阎良地块(xx号宗地)市调报告年市场研究

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1、阎良地块市调报告xx号宗地2013年xx营销xx营销第一部分 项目分析第二部分 市场分析 第三部分 项目整体发展策略第四部分 项目定位第五部分 物业发展建议第六部分 项目开发建议 第七部分 项目经济分析目 录xx营销第一部分 项目分析xx营销一、阎良区概述n阎良是西安的卫星城市，位于西安东北部，是西安的一个远郊区，距西安市中心50公里，四周与渭南、临潼、三原、富平县接壤。n总面积244.4平方公里，人口26万。n以西安飞机工业集团(西飞）、中国飞机试验研究院（八所）、中国航空工业第一集团公司第一飞机设计院（十所）三大企业为依托，被誉为飞机城，也被称为“中国的西雅图”。1、阎良概况xx营销2、荆

2、山新区概述 阎良区委、区政府于2009年初成立了荆山开发区管委会，专门负责城北新区的开发、建设和管理工作。荆山开发区位于阎良城区北公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地9100余亩，塬下7300余亩）。辖区范围东至阎富东路，西与三原县交界，南接航空城大道，北和富平县接壤。辖6个行政村、30个村民小组、约2万余人。荆山开发区规划鸟瞰图荆山开发区拓展区规划鸟瞰图xx营销荆山开发区及拓展区卫星图片位置荆山开发区及拓展区卫星图片位置xx营销二、阎良区规划阎良为陕西两城一带（杨陵农科城、阎良飞机城、关中高技术发展带）战略的重要部分。规划总面积244.4平方公里，总人口24.8万人，其中核心区40平方公里

3、。建设西安国际化大都市副中心城市,阎良区力争“率先走在前边”，积极实施主城区“南北开发、东西拓展、城中提升”战略，板块化推进城市扩张，形成“一核心四新区”的城市格局。其中，“四新区”之一就是以荆山景区开发为依托，打造北部“宜居、宜业、宜游”的城市新区1、整体规划xx营销2 荆山开发区规划荆山开发区位于阎良城区北公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地9100余亩，塬下7300余亩）。2010年至今，政府一方面致力于做强开发区基础设施，修路、植绿、亮化等；另一方面积极探索、大胆实践，加大宣传推介力度，招商引资成果喜人，签约意向协议8个，涉及资金20亿元，占地约1500亩，其中“中华盛鼎园”项目的启

4、动建设，标志着开发区建设工作成功起步核心起步区形成“一心、两轴、三片区”空间布局结构 “一心”即阎良公园，这是规划区的一个中心点，做为规划区的景观、功能延展中心。“两轴”：一轴是指连接迎宾北路和阎富东路的中心轴线（航博大道），也称城市功能组团联系轴；一轴是连接荆山路和107省道的纵向连接轴（荆航大街），也称城市功能拓展轴。“三片区”：以现状阎良公园为核心形成城市的综合服务片区，另外两片区是位于综合服务片区两侧的两大居住片区。 xx营销3、交通规划 阎良与西安之间拥有多条交通路线，目前主要依靠西禹高速公路入城，离西安市中心约50公里。 此外108国道高速公路经阎良通往华北及西南地区。 另有三条省

5、级公路穿境，西铜、西韩、西延三条铁路交汇。同时拥有专用机场和航空专用线。 通往开发区的主要道路有：阎富友谊路、107省道、西禹高速、迎宾大道。新修了航博大道、荆航四路，改造了阎富东路、公园新街，辖区已基本形成纵通横连、网状衔接的交通布局xx营销三.宗地基本情况项 目指 标1、总用地面积xx亩2、容积率x3、绿地率3x%4、建筑密度x%5、限高xx米6、土地使用性质居住兼容商服二类住宅用地7、土地使用年限xx年1、地块控规指标xx营销2、开发条件（地形、文化、配套）地形1.地块呈阶梯型2.地势平坦，四面临路资源1.西侧紧临阎良公园.配套1.商业配套：规划中商业中心等2.教育配套：中学、小学、活动

6、中心底蕴1.汉太上皇陵2.明英宗御赐建造的后土庙遗迹3.龙游宫、铁锨沟4.黄帝铸鼎地北xx营销宗地卫星及周边地块性质由规划对比可以看出地块处于居住核心区域后期升值空间潜力大由规划对比可以看出地块处于居住核心区域后期升值空间潜力大周边住宅规划用地多，潜在竞争压力大周边住宅规划用地多，潜在竞争压力大地块周边用地性质地块周边用地性质xx营销3、周边配套分析n项目现有配套不完善，仅阎良公园以西有少量零散社区商业，区域生活配套主要依托城区配套。n区域规划有中小学、商业中心、体育馆、游泳馆等配套,但政府尚未出台具体的建设时间,近期内对项目现实支撑有限xx营销4、交通环境分析项目所在位置距离城区相对较远，无

7、公交线路到达。项目南门面关中环线有部分阎良到周边各区县的客运车经过。项目四面临街，交通便利，南面的关中环线为双向6车道，路面开阔，东、西两侧为规划道路，道路两侧规划为中高端住宅社区、商业中心、公园，整体形象较好。xx营销四、小结n项目地荆山开发区，规划起点高，配套规划完善，发展前景好，但目前建设开发力度欠缺，近期内对项目支撑有限。n项目地荆山开发区现招商情况一般，大部分企业尚未动工建设，未来区域入驻人群将成为项目潜在客群。n项目西侧紧临阎良公园，公园是项目的区域核心资源及核心卖点。n阎良距离西安较远，目前无法吸引西安购房客群。n项目土地成本高，且容积率较低，必须通过产品创新及容积率突破来平衡较

8、高的开发成本，控制开发风险。n项目容积率仅1.6，其限高50米，具有发展多层及小高层单一或组合产品的可能xx营销第二部分 市场分析xx营销一、房地产政策市场分析土地政策调控重要手段加大对土地监管力度；土地土地使用税、土地增值税清算新规定出台；以总量调控向结构、节奏调控转变；必须采用招、拍、挂的方式出让土地，禁止协议出让土地；全面清理存量地、闲置地；实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范，并于2006年7月起出让的土地必须签定国有土地使用权出让合同补充协议；二次购房，首付增加陆成；房地产政策调控重要手段控制住房供应结构：优先发展中低价位商品房，停止别墅类房地产项目土地

9、供应；控制住房户型面积：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占必须达到开发建设总面积的70以上；中华人民共和国物权法出台，无形提高房价；整顿市场秩序打击捂盘惜售；预售商品房在未取得房地产权证之前不能转让。xx营销税收政策调控重要手段营业税：对购买住房不足五年按其取得时全额征收营业税；契税：144平方米以上的房子加征契税；土地增值税的清盘；物业税：打击消费者置业投资，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。金融政策调控重要手段加息：提高开发商融资成本，提高个人住房贷款银行利率，限制炒房；上调存款准备金率：加大房地产融资难度；提高个人住房按揭首付款：针对大面积住宅、高档住宅、

10、二次及多次购房提高按揭首付款；限制贷款条件：自有资金比例不能低于35%，空置3年以上不能贷款；第二套购房首付上调到陆成，且贷款利率在不能享受优惠的情况下上浮10；央行明确从紧贷币政策不变，将促使楼价更猛下跌；央行力挺经适房建设，房产贷款4年来首放松 ，办法中的规定体现了对经济适用住房建设的大力支持；主体封顶方可放贷：严厉打击资金不足的开发商，保护消费者自身权益，规范房地产市场。xx营销小结从前文分析大的经济形势来看，中国政府2013年宏观调控的政策，会对房地产行业造成总体收缩的影响。 从政府对房地产的调控来看，在保证加强对房地产的宏观调控的同时，对行业直接掌控的力量。房地产行业所处的总体经济形

11、势对房地产并不有利，房地产行业的调控成为我国中央政府的重心，房地产行业经过疯狂以后需要盘整，将回归理性发展。 综上所述：14年全国的房地产市场已经在趋于平稳，但由于相关政策的出台，房地产市场的发展仍不乐观，将面临较大的挑战。禄城认为：作为房地产发展商，2014年进行房地产开发： 首先要控制投资风险和快速回笼资金为目的；其次才是追求投资开发利润。xx营销1998年阎良修建第一批商品房文化小区，当时阎良客户对商品房缺乏理解，需求度不强烈，售价仅在600-800元/平米。2001年阎良规模最大的项目皇冠花园开始建设并销售，其大规模、高品质、完善配套一时引起了较大的轰动，开盘销售均价1000元/平米左

12、右，但由于公司管理及资金问题，产品规划与呈现形成较大的落差，造成了很差的口碑，销售受阻，多层销售均价约2200元/。2003年阎良出现首个高层电梯项目腾飞广场，以其绝佳的区位优势，腾飞地产主要针对阎良高端客群，追求舒适性大户型，销售均价1600元/平米，但当时阎良人对高层产品的接受度不高，销售没有达到预期的效果。二、阎良房地产发展概述皇冠花园腾飞广场xx营销n 2004-2005年之间，出现第一个多层带电梯的项目东兴蓝波湾，阎良房地产发展得到一次较大的提升。n 2006-2007年皇城丽都、华美小区等大盘相继开发，阎良房地产初具一定规模，整体销售均价提高到1800元/平米。n 2007年底-2

13、008年初西雅图国际社区、筑城国际花园等具有一定品质的具有较高品质项目亮相，带来较为先进的营销手法，房价大幅度上涨，市场整体均价达到2200元/，部分品质楼盘达到2500元/ 以上。东兴蓝波湾中飞天域星城西雅图国际社区xx营销三、阎良供应市场分布格局（一）板块分析根据城市发展趋势，板块竞争、区域属性等诸多因素，可将其分为两大板块：n基地板块n城区板块n开发区（仅公园道1号）城区板块基地板块锦秀明苑西雅图国际社区天域星城皇冠花园丽景枫尚腾飞广场四季风景皇城丽都蓝波湾东航花园筑城国际花园金松新天地公园道1号项目地紫月山庄逸园xx营销1、基地板块区域属性： 新兴的，依赖航空技术产业基地规划发展的板块

14、 规划起点高，具备建设高端住区条件 新兴的产业基地与居住板块 城市的扩张压力使城市未来的发展方向容易向该区域倾斜区域优势： 航空相关企业进驻，带来较强的政策倾斜及人气补充 城市重点建设区域，片区规划起点高，具备开发高品质建筑群的条件 市场供应量少，区域市场需求量较大区域劣势： 目前该区域缺少商业氛围。 目前市政生活配套不完善。区域代表楼盘：西雅图国际社区、锦秀明苑、丽景枫尚xx营销2、城区板块区域属性： 阎良商业集中区，行政区域 人口稠密，交通发达，配套完善 新旧混杂，混合形态严重区域优势： 生活配套、市政配套完善，交通便捷，商业资源发达 西飞、十所、八所等宿舍区聚集，拥有大量潜在消费群区域劣

15、势： 中心区域土地供应有限，楼盘内部景观品质提升受限 发展空间有限，倾向东、西两侧外围发展 供应楼盘品质参差不齐区域代表楼盘：筑城国际花园、天域星城、金松新天地等xx营销板块差异化分析资源消费群生活配套交通 产品形态 价 格项目板块基地板块城区板块资源人文资源；航空技术产业群市政生活配套；商业配套板块属性新兴的；规划实施起步阶段；国家航空及相关产业带来较大的消费群成熟的；目前行政区域；新旧混杂的发展地域受限的生活配套欠缺完善消费群西飞及航空基地相关产业为客群为主。客户群相对较广，包括西飞、十所、八所、公务员、企事业单位产品形态多层为主，少量小高层多层为主、少量小高层交通一般好价格多层33003

16、800小高层35004200多层2000-3900小高层3000-4300 板块属性xx营销结论：目前城区板块发展较为成熟，品质楼盘主要集中在东、西两侧。基地板块生活配套相对欠缺，房地产后市强劲，主要面向西飞及航空产业基地相关企业客户。荆山开发区内只有公园道1号，生活配套无，但规划起点高，因此本宗地项目主题定位必须鲜明，通过产品创新及整体规划来突破市场瓶颈。xx营销（二）市场项目市调分析楼盘名称公园道1号（1期售出98%，二期销售60%）售楼部电话81668888地理位置阎良区航空城大道（阎良新公园对面）网址占地面积400（亩）建筑面积12.7万（）开发商西安西雅图投资发展有限公司建筑设计美国

17、ZNG ARCHITECTS事务所、西建大建筑设计研究院容积率1.94绿化率建筑类型 高层 小高层 多层，一期花园洋房车位数822个物业管理交房时间现房户型及面积面积区间为90180 一室一厅交通状况郊区主干道旁，交通便利 二室两厅配套配套完善（休闲、购物、学校等） 三室两厅环境区内绿化面积大，小区对门是阎良公园 四室两厅销售价格起价最高价均价主力单价总价付款方式3500左右 按揭 一次性付款xx营销楼盘优势楼盘优势户型设计精美；配套完善（7000平米商业街、12000平米自建大都会广场）、坡地美溪景观广告诉求及广告诉求及主题主题品质之城，自然之家定位：365天公园生活哲学客户定位客户定位单位

18、职工、中高层、中高收入人群项目优势：最大优势：-户型设计精美；其他优势：-配套完善（7000平米商业街、12000平米自建大都会广场、运动主题会所）-环境优美：坡地美溪景观，东侧是两百多亩的阎良新公园-价位适中：3500左右的价格易于大众接受项目劣势： -地段较偏僻，虽然位于荆山新区，但区域目前开发力度小。xx营销楼盘名称荣华碧水蓝庭（一期售完，二期一楼开售，共三期）售楼部电话8685363618802978040地理位置蓝天大道东段（航天基地管委会东段）网址占地面积180（亩）建筑面积（）开发商荣华集团（澳美达置业）建筑风格Artdeco风格容积率2.56绿化率30%建筑类型 高层 小高层（

19、二期） 多层（一期）车位数1000个地下车库物业管理西安荣鑫交房时间2012年夏季（二期部分）户型及面积面积区间为60200 一室一厅交通状况航空产业园核心位置 二室一厅配套幼儿园，未来3期引进华润万家超市 三室一厅环境中式园林建筑，位于新开发区，环境优美 四室两厅销售价格起价最高价均价主力单价总价付款方式3200（一期）44003800 按揭 一次性付款xx营销楼盘优势楼盘优势专业而周到的物业管理、180亩超大社区、交通便利，黄金地段、未来升值潜力大、配套完善（自建商业街、运动场、双语幼儿园）广告诉求及广告诉求及主题主题1.花园里长出来的房子2.Artdeco来到阎良了 定位：180亩纯美生

20、活城客户定位客户定位团购、单位中层、投资客户项目优势：最大优势：-专业而周到的物业管理（西安荣鑫物业是有二级资质的专业物业公司，12年管理数十座高尚社区）；其他优势：-180亩超大社区，36%的绿化，20亩的中心花园；-位于蓝天路和高新路交汇处，道路四通八达，交通便利。-阎良航空产业园，黄金地段、未来升值潜力大；-项目周边配套完善（自建商业街、运动场、双语幼儿园）-项目户型多样，从60平米小户型到200平米南北通透大房，满足不同人群需求。项目劣势：-项目户型设计一般。-价位与其他楼盘比较，相对较高。xx营销楼盘名称航飞小区（售出90%）售楼部电话86876333地理位置阎良区人民路五区什字东南

21、角网址占地面积10余（亩）建筑面积（）开发商鸿尔置业建筑设计容积率（一栋楼，底下三层为商铺）绿化率建筑类型 高层 小高层 多层车位数地下停车场物业管理交房时间2011年年底户型及面积 一室一厅交通状况位于人民路，繁华闹市区，交通便利 二室两厅配套周边配套完善（学校、医院、商场等） 三室两厅环境环境差（闹市区嘈杂、绿化面积小） 四室两厅销售价格起价最高价均价主力单价总价付款方式4300元 按揭 一次性付款xx营销楼盘优势地段好、配套完善广告诉求及主题拥有鸿尔，生活从此更精彩客户定位中高收入人群、单位职工项目优势：最大优势：地段好（位于阎良市主干道人民路，繁华闹市区。）其他优势：周边配套完善（中小

22、学、幼儿园、医院、超市、地下车库等）项目劣势：项目处于繁华闹市区，噪音大，居住人群较杂。xx营销楼盘名称锦都鑫苑观湖（售出85%）售楼部电话86879999地理位置阎良区主干道人民路西段南侧网址占地面积65（亩）建筑面积3.5万（2期）（）开发商西安腾飞房地产开发有限公司建筑风格欧式容积率2.0绿化率建筑类型 高层 小高层 多层（3期花园洋房）车位数物业管理西安腾飞（汇中物业）交房时间2011年年底（3期年底开工）户型及面积面积区间为81137 一室一厅交通状况交通便利，两路公交车经过，人民路主干道 二室两厅配套配套较完善（学校、休闲广场等） 三室两厅环境环境一般，周边发展不成熟，小区绿化差

23、四室两厅销售价格起价最高价均价主力单价总价付款方式3800多3400 按揭 一次性付款优惠0.99个点xx营销楼盘优势地理位置好81137平米全名景观布局、国家2级资质物业服务品质广告诉求及主题2期：居中央观湖景3期：繁华中央公园大宅（90160平米为主）客户定位单位中层、职工、投资客户项目优势：最大优势：地理位置好，交通便利。（人民西路，阎良新广场对面）其他优势：周边学校配套完善：幼儿园、中小学。国家2级资质物业服务品质项目劣势： 项目处于改建区域，环境差，区内绿化也一般； 周边配套不完善，缺乏医院、商业街、购物场所等。xx营销楼盘名称逸园（售出70%）售楼部电话81661333地理位置人民

24、路倚天路交汇处向北300米网址占地面积10亩，共178套房子（亩）建筑面积（）开发商西安盛风置业有限责任公司建筑设计陕西环宇容积率绿化率34.1%建筑类型 高层 小高层 多层车位数地上机械停车位物业管理交房时间2012年4月户型及面积面积区间为80138 一室一厅交通状况位于城东，人民路北侧，交通便利 二室两厅配套地上车库、地上自行车库、购物等配套完善 三室两厅环境环境一般，绿化差，楼间距小 四室两厅销售价格起价最高价均价主力单价总价付款方式3800到4100 按揭 一次性付款xx营销楼盘优势地段好广告诉求及主题书香林影间，新院落友居生活客户定位单位中层、投资者项目优势：地段好，交通便利。（位

25、于人民东路北侧200米）项目劣势：环境差：项目北侧紧邻村庄，人多而乱，环境较差。密度大：楼与楼之间密度大，绿化面积小。车位弊端：小区设有地上机械车位，和在楼与楼之间设置自行车库，方便存车取车；但影响小区环境，本就不宽敞的空间，显得小区更拥挤。xxx营销楼盘名称紫月山庄（售出80%）售楼部电话86879555 86868899地理位置阎良区航空基地青松路西段北侧网址占地面积24（亩）建筑面积6000（）开发商西安同飞置业有限责任公司建筑设计中建西北设计研究院第七设计所容积率1.09绿化率40%建筑类型 高层 小高层 多层车位数20个+路边满足100个车位物业管理西飞华泰物业交房时间2011.7.

26、28户型及面积面积区间为92140 一室一厅交通状况青松路旁，交通较为便利 二室两厅配套配套稀缺，车位不足 三室两厅环境周边环境脏乱差 四室两厅销售价格起价最高价均价主力单价总价付款方式3300 按揭，可优惠0.2% 一次性付款，可优惠0.3%xx营销楼盘优势景观洋房，绿化率大；一梯两户，南北通透；92140平米18户型；海派庭院景观、360环绕人车分流体系广告诉求及主题定位：墅级洋房诉求：少数人的私家院落客户定位各单位中层项目优势：小区绿化面积大（海派庭院景观）一梯两户，南北通透；92140平米18户型；项目劣势：环境差：项目周边多为民房，东侧是一个小市场，人多而杂。项目周边的道路较窄，车辆

27、还多，灰尘大。地段偏：项目处于阎良最西侧，周边发展很不成熟。配套稀缺：项目周边配套十分稀缺，距离市区较远。xx营销市调小结：1、产品形态：楼盘以多层和小高层产品相结合为主，少数楼盘有中高层产品。2、技术指标特征：占地面积32-226亩，建筑规模4.4-30.2万不等，容积率1.24-3.5。其中开发区附近项目占地100亩以上，容积率2以下（公园道1号占地达400亩）。3、价格特征：纳入本次研究区域的6个对比竞争楼盘均价在3000-4300元/之间，多层均价3300元/左右，其中电梯多层均价格比普通多层高100-300元/平米，小高层及高层3700元/左右。xx营销（三） 总平规划特征n多层、小

28、高层和中高层结合，考虑高差变化。n多层均为一梯两户，板式结构，南北通透，由于控规条件的限制，为了最大限度的利用容积率，电梯开始向一梯三户及一梯四户发展。n总体设计较为规整，行列式布局，缺乏景观打造。n考虑到日照、开发进程等因素的影响，大多数项目高层产品均规划在北面。天域星城西雅图国际社区东兴蓝波湾金松新天地东航花园xx营销41（四） 阎良楼盘产品特征项目 建筑形态梯户数公摊户型区间（）主力户型（）总户数车位数公园道1号多层、小高层10F、15中高层1梯2户、1梯4户14-15%97-178143-147600约300锦秀明苑多层、11F小高层15F中高层1梯2户、1梯3户14%100-1551

29、21-127444约240丽景枫尚多层1梯2户未定100-140120-130未定未定皇冠花园别墅、多层、12F小高层1梯2户12-15%100-220100-1101813未定筑城国际花园多层、11F小高层15F中高层1梯2户、1梯3户10%79-18886-93800暂无规划金松新天地多层、11F小高层一梯2户11-14%85-14685-105408170中飞天域星城16F高层一梯2户未定未定1431100未定富源四季风景多层、8F小高层一梯2户12-15%110-135110-119800约250腾飞广场13F、20F高层1梯5户、2梯6户18%90-211122-127302130皇

30、城丽都（3期）6-7F多层一梯2户10-13%101-167126-1363期636300东航花园多层一梯2户12%78-9878-130408地上停车东兴蓝波湾（3期）多层12F、17F中高层（四期）一梯2户14%（电梯）10%（无电梯）93-13593-1023期336约300 xx营销楼盘名户型配比销售速率标间套二套三单卫套三双卫套四跃层畅销户型滞销户型公园道1号面积97-99143-14717897-99套二178套四147套三户数10247424锦秀明苑面积100-106121-127155100-106套二155套四户数808836皇冠花园面积100-110120-144150-2

31、20100-110套二130以上户数800763240筑城国际花园1期面积79-9086-93110139110-18879-90套二139套四户数2852361414金松新天地面积85-105110-122138-14685-95套二101-105户数1746218（五）户型配比分析xx营销楼盘名户型配比销售速率标间套二套三单卫套三双卫套四跃层畅销户型滞销户型富源四季风景面积110-119135148-220119套二135套三户数301610腾飞广场面积122-127140-175211180140-144套三127套二211套四户数1281202034皇城丽都（3期）面积32-4363-

32、105126-136163-167136套三163-167套四户数33013212648东航花园面积78-106111-13078-86套二130套三户数144120东兴蓝波湾（3期）面积93-102111.87129-135102套二135套三户数16024152合计面积32-4379-12786-112110-175139-211110-22085-120套二150以上套四户数3301778761957160298比例7%39%2%43%3%6%xx营销（六）户型特征分析满足客厅及主卧的舒适性，客厅和主卧朝南，客厅设计景观阳台区域楼盘客厅面积25以上，客厅开间4.2-4.5米；主卧面积18

33、以上，开间3.6米。147平米，3室2厅2卫134平米，3室2厅2卫85平米，2室2厅2卫室内花园北北xx营销市场产品分析小结当地市场户型面积区间32-220，仅皇城丽都有32-43平米标间户型，两室主力85-120平米，三室主力110-144 ，100左右两室畅销；150以上相对滞销。区域产品为满足客户普遍需求，大多数户型为南北朝向，客厅及主卧朝南；户型空间形式主要以平层为主，少量顶跃，一层赠送花园，顶层赠送阁楼及屋顶花园，无其他赠送方式。装修标准均为清水房。多层特征：区域多层产品均为一梯两户，板式结构，南北通透，均为砖混结构（包括带电梯多层）；电梯多层：由于目前区域市场多层的4、5和6层滞

34、销，为了解决这个问题，提高销售速度和销售价格，目前电梯多层成为市场发展的趋势，市场接受度较高。电梯特征：由于控规条件的限制，为了最大限度的利用容积率，电梯开始向一梯三户，一梯四户发展，公摊10-15%。区域项目多为地面停车位，车位比在10.3到10.5之间，拥有地下停车位的项目其车位销售总价6.8-10万元/个。xx营销楼盘建筑风格外立面颜色景观风格公园道1号现代简约灰白色10大主题创意园林锦秀明苑现代简约灰色、白色组团式现代景观丽景枫尚未定未定枫叶园林皇冠花园欧式棕黄色、白色亲水社区筑城国际花园欧式橙色+浅黄融入地中海特征的景观金松新天地欧式简约黄棕色+白色生态谷、主题景观、底叠泉水系中飞天

35、域星城现代简约白色+黄色中央广场富源四季风景现代简约咖啡色+白色无腾飞广场现代土黄色屋顶花园皇城丽都现代简约白色、黄色无东航花园现代简约灰白色无东兴蓝波湾现代简约棕黄色+白色生态公园（七） 建筑风格、景观风格特征n阎良项目建筑风格较为单一，主要为现代简约风格及欧式风格n外立面颜色主要以白、灰、橙色为主n各项目的景观风格也以简单园林+水景为主，而少数项目没有进行专业的景观规划xx营销（八） 配套特征分析项目名称商业配套社区配套公园道1号一层临街商业无锦秀明苑一层临街商业老人、儿童运动设施东兴蓝波湾小区一层底商两层商业步行街羽毛球场、休闲广场、篮球场皇城丽都一、二层临街商业局部一层临街商业儿童游乐

36、场东航花园一层临街商业无金松新天地一层临街商业规划中筑城国际花园无会所、运动休闲场所皇冠花园底商，商业街会所、网球场、商业游泳池、幼儿园四季风景一、二层临街商业康乐设施、儿童泳乐场n所有项目均有商业配套，其中蓝波湾和皇冠花园拥有独立商业街，其余项目主要为一层底商。n社区配套绝大部分还只是基本健身设施和简单运动场，皇冠花园作为大型社区，配套较全。n多数项目采用暖气片，部分品质楼盘开始采用地辅热。xx营销基础配套设施特征分析区域楼盘供暖系统除西雅图国际社区和皇冠花园为地辅热供暖外，其余均为暖气片供暖；燃气、自来水、电和有线电视均为市政供应；收费项目按照市政相关规定收费，燃气收费为1680元/户，有

37、线电视费350元/户，暖气片收费30-35元/平米，地辅热35-40元/平米；大多数楼盘为代收，如四季风景；少数楼盘为包含在房价中收取。xx营销（九） 商业配套分析项目名称空间指数总体量（）面积区间层高（米）开间进深售价（元/） 公园道1号1F独立商业约180085-903.6锦秀明苑1F独立商业约150030-403-410四季风景1F独立商业2F可分割式商业约400030-2203.41F，6000-90002F，6000-8000东兴蓝波湾小区1F独立商业商业街（1+2F独立商业）约7500底商70商业街60-275商业街租金6000-9000元/月底商售价5000-6000安德商住广场

38、1F独立商业2F整体商业约410090-1783.81F，95002F，未定n蓝波湾、皇冠花园、天域星城规划有独立商业街，其余项目均为1F底商，少量规划了两层商业，1F为独立商业，2F整体销售或自由分割，销售为主，售价6000-9000元/。xx营销（十） 品牌特征分析楼盘开发商物业管理营销代理公园道1号西安西雅图投资发展有限公司未定同致行（中国）锦秀明苑陕西航苑房地产航苑物业无皇冠花园西安福基房地产福基物业元素机构筑城国际花园陕西筑成置业未定英泰行金松新天地陕西金松置业10所美道地产策划机构富源四季风景陕西福源置业10所无腾飞广场阎良腾飞房地产腾飞物业无皇城丽都嘉华地产嘉华物业无东航花园阎良

39、城建开发公司东航物业无天域星城陕西中飞地产8所无东兴蓝波湾陕西东兴房地产西旅广瑞物业无n 开发商多数来自阎良本地和西安，近两年西安的房地产开发商开始涌入阎良市场，给市场带来了品质房产和新思维，开始引进营销顾问公司，但物业管理服务较差，多为开发商自己的物管公司或当地10所、8所和西飞的物管公司。xx营销物管费用根据市场调查显示，目前区域在售楼盘的高层物管费在0.6元/平米左右；电梯费另单独收取约0.3元/平米；多层带电梯物管费在0.4-0.45元/平米；多层不带电梯物管费在0.3-0.4元/平米；xx营销（十一） 客户群特征客户来源：绝大多数为阎良本区客户，以西飞为主，约占50-60%，八所及十

40、所约20%，公务员及企事业单位员工约10-15%，其他约5-10%置业目的：以自住为主，少量自住兼投资需求大户型的客群：二次或多次置业者，多为西飞、八所、十所等企业中高管理层和工龄较长的职工、公务员、事业单位职工等。主要为改善居住环境，增大居住空间，提高生活品质，或为孩子购买主要看重产品品质通常选择130平米以上舒适型户型需求中小户型的客群：首次置业者，多为三大企业工龄较短的职工，购买力有限购房结婚或作为过渡型居所主要看重总价大部分需求面积在100平米左右对价格较为敏感xx营销（十二） 区域市场总结产品发展趋势建筑特征：行列式布局，南北通透，一梯两户，板式结构，缺乏景观打造。产品特征：户型空间

41、形式主要以平层为主，少量顶跃，以赠送一层花园和顶层阁楼及屋顶花园，无其他赠送方式。户型配比：区域户型面积区间32-220，少量32-43平米一房，两室主力85-120平米，三室主力110-144，100左右两室畅销；150以上相对滞销。朝 向：客户对朝向非常敏感，主要选择南北通透户型，区域多数户型客厅及主卧朝南价 格：区域均价在2000-4300元/之间，多层均价3300元/左右，小高层和中高层均价3700元/左右。启示：随着高端客户需求量逐渐减少，整体市场供应户型面积呈现减小趋势目前区域赠送方式接受度较高，但赠送方式单调，宗地项目开发可以多种赠送方式突破市场现有赠送模式，以此作为项目差异化核

42、心竞争力。xx营销u对项目地理位置的认识与看法；u对本案区域内项目发展的意见和建议；u对产品的偏好；u对初步构思的试探与检验。n 访谈关注点：n样本数量：5个n调研方式：深度访谈n样本明细： 筑城国际花园 销售总监 昌宁 金松新天地 销售总监 王燕 皇冠花园 销售经理 孙徽 天域星城 销售经理 李晓鹃 东兴蓝波湾 销售主管 雷霆n 专业人士访谈：n 潜在客户问卷调查：n样本数量： 58个n调研区域：西飞25个、基地管委会8个、八所十所8个、政府机关7个、孵化器4个、其他6个四、住宅访谈观点及消费者调研总结xx营销专业人士访谈主要观点总结（一）n 客户普遍存在区域倾向；n 客户比较注重居住环境、

43、交通、生活配套、工作的便利性；n 二次及多次置业者主要看重项目品质；n 首次置业者主要看重产品总价，对基础设施的要求不高；n 客户对价格敏感度较高；客户关注因素n多为单位福利房，面积太小，环境较差，存在改善居住环境的需求n中等户型需求较大，面积100-130m2的销售速度较快n西飞企业职工为阎良主要的购房客群n工龄较短的企业员工，或因工作调动，长期驻外，被迫买房的比例在不断增加，多为初次置业，看重总价n中高管理层及工龄较长的企业职工主要想增加居住空间的舒适性，改善居住环境区域客户的置业特征xx营销专业人士访谈主要观点总结（二）n位于荆山开发区，规划起点高，未来发展前景好n目前项目区域较偏，属于

44、规划新区n项目具备一定体量，能产生一定规模效应。n生活配套较为落后n产品的创新和独特卖点是项目成功的一个发展方向n高品质产品和先进的生活理念的打造也是成功的关键对项目区位的看法n高层产品成为市场发展的趋势，客户开始接受高层产品，尤其是年轻人；n本项目入市前应造势，改善区域现状，形成口碑效应；n在较高的成本压力下，项目应主题鲜明，突出差异化；n对禄城公司提出的赠送面积的户型创新思路表示认同，认为这是本案的差异化核心竞争力；n通过高品质，完善的社区配套，口碑效应，强势的营销宣传，对客户可能产生较大吸引力；n户型建议：两室为85-95平米，三室建议110-130平米；两室占整个户型的35%左右。对初

45、步方案的看法xx营销潜在消费者定量研究总结n项目位于阎良重点开发区，未来发展潜力大n目前区域生活配套较为落后，交通不便对项目区位的看法对产品的建议-1n客户对小高层及带电梯多层的接受度不高，认为后期物业管理费贵是很大一部分原因，选择多层住宅的客户占比72.31%n客户对111-130平米3室2厅2卫户型需求量最大，其次为90-110平米2室2厅2卫户型。n三房客户需求的面积主要在101-130平米之间，其次为141-150平米；两房户型需求面积主要为90-110平米，其次为70-90平米。n多数客户需要2个卫生间，但有27.5%客户只需要1个卫生间，只需要一个卫生间的客户需求的面积主要在70-

46、130平米，其中90-100平米2房户型最多。n58.62%的客户习惯暖气片供暖系统，认为安全，节约，有部分客户提出暖气片供暖的同时最好能同时提供24小时热水；有32.76%的客户接受地幅热供暖，对供热系统客户都要求能进行流量控制，分户计量。xx营销对产品的建议对产品的建议-2-2n绝大多数客户看重购买产品的朝向。绝大多数客户看重购买产品的朝向。74.12%74.12%的客户要求房屋必须是正的坐北朝南，景观的客户要求房屋必须是正的坐北朝南，景观要求其次，另外有要求其次，另外有25.86%25.86%的客户认为朝向可以小幅度倾斜，但景观要好；的客户认为朝向可以小幅度倾斜，但景观要好；n客户最喜欢

47、的是简洁的现代风格建筑，其次是欧式建筑，总的来说，喜欢方正、简洁建客户最喜欢的是简洁的现代风格建筑，其次是欧式建筑，总的来说，喜欢方正、简洁建筑外观的客户占绝大多数；筑外观的客户占绝大多数；n50%50%的被访者表示喜欢清新淡雅的外墙主体颜色，其次喜欢色彩明快的占的被访者表示喜欢清新淡雅的外墙主体颜色，其次喜欢色彩明快的占39.66%39.66%n多数客户喜欢现代风格的园林景观和中式园林景观；多数客户喜欢现代风格的园林景观和中式园林景观；n客户认为小区配套应该能满足日常生活需求，超市是最需要的，其次是能应急的社区医客户认为小区配套应该能满足日常生活需求，超市是最需要的，其次是能应急的社区医疗服

48、务中心，另外对幼儿园和休闲健身会所也有部分需求；疗服务中心，另外对幼儿园和休闲健身会所也有部分需求；n客户对社区运动配套需求最高的是老年健身设施，其次是羽毛球场、儿童游乐场和乒乓客户对社区运动配套需求最高的是老年健身设施，其次是羽毛球场、儿童游乐场和乒乓球室，球室，n大多数客户认为本项目多层产品合理的单价为大多数客户认为本项目多层产品合理的单价为3000-3500/3000-3500/平米，多数客户能够接受的总平米，多数客户能够接受的总价在价在3030万元左右。万元左右。n大多数客户认为本项目小高层产品合理的单价为大多数客户认为本项目小高层产品合理的单价为3600-38003600-3800元

49、元/ /平米，多数客户能够接受平米，多数客户能够接受的总价在的总价在35-4035-40万元左右。万元左右。对价格的建议对价格的建议-3-3xx营销客户最喜欢的建筑风格现代风格现代风格2现代风格现代风格1简欧风格简欧风格意大利风格意大利风格xx营销购买的可能性购买的可能性n大多数客户是为改善居住环境而换房，占比大多数客户是为改善居住环境而换房，占比31.3%31.3%，其次是为了孩子和自住兼，其次是为了孩子和自住兼投资的客户，分别占比投资的客户，分别占比13.79%13.79%和和12.07%12.07%n63.79%63.79%的客户为二次置业，另外有的客户为二次置业，另外有25.86%25

50、.86%的客户为首次置业。二次置业的客的客户为首次置业。二次置业的客户，多数是为了改善目前居住环境。户，多数是为了改善目前居住环境。n被访客户以一般工薪阶层、国家机关公务员及事业单位员工和中层管理人员被访客户以一般工薪阶层、国家机关公务员及事业单位员工和中层管理人员( (经理助理部门经主管）相对较多。客户主要为西飞、经理助理部门经主管）相对较多。客户主要为西飞、8 8所、所、1010所等单位职所等单位职员。员。n64%64%的被访者个人月收入在的被访者个人月收入在2000-35002000-3500元之间，家庭年收入大部分在元之间，家庭年收入大部分在5-85-8万元万元之间。收入水平整体偏低，

51、收入差距较大。据了解，客户首次购房基本都选之间。收入水平整体偏低，收入差距较大。据了解，客户首次购房基本都选择公积金贷款方式。二次以上购房基本选择一次性付款方式。择公积金贷款方式。二次以上购房基本选择一次性付款方式。n有意向购买本项目的客户在有意向购买本项目的客户在40%40%的占比的占比50%50%左右，意向性在左右，意向性在50%50%的，占比的，占比29%29%左右，客户普遍认为本案价格太高。左右，客户普遍认为本案价格太高。xx营销访谈观点消费者调研的提炼与启示n 项目的机会点较大，结合多层退台花园洋房以拔高项目档次和品质；n 尽量挖掘整个区域的潜在隐性目标客户群；n 项目环境景观的打造和基础设施完善要下功夫；n 项目配套要完善，区域环境决定需打造片区商业，满足住区需求；n 主力消费人群为中、青年人，户型设计要强调功能型和舒适性；n 控制户型面积，以满足大量购买力有限的初次置业者需求。本项目要在尊重市场现实的基础上，尽力挖掘市场机会和引导潜在客户需求