房地产经营性现金流管理问题探究-基于万科房地产公司

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1、摘要2008年，一场从未有过的经济浩劫由次贷危机演变而来的全球金融风暴，席卷了全世界，这次金融危机也影响了国内刚刚开始步入迅速发展的房地产行业。房地产的发展的不稳定性以及产生的经济泡沫，也冲击了我国的经济发展的稳定性。从现实情况来看，国内房价的的涨幅不定严重影响了我们的生活，许多城市政府都出台了相关法规政策来稳定房价。从如今高如天际的房价来看，房价的上涨总体趋势仍然没有办法有效得被稳定住，楼市的不稳定会影响房地产公司的成本回收周期，从而影响到企业的现金流问题。现金流之于我们的企业就像是空气之于人类，其重要性不言而喻。企业一旦发现了现金流短缺或者断裂的问题，企业很容易出现债务危机，从而走向灭亡。

2、每个房地产企业想要健康地发展，必须要时时刻刻注意现金流的问题，完善现金流管理制度。从时事热点上来看，现今的房地产企业也出现了许多因为现金流管理制度不够先进、管理不当等问题而导致的资金链停滞甚至是断裂的现象。因为自身会计专业的特殊性以及该社会问题的严重性，我深入调查和研究了有关于房地产公司现金流量的管理问题，并提出了自己的见解与思考。本论文主要解析了当前我国房地产行业在管理现金流的过程中存在的落后的、不合理的行为，并归纳总结了在我国比较常见的房地产资现金流资金断裂的不同情况以及造成的企业生存危机。文章先介绍了当前房地产现金流管理的特征，并分析了我国目前房地产企业的流入、流出渠道。同时，为了使文章

3、更贴近现实情况，本文以万科房地产公司为例子，从万科房地产的现金流管理情况入手，详细了解到了其管理流程，并深入挖掘了万科房地产现金流管理所产生的问题，并在这个过程中有的放矢地提出了能够改善目前万科房地产现金流管理问题的一些建议。同时，本文解读了例如中华人民共和国会计法中的有关房地产的条例，帮助读者能够更加深刻的理解房地产现金流管理问题，通过本次论文学习，让我更加明白是会计的重要性。关键词：房地产企业；万科房地产；财务管理；现金流量 AbstractIn 2008, an unprecedented economic catastrophea global financial crisis tha

4、t evolved from the sub-prime mortgage crisishas engulfed the world. This financial crisis has also affected the domestic real estate industry that has just begun to enter rapid development. The instability of the development of real estate and the resulting bubble have also affected the stability of

5、 Chinas economic development. Judging from the reality, the increase in domestic house prices has seriously affected our lives. Many urban governments have introduced relevant regulations and policies to stabilize the property market. Judging from todays high prices, the overall trend of rising hous

6、e prices still has no way to be effectively stabilized. The instability of the property market will affect the cost recovery cycle of real estate companies and thus affect the cash flow of companies. The cash flow to our company is like air to human beings, and its importance is self-evident. Once a

7、 company finds a problem of cash flow shortage or fracture, the company is prone to a debt crisis, and thus it is dying. Every real estate company wants to develop healthily, it must always pay attention to cash flow problems and improve the cash flow management system. From the perspective of curre

8、nt affairs hotspots, todays real estate companies have also experienced many phenomena such as stagnation or even fracture of the capital chain caused by problems such as insufficient advanced cash flow management systems and improper management. Because of the special nature of my accounting profes

9、sion and the seriousness of this social problem, I thoroughly investigated and studied the management issues concerning cash flow of real estate companies and put forward my own opinions and thoughts.This dissertation mainly analyzes the backward and unreasonable behaviors of the current real estate

10、 industry in the process of managing cash flow, and sums up the different situations and the survival of the cash flow funds that are common in our country. crisis. The article first introduces the characteristics of current real estate cash flow management, and analyzes the current inflow and outfl

11、ow channels of real estate companies in China. At the same time, in order to make the article closer to reality, this article takes Wanke Real Estate Company as an example, starting from the cash flow management situation of Vanke Real Estate, understands its management process in detail, and digs d

12、eeply into the problems arising from Vanke real estate cash flow management, and In this process, we made some suggestions on how to improve cash flow management of Vanke Real Estate. At the same time, this article interprets regulations concerning real estate in the “Accounting Law of the Peoples R

13、epublic of China” to help readers understand the real estate cash flow management issue more profoundly. Through this dissertation study, I understand more clearly the importance of accounting.Key words: Real estate enterprise; Vanke Estate; cash flow managementIII目 录引言1一、现金流与现金流管理的基本介绍1（一）现金流量简介1（二

14、）现金流管理2（三）对企业现金流进行有效管理的重要意义2二、房地产企业现金流管理的特征及现状分析3（一）文献综述31.房地产企业资金链管理不善引发的风险32.选择标杆企业进行分析的必要性33.有效控制现金流风险对企业的重要性3（二）房地产企业现金流管理特征41.现金需求量大42.资金周转周期长43.资金波动性大5（三）房地产企业流入渠道及流出渠道剖析51.现金流入渠道52.现金流出渠道5（四）房地产企业现金流管理现状6三、万科房地产地产现金流管理情况分析6（一）万科房地产基本情况及行业背景简介6（二）万科地产现金流分析体系6（三）万科地产现金流向分析71.发展（投资）战略分析72.融资战略分析

15、7（四）万科地产现金流程分析81.万科地产内控分析82.重大投资流程的决策分析8（五）万科地产现金流量结构分析91.现金流入结构分析92.现金流出结构分析102.万科地产现金流速分析10四、万科地产现金流管理存在的问题12（一）现金流向方面12（二）现金流程方面12（三）现金流量方面121.现金流量管理缺乏长期规划13（四）现金流速方面131.存货管理13五、对万科地产现金流管理改进对策建议14（一）合理储备土地以保证现金流的平衡141.在董事会层面要制定企业的长远发展战略142.企业应合理囤积土地储备14（二）加快资金周转提高使用效率141.提升管理层对于现金流管理的把控力度142.现金流分

16、析要求会计信息的准确性15（三）企业融资决策的严格审定151.实际需求决定融资方式152.融资规模应该与企业可承受能力相当152.合理参考房地产市场的真实状况15（四）现金流管理的终极目标是实现企业价值最大化16六、结论16参考文献17上海立信会计金融学院本科生毕业论文（设计）引言自步入21世纪以来，我国人民的生活水平日益提高，与此同时人们对自身的住房条件、生活环境也有了新的要求，房地产企业也随着人们不断提高地要求和不断发展的经济而变为国民经济的重要支柱之一，影响着其他各个行业。田丹在(2013)ABC房地产公司现金流管理研究中指出，房地产企业在投入产成时需要的现金特别巨大、房地产项目的建筑开

17、发周期也比较长、在建设时出现危险事故的可能性也比较大、大部分企业的现金链都较脆弱。因为房价的不停上涨，国家层面实行了许多宏观调控政策，这些政策的出台影响了房地产企业的现金流量。从目前的情况来看，一个企业如果没有办法提高自身的现金流量管理问题，其将无法在现今我国的经济环境下健康成长。本文从我国房地产企业现金的流入、流出渠道入手，深度剖析了如今企业现金流量管理存在的问题以及其产生的原因，从根本入手发现问题的根源。同时，以万科房地产为例，简要说明了我国房地产现金流量的管理现状，从其自身的特殊性角度切入、结合现金流过程中的流向、流程、流量、流速这四个方向分析，对万科房地产提出相关建设性建议，期望能够为

18、我国房地产企业现金流管理问题献出自身的绵薄之力，呼唤各个企业提高对现金流量管理的重视程度、摒弃现在在管理中存在的落后思想，从而提升我国房地产企业的实力。 一、现金流与现金流管理的基本介绍（一）现金流量简介现金流量是投资项目在其整个寿命期内所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付数量。现金流量是投资方案经济效益的必备资料，一个企业资金的总体状况好不好，我们主要依据的就是现金流量这一数据，在财务中，这是一个非常重要的指标。在持续经营的假设下，企业会不断地发生经营活动，为了不断扩大企业的规模，企业需要更多的资金投入到各个项目中去，一个企业管理者可以通过对现金流的监控做出公司资金是否合理分配的判断。现

19、金流量的流入、流出等指标的合理意味着企业对各个项目投入资金比例的合理性，企业需要时时刻刻注意现金流是否出现了问题。（二）现金流管理现金流量管理把现金流量作为管理的核心，围绕企业日常活动构建的管理体系，对当前或未来的现金流动在数量和时间安排方面所出作的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价，其中最重视的环节为现金的流入和流出。一个高品质的现金流量管理能够保护企业在日常生产经营活动中使用资金的安全性，使企业资金链制度进入一个良性循环，使企业拥有充足的资金，促进企业向更好的方向发展。在财务管理中，其重点是现金流量的正确管理，如下图所示，其内容主要为这五部分：图1:现金流管理的循环模式（

20、三）对企业现金流进行有效管理的重要意义一般情况下，我国企业披露在资产负债表中的数据一般采用历史成本计价方式，出具报表的时间往往与现实有着很长的期间，这种计价方式只能反映出资产当时的账面价值，没有办法反映出资产的现实价值。当然，因为权责发生制的假设，利润表中的数据也可能没办法真实地反映实际情况，从而导致管理层制定相关决策的不稳定性。所以，我们在分析一家公司的时候往往会引入现金流量表，以更全面地分析财务状况。二、房地产企业现金流管理的特征及现状分析 （一）文献综述从论文准备工作开始，我从网络上、书籍上阅读了近30篇有关我国房地产企业现金流的相关问题，虽然各有各的特点，但是每篇文章也提出了房地产现金

21、流管理问题的一些共性。1.房地产企业资金链管理不善引发的风险房地产企业资金的大量投入、其较一般行业更长的生产周期、以及在生产过程中的不安全性注定会让该行业有较其他行业存在更大的现金流风险问题，严重的话还会出现现金流断裂等情况。很多房地产企业的破产都是因为对企业现金流量管理的不重视，当企业利润不错的情况下，企业管理者往往会忽视企业现金流的可持续发展性，长此以往，很容易造成债务的无法偿还，组织了现金流量的良性循环，最终阻碍了企业的经营发展并走向破产的深渊。2.选择标杆企业进行分析的必要性目前我国房地产企业市场还不够成熟，在各大中小城市中也涌现了许多中小型房地产企业，这些企业往往疏于自身的财务管理，

22、也很难站在战略的高度思考问题，同时，对日常经营活动中出现的风险也缺乏认识，对于资金现金流管理更是少之又少，这些问题的堆积导致了房地产行业总是出现现金流量为负值的这种情况。在此背景下，我们应该抓住行业的标杆企业，选择上市公司的现金流相关指标问题进行分析，在外界资金减少的情况下，如何应对现金流的问题，树立正确的管理形象来引导行业的健康发展。3.有效控制现金流风险对企业的重要性我们通过企业的现金流管理水平可以从中窥探出该企业的风险控制水平。房地产作为资金密集型行业，对现金的需求较其他行业大很多，当然其资金回收周期长等特别让房地产行业对资金现金流管理的要求更高。在目前世界经济不容乐观的环境下和国家政策

23、的调控的影响下，房地产企业要真正做到能够抵御现金流量风险问题，我们还任重道远。因为企业财务风险的大小受到了现金流量管理水平高低的影响，我们需要从现金流管理的角度进行分析。房地产政策的管制不断严格，我们对于房地产企业现金流量的管理更应该跟上政策的发展，不断地完善现金流量管理制度。现金流量管理的每一个方方面面都时刻影响着企业的发展，按上述观点，本文选择在中国已经发家已久的示范企业万科房地产集团为例子，从现金流向、流程、流量和流速四个方面进行分析，发现了其中的一些问题，并有针对性地提出建设性的建议，希望通过此次案例能够为其他中小型企业提供一下财务管理的思路。 （二）房地产企业现金流管理特征房地产企业

24、的现金流量一般具有以下三个特征：1）现金需求量大；2）资金周转周期较长；3）投入和回收的方式不同,这些特征让房地产企业天然就暴露在容易出现资金断裂等风险的位置上。一个房地产企业的发展，需要源源不断的现金投入，其现金流的具体表现为： 1.现金需求量大 和一般企业不同，房地产企业的前期投入非常之大，企业前期需要取得土地的使用权、建设房屋工程等，土地使用权的价格和房屋工程的建设都需要很多资金投入。 2.资金周转周期长房地产企业从项目计划到房屋售卖其中要经历许许多多的阶段，其中很多前期准备，如：土地拍卖、原址拆迁、房屋建设等等环节都需要很长的时间，有的时候一个阶段甚至需要以“年”计次。同时，因为房屋价

25、格较一般产品的高昂，能一次性付清的购买者少之又少，大部分购买者都采用按揭等方式购买房屋，从售卖房屋到真正收回资金，房地产企业又需要大量时间。 当前，不难发现房地产项目开发的发展规律。其中，房地产企业的现金流周期均表现为，从现金的流入直至流出间的循环时间大都是几年到十几年不等。 3.资金波动性大房地产企业在进行项目开发时，各阶段环节都需要大量的资金来做支撑。在此项目开始运行前，企业需要支付多方面的费用，如土地费、工程费、基础设施以及建筑安装等。故此，企业现金流均处于流出状态，且流出资金额数是很大的。然而，在项目进行销售后，现金流出就会转化为现金流入，促使净现金流量逐渐由负额转变为正额状态。在这一

26、发展阶段，极可能出现企业在项目开发期间将资金大量投入。随之，又在项目完工销售一年后，进行资金的大量收回。故此，这致使企业开发项目现金流极其不稳定。通常，项目开发的周期是较短的。在进行原材料的采购时，是处于现金流出状态的，为此可以利用销售产品来加以维持现金流的平衡稳定。此外，项目循环的周期短，且与房地产企业相比，现金流的波动幅度是较小的。（三）房地产企业流入渠道及流出渠道剖析1.现金流入渠道房地产企业中的现金流入大致可分为两个渠道，即产品销售和企业融资。然而，现金流出的方式是多样的，如购地款的先期支付、项目工程款、管理费用、销售费、财务费，且还有企业的税金缴纳等方面。因而，对现金流进行管理，本质

27、是为实现企业价值的最大化。通常，房地产开发商将日常经营、投资和筹资活动作为发展建设的重点。此外，会通过各种手段来保证现金流有效的流转和循环，如对项目进行合理的分析预测、与其他行业对比分析、加强防控措施以及提高及时应变能力等方面。2.现金流出渠道在项目开发前期，房地产开发商需要有大量的资金支撑，首先是土地使用权的购买费用支出。自我国改革开放，市场经济得以迅速发展。由于国家人口密度大的缘故，致使土地造价逐年增加。因而，众多房地产开发商购买旧城所改建的土地。所以，企业进行土地购买时，也会有旧址拆迁费相关的额外支出。在此，综上所有费用均属于巨大额数的现金流出。其次是进行房屋新建的费用支出，其主要包括有

28、前期工程款、基础设施费，建筑安装费以及绿化费等。（四）房地产企业现金流管理现状郑小莉在我国上市房地产公司现金流管理与控制分析D 西南财经大学, 2011一文中通过对Z企业等众多我国房地产企业现金流管理问题的研究中指出我国企业现金流管理主要有以下两个为题。 1.一味追求増量现金由于我国房地产业的特殊性，加之政府宏观政策的出台。为此，施行了紧缩的资金供应链，导致该行业发展的极其不稳定。当前，大部分房地产企业不遵循管理意见，不顾企业发展现状，只为现金流增加。他们认为：“可以通过外部筹集获得资金，以维持经营企业发展。”企业的投资收益指标小于筹资成本时，对于企业的发展是极其不利的。筹集资金致使资金加剧，

29、从而导致企业经营失败。最终导致企业资金紧张，资金链崩裂等财务危机状况的发生。2.财务风险高，抵抗风险能力弱对我国房地产业进行客观分析，发现企业管理层对现金流量管理方面，还存在着许多的问题。其中，资金链断裂的隐患也是我们不可忽视的内容。引起资金链断裂有多种因素造成，即经营性的现金流量占比低，风险应对能力不足等问题。近几年，我国房产行业市场极度火热。故此，国家和地方政府不断加强对该行业宏观调控。但事实证明：房地产价格下跌，投机者买涨不买跌的购房心理，会致使房地产市场受到冲击，发展秩序不稳定。与此同时，用作抵押的房地产价格贬值现象极为严重，致使相关借款企业没有现金流入，导致借款企业没有能力还贷。因而

30、，借贷银行会有资金回收困难的违约风险现象发生。三、万科房地产地产现金流管理情况分析（一）万科房地产基本情况及行业背景简介1988年，万科加入到了房地产行业。1993年，将大众住宅开发确立为公司的核心业务加以发展。直至到09年末，业务覆盖范围重点为，以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈的40个城市。在欧洲货币的“全球最佳房地产开发企业”评选中，万科荣获第一。1991年，万科成为深圳证券交易所第二家上市公司。万科的成功，得力于业绩的持续增长和公司治理结构的规范透明化。在发展过程中，万科入选福布斯“全球200家最佳中小企业”，“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；同时多次受

31、国际权威媒体褒奖，即荣获最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。自1991年上市后，万科企业的经营利润是均处于良好状态的，且销售量也相对较大，但从2012年报中可以看到万科地产的现金流量不容乐观。在企业的经营活动中，现金流入的所占比例是较高的。然而，企业经营活动现金流出所占比例是很高的。因而，经营活动为企业创造的现金流很少，且企业资金大量耗用。为此，本文就是针对于万科地产的上述问题，而进行的分析研究。（二）万科地产现金流分析体系本文认为，应该从四个方面对现金流分析体系进行探讨，分别是现金流向、现金流程、现金流量和现金流速。这四个方对我们所要进行分析的关于企业现金流所有问题，是可以几乎涵盖完的。同时

32、，也是科学与实用的结合。表1:万科地产现金流分析体系表现金流分析体系表流向分析流程分析流量分析流速分析企业的现金流发展走向是由企业经营战略所决定的。故此，需要对房地产企业的经营战略进行及时审核。侧重对企业的现金流控制情况的分析，如内部控制水平、重大项目的投资流程以及预算控制等方面的情况分析。企业现金流量结构和质量综合状况流量的分析。根据量化的数据，对企业内部现金流进行控制管理以传统的现金周转期的概念，对存货、应收账款和应付账款三个周转期进行计算，将其计算值综合归纳并分析（三）万科地产现金流向分析企业的战略对现金的流向是有一定影响作用的，即起导向的作用。故此，在进行房地产企业的现金流流向分析时，

33、应该首先分析企业的战略合理性。其中，企业的发展（投资）战略和企业的融资战略对企业发展是紧密联系着的，不可分的。1.发展（投资）战略分析在万科地产的发展中能够得到，万科地产公司重点关注普通的住宅市场，公司的理念也是“让普通人能够盖好房子”，重视绿色环保、工业化技术在这其中的应用，对现在市场成交变化进行跟踪，保证普通住宅也能够涌入大量现金流及高端设计同时，万科非常注重“物业服务”，让服务成为公司的一大盈利点。从地域上来看，万科公司在珠三角、环渤海、长三角这三个地区投入了大量的现金流量。2.融资战略分析让房地产企业发展迅猛、资金宽裕及万科地产融资的方式见下：资料来源：石薇、胡晓龙中国房地产开发企业融

34、资模式的多元化探索J中国物价，2009表2：融资方式融资方式股权融资债权融资企业借贷融资方式的主要内容企业的股东权很乐意让出部分企业的所有权，通过新的方式来引进融资，即企业增资企业兜售债券所进行的融资被称为企业债券融资房地产企业收到由银行发放的抵押贷款融资方式在万科地产中的应用万科地产是1991年正式上市，公司在财务方面透明度很高，公司的运营能力也是业界前十，所以万科地产大部分的现金都是来自发行股票。因为我国的债权融资系统并不完善，当下并没有建立起相关的信用评价体系，万科地产也没有进行债权的发行，所以，万科集团的现金筹措根本就没有通过债权融资这种方式。通过分析万科地产相关数据所得，在这三年中，

35、万科地产的信用良好，大部分的现金都来源于银行贷款。 （四）万科集团现金流程分析1.万科地产内控分析我们之所以对万科集团的内部控制进行分析，原因就在于内部控制分析包含了企业的现金流程，现金流程的质量如何，是由企业内部控制环境来决定的，所以我们对万科地产公司的内部控制进行重点分析。根据相关的材料表明，在万科集团正式上市之后，设立了企业董事会、监事会等，并引用了很多治理的制度，最近几年很少有内部控制出现问题的时候。知道了企业管理层在决策的确定与执行上，企业权利制约等方面，需要具备的职责与必须履行的义务。2.重大投资流程的决策分析万科集团对外的投资重点就是，以房地产项目规划为主，在介绍公司、企业的年报

36、中，投资决策的程序大体如下：图2：万科地产投资决策流程图因为获取企业内部控制信息的唯一方法就是企业的内部控制，并且在企业的财务报表中，财务的信息并不完善，管理者则没有办法对于万科地产在预算、现金冗余中采取准确的措施。只有通过已经披露的信息来了解，万科集团在现金流方面大体合规。（五）万科地产现金流量结构分析 1.现金流入结构分析对于企业生产的过程中间产生的现金流结构，我们进行着重分析，能了解到每个活动所带来的收益程度高低，让管理者对于企业的现金流安全有一定的预判，同时采取相应的措施来预防资金链的断裂。表3：万科集团累计三年的现金流入流出结构图 单位：万元年份2010年2011年2012年经营活动

37、现金流入量及贡献率9109574.1774.15%11054354.179.59%12158942.5970.19%投资活动现金流入量及贡献率270072.232.2%865370.62%117950.890.68%筹资活动现金流入量及贡献率2904911.2035.40%2747952.0319.79%5046845.6729.13%总流入量12284557.5913888843.1217323739.15对万科集团的现金流入结构表进行解读后得知：在调查的三年间，万科整个现金流入中每年占比最高的是经营活动，按照现金流入的比重接下来以此是筹资活动最后才是投资活动，对以上的数据现金流入的具体年份

38、进行分析发现，万科集团的投资活动基于地产的良好经营和筹备活动的有序进行，从而保障了万科集团现金流入结构的长远发展，由于战略因素万科集团在11和12年的现金流入没有发生过大的变化，但在11年集团的筹资活动有所下滑，好在是总体经营情况依然乐观。2.现金流出结构分析表4：万科地产现金流出结构 单位：万元年份201020112012经营活动现金流出量及贡献率8885848.6280.95%10715411.5476.35%11786346.7475.71%投资活动现金流出量及贡献率489238.164.46%651793.774.64%363296.062.33%筹资活动现金流出量及贡献率160245

39、8.2214.59%2687266.219.01%3418294.7721.96%总流出量10977545.0014034471.61155567937.56资料来源：万科集团官网对万科集团的现金流入结构表进行解读后得知：在调查的三年间万科整个现金流出中每年占比最高的是经营活动，表明了万科集团将整个战略布局的重心放在了地产经营方面，筹资活动的资金流出占比增长还是和经营活动密不可分，由于地产经营的主要资金来源是银行贷款，导致需要长期向银行归还高额利息和到期贷款，所以筹资活动的现金流出近些年来持续走高。3.万科地产现金流速分析万科地产的现金流速表明了该企业在整个现金周期的盈亏，而现金周期的又可以反

40、映出整个交易的流程，整个交易的流程是指从企业采购原材料到企业销售完的整体线路，企业现金的循环在整个企业的资金链中有着不可忽视的地位，直接关系到了整个企业的运营，所以在分析企业现金周期要有科学可行的办法，具体方法如下：表5：与企业现金流苏相关的财务指标衡量指标存货周转期应收账款周转期应付账款周转期指标含义从采购原材料到销售产品的周期应收账款周转所要花费的具体时间应付账款周转所要花费的具体时间指标计算方法存货周转期=（存货平均余额/销售收入）365 天应收账款周转期=（应收账款平均余额/年销售收入）365 天应付账款周转期=（应付账款平均余额/年销售收入）365 天企业现金的流速存货周转期越短，现

41、金流动的越快应收账款的平均周转期要保证再一个科学合理的范围之内，房地产企业以行业平均水平为参考值越晚向供应商付款企业就有资金进行周转资料来源：百度百科资料来源：搜狐网从上表中可以看出万科集团2010-2012年现金流速变化可看出企业的经营成功与否，在2012年企业的营业利润出现大幅度下滑，其原因主要还是出在土地市场的竞争越发的激烈，万科集团为了日后能占据市场优势便大幅度的加速对土地建筑的争夺，所以资金的中心主要都偏向成本，而导致存货周转天数和行业内其他地产公司相比数值过高，使得资金流会再其他地方出现断流。企业的资产负债率可以充分的反馈企业的财务情况，他主要是通过负债再企业总资产中的占比所反映出

42、来的，根据表格表明，再调查的前两年企业的负债率没有过多的变化，表明负债情况没有恶化，而在最后一年负债情况明显好转，负债率有所降低。在行业的整体上来看，当资产的负债率指标处于40到60的时候，企业有比较强的力量来应对风险，掌控收益，使其达到平衡。然而，从2010年到2012年，万科地产的负债率指标不断地提升，直至高于60这个临界值，在这个时候，企业需要调整措施，不要仅看到眼前片面的利益，更要注重规避财务风险。企业中的应收账款回收的时长直接影响着资金的使用效率，也可以从侧面反映出企业的信用问题，和坏账可能的发生几率。而从万科地产的应收账款回收期来看，其天数超过了行业的平均值，反映出其周转速度也低于

43、行业平均值，收账速度慢也蕴含着坏账亏损的高风险，从而削弱偿债能力。 四、万科地产现金流管理存在的问题对于万科地产在2012年的经营中出现严重现金流问题的研究中，可以将问题的主要原因分为现金流向、现金流程、现金流量和现金流速等四个方面:（一）现金流向方面不管是在万科地产的经营活动中，还是在其投资活动中，所产生出来的现金流量都对企业的增长没有什么帮助。为了长期发展的考虑，万科地产采取了融资措施。然而，国家曾在2012年期间两度停止IPO，对于房地产行业产生了较大的冲击。许多地产商不得不纷纷采取向银行贷款的方式，而国家出台的政策使得万科地产无法顺利地从银行贷款。在高风险的环境下，楼市出现“泡沫经济”

44、的苗头，万科集团之下的地产无法周转为现金，而国家又一直出台政策来稳定房价。在这种情况下，企业若无法有效地应付国家政策的调整，就容易在资金链上出问题，导致财务危机。（二）现金流程方面通过对于万科地产集团的企业职能结构和重要投资等方面的分析，能够看到万科地产在其内部控制方面是做得比较好的。严格且有效的内部控制规范和监督了集团现金收入和支出流程。因此，万科地产在现金流程方面并未出现什么大问题。然而，这也不表示在尚未显露的事项里面，万科地产的现金流程也完全没有问题。（三）现金流量方面在经过流量指标控制测试之后，通过数据分析可以看出，在万科地产集团的现金流入方面，筹资现金流入占据了主体地位，对于这个情况

45、，企业需要注重对于筹资的正当处理，以规避财务风险。企业在投资活动中没有出现太多的现金流入，但在经营活动中却发生了大量的现金流出。究其缘由，原来现金流出大多都是用于土地产权的购买上面，但是企业也需要对竞拍地皮的规模进行合理选择。在2012年中，企业的利润表中显示营业收入出现较大幅度的降低，也是因为大量屯里土地而造成的。在销售上，企业在掌控现金流入的质量方面比其他房地产行业要好。这反映出万科地产在资金使用上存在着缺陷，以及在资金管理方面有着较大的安全隐患。企业管理层应该放眼长期的发展，而不应该只执着于眼前一时的利益与目标。企业中关于现金流量的管理缺乏，相关管理层的失职，也表现出万科在财务管理上的漏

46、洞，和对于现金流量的防控力度不足。1.现金流量管理缺乏长期规划从万科地产在网上的信息发布和在官网上的企业介绍来看，可以发现万科不是很注重对于持有现金的机会成本的掌控。而且，因为万科在投资上没有产生太多的现金流入，导致于企业在资金时间价值的使用和盈利能力的提升等方面呈现出管理上的缺乏。在年报中企业没有透露关于资金安全的防控方法，不过从近些年来出现的房地产企业纷纷倒闭的情况上也可以看出，问题是普遍存在的。而且，从现金流量的分析上可以发现，万科集团由于缺乏长期的发展规划，只把眼光聚焦在短期的利益上，以致于在对现金流的管理上也缺乏力度，增加了现金流断裂的风险。2.经营活动受到限制在20102012年间

47、，万科在经营活动上产生的现金流量净额的数据显示出，企业在经营活动中表现疲软，应收账款无法按时回收。而且，政府以削减地产市场的热度为目的，发布了一系列的政策，比如改变贷款规定、限制贷款规模等。这些政策导致房地产行业受到了非常大的影响，对一线城市实行的限购措施也使市场交易量大大降低。（四）现金流速方面1.存货管理在2012年时，万科的存货周转率与前两年相比，虽然和行业内的平均水平相近，然而是因为在2012年国家出台限购政策，才导致了限购令实施之前的市场交易量大增。由于万科在当年购买的地产规模也很大，因此，企业应该在国家政策的趋势下，保持对存货的周转力度，减缓房子的积滞问题，让资金得以更快收回，避免

48、现金流的断裂。2.应收应付款管理企业资金的周转时长超过业内均值，反映出企业的收账能力和偿债能力都比较弱。万科地产近年来由于大量购买地皮，使资金被严重占用，而在应收账款上的回收又无法及时顺利地进行，导致经营活动中现金流的平衡状态受到冲击甚至打破。而缺少现金也使得企业无法很好地应对债务危机，反映出企业在资金周转上的能力弱化与管理缺乏。五、对万科地产现金流管理改进对策建议（一）合理储备土地以保证现金流的平衡现金流是企业的血脉，支撑着企业稳步良好地运作与发展，所以维持现金流的出入平衡对于企业是非常重要的。万科在购买地皮进行扩张时应该注意以下几个方面的问题:1.在董事会层面要制定企业的长远发展战略企业要

49、进行长期的发展，就必须制定长远的发展战略。企业的未来发展中，需要考虑企业内部条件与外部市场环境等多重因素。而对于地产企业来说，购买土地进行扩张是为了开发更多的项目，创造更多的价值。但是地产企业也不能一味地只贪图土地的存储量，还需要根据实际的市场、行业与政策等多方面的情况来制定合理的发展战略。2.企业应合理囤积土地储备万科企业由于大量购买土地进行囤积，使企业的现金被大量占用，这样便导致企业容易出现现金缺口，加重了不可预知的财务危机和风险的发生几率。作为万科地产的管理层，需要意识到，过度的囤地做法是危险的，大量的资金流出也会影响到企业的经营活动。当地产企业想要购地扩张时，应该要首先分析企业自身的财

50、务状况，以及现金流的平衡情况和发展趋势，在谨慎地考虑了多方因素之后，再去合理决定是否进行购地扩张，以及对于购地规模的选择与控制。（二）加快资金周转提高使用效率企业为了在现金流方面寻求更好的管理方法，往往都会对现金流进行深入分析。在如今楼市激烈竞争的环境下，地产企业想要占有一定的市场份额，便需要采取良好的现金流管理措施，而首先就需要对企业进行现金流的分析。我国企业中大部分都尚未对现金流管理上采取改革，对于现金流的分析也是仅依靠企业的现金流量表。在进行现金流的分析时，需要注意以下几点:1.提升管理层对于现金流管理的把控力度作为企业的管理层，首先自身便要增强管理现金流的意识，才能更好地提升对现金流管

51、理的把控力度。企业的管理层需要从长远发展的趋势下来看待现金流的这项财务活动流程，在提高重视的基础上，也可以定期聘请相关的专业人士来对企业现金流进行精准的分析，来明晰不足之处，规避企业风险。2.现金流分析要求会计信息的准确性要对企业的现金流进行精准分析，应该要求企业的会计信息能够保证真实准确。所以，企业在会计信息系统的建立上，需要伴随着有效的内部控制和监督的系统，确保账目的清明公开。这样才能使管理层能够获得现金流的各种准确和关键的信息，在了解这些信息之后，才能完全明晰现金流的具体状况，甚至对于现金流的发展趋势做出准确的预判，对于企业的现金流能够更好地掌控。也只有通过这些具体的财务信息，才能更好地

52、对企业现金流进行分析。（三）企业融资决策的严格审定当企业出现现金缺口时，采取合理的融资措施往往是解决问题的重要方法。最理想的融资状况应该是以更低的成本来获得更适合的融资金额。万科地产在融资上需要注意以下问题:1.实际需求决定融资方式在实际的融资过程中，可以选择的方式有很多种，而本文只举了三中房地产企业中最常见的融资方式来作为例子。不同的融资方式，在额度、期限和成本等方面都有着不同的情况。万科地产在融资中，首先需要明确企业的融资需求，对企业的现金流做准确分析与合理预测，再根据实际需求和企业发展趋势来制定合理的融资计划，选择适合的融资方式进行融资。确定融资金额是很重要的，融资的金额也需要根据实际状

53、况来进行及时调整，以确保需求资金能够得到满足。另一方面，也要避免融资中超过需求的金额进入闲置状态，增加资金的机会成本。 2.融资规模应该与企业可承受能力相当如果一味地追求融资越多越好，形成融资过度的局面，则会增加闲置资金的机会成本，也容易加重企业的债务风险。而如果融资不足，又满足不了企业的资金需求，并且影响企业正常的运作过程。所以，万科等房地产企业在融资前，应该先对企业内外各种因素进行综合考虑，按照实际的需求，确立与企业相当的融资规模。3.合理参考房地产市场的真实状况房地产企业不仅要注意对外融资方面的问题，还需要关注政府部门所出台的调控措施。在各种影响因素之中，房地产市场也发生着变化。房地产企

54、业在考虑自身发展的同时，也可以通过合理地参考房地产市场的真实状况，来把握企业的发展。比如现在房地产市场是买方市场，房地产企业的大量待售房屋难以顺利变现，融资导致企业的现金流断裂。所以，企业需要根据市场情况来决定经营和发展的策略。（四）现金流管理的终极目标是实现企业价值最大化之所以要注重企业的现金流管理，其目的是为了使企业实现价值最大化。万科地产同样也是以此为核心来实行对企业的现金流管理。企业的现金流积极融入生产经营活动，提升企业的生产力。企业在稳定发展的基础上，提高资金使用率，加快现金流的流速，良好掌控现金流的流向和和各流程的运转正常，确保资金的顺利周转。六、结论按照中华人民共和国会计法支付结

55、算办法银行账户管理办法和现金管理暂行条例等相关规定，以及结合我国房地产行业的自身特点，在对万科地产的现金流进行分析中，可以得出万科地产在现金流管理中的问题为，由于大量购买土地而使得企业现金被占用，影响了现金流的平衡运转。而且，企业在过度融资后，对于闲置资金未能完全利用好，不仅制造了机会成本，还增添了债务风险。本文为了研究万科地产企业现金流的管理问题，分别从现金流的流向、流程、流量和流速这些方面来展开分析。并在明确现金流管理问题的基础上，探究和制定了一系列的现金流管理策略。而且，在外部市场变化和政府政策调控等影响之下，综合考虑企业内外各种因素，采取有效措施确保现金流能够顺利运转，根据实际情况来制

56、定出最合理适用的发展策略，将企业价值达到最大化。参考文献1孙达新. 基于现金流管理视角的财务风险研究D.天津财经大学,2015.2王丽. 基于现金流管理的B公司财务战略研究D.吉林财经大学,2016.3高志玲. 自由现金流对过度投资的实证研究基于我国房地产上市公司的经验数据J. 现代商业,2016,11:168-169.4张倩. 房地产企业现金流管理J. 财经界(学术版),2016,15:110-111.5梁翠琼. 浅议房地产企业现金流管理J. 中国总会计师,2016,08:58-59.6邹婧. 现金流管理案例分析以江西新余某房地产企业为例J. 商,2016,33:18-20.7代斌. 中小房

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