2016.06.25息县市场调研报告--精选文档

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1、息县项目市场调研报告第一部分（宏观市场分析）一、县域概括息县位于河南省南部，黄淮平原南缘，大别山北麓，信阳市的东北部。隶属信阳市管辖，是沿淮平原大县，辖1区6镇14乡，全县总面积1835平方公里。现息县辖5镇、3个街道办事处，13乡、1区、1个产业集聚区管委会，337个行政村，9个居民委员会。息县地处南北陆地和淮河东西水路交通要道，交通便利，区位优势明显。在中原经济区中，属于沿边主体区域，距离信阳市中心城区约70公里，南距武汉约200公里，北距郑州约280公里，东距合肥约240公里，东邻信阳市淮滨县、潢川县，西连信阳市罗山县，北与驻马店正阳县、新蔡县接壤。二、县域城镇空间结构整体空间结构为：一

2、心带动、三区联动；三轴一带、多点增长。一心：中心城区和项店镇组合成复合中心，打造县域核心增长极，辐射东部主要县域腹地。三区：东部岗李店、东岳、白土店、包信、张陶、小茴店、夏庄、长陵、陈棚、临河10个乡镇组成东部组群；北部彭店、路口、杨店、孙庙4个乡镇组成西部组群；南部关店、八里岔、曹黄林3乡镇组成南部组群。三轴：G106、S337、S213。一带：淮河生态保护带。多点：7个重点中心镇。三、城市规模1.人口规模2015年中心城市人口规模约21万人，2020年中心城市人口规模约28万人，远期到2030年人口规模为46万人。分期现状近期中期远期年限2011201520202030县域规模县域规模（万

3、人）108115120135城镇化水平31.2%39%45%55%县域城镇人口（万人）33.6455474城区规模中心城区总人口（万人）17212846其中户籍人口（万人）15172235暂住人口（万人）24611中心城区人口综合增长率-5.5%5.5%5%建成区用地（km2）2024.53249人均指标（m2/人）118116114107四、经济实力稳步提升2015年全县生产总值166.05亿元，增长8.6%。全社会固定资产投资167.78亿元，增长17.5%。社会消费品零售总额71.55亿元，增长12.9%。城镇居民人均可支配收入达到20166元，农民人均纯收入达到7772元，同比增长均在

4、9.6%以上。第二部分（微观市场）：城市商业及房地产调研（1）龙湖新天地项目：项目地址：香米大道与息寨路交汇处西南销售热线：03765866666 5897777开发商：息县弘润房地产开发有限公司项目配套：26万平米双水景公园社区；西临龙湖森林公园、新人民医院，紧邻90米景观迎宾大道香米贡大道，香米贡大道拓宽工程年内已开工，10月份完工通车；十二小、新城中学，全程优质公办教育；2000万级主题公园。项目进度：1月2日营销中心开放，全城启动“1000元入会尊享内部价2850元/”（内部认筹被曝光） 价格：住宅32层层高，价格3400元/；底商未对外公开发售，预计价格在7800-8000元/。（2

5、）龙湖湾：息县龙湖湾高端住宅项目坐落于罗淮路新人民医院东200米路北，龙湖东岸，小区涵盖购物中心、精品商业街、社区会所、幼儿园、高层公寓等建筑形态，建成后将成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住为一体的高端体验式城市综合体。（商业配套）项目内拥有大型购物中心和精品商业街，大型购物中心涵盖生活超市、金银珠宝、服装、电器、美食、儿童游乐场等一站式商业业态。精品商业街引进了国际最新理念，立体化动线设计，外立面全部采用大理石干挂，建成后将成为集潮流服饰、品牌折扣店、精品店、饰品店、美容美发、西餐厅为一体的一站式体验精品商业街。（景观绿化）小区景观优势非常明显，紧邻龙湖及沿湖景观带，小区内部景观设计源于法国

6、宫廷园林，整个景观布局实现“五重立体景观”和“360度景观”，最上层是高大的香樟，它们撑起整个园林的骨架；接下来是大量的小乔木，丰满园林的绿量；再矮一点是各种花树、色叶和桂花树；最后两层是贴地的花卉和草坪，各种高度和层次的植物搭配起来，构成一个360度立体园林景观。（建筑品质）作为高端电梯洋房公寓，小区采用了简欧建筑风格，外立面为高档面砖，尊贵典雅、简单大气、历久弥新；作为品质楼盘，考虑的不单是外在的包装，在质量上也要求精益求精。小区的建筑主体为全框剪结构。单元门是优质钢制玻璃防盗门，单元大堂是高档地砖、墙砖，电梯采用品牌客用电梯，电梯门套为石材装饰，入户门为名牌钢制安全防盗门。窗户采用双层中

7、空玻璃，不易变形，隔音、隔热、防尘、保温效果极好。对建筑材料近乎以苛刻的挑选，虽然提高了建筑成本，但质量得到了保障！另外，小区内部采用人车分流的人性化道路系统，确保车行地下，人行地上，完全保障了老人孩子在小区的安全，并且避免了噪音和汽车尾气的污染。（社区配套）小区内部配置有社区会所和幼儿园，会所内汇聚健身房、棋牌室、医疗室等诸多功能空间，让您享受“足不出户”的便捷。将引进国际双语幼儿园，周边配有知名分校，让您的孩子赢在起跑线上。（物业管理）小区引进管家式物业管理服务，高品质的服务于业主，进而提升小区的品牌形象。项目配套：学校：小博士幼儿园 、金果果幼儿园 、城郊中学 、息县第三高中 ；餐饮：知

8、音茶楼 、爵士岛KTV 、帝龙城 、五云茶艺馆 、普洱茶社 、星两酒吧 、绿之园蛋糕 、麦香村蛋糕超市南街分店 、普瑞玛西餐厅 、汉堡小子西式快餐连锁； 医院：和志刚口腔专科 、精神病医院 、息县颈肩腰腿痛医院 、张明珍诊所 、永强诊所 、姜树植诊所 、城关医院 、息县协和医院 、息县第二人民医院 、息县妇幼保健院；项目地址：息县罗淮路新人民医院东200米路北建筑面积：210000占地面积：105亩底商商铺面积：20000多销售电话：0376-5890555车位状况：600开盘日期：2014-12-28交房日期：2016-2-6面积段：商铺一拖二，主力面积90-260项目价格：住宅价格：320

9、0元/左右，住宅一次性优惠2%商铺价格：南侧价格8300-8600元/，西侧价格6500元/项目交款政策：钜惠端午，看房即送大礼包，购房一次性付全款可享9.6折优惠项目租金：大面积15元/平方米，小面积的15元/平方米以上，招商进行中；（3）众鑫时代广场众鑫时代广场II期，位于息县北环路南侧，淮河路穿地块而过，总建筑面积约为120000平方米，本项目全部设计为高层电梯洋房，近60米超大的楼间距，四周都是高层，中间是8000多平方米超大集中的园林景观花园，使居民在城市中享受了自然田园的气息，缓解了生活的紧张喧嚣。整个小区形成了四周高中间低的聚宝盆，四周楼群犹如一道天然山体屏障，是藏风聚气、纳祥降

10、福的生态宜居佳境。运营先进酒店式大堂的设计手法设计小区单元入口，体现小区的奢华大气，提高小区居民的整体居住品质。采用户外全方位监控，引进酒店式物业管理模式，24小时的保安巡逻，贴心的物业服务，使业主花费住宅的价钱而充分享受到星级酒店服务。本项目全部设计为高层住宅加底商为主，是集时尚购物、休闲娱乐、餐饮、艺术文化等为一体的商住街区。小区南边紧靠息县最大的农贸大市场，北临息县汽车客运站及物流园区，东侧北环路直通息县人民医院，迅速便捷。交通十分便利，项目地址位置优越。项目配套：学校息县综合高中、息都实验学校、息县三高、辛蕾双语幼儿园、城郊中学、息县第三高中餐饮苏氏牛骨头、点点红火锅城、畜牧中心大酒店

11、、泰和茶庄、爵士岛KTV、普洱茶社、绿之园蛋糕、百宴拉面、土菜馆、阳光酒家医院和志刚口腔专科、姜树植诊所、息县妇幼保健院、息州医院银行农业银行、中国人民银行、农业银行、邮政储蓄银行项目地址:息县北大街与北环路交汇处开发商：息县众鑫置业销售热线：0376-8162666/8161999物业类型：小高层,商住建筑面积：12万多平方米占地面积：47亩住宅价格：3290-3600元/项目进度：已封顶商铺价格：朝东底商：1.1万元元/左右；朝北底商：9000元/左右商铺面积：一拖二，面积在150以上（4）龙湖星城项目地址：新人民医院向南50米开发商：信阳瑞泰有限公司销售电话：0376-5866777建筑

12、面积：63232占地面积：22750开盘日期：2014-4-16交房日期：2015-8-31项目配套：学校息县第五初级中学、息县中心幼儿园、紫东来技校、金果果幼儿园、小天使幼儿园、息县第五小学、息县第一高中、息县第一实验小学、息县第二小学、晨星幼儿园餐饮结缘酒楼、百佳旺面包坊、苏氏牛骨头、香格里拉大酒店、绿之园蛋糕、聚湘园海鲜酒楼、姐弟俩土豆粉、重庆鸡公煲、祥记大虾、正宗温州香吧佬熟食店医院张静专科门诊、张勇牙科、李重阳诊所、息县人民医院-住院部、张明珍诊所、永强诊所、姜树植诊所、城关医院、息县协和医院、息县第二人民医院银行农村信用合作社、建设银行、邮政储蓄银行、农业银行、中国人民银行、农村信

13、用合作社、邮政储蓄银行、农村信用合作社、农业银行、中国农业发展银行（息县支行）项目价格：住宅价格3400-3500元/商业未推出家居建材商贸市场概况息县家居建材市场主要分布于香米贡大道、息夫人大道、息州大道、天丰路等沿街住宅底商为主，商业以租赁为主桃花苑商贸城：开 发 商：信阳全银房地产开发有限公司入住时间：2010年项目地址：息县罗淮路与息夫人路交叉口向西50米销售电话：0376-5110666/5110999项目租金：临街：2-2.4万元/年；内街：6500元/年铺面面积：80-90平米（一拖二）项目配套：学校 息县艺术幼儿园、金太阳艺术幼儿园、辛蕾双语幼儿园、息县三中；餐饮泰和茶庄、丰乐

14、园大酒店、息夫人大酒店、家坊菜、V8酒廊、李师傅卤菜大酒店、苗家山寨全国连锁息县店、周家私房菜；医院姜树植诊所、息县公费医疗医院；银行邮政储蓄银行；天丰路:沿街商铺主要为家居建材商户；租赁户为主，商铺面积80-90平米为主（一拖二）；租金2-2.3万元，转让费1万元。息夫人大道（北段）：沿街商铺主要为家居建材商户；租赁户为主，商铺面积80-90平米为主（一拖二）；租金2.3-2.5万元.第三部分：市场调研总结1、 息县城市主要规划为一城三区的布局，分为老城区、新城区、产业聚集区。老城区作为息县发展最早也是目前商业发展最繁华的区域，目前整个城市的商业消费都集中于老城区，商业主要以息州大道、息夫人

15、大道、千佛庵路等主要路段为主，代表商业以西宝丽亚商业广场、商业步行街。但是由于建筑老化、交通拥堵，土地稀缺，区域发展受限，已经没有太大的发展空间。2、 新城区作为政府重点规划的发展区域，以息夫人大道为分界线与老城区无缝连接，目前整个城市的房地产开发主要以新城区为主，物业形式以住宅带底商为主，尚未出现纯粹的商业项目，代表项目有龙虎新天地、众金时代城、龙湖湾、龙湖星城，但目前区域的小区入住率不高，人流量不多，导致区域商业消费缺乏。息县汽车总站、人民医院在区域已经投入使用，城市配套正在完善中。未来整个息县的城市发展仍然以新城区发展为主。3、 产业集聚区作为政府规划产业经济区，以S337省道以北区域农

16、业用地发展为主，与新城区形成无缝连接。但产业聚集区目前发展缓慢，区域交通、市政等配套没有得到很好完善，只进驻了少量的工厂企业，区域发展相对滞后，由于息县缺乏自身的产业基础，因此产业聚集区未来发展前景并不太乐观。4、 全县生产总值166.05亿元，全社会固定资产投资167.78亿元，增长17.5%。社会消费品零售总额71.55亿元，增长12.9%。城镇居民人均可支配收入达到20166元，农民人均纯收入达到7772元，同比增长均在9.6%以上。息县人均可支配收入并不太高，逐年递增，但是城市商业消费相当活跃，尤其在餐饮消费、休闲娱乐方面的消费更为频繁，千佛庵路是息县市民餐饮、娱乐休闲消费的主要集中地

17、。5、 息县房地产开发体量不大，目前主要以新城几个比较有代表性的住宅楼盘开发，销售客户群体主要以息县城区及乡镇客户为主，城市外来购买力非常有限。住宅销售价格3200-3500元/平米，一次性付款98折，按揭无折扣。由于区域交通不方便，人流不好到达，像龙湖湾等个别项目也采用外出拓客的方式。6、 息县目前尚无集中式纯商业项目的开发，在专业市场板块目前也没有开发的项目。息县商铺销售主要以住宅底商一拖二为主，主力面积120-260平米，销售价格6500-1100元/，主力价格为8000-8600元/，尚无纯商业项目的销售。商业操盘模式单一，缺乏统一的规划和商业运营，根据跟当地少部分人的交流，当地人对商铺的购买还是有需求的。7、 息县家居建材市场自发形成主要分布于香米贡大道桃花苑商贸城、息夫人大道北段、息州大道、天丰路等住宅沿街底商为主，商业体量近6万方。物业形态以沿街底商一拖二为主，开间3.3-4米，进深12-15米，层高4-4.5米，面积80-100平米，租金情况18-25元/平米/月，整体经营状况良好，缺乏统一规划和统一运营。8、息县未来城市发展以新城区，且新城区发展主要以香米贡大道两侧及汽车站周边发展为主，因此建议专业市场项目开发土地应该以目前新汽车站往东区域为主，香米贡大道北侧，目前该区域尚存在不少空地待开发。拿地区域域