成都市外双楠区域市场可行性研究报告

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1、第一部分 项目宏观市场背景分析一、成都商品住宅市场总体形势（一）2005年成都房地产市场整体需求旺盛 成交先抑后扬注：来自成都房地产从2005年五城区住宅走势图（图一）可以看出，除了2月份因为春节原因成交较少以外，上半年受国家调控政策影响，成交逐月走低，下半年则逐月走高，12月份达到99万平方米。去年房地产市场一个显著的特点就是成交面积在宏观调控下仍然保持增长，虽然受到宏观调控的影响，市场在去年中期一度沉寂，但全年大成都总成交面积仍然达到了1600万平方米，同比增长7.7%。其中，住宅成交1333万平方米，同比增长5.12%。五城区商品房成交面积848.3万平方米，同比增长2.25%；住宅成交

2、面积675.8万平方米，小幅下降1.7%。从总体上看。在宏观政策调控背景下，成都市房地产市场仍然表现出了一种增长态势，说明成都市场在调控之前是比较健康的，泡沫较少。从五城区住宅逐月价格来看，2005年，整个住宅的交易均价仍在波动中上扬，只是上涨速度在减缓。（二）郊区市场量可能要超过成都主城区商品房（万平方米）同比增长住房（万平方米）同比增长全市1600.517.71%1333.315.12%五城区848.32.25%675.8-1.75%郊区（市）县752.2114.62%657.5113.26%（图二）2005年成都市商品房成交情况根据“2005年商品房成交情况”（图二）可以发现：成都市区交

3、易量和郊县正在逐步靠拢。未来，成都郊区市场交易量有可能要超过主城区。（三）房价稳步增长商品房成交均价（元/）住宅成交均价（元/）全市31732876五城区40853770郊区（市）县21441956（图三）2005年成都市商品房成交均价情况从“2005年成都市商品房成交均价情况”（图三）可以发现，去年，全市商品房均价是每平方米3173元，住房是每平方米2876元，五城区是每平方米4085元，同比上涨9.48%，其中住宅销售均价3770元/元，同比增长16.32%。（四）供求矛盾得到一定缓解 住宅供求关系仍然紧张商品房供应方面，2005年成都楼市的供求总量正在趋于平衡。实际上，从近几年的新增商品

4、住宅供求总量来看，2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应表现不足。而到了2005年，新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当，供销比达到1.025。目前，成都住宅市场最热点区域为2-3环，统计资料表明，目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%，而3环外的商品房供应量也接近20%，这些数据表明，随着市中区可供开发用地的减少，中心城区的住宅将变得日益稀缺，升值潜力不言而喻！（图五）2003-2005年五城区商品房供销情况（五）产品供应及分布特点（1）各面积段产品供应特征u 中产城东供应主力户型面积段为120-144；u 城西户型供应走向高端化；u 城南各面积段供应结构

5、相对平衡；u 城北主力户型80-120；u 价高地少，城中为成都市小户型供应的主要区位。（2）各面积段产品分布特征u 小户型云集城中、城北；u 80-100户型聚集城北；u 144以上的户型主要分布在城西。（六）居民住宅购买力水平分析2004年成都住宅五城区住宅均价3241元/，全年城市居民人均可支配收入10394元，三口之家购买一套70住宅需要7.3年，房价收入比为7.3。2005成都住宅五城区住宅均价3770元/，全年城市居民人均可支配收入11359元，三口之家购买一套70住宅需要7.74年，房价收入比为7.74。2003年为7.0，2004年为7.3，2005年为7.74，呈上升态势。国

6、际上定义房价收入比的合理空间为36倍，结合我国国情，成都市房价收入比略微超出国际定义标准，属正常现象。二、成都市商业房地产市场简析成都市商业发展历史较短，目前大部分的世界知名商家正陆续进入成都，促进了成都市的商业繁荣；但是同时也加剧了城市商业方面的竞争；目前成都市经济特色为休闲娱乐经济比较发达，同时，随着城市建设的发展以及区域居住中心的发展，成都市各个区域商业中心处于整合形成中；尚处于初级阶段；整体来看，成都市商业环境不利于小型商业地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售；商业地产宏观发展环境也较为恶劣；目前成都市规划政策等因素处于不确定状态，受国家宏观调控的影响也较大；商业地产供应过剩，大

7、量商业地产项目处于崩盘边缘，商业地产开发市场风险极大，专业市场竞争也异常激烈；郊区商业项目的崛起转移了大部分投资者的投资方向，同时大部分商业项目经营上的失败(例如：城中的欧莱特、城南的灿坤以及金沙片区的诺玛特等以经营失败退场)导致大部分投资者对商业地产投资望而却步，城区商业地产的前景堪忧。 从成都市商业地产供需局面来看，目前部分区域商业中心逐渐形成，但是在销售与经营上均不理想；大部分区域商业中心项目目前处于空置状态；部分经营项目的经营状况不令人满意；项目的市场压力以低租金招揽商家以及销售投资汇报承诺等因素转嫁给开发商；部分商业地产开发商纷纷转向住宅的开发(例如：蓝光集团等)；部分区域的专业市场

8、开发比较火爆，但是在销售上碰见来自于各种投资物业的竞争压力，销售周期长，经营困难。但是值得注意的是：据成都市房管局统计，2005岁末之际，连续几周成都商业地产销售都始终以50.89%、43.94%等比例高幅增长。回顾一年来成都商业地产发展历程，有关专家认为：上述增长数据并非偶然，而是表明成都商业地产正在渐渐从沉寂中复苏。三、房地产政策环境分析政策方面，下一步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控措施，不再出台新的调控政策。努力实现“调整结构、保障供给、分类指导、稳定价格”的宏观调控目标，加强结构调整和规范房地产市场。同时政府已经意识到，若过度收缩房地产投资，可能会导致未来房价反弹。优先保证中

9、低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的首要趋势。（一）政策趋势稳定政策，适度微调。这将是年内宏观调控的基调。这从今年新出台的以下政策中可以看出：1月份，建设部公布了建设部2006年工作要点，其中提到，为了遏制炒房，将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度；严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。3月初，国土资源部表示，年内将在有条件的地区实施“勾地制度”。3月21日，国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%，新规定将追溯至今年1月1日。3月底，建设部通报了70

10、个城市尚未建立廉租房制度。而后又下发紧急通知，要求北京、上海、天津等40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据。这是建设部首次向地方政府要求获得当地的商品房空置数据。（二）住房信贷政策一度紧缩的银行个人贷款业务日前传来利好信息。银行出于扩大优质客户范围，增加贷款业务的考虑，开始为个人住房贷款“松绑”，包括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房龄限制放宽、给信誉好的客户第二套房利率打折等，而建设银行更正式推出以住房为载体的个人住房最高额抵押贷款新产品，即客户以自有住房向银行作最高额抵押、在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款，贷款有效期最长为30年。种种迹象表明紧缩的住房消费信贷

11、政策开始出现松动。（三）经济适用房、廉租房政策今年以来，作为国家房地产调控政策的重要内容，政府加大了对城市经济适用房用地、开发及消费的政策倾斜。种种迹象表明：优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的一大势趋势。（四）加强技术进步引导在创建“和谐社会”与“可持续发展”政策背景下，对房地产开发中新技术、新工艺、新材料的应用逐步进入法制化管理。如，成都市建筑节能管理规定于2005年12月1日正式实施，硬性规定：“新建住宅必须节能50%以上，不达标，不能通过验收”。“十一五”期间，我国将建立以政府办公建筑为主的能耗统计、审计和披露制度，而建筑节能管理条例已经列入国务院2006年的立法计划，会

12、争取尽早出台。四、未来走势预测（一）房价涨幅将超过10%2005年，经历了黑色的5月，成都的房价依然坚挺，城区住宅的销售均价涨幅达到了16.32%，这说明的成都的房地产市场有着坚实的市场基础，存在着较大的市场需求。另外，从去年底至今的土地市场看，城区的土地价格几乎可以用“飞涨”来形容，一块商住用地的价格不可思议的达到了1160万元/亩，楼面地价达到了2900元/，成本的增加将导致开发商提高售价，以保证开发利润。2006年，国家将不会有新的政策出台，重点将放在落实已有的政策之上，楼市的宏观调控将转入机制结构层面，在具体市场方面，将不会再出现2005年的大起大落，而以鼓励消费为主。这保证了购房者的

13、信心不会受到政策的冲击，在消费者“买涨不买跌”的心理特征及“跟风”的购买习性的影响下，市场将呈现一片繁华之景象。在以上三个因素的共同作用下，可以大胆预测：城区住宅价格的涨幅不会低于10%。（二）竞争加剧2005年，五城区的住宅供应首次面积超过了销售面积，虽然现在就断定“供过与求”还为之过早，但竞争加剧成为开发商不得不面对的问题，在不可能降低销售价格的情况下，开发商能在竞争中脱颖而出的最好办法就是产品创新，走差异化道路。第二部分 区域市场分析一、区域房地产市场现状分析（一）区域背景描述人文城西从城市发展的历史遗迹来看，城西记载和传承着上千年的古蜀文明，这里有着丰富的历史遗迹、秀美的风景和众多的水

14、系这一切注定了城西气质的温文尔雅。几乎在与三星堆文化同时，城西就已经拥有了规模宏大的木结构建筑群，城西上风上水、适宜居住的特质古已有之。回到现实的角度，在城西我们依然能够随手触及千年历史，能够深深的感受到西城文脉的内在传承，高新区的科技文化，西延线的餐饮娱乐休闲文化，以芙蓉古城、金林半岛等为代表的新民居文化，以天韵金沙、君悦金沙等为代表的古蜀文化、以中海国际社区、蓝光雍锦湾、鹭岛国际社区等为代表的新国际文化构成了人们对当下城西的整体人文印象。另外，正在规划或建设中的金沙遗址公园、城西森林公园、西郊艺术公园、体育公园、国际社区等项目都在不断地增强城西的人文气质。（二）区域主要交通状况【二环路】二

15、环路改造于4月初正式启动，大部分路段将从现在的双向4车道变为双向8车道，预计整个二环路将于月底完成快车道改造并形成通车能力。此次改造后，二环路快车道和非机动车道都将成为沥青路面，二环路车速将由现在的20-30公里小时，提高到40-60公里小时；【武阳大道】已2005年9月全面竣工的武阳大道，连接晋阳路和武侯大道，向南延伸经本项目连接红牌楼川藏路，北与青羊大道相接，成为与二、三环路平行的一级城市主干道；【武侯大道】为本案的主要交通要道之一，东北-西南走向，连通双楠双流，双向8车道的快速通道，其车流量较大；【双楠大道】双楠大道连通双楠(武侯大道)和双流东升新城,将于今年10月份建成通车，道路总长约

16、为2.7公里，双向8车道，道路中间设8米绿化带，两边各有35.5米的绿化景观带，景观带中将设置具有极强双流特色的道路小品。未来的28平方公里的双流新城，到成都双楠就只有5-6分钟车程；【地铁3号线】起点为新都，往西南方向最终至双流，目前暂定路线为：新都沿川陕路至高笋塘左拐刃具厂立交沿红星路至磨子桥沿一环路至高升桥穿越双楠小区沿武侯大道、川藏路至双流）。（三）区域房地产市场特征从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱和，只有富临清江雅居、盛世草堂和内双楠的几个小户型楼盘，开发重点集中在二三环之间。目前城西主要有六个开发相对比较集中的片区：羊西片区、金沙片区、光华片区、浣花片区、清

17、水河片区和本案所在地双楠片区。1、从本案周边片区看【羊西片区】城西启动最早的房地产开发区域自羊西线改造后，其沿线的房地产开发逐渐升温。该区域主要以餐饮娱乐业带动人气开始，随后与房地产发展形成互动。虽然区域内不乏高档楼盘，但从土地市场来看，未来该区域可供开发土地已不多，区域开发空间逐渐向西、南转移。目前该区域主要在售楼盘有：楼盘名称所在环域物业类型价格（元/）销售进度泰基花语廊二三环之间小高层均410006.4.8开盘西城映画翡翠海湾三环外高层、小高层3900-4300第一批次销售普罗旺斯2期三环外多层、洋房均4000已售90%左右中海国际社区三环外多层、电梯4700-5500蓝岸余50套左右，

18、碧林已售45%。【金沙片区】承载厚重的历史文化底蕴金沙片区位于青羊大道与西三环、清江路与羊西线之间区域，金沙遗址使得金沙片区承载了厚重的历史文化底蕴，也为金沙片区的房地产开发提供了政策上的优势。整个区域土地储备量大，具有相当的潜力。除了举世闻名的古蜀文化遗址，古蜀金沙文化主题的摸底河公园、华贵的皇陵公园、洗练厚重的汉代廊桥公园.多个大型生态文化公园构建起该片区的多重生态屏障。作为成都住宅开发一片新兴的热点区域，金沙片区的基础性公共配套完善，商业配套设施成熟，这里现在已经号称是成都的“第四商圈”。几年之内，一个现代都市休闲风格的生态居住区有望在金沙片区诞生。目前该区域主要在售楼盘有：楼盘名称所在

19、环域物业类型价格（元/）销售进度金沙揽胜二三环之间小高层3800接受咨询中大君悦金沙二三环之间小高层、高层均46001期开盘销售中金沙蜜地二三环之间高层未定7月开盘【光华片区】新成都生活样板区该片区位于二环外光华大道沿线，被定位为“新成都生活样板区”。该区域集中了西南财经大学等高等学府，有着得天独厚的自然和人文环境。光华片区作为新崛起的“城西板块”后来居上，在短短的时间里，先后开发了博瑞都市花园、中华家园、水木光华、优品道、香槟花园、生活立方、香木林新城、凯旋城等多个新型社区。以三环路为界，内光华片区由于博瑞地产等本地开发商的持续开发，以及总占地720余亩的成都城西生态公园区的建设，已经让这里

20、形成以西南财大为核心的商业、生态居住辐射区。三环路外的“外光华”片区生态环境极佳，由于有了光华大道的穿针引线，以往与城区的距离感不复存在。目前该区域主要在售楼盘有：楼盘名称所在环域物业类型价格（元/）销售进度优品道二三环之间电梯公寓精装6030起2期已售约41%齐力光华岁月二三环之间多层、小高层均3500已售86%香木林新城二三环之间电梯公寓均3900已售近80%凯旋城二三环之间高层均4700-5000接受咨询瑞通凯域二三环之间小高层起3460已售25%左右艺水芳乡二三环之间多层、电梯均36002期咨询中皇冠花园二三环之间小高层均3700已售75%【浣花片区】高端住宅市场的制高点凭借不可复制的

21、人文自然资源优势，该片区成为成都高端住宅市场的制高点，成为城市风景核心区域的高端别墅社区之一。区域配套完善，发展成熟，邻近杜甫草堂、青羊宫、浣花溪河堤绿廊、百花潭公园等，文化氛围突出。目前该区域主要在售楼盘有：楼盘名称所在环域物业类型价格（元/）销售进度富临清江雅居一二环之间小高层、高层均4500销售近50%仁和世代春天二三环之间高层均5000左右销售近95%盛世草堂一二环之间高层均4600-4700接受咨询蓝光雍锦湾二三环之间叠拼别墅均8000左右一批次已售52%【清水河片区】楼盘开发的热点区域该片区毗邻项目所在的外双楠片区，享有天然自然资源优势，楼盘多以临河优势为亮点来打造，主要集中在清水

22、河沿线。该片区吸引了成都置信、炎华置信、中海置业等品牌开发商。随着成都花园望郡、置信丽都玉园、炎华置信花间集、中海常春藤花园、时代尊城、天邑花园等一个个精品楼盘的面世，清水河沿线不断掀起开发热潮。由于区域内成片土地开发的稀缺和楼市竞争的加剧，开发商在这一区域内更注重打造高品质楼盘。目前该区域主要在售楼盘有：楼盘名称所在环域物业类型价格（元/）销售进度炎华置信花间集二三环之间高层、多层预计均价4800接受咨询中海常春藤花园二三环之间小高层均价5200一批次销售近50%时代尊城二三环之间小高层均5000二期销售中天邑花园二三环之间多层、小高层、高层均4600左右三期销售中、四期接受咨询2、本案所处

23、区域双楠片区本案位于外双楠武侯大道内侧，距二环路约1公里左右，靠近内双楠。从大的区位看，双楠片区位于城西与城南两大板块的交接处，以二环路为界，分为内双楠和外双楠。还是“垃圾场”概念的时候，置信将发展的前沿阵地选址这里，几年时间里，热闹繁华的双楠已延伸到如今充满城市生机和活力的外双楠，其成熟的居住氛围不亚于城南的玉林片区。双楠早在十年前就形成了高档社区的概念，特别是内双楠，配套完善、交通便捷，区域成熟度高，种类完善的商业设施、餐饮美食、时尚购物、文化娱乐、医疗机构、各级学府. 遍布区域的大街小巷。资料显示，据不完全统计，在以高升桥路为轴心的内双楠辐射区内，仅大型商业设施便达118处。内双楠已经成

24、为成都片区房产开发的典范。仅用了不到10年的时间，原来的城乡结合部现在已经成为成都现代生活区的样板，目前区域内主要楼盘有置信的双楠谊苑、置信购物广场、双楠花园楠极地、楠宝石、康河郦景、时代空间等。从2001年起，紧邻内双楠、二环路以西的外双楠片区开发启动，随着置信逸都城、双楠嘉瑞苑的打造和伊藤洋华堂、人人乐等大型购物场所在内双楠的进驻，外双楠逐渐升温。区域市场消费容量远高于其他区域。双楠是城市新贵喜欢的地方，较为理想的小区环境和能够尽享生活便利，是众多市民选择双楠和该片区房价节节攀升的最直接原因。此外，外双楠在2006年也将扮演重要角色，该区域云集鹭岛国际社区、炎华置信花间集、中海常春藤花园、

25、置信丽都花园城、蓝光诺丁山等大盘。目前该区域主要在售楼盘有：楼盘名称所在环域物业类型价格（元/）销售进度内双楠楠宝石一二环之间高层4600咨询中时代空间一二环之间小高层4880起咨询中康河郦景2期一二环之间电梯均5000销售近50%外双楠丽景华庭2期二三环之间电梯均4300左右销售近50%鹭岛国际社区二三环之间小高层、高层 预计48002期咨询中竹韵天府二三环之间多层、电梯3600-3800住余10套左右中华名园二三环之间小高层待定咨询中城楠映象二三环之间多层、小高层均4100左右咨询中蓝光诺丁山三环外小高层均4000左右尾房丽都花园城三环外 小高层预计4100起2期咨询中3、区域市场特征（1

26、）消费需求力度大，消费者构成多元化城西拥有丰富的历史遗迹、众多的水系以及优美的环境，“西贵”的传统观念仍留有历史的烙印，住在城西的居家理念不仅吸引了大量的成都消费者，还吸引了成都郊县（市）甚至川外的消费者，消费需求依然强劲。（2）居住观念得到升华，消费者日益理性人们对住宅概念发生巨大的转变，对其品质、环境都有很高要求，从基本居住观念升华到享受理念。（3）地产开发竞争越来越激烈从90年代开始以置信、成都统建、万达、博瑞等知名企业的进入城西片区后，城西房地产市场便进入了一个高速发展阶段，而如今随着“优品道”、“蜀风花园城”、“成都花园望郡”、“鹭岛国际社区”、“中海国际社区”等大规模的高品质楼盘的

27、成功亮相，城西楼市之间的竞争已经从硬性竞争转向软环境竞争，同品质的楼盘在价格、档次、环境设计、物业管理方面差距越来越具有差异性，竞争日趋激烈。（4）开发理念日趋成熟开发商都进行品牌经营，在不断的创新中找出自己楼盘的卖点，吸引消费者，来体现竞争。（5）房产开发的重点区域向三环靠近随着城西房产开发热潮不断的掀起，如今城西二环内可供开发的土地较少，且用地规模较小。目前城西房产开发的重点区域为二三环之间（不少于50个在售楼盘），已逐步向三环靠近。（6）城西价格较其他区域偏高具有十足优势的城西，在经过2005年地产市场起伏后，均价涨幅定格在4171元/（月止），大盘均价攻上5000元/，成为领跑成都房产

28、市场销售走势的一个重要板块。城西房价的攀升暗示市场良好的供求关系，对区域房价的上涨提供良好的市场条件。（四）区域市场平均价格分析1、价格小幅上扬，品质、地段为定价关键因素从去年开盘至今的楼盘来看，定位高档的鹭岛国际社区二期（纯电梯公寓）预计起价4800元/，但从一期的电梯公寓销售来看，一期起价4200元/，相比去年，价格有了明显的上涨。其他楼盘如置信丽都花园城第一批次均价4100元/左右，目前为二期咨询阶段，据销售人员称价格将有所上涨。由于蓝光诺丁山处于尾盘销售阶段，价格无明显变化。位于内双楠的康河郦景也从4500元/涨至5100元/。可见，区域多数楼盘价格有所上扬，品质、地段成为定价的关键因

29、素。2、区域在售普通住宅均价突破4000元/区域有着成熟的社区配套，还有良好的人文环境氛围，历来是吸引大多购房者的地方。近年来区域房价是呈上涨态势，目前区域内在售普通商品住宅（未包含鹭岛国际社区）的均价多数已突破4000元/。二、区域商品住宅状况（一）区域主要楼盘情况主要就项目所在区域武侯大道沿线外双楠片区选取各类具有代表性的典型物业进行对比分析，以下为所选楼盘基本情况：1、鹭岛国际社区2期项目名称鹭岛国际社区2期价 格（元/）预计4800起价项目地址武侯外双楠所属区位外双楠二三环之间开发商滕王阁地产物业类型11-15层电梯公寓景观设计日本丸山正光建筑特点二期新看点：水晶四季公寓、LOFT创意

30、空间、翡翠别墅、密林公寓，为不同人群提供相应的满足。经济指标总占地面积（亩）总建筑面积（）容积率绿化率总户数（户）车 位（个）4227500002.1（1期）62%12003500（地下）开发进度1期05年9月中旬开盘，现已售完，2期接受咨询，预计6月开盘。配套小区全亚洲顶级的SPA会所、运动健身休闲场所等周边外双楠成熟配套广告诉求国际视野，中国一流销售特点2005年9月中旬开盘至10月基本销售完毕，这期间一直高居销售排行榜前列设计特点1、2、3期分别由不同的国际大师设计打造。二期将以“迷失的城市”作为主题，反映了雨林中的玛雅文化引人入胜的神秘气氛，还将打造国内首个社区雕塑公园，公园将以玛雅文

31、化为主题。该楼盘是目前成都市中心城区规模最大的原生态、高绿化率的都市豪宅。主力客户跨国公司CEO以及上市集团主席等高定位客户主力户型（）90-1402、置信丽都花园城项目名称置信丽都花园城价 格（元/）第一组团均价4100左右；第二组团预计4100起项目地址成都市武侯大道与三环路交接处所属区位城西三环外开发商成都置信物业类型13层板式小高层主题景观设计了多个巴厘岛风情景观组团，每个组团皆精心打造了休闲景观泳池，形成极为罕见的总面积约2000m2的休闲泳池集群；30000金巴兰假日公园，超7000南湾叠水湖。建筑特点在建筑外立面采用超大比例的大面积玻璃体，设计三面采光；所有阳台全部采用独特的错位

32、式阳台设计，阳台与阳台之间相对距离高达6米，这种错位式阳台凡是高达6米的部分，其面积全部赠送；电梯厅全部采用全宽景落地玻璃窗，收揽宽达9米的风景与阳光。经济指标总占地面积（亩）总建筑面积（）容积率绿化率总户数（户）车 位（个）4005000000.125不详1期497不详开发进度开盘时间：一组团2005年12月11日，二组团2006年6月；第一组团已售完，第二组团“金棕榈”观景电梯小高层洋房接受咨询中。配套小区临近三环路一侧退50米绿化带，规划建筑近30000平米假日公园，约2000平米星级泳池群，超过7000平米南湾叠水湖，以及约400米长的坡地园林。南湾叠水湖、乌布艺廊、流光塔、水滨凉亭、

33、发呆亭、懒人亭、海龟亭岛、蓝梦岛，运动休闲场所、会所等。周边武侯区第三人民医院、武侯区第二人民医院、石室外国语实验学校、双楠小学、实验中学、伊藤洋华堂、人人乐、国美电器、活尔建材、好美家、逸都休闲城等广告诉求2006爱上巴黎岛/金棕榈来了！规划特点临三环路和武侯大道两侧打造浅丘种植热带植物，形成绿化隔离带，以规避噪音污染。主力户型（）100-170，以三室为主景观示意 3、中华名园项目名称中华名园价 格（元/）待定项目地址武侯区武侯大道三环路内所属区位城西二三环之间开发商成都武海置业有限公司物业类型小高层电梯公寓建筑风格在外墙立面上，通过转角窗、铁花、石刻浮雕与现代外墙砖等不同肌理质感材料的有

34、机搭配，将经历史积淀的传统而凝重的美感与现代建筑材料和加工工艺相结合，精心雕刻出古朴、豪华、清新、明快的现代欧风建筑风格。规划设计在建筑屋顶的设计中，通过相临单元屋顶形式的变化，院落中建筑高度的变化，坡顶与尖顶相错落，弧形拱券与廊柱相结合，顶层退台加跃层等多种形式形成错落有致的“天际线”。楼盘定位为：高性价比、高档次、精品居住社区。经济指标总占地面积（亩）总建筑面积（）容积率绿化率总户数（户）车 位（个）3704000001.62不详460不详开发进度分三期开发，尚未开盘，预计4月底开盘配套小区会所、运动健身休闲设施、小区商业街等周边【生活】依托双楠区域成熟城市生活，分布有伊藤洋化堂、人人乐、

35、餐饮娱乐区等。【医疗】武侯区第五人民医院、武侯区第二人民医院等。【教育】石室外国语实验学校、农行培训学校，双楠小学、实验中学、规划幼儿园等。广告诉求数风流人物 看今日中华主力户型（）80-270项目现状4、城楠映象项目名称城楠映象价 格（元/）均价4100左右项目地址外双楠武侯大道与铁路线交接处所属区位城西二三环之间开发商成都市浩源房地产实业有限责任公司物业类型多层、小高层主题景观园林的规划以东西向与南北向呈90度相交，以中庭景观为中心点向四周辐射，多组团构成视觉的差异感，草坪、灌木、乔木、高度不同，季节变更，景观在变幻中体现不同的层次效果，同时根据建筑形态配合设计了独具品位与风格的景观小品及

36、健身场所，使小区环境与居住者的心情共融，观赏、互动，映象生活折射和谐尺度。建筑特点临街2栋6层住宅平行武阳大道，小高层电梯公寓位于小区内侧。建筑顶部高度变化丰富，以勾勒出完美的天际轮廓线，顶部空间设计尽量考虑保留露台，在多层建筑上的部分户型多达三个超大露台和阳台，通过高度不同和露台高度不同层叠出丰富的层次，使建筑的品质感更强。经济指标总占地面积（亩）总建筑面积（）容积率绿化率总户数（户）车 位（个）25321481.9330%216160开发进度预约咨询中，预计2006年5月开盘配套小区健身、休闲设施等周边商业设施：双楠人人乐购物广场、伊藤洋华堂双楠旗舰店、成百永乐双楠店、国美电器双楠店、双丰

37、路农贸菜市等。餐饮娱乐：大唐人火锅酒楼、富丽宫、滴水琴大酒店、天合酒店、乡里香火锅酒楼、金港休闲娱乐会所、置信广场金龙渔港、菜根香酒楼、云影路餐饮娱乐等。广告诉求人本思想 构建人性空间主力户型（）96-170售楼部示 意5、蓝光诺丁山3期海伦园项目名称蓝光诺丁山3期海伦园价 格（元/）均价4000左右；清水房3600-3700（尾房）；精装5000项目地址武侯区武侯大道与三环路交接处所属区位城西三环外开发商四川蓝光和骏实业股份有限公司物业类型纯11+1小高层电梯公寓主题景观3大主题园林，一个坡地公园建筑特点十栋1梯2户的板式小高层电梯公寓围合而成经济指标总占地面积（亩）总建筑面积（）容积率绿地

38、率总户数（户）车 位（个）1051900002.48932.5%1330不详开发进度共分三期开发；开盘时间：1期2005年8月13日，2期：2005年9月25日，3期：2005年11月12日；交房时间：2006年7月；销售情况：目前一、二期售完，三期余5套左右。配套小区会所、风情商业街、羽毛球场、网球场、景观泳池、儿童戏水池、园林式晨练道、宴客中心、净菜供应中心、休闲主题茶楼等休闲设施。周边【生活】依托双楠区域成熟城市生活，分布有伊藤洋化堂、人人乐、餐饮娱乐区等。同时项目自带农贸市场，新区规划有综合购物中心、餐饮等配套。【交通】紧靠城市三环，武侯大道，城市快捷通，395390921033064

39、06404等近十路公交路线；武兴一路预计6月全面开通。【医疗】武侯区第五人民医院、武侯区第二人民医院等。【教育】石室外国语实验学校、农行培训学校，双楠小学、实验中学、规划幼儿园等环伺周围。【娱乐】距项目200米处的置信大型商业地产项目近6万平米的“摩登不夜城”，规划有五星级电影院、有水休闲、健身房、歌城、各式餐饮、酒吧等业态，未来这里将成为城南又一新兴的时尚消费热点地带。【规划】地块周边未来规划有医院、幼儿园、占地40余亩的文化娱乐用地、占地120亩的未来广场城市公园。广告诉求打开最后的优雅之门/以新产品主义观 让成都更美丽，让生活更美好/自然的、健康的、格调的规划特点临三环路和武侯大道两侧以

40、土筑“山丘”种植乔木，形成绿化隔离带，以规避噪音污染。主力户型（）116-187，以三室二厅、四室两厅为主小区示意 6、兴元丽园项目名称兴元丽园价 格（元/）均价2900-3000项目地址武侯立交三环路内侧所属区位外双楠二三环之间开发商成都兴元房地产开发有限公司物业类型11层小高层建筑特点10栋11层小户型电梯公寓组成总户数2075户开发进度2005年12月底开盘，近期已售完配套小区主要依托外部配套，小区内有部分商铺。周边外双楠成熟配套；交通：72、339、335、106、404路公交车主力户型（）44-85楼盘点评该楼盘从政府的拆迁安置房变更为普通商品房上市销售，楼盘品质不高，但以低价面世，

41、成为其最大优势，缩短了销售周期。楼盘示意 项目所在地为城西住宅开发热点片区之一的外双楠片区，该片区物业形态以小高层电梯公寓为主，兼容部分多层，物业档次以中高档为主，平均容积率约1.60。区域内主要有鹭岛国际社区、蓝光诺丁山、置信丽都花园城、中华名园、城楠映象、双楠映象(售楼部装修中，项目尚未公开，具体情况不详)、自由360（40-80小户型，七层电梯，售楼部装修中，预定均价格4198元/）、兴元丽园等在售楼盘。由于鹭岛国际社区的较高定位，其售价位居区域房价之首，预计二期起价为4800元/，其余楼盘价格多在4000-4500元/。项目紧邻的内双楠片区可供开发土地有限，近来新开发商品住宅较少，目前

42、区域内在售物业以高层电梯为主、小高层为辅，如：康河郦景为18+1的高层电梯公寓，户型面积90-266；楠宝石为15层的电梯公寓，户型面积45-89。另外，项目所在地周边近两年售完已入住的楼盘有金色花园、清风晓筑等，从二手房的售价来看，也多在3700-4200元/。楼盘名称物业类型房型面积（）总价（万元）单价（元/）均价（元/）金色花园多层3-2-2113.848421842203-2-211349.543813-2-1994242423-2-21145043863-2-2160623875附图 清风晓筑多层3-2-212044366637033-2-2119.643.836623-2-2119

43、453781附图 （二）区域在售商品住宅特征1）外双楠多以小高层电梯为主、兼以部分多层；内双楠则多以高层电梯为主、小高层为辅。2）产品的户型设计以中偏大户型为主，除外双楠的兴元丽园、自由360和内双楠的楠宝石是小户型项目外，其余户型多在90以上，且以三室两厅两卫为主；3）除大型社区设计有小区基本生活配套外，其余楼盘多以托于外双楠的成熟配套；4）项目所在区域为开发热点区域，楼盘竞争激烈，注重产品质量；5）产品定位以中高档为主，注重产品品质，性价比成为竞争的要点；6）人文城西的定位对住宅市场起着引导作用，楼盘打造更加注重与人文历史文化的融合以及对环境的营造和品牌的塑造。三、区域土地市场简析（一）从

44、城西二环至外环内看2005年全年累计成交9宗土地，成交金额达168201.85万元，成交面积约448402.242（合约672.6亩），土地拍卖单价为523.48万元/亩。2005年城西二环至外环内土地拍卖情况区域成交宗数成交金额（万元）成交面积（亩）平均单价（万元/亩）西2-3286188.35269.19320.18西3外782013.50403.41203.30合计9168201.85672.6261.74（二）从区域市场看2004年至今区域土地拍卖情况时间地块位置环域成交面积（亩）成交价（万元/亩）竞得单位2004年武侯区簇桥乡顺江村八组（武侯大道旁）三环内侧72100成都兴元房地产开

45、发有限公司武侯科技园武青东六路三环外42102四川永合实业有限公司2005年武侯区簇桥乡顺江村1、2组三环外105141蓝光和骏武侯区永丰乡龙爪村二、十、十一组二三环之间200331中海兴业（成都）发展有限公司2006年5月前武侯区机投镇果堰村5组三环外42160重庆万州驿鑫房地产有限责任公司1、区域内土地供给有限整个外双楠片区2005年至今拍卖成交的土地仅三宗，占城西二环至外环内拍卖成交土地的33%左右，分别为已开发的中海常春藤花园（龙湾半岛）和蓝光诺丁山两个项目用地，以及2006年2月拍卖的位于武侯区机投镇地块，该地块由重庆市万州驿鑫房地产有限责任公司拍得的。2、区域土地供给主要集中在三环

46、附近目前，区域土地供给主要集中在三环外和三环内侧，由于土地资源的有限性，二三环之间特别是靠近二环可供开发的土地已不多，整个外双楠片区的房产开发将逐步向三环附近转移。3、区域地价带动房价的攀升2004年至今区域土地价格逐年呈上涨趋势，特别是靠近二环的土地价格更高，中海项目地块的成交价达到了331万元/亩，地价上涨，直接导致开发成本的增加，进而带动房价的不断攀升。2004年至今，区域内三宗土地成交价均小于城西二环至外环内这一区域的平均成交价。四、区域市场研究结论及市场未来走势预测（一）政策利好，住宅开发环境得到改善随着新的规划出台，政府限制城市向西的发展，西部上风上水的通风口将严格控制发展，其他区

47、域也将限制上大污染的项目。可以预见城西未来的生活环境将再上一个新台阶，住宅随之向更高品质方向发展。（二）住宅开发将向“高”发展“20年之内政府原则上不再审批多层以下的房地产项目”的政策出台后，商品住宅由多层向小高层、高层发展已成为不可阻挡的趋势。（三）商品房总体供给将继续保持快速增长2006年正值城西南楼市面临发展瓶颈的关键时刻，另一条快速通道“双楠大道”将于年内通车。新的居住区又将沿此大道快速拓展开来，众多的开发商和投资商的目光已开始向此转移，这将给城西房地产市场带来更多的资金和开发前景，为区域商品房供给增长提供最直接的支撑。（四）房地产开发将不再规模化，开发水平将不断提高为了鼓励竞争，促进

48、供应，市国土资源局出台的今年土地供应计划提出，今年在经营性用地供应上，将适度控制单宗土地规模，原则上单宗地块面积控制在200亩以内。供地限大为本土中小型开发企业提供了更有利的发展空间，区域房地产市场竞争日益激烈，开发商们努力在开发实力、开发理念、开发品质上相互比拼，房地产开发将向品质化、品牌化方向发展。（五）消费者日益理性，需求量不断扩大收入水平提高是人们对住房需求有效性的保证，随着区域的经济发展、人们生活水平的提高，消费者对产品的需求日益理性，更加注重产品的功能性，加之投资增值意识的成熟和理性，使得需求量不断扩大。（六）房价上涨空间较大不论是从开发环境还是从去年底至今的区域土地市场来看，无疑对区域房地产市场发展来说都是利好的。限制城市向西发展对区域房产开发的人文环境起到保护和升级的作用，区域开发价值得到提高，为房价上涨创造良好的发展空间。根据前面区域土地市场情况分析看，区域潜在需求量较大，但近期土地供给有限，加之地价的逐渐攀升，成本的增加将直接导致开发商提高住宅产品售价，房价上涨将成为不可阻挡的趋势。30 / 30文档可自由编辑打印