全国土地估价师执业资格考试—土地估价案例与报告真题

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1、2008年土地估价案例与报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起

2、来但没有实质性使用。(4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。(5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西

3、侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内

4、的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。问题(每小题4分)1、 用简单的

5、语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。2、 按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。3、 县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。4、 如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。5、 请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。(二)2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003

6、年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出复查，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。单位：平方米、万元 地号 隐蔽 图号 隐蔽 调查表号 00983 宗地面积 4908 坐落 市南河路183号 用途 综合 权利人 天星商贸发展公司 证件种类 身

7、份证 证件编号 隐蔽 审批表号 隐蔽 单位性质 股份制 通讯地址 市南河路183号邮编：x续表 权属性质 出让使用权类型 国有建设 地使用权 土地权利 证书号 国用（2003出让 第03 -323号使用期限 36年 终止日期 2043年2 月16日土地归户卡号 隐蔽独用面积 4908 取得价格 2454使用权面积 4908 其中分摊面积建筑容积率 3.12 建筑密度 0. 54 建筑限高 80米建筑物占地面积 2670建筑物类型 楼房申报建筑 物权属 天星商贸发展公司土地权属来源证明文件名称、编号、日期 土地使用权于2003年2月16日通过协议方式取得 国有土地使用权出让合同编号：国用 200

8、3出让1l号 序号 日期登记类型 登记的其他内容及初始、变更、 注销和其他登记事项（可续表）经办人审核人印章 32452003年8月22日初始登记(1)土地包括批发零售1532平方米，住宿餐饮3376平方米。(2)界址坐标（略）。(3)土地使用权于2003年2月16日取得。 黄珊 赵可隐蔽注：标注“隐蔽”的部分为正常内容。问题(每小题5分)：1.由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少4处错误，青指出并将更正内容列在下面。2.上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，匀会增加相应的登记卡，以记载相关情况。请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有其

9、他哪些登记卡?3.估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判昕，估价对象所在区域商服地价水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏没有变化，根据上述相关信息，测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)。4.估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元(基准日为2007年1月1日)，其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息，判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、

10、30分，共60分。第一题和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则详见各题中)(一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。二 估价方法与估价过程(一)方法选择根据城镇土地估价规程的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗

11、地为工业用地，单独选择方法估价。根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，

12、更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为A市人民政府关于印发的通知，文号为(A政发200719号)，在合

13、法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估

14、价的条件。第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运用成本逼近法评估。本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：(1)市场比较法的基本原理市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价

15、基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。A估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;B估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;C估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;D估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。(2)基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。基准地价

16、系数修正法计算公式为：宗地价格=宗地所处区域基准地价(1+ Ki)相关修正系数式中：Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。(3)成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益其中：土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如

17、耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。(二)估价过程(略)问题(每小题3分)：1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?2.从上述内容看，一宗土地的具体估价

18、方法的选择需要考虑哪些方面的因素?3.以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?4.上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面?5.在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容?(二)以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。(一)采用成本逼近法估价1.土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92. 25元/平方米

19、。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/平方米，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/平方米。2.有关税费A.土地管理费根据省财政厅、x省土地管理局征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法( 1995财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/平方米。B.耕地占用税根据省耕地占用税实施办法(政 1987119号)，耕地占用税为8元/平方米。C.耕地开垦费根据省土地管理条例第29条，每平方米在10 - 15元的征收范围，本次评估过程中，按每平方米10元征收耕地开垦费。有关税费=A+B+

20、C=19.8元/平方米3.土地开发费估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗她内平整的状态，根据市国土资源局提供的资料及省市城区土地定级估价更新报告，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元/平方米。4.投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为一年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6. 12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：投资利息=(土地取得费+有关税费)开发周期6.12

21、%+土地开发费开发周期1/26.12%= (90 +19.8)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= 9.32(元/平方米)5.投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为：投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)10%= 19.48(元/平方米)6.土地增值收益根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10% - 30

22、%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式：土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)15%= 33.54(元/平方米)7.无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为：土地单价=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54=257.14(元/平方米)8.区位修正成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。 根据估价人员认为，对本

23、次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6.64%。则：区位修正后土地使用权价格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)9.有限年期土地使用权价格运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3(元/平方米)”问题(每小题3分)：1.成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。2.上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案

24、例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类?3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。4.上述案例中确定的土地开发费用为85元/平方米，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。5.上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错

25、误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)(4)”、“估价依据不完整”)。(提示：第一、第二部分至少15个错误点，第三、第四部分至少22个错误点)2008年土地估价案例与报告考试真题答案一、案例分析题(一)答题要点及参考答案1.土地取得及权利变化的基本过程(1) 1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地;(2) 2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清;(3) 2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证：(4) 2002年4月，开发区占用A公司1亩土地

26、：(5) 2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让;(6) 2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。2.A公司所有土地的四至(1)东：环城绿化带;(2)南：通城路;(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地;(4)北：寰宇电器公司。3.可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)(1)出让合同;(2)出让金收据;(3)土地使用权证;(4)土地登记档案。4.出让地价内涵的要点(1)时点：2008年6月30日;(2)用途：工业用地;(3)使用年期：43年;(4)开发程度：内外“六通一平”;(5)土地性质：出让;(6)

27、容积率：开发区平均容积率。5.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程(1)土地出让市场价=该开发区工业地价市场平均价亩数=167= 112(万元)(2)土地基础设施费=该开发区工业基础设施费市场平均水平(1+增长率)亩数=48/12(1 +10%) 7=30.80(万元)(3)返还的出让金：出让金当年实际支付价(绿化用地亩数+后期占用l亩)=20(17 -4) (4+1)=7.69(万元)(4)补偿估算式：7亩土地出让市场价-7亩土地的基础设施费+返还的土地出让金=112 -30.80 +7.69=150.49(万元)(二)答题要点及参考答案1.错误更正如下(1)用

28、途：综合一商业零售、住宿餐饮;(2)证件种类：身份证一法人代码证;(3)权属性质：出让一国有建设用地使用权;(4)使用权类型：国有建设用地使用权_出让;(5)使用年期：36年40年;(6)土地权属来源：协议方式一出让方式。2.其他登记卡(1)土地变更登记卡;(2)土地注销登记卡;(3)土地查封登记卡;(4)土地更正登记卡;(5)土地抵押登记卡。3.测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)计算土地转让价值土地转让价值=土地登记价值/土地总面积商业零售部分分摊土地面积=2454/49081532= 766(万元)4.判断该公司土地2008年

29、7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)土地现价=基准地价(1+住宿餐饮的修正系数)住宿餐饮部分建筑面积=3372(1-4%)3376 3. 12=3033.54(万元)二、报告判读题(一)答题要点及参考答案1.估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括的方面(1)说明方法选择总的思路;(2)列出选择的方法;(3)说明所选方法的理由：(4)说明未选方法的理由;(5)对所选方法基本原理进行介绍。2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑以下几方面的因素(1)估价目的;(2)估价原则;(3)估价方法使用的条件;(4)估价对象的自身情况;(5)估价对象所在市场状

30、况。3.需要对其进行以下几个方面的分析和考察(1)基准地价是否覆盖估价对象;(2)基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件近似;(3)基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似(内涵);(4)基准地价是否在合法使用期内;(5)基准地价现时性是否较好;(6)估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。4.成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在以下几个方面(1)所有权的变化;(2)用途的变化;(3)开发程度的变化;(4)投资集约度的变化;(5)相对区位条件的变化。5.一般包括以下几方面的内容(1)用途修正;(2)年期修正;(3)时间修正;(4)开发程度修正;(5)估价目的修正

31、;(6)土地容积率修正;(7)权益状况修正。(二)答题要点及参考答案1.根据土地现状分类标准二级类，除工业用地以外，有下列适用成本逼近法估价的地类(1)采矿用地;(2)仓储用地：(3)机关团体：(4)科教;(5)医院卫生慈善;(6)新闻出版：(7)文体娱乐：(8)公共设施;(9)公园绿地。2.依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类(1)土地补偿费;(2)青苗补偿费;(3)劳动力安置补偿费用;(4)地上物补偿;(5)社会保障。3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特点简述可能的原因(1)征地区片价不包括青苗补偿;(2)征地区片价不包括地上物补偿;(3)估价对象人

32、均耕地面积较低;(4)估价对象土地质量较好;(5)估价对象区位条件好;(6)人均收入水平高;(7)人均生活水平高;(8)人均社会保障水平高;(9)区片价只是实际补偿的基础。4.土地开发中可能的单项工程(1)通路;(2)通电;(3)通讯;(4)供水：(5)排水：(6)通气(暖气、热力、燃气);(7)土地平整。5.该体系中可能有的影响工业地价的区域因素(1)工业区用地类型;(2)产业聚集效益;(3)工厂与原料和市场的配合;(4)道路级别;(5)过境公路连接状况;(6)距火车站的距离;(7)环境质量优劣状况;(8)区域土地利用限制;(9)基础设施状况。(三)参考答案 序号错误点位置 错误内容及原因

33、L 2总述内容不全，缺少委托方、受托估价方 2 1l确定价值错误 3 14 -15中华人民共和国土地管理法引用错误，2004年8月28日该法已经修订 4 27全国工业用地出让最高价标准错误，应为全国工业用地出让最低价标准 5 40应为土地利用现状分类 6 48地价定义不全，缺少土地用途的设定 7 52 -53土地使用年期设定错误，不该是法定最高使用年期，实际剩余使用年期为43.2年 8 61一62估价结果表述不全，缺少土地单价 9 75报告撰写的依据不准确，应依据城镇土地估价规程 10 79土地估价技术报告提交对象错误，提供给委托方仅为土地估价报告，土地估价技术报告不提供给委托方 11 84应

34、为估价机构不负责核实错误 12 88缺少估价师签字，至少要两名土地估价师签字 13 97土地登记状况不全，缺少土地权利人登记信息 14 117标题名称不符，应为地价影响因素分析 15 119区域因素分析缺项，还应包括通气，公共配套设施等内容 16 130估价原则不全，缺合法原则、运用假设开发法需要最有效利用原则续表 序号错误点位置 错误内容及原因 17 139方法选择错误，办公楼具有收益性，不适宜运用成本逼近法 18 153公式不正确 19 158公式错误，分子分母颠倒了，B应为估价对象估价基准日地价指数比较实例交易期日地价指数 20 163164 比较案例描述缺项：土地用途内涵是否一致未作说

35、明，位置没有说明 21 182 - 183地价指数确定不清：未对地价指数的基准日期进行说明，地价增长缺依据 22 187公式错误：公式中n、m颠倒 23 199 200 容积率修正确定缺乏依据：应说明如何确定容积率修正系数 24 218应为预期不动产价格 25 224预期不动产价格确定缺乏依据，应阐明预期不动产价格的依据 26 228建筑物开发成本内容不全：缺少不可预见费等 27 231建筑结构与土地利用状况中描述矛盾：根据前述介绍，该建筑为框架结构 28 237公式错误：建筑物开发成本计算应用建筑面积 29 241 - 242 利率计算期错误：开发期为2年。利息率取一年期不正确 30 244

36、 - 245 公式错误：前述按复利计算，投资利息=地价（1+利息率）开发周期一1+建 筑物开发成本（1+利息率）开发周期“一1 3l 252投资利润计算基数前后矛盾：是以不动产总价还是投资的一定比例计算，前后应保持一致 32 264计算总地价不准确：应扣除取得土地时支付的相关税费等 33 278不是未来的价格 34 284开发程度和利用条件不应该是设定的 35 289估价结果表述错误：大写没有货币单位，没写币种 36 290附件不全：附件中缺少估价对象国有土地使用证复印件 37 290附件不全：附件中缺少委托估价方营业执照或法人代表身份证复印件 2009年土地估价案例与报告考试真题一、案例分析

37、题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，

38、2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。(1)该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通

39、天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略 土地使用权人：A房地产开发公司坐落：省市区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地 取得价格：20000万元使用权类型：国有出让 终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米 发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于省市区二环路25号;亲地平面及空间

40、范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面- 10米的高程面为止，高差为58米;宗地编号为YT5 -6 -7 -l ，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000. 00平方米)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写50000. 00乎方米)。第五条本合同项下出让宗地的用途为 住宅用地 。第七条出让人同意在2008年1月31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件：(一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。第九条本合同项下宗地的国有建设用地

41、使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元(小写4000.00元);总价款为人民币大写贰亿元(小写200000000. 00元)。第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾焦元(小写1000000000. 00元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中：主体建筑物性质 商品住宅楼 ;附属建筑物性质 / ;建筑容积率不高于4.0不低于3.0;建筑限高 48米_;建筑覆盖率不高于30% 不低于20% ;绿地率不高于 40%_;其他土地利用要求居民

42、活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40% 。第十八条 受让人同意在2008年4月30 日之前动工建设，同意在2010年10月31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一

43、)款规定之条件：(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上;合同签订日期：2007年12月31日。”问题(4小题，每小题5分)1.上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?用简短语句列出。2.根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。3.根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。4.使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。(二)A集团公司(国有)拟将所属B工厂改制为B股份有限公司，2009年7月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7月28日，A公司委托某土地估价机构对B

44、工厂涉及的国有划拨建设用地进行估价。下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。(1)A公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。(2)B工厂为A公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。(3)B工厂所使用土地位于市x区新中路15号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。西侧为该厂办公和职工宿舍区。总土地面积为10622平方米，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为4400平方米。西侧宿舍楼建筑面积8500平方米，已

45、按房改政策出售给职工;办公楼建筑面积4500平方米。东侧为厂区，占地42342平力米，生产性用房建筑面积为25000平方米。厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。(4)B工厂在厂区东约1公里处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积22100平方米。(5)土地证所载所有土地使用权人均为B工厂，主厂区统一地号为LH-3-(3)-26-6，无产权纠纷。(6)经向当地国土管理部门了解，B工厂已于2008年10月将东侧厂区内的研究楼(土地面积1200平方米)及地上建筑抵押给了某银行，共贷款700万元，期限为一年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。(7)该土地外均有

46、上水、下水、通电、通天然气、通电信、通暖设施及道路。西侧所有管线均已接人并能正常使用;东侧除天然气外，其余管线也均已接入，目前使用情况正常。B工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。(8) 2009年7月5日，审计、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为2009年6月30日。(9)委托方提供了B工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。问题(4小题，分别为4分、5分、6分、5分)1.B工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用

47、的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?2.根据上述资料，B工厂有哪些土地可以进入股份公司?请列出名称和土地面积。3.假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义?4.该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读

48、后指出并说明原因)(一)以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。二、估价对象估价对象为从WY6 -3 - 14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000平方米。估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、讯、气、暖等管网、线路等。WY6 -3- 14号土地证载用途为工业。三、估价对象描述1.土地登记状况(1)估价对象来源。估价对象为WY6 -3- 14号宗地中的一部分。WY6 -3 - 14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了国有土地使用证，(2)登记状况。估价对象尚未进

49、行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000平方米(详见勘定字965 -2号土地勘测定界技术报告书)。除面积及边界外，其他相关信息与WY6 -3 - 14号宗地相同。经查证，估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地主要登记信息如下：土地登记证书号：00713823;国有土地使用证编号：国用20071第618号;估价基准日土地使用者：公司;宗地位置：市唐兴路南;地号：WY6-3 -14;图号：50 -200 -7、8、12、17;用途：工业;土地级别：三级;使用权类型：国有划拨;土地使用权终止日期：无;使用权面积：50000平方米;四至：东邻商厦，西邻团结南路，南临公司

50、，北临唐兴路;记事栏：无;登记时间：2007年6月1日。2.土地权利状况估价对象土地所有权属于国家，公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。根据委托方提供的WY6 -3 - 14号宗地土地他项权利证明书，估价对象所在WY6 -3- 14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利设定。3.土地利用状况估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地上已建有两幢房产，总建筑面积31500平方米。建筑容积率为0. 63，建筑密度为42%，绿地率

51、约为30%。于2007年6月19日进行了产权登记，取得了房权证字第号房屋所有权证。估价对象地上建筑物情况明细表除上述两幢建筑物外，宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物，构筑物具体数量不详。 估价对象地上原建有简易库房，现已拆为空地，一侧有高压电缆经过。 根据市规划建设局2007年4月20日针对估价对象出具的规划经济技术指标的函，地块编号设为WY6 -3 - 14 -l号，规划用途为工业仓储，容积率小于0.5，建筑密度不小于30%，绿地率不大于20%。”问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分)1.根据上述报告片断的内容，估价对象是从另一块土地中分割出来的，除了报告中所能看到的信息外，你认为关

52、于土地对象还有哪些内容描述不清楚?2.“土地权利状况”中反映了估价对象已设定抵押权，我国常见的土地他项权利有哪些?3.估价对象与WY6 -3 - 14 -l号地块的市场价格可能存在一定差异，你认为上述哪些条件会是影响的因素?4.根据上述报告片断中描述，结合城镇土地估价规程要求，列出上述报告片断中关于土地利用状况方面，已经说明的和还需补充的内容。(二)下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。“(一)基本思路(略)(二)公式作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：V=A-P-T式中：V一土地价格，A

53、房地产交易价格，P房屋现值，T一交易税费(三)计算过程项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500平方米。1.房地产总价值房地产总价值采用收益法确定。(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/平方米月，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=750010012(1- 10%)=810(万元/年)(2)管理费。

54、管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810 x10% =81(万元/年)(3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=81020%=162(万元/年)(4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元

55、/平方米(详细估算过程略)，则：维修费=230075001%=17.25(万形年)(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5%v，取值依据略。则：保险费=230075001.5=2.59(万歹年)(6)年纯收益。年纯收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(万元/年)(7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。(计算过程略)(8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价

56、收益年限按31年计。2.房屋现值房屋价值=重置成本成新率。(1)重置成本。重置成本=75002300=1725(万元)(2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：成新率=1-(1一1%)x29/60 =52%(3)房屋现值。房屋现值= 172552% =897(万元)3.交易税费房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。4.地价的确定根据公式：地价=房地产总价值一房屋现值一销售费用和销售税费=

57、6240.38 -897 -0=5343.38(万元)”问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分)1.除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平?2.上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。3.请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。4.上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因的不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卡的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)(4)”、“估价依据不完整”)。行号 报告正文(1) 土地估价技