《土地一级开发属性分析及其市场集中度实证研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地一级开发属性分析及其市场集中度实证研究（8页珍藏版）》请在装配图网上搜索。
1、土地一级开发属性分析及其市场集中度实证研究以北京市为例一、引言 土地一级开发是土地储备的一个重要环节，其产生和发展始终离不开土地储备制度的发展演变。从1996年我国第一家土地储备机构上海市土地发展中心的成立到2007年国土资源部、财政部、中国人民银行三部委联合发布的土地储备管理办法(国土资发2007277号，土地储备从实践摸索上升到立法层面经历了十余年的艰辛，取得了不小的进展。作为首个土地开发管理全国性规范文件，该办法明确规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，这里的前期开发即一级开发。具体来说，就是依据城市总体规划、土地利用总体规划、国民经济和社会发展计
2、划，由地方政府统一组织征地、拆迁安置补偿、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设的土地开发行为。但在实际开发过程中，土地一级开发与二级房产开发常常以联动的形式出现，即由同一开发方完成一二级不同的开发任务，而且在时间安排上也相互交错，并不是严格意义上的分工开发。 土地一级开发研究文献主要集中在土地一级开发基本问题如内涵的探讨以及政府在一级开发中的地位和作用一、开发模式和盈利模式，显然还未引起广大学者的广泛关注，但是土地一级开发实践却领先于开发理论研究，其在各大城市已普遍展开。因此，从开发属性及市场结构方面来考察土地一级开发尤为重要，这对于我国土地开发市场的培育和规范、土地一级开发政策的优化
3、和对开发实践活动的引导都有着十分迫切和重要的理论和现实意义。 产业组织理论的哈佛学派认为，市场结构决定市场行为，企业的市场行为进而决定市场绩效，因此市场结构的分析和优化对于产业的发展意义重大。即使是与哈佛学派持异议的芝加哥学派，也认为对于市场结构研究的重要意义仍是不可忽视的。因此，本文着力通过土地一级开发属性的分析和市场集中度的实证研究，试图对土地一级开发政策的优化提供理论依 据和现实支撑。 二、我国土地一级开发属性分析 (一)自然垄断特性 在传统的自然垄断理论中，自然垄断产业具有以下特征：第一，规模经济特征，主要考察的是生产成本导致的规模经济。第二，大量的沉没成本。土地一级开发与铁路、电力、
4、煤气、自来水等公益事业类似，技术上要求有大规模生产才会有较高的效率。因此，土地一级开发具有自然垄断行业的性质。而土地一级开发的高进入和高退出成本，强化了这种垄断的性质。因为，土地一级开发所需资金量大的特点本身就提高了土地开发业的进入门槛，再加上有对开发资格严格的限制，如土地的征用、拆迁除了满足资金要求之外还要有很强的处理拆迁安置事务的综合能力，实际上只有资金实力雄厚、信誉好的企业才能跻身于一级开发权的竞争行列中来，因而不是完全意义上的自由进入。从退出的角度看，因土地一级开发设备资产的专用性，一级开发退出后，其设备资产很难转移到其他行业，其土地用途又有相关的政策规定，而且只有在一级土地市场实现交
5、易后才能获得成本补偿和事先约定的利润(这在很多城市的土地一级开发政策中均有体现)，所以又具有高退出成本。这种高进入高退出成本属性共同决定了土地一级开发拥有较强的垄断性。而且土地一级开发因土地位置和区域经济发展条件的不同其开发价值也有很大的差异，即使相同面积相同规划设计下的同一地块，也会因开发企业的不同而存在开发结果(价值)的不同，即每个开发企业的产品不是同质的，这种差别总是存在的，但这些有差别的产品之间又具有弱的替代性，这些都强化了土地一级开发的自然垄断属性。 (二)政府规制特性 关于政府规制的实质，王俊豪(1997)进行了非常恰切的阐述。他认为政府规制就是在几乎不存在竞争或竞争很弱的产业(主
6、要就是自然垄断性产业)中，政府通过制定和实施一定的管制法规，并借助社会监督力量，建立一种类似于竞争机制的刺激机制，以制导垄断企业的经济决策和市场行为，取得较好的社会经济效益。在竞争性产业中，竞争具有一种内在刺激机制，它能促使企业趋向于按照包括正常利润在内的成本订价，从而促进整个产业的经济效率。但在自然垄断性产业中，由于只有少数几家企业垄断经营，如果不存在任何外部约束机制，这些企业就有可能成为市场价格的制订者，就可能会制订出大大高于成本的价格，以取得垄断利润，其结果必然扭曲社会分配效率，这就使以追求社会整体经济效率实现社会福利最大化为导向的政府规制成为必要。 土地一级开发按其市场类型应归属到垄断
7、竞争市场结构中(后面的实证研究证实了这种推断。从理论上讲，如果土地一级开发企业没有竞争压力，那么开发企业的行为即产业的行为，这时开发企业降低开发成本的动力就会不足，很可能是长期不变。因此，开发企业虽然成本相对最小，但是社会却由于其技术革新(主要表现为规划、策划，能源节约型技术)动力不足而要付出社会成本和福利增进的损失。因此，开发企业最大化自身利益的同时，可能会损害到社会利益，从而代表社会利益或公共利益的政府必然对其进行规制。再者，土地一级开发涉及多个利益主体，如何协调政府、开发企业与原土地方这三者间的利益关系，如何理顺土地一级开发市场与二级房产开发市场之间的关系，如何规范开发企业的行为，使之在
8、获取正常合理利润的同时，实现土地市场的有序供应等等。这些现实的问题都需要政府作为规制者的身份，对土地开发活动进行规范管理和监督。土地主管部门有权利也有义务以法律为准绳，以颁布行政法规、部门规章等为手段，对参与开发的企业的市场交易行为进行规范和一定的限制。 (三)行政垄断特性 行政垄断问题在土地开发市场培育和规范中不可小视，甚至有学者(张昕竹等，2000；杨兰品，2006)认为，在目前体制转轨阶段，中国的反垄断主要就是反行政垄断。尽管从理论上讲，自然垄断和行政垄断是不同的概念，有着不同的特征和表现，是可以完全区分的。但在现实中，自然垄断和行政垄断往往交织在一起，自然垄断为行政垄断提供了必要性，行
9、政垄断又强化了自然垄断。如何有效地分离自然垄断和行政垄断也是土地开发政策实践中的一个关键和难点问题。土地一级开发行政垄断主要有以下特征： 1政府(包括地方政府及其职能部门)是行政垄断的主体 尽管石淑华(2006)认为，行政垄断的主体是企业，但这里的企业实际上是受到政府支持的特殊企业如国有地产企业，它们往往享受政府特殊的政策支持，从而很容易地取得大规模土地的开发权，也在一定程度上代表着政府及其职能部门的意志或利益。一旦这些企业失去了与政府部门间的这种特殊关系，行政垄断便不复存在。因此，从本质上看，政府及其职能部门应是行政垄断的主体(王俊豪(2007，pp31)也表达了类似观点)。 2行政权力是行
10、政垄断的来源 行政垄断具有强制性，属于一种强制性垄断，政府的行政权力是其主要来源。与自然垄断不同的是，行政垄断与技术经济特征没有必然关系，它是政府运用行政权力的结果。地方政府可能会利用其职权，提供大量的土地给国有地产企业，或者给其提供相关重要的信息，以使其获取竞争优势。 3多重性的行政垄断目标 杨兰品(2006)认为行政垄断的目标，可能是公众和社会长远利益，可能是国家收入，也可能是某些行业的利益，甚至可能是少数人的利益。土地一级开发中，行政垄断可能表现为地方政府的收入，也可能是某些利益集团的利益，当然也可能代表了当地公众的利益，对其进行详细和彻底的区分是很难的。 表1主要从7个方面比较了土地一
11、级开发中政府规制与行政垄断，其本质差异在于：规制是通过法律法规监督管理开发企业以实现有效竞争，从而提高效率；而行政垄断则是通过行政权力排斥、限制竞争，容易偏向于某个企业或某几个企业，造成实际上的不公平竞争。 三、北京市土地一级开发市场集中度分析 市场集中度是通过市场参与者的数量和参与程度来反映市场的竞争或垄断程度的基本概念。本文主要采用绝对集中度指标和相对集中度指标ll。其具体的计算过程分述如下。 (一)绝对集中度的衡量 绝对集中度又称集中率，或称领先企业市场占有率，是统计中最广泛使用的指标，也是最基本的集中度指标。通常用市场上前几位企业的产量或销售额)占特定市场中整个产品的产量(或销售额)的
12、比重来表示。集中率也就是市场上占最大地位的几个企业市场占有率的累计，能形象地反映产品或产业市场集中的状况，用来测定最大的主要企业在市场上的支配力程度，以反映市场的垄断与竞争程度。 设为北京市住宅开发总规划建筑面积，第i个企业的开发规模为xi，则第i个企业的市场份额为xiX，CRn为北京市土地住宅开发业中最大的n个企业所占份额之和，则有： 本文针对北京市2006年和2007年土地开发交易数据(即规划建筑面积)，分别计算了住宅开发市场的CR4、CR8和CR12指标，其对比如表2。 如表2所示，北京市住宅市场开发表现出了较高的集中度，虽然2007年的各项指标较2006年有所降低，但总体上改变不了高集
13、中度的态势。CR4和CR8分别由2006年的059和076降到了2007年的041和065，但CR12没有显著变化，与2006年的087相比，2007年降到了081。这也就是说，北京市住宅开发市场仍然呈现着集中的趋势。根据计算每个企业的市场占有率，得到了表3，即2006年和2007年北京市住宅市场开发前8位的企业。从表3可以看出，北京万科企业有限公司、北京金融界建设开发有限责任公司和北京城市开发集团有限责任公司稳居前四位，除了2006年的珠江投资有限公司落榜外，2007年华润置地(武汉)发展有限公司、保利地产(集团)股份有限公司这些大公司又跻身于前四强，甚至超过了万科，且前8强的很多企业都是国
14、企。 通过以上的计算结果，再结合贝恩的产业结构分类方法(将CR430或CR840的产业结构划为原子(竞争型)结构)，不难得出一个结论：北京的住宅开发市场是由几个大企业形成的垄断竞争市场。 (二)相对集中度的衡量 1洛仑兹曲线的拟合 这里运用洛仑兹曲线，可以直观地描述住宅开发企业的市场占有状况，以反映住宅开发业的市场集中相对程度，用以度量住宅开发市场的竞争和垄断程度。 在图1洛仑兹曲线中，按照由小到大的顺序，OX横轴表示北京市住宅开发市场的企业数的累计比重，OY综轴表示各企业相应的住宅市场占有率。而OA是45。对角线，该对角线上任何一点到两边的距离是相等的，表明企业的市场占有状况是绝对均匀的，称
15、为等分布线，表示在住宅开发业的占企业总数一定比重的企业，其住宅市场占有率也占同样的比重。OXA是描述市场占有绝对集中的曲线，该曲线显示，只有一家企业进行生产或销售，其占领了所有的市场。事实上，企业的生产或销售商品的市场占有状况都介于这两个曲线之间。曲线OBA是洛仑兹曲线的一般情况，是反映实际的市场集中度的特征曲线。曲线OBA右凸的程度越大，住宅开发市场集中程度就越高；反之，市场的集中程度就越低。 假设洛仑兹曲线模型为：Yc=aXb，根据北京市2006年和2007年住宅开发交易数据，分别得到该市2006年和2007年的住宅开发业洛仑兹曲线方程： Y2006=0.572X1.944R2(=0.98
16、55) Y2007=0.719X2.097(R2=0.9861) 其中，代表住宅开发企业数累计比重，y代表住宅开发市场份额累计比重。 2基尼系数的计算 当面积最小为0时，洛仑兹曲线与等分布线重合，此时G值为0，表明企业规模分布均匀；面积最大时，Sb=Sa，G=1，表明市场被完全垄断。可见G值越大则市场集中度越高，反之，集中度越小。G值一般处于0和1之间，即0G1。 根据以上公式，经计算得到北京市2006年和2007年住宅开发市场的基尼系数分别为G2006=0611，G2007，=0536。这说明北京市住宅开发市场的集中度很高，这个结论与CRn指标完全吻合，更进一步论证了该市的住宅开发业是典型的垄断竞争型市场。 四、结论 本文在土地一级开发属性分析的基础上，即理论上认为土地一级开发同时具有自然垄断、行政垄断和政府规制三大属性，并通过对北京市土地住宅开发交易数据的实证分析，结果发现：无论从绝对集中度还是从相对集中度衡量，北京市住宅开发市场是一个典型的垄断竞争型市场。因此，从社会福利或公共利益角度出发，政府应积极搭建“公平、公开、公正”的竞争平台，在削减自然垄断市场势力的同时，加强对开发企业的规制，引导和规范开发企业的行为，在保证开发企业利益的同时，实现土地开发的社会效益和生态效益。
土地一级开发属性分析及其市场集中度实证研究
