危房改造升级项目可行性实施报告

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1、东山市场危房改造升级项目第一章项目总论1.1 项目背景项目名称：东山市场危房改造升级项目项目建设单位法人名称：法人地址：法人代表：承担编制申请报告的咨询单位法人名称：资格证书：发证机关：法人代表：申请报告编制依据及编制工作概况1、编制依据：（1）国务院关于投资体制改革的决定国发200420号（2）企业投资项目核准暂行办法（国家发改委19号令）；（3） 广东省企业投资项目核准暂行办法（粤府2005119号）;（4）中华人民共和国土地管理法实施条例；（5）建设项目用地预审管理办法（国土资源部27号令）；（6）建设项目环境保护管理条例（国务院令第253号）；(7) 中华人民共和国国民经济和社会发展第

2、十一个五年计划规划纲要；(7) 湛江市饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定；(8) 广东省实施 中华人民共和国招标投标法 办法；(9) 湛江市市场物业管理总站东海站的委托书和技术咨询合同书；(10) 委托方提供的有关项目的资料；(11) 中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；(12) 工程建设标准：(13) 工程建设标准强制性条文(城乡规划部分)2000年版；(房 屋建筑部分)2002年版；(城市建设部分)2000年版等有关部分。(14) 民用建筑设计通则(JGJ 3787)(15) 建筑设计防火规范(GBJ 16- 87)(16) 建筑结构可靠度设计统一标准(GB50062001)(

3、17) 混凝土结构设计规范(GB50012002)(18) 建筑抗震设计规范(GB5001 2001)(19) 建筑结构荷载规范(GB5000 2001)(20) 砌体结构设计规范(GB5000 2001)(21) 建筑地基基础设计规范(GB5000 2002)(22) 广东省建筑结构荷载规定(DBJ15- 2 90)(23) 湛江市经济技术开发区管委会工作会议纪要201112号(24) 湛江市经济技术开发区住房和规划建设局201196号2、编制工作概况根据委托方的委托及其提供的本建设项目的有关资料，在进行市场调查研究和实地踏勘估测的基础上，依据项目用地实际情况、项目投资 环境情况和相关的城市

4、规划要求，对本项目的建设方案、投资估算进行 了社会效益和经济效益的评价，分析论证了本项目建设的可行性。1.2项目申请单位情况湛江市物业管理总站东海站成立于年 月 日，主管单位是湛江市物业管理总站。单位性质：事业单位；管理模式：企业化管理，自 收自支，自负盈亏；现有干部职工总人数24人，人员结构情况如下表1-1所示：表1-1项 目 序号职称结构人数文化程度平均年龄1干部102高级工8大专以上14人3中级工338岁4初级工25小教1合计：24湛江市物业管理总站东海站于2010年底固定资产总值为12276751.39元，资产总负债3682633.69元，所有者权益为8594117.70元。具体详见资

5、产负债表（表1-2-1）:表 1-2-11.3项目研究结论1、受湛江市市场物业管理总站东海站的委托，依据有关法律法规 和国家、地方相关工程建设标准以及委托方所提供的有关项目的资料， 根据项目用地、投资和投资环境等情况，我院对拟建东山市场危房改造 升级项目进行了评估分析。2、本建设项目建成后将向社会提供的是商用物业（商铺）产品， 符合国家关于“提升商贸服务业”和“安全生产”的政策和发展规划。3、 本建设项目规划总用地面积 1500川，总建筑面积3000 ，项 目建设期1年；项目计划总投资2800万元（未包含土地作价费），其中 固定资产投资总额2681万元，建设期借款利息63万元，铺底流动资金 5

6、6万元；由建设单位自有资金投入 300万元，占10.71%,向湛江市霞 山区金辉煌酒店借款2500万元，约占89.29% （已与湛江市霞山区金辉 煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息），资 金到位率可达100%经测算该项目的净现值（NPV为877.86万元（按 财务收益率8%计算）,项目的年投资利润率（年平均利润总额/项目总投 资X 100% =19%显示本项目投资有盈利。4、本建设项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续发展和可 再生性的特点，且项目能源耗用小；在建设期和运营期对建设用地周边 环境虽会造成一定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会 产生不良影响。5

7、、 本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划和东海 岛新城规划（分区规划修编）要求。6、本建设项目的建筑设计方案新颖、明快，有特色；结构设计合 理；建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边为城镇 居民居住区，形成了以湛林路为主干道的特殊区域，更能体现和提升该 地段的价值，从而提高城镇的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌。7、目前，东山市场建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑 密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。项目的建成对消除危 房带来的安全隐患、提升城镇商业服务等级、合理完善城镇商业功能等 方面都会起到积极的作用；加上东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行 业经济发

8、展的热潮，另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业 的需求，因此，该建设项目是适时的，并极具市场卖点。综上所述，对本建设项目的研究表明，本项目的建设是可行的。第二章项目建设基本情况2.1项目建设基本情况项目提出背景1、房地产业发展概况近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋 势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等 指标的增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，2008年，我国房地 产开发投资30579.82亿元，同比增长20.9%,低于同期固定资产投资的 4.6%。其中，东、中、西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到 18325.29亿元、628

9、7.49亿元和5967.04亿元，同比分别增长 17.1%、 31.7%和22.7%。中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的14.6%。东、中、西部房地产开发投资比重分别为 59.7% 20.4%和19.9%。2、商用物业的发展趋势商用物业（商场、商铺、写字楼等）是房地产业的组成部分。不过， 因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。近年来，我国商用物业 的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海 外基金纷纷投资商用物业。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心 落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面 融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）

10、有望成为引领我 国房地产的新增长点；随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀 起新一轮的投资热潮。3、商贸服务业的发展趋势商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之一，商贸服务业的发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善 人民生活质量具有极大的作用。我国十一五规划纲要明确指出要“大 力提升商贸服务业”。作为商贸服务业主力军的我国国内零售业正进入一个新的发展时期。随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具 增长潜力的市场之一。超市、便利店、专卖店、仓储式购物中心的业态 形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业、金融业、 房地产业结合，拓宽了经

11、营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通 道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。4、商贸服务业的发展对商用物业的需求商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式， 合理分 布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店、 专业店、便利店。因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。项目所在地房地产业（商用物业）及商贸服务业概况目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平， 商品房空置率低， 房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。湛江市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在 国家宏观调控紧缩时期也是如此；根据

12、湛江市房管局房屋成交量的分析 统计，2009年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。2009年完成投资472728万元，同比增长28.6 %,增幅较上年提高20.5个百 分点。其中民营经济投资405790万元，占85.8 %，同比增长26.3 %。 全市完成投资与到位资金比为1:1.6。开发企业完成土地开发面积 415185平方米，同比增长22.9 %，待开发土地面积同比下降 56.4 %。 土地购置费、购置土地面积同比分别增长75.1 %、4.7 %。土地购置均

13、价同比增长67.2 %，其中湛江市中心城区土地购置均价 2368元/平方 米，同比增长116.1 %，房价增速与地价增速比为1:3.2，地价增速较 快。开发到位资金764674万元，同比增长71.6%,增幅较上年提高47.2 个百分点。其中湛江市中心城区到位资金 666355万元，同比增长77.4%; 县（市）区到位资金98319万元，同比增长50.7%。从资金来源构成看， 国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别占到位资金总额 25.2% 0.2% 27.9% 46.6%，其中银行贷款、企业自有资金、定金及预收款、 个人按揭贷款同比分别增长 90.2% 2.9%、106.8%、91.3%。

14、2009年，湛江市房屋施工面积6304545平方米，同比增长54.1 %, 其中住宅施工面积4654334平方米，同比增长53.2 %。全市新开工施工 面积2199291平方米，同比增长8.9 %。房屋竣工面积753875平方米， 同比增长59.4 %。湛江市中心城区商品房供需比为1:1.4。商品房销售 面积1074321平方米，同比增长56.3 %，其中住宅销售面积1035814 平方米，同比增长58.4 %。办公楼、商业营业用房、其他用房同比分别 增长422.5 %、18.4 %、-68.2 %。商品房销售额401821万元，同比增 长116.3 %，增幅较上年提高143.7个百分点，其中

15、住宅销售额389512 万元，同比增长120.4 %。全市商品住宅均价3760元/平方米，同比增 长39.2 %。湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价 4468 元/平方米，同比增长27.9 %，县（市）2041元/平方米，同比增长14.9 %。 全市累计商品房空置面积256483平方米，同比下降9.0 %，其中住宅空 置房面积174381平方米，同比下降29.5 %。多年来湛江市商品房销售 均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。 湛江市中心城区整体二手房成交面积 447500平方米，占一手房销售面 积60%，比2008年109%下降49%个百分点。销售额89

16、076万元（以评 估价格计算），同比分别增长22.2 %、71.7 %。其中住宅二手房成交面 积254600平方米，成交额52870万元，同比分别增长32.5 %、99.8 %, 住宅二手房均价1991元/平方米，增长40.5 %。湛江市的商用物业建设发展迅速。近几年，相继建设了国贸A、B座、国贸C座、国贸新天地、世贸大厦、怡福国际、嘉信茂广场、兴华 广场等；零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江；市区内的各已开发房地 产楼盘和正在开发的房地产楼盘的地上一、二层一般都是商用物业（商 铺位），但商业营业用房价格较低，商业公寓在数量、规模、价格上都 存在着教大的潜力和发展空间。湛江市的商贸服务业发展迅猛

17、，2008年全市服务业增加值为 315 亿元，同比增长13.0%，占GDP：匕重的30% 增速比一、二产业高出7.8 个百分点和2.7个百分点，成为湛江市经济增长的支柱产业。此外，。 商贸服务业的发展也增加了对商用物业的需求。项目建设的必要性目前，东山市场建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度 大，环境卫生条件差，存在严重安全隐患等落后的现状，与东海岛经济 大开放、大发展的大好形势不相协调。为改善投资环境，根据2011年2 月24日湛江市经济技术开发区安全生产委员会会议纪要精神，必 须对东山市场危房进行改造升级，以消除安全隐患。项目建设用地东山市场危房改造升级项目建设地址位于湛江市东海岛

18、东山镇湛 林路，其东面是昌大昌超市，西面日王保卫工业口品市场，西面是东山 镇供销社，北面是海天路。具体位置见宗地图图2-1。项目建筑占地面积约1500平方米。项目投资规模及项目组成项目总投资；约2800万元（未包含土地作价费），其中固定资产投 资总额2681万元，建设期贷款利息63万元，铺底流动资金56万元。投资人：中标人。出资与偿还方式：采用交锁 匙办法，由中标方带资建设，然后将第 二层交由中标人经营10年，以低偿建设资金，10年届満后交由建设单 位使用。资金筹措：采用BOT方式向社会进行公开招标，以取得资金。资金运用：总投资2800万元中，约2681万元用于建设投资（建设 投资2681万元

19、中包括建筑工程费 2023.7万元、安装工程费329.28万 元、工程建设其他费用286.74万元），约56万元是铺底流动资金，建 设期利息63万元。项目总建筑面积3000平方米（二层）。2.2项目产品技术方案依据项目用地、建设资金和项目建设环境等建设条件，本项目拟建 一层为综合商铺，二层为超市。建成后，将推出商业铺面面积2400平方米的商用物业产品。2.3项目建、构筑物方案项目总平面布局设计1、总平面布置本项目为改建工程，建筑平面拟设计主要入口向东面人民大道，次 入口设在建筑物南面；主要入口前方退缩 23米，设置大面积绿化广场， 建筑物周围设有环行消防车道；利用小广场做停车场和地下车库解决车

20、 的停放。总平面绿化设计：主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，入 口处和临路边设置组合花坛，西面沿用地采用带形绿化布置，屋顶花园 为垂直绿化，营造不同层次的环境空间。2、主要经济技术指标计划（见表 2-3-1）表2-3-1主要经济技术指标计划一览表序号项目单位指标备注1规划用地面积平方米15002建筑占地面积平方米15003总建筑面积平方米30004建筑咼度米10.55建筑密度%30.06容积率%3.57绿化率%33232项目建筑设计方案1、建筑(1) 平面功能布局一层为综合商铺，二层为超市，建筑面积共 3000川。(2) 竖向设计、交通及流线一层层咼6m二层层咼4.5m。设电梯一部(货物

21、电梯)。大楼西面为停车场和绿地。(3) 建筑造型和空间设计建筑的具体功能进行功能分区，运用几何形体产生丰富平面组合空 间,立面采用现代古典风格，简约、明块。室内空间主要表现公共性与开放性，明确，合理。2、结构(1) 上部结构采用框架一剪力墙结构。底层地下室结构采用框一剪结构。(2) 基础根据荷载估算，基础需要采用条形基础。其它工程设计1、供电工程(1) 变配电系统一级负荷包括火灾报警及联动控制设备、消防泵、排烟风机、应急照明、疏散照明等。货梯等属于二级负荷，一般照明及动力负荷为三级负荷。负荷估计：本工程用电设备总容量约为 ：Pe=1128KWV总计算负荷 约为733KW电源：10KV进线。（2

22、）照明配电系统照明光源以莹光灯为主；公用场所、办公室采用节能式灯具。管理中心、消防控制中心、楼梯间、货电梯前室、门厅等场所设置 应急照明。在走道、安全出口、楼梯间等处设置疏散指示灯。（3）防雷接地系统本建筑物属于二类防雷建筑物，为防直击雷，在屋顶设避雷带，其 网格不大于10MX10M所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气 连接。由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、 信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设电 涌保护器（SPD。本工程采用共用接地装置。以建筑物、构筑物的金属件、构造钢筋 和基础钢筋作接地体，其接地电阻不大于 1Q。在弱电机房和卫生间需

23、做局部等电位连接。220V/380V低压系统接地形式严格分开，建筑物作总等电位连接， 在首层安装一个总等电位连接端子箱，将所有进出建筑物的金属管道、 金属构件、接地干线等与总等电位端子箱有效连接。在电气竖立井的照 明配电箱和动力配电箱的进线断路器处装设防止电气火灾的漏电电流保护器。2、弱电系统电话系统：按每户设电话一至二门，商铺等公建按每天50川设一门电话考虑，在室内设一电话交接箱，电话电缆全部采用全塑充气电话 电缆，沿预埋的工程PVC塑料管暗敷，由湛林路电话电缆引入。宽带入 户，所有用户均可高速上网。有线电视系统：直接接入市有线电视网。商铺按每开间一路信号考 虑，会所则考虑多路信号。用户分配

24、网络以分配 -分支形式向用户终端 馈送信号。电视电缆选用 SY V-75-9型。可视防盗对讲系统：设置闭路电视监视系统，提高商铺安全防范标 准。3、给排水（1）给水系统水源：本工程的供水源分别从市政给水管网引入，经过水表井后， 由市政给水管DN80向低压供水。给水系统：本工程给水竖向为一个区，由市政给水管直接供水。（2）排水系统采用污水、雨水分流制，污水管经化粪池简单处理，卫生间污水经经三级化粪池预处理达到排放标准后排入市政污水管道，雨水管道直接排至市政管网。雨水量采用湛江市设计重现期为两年的暴雨强度公式计算，径流系数采用0.75，地面集水最大时间812分钟污水量按给水量的90%+算。（3）公

25、共卫生间器具透气，公共卫生间设环型透气、排水立管设 置自动控制。4、空调、排烟(1) 空调：按预设外墙空调位由业主自行安装。(2) 防、排烟：按照高层民用建筑设计防火规范(GB50045-93 2001要求，疏散楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均分别设置加 压送风系统，地下汽车库设排烟兼排风系统。5、消防本大楼按高层民用建筑防火规范(GBJ50045-95进行防火设计， 耐火等级一级。地下车库按汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GBJ50045-97进行防火设计。建筑底层设有独立消防控制中心，有单独出口直接通室外。消防控 制中心设有为灾报警、发出为灾信号及安全疏散指令的措施，设有控制 消

26、防水泵、固定灭火装置、通风空调系统及电动防火卷帘、防排烟系统 的设施，并设有显示电源运行情况的设施。(1) 总平面总平面道路系统设计在红线内形成了建筑周边的环形消防车道，车道宽不小于4m。主体建筑周边落地，形成登高面。建筑与同边相邻建筑的间距符合 规范要求。(2) 防火分区建筑内防火分区按相应规范面积不超过1500 ，二层设两个防火分区。防烟分区均不大于500川。(3) 安全疏散二层两旁设分别二道消防楼梯，供消防疏散使用，疏散距离均符合规范要求。（4）建筑构物建筑外墙填充墙为混凝土空心环保砖， 内部填充墙在楼梯间及防火 分区隔墙，建筑承重构件为现浇钢筋混凝土梁、柱楼板，均为不燃建筑 物。防火分

27、区之间的门为乙级防火门或气雾式复合防火卷帘，防烟前室和封闭楼梯间前室的门为乙级防火门。（5）电气消防设自启动柴油发电机组为消防负荷提供备用电源。消防用电设备采用专用回路供电， 并在最末一级配电箱处设自动切 换装置。消防用电设备的配电干线选用NH VV型阻燃电缆，配电支线选用NH BV型导线穿钢管埋地、沿现浇楼板暗设或穿除有防火涂料的钢管沿 吊顶棚明设。应急照明的设置：在走道、楼梯、疏散通道设置。设1套智能火灾自动报警控制器，配置联动控制台，带CRT显示系统及配套软件。商场内消防施工和消防控制均按相关消防规范。（6）消防给排水本建筑消防计算高度为10.5m。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/

28、S室内消火栓用水量：50L/S自动喷火灭火系统用水量：30L/S火灾延续时间：室内外消火栓系统 2小时，自喷系统1小时。消防 水量由已建成动力站消防水池保障。火灾前期消防防水于屋顶水箱内，水箱有效容积18m3。消火栓系统：消火栓消防用水由动力站消防泵加压供给，其流量、扬程为Q=40L/S，H=120m能满足本建筑的水量水压要求。屋顶水箱设置高度满足最不利点消火栓处 7米静水压的要求，故不 设增压设施。室外消防用水由室外地上式消火栓满足， 消火栓系统在室外设2个 一体化水泵结合器；室内消火栓系统共设消防栓系统和自动喷淋系统两 种装置，两套系统按共用加压设备、独立设置管网的原则设计；使用2套水泵结

29、合器，所有消火栓均为自救式。自喷系统：本工程按中危险级设防。由于防火分区面积扩大，实行 全喷淋。由动力部自喷水泵加压供给本工程自喷用水，其流量、扬程为 Q=120L/S, H=30m能满足本建筑的水量水压要求。自喷系统设湿式报警阀、安全信号阀、水流指示器、闭式喷头及末端试水装置等。自喷系统室外设一套水泵结合器。7、地震设防根据最新广东省地震区划图，湛江市城区属于地震基本烈度七 度区，本商务大厦设计按地震设防烈度为 7度进行结构设防计算，计算 地震动峰值加速度为0.1g。第三章建设用地与相关规划3.1项目建设用地区域优势项目建设用地区域资源优势项目建设用地所在地资源丰富，主要资源有：1、港口资源

30、：位于东海岛的龙腾至蔚律 6.5公里岸线，水深26 44米，航道距 岸仅200 300米，进港航道宽2公里，能同时通航两对30万吨级货轮 或进出50万吨级油轮。2、海洋资源：东海岛陆地面积286平方公里，含海滩涂面积为401平方公里，是 中国第五大岛、广东第一大岛。环岛海岸线长 148.9公里，其中可建码 头岸线37公里。海岛的海产资源丰富，盛产各种鱼、虾、蟹、蚝、贝， 著名的网箱养鱼生产石斑、黑记、曹拔等优质鱼。3、旅游资源：东海岛旅游度假区的海滩海水洁净，海沙粗细适中，松软洁净，且 会有多种对人体有益的矿物质，进行沙浴可以治疗各种皮肤病。此外，度假区有丰富的地下温泉，游玩之余，在宾馆、别墅

31、配置的温泉浴池泡 一泡，定能泡出个好心情，浴出个好身体。独具南国海滨风情的椰林清吧园，是度假区的又一景观。游入在这里乘凉、观海、品尝多种美味小食，伴着习习的海 风拂面而来，令 人心旷神怡，悠然自得。空中拉在壮观的海滩上有各式各样的游乐项目：轻型航空飞机、伞、海上摩托艇、香蕉船、沙滩跑车，迁可以与渔民齐齐拉大网，令你尽兴尽情！东海岛旅游度假区是一个环境优雅，风景秀丽的海滨度假区，现建有度假酒店30余座，可同时供2000人住宿。龙海天沙滩，俗称龙海滩。世界旅游权威部门评比认定，龙海天 沙滩长28公里，宽150-300米，仅次了澳大利亚的黄金海岸，是中国 第一长滩，世界第二长滩。4、科技人才资源：项

32、目所在地湛江市经济技术开发区拥有各类专业技术人人才和科 研开发机构、工程技术研究开发中心。东海岛还拥有丰富的矿产资源和人力资源等。区域地质概况参考湛江市规划勘测设计院对邻近地块进行地质勘察的岩土工程勘察报告（注：本报告只提供参考，项目建设时必须以实地勘察报告 为准），拟建项目场地内的地层（钻孔揭露深度内）主要为第四系下更 新统湛江组（Q）地层。各土层埋深、层厚、承载力标准值详见表3-1-1 , 各土层状态、桩周摩擦力及桩端承载力详见表3-1-2。表3-1-1各土层承载力标准值fk一览表（单位：kPa）层序土层名称顶板埋深（m）层厚（m）承载力标准值（kPa）1素填土0.00 4.800.30

33、4.802杂色粘土0.00 4.800.90 4.001053灰色粘土0.00 5.909.50 27.501204粗（中）砂15.20 31.500.40 6.60280(4) 1灰色粘土24.10 28.000.80 2.005粉质粘土21.20 31.901.20 8.802506灰色粘土27.20 33.100.60 1.801507粉质粘土28.40 33.801.40 15.502508粗砂43.00 48.202.10 4.252209杂色粘土46.30 48.701.40 4.20250表3-1-2桩端土承载力特征值qpa、桩周土摩擦力特征力qsa 览表层序土层名称状态预制桩水

34、下钻孔桩qpa (kPa)qsa(kPa)qpa (kPa)qsa(kPa)桩入土深度（m）桩入土深度（m）1630L151素填土松散1282杂色粘土可塑26223灰色粘土可塑25270204粗（中）砂稍密-密实4000421300365粉质粘土硬塑140038450326灰色粘土可塑30267粉质粘土硬塑180038450328粗砂中密3500401100329杂色粘土硬塑本区区域上新构造运动主要表现为早更新世地壳发生间歇性升降 运动；中晚更新世基底断裂深切活动加强，控制多期次基性火山啧发； 全新世壳、幔物质处于重力均衡调整活动状态，地壳以间歇性缓慢上升 为主；现代地壳以缓慢的差异性升降运动

35、为主。从总体上看，现今区域 构造活动性较弱，地壳稳定性较好，对工程建设影响小。湛江市地处琼山地震带、阳江地震带、灵山一陆川地震带之间的雷 琼地震带上，低震级地震活动较频繁。中国地震烈度区划(1999)及建筑抗震设计规范(GB5002 2001)将湛江市区的抗震设防烈 度定为VII度，设计基本地震加速度值为0.1g，拟建项目应按有关抗震 规范设防。交通运输状况项目建设所在地交通便利。湛江是中国大陆综合实力50强城市和基础设施40优城市之一，基础设施完善并比较发达。这些基础设施几 年都在霞山，形成海、陆、空、管道运输四体一体的交通网络和综合运 输体系。湛江港是国家级枢纽港和集装箱内贸运输华南主枢纽

36、港，拥有 万吨级油码头，已建成投产20万吨级矿石码头和30万吨级航道疏浚工 程正在紧张施工，东海岛龙腾至蔚律 6.5公里岸线，水深26- 44米， 航道距岸仅200-300米，进港航道宽2公里，能同时通航两对30万吨 级货轮或进出50万吨级油轮，是我国大陆通位往东南亚、欧洲、非洲 和大洋洲海上航程最短的重要口岸，已与 140多个国家和地区通航。作 为大西南的主要出海通道，云南、贵州、四川和重庆市在年经湛江港进 出口的货物占其进出口货物总额的50%其中，贵州省达70%黎湛铁路、广湛铁路，每天运送着来自全国各地的旅客和货物。湛江民航机场为40级机场，开通了国内20多航线，每周有上百个班次。管道运输

37、， 使湛江港的原油直达茂名炼油厂，年通过能力1000多万吨。项目与建设地区资源、自然条件的利用关系建设地区资源、自然条件能够完全满足和支持项目的建设和运营； 而本建设项目的建设将充分发挥建设地区资源和自然条件的优势。3.2项目用地情况项目建设总占地面积约1500平方米（规划用地面积）。项目拟建用地现为改建，需要拆除原有建筑物、构筑物后才能建设。项目用地选址符合湛江市城市总体规划和东海岛新城规划（分区 规划修编），建设方湛江市市场物业管理总站东海站持有该地块国有 土地使用证一湛国用（2004）字第00280号。该地块土地产权清晰，无 任何争议。3.3项目布局规划情况331项目的规划布局拟建项目规

38、划布局合理。首先，该拟建项目布局符合土地使用功能的规划，该地块的使用功 能是作为商业用途的；二是该项目的规划布局符合城市公共建筑的设置规划，符合商业 网点的规划分布。项目拟建地周边居住小区和其他各类公建逐步建设 发展，居住人口和过往人流逐渐增多，项目建成可以进一步完善该区 域的商务配套建设；三是该项目所在区域东山镇是东海岛的中心区，项目改造升级成 功，不但可以消除危房带来的安全隐患，同时，为同边居民的日常生活 消费提供便利，也更能进一步体现东海岛城市建设发展的新风貌。332项目与城市总体规划项目建设选址符合湛江市城市总体规划和东海岛新城规划（分区规划 修编）。同时，经报湛江经济技术开发区住房和

39、规划建设局，湛江经济技 术开发区住房和规划建设局已以“湛开住建规划201196号对该建设项目进 行了批复。第四章 资源利用和能源耗用分析4.1资源和原材料项目所需利用的主要资源本建设项目对建设用地所在地所拥有的各种资源都直接或间接利用。其主要利用的资源是港口资源、海洋资源、农业资源和旅游资源等。 项目所需利用的主要材料本项目建设所需的主要材料是建材。除钢材外，其余建筑材料基本 上均可以利用项目建设所在地生产的产品。资源利用与资源开发规划1、拟建项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续性发展和可 再生性的特点；2、拟建项目对资源的利用符合国家和地方（湛江市）港口资源、 海源资源、农业资源和旅游资

40、源等资源的发展规划；3、拟建项目对建设用地所在地的资源利用和开发起促进作用。4.2能源耗用和公共设施的占用本项目所需耗用的主要能源是水、电，对其他煤、油、气等能源 基本无耗用。生活用水和饮用水本项目生活用水和饮用水使用东山镇自来水，由市政给水管引进， 环建筑物周边布置室外消防、生活合用环状供水管网，商业用水量标准 按生活用水量标准的70%+算224升/人。建设期也使用东山镇自来水。供电本项目所需电力由东海岛供电部门供应，10KV供电电源由湛林路 的市政电力电缆引入，电缆采用直埋敷设方式引入。根据广东省居住小区技术规范，采用负荷密度法和需用系数 法预测本区的用电负荷。其中商铺、会所等用电按 80

41、W/R#算，由低压 配电装置引专用回路以树干式配至各层； 室外景观照明用电由专用回路 配电。4.3节能和节水措施431节能措施1、建筑、安装节能按照夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001及民用建筑热工设计规范GB50176-93本项目地处亚热带地区，建筑节能 主要考虑隔热减少能耗。本项目建筑设计主要采取以下节能措施：（1）进行户型设计时，根据对室内热环境的要求不同进行合理分 区，控制建筑的体型系数和表面积系数，选择适当的长宽比，合理设计 不同朝向下最优化的窗墙比。（2）外墙及外门窗：外墙设计为200mn灰沙环保空心砖，已达到规 范所要求的热阻，不另做隔热层；使用铝塑复合型门窗专

42、门材料和复合型配套附件及密封材料，选择隔热玻璃来减少太阳辐射热，以提高整窗 的节能效果。（3）屋面隔热层采用25mn厚挤塑聚苯乙烯塑料板达到热阻要 求。（4）根据负荷容量、供电分布、用电设备特点等因素合理设计供 配电系统缩短配电半径减少线路损耗；合理选择灵活投切的变压器，实行经济运行，减少由于轻载运行造成的电能损耗。2、设备节能大型用电设备，采用变频调速装置，节省电能消耗；道路照明采 用节能型高压钠灯和汞灯，楼梯间和公共空间采用声控、延时开关等自 动控制设备节省电能；同时倡导采用太阳能热水器供应热水。432节水措施1、采用新型节水设备，如红外感应龙头、感应式冲洗阀、可调节 冲水量坐便器及节水调

43、温装置等。2、设定用水定额标准，建立用水管理责任制。3、根据湛江地区的特点，选用既有景观效果，又具有耐旱特点的 植物，构建最佳的生态景观植物配置模式，以达到节水的目的。第五章环境影响分析5.1建设项目周围环境现状自然环境概况1、地理项目所在区域东海岛，地处湛江市区东南方，东经110.38度，北纬21.03度，其东出太平洋，南下东南亚，西倚大西南，是我国与印度 洋、太平洋沿岸国家和欧洲海陆的重要交汇点，是中国大西南金三角经 济区的进出口咽喉。陆地面积286平方公里，含海滩涂面积为401平方 公里，是中国第五大岛、广东第一大岛。环岛海岸线长 148.9公里，其 中可建码头岸线37公里，尤其是龙腾至

44、蔚律6.5公里岸线，水深26- 44米，航道距岸仅200- 300米，进港航道宽2公里，能同时通航两对 30万吨级货轮或进出50万吨级油轮。2、气象（气候）气候：年平均气温 22.8 23.2 C,最高气温38.5 C;年平均雨量 1417- 1802毫米，年相对湿度82%全年日照时数为18642106小时, 年太阳总辐射量为102 118千卡/平方厘米，是我国光热资源最丰富的 地区之一；年积累温度8309- 8519C。年平均风速34米/秒，主导风向为偏东风，59月多吹东一东南 风，10月至翌年4月多吹北一东北风；69月常有台（强）风袭击， 台（强）风一般为810级，最大风力1012级，阵风

45、12级以上，并 伴有暴雨。3、水文地表径流：项目建设所在地的地表径流录塘河，源于屋山附近，经人民大道二号桥向东南，于录塘村附近入海，全长5.5km，流域集雨面积6.7km2，比降0.13 %。，河流流速较小，95%保证率的平均流量为0.07m3/s , 50%保证率的平均流量为0.15m3/s ;地下水：本场区主要含水层为粗中砂层及粘土中的砂夹层，属微承 压一承压水，以地下径流补给为主；据湛江市规划勘测设计院勘测报告， 该场区综合稳定地下水位埋深 8.0514.30米，相应标高15.0015.98 米；本场区地下水对混凝土结构及钢结构均具弱腐蚀性。潮汐：年平均高潮位黄海高程 1.283米，低潮

46、位黄海高程0.927 米，历史最高潮位1980年7月22日为黄海高程5.1米。湛江湾潮汐属不正规半日混合潮， 其潮汐调和常数为0.97，潮汐不 等现象明显，回归潮（月赤纬最大）时，高高潮平均高8.8米，低低潮平均高0.7米；分潮点（月赤纬为O）时，高高潮和低低潮分别为 3.2 米和1.2米。一般59月内，最大潮出现在白天，其他月份出现在夜 间。潮流运动形式为往复流，落潮流速大于涨潮流速，尤其是落潮最大 流速明显大于涨潮最大流速。4、自然保护区：湛江红树林国家级自然保护区是我国大陆红树林面积最大、品种最多的保护区，面积达30万亩。社会经济环境概况1、行政区划和人口简况：东海岛划归的行政区域是湛江

47、经济技术开发区。湛江经济技术开发 区范围包括建成区北起文保河，南至绿塘河，西起人民大道（含人民 大道西侧150米宽的用地），东至海岸线。总用地面积为13.7平方公里， 人口 4万多人、东海岛、硇洲岛、东头山岛和南屏岛等，总面积约400 平方公里（含海岛四周的滩涂、养殖场及红树林），人口 23万多人。2、社会经济发展现状和区域发展规划：（1）社会发展状况根据湛江经济技术开发区政府公布的统计数字，2008年，完成生产总值66.64亿元，比上年增长4%;工业总产值139.45亿元，增长1%; 出口创汇5.9亿美元，增长13%;实际利用外资268万美元，下降87%; 财税总收入12.65亿元，增长15

48、 %;固定资产投资18.07亿元，增长 6 %。全区精炼石油产品制造、电力生产、造纸、水产品加工等四大工 业支柱产业共完成工业产值 86.6亿元，约占全区工业产值62%,其中: 石化工业增长34%，精练石油产品制造增长19%，中海油、湛江电厂、 国联水产三大重点企业全年共实现工业产值 63.11亿元，增长7%,占 全区工业总产值的45%，成为带领全区工业经济前进的三驾马车。2010年初步测算，开发区可实现地区生产总值 132.7亿元，年均递 增27.6%,比“十五”时期快12.6个百分点。人均GDP达到5.2万元。 GDP占全市的比重从2005年的6.6%提高到2010年的9.5%,外贸出口

49、5.22亿美元。五年累计利用外资 0.6亿美元，地方财政一般预算收入 7.1亿元，年均递增26.4%。随着宝钢集团千万吨钢铁基地、中科炼化一体化这两大“巨无霸” 项目先后落户，以及围绕钢铁、石化上下游产业带来的效应，昔日略显 荒凉的东海岛已实现“华丽变身”成为一块投资热土，投资者遍及美 国、日本、英国、新加坡、香港、台湾等国家和地区。2010年年初，原湛江经济技术开发区与东海岛经济开发区顺利整 合。为承接钢铁和石化的上下游产业，湛江经济技术开发区在东海岛规 划建设一个6.01平方公里的钢铁配套产业区和一个 42.12平方公里的 石化产业园。目前，东海岛内汇集上海宝钢集团公司、中国石化集团公 司

50、、中国海洋石油集团公司等国内外大型企业集团，循环经济园区初具 规模。园区还结合钢铁配套产业多、石化中下游产业链长的特点，带动 两大项目相关产业的建设，承接产业转移，已成为湛江承接国内外“产 业转移”和“劳动力转移”的主战场，也是广东西翼重要的经济增长 极。2010年12月28日上午，冠豪高新、大湛管业等8个项目开工建设 及奠基仪式，在东海岛举行，投资总金额达 200亿元人民币。经济学者分析认为，随着宝钢集团千万吨钢铁基地、中科炼化一体 化这两大“巨无霸”项目的先后落户，其引发的“反应堆”，已使有色 金属加工、机械装备制造业等钢铁中下游产业，以及合成树脂、合成纤 维、合成橡胶、农药、染料、香精香

51、料、涂料、胶粘剂等精细化工产业， 纷纷“扎堆”东海岛。目前，连接湛江市区的东海岛跨海大桥已建成， 东海岛将成为湛江社会经济高速发展最强劲的动力引擎。湛江经济技术开发区经济高速发展，环境质量良好，社会治安形势 稳定，投资环境日臻完善。（2）区域发展规划建成区定位为湛江中心城区的核心地区，是今后中心城区建设发展的重 点区域，以发展行政管理、商务办公、商业金融科研信息为主，规划建设成 为第三产业发达、商贸设施齐全、生活环境优美、居住生活配套和滨海城市 风貌特色突出的湛江中央商务区。东海岛以湛江市主城区和湛江港为依托， 重点发展钢铁、石化及其下游产业，适度拓展旅游、物流及生活居住，逐步 把东海岛发展成

52、为产业发展、经济繁荣、设施完善、生态良好、具有海岛特色的现代化港口工业新城和钢铁石化循环经济示范区。硇洲岛、东头山岛及 南屏岛主要为建成区和东海岛做好旅游、生活和产业配套服务项目用地周边居住区和建筑物分布简况项目建设位于湛江市东海岛东山镇湛林路。以项目用地为中心，周 边方圆1公里内无自然保护区，附近无文物保护单位。项目用地附近主要为城镇居民居住区和商业区，东面为昌大昌超 市；南面为王保卫工业品市场；西面为东山镇供销社；北面临湛林路。 环境质量现状项目所在地东海岛环境综合质量良好，大气中二氧化硫、二氧化氮、可吸入颗粒物的年日平均值均符合国家环境空气质量标准(GB30951996)的二级标准，空气

53、污染指数为2772；区域水体水质及饮用水 源水质基本达标，水质总体保持稳定，达到所在功能区的要求；区域环 境噪声和交通噪声的平均等效声级分别为 54.6dB、67.6dB，都保持在良 好水平；城市生活垃圾无害化处理率达 83.5%o项目建设用地所在区域为商住区，附近主要规划有住宅、办公区、 商业及一些公建设施，没有工业项目。目前，本项目所在区域主要是受 人民大道交通噪声、汽车尾气的影响。据湛江市环境科学技术研究所对 项目所在区域的大气环境质量现状监测结果表明，项目所在区域空气质量现状较好，SO2日均浓度值为0.0060.008mg/m3 NO2日均浓度值为 0.0060.010mg/m3, T

54、SP日平均浓度值为 0.120.17mg/m3,均符合国 家环境空气质量标准(GB3095-1996)中二级标准；水环境质量监 测结果表明，塘河水质检测项目中，平均值超过地表水环境质量标准(GB383 2002)中V类标准的共有CODc、氨氮、总磷、石油类4项。 因为沿有塘河有大量的工业废水、第三产业废水和生活废水排入，故其 下游的污染情况比较明显；声环境质量现状调查结果可知，该评价区域 的声环境质量属一般，项目所在地场界东、南、西、北面的昼间噪声背景值分别为 63.8bB（A）、55.4bB（A）、53.1bB（A）、54.2bB（A）,四面 场界的夜间噪声背景值分别为 52.6bB（A）、

55、46.3bB（A）、44.2bB（A） 和46.8bB（A），场界东面噪声背景值符合城市区域环境噪声标准（GB309 93）中4类标准，其余三面场界的噪声背景值亦能符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中2类标准。5.2 项目主要污染源和污染物分析施工期的污染物1、噪声：主要源自建筑噪声，施工过程中的打桩、混凝土搅拌、振捣、挖掘、装载机、电锯、吊车等工序及设备产生的建筑噪声。2、扬尘：主要来自沙石料卸料、堆放过程的扬尘、水泥拆包起尘， 施工阶段的扬尘，以及车辆进出工地的扬尘等。据类比调查可知，施工 现场的TSP日均值范围在，距离施工现场约50米的 TSP日均值范围为 。3、废水：项目施

56、工期的废水主要有建筑施工现场产生的工地冲洗 废水，泥浆水、混凝土养护废水、施工人员生活污水等。4、固体废弃物：施工过程产生的余泥及各类建筑垃圾。5、光污染：施工工地上的照明灯在夜间对周围环境造成影响。5.2.2 建成使用期的污染物1、废水：主要为商务办公活动及居民生活产生的生活污水。2、废气：居民厨房烹饪过程中产生的油烟和火烟；进出汽车排放的尾气。3、固体废弃物：商务办公活动及居民生活产生的生活垃圾。4、噪声：一般情况下，噪声主要为楼内各类空调机、电梯、水泵 机、进出车辆产生的噪声和人群活动产生的噪声等。停电时，还包括备 用发电机的运转噪声。523污染物(源)的处置：本工程的主要环境问题是施工

57、期间的噪音影响以及建成使用后的 废水对纳污水体的影响，施工期的扬尘及建成使用后的废气、噪音和固 废对周围环境影响次之。因此，对污染物(源)的处置采用以下办法：施工期间的主要噪声源安排注意遵守建设局颁布的施工时间表；高噪设备尽量安置在场地中部，通过距离衰减减少对周围敏感点的影响； 桩基工程不用打击类桩机；工地周边用尼龙安全网屏蔽；建筑垃圾运到 建设局指定地点。建成后使用期，注意对废水、废气、噪音和固废的治 理。污水经污水处理站处理达标后排入市政管网；生活垃圾进行分类收 集处理。污染物排放标准：1、施工期废气排放标准执行广东省地方标准大气污染物排放限 值(DB44/27-2001)中二级标准，使用

58、期厨房油烟排放标准执行饮 食业油烟排放标准(试行)(GB18482001)。2、污水排放标准执行中华人民共和国城镇建设行业标准污水排 入城市下水道水质标准(CJ3082-1999)。3、 建筑施工噪声执行建筑施工场界噪声限值(GB1252 90) 中标准限值；4、使用期，除了场界东面执行工业企业厂界噪声标准(GB1238490）中IV类标准外，其它三面场界噪声执行II类标准。5、固体废物排放和管理执行中华人民共和国固体废物污染环境 防治法的有关规定。5.3建设项目的环境影响对声、大气、水环境的影响本项目不产生辐射及其他有毒污染物，建设项目建设期产生的噪 声、扬尘、建筑垃圾和建成后使用时产生的噪

59、声、废水、废气、固体废 物，经采取措施后对环境不会产生明显不良影响。对生态环境的影响工程建设施工期间，由于土方开挖，地表原有的植被受到不可恢复 的破坏，在降雨侵蚀力的作用下可能发生水土流失情况。5.4环保措施及其投资估算本项目主要的环保措施是对废水、废气的治理、排放和对生态的 保护。1、废水、废气的治理和排放本项目基本不会大的废水废气， 粪便污水经化粪池处理后排入市政 污水管道，卫生间的臭气用排气扇向外排放。2、生态保护措施及预期效果：施工期间必须采取严格的防治措施以减少水土流失， 如尽量缩短土 地裸露时间，加快工程项目建设；施工进度安排避开在降雨量大的 6 9 月份大面积开挖和堆填；地面应压

60、实；周围开挖截水沟等。建成期可在周边适当种植防风固沙的树木；适当增加地坪绿化带面 积。预期效果：防风固沙，防止土地沙化；保护土壤，防止水土流失； 降低地表温度，增湿功能。542环保措施投资估算本项目主要采用的环保措施是对项目建设期产生的噪声、扬尘、建 筑垃圾和建成后使用时产生的废水、废气等的处理；其环保投资已包含 在“安全、文明施工”措施费与化粪池和排烟道等的建造费用中，不再 另作估算。5.5环境监测制度及环境管理的建议环境监测和环境管理机构1、管理机构针对本项目的特点，建议在项目建设期设置设工期环保小组，负责 施工期各项环境管理制度、环境监测工作和污染治理措施的落实；项目 建成后，项目运营管

61、理机构中应设环保管理小组，并设专职专人负责环 保工作。2、管理职责和管理内容（1）施工期：对施工单位提出要求，明确目标，督促施工单位采 取有效措施减少施工过程的扬尘； 要求和监督施工单位对施工噪声进行 控制；组织协调建筑垃圾存放和处理，合理安排交通运输；组织实施、 监督和检查施工现场环境恢复。（2）使用期：制订和完善项目的环境管理制度；组织制定和实施 环保工作计划；组织专人定期检查环保设施；管理固体废弃物处理和绿化维护工作；处理环境问题纠纷5.6环境影响评价结论和建议561评价结论：1、环境质量现状评价（1） 项目所在区域空气质量现状尚好，SQ、NG、TSP年日平均值 均符合国家环境空气质量标准（GB3095-1996中二级标准。（2）水环境质量监测结果表明，塘河水质检测项目中，平均值超过地表水环境质量标准（GB383 2002）中V类标准的共有CODc、 氨氮、总磷、石油类4项。（3）声环境质量现状调查表明，该区域声环境质量现状尚好，项