别墅定义及产品分类复习课程

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1、别墅定义及产品分类一、别墅的起源：别墅，不仅仅是一种特定类型的居所， 更重要的是一种极致的生活方式。 追溯别墅的起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，在国外的出现也有很长的历史。但现在所出现的双拼别墅、联排别墅等，即 Townhouse 的出现时间并不长。其发展历程主要是这样的：早在 19 世纪随着工业革命的开始，英国人们成群结队地迁徙涌入城市，Townhouse 开始在英国的各大城市兴起。 20 世纪 田园城市相继诞生， Townhouse 的特点初现端倪，同时体现出的可持续发展住宅理论对后世影响深远，它所具备的乡间小屋式的居住形式反映当时英国人的浪漫主义色彩， 对那

2、个时期的英国人来说， Townhouse 更多的是一种理想家园形式的追求和体现。二、别墅的由来及定义别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所， 是第二居所而非第一居所。追溯其起源， 并没有一个明确的时间起始点。 我国古代也很早就出现了别墅， 大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史， 现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。真正说起来， 中国最早的别墅是叫别业， 所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房

3、子叫做 house，第二居所叫 villa 。villa 最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。 当别墅多起来的时候， 一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处， 别墅是一种带有诗意的住宅， 它代表着人类的某种理想。大家回顾一下，刚才所讲的内容：1、别墅的定义2、别墅的由来3、别墅含义别墅是享受生活的居所，是第二居所1、别墅产品的分类（ 1）按建筑形式分（ 2）按居住功能分（ 3）按市场级别档次分（ 4）按建筑风格分2、按

4、建筑形式分类目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅空中别墅。较为常见的为独栋别墅和联排别墅。（ 1）独栋别墅定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。（ 2）双拼别墅定义：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品， 是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“ Two family house”，直译为两个家庭的别墅。特征：与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落

5、外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上， 既要加强户外空间的交流， 使私家小环境融合社区大环境，也改变了 City house 和 Townhouse兵营式排列的呆板面孔。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。（ 3）联排别墅定义：又称 TOWNHOUSE ，有天有地，每户独门独院，设有 1 至 2 个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，

6、有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户 250 平方米左右。特征：比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。户型设计丰富而前卫，有特色。（ 4）叠拼别墅定义：它是 Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些， 同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。特征：购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是

7、第一居所。叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。(5)空中别墅定义 :空中别墅发源于美国，称为“空中阁楼” ，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。3、按居住功能分类(1)休闲度假型别墅休闲度假型别墅一般总

8、是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外，景色宜人的周边自然环境常令人心醉，多视角的景观层次宛如生活在公园、优美的自然风光也极大提升、烘托别墅的品质和身价。如黄金海岸花园、阳光西海岸、传世家宝、阳光经典等为代表的此类别墅物业多集粹了外来高尚社区的规划和精致房型，而高档会所的设置也增添了物业的附加值，令物业身价非凡。(2)经济生活居家型别墅此类物业大凡处于城郊结合部，低廉的地价使发展商开始在小区规模性方面做足文章，使低容积率、高绿化率的别墅住宅透显其价格等综合性能比的“实惠”：园内宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、清新秀美的小区景致均是普通住宅无法比拟的，而其物业部、 总价控制于 800

9、 至 1500 万元，立体交通的改善使信奉 “反璞归真、 回归自然” 的居住时尚的购房族乐于承受。(3）投资保值型别墅别墅住宅作为一种特殊的房产品， 其拥有的土地面积是普通住宅所无法相比的。规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。此外，大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多，发展商雄厚的实力和良好的信誉也具有“投资性” ，这也为更多的追求生活品质而二次购房提供绝佳良机。 选择合适认购价位则完全取决于消费者准确把握购房时机。4、按建筑风格分类（ 1）中式风格（ 2）美式风格（ 3）欧式风格（ 4）其它风格中式风格简介：首先传统的中国居住建筑， 无论是南方的， 还是北方

10、的， 与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。其次，其结构形式又是以木结构为主， 在建筑材料和施工工艺上都有先天不足。另外，北方的四合院需要相当的占地面积，南方的天井围合院落在采光、通风等方面也无法满足现代生活要求。对中式传统居住建筑，既不能照搬，也不容易借鉴新北京四合院“易郡” 、通州 “运河岸上的院子” 、“观唐”这几个非常有特色的项目起到了非常好的效果。观唐复原四合院诠释中式风格，易郡以现代版中式庭院呼应传统文脉，都在以不同的姿态与中式别墅的深邃内涵遥相呼应。成都清华坊也是中式住宅中一个非常成功的范例，无论是从市场运作、建筑设计、还是气氛塑造都很成功：建筑意义上，它是一个好

11、作品；市场意义上，它是一个成功的商品。特征 :北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。因为建筑材料的变化以及现代生活方式的变化等原因造成的对建筑需求的变化建筑形式只是这些内涵发展和变化的一个结果。新中式建筑的集体爆发带给国人很大振奋，不仅在文化上被广泛支持，在被市场认可的程度上，也达了良好的效果。美式风格简介 :美国是一个移民国家，几乎世界各主要民族的后裔都有，带来了各样建筑风格，其中

12、尤其受英国、法国、德国、西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响较大。互相影响、互相融合，并且随着经济实力的进一步增强，适应各种新功能的住宅形式纷纷出现，各种绚丽多姿的住宅建筑风格应运而生。美国的建筑，尤其是住宅，是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。特征 :北美风格主要依据于四个主要时期的建筑风格：古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中世纪时期或是现代风格。北美风格实际上是一种混合风格 ,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的， 它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格， 相互之间又

13、有融合和影响。 具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。美式风格与英式别墅相比较，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块；由于气候的差别，英式别墅的坡屋顶较陡；英式别墅空间灵活适用、流动自然。欧式风格简介 :欧式建筑风格是比较经典的，时下的欧陆风格建筑数不胜数。在别墅市场起步初期，欧式风格是最多的，但是在风格的表现上手法显得粗糙，而且只能是整体表现出风格为欧式，没有特别地选择哪个国家的风格或是哪个具有鲜明地方特征的建筑风格。随着别墅市场日趋成熟，欧式别墅的风格设计呈现多样化，且在尽量避开粗略的风格轮廓，更加细化

14、到某一国家和地区的风格，而别墅建筑造型也更加生动。特征 : 德式建筑简洁大气，法式建筑呈现出浪漫典雅风格，代表项目有普罗旺斯。地中海式建筑风格以清新明快为主。其它风格法式风格 ：特征 :布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。效果贵族风格，高贵典雅。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。荷兰风格：荷兰风格包括殖民风格和殖民复兴风格。荷兰殖民建筑在纽约州和新泽西州首先兴起，它有两大明显的往特点：双折线屋顶 .侧墙沿街面开数扇老虎窗。 荷兰殖民、复兴风格根基于 1880 年复兴时期的诸建筑风格，吸取了辛格风格的建筑特征，显非对称式（ L 形式），屋顶上有时开一个巨大

15、的辛格窗。荷兰风格建筑布局合理，通风与采光性好。美国风格：美国风格根基于殖民时期美洲大陆各地的民居（英国、法国、德国、意大利、荷兰、西班牙）创造性的发挥而逐步形成的，所耗建材较多。在全国铁路网建立起来后，因建材的运输较为方便，大规模的建设这类住宅成为可能。经过 200 多年的复兴和发展，这种风格逐步稳定下来，并成为美国别墅的主要形式，它重建筑的居住功能，轻风格特征。德国风格：德国民主建筑在别墅方面最具有代表性的风格要数德式和城堡式（德国目前工地仍保留许多原型）城堡式可归入古堡风格中去论述。德式风格是从中世纪帝国民间住宅基础上发展起来的。与英国都铎风格相近，不同的是每个立面几乎都有明显的装饰，俗称“绷带”式建筑，是日尔曼民族的主要民居形式。西班牙风格 ：西班牙风格是殖民风格，传教风格、折衷主义风格和蒙特利风格等的总称，也包括在南美洲曾盛行的西班牙风格，他从美国的西南部沿墨西哥国境线和加利福尼亚海岸逐步推进到美国。其基本特征是：屋顶多为红瓷瓦铺设。屋沿朝两侧外伸，户内有庭院；门廊和窗多显拱形。现代风格：1922 年芝加歌论坛报总部大楼征集设计方案， 芬兰的沙里南（ sharinan）设计的方案获第二名，这中全新的风格即是现代风格的起源，以后逐步发展成熟并用于别墅的设计中，是强调功能的样板。有 A 型和 B 型两种，现在我们在都市里可以看到许多这样风格的大厦。