贵通集团成都国际总部经济区住宅组团定位沟通36P

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1、贵通集团成都国际总部经济区住宅组团定位沟通逆市下的突围无论何时何地，好产品总是不缺少买家无论如何变化，经济效益是第一位的选择在激烈的竞争中，找到一个合适的支点，撬动整个市场盈利客群定位档次定位产品定位形象定位沟通内容区位项目位于九江、东升之间的蛟龙工业港交汇处东升片区航空港片区金花片区成都主城区贵通集团项目九江片区蛟龙工业港武侯新城片区项目背景地段项目临市政公园、工业港和大片待开发用地双楠大道蛟龙工业港片区市政公园成都国际总部经济区商业组团住宅组团人居都市阳光九江镇大渡村双九路成环路项目背景市场项目周边小产权项目众多，离东升客户的心理距离远东升片区贵通集团项目九江片区蛟龙工业港项目背景项目背景

2、竞争项目周边竞争项目较多，产品线丰富，价格偏低东升片区贵通集团项目九江片区蛟龙工业港锦绣楠郡人居都市阳光东立国际花城国奥村富豪新岸远大林语城项目背景附：竞争项目列表（在售项目）项目名称人居都市阳光一期锦绣楠郡新岸东立国际花城项目区位双楠大道与白衣上街交汇蛟龙工业港双流园区白衣上街东升镇一杆旗北段周边配套 紧临运动公园、国际网球赛事中心、谢菲联国际足球主题公园、蛟龙工业港运动公园、国际网球赛事中心、谢菲联国际足球主题公园、蛟龙工业港双流中学，棠湖实验中学、最世界、足球俱乐部、国际网球赛事中心、湿地公园紧临运动公园、国际网球赛事中心、谢菲联国际足球主题公园、蛟龙工业港经济指标总占地330亩，一期建

3、面35万，容积率3.18，总户数2200，商业配比2.5%，车位配比85%项目总用地60亩，总建筑面积16万平米，总户数1481户，容积率4，绿化率30%，由6栋18层电梯公寓半围合组成占地110亩，总建面17万，容积率1.76，绿地率43%，建筑密度29.15%，共计1042户，车位比1:0.95占地241亩，建筑面积80万，容积率为3.73, 绿化率为34.50%产品形态11-18层电梯18层电梯多层、叠拼、小高层电梯14层小高层建筑风格德式简约的都市主义现代风格西班牙风格新现代主义园林景观40000社区缓坡绿地园林设计采用水景、树阵、景观大道、健身休闲广场150和220景观大道，800景

4、观游泳池中庭广场、组团绿化小区配套 5000中央泳池水景、 9000商业街临街1万平米商业裙楼网球场篮球场、游泳池、全民健身场所会所，网球场，羽毛球场，游泳池，健身场，幼儿园，老年活动场，底商项目定位8500亩亚洲最大城市公园旁国际新城首席大作投资3亿打造的蛟龙工业港首席大盘高尚住宅社区，蛟龙工业港地标性建筑。新城中央、公园旁，洋房特区双流第一生态大盘开发企业人居置业，代表项目：天府名居、天府欣苑、东苑、南苑蛟龙投资发展有限公司成都双流富豪实业有限责任公司 成都东立置业有限公司现余户型120-14560以下和80-13080-170多层、140-230叠拼、70-105小高层70-122当前售

5、价4066 3695 5642 （多层）4065 项目背景附：竞争项目列表（未售项目）项目名称国奥村远大林语城人居都市阳光二期项目区位航都大街99号双楠大道中段双楠大道与白衣上街交汇经济指标东区占地102亩，西区占地199亩，地上建面约41万，容积率1.8用地面积224317,总建筑面积631710；容积率2.37，一期别墅0.8；建筑密度: 29.12%，绿地率: 30.4%尚未公布产品形态电梯花园洋房、联排、11F/14F电梯联排别墅、叠拼洋房，电梯高层大型商业、洋房小区配套 10000平米的超大奥运主题高端会馆、伊顿品牌幼儿园独立会所商业综合体，商务中心项目定位国宅级别墅社区都市生态住区

6、国际新城首席大作开发企业成都国奥置业有限公司 成都远大蜀阳房地产人居置业附项目SWOT分析项目背景 优势（S）交通优势：项目位于双楠大道、双九路及成环路交汇处，可便捷到达成都、双流主城区；未来地铁3号线环城路站点位于项目附近，可与大成都片区连接成为地铁交通体系环境优势：项目西侧为未来规划的大型市政公园，具备打造公园地产的先天优势品牌优势：贵通公司在双流片区享有良好的地产开发口碑，御苑枫景、星河湾的标杆品质为本项目奠定了良好的本地购买基础 劣势（W）规划劣势：当前地块周边规划的行政设施还未呈现，居家环境氛围较弱心理劣势：项目地块隶属于九江镇蛟龙工业港片区，该片区除具有较多的工业设施、企业外，还保

7、有较大体量的小产权项目，在感官上使得项目区位整体品质较低规模劣势：项目住宅组团用地规模有限，难以打造大型高尚住区客源劣势：项目所在区位的本地客源（九江镇客源）数量和购买能力都难以满足项目销售要求；同时外来客户会受到金花片区、东升片区的项目截流，造成项目客源分散附项目SWOT分析项目背景 机遇（O）区域机遇：随着人居都市阳光、国奥村、林语城等大型项目的逐渐推出，将整体提升该区域的居住品质配套机遇：项目周边逐渐呈现出的大型娱乐、购物设施和已呈现的运动配套设施，在未来会逐步改善该区域的生活成熟度 威胁（T）政策威胁：随着国家各项抑制房产发展的政策出台，在项目开发面世阶段整体市场的走势难以预估价格威胁

8、：贵通公司品牌的高端性和项目自身优异条件，如果要争取更大的经济效益，定价可能相对偏高，将面临区域内低价楼盘的冲击竞争威胁：区域内多个大型项目的陆续推出，必将分流客源客群定位客源现状蛟龙片区对东升和成都主城区客户吸引力偏弱39%26%19%7%9%锦绣楠郡客源分析九江、蛟龙双流、东升金花成都其他22%33%17%21%7%人居都市阳光客源分析九江、蛟龙双流、东升金花成都其他客群定位客源预判九江、蛟龙、东升、金花为主，少量主城区东升片区航空港片区金花片区成都主城区贵通集团项目九江片区蛟龙工业港武侯新城片区客群定位35%25%25%10%5%目标客群参考比例双流、东升九江、蛟龙成都金花其他档次定位价

9、格高价远大林语城中价人居都市阳光富豪新岸我项目国奥村低价东立国际花城锦绣楠郡档次定位低质中质高质品质产品定位定位原则 抗市场风险能力强 发挥地块资源价值 取得可观经济效益产品定位逆市下的畅销产品 刚需型项目 赠送型项目 性价比项目顺市下的畅销产品 资源型项目 高品质项目 刚需型项目 赠送型项目 性价比项目年份项目名称成交面积(平方米)成交套数(套)成交均价（元/平方米）成交户均面积（平方米）成交户均总价(元)双流区域07年世纪城289400 19064781 152 725928 城南名著110015 10214051 108 436514 和贵久居福95516 9654146 99 4104

10、20 08年翰林上岛124061 16004998 78 387560 圣菲TOWN城87481 9583737 91 341278 南阳锦城51228 5153680 99 366053 09年南湖国际社区453570 40284732 113 532796 圣菲TOWN城282957 33273728 85 317087 香楠湖153197 13633293 112 370167 10年1-4月圣菲TOWN城103566 12764764 81 386645 南湖国际社区146746 11135673 132 747954 楠香山95451 10944764 87 415700 成都五城区

11、07年富丽花城257632 30734420 84 370573 浅水半岛253728 24645129 103 528105 锦江城市花园191941 24304079 79 322213 08年锦江城市花园136562 22524528 61 274582 富丽碧蔓汀167593 21196390 79 505384 中海国际社区174245 17785868 98 575033 09年锦江城市花园231734 36944580 63 287319 华润二十四城253402 26727100 95 673376 蓝光凯丽香江231869 25905137 90 459883 10年1-4月

12、蓝光花满庭80041 9776184 82 506627 瑞升望江橡树林85034 9078140 94 763148 金科一城55685 7115734 78 449117 产品定位附：2008年逆市下的畅销项目列表项目名称翰林上岛圣菲TOWN城南阳锦城锦江城市花园富丽碧蔓汀中海国际社区二期均价（元/）4998 3737 3680 4528 6390 5868 该年主力面积区间（）68-8971-8976-11450-8062-11079-89户均面积（）789199617998户型配比1房39%7%2房53%45%52%61%53%58%3房47%55%48%47%35%产品定位户型配比

13、遵守70/90政策，100平米以下：100平米以上=70%：30% 二房：三房=50%：50% 100平米以下小三房：100平米以上大三房=20%：30%产品定位户型设计大面积赠送（入户花园、空中花园、可变空间、挑高阳台等）受限后仍可利用的“偷面积”手段： 凸窗改造 结构板/雨篷改造 大面积花架改造 2.1米高外挑阳光房 透空阳台（阳台不直接与房间连接）产品定位刚需户型推荐（3+2+3）123号号套型套型套内套内建面建面1、33*2*2789022*2*16981产品定位刚需户型推荐（3+3+3+3）号号套型套型套内套内建面建面1、43*2*279892、33*2*281911234产品定位刚

14、需户型推荐（2+2+2+3）号号套型套型套内套内建面建面12.5*2*176902、32.5*2*1758843*2*174871234产品定位刚需户型推荐（2+2+2+2）号号套型套型套内套内建面建面1、42*2*168802、32*2*164751234产品定位刚需户型推荐（2+2+2）号号套型套型套内套内建面建面12*2*1738622*2*1698132*2*17285123产品定位 地块价值价值位置资源居住一级地块西侧市政公园中庭花园居住二级地块内部中庭花园总部花园居住三级地块北侧地块东侧未知商业地块西侧地块之间道路公园商业组团125亩市政公园双楠大道70亩住宅组团140亩住宅组团2

15、产品定位 户型分布价值户型资源居住一级3+3+2市政公园中庭花园居住二级3+3+3+32+2+2中庭花园总部花园居住三级2+2+2+22+2+2+3未知商业组团125亩市政公园70亩住宅组团140亩住宅组团22+2+2+23+3+23+3+3+33+3+3+32+2+2+32+2+2+32+2+2+22+2+22+2+23+3+22+2+2产品定位 布局示意（纯刚需方向）出入口产品定位 经济指标 用地面积110亩 住宅容积率2.83 住宅建筑密度23.6% 住宅建筑面积20.8万 3房：2房=55%：45%产品定位 产品组合 可将公园一侧3+2+3住宅调整为板式大3房，变为舒居产品 可在公园一

16、侧住宅下设2层底商，实现更大利润 可在公园一侧设置低密产品（不推荐，因整体收益会降低）形象定位案名思路：延续贵通集团 “御苑”品牌，主打环境贵通 御苑春晓贵通 御苑林溪贵通御苑 大树人家形象定位：森林公园住区备选：新双楠 大树人家都市低碳社区都市鲜氧住区案名示意贵通 御苑春晓新双楠 森林里的家盈利分析 假定条件 地价150万元/亩 售价4500元/ 暂不考虑商业 在以上条件下，项目总投资约9.2亿元，销售总收入约10.8亿元，项目税前利润约1.6亿元，毛利润率约17.3%预算内容开发产品（单位指标：元/）预算总额（万元）产品形态商品房高层 地下车库开发建筑面积（）207907 57486 26

17、5393 一、变动成本建安工程土建装饰15001800 41534 水电安装20030 4331 弱电500 1040 设备120200 3645 配电箱1520 427 建安小计1885 2050 50975 基础工程管道工程3 3 80 强电工程15 15 398 弱电工程2 2 53 变压设备30 30 796 市政工程20 20 531 绿化工程50 0 1040 煤气工程20 0 416 基础设施小计140 70 3313 前期工程地勘、设计3030 796 三通一平80 166 其他50 104 前期工程小计43 30 1066 土建成本小计2068 2150 55355 二、固定

18、成本土地成本794 0 16500 报建120 120 3185 营销费(销售收入*3%)135 75 3238 管理费用(销售收入*3%)135 75 3238 财务费用(销售收入*3%)135 75 3238 税金(销售收入*6%)270 150 6476 不可预见费30 30 796 小计1619 525 36670 三、投资总额单方投资(元/)3687 2675 92025 总投资76647 15378 四、销售收入销售单价（元/）4500 2500 107930 总销售收入（万元）93558 14372 五、税前利润单位利润(元/)813 -175 15905 税前利润总额16911

19、 -1006 六、企业所得税单位所得税203 -443976 所得税总额4228 -252 七、税后净利润单位净利润(元/)610 -175 11928 净利润总额12683 -1006 后续工作 市场补充调研 产品深化调整 营销策略制定 财务可行性分析谢谢交流时间MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZa

20、zNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGpl

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