湖南浏阳华润新都汇项目商业定位方案120页

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1、长沙市磨力投资商业管理有限公司 二一三年十一月赢商网10月活动：上传好资料，速取20倍赢商币大礼包！活动时间：2014年10月11日11月10日资料上传地址：http:/ 浏阳永安商业市调报告浏阳永安商业市调报告引项目区位项目基础指标城市价值与区位价值 浏阳市城市规划城市价值浏阳经济数据永安镇规划区域价值人口统计调研项目本体市场调研项目用地状况调研项目周边车流导入调查项目人车流数量统计目 录周边配套情况周边工厂分布周边住宅分布永安镇核心商圈市调与分析周边竞争商业项目市调客户访谈及白描市调小结及未来发展趋势分析我们对项目的理解及一切工作从了解项目基础信息开始为市调及项目定位铺好道路位于浏阳永安镇

2、的浏阳制造产业基地，从长沙市与浏阳市均为30km ,各约30分钟车程 。项目区位项目所在区位永安镇浏阳制造产业基地长 沙黄花国际机场长沙县浏阳市永安镇项目基础指标总用地面积：42425.14建筑占地面积：14891.6总建筑面积：184190.2住宅建筑面积：75084.6集中商业：18270.8商业建筑面积：17500.2公寓、办公：16100.6容积率：3.5地上总建筑面积：149640.4（计容积率）地下总建筑面积：33748.4（不计容积率）建筑密度：35.1绿地率：33.6停车位：1055辆本规划图中标识彩线的部分为项目中商业和集中商业部分。本市调仅针对商业不包含住宅、公寓、办公及酒

3、店。城市价值与区位价值浏阳市城市规划浏阳市为湖南省长沙市代管县级市。是湖南省重点建设的五座县级大城市之一 。浏阳是全国发展改革试点城市（中小城市），综合实力排名全国第60位，湖南省综合实力第二位。全市总面积为5007.75平方公里 。浏阳以鞭炮烟花、生物医药、纺织服装、建筑材料、机械制造、矿产冶炼、食品加工、化工塑料、花卉苗木等十大产业为支撑，其中鞭炮烟花、生物医药、纺织服装和花卉苗木颇有影响力。2010年根据浏阳市十二五规划，将浏阳城市化进程重新定位,浏阳市共分为：城区浏东新区浏南新区浏西新区浏北新区工业新城从功能区域划分为：国家级浏阳经济开发区湖南浏阳制造产业基地浏阳农业科技产业园浏阳大瑶

4、花炮材料制造产业基地 “浏阳市要先行规划，实现城区人口超过50万的大城市目标。” 省住建厅出台的关于扩大县城区域加强县城规划工作的意见，提出新一轮县城区域扩容规划，其中，明确要求浏阳等6个县市，按照50万城区人口目标先行规划 （二）城乡一体化水平提高，城乡统筹发展格局基本形成 市委决策层响亮提出，加快城市化建设步伐，发展壮大工业新城，推进新型工业化，实现产业发展与城市发展的良性互动，把浏阳建设成宜业宜居的魅力城市和长株潭都市人群“第二家园”的目标。 2012年全市实现地区生产总值（GDP）811亿元；2公共财政预算收入24.7亿元；固定资产投资439亿元；社会商品销售额158亿元；城镇居民可支

5、配收入27345元，农村居民现金收入15719元.（一）工业化发展日趋成熟，经济社会转型条件基本具备（三）基本公共服务初步均等化，城乡资源配置基本均衡（四）“两型”社会建设加快推进，可持续发展路径初步形成（五）各项发展障碍逐步清除，体制改革攻坚战初显成效浏阳在十二五期间初步取得的成绩一座正在崛起的新兴工业城市湖南省重点建设的五座县级大城市之一 全国发展改革试点城市（中小城市） 长沙产业后勤基地中国较具实力的县市之一综合实力排名全国第60位湖南省综合实力第二城市价值烟花之乡Liuyang CITY将军之乡蒸菜之乡闻名世界的烟花之乡，极具综合实力，一座正在崛起的新兴工业城市高速公路的建设促成高速发

6、展的浏阳行政区域的改革打破陈旧束缚的浏阳 资源丰富的环境奠基日新月异的浏阳 自强不息的人民决定辉煌耀眼的浏阳 城 市 价 值真正跨入了经济社会发展 “高速时代”的浏阳浏 阳 的 机 遇 获批全国改革试点城市，为城市新发展，产业升级、经济增长带来了良好 动力与政府的支持 高速交通的逐步完善，大大增强城市辐射力，全面融入长株谭一体化 工业化发展日趋成熟，经济社会转型条件基本具备浏阳的产业发展升级、城市价值的提升以及本身的资源禀赋将促进商业地产的进一步繁荣，并从品质上获得全面提升。并吸引更广泛的投资、置业客群。2012年长沙各区、县主要经济社会指标完成情况（含浏阳） 浏阳市2012年地区生产总值为8

7、11.12亿元，增长速度达14.4%，位居长沙整体各区县第二，其中工业生产总值为521.2万，低于第一产业及第二产业，远超第三产业。 财政总收入为46.77亿元，以31.3%的增长率居长沙整体各县市增长速度之首。浏阳市经济数据2013年一季度长沙各区、县主要经济社会指标完成情况（含浏阳） 浏阳市2013年一季度地区生产总值为144.78亿元，增长速度达14.1%，位居长沙整体各区县第一，其中工业生产总值为521.2万，低于第一产业及第二产业，远超第三产业。 财政总收入为15.45亿元，以30.5%的增长率居长沙整体各县市增长速度第二。永安镇板块规划 永安地处浏阳西北部和长沙市东郊，距浏阳和长沙

8、各，国道穿境而过，长永高速公路直达永安，距黄花国际机场仅，区位优势极为明显。永安镇一个经济重镇，总面积98.2平方公里辖13个村，16818户,现有常住居民六万多，是浏阳制造产业基地所在地，已经成为了省会长沙的后勤基地。 永安镇区位图永安镇区位图 永安镇切合实际地提出实施“工业优先、产业带动、科技创新、统筹跨越”的发展战略，吸引了近亿元资金投入到小城镇建设，拉通硬化了永丰公路、新河路、光明南路、市场路、完善了商业新街及其它街道的“四化”设施，形成了以“两横四纵”为骨架的城建格局。永安镇工业经济的主导地位得到进一步发展。 随着工业新城的发展壮大，外来劳动力大量涌入，这在提供丰富的劳动力资源的同时

9、，也大大带动了永安商业的发展，消费需求和能力的提升。 据统计永安工业产值过10亿元企业10家，过5亿元企业20家，过亿元企业50家，5000万元以上企业100家，它们大量的汇集了高端人才，这些白领阶层文化水平高，消费意识超前，消费能力强，因而，为永安的商业发展提供了可观的高端消费群体。 据调查，2011年，永安城镇居民人均可支配收入年均递增14%，农村居民人均可支配收入年均递增15%。永安外来流动人口的增加，中高端消费人口的聚集，人们收入水平的增长，为永安商业的发展提供了可靠保证，也为投资永安的投资者发财致富提供了良好的商业氛围。 浏阳制造产业基地位于长沙市东线经济走廊，地处长株潭城市群腹地，

10、围绕湖南工程机械、汽车主机企业进行产业配套，以工程机械和汽车零配件为主导产业、省内目前唯一主攻大战再制造产业的专业工业园。 始建与2003年3月，控规面积为30平方公里，目前已建成面积7平方公里，拥有规模企业95家，产值过亿元企业20家，高新企业20家，各类专业技术人员2000余家名，产业工人2万余人，是长沙市工程机械、汽车零配件配套园区，加速推进新型工业化的红旗单位。 浏阳制造产业基地简介及总体规划基地性质：全国机电产品再制造试点园区，浏阳市对长株潭，城市群“两型社会”建设综合配套改革试验区的重要组团，浏阳市工业新城的主要生产基地之一，以再制造、先进制造业和临空产业为主导，其他产业协调发展服

11、务于长株潭城市群的制造业中心。人口规模：规划确定浏阳制造产业基地近期人口为3.7万人，远期人口为7.7万人，远景为9.6万人。空间结构：“一心、二轴、两组团、三片区”的方格网式空间布局结构。“一心”指在永安镇区，以商业区、住宅区、城市公园为基础形成基地的制造服务中心。“二轴”沿三一九国道的交通联系轴和永和路的产业发展轴。“两组团”:指319国道以南，永安大道以东的株陵居住组团，以及规划区东北部的临空后勤服务组团。”三片区“：指株陵河以东、319国道以北以先进制造业为主的工业片区，319国道以南，长浏高速东南以再制造为主的工业片区和长浏高速西南以临空产业产业及其他配套为主的工业片区。总体规划说明

12、（2010-2030年）总体规划图商业金融用地一类工业用地二类工业用地二类居住用地公 共 绿 地一类居住用地区域 商业规划永和南路及朱陵河两厢城市景观规划设计该片区并规划为一心、两轴五组团，以永和南路与南二路交汇的商业中心为“一心”，以永和南路的商业商务轴、朱陵河风光带的滨河生态轴为“两轴”。现状分析及交通规划商业广场规划效果图 永安所处地理位置的区位优势明显,永安工业区荣登省级工业小区行列。具备接受大中城市辐射的容纳 力和吸引边远地区的向心力。核心商业区行政中心长沙市浏阳市区区 域 价 值26核心商业区行政中心永安镇辖永安镇辖13个村个村(社区社区),557个村民个村民小组小组,16818户

13、户,58883人人,其中非农业其中非农业人口人口6508人。总面积人。总面积98.2平方公里平方公里，其中水田，其中水田3247公顷，农民人均所公顷，农民人均所得收入为得收入为3600多元。多元。永安镇吸引了近亿元资金投入到永安镇吸引了近亿元资金投入到小城镇建设，拉通硬化了永丰公路小城镇建设，拉通硬化了永丰公路、新河路、光明南路、市场路、完、新河路、光明南路、市场路、完善了商业新街及其它街道的善了商业新街及其它街道的“四化四化”设施，形成了以设施，形成了以“两横四纵两横四纵”为为骨架的城建格局。永安镇工业经济骨架的城建格局。永安镇工业经济的主导地位得到进一步发展，形成的主导地位得到进一步发展，

14、形成了汽配、建材、纺织、冶炼等多业了汽配、建材、纺织、冶炼等多业并举的格局，涌现了湘丰锌业有限并举的格局，涌现了湘丰锌业有限公司等规模企业和浏阳车架二厂等公司等规模企业和浏阳车架二厂等一批精品企业。汽车零部件产业实一批精品企业。汽车零部件产业实现了机械生产，规模生产，正朝着现了机械生产，规模生产，正朝着建设我国知名的汽车零部件生产基建设我国知名的汽车零部件生产基地和集散地迈进。地和集散地迈进。 N区 域 价 值大长沙，30分钟都市生活圈 长浏城际铁路，是“3+5”城市群城际轨道交通网的重要组成部分，长浏城际铁路全长67.05公里，推荐设计速度为200公里/小时。长沙至浏阳将只需27分钟。 摘自

15、长株潭城市群城际轨道交通网规划(2009-2020年)永安镇轻轨交通规划简图区 域 价 值 永安镇“二横四纵”的集镇交通格局已然形成。 产业制造基地为全国机电产品再制造试点园区，并以商业区、住宅区、城市公园为基础形成基地的制造服务中心。 生活及商业配套完善，拥有镇小学、医院、银行、邮政、加油站、水电公司、农贸市场、服装超市及专卖店、家具市场等。 经济建设硬环境有了极大的改善，万吨自来水厂，万门程控电话，万 伏变电站，长沙市级示范性学校，一甲医院相继建成。 先后引进多个重点项目，开放型经济轮廓已经显现。 永安镇的机遇各种利好条件使永安及制造产业基地成为湖南举足轻重的工业基地，随着配套设施的完善与

16、经济快速发展，带来更多高素质的人才，高品质的项目，永安镇将面临全面的发展与无限商机人口统计调研浏阳市1278928 人 人口密度为30256人/每平方公里永安镇，辖13个村，557个村民小组,共16818户,68783人,其中非农业人口6908人 。浏阳制造产业基地拥有各类专业技术人员2000余家名，产业工人2万余人。永安行政区域人数4个社区心源社区5998永安社区6524永新社区6017丰裕社区55009个行政村礼耕村5805水山村4971芦塘村5028督正村4096建新村4867坪头村3902永和村5773大安村4980西湖潭村5322总计6878368783永安镇各行政区人口分布（以上数

17、据仅供参考） 1、家庭结构趋向核心化 同第五次全国人口普查相比，全市家庭户从34.30万户增加到36.60万户；户均人口从3.57人降为3.45人，减少了0.12人/户。家庭户人口占全市常住人口的94.59%。家庭户规模的缩小化以及核心化（父母加孩子）的趋势更加明显，3口之家的核心家庭占家庭户的绝对多数，更有利于保持社会细胞的稳定和活力。 2、人均财富增加 2001-2010年统计资料显示：全市人均地区生产总值逐年增加，2001年5659元、2010年达到42609元。说明全市经济总量连续翻番，人均财富成倍增加。这一巨大变化的一个前提条件，就是实现了人口有序增长、人口质量提高、人口结构优化、人

18、与自然和谐相处。浏阳人口整体发展特点分析 3、人口结构改善 第六次全国人口普查资料显示：全市常住人口中，男性人口为65.65万人、女性人口为62.30万人，男女性别比为105.37，文化、家庭等结构均有所改善。 4、文化结构不断提高 浏阳人口整体文化程度的进一步提高。大学及高中文化的人口比例明显上升。2010年第六次人口普查 同第五次人普查比较 的上升/降低率文化程度 人数（万人）整体人口比率大学（含大专）5.454.26%28.10%高中（含中专）14.0310.96%2.80%初中53.0541.46%4%小学43.5834.06%降低9.9%文盲1.521.43%降低1.75%5、年龄结

19、构变动明显2010年第六次人口普查 同第五次人普查比较 的上升/降低率年龄段 人数（万人）占比0-14岁21.5516.84%降低2.3%15-64岁93.0372.72%0.53%65岁以上13.3710.44%1.76% 华润.新都汇项目本体调研分析华润.新都会地块位于浏阳永安镇产业制造基地项目用地状况调研华润. 新都汇项目地块位于浏阳永安镇的制造产业基地，处于永和路和永福路交汇处，项目处于周边均为独立的各类厂房，周边无任何商业项目，道路宽阔，道路上车流量较少，人流更为稀少。项目地块现状项目地块周边现状项目地块周边环境实景华润. 新都汇高速车流动线永安镇车流动线工业园车流动线车流入口 项目

20、地处工业园区，临浏永公路，人车流动线相对独立，且浏永公路为G319国道，属于高速车流且受到高速隔离带影响，对项目带动作用不大。项目人车流导入动线调查项目人车流数量统计在项目地块前的两条道路永和路及永福路上分别蹲点，进行人流量和车流量的抽样调查。10月22日14：30-15：0010月22日11：30-12：0010月22日17：00-17：3010月20日11：30-12：0010月20日17：30-18：00两天时间内，抽取5个时间段为调查样本， 每个时间段以30分钟为周期。永和路车流量略大于永福路，每30分钟内，车流量最高不超过40辆，其中包括运货 车辆；人流量数值更低，为0-3人。永 福

21、 路534030723010月22日14：30-15：0010月22日11：30-12：0010月22日17：00-17：3010月20日10：30-11：0010月20日17：30-18：00永 和 路201250140402190周边配套情况周边配套情况3.5公里范围内工厂分布北向湘晖农业技术开发公司天福复烤湖南金德意长沙迪普机械科技公司长沙金树林浏阳永安织布厂义和车桥南向湖南浏阳南方水泥公司浏阳市永安机械厂长沙市万征货车车架公司西向恒大万里扬变速器公司湖南众益管业公司湖南大唐节能科技公司华夏鸿源新材料有限公司湖南精诚再制造科技公司长沙佳能通用泵业公司 长沙海韵汽车零部件公司海得威机械有限

22、公司湖南富丽真金家纺公司长沙金意饲料油脂公司永安镇农投站浏阳红旗重型车架公司人人家食品长沙文象环保科技公司北东向博大工业园德邦重工亚明电子科技发展有限公司景明器材项目周边工厂分布3.5公里核心圈从上图工厂分布可看出：周边工厂以新材料、机械、汽车等制造行业为主。方位工厂数量工厂人口数人口主要行业类型北756225622机械、农业技术南337003750机械、车部件制造西439734273汽车零部件、机械、新材料东1484709931重工、科技合计2821765235763.5公里范围内住宅及居民区分布北永安花园永盛家园永新社区凯旋豪庭（新在售）华野新城项目地块住宅楼盘永盛花园华野新城凯旋豪庭永安

23、花园大鹏湾大鹏湾（新在售）3.5公里核心圈项目周边住宅分布大鹏湾华野新城用地位置: 浏阳市制造产业基地永安水泥厂内 用地面积(): 27530.790 总建筑面积：59495.000 平米总栋数：8 层数：17总套数：677套开盘时间：2011年8月28日住宅最高成交单价：2997元/住宅最低成交单价：1086 /总占地面积：251449平米总建筑面积：71163.8平米开盘时间：2011年12月 产品主力户型：独栋别墅总套数： 106套 参考价格：185万/栋折后均价：8000元预售总套数287套住宅最高成交价格2991元/住宅最低成交价格1546元/凯旋豪庭永安镇核心商圈市调分析现有商业模

24、式为自发形成的集镇商业形态，已初具规模，自成体系。现有商业模式为自发形成的集镇商业形态，已初具规模，自成体系。但随着居民收入的丰厚，将呼唤更具代表性的新型商业诞生。但随着居民收入的丰厚，将呼唤更具代表性的新型商业诞生。永安镇商圈业态分布超市零售、精品服饰类家电、家纺、家俱类 摩托汽修类水果农贸类酒店、休闲类 酒店休闲业态发展处于初级阶段，较为零散，经营状况一般现有商业普遍沿街建筑3-4层，商业为1层，少量2层，层高普遍在3-4米，开间4米，进深5-14米，商业面积在20-500之间。基本为自建房。形象档次均属低档。经营最佳 商业形象最佳售价：3万/，租金50-80元/月售价：8500-1700

25、0元/，租金30-40元/月经营情况一般 商业形象一般李宁专卖租金达135000元/年 以上商业表现较为活跃，居民具有良好的消费力。手机通讯类服装服饰类核心商圈业态分析核心商圈中，服饰类商铺占据了街区的核心地位，主要以集合式服装城和单店两种形态存在。手机和通讯类业态均以小型单店形式存在，无中型以上的专业店或卖场。娱乐休闲类休闲娱乐类以KTV、歌舞厅、足浴按摩、茶楼、酒楼、动漫娱乐城、台球城等为主，一般位于以三-四层的建筑内。家居电器类家居电器是除服饰之外另一个发展较旺的业态，湖南的家纺品牌在这条商业街上觅得踪影。其中晚安最为强 势，除2家纺独立店面外，另有家具广场。超市卖场核心商圈各业态分析业

26、态店铺数估测店铺面积区间店铺形态店铺形态业态占比业态占比主要品牌（品类）业态特点鞋服类约约60-7060-70家家20-500小店、专卖店、服饰广场（超市）约50%圣得西、波司登、真维斯、李宁、红蜻蜓、蜘蛛王、双星、忘不了、贵人鸟品牌店以国内三线品牌及湖南本品牌店以国内三线品牌及湖南本土品牌为主，其他为无品牌的散土品牌为主，其他为无品牌的散货零售。处于鞋服发展的初级阶货零售。处于鞋服发展的初级阶段，店铺面积脚下，形象欠缺，段，店铺面积脚下，形象欠缺，陈列较乱陈列较乱家纺家具约15-18家60-500家具广场、专卖店约12%晚安、梦洁、富丽真金、水星、多喜爱以湖南本土知名品牌为主导，外以湖南本土

27、知名品牌为主导，外省品牌仅有水星。相较于服装类省品牌仅有水星。相较于服装类，家纺专卖店的门头宽阔，店铺，家纺专卖店的门头宽阔，店铺形象档次由于服装。整个核心商形象档次由于服装。整个核心商圈有圈有2 2个以上的家具广场。个以上的家具广场。儿童母婴类约10家以内15-20单店（孕婴童生活广场已关闭转让）约5%BALALA缺少知名品牌，多以散货或零散缺少知名品牌，多以散货或零散货品为主。以货品为主。以BaLaLaBaLaLa专卖为仅有专卖为仅有的知名品牌店。无中型以上的综的知名品牌店。无中型以上的综合母婴店合母婴店休闲娱乐约10-15家多位于二层及以上约10%足浴按摩、KTV、茶楼、网吧、影院休闲娱

28、乐形态欠丰富，硬件设施休闲娱乐形态欠丰富，硬件设施较为简陋较为简陋超市卖场约6-8家40-3000大型卖场、小超市约3%-5%步步高、永佳总体数量较少，步步高超市为现总体数量较少，步步高超市为现在最大型的超市卖场，其他均为在最大型的超市卖场，其他均为个体小超市个体小超市通讯电器约12-15家30-300单店、小型电器城约8%格力、海尔、美的、三星、诺基亚、移动、天翼多以店面的形态存在，有一家小多以店面的形态存在，有一家小型电器数码城。电器品牌较少，型电器数码城。电器品牌较少，格力占据主导地位格力占据主导地位快餐食品约15-20家10-30小型店面约10%-12%七杯茶、仙都辣酱鸭、绝味餐饮类均

29、为个体小店，无知名的餐饮类均为个体小店，无知名的快餐连锁品牌店快餐连锁品牌店商业现状小结商圈高度集中， 核心商圈优势十分明显商业街道路较窄、建筑及店铺形象陈旧，停留在最为初始的商业形态商业氛围较为浓厚，居民具有一定的消费能力业态以满足人生衣食住行基本所需为主，缺乏先进的商业业态业态组合为自发式，缺乏合理规划及恰当的比例分配，母婴及儿童用品类十分缺乏且生存困难。休闲娱乐及酒店业态发展较为落后，未形成品牌化。区域竞争商业项目调查【简介】 永安步行街15万城市综合购物街区门前近伺、打开房门便是3万通程广场，通程百 货、电器、国际影院、餐饮等优势业态一应俱全、实现吃、喝、玩、乐、购一站式全 配套体验。

30、【开业时间】2014年1月1日永安步行街【销售方式 销售返租 售价：1F 22000-3万 2F 8000-16000【招商情况】 招商完成比例近7成，其优惠政策为根据实际情况拟定免租时间2-6个月不等 楼层区域单价（元）合同年限1F广场入口(高端形象区）2203年1F名品区160-2003年1F奥特莱斯折扣区120-1603年1F百货区80-1203年1F美食区60-803年2F大面积出租60左右3年【 业态规划及租金】通程商业广场 【简介】 通程商业广场永安店项目位于永安镇核心商圈南部，为目前城镇规划中唯一的商业步行街，北边主入口紧邻永安大道中段，人流集中、交通便捷。建成后将打造成浏阳北乡

31、（并辐射江背、春华、黄花）最大的集购物、休闲、娱乐于一体的区域商业综合体。总面积近3万平方米，为区域最大的商业综合体。【开业时间】预计2014年1月楼层经营类别租赁费用合同年限（扣取营业额的比例）1F百货 （化妆护肤 玉器珠宝18%-20%3年手表 KFC 皮具 服装）2F通程万惠超市14%3年3F通程电器12%3年4F休闲娱乐10%-12%3年5F（影院 餐饮 健身 养生等等）3年【招商情况】目前招商已完成约80%【 业态规划及租金】凯 旋 豪 庭【简 介】 项目地处永明路与永阳路交汇处，是集酒店、超市、影院、娱乐休闲为一体的综合性商住综合体，项目分为三期其中在建属一期，该项目商业面积近3.

32、5万，其中靠永明路商铺2层，永阳路商铺3层，项目极力打造浏阳又一高端生活区。Buyer客户居住：永安镇永盛花园户籍： 永安人婚姻状况：已婚性别与年龄：女 28岁从事行业：制造企业行政主管平时主要购物地点：镇上的店铺、网购为主，偶尔去浏阳市区购物注重的因素：交通便利、选择面广、最好可以边逛边休息和玩的地方、希望除了自己需要的物品，家人所需商品也能一次买到。目前对永安商业的感受：现在 永安镇上只有一条商业街，可逛可买的东西少，鞋和服装这一类品牌少，不够时尚，不能满足我平时的购买需求。另外，我逛街之余吃些小吃，能和朋友一起坐坐，可是现在这里没有这样合适的店，只有时去市区了。我希望永安的商场和商业街更

33、繁华一点就好了。黄小姐客户居住：镇上租房户籍：长沙婚姻状况：已婚，小孩6岁性别与年龄：男，34岁从事行业：私营业主平时主要购物地点：经常往返永安、长沙两地，主要在长沙购物，除了应急日用品，一般不在当地购物。购物注意因素：商场的环境及氛围，有习惯性的消费品牌、去休闲娱乐场所的次数较多目前对永安商业的感受：整体来说档次低，品牌、形象和服务都无法跟上市场，非常缺乏休闲娱乐场所，我在工作之余喜欢和朋友或者客户小聚，需要去洗浴城、KTV等娱乐场所；希望永安兴起的新商业项目能更丰富，多些娱乐类。雷先生客户居住：永盛花园户籍：长沙性别与年龄：男，25岁婚姻状况：未婚，恋爱中从事行业：企业基层员工平时主要购物

34、地点：服装类主要是网购、日用品在步步高购买购物注意因素：便利、价格合适、品质好耐用目前对永安商业的感受：可购物的地点还比较少，期待步行街、通程早点开业，镇上的服装折扣少，性价比不高，平时吃东西总是找不到喜欢的店。单位的食堂饮食比较单调，一直希望能有自己喜欢的小吃店。喜欢看电影，希望和女朋友约会时，有更多适合约会的地点。王先生胡女士现居住地：现定居于永安镇户籍：浏阳性别与年龄：女，43岁婚姻状况：已婚从事行业：企业财务家庭整体年收入：20-25万主要理财方式：股票、存款投资关注点：投入相对较少、收益稳定、有升值潜力对本项目的看法：位置从现在来看比较偏，周边无任何商业氛围，商业发展需要较长周期，但

35、是我认为在永和厂区那一块需要生活配套，还有比较有商业的发展潜力。主要看项目的规划，怎么做，能引进什么品牌，如果能有大型超市应该还是不错的，可以考虑买铺。性别：男年龄：40岁行业：个体商户家庭年收入：18万左右家庭结构：父母同住，女儿已外出工作投资关注点：项目形象、投资回报率、未来升值空间、地段对本项目的看法：去永安步行街看过，认为有通程商业广场入驻，对商铺的带动会很大，认为位置较偏，远离永安的传统商圈，需要有特色不然经验会比较困难。 李先生市调小结与未来发展趋势 项目拥有绝佳的区位优势永安镇拥有极佳的区位优势，紧临长沙黄花国际机场，与长沙市、浏阳市仅30KM，两纵四横的交通格局；长浏城际轻轨建

36、成后，连通长沙与永安，将再次大幅缩短交通时间；永安镇的经济发展显示出巨大潜力，GDP逐年攀升，跃居湖南综合实力第二的城镇； 目前发展商业有一定难度，面临一些不利因素永安现有人口不足7万人，人口数量少是永安商业发展的一个不利因素；项目周边车流人流少，多为途径车辆；现有商业状况较为零散，多服饰家纺类，少餐饮、休闲娱乐类。 未来，拥有无限发展潜力及巨大商业机会永安镇人口素质稳步提升，大学学历比例大幅增加；人均可支配收入逐年增长，消费力增强；永安镇目前新建中的3个商业项目，已向第二代新商业模式发展，提出“一站式”概念，倡导当地居民的新型消费观念，培养新的消费习惯；随着政府对产业基地的定位及永和南路及朱

37、陵河片区规划，未来该片区形成新的商业中心，带来无限商机；因此 永安镇商业已进入全面升级的发展阶段 本项目地块发展商业有一定难度，但从长远来看，有较大机会，并具有较大的发展空间； 从区位条件及周边配套来看，更适宜发展以定向型消费商业类型，形成与其他已成熟商圈的差异化卷竞争，有利于人气的带动，项目辐射力更强； 主力店的招商对项目的带动作用极大，主力店的成功招商将可使项目正确定位，并为后续招商及运营奠定良好基础。第二部分第二部分 项目面临的问题分析项目面临的问题分析R1：非期望结果 按常规发展的可能结果p从消费和投资选择上，本项目处于镇区核心商圈边缘，消费者心理距离较远，不是当地人消费的理想地点，仅

38、靠社区内的生活配套性消费无法支撑本项目的商业体量，不明朗的商业前景使得招商和销售陷入困境；p项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的地块。按照常规发展，商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系，市场实现不会有较大突破；p若陷入来永安传统核心商圈的同质竞争，将会给本项目的持续经营和市场销售带来较大压力，难以实现项目目标；消费和投资选择上价值提升竞争R2：期望结果 我们的期望目标p从经营和销售上：使本项目成为消费者新的热点选择，同时，以良好的经营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使项目成为永安乃至浏阳的热点商业项目p从价格体系上：突破片区现有的商业租金和价格体系p从竞争上：避免陷

39、入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力经营和销售租金和价格体系竞争矛盾或冲突 R1与R2之间存在着的矛盾或冲突期望突破永安现有的商业租金和价期望突破永安现有的商业租金和价格体系格体系R1 R2避免陷入与传统商圈的同质竞争，避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争实现差异化，建立自己的核心竞争力力处于习惯性消费商圈边缘，消处于习惯性消费商圈边缘，消费者心理距离较远，无法支撑费者心理距离较远，无法支撑本项目的商业体量本项目的商业体量商铺的租金和价格略低于本区商铺的租金和价格略低于本区域商业价值体系域商业价值体系陷入来自传统商圈的同质竞争，陷入来自传统商圈的同质

40、竞争，给本项目的持续经营和市场销给本项目的持续经营和市场销售带来困难售带来困难使本项目成为消费者、商家和投资使本项目成为消费者、商家和投资者新的热点选择，商业顺利实现招者新的热点选择，商业顺利实现招商、销售和经营商、销售和经营经营和销售经营和销售租金和价格租金和价格体系体系竞争竞争提出问题 要实现从R1到R2必 须要回答的核心问题1.1.本项目需要怎样的市场定位和发展方向，才能保证本项本项目需要怎样的市场定位和发展方向，才能保证本项目商业存活？目商业存活？2. 2. 本项目怎样才能形成商业的核心竞争力，保证商业的可本项目怎样才能形成商业的核心竞争力，保证商业的可持续经营，提升商业价值？持续经营

41、，提升商业价值？第三部分第三部分 项目商业部分定位项目商业部分定位第三部分目录2.1 SWOT分析2.2 项目发展方向研判2.3 定位思路推导及整体定位2.4 各功能业态定位 项目所处的制造产业基地作为长沙的后勤基地，占据区位优势及资源优势 永安镇目前的商业形态较为单一原始，新起的商业项目目前数量不多，本项目具有较好的发展机会机会； 浏阳产业制造基地的规划与发展受到政府的重视与大力扶持，高速路的拉通与各类企业的入驻，不断为产业园注入活力和发展潜力。 本案所处的地块周边目前无任何商业，建成后将对周边人流具有极大的聚集力。 外来企业及外来工作人员成为带动本地商业发展的动力2.12.1 SWOT分析

42、分析 周边道路车流少，多为途经车辆，不利于车流人流的导入； 项目位置较偏，离永安镇的核心商圈有一定的距离； 周边均为工厂，且分布较散，无成熟居民社区。 凯旋豪庭及永安步行街已处于销售阶段，抢占了一定的市场份额； 凯旋豪庭项目地块较大，还有2期未开发，可能存在具有不确定的竞争与模仿性。优 势机 会劣 势威 胁2.22.2 项目发展方向研判项目发展方向研判社区商业社区商业区域级商业中心区域级商业中心城市级商业中心城市级商业中心 本项目商业的发展适合是哪一类型？城市商业中心区域商业中心社区商业？按照其辐射范围，商业一般分为三类：城市商业中心、区域商业中心、社区商业。本项目是否可以作为城市商业中心？区

43、 位交 通体量&竞争形成新的城市商业中心形成新城市商业中心的关键因素区位：本项目位于浏阳市级的制造产业基地内，整体商业氛围较差，远离城市商圈。交通：距离长沙与浏阳各，30km的距离,高速路车程约为30分钟，交通便利性较弱。体量：商业整体体量为3. 58万方，集中商业面积不足2万方，可容纳的主力店规模及业态种类受到限制难以吸引区域范围以外的消费群。综合上述各项，本案商业不具备成为城市级商业中心的各项条件。如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？按照城市居住区规划设计规范，本项目的商业体量至少需要约4万-5万的人口方可支撑，使项目商业步入良到性经营的轨道。从本项目的住宅及公寓规划面积以及所在地块

44、的近期发展来看，但社区区建成后，人口数量难以达到4-5万。不足以支撑3.5万以上的商业体量。一般城市居住区商业设施指标类 别居 住 指 标人均商业服务建筑面积0.7-0.91平米/人合理服务半径800-1000m城市居住区规划设计规范如果仅定位为社区商业，本项目住宅、公寓、办公规模及预估引入的人口不足以支撑自身3.58万的商业体量。国际类比社区商业规划指标：商业规模比国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1（商业面积：住宅面积）（商业面积：住宅面积） A.C.PERRY A.C.PERRY：邻里住区理论邻里住区理论本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级商业中心，是否适合作为区

45、域商业中心？城市商业中心区域商业中心社区商业？一般来说，规模合理的社区商业主要服务于本社区内部的居住人口，面临的竞争和风险较少。那么，如果本项目3.58 万的体量能否作为社区商呢？本项目周边有大量的工厂企业，目前周边无商业，处于相对独立的位置，周边有一定数量的生活及办公人口，未来为随着产业园的发展，人口数量进一步扩大。项目商业体量集中商业 1.83万平方米其他商业 1.75万平方米总体量 3.58万平方米永安做为城镇，3.5万方的商业，其体量在目前已是最大，与新建的永安步行街等商业项目的体量相等，具备与其竞争的硬件条件。项目所处地块具有相对独立性，虽对人流的聚集有一定难度，但也避开了核心商圈的

46、直接竞争与冲突，有利于自身独有特色的打造，通过特有的定位及优势扩大辐射力度。区域商业中区域商业中心心适合本项目商业的发展方向是区域商业中心本项目有条件形成区域商业中心以永安镇的整体制造产业基地为辐射范围错位、借力突破不利条件的限制业态定位1 1、核心商圈的竞争商业项目已经开始进入该市场，该地块后期进入时定位及业态规划需谨慎；2 2、项目地块目前周边无商圈，商业市场未起步，项目培育期较长；3、当地居民对品牌的认知欠缺4 4、永浏高速及周边国道，对于项目的人流、车流设计有所挑战；1 1、调研得知，目前永安核心商圈的缺乏具有一站式功能体验性强的商业；通程开业后将初步改善这种情况；2 2、商业业态规划

47、看重经营的可持续性，商业主题品质可增长性；3 3、利用项目周边资源以及项目自身资源，酒店、公寓和住宅，利用商业独具特色的综合性定位，增加对核心商圈人群的辐射。4 4、充分利用高速公路及国道，建议设计时注意加强项目周边对项目的指示标识和引导。2.3 2.3 定位思路推导及整体定位定位思路推导及整体定位竞争项目名称竞争项目名称商业特点商业特点永安步行街永安步行街步行街模式，其中通程为集中式商业，其他以步行街模式，其中通程为集中式商业，其他以2-3层商铺为主层商铺为主通程商业广场通程商业广场以百货为主的综合型集中商业以百货为主的综合型集中商业凯旋豪庭凯旋豪庭体量体量3万以上，以万以上，以3层以下商业

48、为主层以下商业为主步步高百货步步高百货以超市为主体的商业以超市为主体的商业其他其他街边集合单店群街边集合单店群本项目需克服偏离核心商圈的不利因素，从业态组合及特色亮点上与竞品项目形成差异化。通过自身特色、推广宣传等多种方式，引导客群形成新的消费圈，领导新的消费方式。1、在永安现有商业较为单一的情况下，已有2个中型的商业项目入市，将为本地商业升级率先带来新 机遇。2、永安的商业业态较为分散，以服装、家纺电器、超市等生活配套的业态比重最大3、新建的2个商业项目体量均超过3万平米以上，开始注重统一招商，且增加引入休闲娱乐类业态。消费需求家人聚餐、朋友聚会、工作之余享受美食、商务会餐永安镇范围为无成熟

49、的、较为集中的餐饮消费区，餐饮店均为个体小店，环境差，口味无特色。现 状餐 饮 美 食消费需求80，90后的年轻人希望生活更丰富，更注重娱乐，希望有更多与二三线城市接轨的休闲娱乐方式。现有休闲娱乐场所形态为影院、KTV、网吧与足浴城，形态及数量少、设施条件一般现 状休 闲 娱 乐消费需求便捷完善的生活配套，丰富的日用生活品，时尚的潮流品牌除核心商业街外，极为缺少一站式满足生活各种所需的配套商业模式。现 状休 闲 娱 乐消费需求与商业功能对位各商业功能的相互关系餐饮购物休闲娱乐共享人流锁定周边客户实现自我中心化作为周边工厂企业及住宅区的配套项目利润实现的关键项目吸引力的核心打造项目的文化和特色定

50、义项目档次建立项目的标志性大型超市+外卖场+餐饮+休闲娱乐 +酒店本案商业整体组合定位推导得出整体定位以超市卖场为核心，重点打造特色大众餐饮以超市卖场为核心，重点打造特色大众餐饮和休闲娱乐的城镇级区域商业中心和休闲娱乐的城镇级区域商业中心凸显品质生活兼备精致商务功能乐享乐享EnjoyEnjoy体验体验FeelingFeeling生活生活LifeLife品质生活( 主）会会 谈谈精致商务（辅）休闲娱乐休闲娱乐宴宴 请请大而全规模大、品类全关键词1 1关键词2 2关键词3 3娱乐性具有较强的休闲娱乐性生活乐园改变园区内居民较单一的生活方式食食food &drinks购fashion&style美美

51、beauty&health乐乐fun fun&fun生 活Life品质品质生活生活满足生活便利生活所需时尚购物文化学习生活生活LifeLife体体 验验FeelingFeeling感受生活新体验特色美食放松娱乐分享幸福乐乐 活活EnjoyEnjoy共享生活趣味共享惬意共享成功喜悦尽享欢乐时光精致精致商务商务商务宴请沟通交流休闲娱乐精致商务集中商业氛围演绎商业内街氛围演绎 2.4 2.4 各各功能功能业态业态定位定位永安的零售百货大体量的纯百货业未形成完整市永安的零售百货大体量的纯百货业未形成完整市场，以国内三线品牌及个体店为主，居民对品牌场，以国内三线品牌及个体店为主，居民对品牌的认知有限，本

52、项目远离核心商业区，不宜发展的认知有限，本项目远离核心商业区，不宜发展大规模的百货业态。大规模的百货业态。购物功能定位购物功能定位百货主力店百货主力店大型超市市场空间巨大，除核心商圈外，本项目大型超市市场空间巨大，除核心商圈外，本项目周边无生活配套的购物点。且本项目周边的居住周边无生活配套的购物点。且本项目周边的居住人口及工厂企业增多，本项目适合引进大型超市。人口及工厂企业增多，本项目适合引进大型超市。以格力、海尔专卖街铺为主，集中式的电器卖场以格力、海尔专卖街铺为主，集中式的电器卖场为为“嘉诚电器数码城嘉诚电器数码城”家具专业店市场竞争还处于初级阶段，考虑到本家具专业店市场竞争还处于初级阶段

53、，考虑到本项目未来新房入住的大量家居需求，也可以考虑项目未来新房入住的大量家居需求，也可以考虑一定比例的家居单店，但不适合做规模较大的集一定比例的家居单店，但不适合做规模较大的集中专业店中专业店超市超市家电专业店家电专业店家具专业店家具专业店餐饮功能定位餐饮功能定位大众消费，符合大多数客群的饮食习惯与口味，大众消费，符合大多数客群的饮食习惯与口味，价格实惠，适合同事聚会，家庭外出聚餐，本项价格实惠，适合同事聚会，家庭外出聚餐，本项目的餐饮适合引进部分大众餐饮目的餐饮适合引进部分大众餐饮大众餐饮大众餐饮从主题、菜色及口味上注重自身特色，品类涵盖从主题、菜色及口味上注重自身特色，品类涵盖面广，价格

54、略高于大众型餐饮。以舒适的环境及面广，价格略高于大众型餐饮。以舒适的环境及独具特色的美食吸引相对年轻时尚的人群。独具特色的美食吸引相对年轻时尚的人群。整体冠以主题名，集合多个餐饮档口，多以特色整体冠以主题名，集合多个餐饮档口，多以特色小吃为主，品种多，选择面广，消费价格低，适小吃为主，品种多，选择面广，消费价格低，适合个人，多人消费。适合本项目所处位置及整体合个人，多人消费。适合本项目所处位置及整体定位。定位。特色餐饮特色餐饮美食广场美食广场中高档餐饮中高档餐饮永安核心商圈有极为少量的酒楼，项目周边均为永安核心商圈有极为少量的酒楼，项目周边均为工厂企业，有一定的商务人群，本项目可搭配少工厂企业

55、，有一定的商务人群，本项目可搭配少量适合商务宴请的中档餐饮点。量适合商务宴请的中档餐饮点。市场尚处于初级阶段，有很大的发展潜力很大，本项目可发展部分中档休闲娱乐，与项目的餐饮共享客流引进中小型音乐酒吧；引进大型的中档茶楼、咖啡吧，作为项目的主力商家电影院设备较先进的电玩城、主题网吧等休 闲娱 乐针对男性消费者，开设中高档足浴养生馆、洗浴中心 等针对女性消费者，开设 美容院，以及中小型美发美甲店考虑开设一至两家规模较大、设施较好的KTV 、夜总会休闲娱乐功能定位休闲娱乐功能定位适合消费者购物淘货的街区，以服装零售、时尚饰品、箱包等百货零售店。零 售小吃店、冷饮甜品等休闲配套快餐、便利店、花店等生

56、活便利配套商业街功能定位商业街功能定位第四部分第四部分 业态规划及动线业态规划及动线商业街一 层主要业态：商务男装休闲男装/鞋/包休闲服装、精品饰品商业街二 层主要业态：商务男装休闲女装、鞋包时尚潮流服饰运动休闲/户外服饰用品中西餐厅商业街三 层主要业态：保健休闲、茶室宾馆、旅馆集中商业一 层主要业态：外卖场女装鞋包化妆品珠宝饰品其他精品超 市银行酒店超市出口外卖场出入口外卖场出入口主入口集中商业二 层主要业态：超 市酒 店集中商业三 层主要业态：超 市酒 店集中商业四 层主要业态：影院特色餐饮/美食广场酒店影院上下出入口影院出入口第五部分第五部分 经济测算经济测算详细测算见附表THE END！赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送