养老中心综合项目可行性实施报告

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1、第一章 总论1.1 项目名称及承办单位项目名称：养老中心综合项目承办单位：石家庄开发有限公司法人代表：拟建场址：项目拟建场址位于易县城西2公里处112国道南侧。单位概况：石家庄开发有限公司，成立于 2002年3月，注册资本1000万元人民币，三级开发 资质。公司拥有雄厚的实力和经验丰富、高素质的专业技术人员，主要经营房地产开发 与经营、建筑施工等。公司实行集团化管理，公司下设开发部、策划部、工程部、预算 部、材料部、财务部、办公室。子公司有顾问公司、物业公司、建筑公司和水电公司， 总资产7500万元。在石家庄市房地产开发企业中，是信誉良好、经营业绩显著的房地 产开发企业。公司自2002年10月

2、开发建设成片商品楼以来，除合作建设项目以外，还独自投资 人民币4700万元的鹿泉市商业步行街正在加紧施工，目前销售已经达到70%，赢得了市政府及业主的一致好评。独立投资人民币2000多万元的平山县杨家桥乡大坪水力发电站，也要在今年汛期前竣工发电。这些项目赢得了社会广泛的支持和赞誉。还有多个 项目正在运做中。为谋求长远的发展，公司坚持“以人为本，精益求精”的原则，积极拓展人才储备。 目前，公司现有员工213人，其中管理技术人员69人，具有高级技术职称6人，中级 技术职称19人，员工平均年龄为28岁。就在这样一支年轻队伍的带领下，公司率先实 现了网络办公自动化及楼盘信息网络化。开发有限公司在总裁朱

3、俊江先生的领导下，发扬“忠诚、团结、敬业、高效”的企 业精神，“大胆开拓、勇于创新”，依法经营，在激烈的市场竞争中，经营规模不断扩大， 经济效益快速增长，社会知名度大大提高，并被政府授予“重合同守信用单位”的荣誉称号。朱俊江先生是易县人，这次回乡投资，就是想做点事情，回报家乡人民的养育之恩, 为家乡的现代化建设、为把家乡建设成为“和谐社会”贡献自己的一份力量。1.2 编制依据1、易县县委、县政府关于加快县城建设的战略发展精神；2、项目土地划拨出让地形图；3、石家庄开发有限公司策划构想4、建设部1997年建设项目可行性研究报告内容和深度规定；5、建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方

4、法；6建设单位提供的设计构想依据资料及关于易州乾荣养老中心的建设思想和使用 要求；d、国家有关规划设计定额、设计标准及规范。1.3 编制原则1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规范；2、积极进行实地考察，充分了解“易州乾荣养老中心”目前基本的基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、 安宁、环境秀美、健康、适用的中高档养老住宅小区。3、根据“易州乾荣养老中心”的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发 展，合理进行“易州乾荣养老中心”工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能源， 节省投资，注重环境保护。“易州乾荣养老中心

5、”工程方案在适于居住、经济等基本要 求下，注意整体布置，进一步改善生活环境。1.4 项目建议书的工作范围本项目建议书根据项目建设特点，对项目市场前景、建设的必要性、建设规模、工 程方案、投资估算、财务评价、风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项目建议 书。1.5 项目建议书的工作概况我公司组成了项目建议书编制小组， 对“易州乾荣养老中心”项目进行了实地考察, 了解“易州乾荣养老中心”项目基本情况，重点了解了“易州乾荣养老中心”项目对目前及以后发展的需求状况以及水、暖、电供应情况；搜集了国家、省、市、县有关政 策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐 方案

6、，对“易州乾荣养老中心”项目建设方案的建设规模及对水、暖、电的需求进行了 初期设计。重点对小区建设的必要性、市场前景、工程方案、投资估算、效益分析等诸 多方面进行综合分析、论证，全面考察项目建设的必要性、可行性。在此基础上完成了 该项目的项目建议书报告。1.6 项目建议书建设方案本项目规划拟建设为现代化养老居所社区，其中包括老年居所、商业及健身中心等 其他附属设施。一期项目场址拟在易水北岸建设12栋多层养老住宅楼，和健身中心、部分总服务中心的设施，沿易水做休闲长廊和社区道路；二期拟在易水南岸建设多层养 老住宅楼和急救中心，南部荆轲山旅游公园；三期拟在项目场址东部建设养老中心，南 部建设SPA温

7、泉康复中心，112国道南侧旅游接待中心，培训学校。多层养老住宅楼之 间空地为大型绿地广场。项目地块总分九个：第一部分北侧邻112国道50亩为旅游服务中心；第二部分比邻南側到易水河畔400亩为养老中心一期（健身中心）；第三部分是沿易水南側长块300亩养老中心二期（急救中心）；第四部分是东部沿南水北调300亩为养老中心三期（SPA温泉康复中心）； 第五部分为南部荆轲山周围300亩为荆轲山旅游公园； 第六部分为荆轲山旅游公园北側 200亩为政企会议中心； 第七部分为度假中心北側200亩教育培训中心； 第八部分为度假中心北側偏西50亩物业服务中心； 第九部分为沿易水200亩做休闲长廊；数据占地面积20

8、00亩（133.33万平方米）总建筑面积31.64万平方米容积率0.24总投资额3.14亿元项目操作年限7年投资回报率7%荣誉养老中心这个项目坚持来源于社会，还报于人民的思想，按照社会和市场相结合的新形式， 采取福利和微利并存的办法，收养、收住社会孤老、企业孤老，并进行日间、周间及短 期的托老服务；收治患有老年疾病的老年病人和临终关怀的老人。这是一所集养、医、 护、康复、娱乐为一体的综合养老机构。养老中心由“老年公寓”、“综合服务项目”、“养老服务培训中心”组成。面向北京、 保定、石家庄和周边县城的、首先富裕起来的老年人群，提供全方位的服务。“老年公寓”采取“产权”或“居住权”的销售办法，或者

9、“回收产权”销售方式， 从而达到快速回笼资金的目的。收回资金后，在围绕北京周边地区建设多个养老中心，利用集团化、信息化管理， 连锁经营方式控制服务质量的管理及采购，从而降低运营成本提高服务质量。养老中心可以与当地政府民政部门联办，使市场养老与福利养老结合起来，达到“老 有所养”的目的。目前，我国没有养老方面的法律法规，建立有中国特色的养老模式是我们大家研究 的一个课题。我们要抓住这个机遇，迅速规模化，占领大城市周边市场，走出一条我们 自己的开发模式，从而带动我国内陆地区整个养老市场。社会养老基本情况随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，石家庄市又 是我国较早进入人口老龄

10、化的城市之一。据有关资料统计，目前我市60岁以上的老年 人现有20多万，占市区人口的12%，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后一 个时期，老年人口还将以年均 3%的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发 达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的 养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家 庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力照顾老 年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中心养老 已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。为不断延长老年人的生命、提高其生活质

11、量，国内已兴建多个老年公寓等社会福利 机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星光 老年之家” 388个；自去年10月1日起，石家庄市111名百岁寿星，每人每月均可领到 100元营养补贴。所以，建设养老中心已经属于市场化行为。项目建设基本条件荣誉养老中心坐落在易州西部的生态园区。养老中心由办公楼、老年公寓、医 疗中心、物业楼、花园、球场等组成。数据占地面积约66.67万平方米（1000亩）建筑面积26.67万平方米容积率0.4倍总投资2.13亿元乾荣教育培训基地数据占地面积约13.33万平方米（200亩）建筑面积1.2万平方米容积率0.09总投资1800万元（1

12、500元/平方米）“教育”是我国改革开放以来，需要进一步研究的一个大问题。迅速提高贫困地区 人民的文化水平和劳动技能，是政府和我们每个人的责任。我们可以从贫困地区招揽富余劳动力，经过培训，向北京等大城市输送。或建立符 合我们地区情况的专业教育体系，如旅游职业学校，开展易州及西部山区的旅游事业。 或依靠大城市建立贵族学校，采取封闭式管理，高质量教学。或建立政企培训基地，为 政府或企业提供继续学习的地方。每位父母都会珍惜孩子上大学的机会，在当今知识经济的时代，没有良好的高等教 育基础，在社会上就没有竞争力。教育部公布的最新数字显示，2006年全国报考大学的 人数将达900万，而预计入学率将在54.

13、3%,这意味着至少有400万学生会高考落榜， 正是这些落榜学生给大学招生产业带来至少 2000亿的市场，带来无限的商机。占地1000亩地老年人康复中心，建筑面积 26.67万平方米，可容纳近万名老 年人，可创造近2000个工作岗位。总之，我们这个地区远离城市，风景如画，空气清新，充满乡村气息，是一个建设 良好教育氛围的地方。学校的教育方向分四部分1、养老服务培训中心2、家政培训就业中心3、政企培训基地4、教育基地（旅游学校、劳动力输出培训学校）对于（1）（2）部分来说，我们不但给上学的学生找到了上学接受教育培训的机会， 而且毕业后直接安排到老年人康复中心需要的工作岗位上。这样一来，解决了学生和

14、家 长为上学找不到工作的后顾之忧。同时我们还可以在城市建立联系家政和需要照顾老人 或小孩工作的根据地。帮助受训学生找到工作。一是可以扩大学校的影响，二是可以增 加学校的招生。对于（4）部分来说，接受教育的学生可直接安排到荆轲公园工作，或者为易县的 旅游事业输送人才。同样也可以解决学生的安排问题。该项目的运作计划与招生生源相配合，比如第一期计划招生种类和人数（可参考安排就业的能力来考虑），根据人数确定一期建设的规模，从而制定投资计划和回收期限。 同样运作二期，三期。最终完成事先整个的想法。教学的质量是整个计划的关键因素，一定要在下面的流程图完成教学的内容和质量的不断完善，并最终生存、成长为一个有

15、规模，有信誉，有 内容，有理想的教育基地。易水河畔生态旅游休闲中心和荆轲公园数据占地面积约33.35万平方米（500亩）建筑面积1000平方米园林依靠山、水自然风景， 绿化、景观、小品、雕塑等 农业生态园区总投资1000万元易州的古老文化，依山傍水的地形，帝王看好的风水，四通八达的交通，都是我们 可以充分利用的条件，紧邻大城市是开展旅游事业的好地方。1、易水河畔文化长廊园区2、生态园区3、农业采摘园4、荆轲风景山区（爬山俱乐部）在缓缓流淌的易水河畔修建一个文化休闲长廊是九个有机组合部分必不可少的画 龙点睛之笔。尽管该部分不能产生的直接的经济效益，但是她的建成对提升整个区域的 品质起到催化剂的作

16、用。况且该园区中有一个农业采摘园，她对于度假村的开放。同样 可以带来可观的收入。南部的荆轲塔公园建成开放后同样可以带来一定的收入。乾坤会议中心与度假中心数据占地面积约3.33万平方米（50亩）建筑面积2.67万平方米容积率0.8倍总投资5340万元（2000元/平方米）政企会议接待区设有以下功能：1宾馆2休闲娱乐区3 体育健身区4. 美食中心5度假中心（SPA水疗、温泉、按摩）利用建成的各大园区的整体优势，优美的环境，周到的服务，悠久的历史文化氛围, 配套完善的设施。吸引北京、天津、保定、石家庄、太原市等各地的政府机关和企业会 议。接待会议过程中，同时还可以招商引资该项目的操作程序可以和政府或

17、其他公司共同投资兴建，项目的回收期较长，十年 左右，但收益率可观。乾荣总服务中心数据占地面积约3.33万平方米（50亩）建筑面积1万平方米容积率0.3倍总投资2000元（2000元/平方米）总服务中心设有以下功能：1、物业服务区2、商业购物区3、车辆服务区4、康复中心（急救中心）该项目是配套设施，是必须兴建的。投资回收期缓慢。但是，他的功能完备与否影 响到老年人康复中心的运转，所以必须认真搞好。建设规模一期:总用地面积2200000m住宅套数180户总建筑面积145000m2容积率0.61住宅建筑面积120000吊商业等建筑面积25000 m地下建筑面积20000吊绿化率41.3%1.6.3主

18、要经济指标a、总投资:11600万元,其中：建安费7540万元,其它工程费用1800万元,预备费500万元,建设期贷款利息600万元;b、建设周期：2年投资估算与资金筹措本项目固定资产总投资为11600万元，企业拟自筹5000万元，筹资2000万元，其 余利用预售房款。经济效益：销售收入18750万元（要减去20% =15000万元）利润总额3400万元净利润额2040万元投资利润率17.58%投资回收期3年说明：因为养老中心有部分不进行产权销售的公寓，所以，应该减去10%勺；产权销售率按90%f算；这样总共就要减去20%勺销售收入。165综合评价结论本项目建设符合国家老年产业政策和县政府关于

19、加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、高收入家庭的养老住房需求。“易州乾荣养老中心”地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生，适宜 居住，市场前景看好。项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利能力和抗风 险能力。本项目的建设是可行的第二章社会和市场调查与需求预测2.1 社会和市场调查产业政策改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求 调整和优化产业结构，积极培育新的增长点，社会老龄化已经提到议事日程上来了。中共中央、国务院对社会养老工作高度重视，把加快养老事业的开发，建立“和谐 社会”的重要内容，实现以市场

20、化为取向的一系列制度创新和突破，使我国银发产业开 始在更高、更新的层次上发展。1998年以来，随着国家一系列相关政策的出台， 养老产业重新活跃起来，该产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和改革热点。为了进一步促进养老事业健康发展，鼓励社会养老，国家老龄委和财政部宣布一系列优惠政策，减轻了 社会养老企业的负担，进一步刺激了社会养老事业的发展。易县县委、县政府十分注重本县社会养老产业的开发和建设工作，为此出台了一系 列非常优惠的政策，为养老事业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的 支持。项目建设的必要性易县属于内陆县城，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但

21、比起沿海 开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展 建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，城区范围比 较小，在城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已 经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的 思路，真正符合我们县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需 要。这次大规模建设完成之后，易县的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将 会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。易州地理交通河北省易州地处保定西北部，河北省易州总面积约2534平方公里，管

22、辖七镇二十 乡,469个行政村。总人口 57万人。易州距北京120公里，距保定80公里，距天津190公里。易县地处京、津、保金 三角地带，东西112国道横贯在易县境内长达60公里，南北京石高速、京石西线纵贯 境内。易县西部太行山区矿产资源极为丰富，初步探明的矿点达87处，有金、银、铜、铁、锰、花岗岩、玄武岩、麦饭石、石灰石、蛭石等27个品种，而膨润土、紫翠砚石、金红石则为本县特有的矿产资源，特别是河沙、石灰、石米等三类建材成为京、津、石、 保等大中城市建设的货源地，在毛主席纪念堂、亚运村、京深高速公路建设中做出了贡 献。1999年，为迎接建国50周年大庆典，我县的花岗岩将天安门广场装铺一新，被

23、誉 为“中华第一石”。矿产建材品种繁多且储量丰富。有矿产 20多种，尤以金矿、铁矿、花岗岩、玄武 岩、石灰石、天然石板、建筑沙最为丰富。中标天安门广场铺装工程的易县产151#花岗岩被人民日报誉为“中华大地第一石”。目前，全县建成5个矿产建材工业小区，有矿产建材企业300余家，年产值10亿元，年产黄金连续五年超万两，成为富民强县 的支柱产业。易县山区面积广大，宜林山场面积 240万亩，其中片麻岩130万亩。自然 牧用草场106.8万亩，年产牧草54万吨，为发展林果、畜牧业打下了良好基础。目前， 全县有林面积133万亩，森林覆盖率35%居太行山山区县之首。全县有果树16.7万亩, 其中柿树12.5

24、万亩，柿果年产量5000万公斤，是“中国磨盘柿之乡”。畜牧业成为农 业第一大产业，是全国瘦肉型猪基地县、无规定疫病区出口创汇县、省黄牛改良重点县 和国家级秸秆养羊示范县。山区生态柴鸡蛋被评为省优产品。水利水电资源丰富。全县 有大中小型水库17座，总库容4.36亿立方米，境内有拒马河、北易水、中易水、南易水、漕河五条较大河流，水电理论蕴藏量 30.64万千瓦，可开发量23.36万千瓦，是 全国第二批“农村水电初级电气化县”，现开发运行水电站7座，总装机2.56万千瓦,年发电量近1亿度。易州经济、文化、旅游易县80%的人口分布在农村，长期以来，农村生产发展落后、经济凋敝，农村发 展缓慢是易州现代化

25、进程中的一大难题。当前农村发展最突出的问题表现在三个方面：一是农村的交通、通讯、自来水、农 田水利设施等基础设施严重不足；二是文化、教育、卫生等社会事业发展滞后；三是农 民收入水平明显偏低，增收难度偏大。如何引导农民走出“收了麦子种棒子，年年都是穷样子”的生活“怪圈”呢？ 易县立足县情，面向市场，积极开发旅游、林果、畜牧、三类建材等资源优势是振兴易 县经济的支柱产业。大力开展植树造林活动，森林覆盖率达到36.1 %，被国家林业局授予“全国造林工 程先进单位”。 把昔日的荒山秃岭如今变成了林果满山的绿色家园。同时，该县通过 实施“以果带林，以林带绿”的战略，形成了“绿色经济产业”，并先后建成了一

26、批优 质高产高效林果基地，建成了以独乐、管头为中心的林果专业乡，建设了中独乐、南管 头、西北奇等14个林果专业村。全县发展果树 20多万亩，年产果品6000万公斤，果 品年销售收入达6000多万元，年利税769.5万元。该县有10余万农民靠特色农业走上 了脱贫致富的快车道。大力开展旅游业，利用境内古迹众多的资源优势，开发的旅游景点燕国城，再现古 燕都之风采；旅游景点清西陵是世界文化遗产；风景秀丽的狼牙山也是很好的去处；还 有云梦山等等。旅游产业每年为当地政府带来了数量可观的利税收入，也为当地百姓脱 贫致富创造了一个好的环境。易县历史悠久。早在虞舜时期因有易氏居于易水而得名。 西周时周武王封召公

27、于燕， 易县始属燕国。战国时燕国在此建武阳城为燕下都。 燕昭王高筑黄金台，广纳天下贤士， 燕国曾鼎盛一时，成为“战国七雄”之一。隋开皇 16年（公元596年）置易县；明洪 武三年，易县升入易州；清雍正11年升入直隶州；民国二年，降易州为易县，州治降 为县治，设县至今已有1400多年的历史。悠久的历史创造了古易州光辉灿烂的文化。 易州古燕文化与保定赵文化共同构成闻名全国的“燕赵文化”。“易州庶产英才，自古 多慷慨仁义之士”。家喻户晓的荆轲刺秦就发生在这里，“风萧萧兮易水寒，壮士一去 兮不复还”成为后人颂扬的千古绝唱， 狼牙山五勇士跳崖那惊天地泣鬼神的壮举更是令 世人敬仰。易州物产丰饶，“磨盘柿、

28、易水砚、柳叶烟”被誉为“易州三宝”，是历代 皇家贡品，久负盛名。易州胶胎陶瓷、景泰蓝、玉石健身球、内画等工艺品，名扬全国。自然和人文景观众多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荆关、洪崖山等五个景区 200多个景点，有国家级文物保护单位4处（清西陵、燕下都、老子道德经幢、紫荆关）， 省级文物保护单位9处。千年古城燕下都遗址、义士丰碑荆轲塔、京南要塞紫荆关、世 界文化遗产清西陵、华北最大的文化道教庙会后土皇帝庙、闻名中外的狼牙山、风景秀 丽的龙湖、南湖以及云蒙山等自然景点，吸引着众多中外游客来易县观光旅游考察，年 接待国内外游客近百万人次，是华北地区重要的旅游休闲度假场所。易州发展前景近年来，县委、县

29、政府把扩大对内对外开放作为加快经济发展的一项战略举措， 依托独特的区位和资源优势，努力构筑全方位、多层次、宽领域的对外开放大格局。 基础设施建设日臻完善，经济发展环境不断优化。现代化通讯网络基本形成；境内交 通四通八达；城市建设日新月异，承载能力明显增强；金融、文化、卫生等设施齐全， 服务功能完备。为适应即将建设社会主义新农村的新形势，缩短城乡差别，制定出台 了关于进一步优化经济环境的决定 和关于鼓励国内外客商投资合作的优惠办法， 实施了域外投资者利益保护条例，建立健全了域外投资管理服务中心、合法权益 保护中心和投资环境投诉中心。该县成立了项目办、外资办、招商局及“三区一带”开发管委会等部门及

30、服务机构，并制定了关于进一步加强横向联合的若干规定、关 于引进人才、技术、项目、资金的若干规定、关于外商来易投资的若干规定等 优惠政策。全县有大、 中、小型水库2 7座，拒马河、南易水、北易水、中易水、漕河5条河流横贯全县，丰富的水利、水能资源即带来灌溉、水电和水产养殖之利，18. 67万公顷广阔的山场，即为林牧业的发展提供了良好的条件，同时也为生态旅游带来无限机会。易县虽属山区，但交通运输十分方便，铁路、公路齐备，京源铁路从北部穿过，高 易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川 等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错。能源供应充裕，通过对小水电站的开发 建设

31、，已形成了既与国家大电网相连、又相对独立自成体系的供电网络。该县是全国 电气化县之一。通信设施完备，万门程控电话已与全国连网，近年内交换能力将达到 3万门以上。易县初步形成了种植业、林果业、畜禽水产养殖业、矿产建材业、机械制造、副食 加工、能源工业、工艺美术、建筑业、旅游十大骨干行业。为促进经济发展，该县依据“稳一进二兴三”的战略方针， 科学地制定了易县国民经济“九五”规划，规 划设计了12 0万千瓦发电厂、6 0万吨水泥厂，北方石材基地等几十项重点建设项目。县城建设形成了“五纵四横”的棋盘式小城镇格局。全县政治安定，社会稳定，经 济发展，百姓安居乐业。昔日燕昭王高筑黄金台招贤纳士为强邦， 今

32、日老区人民营造新环境迎八方客以兴 县。良好的发展环境，吸引了众多域外客商来易县投资置业。“九五”以来共引进域外 资金5亿多元，引进外资400多万美元。现在正值十五期间，建设社会主义新农村缩短 城乡差别是这次计划的重要目标。吸引县外资金在农村的荒地上投资建设增加农民收 入，创造就业机会，增加政府税收，减轻农民负担的一个办法。宏观必要性：从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现 其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、 社会效益、环境效益；其次, 城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位 和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进

33、人的身心和个性的健康发展。同时，尤 为值得关注的是随着城市化进程加快， 原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居 住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必 然结果。我们将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高科 技含量，合理布局房间的结构，创造优美环境。养老事业进入理性发展阶段。今后相当 一段时期内养老事业将继续保持平稳发展态势，需大于供，需求出现多样化，住宅型养 老将被普遍看好。2.2 项目发展概况石家庄开发有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县政府 多次接触，广泛调查和积极运做，得到了易县县委县政府和人民大

34、众一致的支持，我单 位编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告2.3 设计理念近年来，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版图也日新月异的变换着。新建的住宅小 区成为城市开发建设中的一个主要组成部分，随着城市大规模建设开发，我们的生存环 境、生活概念都在发生着变化。但是在很多地方，似乎因为建设太快的缘故，新建的小 区往往与原有都市环境不太协调，现行的房地产开发模式缺乏从城市设计的角度去制定 城市开放的程度，也决定了小区与小区之间各自为政的状态，加上城市统一的基础设施 建设也赶不上城区发展的步伐，而导致城市的局部与整体之间的失衡。众所周知，原来的都市区域一般都是经过了较

35、长时间的积淀的产物，而很多新区不 是处在城市的边缘地带，就是在旧城市里完全推掉重建的地段上， 若不经过精心的设计, 只是让整齐划一的新建筑群取代原来无序但有活力的城市街区，那么新区当然就没有了从原地段里“生长”出来的感觉。而且整齐划一、千篇一律的城市肌里带给人的视觉感 受是可怕的，也给城市应该具有的开放性、复杂性、连续性、灵活性带来冲击与破坏。 因此我们在本次规划设计中从社区的空间肌理出发，以丰富细腻的肌理给城市带来变 化，丰富城市的个性。根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体 规划指导思想：遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。在城市有机更新中，结

36、合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居 住用房、商业用房、健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机 结合。强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营 造亲和感人情味。强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破通 常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气 氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观 空间的营造。在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小区

37、建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰 富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。社区主要以多层为主。住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离, 居寝分离，提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度。立面设计以整体和谐、简 洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结合，体现 新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。养老中心的设施（1）公寓楼内的老人居室有三人间、双人间、单人间、套间、豪

38、华套间；双人间和单人间设有卫生间，室内配备了电子呼叫系统、家具、电视、澡盆、中央空调等设施；（2）家居公寓楼设有一室一卫、一室一厅一卫、两室一厅一卫及大病房间，室内 配置了电子呼叫系统、家具、电视、热水器、空调等设施。另设高档生活区，以别墅及 低密度住宅构成，主要提供给首先富裕起来的社会阶层。（3）公共设施有图书室、活动室、书画室、多功能厅、康复健身房、交流中心、 电脑机房、老年大学和茶社等。（4）医疗中心以医治、护理、康复各类老年疾病为专长，有一支具有专业水平的 医护技队伍。对住院老人、病人实行 24小时全程优质服务，不需要家属的陪伴。设有 内科、中医内科、针灸科、按摩科、E超室、心电图、血

39、流变、微循环和中西药房等科 室，能为居住养老中心的老人提供及时、方便、有效的医疗护理服务。（5）养老中心设有营养室，由专业营养师为老人配膳，提供流质、半流质、软食、 鼻饲饮食、匀浆膳食等。如需要过生日、家庭聚会等，均根据老人家属的需要单独制作， 满足不同需求。同时为需要的老年人及家庭配送午餐。（6）养老中心可以和企事业单位、大中小学建立共建关系。住区空间布局合理。根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境， 功能划分有层次，居民在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静、 和谐的生活。社区公共场所是全体老年人的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游 园场地等，人人可以使用

40、；组团內空间是住宅組团內居民共用的，是组团邻里交往、游 憩的主要场地，汽車与人流不能随意穿行。住宅楼的布局，经过精心处理，形成有特色 的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等，可以 由居民种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。室內空间具有超前意识。客厅和餐厅的使用面积不低于25平方米，主卧室使用面积不低于15平方米，其余卧室使用面积不低于10平方米，厨房能有6平方米，卫生间 6平方米。高品位的康居住宅小区设有小门厅让人进门有个缓冲。三房以上的套间设有 主卧室卫生间。有条件的套间增设储物室。合理安排各功能行为空间，实现公私分离、 食寢分离、居寢分离、洁污分离。

41、合理设置成套厨房设备，改善排除油烟与通风效果， 按厨房的工艺流程及人体工艺学配置设备。另外还注意到：客厅开门不宜多，过道面积 不太小；阳台深度大一些、实用一些；一梯二、三户；明厨明厕，通风采光好；套型设 计合理，重视自然通风，使用变頻恒压供水设备；管道集中隐蔽，水、电、煤气三表户 外计量。建筑形式及色彩：住宅建筑采用现代建筑风格，以丰富的屋顶、山墙、阳台的造型, 创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间。建筑外墙运用淡雅、明亮、亲切的色彩, 为老年居民勾画出理想中的家，外饰面主要以红色面砖及白色喷涂为主，取得色彩及质 感的强烈对比。使建筑形象更富有视觉冲击力，也增加了建筑的标志性。在立面上造型

42、 上强调垂直线条，建筑外立面大虚大实，光影对比强烈，具有厚重的雕塑感。同时有采 用了轻巧精致的构件与大片的玻璃面，使建筑沉稳又不失轻灵，雄健又不失精巧。2.4 市场预测近年来，随着我国宏观经济态势的持续走强，我国养老事业也得到迅速发展。在国 家下大力优惠，减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持养老事业发展政策 的形式下，养老事业成为社会事业的新亮点。建筑市场和建筑法规的进一步完善，使居 住产业进入良性循环发展阶段。货币化分房政策的实施及公有房销售政策的调整加大刺 激了购房需求的释放。另据调查显示，北京市65岁以上的老年居民五年内准备进入养老院的占调查总体 的31.9%,在已拥有产权的家

43、庭中 23.3%的家庭预计五年内购买环境更好的住房，为改 善生活质量。据调查，老年居民购房用于改善居住环境的比重依然占 65%养老住宅的开发建设， 其根本目的还是为了广大群众改善养老居住条件， 现阶段老年住宅的开发主流还是建设 品质不高的老年公寓。有资料表明，选择60至80平方米的住房面积的购房者的比例为 27.2%, 80至100 平方米的面积需求为32.4%, 100至120平方米的住房需求仅为17.4%,说明老年人目前 倾向于选购中小户型住宅。究其原因，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购60至 80平方米的住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百 姓具有享受高

44、品质生活的愿望。本项目选址地段为安静、风景优美的地段，周围基本没有什么建筑，她就象一张白 纸，有待我们绘制出高品质的、美丽的画卷。2.5 项目优势项目场址位于易县县城西面112国道南侧，符合易县旅游接待重点发展黄金地带， 是开发潜力最大的热点区域。附近交通非常便捷，西有清西陵国家级旅游资源，东有县 城生活配套。生活、休闲、娱乐、消费、上学都很方便。我们的养老中心社区是以老年住所为载体，达到“三好三高”，即“规划设计好，科技含量高；组织设施好，全方位质量高；综合效益好，社会认同率高”，结合“康居工程”的要求，以及国际上流行的一些规划设计观点，创造“以人为本”、生态保护的新型居所社区。随着生活条件

45、的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，北京市又是 我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计，目前该市65岁以上的老年人现有200多万，占市区人口的12%，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后一个 时期，老年人口还将以年均3%的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发达 国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的养 老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家庭 结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力照顾老年 人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中

46、心养老已 逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。为不断延长老年人的生命、提高其生活质量，国内已兴建多个老年公寓等社会福利 机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星光 老年之家” 388个；自2003年10月1日起，石家庄市111名百岁寿星，每人每月均可 领到100元营养补贴。70岁以上老年乘坐公交车免费。所以，建设养老中心已经属于市场化行为。未来住宅越来越注重“人性化”设计，也就是在住宅设计时更多地为人着想。例如 在小区内的道路上实行人车分流，无障碍通道等；一个台阶对正常人来说是不存在问题 的，可是对于一个残疾人却可能是难以逾越的障碍。住宅的窗户很大，窗台低且宽，

47、既 可以坐人，又可以摆些装饰品，由此可见它“人性”的一面。另一点就是注重生态保护, 不仅是小区建成后的绿化率达到多少、种了多少花，而且要在住宅的开发过程和小区的 使用过程中都要注意保护环境，使住宅和自然和谐统一。我们现在还不太注意的空气质 量、噪音指数将会在未来被小区的管理部门像天气预报一样每天写在公告栏上，并且住 宅将大量使用太阳能等洁净能源。此外，未来住宅将很看重“全生命周期成本”。我们现在只注意老年住房的建设成 本，但这只是其中的一小部分，在房屋长达数十年的使用过程中，房屋的采暖、制冷等 费用才是“大头”。质量好的住宅和质量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。养老 中心社区的住宅关键就是

48、要增加科技含量，提高建设质量，这一点和“康居工程”的要 求是一致的。住宅性能大幅度提高、住宅装备水平大大改善、住宅功能更加合理、住宅 环境明显改观、住宅寿命更加延长。该项目的建设具有充分的必要性和广泛的社会意义。2.6 市场定位 销售目标群体如下:周边城市（北京、天津、廊坊、保定、石家庄）企事业单位有稳定收入的退休白领 人士；本县城中心区域动迁或欲改善居住条件，愿意搬出市区中心区域的首次置业者； 本县欲改善居住条件的再次置业者；政府及企事业单位中层以上退休管理干部; 外地来的老年人；其他购房的老年人。第三章建设规模及建设方案随着城市化进程的不断深入，该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高，且

49、周 围的城市配套设施也将日趋完善。本项目规划拟建设为现代化老年人居住社区，其中包 括老年住宅、公寓、商业、健身及其他附属设施。一期拟在项目场址易水北岸建设12栋多层老年居住楼，一座健身中心，部分服务中心和文化休闲长廊；二期拟在项目场址 南部建设多层老年居住楼（豪华单体楼）、一座急救中心和部分服务中心和荆柯山公园； 三期建设多层老年居住楼（豪华单体楼），SPA温泉康复中心，旅游接待中心，培训学校等 项目。多层居住楼之间空地为大型绿地广场和水面。3.1 总平面规划总平面规划原则1、据城市规划实施细则，并在规划部门的指导下开展总平面规划设计。2、易州县城西，122国道南，徐家厂东，荆轲塔北，占地约

50、2000亩。大部分为河 滩地，荒山野岭。易水从中穿过，南水北调贴着东侧流过。建于辽乾统三年荆轲塔立于 南部的荆轲山上。又因辽代在荆轲山上还建有圣塔院，故又称此塔为圣塔院塔。后寺、 塔俱毁，为明代重建，清代修葺，1985年又进行全面维修荆轲塔。又考证说，荆轲塔的 修建，实为佛教产物，但在当地广传是为纪念荆轲而建，在清代树立的石碑上，确实刻 有“寺与塔为山而设，为轲而设也”的记载。据说，古时每逢清明节，乡民都在塔上张 挂白幡，设三牲祭品，为荆轲招魂，故俗称义士塔。这使得小区的人文、地理环境都十分优越。总平面规划则要充分利用环境资源和文 化资源，尽可能使小区老年居民对地段的景观资源共享，同时还受到小

51、区的文化熏陶。3、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局，在总体上既要考虑住户对周 边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个内 外环境具佳的花园式小区创造条件。4、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局在总体上既要考虑住户对周边 景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个环境 优美生活方便，居住安全，且具有文化内涵的新型社区。5、注重临街建筑物的规划设计，以美化外部环境，尽力为易县营造一个新的景点，丰富周边的环境。6以人为本，注重建筑的人性化设计，温泉入户，为居民提供优质的保健服务。总平面规划综述平面布置本项目规划用地20

52、00亩，地块形状近似一长方形。本规划系根据本地块情况和周边环境进行规划设计的。按规划要求社区分为三期，一期位于北部，占地约300亩，为多层住宅区，二期位于南部，占地约400亩，为高档老年居所区。三期项目较多。一期、 二期、三期各自均有自己的景观广场，且以休闲长廊、带状的绿化宽容变化的水悬连接， 并由此产生的楼台廊榭，小桥流水等等景观效果，便得空间有松有驰，有动有静，层次 丰富、流动。北侧多层区广场为铺地，绿化与喷泉结合，为老年居民提供一个散步，休闲的去处， 并成为北入口的一个对景，起到标志性的作用。多层住宅区均为南北朝向，为防止含苞空间的呆板和重复，几幢楼采取了不同的层数而同一幢楼的不同单元又

53、采用了错落的平面布置，在宅间又布置了凉亭，健身设施， 使得空间开敞且有层次。临邯临公路一侧住宅底层为商业，为居民的购物提供了方便。别墅区同样有一个独立的景观，这里主要以水景为主，静静的水面为居民提供了诗 一般的环境，水面周围别墅点式，双联、联排相结和，疏密有致，绿树掩映亭台楼阁穿 插其中，形成一幅有着小桥流水人家的北国江南风味的风景园林住区。以上总平面规划是基于以下考虑：老年居住区与北侧嘈杂的112公路分区，静化小区环境，增加居民的安全感，居住 区强调环境的均好性，在布置两片集中景观后又以带状绿化将其连接，并突出“山水” 的特点，使住户居民充分享受清爽新鲜的空气和美丽的蓝天，居住区的内部环境，

54、有两 片大片的绿化水景广场供居民共享，每栋住宅前后有一小片自己的归属领域，可组织些 小景和供邻里交流的活动场地。2、交通组织居住区主出入口设在112公路一侧，为方便居民出行在南北两侧设置了两个出入通 道，车辆主要停在北部的入口停车场内，少量车辆经允许可进入小区内部，小区道路为 曲线形，追求自然，并沿路设计了景观，使行人行过程中并不单调乏味。建设规模项目建设基本条件荣誉养老中心坐落在易州西部的生态园区。养老中心由办公楼、老年公寓、医 疗中心、物业楼、花园、球场等组成。一期:总用地面积200000吊住宅套数180户总建筑面积2145000ml容积率0. 61住宅建筑面积120000m商业等建筑面积

55、25000 m地下建筑面积220000m绿化率41.3%3.2 建筑工程建筑立面设计根据小区单体建筑的多样性，要重视每个单体建筑的方面造型，要充分吸收现代设 计理念，做好细部造型，在风格上追求统一的建筑风格，在建筑造型上要追求多样化性， 让住户居民感受现代建筑文化陶冶居民文化情趣，另外，为美化城市街景，要突出商业、幼儿园的沿街立面造型。小区内部环境设计重视居住小区中心空地美化设计，并搞好住宅楼各单体建筑归属领域的美化设计， 提高居住区的文化内涵。户型设计根据目前住宅的发展趋势，并适应不同阶层的需求，住宅设计定位为中高档型住宅, 户型的配置以三室二厅二卫、二室二厅两卫为主，并配置部分四室二厅二卫

56、和一室一厅 一卫、一个大厅、公寓型等户型。建筑设计除注重建筑物的外部立面设计外，还要强调住宅内部平面分割和功能组合 设计，要针对不同群体，根据经济收入、职业生活模式，家庭结构，文化层次等差异进行不同户型，不同功能的组合设计，功能组合要实用，还应考虑室内空间的可改性，以 满足不同的需求，提高特点。324内外装修所有单体建筑外装修一次到位，住宅进行初装修，或根据老人要求进行菜单式内装 修。3.3 结构设计GB50009-2001GB50011-2001GB50010-2002GB50003-2001GB50007-2002设计依据建筑结构荷载规范建筑抗震设计规范混凝土结构设计规范砌体结构设计规范建

57、筑地基基础设计规范工程概况本工程位于易县城西2公里，北靠112公路。规划用地2000亩，分三期开发。 期位于北部为多层住宅区，分别 46层砖混住宅均设一层地下室，其中最北端两栋为 底框结构，上托4层砖混。二期位于南部，为高档别墅区，地上23层砖混结构。期综合项目开发。本工程安全等级二级，建筑抗震类别丙类。结构设计地上部分本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第一 组。本工程三期住宅居所均为砖混结构（有部分服务设施为框架结构），现浇钢筋砼楼板砼强度等级C20,砖采用Mv1Q砂浆土 0.00以下采用水泥少浆 M1Q 0.00以上采用 混合砂浆M1Q M7.5,构造

58、柱不定等级C20,底框结构的框架部分砼强度等级 C3O基础部分因无地质资料，现拟米用墙下砼条型基础（底框部分为柱下独立基础），等地质资料提供提供后，根据情况再做调整。3.3.4主要活荷取值卧室、起居室、卧卫（住宅）2.0 kN/m2楼梯2.0 kN/m2阳台2.5 kN/m2商店3.5 kN/m2卫生间（商店）2.5 kN/m2不上人层面0.5 kN/m2上人层面2.0 kN/m2基本风压0.3 kN/m2基本雪压0.35kN/m23.4给排水设计3.4.1设计依据1、住宅设计规范CTB5009*6-1999（2003年版）2、建筑给水排水设计规范GB50015-20033、室外给水设计规范G

59、BJ13-86（1997年版）4、室外排水设计规范GBJ14-87（1997年版）5、建筑给水排水及米暖工程施工质量验收规程GB50242-2002 （2002 年版）6、建筑设计防火规范GBJ16-87（1997年版）7、 建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90（1998年版）8、 建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程CJJ/T29-989、 建筑给水硬聚氯乙烯管道工程技术规程CES41 : 9210、建筑专业提供的总图11、建设单位提出的使用功能要求12、保定地区气象资料工程概况本工程位于易县城西2公里。占地2000亩，区内建有多层老年居所等综合项目343系统设计本设计为各建筑的室内给水、

60、排水及器配置，室外给水，排水设计。给水采用自备井水直供日用水量 5400mVh。室外设生活、消防合用管网。设地下式消火栓，间距w120m排水采用，污废分流，伸顶透气，排水量4060 m3/d雨水自然排入区内水景底层为商店的，在商店内设手提式干粉灭火器学校内配干粉灭火器。热水采用地下温泉水，供水方式，地下温泉水泵断流水池变频设备用水点，循环供水，日热水用量120mVd。管材室外采用离心给水铸铁管；UPVC排水塑料管室内冷水采用PP-R管，热水采用薄壁 不锈钢管住宅冷凝水排水采用 upvCTo有待落实问题1、落实水源位置：出入量及水质检测报告。2、落实小区排水点的绝对标高。3、落实热水水源水温及相

61、关水质情况。3.5 暖通设计设计依据1.国家及河北省现行的有关规范、规定和标准:采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003住宅设计规范GB50096-1999民用建筑热工设计规范GB50176-93民用建筑节能设计规程DB13(J)24-20002.建设单位提供的可研任务书及使用功能要求和有关文件：建设单位提供的征地界坐标及基地地形图。市政部门对本项目设计的指导或审核意见及外围条件。建设单位对本工程的规划设计要求。3.建筑专业提供的图纸资料及文本资料(1) 建筑规划总平面图(2) 建筑设计总说明等其他资料工程概况乾荣养老中心位于易县城西 2公里，由多层住宅(部分底商)、别墅及其配套设施

62、 组成。总用地面积2200000m住宅套数180户总建筑面积145000吊容积率0. 61住宅建筑面积120000吊商业等建筑面积25000 m地下建筑面积20000吊绿化率41.3%系统设计本工程采暖设计采用低温热水地板敷设采暖系统，考虑分户计量。按卫生及消防要 求设置通风系统。空调按分体空调考虑，由电气专业预留电量。采暖系统住宅部分设可分户计量的新双管采暖系统，户内设低温热水地板敷设采暖系统。配套公建设置低温热水地板敷设采暖系统。采暖设计负荷估算如下：面积(M)热负荷面积 指标(w/M)热负荷(K0热负荷合计(Kvy一期工程住宅12000425040.05065.0底层商业50005025.0地下室20000采暖热媒及系统定压本项目采暖热媒采用 50/40 C低温采暖热水，由动力站换热机房提