购物中心总体策划设计要点

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1、总体策划设计要点1.总体规划总体规划关系购物中心成败，没有认真规划论证的购物中心大都缺少顾客人流，商户无法赢利， 最后走向关闭。“世界主题旅游休闲业设计高手 ”、曾参与策划和设计过多个世界著名 Mall 的美国 HHCP 国际设计有限公司总裁 LarryW . Ziebarth先生日前在深圳指岀：“MaII的主题规划是关键。”据了解，香港几乎每两个地铁站就有一个购物中心，都经营得不错，但是，在拥有庞大消费能力 的广州，目前的购物中心就只有天河城购物中心比较成功，所以华南理工大学沙振权教授认为， 那种由发展商拥有的零散小物业组合形成的，没有经过规划的购物中心，肯定不会成功。国内不少发展商觉得招商

2、是很简单的事情， 根本没有规划就自己做， 结果是整个 “场”都冷清清的。 因此，发展商应该从一开始就设定好商场的定位，根据定位选择主题店和品牌店（包括饮食、 娱乐场）的进场，例如，香港在这方面的工作，主要交由测量师进行规划和营销整个购物中心。华侨城 MALL 购物中心是我国购物中心发展史上一个新的里程碑， 它的规划设计邀请了美国的购物中心设计专家，环境优美程度在全国位于前列，购物娱乐一体化。该购物中心由美国沃尔玛商场与铜罗湾购物广场联合组成，前者商品定位为中低档商品， 后者定位为中高档商品，经营项目具有互补性。深圳华侨城不仅是深圳购买力最强的大型高尚社区， 而且由于世界之窗等大型旅游景点带来庞

3、大 客流量，选址适当，有条件吸引大量的旅游人群来参观购物。在铜罗湾发展购物中心取得成功的鼓舞下， 深圳金光华 （集团） 有限公司与南国影联股份公司开 始筹划在南国影院旧址建设 MALL 购物中心。该购物中心规划正式开始国际招标，深圳市国土 规划局主办，邀请了香港、法国日本等国际知名设计机构参与规划设计方案招标。2.购物中心建筑设计平面设计：平面设计的内容是确定步行街形态， 确定承租户单元的布局和面积大小， 为所有承租户提供一个 互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。开间。柱距与单元面宽有直接关系。大商店面宽，6,9,12,15,18,21,24。柱子不宜落在店面

4、线上。 根据经验进深一般在2 4 3 6米比较合适。 如果开间方向的柱距是6米（9,12,15,18,21,24），那么进深方向可以是 20,3為，40。剖面设计：确定层数,垂直结构和形式,做好垂直交通组织。（1）利用中庭空间的功能与作用 中庭是垂直交通组织的关键点, 是步行空间序列的高潮, 这 里人流集中,流量大,最有可能鼓励层间运动。 核心中庭可以搭建活动舞台,经常开展促销文化活动,吸引各层顾客住足观看。图2铜罗湾MALL中庭照片（2）中庭空间的造型与交流 中庭的设计形式可以多样化, 具体根据购物中心总体形态来把握, 对于面积比较大的购物中心,可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计, 观赏

5、人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭, 不要过分追求中庭的宽大豪华, 力求地域文化特色与经济性相结合的原则。（3）从不同的层面同时引入人流 注重竖向交通的易达性, 市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄。在这种地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当做一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用 B1 直接连接室外街道的出入口， 2F 的直接引向人行道的自动扶梯， 与其它商业物业直 接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。在有高差的坡地地段， 设计上可以有意在不同的外地平高度设立入口。 如果购物中心上层的入口 能够直接通向各层， 对于组织

6、引导人流非常有利。 在多层购物中心中， 每层都设立通向停车场的 直接通路，将给购物者出入提供很大方面。图3华侨城购物中心采用地下停车场(4) 垂直交通工具的作用在有限的中庭空间， 扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。 一些有趣的垂直交通设施例如观景 玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的来源。(5) 景观的垂直吸引力采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。外立面与入口购物中心外立面设计既要考虑与周围建筑的关系， 又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换。入口是室内外空间的过渡，也是购物中心室内步行街的终点。开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值。大多数

7、商场的3F 以上往往租金低廉。其实如果将临街设计为通透立面，在 3F 以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷 的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。笔者原来 参与策划的一个市中心购物广场，其 5F-8F 商铺原月租金定为 5070 元/平方米根本无人问津， 后来将可凭栏观街景 (临街立面均为大幅透明落地玻璃) 的每层 300 余平方米面积单独分隔， 定 位为餐饮娱乐景观区，月租金达100 多元/平方米仍吸引了众多餐饮、咖啡、茶室经营者，充分发掘了景观价值。图4华侨城铜罗湾入口照片步行街 :步行街是购物中心的核心组成元素，是组织和联系承

8、租户的纽带，购物中心步行街大多在室内，也有大型购物中心同时设置室外步行街。步行街的设计要求长度适宜， 避免使购物者感到疲惫。 同时起到明确导向作用， 让购物者易于辨 认出入口和主要百货商店的位置。其它设计要素1 照明设计购物中心的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要，室外照明设计对塑造购物中心的形象起着至关重要的作用室内照明的关键在于处理好步行街与商店之间的关系。店面照度要比步行街高，步行街的照明不能对店面产生不良影响。夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让购物中心在环境中产生强烈的视觉效果。2 景观设计 室内景观设计与室外景观设计需要相互协调，以铜罗湾为例，3 无障碍设计

9、重点考虑残疾人的通行要求。4图案与整体设计 CI设计与图案设计相结合，导示设计与图案设计相互结合。5.节能设计 购物中心建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料应用聪明，并充分利用自然采光。四、营销策划要点1主题策划 确定独特的主题理念，这是购物中心的灵魂。在信息化社会， 顾客的购物方式发生了很大变化， 购物的多元化、 个性化与情感化的倾向愈来愈 明显。因此，根据所在区域顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考购物中心的不同流 派，确定购物中心主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表 现，真正起到商业文化信息中心的作用。“华南

10、 Mal ”是东莞市正在规划的大型购物中心， “华南 Mall ”仅项目考证就历时 3 年。 它借鉴了世 界上 Mall 成功的经营理念， 由国际上顶尖的设计团 美国 JWDA 建筑师事务所、 美国 EDSA 景观设计院、法国建筑师( PA)集团为主担纲，并由众多国内外知名专家教授参与规划设计。“华南 Mall ”并非单纯的大型购物中心，它不限于数量和规模的扩张，而是将度假旅游、消闲娱乐、购物消费融为一体的 “一站式 ”消费。“乘船逛大 Mall ，购物看风景 ”，这是商业面积达 50 万平方米的 “华南 Mall ”的主要卖点。其 主题规划在整体布局上沿东江西支流 “依河就势 ”而建，浓浓的

11、欧美风情营造出浓厚的国际特色。 每组建筑中心都有自己的主题：东西向的 “香榭里大道 ”及南北向的 “情趣大道 ”为主轴线， 水道景 观贯穿各部分，可容纳约 6000 人的表演场院为两条主轴线的交汇点，也是整个建筑乐章最灿烂 的部分，为商业区的中心。圣马可钟楼、酒店、6 万平方米的美食城围合而成的商业广场，是景观的又一个高潮，构成大 Mall 的次中心。在人群流向的高聚集处，拓展两个表演场，使整个构 想和规划精彩不断，高潮迭起。商业布局以 4 组大型的商业空间为主， 除两大百货商场和一个大型超市之外， 还有若干开放 式摩尔专门店沿主景观带巧妙分布， 船行水道串连各个商业区。 水道与地面平行干道形

12、成立交与 两侧的步行道一起的人文景观， 空间变幻丰富， 错落有致间形成强烈的视觉冲击效果。 区内将无 轨小火车、威尼斯冈朵拉和水上电动游船行入，成为旅游景点和购物代步工具。“华南 Mall ”最主要的特色就是从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境； 形成以超大体量、多元、多层次的真正 “一站式消费 ”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的 愉悦中购物。2 招商策划 招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承 租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。 对于核心承租户需要设立专门人员跟踪服务，为他们提供适当店面位置和优惠政策。第一， 承租

13、户的选择确保租金的来源。第二， 需要保证购物中心的商品种类的完整性。第三， 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。3开业策划(1) 提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保80商户统一开业。(2) 针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。(3) 做好现场的环境管理，设立简单明晰的导示系统。(4) 做好开业仪式的策划与排练。4 服务营销要点i. 个性化金融服务 针对购物中心特点，联合银行营销部门，开展个性化金融商业服务，减少商 户现金使用比率，大力推广商业票据结算，方便快捷安全。ii. 引进本省前两名物流公司以及一名国外快递公司进入购物中心，为客户提供物流服务。iii.

14、提供购物中心培训服务，根据不同行业产品营销特点，与行业协会联合，组织专家为客户提供有针对性培训，转变经营思想，通过统一组织， 满足商户培养商业骨干人才的需求， 促进购物 中心的可持续发展。五、购物中心物业管理购物中心的管理水平关系到经营成败， 我们必须按照可持续发展的战略， 稳步提高管理水平。 经 营期间的物业管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、整体形象策划推广与促销推广活动、 服务管理、日常的物业管理。(1) 租赁政策 购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的 40-50 。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物中心制定 相应的

15、承租户政策， 提高承租户质量， 招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、 餐厅和服 务机构，最低目标是部分名牌店铺和部分非名牌店铺。招商工作遵循以下程序：调查 谈判 审核 准入 追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、 注册商标登记证、产品合格委托书(适用批发代理商) 、税务登记证、法人授权委托书，以及其 它特殊证明(如化妆拼、食品的卫生许可) 。(2) 营销管理 重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。(3) 服务管理 购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。(4) 物业

16、管理 经营期间的物业管理工作， 主要包括五个方面： 承租商的优化管理、 促销推广活动、 服务管理、日常物业管理：清洁、保安、设备维护以及商业知识服务。六、广州天河城广场购物中心案例广州天河城广场位于广州市天河南路与体育西路交汇处，地处广州商贸区中心，广州地铁一号线作为购物中心选出口位于广场内。 周围高级商住楼与写字楼众多， 附近住宅区多为高收入人群， 址非常合适。天河城始建于1 9 9 2年，首期建筑面积16万平方米，总投资12亿元人民币。现广场的整体建筑分为地上七层和地下三层，总营业面积达到10万平方米。1 9 9 6年2月9日开业， 日均客流量10 2 0万人。楼层 经营内容 入住核心商户

17、B1大型超市吉之岛超市B2，B3 大型停车场一层 商务中心、银行，百货合时装二、三层 百货、美容与时装 天贸南大四层 电器城、影音和家居城五层 文化廊，游戏中心六层 美食、餐饮和娱乐七层 电器广场 天贸南大天河城不断吸收国内外购物中心管理经验， 广场租金逐年上升， 1 9 9 6年为3 5 0 0万元， 到1 9 9 8年已经达到 1.6亿多元，物业投资的回报令人可喜I I歡樂冢年華村1-01屈臣氏 Watsons1-02迪生名品 Dickson Vaule Plus美式服饰、休闲舒适1-03/04/05生活工场1-06/07莎莎化妆品 Sa Sa1-08STARBUCKS COFFEE美国大

18、型连锁咖啡店1-09/10SNOPPY LAND1-11首杰艺术中心Top Art现代精美画作，另提供表画、装框1-12GIESWEIN 精品1-13麦坎纳舒适休闲、创造流行1-14JIGSAW PUZZLE WORD拼图梦幻世界尽在世界拼图里1-16荷兰屋糖果1-24B雅仕西服 ISLEY时尚新颖、品味非凡1厂v 1彳沃 乙二云B rH-r T.寸尸 H4七士口井h知音人DVD 、VCD 、CD 、流行歌曲录音带、 相框、1-25海报1-26F40 Boutique 法拉利提供您最新通讯讯息化妆品区佳丽宝提供最适合您的彩庄、保养选择C-C03化妆品区资生堂专业服务、美丽邀约C-C04化妆品区

19、De BON韩国超人气品牌C-C05化妆品区夏加尔化妆品 CHACARE彩妆、护肤、保养用品C-C08化妆品区BOMB 摩妍手工香皂、沐浴精品C-C09珠宝区黄金魔力款式新颖、黄金传情C-J01珠宝区宝俪金珠宝流行饰品、妆扮一身C-J02珠宝区思彼垂银精致饰品、最佳选择C-J03珠宝区富登珠宝珍贵精品、值得典藏C-J04珠宝区凡迩珠宝款式丰富、工艺出众C-J05珠宝区欧莉宝珠宝珠宝美学、时尚脉动C-J06珠宝区日阳时计C-W01鞋区ELITE 比佛利流行时尚、样式多样D-1.13鞋区Asia式样新颖、引导流行D-2鞋区SOFE DEAR流行前卫且舒适的男女鞋D-4鞋区圣地亚精品皮件样式新颖、品

20、质保证D-5.6鞋区Yellow Box款式多样、物超所值D-7鞋区全联款式新颖具舒适机能D-8鞋区乔治少淑女鞋满足流行感、重视舒适穿著、追求高品质D-9鞋区Tino Bellini 贝里尼超现代意大利风，流行舒适D-10鞋区Cable & Co.设计师风格鞋款，后现代主义表现D-11.121-35麦芝西柏 Mitsushiba高尔夫天堂，应有尽有1-36CK-Jeans美式风格、休闲主义1-37A/BDKNY新美式style，采量少款式多的商品组合1-38TOP SHOP1-39Fairton Labels1-40农民银行便利您的理财生活招募彩绘世界、 尽在眼前， 是您流连忘返的影音1-41

21、Discovery新天堂 !C1-1IS COFFEEC1-2魔法树精灵剧场有会说故事的魔法树精灵儿童区1F 皇家中庭旋转木马由国外引进特殊造型的游乐设施，是大人小朋友的最爱鞋区D-3Deva流行与舒适兼具2F停车场卡式汽车美容 CARS让您的爱车焕然一新2-02清水日本料理日式生猛海鲜、和风料理2-03Ni Ni Cafe2-04茶一坐意大利主题餐厅休闲聚餐中国复合式茶点主题餐厅A-1IBM!讨 011r 1?vt L7時尚休聞購埸庞德罗莎 PONDEROSATAF 运动鞋专卖店名牌运动鞋山顶鸟户外用品Hill Top Bird包罗万象户外用品凯欣 TOP BOY垦趣生活Levis旅狐 Tr

22、avel FoxGNC 保健食品TOP-DO款式新颖、时下喜爱的品牌之一崇尚自然、穿出个性，平价消费是少淑女HOLA最佳选择华歌尔EMA两把刷子 Two Brushes贝里尼 17炫丽的外表、踏实的内在PAZARS品味卓绝、多样款式、 Pink Lady 的最爱2CV流行服饰法国进口精油 让您放松及纾解整日的压赛薇雅力FM 男饰追求舒适、休闲、潇洒的 Y 世代少绅服饰 新选择3-013-023-033-043-053-063-07/083-093-103-113-123-133-143-153-163-173-183-19/19A3-19B/21BALENO 女装3-20I.P.ZONE3-2

23、2/22A亚森男饰范伦铁诺衬衫3-22B飞鹰少男服饰流行自然，不失绅士风范3-23/23A欧莉宝珠宝珠宝美学、时尚脉动3-23BUNICORN HOUSE3-24ESPRIT3-25/25ATHEME3-26BALENO 中性服3-27I AM 皮件3-29Kansas Jeans Store牛仔休闲服饰3-30佐丹奴 GIORDANO3-31BY3祟尚自然朴实的自由风男女装，皆以环保色系为主3-32NET风格平实、商品多样、舒适的购物空间C3-2法国台北时尚婚纱时尚婚纱的拥护者4-02苏菲黛儿 SOFE DEAR流行前卫且舒适的男女鞋4-03/04A&D4-05-08百事特童装Best Pa

24、ls4-09傲胜国际OSIM多款精心设计按摩椅，解除您的压力、消 除疲劳4-10秋之诗日本进口淑女装4-11蜜雪儿女装意大利进口 -以成熟端庄女性为主，充份衬4-12anna paganie托出纯真高雅气质4-13FASHION MAGIC4-14黛安芬4-15/15A奥黛莉4-15/15B亚炘手工艺工作室4-16思薇尔 SWEAR4-19创信童鞋、运动休闲用品巧思加上略休闲感的舒适男女鞋量身订4-21Be*U做，为宝宝的脚带来舒适与质感4-22/22A百利发计算机游乐器沉沦科技、神秘多变新世代4-22/22B玉琳水晶贴心设计、多款样式护身水晶4-23龙龙精品超酷、超流行日本精品4-24BLU

25、E STAR4-25/26OSHKOSH美国进口童装4-27SONORA 休闲服饰4-28/29奇哥童装4-30/31KIDS STATION欢乐城堡、 NUBE 童装、 伦敦保罗童装、 百童装区童装、益智游戏专区鸽益智玩具等4-32百林百元超值实用商品4-33熊之部屋充满神奇、温馨、可爱的熊世界4-34丽婴房Ph LandC4-01/02An gels Garder n思薇尔、莎薇/嫔婷、又莉、怡玛内衣区大使花园名牌内衣区世界美黄生活廣場卜小FM6F5r17$4S43d 美食街F5-01A摩斯汉堡美食街于.田各式素食精美料理F5-01B素世界美食街F5-03美乐地果汁吧新鲜果汁、冰沙美食街F

26、5-04丁香豆花传统豆花、水果冰美食街F5-06林记烧腊港式烧腊美食街F5-07小泰洋泰式料理泰式酸辣精致料理美食街 F5-08阿进师铁板套餐鲜热铁扒黑胡椒、蘑菇料理美食街 F5-09阿权木桶饭木桶饭美食街F5-10/11阿里郎铜盘烤肉韩国口味辣式泡菜锅、铜盘烤肉美食街 F5-12陆仕寿贺喜屋拉面日本传统豚骨拉面、鳗鱼饭美食街 F5-13田园意大利坊意大利海鲜面、香酥脆皮浓汤美食街 F5-14三商巧福国内大型连锁牛肉面美食街 F5-15筑味陶鼎烧特殊陶制顶盘中式菜肴美食街 F5-16三享台湾小吃道地传统台湾地方小吃、炒米粉、苦瓜排骨汤美食街 F5-17一番原味咖哩辛辣日式咖哩菜肴美食街 F5-

27、18甲林铁板烧特聘法国厨师认证廖师傅， 亲自掌厨铁板 烧料理美食街 F5-19上丰小火锅日式小火锅5-10石榴红礼艺品多国进口礼品、艺品、种类千奇百种，选择性丰富5-11傲胜国际 OSIM多款精心设计按摩椅，解除您的压力、消除疲劳5-12Cable & Co. Italy 寝具四季风 窗帘寝饰生活馆5-13/13A邰港科技造型鱼缸5-13B龙冠天开运文物，驱邪避凶，保平安5-14首华运动器材，健康器材5-15/16/17米其家俱在清新与穿透之间， 都市中最引人注目的 家俱5-18/19家淳家饰寝具提供多元化及价格合理的家饰寝具5-20Nasir 拿瑟地毯丰富的地毯花色合蕾丝家饰， 让家更充满

28、温馨的气氛5-2127欧旻家饰生活馆OMEXEY 美国原厂授权进口各式家俱家饰，让您的爱家增添绿意盎然的景色5-29/30皇品国际家饰国外进口家饰、精油 提供您舒适的睡眠 品质5-31日奥39 元商品生活杂货5-32金石堂5-33鹿谷冻顶茶叶生产合作社精挑细选 上等茶叶5-34高顺兴进口洋酒5-35/36及硕童书儿童读物、启蒙教具5-37肯德基 KFC全球连锁快餐店5-38新东阳5-39天使冰王 TCBY美国进口健康低脂优格冰淇淋c5-1钟爱一生德国进口家俱、床垫 让您解放压力，轻松入睡！c5-2绿样知识睡眠馆为您量身打造一张富有知识的床c5-2A向日葵纸纤家俱c5-2B一太 e 卫浴设备D&

29、B百樂集 Paia PalaSWgg6FPaia Paia青春馆6-01Paia Paia青春馆6-02Paia Paia青春馆6-03/04Paia Paia青春馆6-05Paia Paia青春馆6-06/07Paia Paia青春馆6-8Paia Paia青春馆6-9/10D&B百乐集主题娱乐餐厅引进美国知名DaVe&BUSteS、多种大型游乐 器具童玩好记玩具Gree n Appie 青苹果个性服饰尚宇名刀新学社百录富多美青春写真馆套圈圈游戏流行、益智玩具及摇控模型玩具哈日配件、帽子、皮带、牛仔裤、庞克T恤收藏刀剑精品、防身器材、户外求生用品各式自行车、直排轮鞋、配件德国进口冰淇淋数十种

30、进口、最新大型机台，将美丽、甜蜜记忆为永恒购物中心的业态组合分析、主力核心店组合形态一般购物中心以百货店、GMS为核心店。表4-3-1 :购物中心业态组合方式形态核心店无核心店一豕核心店DPTDMSSSSMHC专門店DS其他文化、娱乐、餐饮等。二家核心店DPT+GMSGMS+HCGMS+专門店SM + HCSM + DS其他文化、娱乐、餐饮、休闲、观光 等服务配套业种。三家核心店DPT + GMS + SM其他文化、娱乐、餐饮、休闲、观光 等服务配套业种。DPT :DEPARTMENT STOREGMS :GENERAL MERCHANDISE STORE （以实用品、大众化商品中心銷售之总合

31、量贩店）SS :SUPER STORE （以衣料品为中心之大型零售店）HC :HOME CENTERSM :SUPER MARKET常见的购物中心的业态及业种还有:财物中心之业态购物中心之业种零售百货服装、日用品、食品、工具等。量贩店专售量贩店、百货量贩店等。商务旅馆和会议中心单独、混合服务功能。展示中心艺术品展示、新产品展示中心等。娱乐休闲电动玩具、休闲设备、电影院等。观光旅馆办公大楼教育训练健诊中心未来的大型购物中心会更注重下列服务：1、公共行政机构的服务设施，例如电信局、邮电局、资讯服务中心及其它由政府所能提供的公共服务机构。2、室内的社交及休闲活动设施，例如电影院、发廊、书廊、文化中心

32、、会议中心等设 施，或是游泳池、健身房及运动教室等休闲相关场地。3、室外的社交及休闲活动设施，例如活动广场、露天舞台、小型公园、儿童游乐场地 （Play Ground ）等。4、其他例如饭店、旅馆、办公大楼、银行、美术馆、医院甚或小型广播电台等大型服 务设施。、购物中心与传统商业街的比较20万至50万平1、购物中心规模大，又称室内步行街。一幢超级购物中心面积往往在 方米，比南京东路步行街的商业面积更大。2、购物中心内商家的布局更合理，功能更多更全，汇聚了休闲、娱乐、餐饮、文化、 展览、服务等功能，不仅实现了一站式购物，更实现了一站式享受！3、购物中心的全天候运行条件， 不受气候因素影响， 整幢

33、室内建筑，安装全室内空调， 不必担心在传统商业步行街上由于一会进店一会出店而感到忽冷忽热； 整个路程更舒适成为 享受，尤其是目前街道上盛行的室外活动可转到摩尔内的中庭举行， 不必再承受室外酷暑高 温或寒风雨水等的影响。4、购物中心内几百上千家店铺在市场作用下自动自觉地实现了错位经营的竞争，不必 政府商委作硬性规定管理。摩尔内各行各业配备齐全，规划合理。5、环境更优美更舒适跟人性化， 服务设施更全更好更完备。6、摩尔催生了新的经营模式，不同业态、 不同行业的互相嫁接，催生了新的经营模式。7、摩尔购物中心能提升所在商圈的等级或创造新商圈。由于选择性强使得摩尔内的商家有特色的高度专业化且差异化极强。

34、 首先有特色的高度 专业化， 主要表现在商品组合上凡是符合自己定位的目标顾客需要的商品全部引入。 但不符 合自己定位的目标顾客需要的商品则一律不引入，且和相类似的商品就近陈列， 以马尼拉 的 SM MEGAMALL 内的贺卡为例： 在 SM 百货店里汇集了以高档时尚为特色的各大名牌的 全系列贺卡、 在 SM 大卖场内汇集了以实惠为特色的各平价品牌的全系列贺卡、 在书店汇集 了以文化为特色的全系列贺卡、在礼品专卖店 GIFTGA TE 内汇集了以礼品为特色的各种品 牌的全系列贺卡、在玩具大卖场 TOY KINGDOM 内汇集了以卡通为特色的儿童系列贺卡、 在特色摊贩展销中心内汇集了以低价为特色的

35、全系列贺卡。 所以不同层次不同类型的顾客可 以很容易地找到各自想要的东西， 且选择度极高。 其次差异化极强， 由于同一种商品往往会 在不同业态、不同行业的商家中出现，故不同商家通过差异化的定位取向、 文化氛围， 特色 化的陈列方式、商品组合、购物环境、装潢艺术、道具灯光、促销手段、特色服务、商品包 装等方面的错位来吸引不同层次不同类型的目标顾客， 从而 10万乃至 50 多万平方米大的摩 尔内几百上千家店铺自动自觉地实现了错位经营的竞争 （错位经营是许多商业街难以解决的 难题）；全业态全行业经营使摩尔内不但商品品种比商业街更多更全，且使顾客购买自己想 要的商品比在商业街上更容易找到。 三、购物

36、中心与百货公司及量贩店之比较依统计资料显示， 国内近几年百货业与量贩店两者营业额分居综合零售业之前二名， 且 两者合计之营业额占综合商品零售业总值之比例超过一半以上。 由此可见， 民众的生活型态、 消费习性与购物行为确已朝向大型卖场 （包括至少 5 万平方米以上的大型百货店与 2 万平方 米以上的大型量贩店）为主。因此，大型购物中心顺应消费者行为与时势所趋而日渐形成， 购物中心、 百货公司与量贩店等三种零售业的共同点为卖场面积大、 商品种类多、 涵盖的客 层广等特性，差异性则在于区位、空间设计、活动广场、消费型态、经营型态、业种规划及 规模大小等。表 4-3-2 :购物中心和百货公司的差异比较

37、差异比较大型购物中心百货公司规模大小规模较大、停车位足规模较小、停车不足空间设计空间宽广空间集约沿街店面式柜位走道式活动广场多处缺乏消费型态即兴式及计划式计划式消费人潮与坪效中高楼层之坪效无逐层中咼楼层之坪效逐层递减递减之缺点业种规划全功能复合型以商品贩卖为主on e-stop on e-day & TheWhole Family Shopp ing零售商经营型态主力商店及专门店专柜式四、购物中心对百货公司、量贩店影响首先是对百货公司的冲击。 百货公司一般位于商业繁华的闹市区。购物中心的出现， 集中推出最具竞争力的商店组合，其中许多商店是世界知名品牌的代理商，迎合了具有较高消费能力的顾客需求，

38、 使百货公司对于日益追求时尚、休闲、娱乐的消费者逐渐减少吸引力而被分流客源。一般而言，百货公司的区位大都处于市区中心，附近周围商店以百货公司为主体而形成一个商圈，空间设计采用集约式及专柜式，卖场除流行服饰，并涵盖全客层的购物、 休闲、文教及餐饮等多元化的服务功能，消费者遍及都会区人口， 但缺点为现有百货公司的停车空间普遍不足和卖场空间较小。一般意义的量贩店主要地点在郊区或都市边陲地带的农 业区及工业区用地，卖场即仓库，从事商品批发或零售交易行为，并以“一次购买、大量采 购”及“物超所值的价格竞争”作为经营策略，以及提供充裕的停车空间，但缺点为无法提 供休闲与娱乐等功能的服务，以致消费者的购物停

39、留时间都不长；而大型购物中心的特色为“一次购足、游乐整天、吃喝玩乐”、“满足全家全日服务、全方面享受”，换言之，其卖场内各项商品、设施及服务均能够满足全家人的需求，不分男女老少，购物、休闲娱乐、文 教与餐饮一整天。这种新式的消费、购物型态，几乎集合百货公司与量贩店两者之优点，对习惯在休、例假日喜欢到百货公司或量贩店消磨时间的消费者将更有吸引力。因此，购物中心除了会严重影响临近的传统商家生意与生存外，对现有的单体百货公司或量贩店之生态会有一定程度的冲击，尤其是对百货公司的冲击和影响最大。有的大型量贩店通过租用或购买商场的途径， 避开自行开发商圈与客源的艰 辛过程，直接进入大型购物中心，吸引了一大批购买力较低的消费者， 对量贩店 和中小商店的冲击最为直接，也十分显著。大型购物中心以其强大竞争力在零售业中逐渐成为主流业态，以又一位经营管理者的身份出现，招揽许多百货公司、精品专卖店、各种连锁店进场经营，形 成综合性商店组合，共同发展。为此，许多百货公司、专卖店等其他零售业态纷 纷加盟、进驻大型购物中心己成为业者的一种选择，带来零售业的演变。