泸沽可研报告

《泸沽可研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《泸沽可研报告（13页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、泸沽可研报告泸沽项目可行性研究报告一、项目背景1 1 、项目名称：待定2 2 、可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）成都市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范 3 3 、项目区域概况地理位置：四川省西昌市冕宁县泸沽镇本案地理位置泸沽镇位于安宁河与孙水河交汇处地带，距冕宁县县城 37 公里、凉山州府 45 公里、西昌青山机场 35 公里。这里环境优美，气候宜人，素有“攀西第一镇、灵关古道上的明珠”之美称。全镇幅员面积

2、106.7 平方公里，城镇建城区面积 2.2 平方公里。辖 6 个行政村，4 个社区委员会，59 个村（居）民小组。泸沽镇地理位置良好， 是冕宁县的交通枢纽，冕宁县火车站建设在泸沽城镇以南，成昆铁路、108 国道、雅攀高速公路纵贯全境，方便的交通条件使泸沽镇成为了辐射凉山州北部数县、甘孜州九龙县、雅安市石棉县等地域的物资集散地，是攀西地区工矿商贸重镇之一。泸沽镇的经济及乡镇建设发展迅速，优越的地理位置使泸沽成为了冕宁对外开放的“窗口”。：1994 年 3 月被省委、省政府列为四川省的“100”试点镇； 1995 年 3 月被国家建设部列为国家级“500”试点镇； 1996 年被州列为“凉山州个

3、体私营经济试验区”； 1999 年被省评为发展乡镇企业“东西合作示范区”和“乡镇企业示范区”； 201 年 7 月被省评为“乡镇企业优秀示范区”； 202 年 1 月列为四川省“创建文明小城镇示范区”，同年 10 月被评为“州 级文明单位”； 201 全州乡镇经济综合评价考核名列第 11 位； 202 年被省上列为 50 个重点建设镇之一；荣获“四川乡镇经济综合实力 500 强”称号。202 年 1 月被国务院普查办评为“第五次全国人口普查先进集体”； 204 年被四川省文化厅评为“文化先进镇”。经济发展：205 年泸沽建成了以锦屏水泥有限责任公司为主的五一建材集中发展区、兴塘电冶石材加工区、

4、大顶山和铁矿山采选工业区，年产 100 万吨的干法水泥生产线和年产20万吨的特种水泥生产线将使泸沽成为凉山北部最大的水泥建材生产基地重镇。完成了总投资近亿元的城建西路一、二期工程，台登商贸城、泸沽商业街等 10 多个房地产开发项目和旧城改造项目的建设，基础设施配套完备、布局合理、功能齐全、各具特色的商品房竣工面积达 13 万多平方米。建成了占地总面积 78 亩，营业面积近 14 万平方米的泸沽集贸批发交易中心市场1 个和泸沽农副土特产品交易市场 1 个，形成了以泸沽火车站、汽车站为中心的物流枢纽仓储商圈，以及以安宁河河滩地开发为中心的沿河休闲商圈。确立了泸沽在凉山州北部数县，甘孜州九龙县，雅安

5、市石棉县等地的物流枢纽中心地位，使泸沽名副其实地成为了商贾云集、经贸繁荣，文化发达，交通便利，功能齐全，设施完备，环境优美，城乡渗透的和谐新兴小城镇。纵贯泸沽南北的幸福、健康、文明三条新通道已全面动工兴建，掀起了泸沽小城镇建设的又一轮新高潮。泸沽将进一步加强基础配套设施的建设，完成总投资 700 万元，主供水管道 7 公里长，日供水量 1.2 万吨，能满足 3万个家庭，9 万人日常用水的自来水厂的建设管理；进一步协调完善邮政、通信、电力、传媒、金融、交通等服务机构的网点建设；进一步加强行政服务建设，提升政府服务质量，完善政府服务功能。镇域范围内，将按照国家各级各类标准，完成 9 所各类学校的普

6、九达标验收，三个县级医院、一个县级火车站和汽车站、一个国家网变电站和地方网变电站的达标工作。截止 2021 年底，全镇实现国内国民生产总值（GDP）16068 万元，农业总产值 2215 万元，粮食产量 4628 吨，农民人均纯收入达 3890 元。实现乡镇企业产值 53386 万元，工业产值达 17175 万元。泸沽镇每年税收占整个冕宁县三分之一，经济发展的迅速让冕宁镇政府规划将泸沽镇着力打造为西昌入户花园城市。自然经济环境与人文风景：泸沽镇四面环山，中部平摊，两河穿越，环境优美。气候属于亚热带季风气候并受高原气候影响，冬暖夏凉，气候宜人。含有丰富的铁矿，稀土矿及森林资。泸沽镇现有人口 7-

7、8 万，城镇人口 5.2 万，周边乡村人口占 3-4 万，主要为汉族、彝族，汉彝比例为 6 比 4，还有少数回族、藏族。当地农业以水稻种植为主，兼有发达的农桑。工业以采矿，冶铁，铸锅生产为主，酿酒之风盛行，泸沽白酒溢满灵关古道；高品位铁矿石享誉国内外，兴塘工业区的稀土合金，碱土合金及花岗石板材和滑石粉产品都远销省内外。泸沽镇距举世闻名的中国西昌卫星发射中仅 25 公里，该基地是我国唯一对外开放的卫星发射基地，主要有指挥控制中心、星箭测试中心、发射场等设施。宗教圣地灵山寺距泸沽镇仅 42 公里，该寺以倚灵山而得名。开山祖师杨学信坐化圆寂于灵山寺，肉身不腐历 100 余载，众弟子设龛供奉，尊为“杨

8、祖师”。灵山“连三海”、“红海”、“墨海”、“向阳坪瀑布”等自然景观均在开发中。城镇规划建设与发展目标以上各种良好的条件资使泸沽镇近几年迅速的发展起来，当地政府已请同济大学对整个泸沽镇做了全面的城镇建设规划方案。泸沽镇规划大样图 泸沽镇政府将以城市化建设为目标，规划在未来 10 年内将泸沽镇打造为西昌的入户花园城市。新的城市建设规划根据泸沽镇独特的区位和资优势，城市建设将以老城镇为中心向北发展，同时建设大桥将西南方向的先锋、河边、河里等乡连接。泸沽镇的规划目标：用 3 至 5 年时间，使全镇城市面貌有巨大变化、人居环境更加美丽，城市商业服务功能有大的提高，预计人口发展到 10 万左右，国内生产

9、总值（GDP）10 亿元以上，工业集中区、商业物流中心区形成规模，凉山北部最重要的中心城镇地位充分确立。泸沽镇将进一步优化投资环境，提供良好的招商引资政策，努力做好企业服务工作，营造良好环境，引进各类企业，加大对现有企业的协调服务力度；继续大力推进城市化进程，扩大城市规模，提高城镇化率，利用土地经营收益，吸纳民间资金，投资兴建泸沽大桥、开发沿河河滩地、打造泸沽沿河新商圈、形成凉山北部商业“洼地”；同时积极推进冕宁火车站建设步伐，争取国家战略装车点建设机遇，重新选点新修汽车站，发挥物流集散地功能，大力发展现代物流，建成凉山北部最大的物流商贸中心；丰富城市文化内涵，深化“平安建设”和“全国文明村镇

10、”创建活动，整合各种力量，加大综合治理力度，维护社会稳定，把泸沽创成“平安建设”示范镇、“文明创优”模范镇、“环境优美”明星镇。展望未来，安宁河畔的这颗“全国文明村镇”之星将更加璀璨。二、项目 T SWOT 分析p 优势及机会1)、 该项目地处泸沽镇规划发展重点位置，周边交通环境前景较好，在不久的将来将成为最佳的商业及居住区域。2)、泸沽镇建筑行业刚刚起步发展，建筑水平落后，没有上档次的生活小区、酒店及餐饮业建筑，使得该区域的房地产开发具有很大的空间与市场。3）、我公司有专业的建筑设计团队，先进的建筑设计理念，能在设计上给予项目鲜明的特点，将此项目建设为泸沽镇当地标志性建筑。4）、周边日趋成熟

11、的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价值提升奠定了一定的基础。5)、原地块企业职工的拆迁按照需求进行统一赔付安置，对该项目的整体规划建设起了良好的作用。6)、该项目土地成本估计 20 万元/亩，使得该地块的前期投入资金较少。劣势及威 胁1)、原企业职工赔偿意愿不明确，前期赔偿安置费用过大，资金投入压力大。2）、当地居民主要以自有土地修建住房为主，后期销售有一定风险。3）、距项目北面与南面 300 米范围内均有一水泥加工制造厂，对小区的整体形象与销售有一定的影响。4）、周边的生活配套设施及交通目前尚不够完善。三、市场分析p 1 1 、 泸沽房地产开发项目现状：泸沽镇房地产业刚进入发展阶

12、段，现阶段的房屋主要以自建为主，商品房开发正处于起步阶段，以下为当地在建商品房基本信息。泸沽镇怡家圆：位于镇中心道路上，项目分为两期，一期六层，二期十层，均有地下室（地下室建设为超市），现正施工一期地下室；楼盘分为 A、B 两种户型，一期已销售完毕，二期在预定中，户型最小 96 平方，最大 140 平方，销售价格3800 元平米。宏扬公寓：位于火车站附近属于旧城改造，7 层建筑，项目已施工至二层，分为 A、B、C、D 四中户型风格，最小户型 110 平米，最大户型 140 平米左右。出售价格 3500-3700 元每平米不等，一次性付清优惠 2，商铺售价 9800 元每平米。漫水曦城：位于西昌

13、到泸沽中间位置，建筑位于在半山位置，11 层建筑，一期工程已施工至封顶阶段。仅有两种户型，最小 110 平米，最大 160 平米，销售价格2800-3600 元每平米不等，一次性付清优惠 3，团购 5 套优惠 4，目前销售状况良好，一期 1-7 层已基本售完。2 2 、泸沽镇房地产市场分析p 从购房能力看泸沽镇当地物价较高，主要以个体商户经营与外出打工方式取得收益，有一定的购房能力。从投资角度看泸沽镇经济发展迅速，城镇的发展将带动泸沽镇的商业及人口的发展，住房的需求量将大幅度提高，商品房的开发及房屋的增值将大大提高。从消费结构看现阶段泸沽的房建多以居民在自有土地上修建的方式为主，购房主体主要为

14、没有自有土地的当地企业职工、政教职工、个体工商户、周边市镇工薪阶层以及部分村乡农民，同时也包括改善型居住需求的当地居民。从需求关系看根据城镇总体规划，城镇建城区面积扩大，泸沽镇辐射范围内城镇人口将由 7 至 8 万人增加到 20 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从市场需求分析p ，泸沽镇人口增长计划拉动的住房需求，将为房地产业提供足够的销售空间。目前泸沽现有城镇人口 5.2 万人，在不考虑城镇人口增长的情况下，也能满足销售预期。四、项目分析p 1 1 、项目概况本项目位于泸沽镇发展中心，占地面积约 78 亩，依山环水，四周环境优美，与绿树为伴，后山为泸沽镇蜜桃种植基地，已规划入泸沽发展重要

15、规划区。距镇中心交通便利，位于冕宁到西昌的交通要道上。2 、工程概况：本工程规划总用地面积约 51994.8 m 2 ，规划建筑用地面积：43332.9m 2 。主要技术经济指示（暂定）：容积率:2.8，总建筑密度 40。项目总建筑面积 127289.14 平米，将分三阶段予以实施。其中一期规划用地面积：10833.25m2； 二期规划用地面积: 14444.3m 2 ； 三期规划用地面积：18055.35 m 2 。3 3 、 总体规划思路 3.1.规划目标：本项目本着“人与自然”的和谐关系，坚持以人为本、时尚先进的设计理念，以创造高端、高品质的商住小区为目标，发展泸沽城镇建设，提高城镇建筑

16、水平及居民居住环境，带动城市局部经济的发展腾飞，在考虑经济效益，环境效益的同时提升用地的社会效益，使工程达到功能组织合理、用地配置恰当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求。3.2.总体布局符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。4 4 建筑设计构思4.1.本项目根据泸沽镇建筑发展需要，以成都一线城市高端生活小区生活环境为目标，在建筑外观、景观环境等方面，除按照成都等一线城市的优秀设计理念进行设计外，同时结合当地的文化元素，设计建造高品质的、富有鲜明建筑风格的建筑，外立面色彩以阳光、艳丽为元素，彰显青春、张扬的活力，给泸沽镇建筑发展注入新的生命，力争将本项目打造成为泸沽镇地标式

17、建筑。也让泸沽镇成为巴山蜀水中一朵靓丽的奇葩。4.2 本项目为商住性建筑，商住比例为 2:8。预计分为三期修建：一期为多层建筑和部分商业，商业为二层和局部一、三层，沿街修建商业及广场，建筑面积约 3 万平米。二期为多层和小高层建筑，建筑面积约 4 万平米。三期为小高层建筑，建筑面积约 5 万平米。5 5 、项目财务分析p 一、技术指标平米 计划（万元）说明净用地面积 43332.9065.00 估算值 总建筑面积 167289.14其中：A、地上面积 129998.701、商业房 25921.742、住宅 103686.963、公建配套 390.000.003B、地下面积 37290.441:

18、1 车位 车位 36290.4435 平方/个 设备房 1000.00建筑底面积 8666.58建筑密度 0.20容积率 3.00限高 100.00绿化率 0.30二、总投资41235.39 3154.84A A 、土地成本1351.99 104.00土地费用1299.9920 契税52.004B B 、建安成本27799.52 2138.45地上建筑 129998.70 18849.81 1450.00地下建筑 37290.44 8949.70 2400.00C C 、前期费用2170.15 166.94地质勘探费11.71 0.70设计费301.12 18.00园林设计23.40 18.0

19、0临水临电100.00工程监理费133.83 8.00报建费649.99 50.00施工图审查费33.46 2.00人防费836.45 50.00勘察、放线、检测50.19 3.00图纸预结算30.00农民工保证金0.03D D 、配套工程费用1914.38 147.26总平施工433.33 100.00景观施工390.00三网合一390.00 30.00供气工程311.06 30.00供水工程130.00 10.00供电工程260.00 20.00E E 、管理费用565.52 43.50 1.00F F 、财务费用1000.00 59.78G G 、营销费用1131.04 87.00 2H

20、 H 、不可预见费用649.99 50.00I I 、税费4652.81 357.91营业税及附加3138.64 0.0555所得税预征1413.80 0.0250土地使用税100.37契税、印花税登记费三、销售收入56552.03商业 25921.74 20737.39 8000.00住宅 103686.96 32790.44 3500.00 10000 车库 1209.68 3024.20 50000.00 50实现销售五、毛利润15316.64六、增值税1159.19七、税后利润10618.09 0.25 25企业所得税6 、项目进度计划第一月第二月第三月第四月第五月第六月第七月第八月第

21、九月第十月第十一月前期1、取得土地2、组建项目部3、确定设计单位 （房建、景观）1、方案设计2、与规划沟通，确定布局3、地勘 1、过规委会，2、取得地勘资料，3、开始施工图设计 1、取得正式施工图2、报建3、确定物业公司1、取得施工证1、取得预售证营销1、市场调查2、项目定位3、售楼部及示范区设计 1、售楼部、示范区施施工2、确定营销策划案（案名、logo 等）1、销售说辞、销售人员培训2、按揭银行协议确定 1、销售渠道、物料准备完成 1、售楼部正式亮相，蓄水2、物业进场1、根据蓄水情况，确定销售价格、销售策略 1、一期开盘销售 1、完成可售面积 602、办理银行按揭手续 1、根据销售情况，确

22、定后续开工计划 1、完成可售面积 90工程1、施工企业谈判 1、确定施工单位1、启动招投标2、临建、临水临电开始1、签订施工合同2、确定监理单位 1、施工单位进场施工1、开工面积达到预售条件7 7 、项目分析p 结论7.1依据 20 年 11 月对泸沽镇经济情况及购买需求的摸底调查，有一定的市场空间，根据泸沽镇的特殊的地理位置及交通枢纽地位，按同济大学新的城镇发展规划，泸沽镇在未来 3 到 5 年将有很良好的销售环境。7.2按照现在同类土地费用及税费标准和建筑成本进行成本分析p ，项目将产生较好的经济收益及社会收益，同时充分控制土地成本，在 80 万每亩内，则可操作。第 13 页 共 13 页