德农超市专项管理手册

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1、目录德农超市开店专项项目管理制度2003年4月28日工作机制一）目的二）开店临时指挥部的职能三）开店临时指挥部成员四）工作机制作计划及汇报标准格式分公司2003年度412月份开店计划进度表分公司月度开店计划进度表单店开业计划进度表4） 分公司月度资金支付计划表5） 单店选址汇报审批表（自建店）6） 单店选址汇报审批表（租赁店）7） 土地出让合同8） 土地租赁合同9） 房屋租赁合同十）土地、房屋平面草图的绘制要求十一）自建工程预算表三、工作规则及方法一）分公司开发上报审批程序二）自建店土地操作办法三）各店铺对周围生资、消费品和交通的要求四）租赁合同签订注意事项五）店铺开业营运备品清单六）各级别店

2、铺开发标准及指导工作机制开店项目管理工作机制目的为了保证山东省各地区开店工作有序高效地按计划进行，山东公司总部特成立“开店临时指挥部”，负责监控指导全省的开店工作，店临时指挥部的职能开店临时指挥部(以下称指挥部)全面监控、协调、指导、服务各地区公司在店铺开业之前的所有环节和各方面的关键工作，涉及到的业务模块有：开发、工程、人力资源、行政、采购、营运、配送、信息等各个方面。开店临时指挥部的成员负责人：王强项目实施监管：苟磊常设成员：刘刚赵士勇、王爱国、蒋卫东、康虹、栾天俊、王振华四)工作机制指挥部工作全面采用跨部门领导、协调的“项目管理”工作机制。1、 汇报制度，1 )日常汇报制度实行分公司对总

3、部“一对一”的汇报方式。A) 各分公司由总经理指定专人或主管开发副总负责向总部汇报工作，重要汇报的内容都应由总经理签字。B) 济南本部的信息接入口为栾天俊，其联系方式为电话：Email：传真：C) 开店临时指挥部负责将各类文件分类整理并转发至总部各业务部门；D) 开店临时指挥部专人追办各业务部门负责人和公司领导处理分公司所需要解决的问题，各业务部门和公司领导原则上应该立即处理分公司事务，最长处理时间不超过1天。如果问题不能够解决，各业务部门应该立即对该问题有一个准确的解释或建议、修改或最终命令；E) 重大紧急事情可直接向王总汇报；F) 济南本部和各分公司均应该建立文件档案管理制度，并制定专人负

4、责(兼任)；2)会议汇报制度A) 周例会制度每周六下午指挥部组织召开由总监、部门经理参加的周工作总结会，由临时指挥部负责整理各分公司的开店工作情况并汇报，会议集中解决各公司需要解决的事情，并对下阶段工作作出安排。会议情况将以会议备忘录的形式于下周一将分发至各分公司和本部各业务部门。B) 地区分公司总经理月度述职制度各地区分公司总经理于每月初到总公司述职，述职内容主要有分公司开店计划完成情况，以及下月开店计划。开店计划表的完成情况将作为考核总经理工作的重要指标。寿光公司总经理述职内容还包括公司经营分析。各总经理述职的具体时间和要求公司将在述职前发放。月份的述职工作定在5月5日上午10点。C) 现

5、场工作会开店临时指挥部将组织济南本部开发、工程、营运、信息、物流等部门前往各地分公司召开开发工作现场会，目的在于检查、指导、督促地区公司工作以及现场解决分公司在开发工作中的所遇到的问题。2、汇报内容每月开店计划表单店开店计划表土地租赁合同及平面草图房屋租赁合同及平面草图土地出让合同及平面草图各分公司上报开发计划及公司审批意见表(应同土地租赁合同或房屋租赁合同、土地或房屋平面图一同传至总公司)工程合同预算、建筑平面图、施工队资料营运备品清单新招聘人员资料登记表资金支付计划表商品结构确定表配送方案第三方物流公司的资料软硬件需求报表请求支援计划表3、各种合同表格的标准格式4、档案管理各分公司传至总公

6、司的文件资料由栾天俊按照地区、部门分类存档。、工作计划及汇报标准格式一）各分公司2003年度412月份开店进度表潍坊12203015380荷泽101515201601临沂51520202080淄博23587530聊城3：1012151155r601青岛、烟台310152011111080济南3555220德州3151151571551济宁310201245当月营业新店510当月营业店合计力口盟店分公司各安排10家加盟店，时间由各分公司自行调节）分公司月开店计划表注：各分公司根据各自具体情况将租赁店控制在20%-40%之间分公司整体序号12345工作内容店铺选址xwx店牌、区域指示牌制作安装工程

7、验收营运备品到位2003年月填写店铺数量、大体位置、店铺级别、店铺类型（租赁还是自建）6电脑系统调试7配送中心送货89收货陈列10建账11员工招聘、培训1213试营业正式营业四）分公司月度资金支付计划表月份:项目明细支付日期支付金额支付方式备注合计（大写）：五）单店选址汇报审批表（自建店）报送单位：分公司下店铺详细位置：县（市）乡（镇）店铺类H别使用性质及期限：店铺土地征地面积（亩）征地彳格（元/年）租地面积（亩）租地彳格（元/年）育苗补偿或地上附属物市场容量区域总人口（人）区域农业人口（人）区域耕地面积（亩）区域播种面积（亩）区域粮食播种（亩）区域经济作物播种（亩）周围2000米温室面积（亩

8、）周围2000米大拱棚面积（亩）周围2000米小拱棚面积（亩）店铺周围200米有无农贸市场店铺周围200米有无集市及时间店铺距商业街/米店铺距火车站/米店铺距国道、省道/米店铺距县路、乡镇柏油路/米区域农资零售店数量（家）店铺工程店铺所处具体位置（附草图）店铺与公路的标图局差店铺周边情况（耕地/建筑）店铺上方高压线位置水、电源离店铺的距离电源能提供的最大负荷经济作物种植结构及面积分公司审核意见采购的人开发经理营运的人总经理总公司审核意见开店选址指挥部公司领导备注六）单店选址汇报审批表（租赁店）报送单位：分公司铺类别店铺详细位置：县（市）乡（镇）村使用性质及期限：店铺土地租房使用面积（平米）租房

9、彳格（元/年）院内面积（平米）空场面积（平米）市场容量区域总人口（人）区域农业人口（人）区域耕地面积（亩）区域播种面积（亩）区域粮食播种（亩）区域经济作物播种（亩）周围2000米温室面积（亩）周围2000米大拱棚面积（亩）周围2000米小拱棚面积（亩）店铺周围200米有无农贸市场店铺周围200米有无集市及时间店铺距商业街/米店铺距火车站/米店铺距国道、省道/米店铺距县路、乡镇柏油路/米区域农资零售店数量（家）店铺工程店铺所处具体位置（附草图）店铺周边情况（耕地/建筑）店铺上方高压线位置水、电源离店铺的距离电源能提供的最大负荷租赁店的檐口局度租赁店的建筑时间租赁店的层数租赁店层数的长宽比例济作物

10、种植构及面积司审核意见米购负责人开发经理营运负责人总经理司审核意见开店选址指挥部公司领导备注七）土地由让合同出让方（甲方）：受让方（乙方）：经充分协商，甲乙双方就土地出让及其相关事宜达成协议如下，以资共同信守：1出让项目：1.1 甲方将位于省市的土地使用权处出售给乙方。该土地尺寸为东西长米，南北长米，合计平方米/亩。1.2 同时，甲方将其位于省市的土地处以本地“招商引资”优惠条件为标准，无偿出让给乙方使用。该土地尺寸为东米，西米，南米，北米，合计平方米/亩。2租赁期限：2.1自年月日起至年月日止共计年。3出让费及其支付：3.1 乙方须于本合同签署之日后日内，按每亩元人民币，（大写：）,共计元人

11、民币，（大写：）的标准向甲方支付本合同1.1款的购置费用。双方同意并认可：上述出让费用已包括出让金、办证费、补偿金等全部相关费用，乙方再不承担因土地出让而产生的其他任何费用。4土地移交：4.1 甲方必须于乙方支付出让费用后的日内将上述土地按两通一平标准清理后交付乙方使用。4.2 其后，甲方应于本合同生效以后30日内将上述处土地的土地登记（或变更登记）手续及中华人民共和国国有土地使用证办理完毕后交付乙方。4.3 双方应于土地移交之日签署移交确认书。4.4 土地移交时，甲方负责向乙方提供不少于30千瓦/时的动力（照明）用电，该用电费用按不高于0.86元/度的标准执行。4.5 本合同终止后，乙方必须

12、于3个月内将土地腾空清理后交付甲方使用。5乙方经营：5.1 除非乙方正式提出要求，对于乙方建设、经营期间的任何事务，甲方无权干涉。5.2 甲方同意积极协助乙方办理工商、税务、土地、建设、经营、广告审批等所需的各种手续，所需费用由乙方承担。5.3 本合同履行期间，所有乙方与第三人因租赁、购买、使用该土地的纠纷均由甲方负责出面调解、处理。同时，对于乙方建设、开业及持续经营中所出现的外部纠纷亦按本条款执行。5.4 如乙方的合法权益遭受侵害，甲方应充分行使其权利（包括提供证据、出具必要的证明文件等）协助乙方维护其利益。6双方需出具以下资料作为本合同的附件：6.1 出让土地产权证明（复印件）。6.2 出

13、让地块的地形示意图。7附则7.1 本合同未尽事宜项遵照法律执行。7.2 本合同经双方代表人签字后生效，生效时间为年月日7.3 本合同一式四份,甲、乙双方各执两份。甲方：乙方：代表人：代表人：签署日期：年月日八）土地租赁合同出租方（甲方）：承租方（乙方）：经充分协商，甲乙双方就土地租赁及其相关事宜达成协议如下，以资共同信守：5租赁项目：甲方将位于省市的土地处租赁给乙方使用。该土地尺寸为东西长米，南北长米，合计平方米/亩。6租赁期限：6.1 自年月日起至年月日止共计年。6.2 如本合同期限届满后乙方续租，须提前3个月书面通知甲方，在同等条件下乙方有优先承租权。6.3 如发生土地产权的出让或变更，不

14、得影响本合同的履行，甲方需提前6个月书面通知乙方，除国家建设征地外，乙方有优先征地权。7租赁费及其支付：7.1 乙方于本合同签署之日后一日内，按每亩元人民币，（大写一）,共计元人民币，大写：（）的标准向甲方支付前一年的租赁费用。7.2 其后，年后乙方应于每年的前日内按每亩元人民币（大写）,合计元人民币（大写）的标准向甲方支付当年租赁费用。7.3 如乙方逾期支付租金，须按本合同年租金的5%/天的标准向甲方支付滞纳金。8土地移交：8.1 甲方必须于乙方支付首期租金之日起日内将上述土地按三通一平（即：通水、通电、通路、场地清理平整）的标准清理后交付乙方使用。1.1.1 甲方逾期移交的,必须按本合同年

15、租金的5%/天向乙方支付违约金；1.1.2 甲方逾期移交达到日的，乙方有权终止履行本合同，并追究其违约责任。4.2 双方应于土地移交之日签署移交确认书。4.3 土地移交时，甲方负责向乙方提供不少于30千瓦/时的动力（照明）用电,该用电费用按不高于0.86元/度的标准执行,电源不超过100米150米，。4.4 本合同终止后，乙方必须于3个月内将土地腾空清理后交付甲方使用。9乙方经营：9.1 除非乙方正式提出要求，对于乙方建设、经营期间的任何事务，甲方无权干涉。9.2 甲方同意积极协助乙方办理工商、税务、土地、建设、经营、广告审批等所需的各种手续，所需费用由乙方承担。9.3 本合同履行期间，所有乙

16、方与第三人因租赁、购买、使用该土地的纠纷均由甲方负责出面调解、处理。同时，对于乙方建设、开业及持续经营中所出现的外部纠纷亦按本条款执行。9.4 如乙方的合法权益遭受侵害，甲方应充分行使其权利（包括提供证据、出具必要的证明文件等）协助乙方维护其利益。6双方需出具以下资料作为本合同的附件：6.1 .租赁土地的产权证明（复印件）。6.2 租赁地块的地形示意图。7附则7.1 本合同未尽事项遵照法律执行。7.2 本合同经双方代表人签字后生效，生效时间为年月日。7.3 本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。甲方：乙方：法定代表人：法定代表人：签署日期：年月日九）房屋租赁合同出租方（甲方）：承租方（乙方）：经

17、充分协商，甲乙双方就房屋租赁及其相关事宜达成协议如下，以资共同信守：10租赁场地：1.1 甲方将位于省市一号的房屋一处出租给乙方使用，作为乙方或乙方连锁企业（以下均建成为“乙方”）的营业场地。1. 2本合同租赁场地包括以下所有部分：1.1.1 房屋建筑面积/使用面积为平方米。1.1.2 房屋外部可利用场地面积为平方米。1.1.3 其他空场面积为平方米。11租赁期限：11.1 自年月一日起至一年月日止共计年。实际履行期限以本合同载明之移交确认书签署日期始计算。11.2 乙方如无法正常经营，可提出中止合同；租期在3个月之内甲方要退半年租金，超过4个月（包括4个月）甲方按一年租金收取。11.3 除另

18、有约定，任何一方不得擅自终止本合同的履行。12租赁费及其支付：12.1 本合同租金为每年付一次，年租金元人民币，（大写：）12.2 乙方应于场地交付时支付第一年租金，第二年租金于上年期满后前10日内支付。12.3 如合同履行期限届满且乙方继续租赁本合同项下场地，甲方同意无条件接受并保证以同等租金续租。12.4 涉及租赁税、印花税等税费由甲方承担。13场地移交：13.1甲方必须于乙方支付首期租金之日起日内将场地腾空后交付乙方使用。1.1.1 甲方逾期移交的，除应按本合同日租金的双倍向乙方支付违约金外，合同期限及租金的交付日等均应相应顺延。1.1.2 甲方逾期移交达到日的，乙方有权终止履行本合同。

19、追究其违约责任1.2 场地移交之日双方代表人签署移交确认书，以确定移交日的用电、用水量及场地/附属设备、设施的正常移交。否则本合同不予生效。1.3 为保证乙方正常进驻、经营，甲方必须在双方交接时对于场地外部现存的路障清理完毕。14 场地改造及相关事宜14.1 本合同签署3日内,甲方应向乙方提供场地供电、供水、排水及其他公共系统的使用情况说明及有关资料，涉及场地水电、排水、排污系统的接驳、更改或搬移时，甲方必须给予积极配合。14.2 甲方同意：本合同履行期间，乙方有权对本合同项下之租赁场地予以改造、建设、添置附属物、装修等。期满以后乙方添置、装修等资产归乙方所有。14.3 甲方同意:除场地现有的

20、设备、设施外，乙方可自费安装其需要的设施供其使用。14.4 甲方应对场地建筑主体及公用设施及其中非乙方安装、设置的设施、设备定期检查并进行正常的维护、保养和维修，以确保乙方正常经营之需要。如甲方疏于此项义务的履行，乙方有权先行处理、解决、相关费用抵扣本合同的当期租金。14.5 为保证乙方正常经营需要，甲方同意乙方有权对场地电力设施进行合理增容。15 广告设置本合同履行期间,乙方有权在场地的内、外部张贴/悬挂/设置其任何形式的标识及广告。16 产权7.1 甲方应当保证其有合法的权利出租合同项下之租赁场地。7.2 甲方以出售或其他方式转让场地的全部或部分产权的，须提前6个月书面通知乙方，同等条件下

21、乙方享有优先购买权。甲方将场地转让他人的，应保证受让方继续履行本合同项下甲方全部义务直至合同期限届满，否则甲方应承担违约责任。7.3 租赁期间，如遇甲方不可预见的规划、拆迁及场地周边道路、房屋扩宽、改造等情形发生，甲方应当第一时间向乙方履行通知义务。否则须就乙方因此蒙受的损失给予赔偿。7.4 乙方经营8.1 本合同履行期间，乙方独立经营，甲方不得进行任何干涉。否则乙方将追究其全部责任。8.2 如果乙方营业项目的财产及营业项目本身因第三方的侵权行为、责任事故或合法的征用、折迁等受到损害，甲方必须充分行使其权利（包括提供证据，出具必要的文件等），全力协助乙方维护其合法权益。8.3 合同变更/终止9

22、.1本合同终止后，乙方应于30日内将其在租赁场地内/外部投入/设置的所有资产、建筑、设备/设施等全部迁移腾空（此间不得损害甲方原有固定装置及/设施）9.2对于在租赁期间已经达到使用年限、折旧年限的甲方原有设备、设施，乙方不承担按原有状态返还的责任。19附则10.1 甲方土地使用证、房屋产权证、企业法人代表证、营业执照、身份证复印件、场地建筑平面图等文件作为本合同之附件。10.2 本合同的任何修改、增删均由双方协商以书面形式为之，否则不具备任何约束力。10.3 本合同之全部附件、补充协议为本合同之不可分割部分，如与本合同正文部分构成冲突，则遵照补充协议执行。10.4 本合同一式四份，甲、乙双方各

23、执两份。甲方：乙方：代表人：代表人：签署日期：年月日十）绘制土地、房屋平面草图的要求1、 要有土地、房屋的具体尺寸和形状2、 要有周边的道路和村庄情况3、 土地要有标高4、 土地平面草图上要有建筑布局5、 平面草图要由工程人员绘制6、 图纸要由绘制人员签名十一）自建工程预算书店名:序号项目名称单位数量单价合计备注1场院垫土平方米12场地平整平方米13栏栅围墙平方米4钢制大门平方米15住宅伙房平方米6门卫室平方米7场院硬化平方米8道路硬化平方米9厕所平方米10给排水设施11照明设施平方米:12超市（钢构）平方米13土建部分（基础）平方米14门头装修15旗杆个1制表人:部门经理：公司经理三、工作规

24、则及方法一）分公司开发上报审批程序签订合同二）各分公司自建店选址中的土地操作办法一、租地面积：1、总店租地面积10亩2、县（市）店租地面积58亩3、乡镇店租地面积5亩4、村级店租地面积3亩二、所租土地的使用性质1、在地市、县（市）、乡（镇）选择地理条件好，已办理国土证的商业用地（有县级土管部门签发证书）进行租用（全力扩大此种地块数量）。2、在地级市、县（市）、乡（镇）、村选址中如无国有土地（商业用地）的，可租用条件好的粮田，粮田转商业用地的操作办法建议如下：将分公司在县市所选的粮田店址（多块）统一汇总到该县政府，有政府与土地主管部门统一到上级（地市省）办理土地国有土地证（商业用地）然后再与当地

25、政府（土地产权持有者）签订征地合同，面积（各分公司所有自建店）平均1.5亩为建设用。设施周围空地（院子用地3-8亩），以租用的形式（需有土地使用证）操作。3、地区分公司所向山东（济南）公司上报的土地合同需附有国土用地证件和商业用地证件。4、地区分公司所向山东（济南）公司上报的房屋租赁合同需附有房产证及法人代表（房主）身份证复印件。5、征租地手续未办完前，可跟当地政府协商先施工。备注：1、土地租赁面积（长米，宽米），可根据实际情况办理，位置特别好的可在工程人员同意下进行部分调整。2、前期建设的土地征用现改为主要租用（国有土地证、商业用地证件齐全）。后期将分期征用望各公司领导理解。3、在土地租赁中

26、如有难点，开发部与分公司共同协调，开发部联系人韩兰德、康三）租赁合同签订注意事项一、租赁集体房屋需土地使用证、房屋产权证、法人代表证明等证件齐全并将复印件附于合同上；二、租赁个人房屋要房产证和房主身份证等证件并将复印件附于合同上；要求房屋建筑面积150平方米以上（通间或能改造打通）的房屋；要求有院（不小于房屋面积）或空场地（后期扩建用地）；三、房屋面积、院子面积、空场地面积及房与院、房与空场地所经过的大门、通道道路，在合同签订时面积及改造、扩建数字事项详细表明；四、房屋租金县（市）乡镇驻地以每平方米4000左右，或在所租赁店铺房屋中（多处）平均价平方米40元左右；五、村级店房屋面积60平方米以

27、上并带院，租金每平米2535元/间；院子、空地、大门、通道一般不计承包费；六、乡镇租赁店的房屋面积要严格控制，在今后的经营中不但要经营生产资料还有五金、土产、农机具等。七、房屋租赁中工程人员要对日后的装修改造，扩建进行充分计算，以上几项支出不能超房屋租赁金额的60%。八、签订合同时注意，合同中的大小写金额均要写清楚。四）各类店铺确定对周围生资、消费品购买金额及交通要求标准一、地区总店店址选择要求：1 、要求辅射人口300万以上；2 、辅射店铺（二级中心店、乡镇店、村级店）50个以上；3 、设在50家以上店铺中心地段；4 、设在火车站（没有铁路线的除外）、国道边；5、农业人口与城市人口密集的结合

28、部；6、设施农业面积较大的城乡结合部。二、县（市）店店址选择要求：1 、要求辅射农村人口50万以上；2 、辐射店铺（集中）30家以上的中心地段；3 、辐射设施农作物播种面积20万亩以上，其它经济作物30万亩；4、设在交通方便的国道或省道边沿地段；5、农业人口与城镇人口密集的结合部；6、设施农作物面积较大的城乡结合部；7、设在较大型农贸市场边沿地段。三、乡镇自建店：1 、乡镇人口3万以上；2 、设施农作物播种面积5000亩以上或其它经济作物2万亩以上；3、店铺周围2000米以农用生产资料购买力在1500万元以上；4、店铺直径4000米内所有生资经营门市，平均年消售60万元以上；5、农贸市场，农村

29、传统集市，商业街边沿地段；6、交通方便（靠近国道或省道），镇区流动人口多的乡镇。四、乡镇租赁店：1 、乡镇人口3万以上；2 、设施农作物播种面积500亩以上或其它经济作物2万亩以上；3、店铺周围2000米农用生产资料购买力在1500万元以上；4、农资市场，农村传统集市、商业街边沿地段；5、交通方便（靠近柏油路）镇区流动人口较少的乡镇。五、村级分销店：1、一个自然村人口3000人以上或直径2000米地段人口5000人以上；2、日光温室面积2000亩或大拱棚面积5000亩；3、村中设有农贸市场或传统集市；4、靠近柏油路和村庄；5、水、电、通讯安装方便。六、加盟店1 、要求加盟店铺在日常经营中以德农

30、农资公司经营理念为核心；2、除德农不能供应的单货品种（缺货）外，所经营的品种全部从德农购进；3、离德农店1000米以外，生资、日用消费品用量大，有100平米以上空房面积和有经商经验的单位和个；4、补充德农店不能辐射的空档;5、模式由总部营运中心及开发部拿出具体方案；6、加盟店的店址确定以市场条件较好的；未设德农农资店铺的乡镇驻地或老乡镇驻地，辐射多个自然村的中心地段。品名单位数量货架单面背板式（层）节货架层板块收银台付价签条根支架支平板车台打码枪把打码纸箱收银纸箱购物筐个五）店铺开业营运备品清单六）各级别店铺开发标准指导文件序号店铺级别店铺标准辖区范围管理幅度选址要求功能占比上限1地区总店10

31、00平米全地区50家店铺以上1、靠近城区2、生资、日用品批发集散地；3、有或靠近铁路专用线；4、交通便利。该地区配送管理中心和加盟店的供货及个体店的批发业务12县（市）、店700平米本县（市）或更大2030家店铺1、生资、日用品需求量大；2、流动人口多；3、火车站或国道边的城乡结合部；4、交通便利。该地区的配送中心和加盟店供货及个体店的批发业务133乡镇店（自建）500平米本乡镇本乡镇1、生资、日用品需求量大；2、人口多的乡镇驻地；3、农贸市场、农村传统集巾、商业街边沿地段；4、靠近国道或省道；5、交通便利。以零售的形式经营生资及各种消费品，并有小量的批发业务14乡镇店（租赁）大于150平米本

32、乡镇本乡镇1、生资、日用品需求量大；2、人口多的乡镇驻地；3、生资市场、集市、商业街附近租赁。4、靠近柏油路；5、交通便利。主要对生资、土产、五金等物资零售根据实际情况5村级店（自建）300平米各个自然村各个自然村1、温室向积3000亩或大拱棚面积5000亩；2、小拱棚面积（种植果类菜）5000-8000亩，半径1000米；3、5000以上人口。主要对生产资料等进行零售经营根据实际情况6村级及加盟店大于100平米本村或各个自然村本村或各个自然村1、离德农店1000米以外；2、生资、日用品需求量大；3、有100平米以上空房面积；4、有经商经验的单位和个人。补充德农店小能辐射的空档根据实际情况100平米