广西贵港平南县房地产市场调研报告44页

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1、平南县房地产市场平南县房地产市场调研报告调研报告二二0 0一三年六月十五日一三年六月十五日目录目录 ContentsContents目录目录第一章 平南县宏观概况平南县概况平南县概况第一章第一章贵港市位于广西东南部，背靠大西南，面向粤港澳，比邻首府南宁，地理位置非常优越。平南县乃广西大县之一，地理位置优越，总人口达平南县乃广西大县之一，地理位置优越，总人口达150150万万 平南县位于贵港市东北部，总面积2989平方公里，辖4乡17镇，其中城区面积25平方公里，是广西大县之一。平南县总人口达150万，其中城区人口约30万，按平南发展规划，2025年城区人口将达50万。平南县交通概况平南县交通概

2、况 第一章第一章后期将形成集后期将形成集“南广铁路、梧贵高速公路、二级路、西江水运南广铁路、梧贵高速公路、二级路、西江水运”为一体立体交通运输，完善为一体立体交通运输，完善的立体交通能有效促进平南招商引资，促进产业发展，为经济发展奠定有利的基础。的立体交通能有效促进平南招商引资，促进产业发展，为经济发展奠定有利的基础。完善立体交通枢纽，有效促进平南县各项产业及经济发展完善立体交通枢纽，有效促进平南县各项产业及经济发展 西江水运：西江水运：西江水运上接南宁、贵港、桂平，下接珠江，是广西与广东重要水运渠道之一，能有效促进物流发展。南广铁路、梧贵高速：南广铁路、梧贵高速：两大交通枢纽连接南宁与广州，

3、贵港与梧州，贯穿平南，通过两大交通枢纽能有效促进平南与南宁、平南与广东地区物流、旅游、商务发展。二级公路：二级公路：近年来，平南县通过二级公路交通网已与广西各地、广东等地建立良好的客运、物流交通体系。平南县资源概况平南县资源概况 第一章第一章自然资源丰富，尤其在矿藏、药材等资源方面品种多、数量大，如矿藏资源，有石灰石、花岗石、红砂石、重晶石、金矿、高岭土等10多种。丰富的自然资源能有效促进本地招商引资，为产业结构调整与发展奠定有利的基础。矿藏、药材资源丰富，有效保证产业稳中求快发展趋势，加快经济发展步伐矿藏、药材资源丰富，有效保证产业稳中求快发展趋势，加快经济发展步伐平南县产业结构概况平南县产

4、业结构概况 第一章第一章产业结构产业结构 目前平南县经济发展主要来自于工业，现60%生产总值来自于工业，工业发展已进入园区发展阶段，园区发展对于产业链发展起到重要促进作用，能进一步有效促进各经济圈发展。 其次为农业和服务行业：目前农业还处于初级发展阶段，家庭式农场部分乡镇已开始发展，但数量少；服务业发展还是停留在县份发展规模上，休闲娱乐相比大城市水平相差较大。以上比例数据来源于近年平南生产总值比值得出，仅供参考！GDP经济指数 第一章第一章宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于大于8%8%高速发展高速发展1、平南县近年经济保持高速增长态势，2009年至2012

5、年，年均经济增长率为15.8%，从近年发展态势来看，未来2年平南发展有望突破200亿元大关，居民人均收入也将得到有效的提升，能有效提高居民消费能力。2、从生产总值（GDP）数据来看，从2009年103亿元，到2012年生产总值已达160亿元，对于县份经济来说是一个重大的突破，经济的快速发展主要有赖于平南工业发展。3、对于房地产业发展而言，经济增长率超过8%说明房地产已进入高速发展阶段，能有效促进城镇化发展。步入经济发展快车道，带动平南发展、带旺房地产发展步入经济发展快车道，带动平南发展、带旺房地产发展社会消费品零售总额 第一章第一章1、平南县近年来社会消费品零售总额不断增长，年均增长率达19.

6、2%。2、2009年社会消费品零售总额为31.75亿元，到2012年已上升至58.21亿元，增幅保持快速发展态势，说明平南近年来居民消费能力在不断提升，购买能力也在不断地增强，这对于房地产行业发展起到良好的促进作用。社会消费品零售总额不断增长，居民购买能力不断加强，有效促进房地产发展社会消费品零售总额不断增长，居民购买能力不断加强，有效促进房地产发展人均可支配收入 第一章第一章1、城镇人均可支配收入情况来看，2009年至2012年处于稳步上升态势，年均增长率达11.4%。2009年人均收入为13555元，到2012年人均收入已达19983元，相差6000多元，随着人均收入不断递增，相应的消费能

7、力也将得以提高。2、居民家庭收入增加带动消费需求的增长，城镇居民的生活质量显著提高。居民社会保障意识逐渐增强，对养老、住房、医疗、失业等后顾之忧更加重视。未来必然会加快转型，进入城市生活的步伐，享受城市的便利保障体系。收入增多，居民拥有更强劲购买力，对房地产市场的需求更为迫切收入增多，居民拥有更强劲购买力，对房地产市场的需求更为迫切平南县近期发展规划 第一章第一章老城区：老城区：目前老城区还处于比较落后阶段，县城各类配套处于初级阶段，如酒店、商场等，根据平南县2013年政府工作报告指出：近年将老城区进行重新整改建设，形成配套完善生活中心区。新城东：新城东：目前平南已开始往城东发展，城东规划大概

8、2000亩地，新汽车总站将落户城东。现今城东已处于如火如荼发展中，从城区规划及建筑规划来看，城东新区有望形成平南未来商务行政中心，犹如南宁琅东。江南区：江南区：政府已对江南区作了相应规划，将江南城区和工业园区整合，融为一体，形成产业、城市和港口一体化，来推进我们城市的建设。平南平南“东商南工东商南工”格局已逐渐形成，城区扩建有效助推平南经济发展格局已逐渐形成，城区扩建有效助推平南经济发展平南宏观概况小结 第一章第一章1、天时：、天时： 平南乃广西大县，地利位置优越，管辖范围大，同时平南拥有丰富的自然资源，有效助推产业发展；平南乃广西大县，地利位置优越，管辖范围大，同时平南拥有丰富的自然资源，有

9、效助推产业发展；2、地利：、地利： 平南立体交通逐渐完善，将形成水运、高速、铁路、二级路为一体交通枢纽网，交通网运营能上连接平南立体交通逐渐完善，将形成水运、高速、铁路、二级路为一体交通枢纽网，交通网运营能上连接广西各地、下连接粤港澳等地，有效促进物流、客流、旅游等块面发展；广西各地、下连接粤港澳等地，有效促进物流、客流、旅游等块面发展；3、人和：、人和：（1）、平南人口基数大，已达）、平南人口基数大，已达150万人，其中城区人口约万人，其中城区人口约30万人，县城庞大的人口基数能有效促进房地万人，县城庞大的人口基数能有效促进房地产行业发展；产行业发展；（2）、平南经济已进入快速发展轨道，居民

10、收入在不断提高，消费能力也在不断提高，较强的购买力能）、平南经济已进入快速发展轨道，居民收入在不断提高，消费能力也在不断提高，较强的购买力能有效保证房地产业发展，加快城镇化建设；有效保证房地产业发展，加快城镇化建设；（3）、从平南城区规划发展来看，城东新区发展前景良好，有望成为平南核心新区，形成商务行政新中）、从平南城区规划发展来看，城东新区发展前景良好，有望成为平南核心新区，形成商务行政新中心。商务行政新中心出现能有效提升平南整体形象及提高平南城市价值，对招商引资起到良好的作用。心。商务行政新中心出现能有效提升平南整体形象及提高平南城市价值，对招商引资起到良好的作用。平南处于高速发展中，平南

11、处于高速发展中，“天时、地利、人和天时、地利、人和”已具备，未来发展前景良好已具备，未来发展前景良好第二章 平南县房地产市场概况平南县部分在售楼盘分布图第二章第二章平南房地产市场规模（在售）第二章第二章项目项目名称名称 月亮湾月亮湾御江御江帝景帝景中央商中央商务区务区华鹏华鹏国际国际曼哈顿曼哈顿公馆公馆鼎盛鼎盛时代时代滨江滨江花园花园祥和祥和花园花园地王地王国际国际中央中央公园公园占地占地（亩）（亩）共680亩正推8期108亩50亩34亩12亩10亩9亩8亩4亩2.3亩建筑建筑面积面积87万35万30万28万6万11万8万4万6万5.4万以上数据根据调研得知，仅供参考。1、从楼盘分布来看，较多

12、项目分布在老城区，其次为城东区，江南区占比小，说明平南发展以老城区为中心，往城东、城南发展，对于扩大县城建设起到良好的作用，有望通过城东、城南建设提高城市形象价值；2、从楼盘占地面积来看，目前在售楼盘占地大小相差悬殊，小则2亩，大则上百亩，并且4亩至12亩盘占的比例较大，平南属于发展中城市，小盘不利于快速、扩大、提升城建面貌，对于提升城市价值未能发挥最大作用；3、从建筑面积和占地面积来看，占地小，总建筑面积大，说明建筑密度高，小区内部配套规划少，居住品质有所下降。商品房价格走势第二章第二章楼盘名称楼盘名称20122012年价格年价格20132013年价格年价格御江御江帝景帝景300033003

13、300地王国际地王国际330034003400华鹏国际华鹏国际330033003300鼎盛时代鼎盛时代320034003400中央公园中央公园360035003500曼哈顿公馆曼哈顿公馆330034503450祥和花园祥和花园330034003400江滨花园江滨花园335036003600月亮湾月亮湾300033003300均价均价32003200340034001、从价格走势图可以看得出，2009年至2013年，年均增长率高达12%，说明房地产市场交易活跃；2、从近年价格走势图来看，2009年至2013年价格增幅逐年下降，说明市场已出现较为激烈的竞争，市场售价已接近瓶颈，后期要突破销量，还需

14、借助价格杠杆开展营销，以价换量。以上数据来源于调研及房管所，仅供参考均价增幅稳中下降、价格瓶颈已凸显，市场竞争日益趋现均价增幅稳中下降、价格瓶颈已凸显，市场竞争日益趋现商品房走货速度第二章第二章楼盘名称楼盘名称月度走货月度走货年度走货年度走货20132013年供货量年供货量御江御江帝景帝景平均30套/月300（8个月） 430地王国际地王国际平均20套/月近期10套/月330一期尾货：120二期：100华鹏国际华鹏国际平均25套/月近期1015套/月300推300鼎盛时代鼎盛时代平均25套/月近期15套/月300B栋尾货：130A栋：150中央公园中央公园平均10套/月近期58套/月100尾货

15、：80曼哈顿公馆曼哈顿公馆平均10套/月近期5套/月65（9个月）尾货：203#楼：68江滨花园江滨花园平均15套/月近期10套/月2001#5#尾货：602#、3#楼：320通泰中央商通泰中央商务区务区450以上数据来源于调研及房管所，仅供参考1、从图表可以看出，515套/月项目居多，年度走货速度在200套/项目居多，其中【御江帝景】以大盘实景样板营销取得较好的销售业绩；2、根据调研估算得知，2013年市场供应量将在2500套以上，从2012年走货速度来看，供货量大于需求量，在客户挖掘有限的条件下，要消化2500套货量（不包括新盘推货），市场竞争将更激烈。走货速度慢，供应量大走货速度慢，供应

16、量大供大于求态势凸显供大于求态势凸显户型配比第二章第二章楼盘名称楼盘名称户型面积户型面积户型配比户型配比御江御江帝景帝景2+12+1房房8888; ;三房三房110110、124124、126126；四房；四房1621622 2房：房：3 3房：房：4 4房房=3=3：5:25:2地王国际地王国际一房一房4040、5151；两房；两房8888；三；三房房115115、139139；3+13+1房房142142一房：两房：一房：两房：3 3房：房：3+13+1房房=1.5:2:5:1.5=1.5:2:5:1.5华鹏国际华鹏国际两房两房9090；三房；三房118139118139；四房四房1401

17、72140172；五房；五房196196；六房六房168168；复式；复式352352两房：三房：四两房：三房：四房：五房：六房：房：五房：六房：复式复式=0.5:3=0.5:3：4 4：1:0.5:0.51:0.5:0.5鼎盛时代鼎盛时代两房两房7777、8181、8383；三房；三房122122、134134、138138；四房；四房137137、154154；复式复式160160、260260两房：三房：四两房：三房：四房：复式房：复式=1.5:6:1.5:1=1.5:6:1.5:1中央公园中央公园两房两房9393；三房；三房120149120149；四房四房155165155165两房

18、：三房：四两房：三房：四房房=1:4:5=1:4:5曼哈顿公馆曼哈顿公馆两房两房7777；三房；三房9797、118118；复式复式130130、160160两房：三房：复两房：三房：复式式=3:6:1=3:6:1江滨花园江滨花园两房两房8888；三房；三房111132111132；四房四房133133、155155两房：三房：四两房：三房：四房房=2:6=2:6：2 2通泰通泰中央中央商务区商务区两房两房8686；2+12+1房房9898、108108、118118；3+13+1房房133133、139139两房：两房：2+12+1房：房：3+13+1房房=1:5:4=1:5:41、从户型配

19、比图来看，市场上三房/3+1房、两房/2+1房产品所占的比例较大，分别为55%和28%，说明刚需一步到位置业户型是市场上热销房源；2、从户型面积来看，常规的两房（7788）、三房（110126）仍占主导，其次为N+1房，目前市场上N+1房得到较多客户认可，市场前景好。市场以刚需市场以刚需2 2房、房、3 3房为主，房为主，N+1N+1房房客户认可度高客户认可度高建筑品质第二章第二章 楼盘名称楼盘名称建筑形态建筑形态御江御江帝景帝景多层、小高层、超高层多层、小高层、超高层地王国际地王国际超高层超高层华鹏国际华鹏国际超高层超高层鼎盛时代鼎盛时代高层、超高层高层、超高层中央公园中央公园超高层超高层曼

20、哈顿公馆曼哈顿公馆小高层、高层小高层、高层祥和花园祥和花园高层高层江滨花园江滨花园超高层超高层通泰通泰中央商务区中央商务区超高层超高层月亮湾月亮湾小高层小高层1、近年来，建筑品质得到了质的飞跃，从2009年前，以多层、小高层为主导，至今以高层、超高层为主导，跟上类似南宁大城市发展步伐；2、从项目配套品质来看，2009年前以纯住宅小区过度到2010年商住社区再到至今的小型综合体社区，商业、娱乐等配套随着建筑品质的提升而不断完善；3、超高层建筑，加大了建安成本，对拉升售价起到了一定影响，是考验市场接受程度的重要过度期。建筑品质不断提升，超高层建筑引领市场先锋，社区配套趋向小型综合体发展建筑品质不断

21、提升，超高层建筑引领市场先锋，社区配套趋向小型综合体发展购买群体情况第二章第二章1、从客户购买目的来看，以刚需购买为主，占60%，其次为改善性购房，亦有一定比例的投资性购房，说明目前市场还是以刚需市场为主导；2、从购买客户来访区域来看，乡镇客户占至65%，县城客户25%，平南以外的10%。从走访各项目成交客户来看，乡镇客户主要以刚需购房为主，主要来自北河和南河比较富有和偏僻的乡镇，如丹竹、大安、大新、六陈、大坡、马炼、官城等；县城客户以改善性购房为主，部分为刚需性购房和投资性购房，平南以外的客户主要来自平南附近的其他县市的乡镇。3、随着市场激化、竞争加大，乡镇客户有望成为后期主要客户群，要充分

22、挖掘乡镇客户，需做细、做足、有计划性开展各项营销工作方可有计划突破。刚需客户占主导，乡镇客户比重大刚需客户占主导，乡镇客户比重大营销模式第二章第二章 楼盘名称楼盘名称 营销模式营销模式促销政策促销政策御江御江帝景帝景 坐销 大推广（总价8888）0.99地王国际地王国际 坐销 少量推广一口价、限量特惠房、送装修华鹏国际华鹏国际 坐销 部分推广总价0.98折鼎盛时代鼎盛时代 坐销 部分推广两房：（总价13000）0.99；三房、四房：（总价23000）0.99中央公园中央公园 坐销 部分推广总价0.97折曼哈顿公馆曼哈顿公馆 坐销 少量推广总价0.98江滨花园江滨花园 坐销 部分推广（总价100

23、00）0.99通泰通泰中央商务中央商务区区 坐销 大推广预约金1万抵6仟常规的日倒金预约模式月亮湾月亮湾 坐销 部分推广总价0.96折1、从走访各项目情况来看，营销模式以常规营销为主，等客上门，项目没能很好地主攻市场，挖掘市场客户，主攻营销；2、从项目宣传推广来看，大部分项目推广宣传投入力度小，以围墙、道旗、乡镇山墙广告居多，新盘大项目宣传推广力度大，如【御江帝景】采用高低结合模式全面攻打市场，对挖掘客户及提高项目形象起到良好的作用；3、从项目促销政策来看，大部分项目采取常规的“送礼打折、特惠”方式开展营销，缺乏创新、吸引力不足。常规营销、缺乏创新、缺乏主动营常规营销、缺乏创新、缺乏主动营销能

24、动性销能动性房地产市场小结第二章第二章第三章 总结总结总结1 1、平南是一个发展中的县城，具备优越的地理位置，庞大的人口基数、完善的交通的体系、良好的经、平南是一个发展中的县城，具备优越的地理位置，庞大的人口基数、完善的交通的体系、良好的经济发展基础，可谓济发展基础，可谓“天时、地利、人和天时、地利、人和”已具备，未来发展前景良好！已具备，未来发展前景良好！2 2、平南城区在扩大发展，目前已呈现、平南城区在扩大发展，目前已呈现“东商南工东商南工”发展趋势，即将城东打造成为平南商务、行政中心，发展趋势，即将城东打造成为平南商务、行政中心，将江南打造成为工业园区，随着城东与江南新区的扩建发展，对提

25、升平南城市价值及形象起到坚定的作将江南打造成为工业园区，随着城东与江南新区的扩建发展，对提升平南城市价值及形象起到坚定的作用，利于招商引资，带动各产业发展；同时，城区扩建更利于城镇化建设发展，为房地产行业带来良好用，利于招商引资，带动各产业发展；同时，城区扩建更利于城镇化建设发展，为房地产行业带来良好的发展机遇！的发展机遇！3 3、近年来，随着平南经济不断发展、居民收入及购买能力不断提高，房地产业得到了质的飞跃，项目、近年来，随着平南经济不断发展、居民收入及购买能力不断提高，房地产业得到了质的飞跃，项目规划、建筑品质、产品设计等方面与大城市产品规划理念同步（超高层、规划、建筑品质、产品设计等方

26、面与大城市产品规划理念同步（超高层、N+1N+1户型、小型综合体配套、户型、小型综合体配套、物管等），大大提高了业主居住品质，增强更多客户购房信心！物管等），大大提高了业主居住品质，增强更多客户购房信心！4 4、平南房地产业发展迅速、竞争越来越激烈，市场供货量加大、客户群不断减少、价格不断攀升、产、平南房地产业发展迅速、竞争越来越激烈，市场供货量加大、客户群不断减少、价格不断攀升、产品同质化凸显，在这样竞争激烈的市场仍以品同质化凸显，在这样竞争激烈的市场仍以“常规营销模式常规营销模式”开展，难以让项目脱颖而出！开展，难以让项目脱颖而出！综上所述：平南发展前景好，房地产发展迅速，市场竞争激烈，常

27、规营销模式遇到瓶颈综上所述：平南发展前景好，房地产发展迅速，市场竞争激烈，常规营销模式遇到瓶颈启发：启发：要制胜要制胜“竞争激烈、供大于求竞争激烈、供大于求”的市场，需从目标客户、营销模式、价格杠杆等的市场，需从目标客户、营销模式、价格杠杆等方面着手，创新营销，挖掘客户，以价换量，快速走货！方面着手，创新营销，挖掘客户，以价换量，快速走货！附 件 代表性楼盘具体情况及分析平南代表性楼盘一览表平南代表性楼盘一览表御江御江帝景帝景地王国际地王国际御江御江帝景帝景地王国际地王国际鼎盛时代鼎盛时代曼哈顿公馆曼哈顿公馆通泰通泰中央商务区中央商务区江滨花园江滨花园御江御江帝景帝景占地108亩户型配比两房、

28、三房、四房建筑规划西班牙风格分4期开发一期多层、小高层价格均价3300元/31003400总套数3106户一期约386户促销（总价8888）0.99总车位地下1120个销售情况一期已售80%，约300套2013年推货量推2期约430套8#、9#、10#、11#走货速度约30套/月营销模式坐销和样板营销主导，大推广配合客户进场量约5组/天开盘时间2012.12.30目标客户以南河、县城客户为主工程进度小区园林及配套基本已构成；会所已呈现。1#、2#楼封顶；3#、5#楼正在主体建设。御江御江帝景帝景项目点评项目点评项目优势项目优势1、开发商拥有雄厚的建资实力，此项目以构建江滨公园为由与政府兑换土地

29、资源，借助公园作为项目配套；2、以样板实景为主导，小区园林、会所、泳池、人工湖、营销中心等配套已展现，对打动客户起到了良好的作用；3、工程进度快，能很好地配合营销节点，同时户型设计理想，以舒适性户型为主（两房88，三房110126，四房136）4、投放大量宣传广告，主要以户外高杆、道旗等媒体为主，进行对项目价值及销售信息全面阐述。项目劣势项目劣势1、项目位于大桥南边，对进城而言，受到一定交通限助，同时项目周边有较多的居民楼，形象价值及居住品质有损；2、项目位于江南区，目前江南城区价值尚未凸显，各项生活、医疗、行政等配套不完善。御江御江帝景帝景相比本项目【华鹏国际】相比本项目【华鹏国际】1、地段

30、而言：地段而言： 【华鹏国际】相比【御江【华鹏国际】相比【御江帝景】地段优越。帝景】地段优越。【华鹏国际】位于城东新区核心，是平南发展重点方向标，而【御江帝景】位于江南区，受大桥交通影响，同时江南区目前发展比较缓慢。2 2、配套而言：两项目配套资源各有千秋。、配套而言：两项目配套资源各有千秋。【华鹏国际】拥有优越的生活、医疗、行政、景观资源等外部配套；【御江帝景】拥有优越的项目内部配套，同时拥有优越的江景资源。3 3、产品而言：【御江、产品而言：【御江帝景】相比【华鹏国际】稍好。帝景】相比【华鹏国际】稍好。 【华鹏国际】目前可售房源以大户型为主，面积大、总价高，客户选择性少，限制部分客户购买；

31、 【御江帝景】可售产品选择性多，以三房为主，二房、四房搭配销售。4 4、工程进度而言：、工程进度而言： 【华鹏国际】工程进度相比【御江【华鹏国际】工程进度相比【御江帝景】快。帝景】快。 【华鹏国际】基本已封顶（还有一栋在建至17层），部分楼栋外立面已展现，客户能看到实物与外部环境； 【御江帝景】一期还在建设中，1#、2#楼栋已封顶，3#、5#楼尚未封顶。5 5、价格而言：两项目销售均价基本一致。、价格而言：两项目销售均价基本一致。从外部环境来看， 【华鹏国际】性价比比【御江帝景】高；从内部环境来看， 【御江帝景】 性价比比【华鹏国际】高。要制胜【御江要制胜【御江帝景】，需从区域发展及外部配套着

32、手，凸显【华鹏国际】帝景】，需从区域发展及外部配套着手，凸显【华鹏国际】未来升值、居住、商务、办公等优势。未来升值、居住、商务、办公等优势。地王国际地王国际占地一期4亩二期8亩（征地期间）户型配比一房、两房、三房、四房建筑规划一期独栋建设33F价格均价3400元/28883700总套数约480户促销一口价限量特惠房销售情况一期已售70%，约330套；剩余房源不理想2013年推货量10月份推出二期走货速度约20套/月近期销售不理想营销模式坐销为主，一定推广宣传客户进场量约3组/天开盘时间2012.6.16目标客户以丹竹方向客户及县城客户为主；有一定投资客工程进度一期独栋主体已封顶，正在施工外立面

33、、隔墙地王国际地王国际项目点评项目点评项目优势项目优势1、项目位于城东新区，座落在工业大道，是后期通往平南二桥主要干道之一，有一定地理优势；2、项目产品丰富，有一房、两房、三房、四房，户型面积以舒适性房源居多，能满足投资、刚需、改善等各阶层群体需求；3、项目以独栋超高层建筑（33层），项目周边建筑物以多层为主，对此项目而言能保持较好的风景资源及采光资源；4、相对平南各项目营销而言，此项目营销手法比较新颖，以送装修、首付分期等销售促销手段为主导，配合特惠房、一口价房源。项目劣势项目劣势1、项目独栋超高层建设（33层），建设密度大，私密性较低，居住舒适度较低；2、由于项目是独栋建筑，项目配套少，仅

34、有三层商业，同时无绿化；3、项目分为3个单元，平层房源体量大，难以保证每户每房采光性。地王国际地王国际相比本项目【华鹏国际】相比本项目【华鹏国际】1、地段而言：、地段而言： 【华鹏国际】相比【地王国际】地段优越。【华鹏国际】相比【地王国际】地段优越。【华鹏国际】位于城东新区核心地段瑞雁大道上，而【地王国际】位于工业大道，犹如城东新区快环主干道上；2、配套而言：、配套而言：城东新区医院、公安局、检查局、交警大队等诸多行政单位均落户在瑞雁大道上，毗邻【华鹏国际】，可见，【华鹏国际】相比【地王国际】拥有更完善各项配套【华鹏国际】相比【地王国际】拥有更完善各项配套；3、产品而言：、产品而言：【地王国际

35、】销售产品选择性多，一房、两房、三房、四房均规划有，而【华鹏国际】产品则以三房、四房、楼中楼为主，客户选择性稍少；但从项目整体规划而言， 【华鹏国际】的围合式建筑大盘相比【地王国际】独栋建筑更优越；要制胜【地王国际】，需从地段和大盘配套着手，凸显【华鹏国际】大盘、要制胜【地王国际】，需从地段和大盘配套着手，凸显【华鹏国际】大盘、大配套优势；同时考虑到【华鹏国际】产品面积大、总价高，客户购买门槛大配套优势；同时考虑到【华鹏国际】产品面积大、总价高，客户购买门槛高，届时可适当通过首付分期形式圈定更多客户。高，届时可适当通过首付分期形式圈定更多客户。鼎盛时代鼎盛时代占地约10亩户型配比两房、三房、四

36、房、楼中楼建筑规划两排裙楼；分为A栋18F、B栋32F价格均价3400元/33003600总套数共约650户B栋约450户促销两房：（总价13000）0.99三房、四房：（总价23000）0.99总车位地下2层车库销售情况一期B栋已售70%，约320套；2013年推货量推A栋走货速度约25套/月近期销售不理想营销模式坐销为主，一定推广宣传客户进场量约3组/天开盘时间2012.7.12目标客户以县城客户为主；乡镇客户为辅鼎盛时代鼎盛时代项目点评项目点评项目优势项目优势1、项目位于县城中心地段，“吃、喝、玩、乐、购”尽在5分钟生活圈内；2、项目规划有3层裙楼商业，商业体量大，后期有望形成平南小商业

37、综合体；同时项目规划有平南首个地下2层停车场；3、在户型设计方面，部分户型偷面积大，得房率比较高；同时项目户型配比有一定优势，以三房为主，两房、四房为辅，能圈定较多刚性、改善性客户群；4、在价格上有一定优势，县城中心地段均价在3400元/左右；同时在促销方面，以送13000元至23000元大礼包形式推向市场，能吸引部分客户关注。项目劣势项目劣势1、项目周边均为民宅，对拉升此项目整体价值形象不利；2、项目楼间距小，同时以超高层建筑，建筑密度大，低楼层采光性较差，私密性低；3、项目位于县城中心，人多混杂，居住质量将受到一定影响。鼎盛时代鼎盛时代相比本项目【华鹏国际】相比本项目【华鹏国际】1、地段而

38、言：、地段而言： 【鼎盛时代】位于平南生活中心圈，【华鹏国际】位于平南商务行政核心圈，从目前来看，【鼎盛四代】的地段及配套相比【华鹏国际】稍有优势，但从平南长期发展来看，【华鹏国际】相比【鼎盛时代】拥有更完善的行政、商务、生活等现代化配套。2、交通而言：、交通而言：目前【鼎盛时代】项目周边交通道路狭窄，典型的县城支路交通网，而【华鹏国际】项目落户在城市大道上，后期汽车总站、平南二桥等大交通网均落户城东区，整体而言，对于出行，【华鹏国际】相比【鼎盛时代】拥有更便捷交通配套。3、规划而言：、规划而言：【鼎盛时代】虽规划有地下2层停车场和3层裙楼商业，但【华鹏国际】规划超大体量的2层裙楼商业，毗邻城

39、市主干道与东湖、生态公园，后期有望能形成滨湖休闲商业街及临街大商业。要制胜【鼎盛时代】，需从城区发展及项目硬件规划着手，凸显【华鹏国际】要制胜【鼎盛时代】，需从城区发展及项目硬件规划着手，凸显【华鹏国际】是城东商务行政中心的核心楼盘，后期升值潜力大，并且居住、商务、行政、是城东商务行政中心的核心楼盘，后期升值潜力大，并且居住、商务、行政、办公等配套具备一定优势。办公等配套具备一定优势。曼哈顿公馆曼哈顿公馆占地约12亩户型配比两房、三房、四房建筑规划共7栋楼价格均价3450元/33003700总套数共约450户促销总价0.98销售情况1#、2#已售80%，约65套；2013年推货量10份推3#楼

40、18+1层走货速度约10套/月营销模式坐销为主，一定推广宣传客户进场量约3组/天开盘时间2012.8.12目标客户以北河客户为主；县城客户为辅工程进度1#、5#楼已封顶，2#、3#楼建至10层项目点评项目点评项目优势项目优势1、项目位于县城中心商圈内，毗邻妇幼、学校，具备一定地段优势；2、项目以住宅社区理念呈现，从地段价值、户型价值、配套价值等块面展现项目性价比；3、户型设计上，户型方正、功能分布合理、赠送大面积露台/阳台、实用性高、以紧凑型为主，两房77，三房97、118，此类户型适合首套房置业客户群，具备一定竞争力。项目劣势项目劣势1、项目周边周边均为民宅，对拉升此项目整体价值形象及居住品

41、质不利；2、项目自身配套少，难以凸显居住舒适感；曼哈顿公馆曼哈顿公馆相比本项目【华鹏国际】相比本项目【华鹏国际】1、地段而言：、地段而言： 【曼哈顿公馆】位于平南生活中心圈内，从目前来看，具备一定地段优势；【华鹏国际】位于平南商务行政核心圈，从平南长期发展来看，【华鹏国际】相比【曼哈顿公馆】拥有更完善的行政、商务、生活等现代化配套。2、交通而言：、交通而言：目前【曼哈顿公馆】项目沿小交通要道进出，周边交通道路狭窄，典型的县城支路交通网，出行不方便，而【华鹏国际】项目落户在城市大道上，后期汽车总站、平南二桥等大交通网均落户城东区，整体而言，对于出行，【华鹏国际】相比【曼哈顿公馆】拥有更便捷交通配

42、套。3、配套而言配套而言：【曼哈顿公馆】项目在规划自身配套上稍比【华鹏国际】差，【华鹏国际】规划大体量商业，后期方便业主各项消费；从外部配套来看，目前【曼哈顿公馆】拥有比较优越的地理优势，各项配套近在其中，但从长远区域发展来看，城东商务新政新区将以引先的各项配套展现，座落城东核心的【华鹏国际】居住生活品质将再次得以提升。要制胜【曼哈顿公馆】，不宜从户型产品上硬拼，需从城区发展及生活品质要制胜【曼哈顿公馆】，不宜从户型产品上硬拼，需从城区发展及生活品质着手，凸显高速发展的城东商务新政新区带给【华鹏国际】高升值、完善生着手，凸显高速发展的城东商务新政新区带给【华鹏国际】高升值、完善生活配套、宜居生

43、活环境等优势。活配套、宜居生活环境等优势。曼哈顿公馆曼哈顿公馆江滨花园江滨花园占地一期约9亩二期约60亩户型配比两房、三房、四房、楼中楼建筑规划共4栋楼价格均价3600元/35003700总套数共约629户促销（总价10000）0.99总车位1:0.6销售情况1#、5#已售80%，约250套；2013年推货量推2#、3#约300套走货速度约15套/月营销模式坐销为主，一定推广宣传客户进场量约3组/天开盘时间2012.1.1目标客户以北河客户为主；县城客户为辅工程进度1#、5#楼已封顶，2#、3#楼建至10层江滨花园江滨花园项目点评项目点评项目优势项目优势1、项目毗邻西江，拥有绝版的江景资源，宜

44、居，景观视野开阔；2、项目楼间距相对其他超高层建筑来看，比较宽，约有30米；3、户型设计上，户型方正、功能分布合理、以舒适性为主，2+1房88，三房110122，四房133、153，此类户型适合首套房置业客户群，具备一定竞争力。项目劣势项目劣势1、项目周边周边均为民宅，对拉升此项目整体价值形象及居住品质不利；2、项目自身配套少，难以凸显居住舒适感；3、项目价格相对较高，均价在3600元/左右，客户对价格会有一定抗性。江滨花园江滨花园相比本项目【华鹏国际】相比本项目【华鹏国际】1、地段而言：、地段而言： 【江滨花园】位于平南生活中心圈郊区，【华鹏国际】位于平南商务行政核心圈，从平南长期发展来看，

45、【华鹏国际】相比【江滨花园】拥有更完善的行政、商务、生活等现代化配套。2、交通而言：、交通而言：目前【江滨花园】项目周边交通道路狭窄，典型的县城支路交通网，而【华鹏国际】项目落户在城市大道上，后期汽车总站、平南二桥等大交通网均落户城东区，整体而言，对于出行，【华鹏国际】相比【江滨花园】拥有更便捷交通配套。3、配套而言配套而言：城东新区医院、公安局、检查局、交警大队等诸多行政单位均落户在瑞雁大道上，比邻【华鹏国际】，而【江滨花园】附近为民居，相距中心圈各项配套有一定距离；要制胜【江滨花园】，需从城区发展及项目配套着手，凸显【华鹏国际】城要制胜【江滨花园】，需从城区发展及项目配套着手，凸显【华鹏国

46、际】城东商务行政中心的核心楼盘，后期升值潜力大，并且居住、商务、行政、办东商务行政中心的核心楼盘，后期升值潜力大，并且居住、商务、行政、办公等配套具备一定优势。公等配套具备一定优势。通泰通泰中央商务区中央商务区占地约50亩户型配比两房、2+1房、3+1房建筑规划共14栋楼超高层31层价格尚未公布预计4000元/总套数一期约450户（1#、2#、3#、4#）促销预约金1万抵6仟（采用日倒金形式）销售情况已有800多组客户预约，比例2:12013年推货量推1#、2#、3#、4#走货速度营销模式预约为主，一定推广宣传客户进场量约58组/天开盘时间预计2013年10月份目标客户县城客户及部分乡镇客户，

47、部分投资客户工程进度开始地基构建项目点评项目点评项目优势项目优势1、项目位于县城中心区核心地段，交通方便、周边各项配套完善，可谓绝版黄金地段；2、项目以城市综合体规划设计理念展现，集大型商业、步行街、星级酒店、住宅、写字楼等物业为一体，呈现“吃、喝、玩、乐、购”一站式消费；3、项目规划上，注重商业气口设计，设计多个休闲广场及商业节点，能很好保证各角落商业旺场；4、一期推出住宅户型设计具备一定竞争力，以N+1户型为主导，面积适中，适合刚需、投资群体置业。5、项目营销模式采取预约、开盘、认购模式，由于项目地段及规划优势，得到市场客户较高认可，目前已预约800多组客户，对保证一期销售及口碑宣传起到良好的作用。项目劣势项目劣势1、项目位于县城中心地段，居住品质将受到噪音影响；2、根据目前乐观的预约情况来看，同时结合置业顾问答复，预计售价在4000元/左右，价格将引领平南最高，是考验市场接受程度重要阶段。通泰通泰中央商务区中央商务区项目凭借绝版黄金地段及项目优越规划，有望成为平南黄金龙头楼盘，引项目凭借绝版黄金地段及项目优越规划，有望成为平南黄金龙头楼盘，引领平南新一轮地产发展方向标。领平南新一轮地产发展方向标。谢谢谢谢T TH HA AN NS Sk ke en nd d