勇往直前 - 北京办公楼市场行业分析报告-光明前景

《勇往直前 - 北京办公楼市场行业分析报告-光明前景》由会员分享，可在线阅读，更多相关《勇往直前 - 北京办公楼市场行业分析报告-光明前景（18页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、参 考 录 豆 前北京办公楼市 场的光明前景主随着发展趋于成熟 ，北京办公楼市场已到这转折点。 在.;11的新地标拔地而起、 重型| 北京天际轮廓线的同时，以国 内公司为主导的市场需 求将逐渐阪纳北京的下一个供应| 高峰。同时 ，市场细分也更具差异化，真正的非核1 区域办公市场将兴起 ，在形式和| 切能充面均与原青市场全然 不同 。政B良整座城市，金融业的兴盛、 11 公司的升级轨迹 |以及蓬勃发展的国 内踏国企业的国际化进程，共同讲述 11北京办公楼需求回来源与 |发展。近年来，办公楼顶 日质量取得了很大进步，但随着企业职善员工健康和提高工作效率 | 的要求更加迫切 ， 业 7言和祖户7吉

2、注定要不断提高标准 ，以进一步获取竞争优势 。| 我们分析丁 北京二百多栋办公楼 ? 识别出市场上巴出 现的质量飞跃 ， 并用图示详细 | 阐述仍需弥补的差距 。本文核/观点包括: 北京在地理值量成熟厦、租户组成以及顶自质量万面 E到这关键转折点。重新定义芸市场类别的时机 E到。这包括扩展顿。 区域范围，并定义个非核l区域市场的新类剔，该类 别以丽泽相通圳、|区域为主导，独立于原百分类体系。多元化需求将持续推司租赁市场，保证北京在特定闺房 地产发展周期仍能保持 55刀 。严业集群究员应势头更强，专注于特定行 n m的主要芸市场眼 力1J0大 。金融服务业新形式的发展和 IU业的兴盛 ，带来丁对

3、更高 .质量办公空阔的升级需求，并将成为未果需求的重要推 . 刀。E一带一路政策势必将促成 中国企业发展提速，推司l 北京下一驼供给高峰将释放曼拥制的需求。在过去丸年的办公供给下行周期中，这种受到抑制的市场需求不断 积 累 ， 以 新目汹面积去化之l快可见一斑。北京的总部遇需求。， 国内公司在北京租赁办公面积的比例迅速擅长 ，明显占 据市场主导地缸，尤以金融街区域最为显著。 E 新顶吕持续提高市场的基本标准、超越陈旧顶目。、1百mili荠研董蒜军丁谓顿需雾面前雾 7r J t |，- R1画 画 ，是 f录 l 北京办公楼市场的光明前 景 1 3第一部分:新布局北京的发展巴达关键转折点 。北京

4、即将见证真正的非核 l山 区办公楼市场的兴起，它与原南市场相比截然不同、 完全 独立。同时 ， 城市中l山区范围也会继续扩大，延伸至望京 和奥林匹克公园它们在功能l性、连通性和吸引力方面与北京确立已久的中 j 山区巴产生越来越多的重叠。 由 核J 山 区、核J 山扩展区和非核l山区组成的予市场正重新定义办公 楼市场的新布局(图 1) 。过去新增供给主要集中在 中J 山 区，而乡后将不断转向非核 I 区(图10 ，见下页)。国1. 北京办公楼市场申 I 区和非核I 区的新布局非核的区资料来源 伸 量联行北京研究部注释 核l山区是最成熟的区域，核。扩展区后处于迅速成熟阶段的办公楼区域。4 1 中

5、量联行国1 0 : 北京办公楼市场发展重 I正转向非核I 区域未来非核J 山区市场即将诞生。与上海不同 ， 北京办公楼市场并 非入人城市中。呈同 I 圆状向外辐射扩展。北京的核 l山区但 于城市中l山，非核l山区则分布在城市边缘 1 (图20和2b) 。现在过去- 申l山区 - 非核l山区资料来源 。 伸量联行北京研究部摇摆 半 扭扭 扭部飞、李 、，国2b: 北京商务区的扩张:2017年及未来五环路j/J哩申l山区非核I 区d EE程.国2a: 上海向城市外围的扩张:2009至今核I 申央商另区非申央商务区资料来源 申量联行北京研究部交贺信上海引进一批制造业、贸易9t物流血的低利润办公租 户

6、，但是北京另高推司市场以中 I 区转向到非核I 区的三 刑催化剂 ， 分别是:以亚洲市场标准而言极其高昂的租 金、大范围的城市扩张与轨道交通密度的增加，以及过去 几年在中l山区始终供不应求的市场形势。资料来源 申量联行上海研究部北京的多中J 山城市形态将会始终保障下去，自建筑群组成 的各个中l山之间连接松献是王要特点。整体市场通过全新 予市场的不断建立进行扩张，而非逐层铺开。北京周边地 区缺乏大规模低端服务业或制造业供应链，这导呈交过去市 场对非核l山区低成本启飞公空间的需求较小。虽然北京不会l 参考2009年10月上海非核心区审级办公楼市场的兴起利 2007年7月核l山区域的出现-重新定义上

7、海 C B O ，与本报告为罔 作者.是 f录 l 北京办公楼市场的光明前 景 1 5尤其在北京市禁止在城市中 J 山区域新建公建顶目囚禁令2很可能长期实施的情况下 。l 北京甲级办公楼平均市场租金接近吾涯中环 区域，跻身 亚洲|最高之列 ，促使青大面积需求的公司积极寻求人驻 更易负担的办公空间(图 3) 。国3: 搜照国际标准，北京甲级办公楼租金也十分盲目一一 一一一 纽约 351品资料来源 伸 量 联行北京研究部注释 : t旨CBD区域墓子建筑面积的净育烈租金。其申它款总存 量包言乙级办公楼 ，纽约总奇量为曼。 刮目甲级办公楼存量。国国同 倾绍罔芳2 过去十牢的城市交通基础设施建设促使北京

8、彤成了广阔的城市道路和轨道交通网络 ，使得更远距离的通 勤变得切实可行。而这张交通网络也在不断扩张 覆盖范围、I曾 1 JD 覆盖密度(图的 。甲级办公楼 总存量 (平万米)同且 好同版 时均租金3 北京甲级办公楼空置率多年保持低于 5 % 的7J平， 使得北京成为就全球而言最供不应求的办公楼市场之一 (图5) 。 这 科 现状表明市场需要更多办公空间供 应 ，-/.，a . _一- .-. .-.A.一. 一 J 1- ， ， . - - ，-、E. _ - ，iIIiiEEE E国4 城市轨道交通扩张令更快移动和更远通勤成为可能，-p、，fE、 -T-E-E、-， 六环路?，五环路.、，孙

9、.规划地铁线 (2020年)北京首都国际机局已开通地铁线( 2012军)已开通地铁线(迄今为止 )资料来源 北京地铁 注释 非等比例地图为易于展示及便于 加入未来地铁规划， J二图比例经过调整。2 自20 14年起，北京政策规定停止 批准五环内新建公建项目，少数特定区域除外.6 1 中 量联行国5. 北京甲级办公楼出租率 f直到全球最高行列总 串 级 存 量 办 公 楼 r = = l自 !当(平万米)北京上海吾港q3伦款纽约句 也1句0/出租率司:5/句 色 工资料来源伸量联行北京研究部注释 。 伦敦总存量包言乙级办公楼，纽约总干事量为 曼后顿甲级存量综合以上因素，北京发展非核 l山区的时机

10、已经成熟 。 而 旨 在剌激北京周边不发达地区 经济发展的区域一体化 政策 (即京津冀或环首都经济圈概念) ， 也将在此之上进 一步催化对非核l山区的需求。根据这顶规划 ， 中端市场租户青望在北京以外开展商业活司，而这也需要北京 与外国 区域网建更加快速的衔接 。望京和奥林匹克区域将扩大核 J e ， 区范围。 在成熟厦、价格和国边配套方面， E E京和奥林匹克区域正 与第三使馆 区等其他核l山区予市场不断接近 。租金的增长以及需求的逐渐成熟促使 京和第三使馆区 等区域的界限 变得模糊 ，这也印证着望京和奥林匹克区域现在成为 丁北 京核J 区办公楼予市场的新成员 。 (图50) 。国50 :成

11、熟度、便捷性、周边配章以及租金水平成熟度、便利性、配童设施完善程度和租金水平资料来源伸量联行北京研究部北京商务区布局故宫被认为是北京的中 l山，而北京的商务中的区 (CBO)缸子故宫以东三公里的三环路，这成为令房地产外 行人士感到迷惑的问题。为什么 CBO不在一环路上?此外，为什么三结之二的串级写字楼都缸于城 市中I 的东边?几个世纪以来，北京都拥南京担不同功能的目的区域或象限区域。就像西北部成为高等载育聚集区 一样，北京东部成为外国大使馆、各类产.lJL以及商业的聚集地。这成为北京办公楼市场的固有特点， 使得办公楼区域的划分不能仅仅根据其地理缸置与中的区的距离。与其他城市不罔，北京的中 I

12、区办公楼市场和非核 I 区办公楼市场的划分是根据商业概念而非地理区缸 而定的。仅根据地理区但并不能决定北京办公楼市场的类别。北京办公楼核的手市场表现出如下 重要的共性:1.拥青足以存续并保持竞争力的成熟度。2. 辛富的需求来源以及服 51特定行业聚集的能刀。丽泽就是一个很妇的例否，尽琶冥占据相对中山的缸置，但它并不属于核 l山市场:丽泽坐落于故宫西南 7公里处，缸子南三环与三环芝阁。相比缸子西北三环与四环之阁的成熟予市揭 中关村.丽泽更靠近城市中山。但是由于北京南域发展相对落后，丽?军需要重长的时阁才能赶上其他 办公楼3-市场。所以.丽泽当前属于非核 I 区市场而非中j山区市场。然而，这科划分

13、并非 一成不变。当丽j幸真正能与 金融画展开竞争之时，其融入申 l山区市场将会仅青一步之遥。如录直拖- 北京办公楼市场的光明前景 1 7望京和奥林匹克区域现已存在的商务氛围尽管较弱，但 青望发展扩大。 奥南区域将成为奥林匹克区域下 一阶段 串级办公楼开发的重点区域，并青望成为不断推动该区 域趋向成熟的重要回力 。阿里巴巴和其他几个大租户落 户在望京(表 5b) ，也将鼓励其他企业跟随其后。因5c: 望京和北京中的区租金的差距远小于上海非核 J 区与中J区的差距表5b : 望京和奥林匹克区域的王要租户爱立信IT志 主 持m一巳 ?IT迅这集团默沙东胃里巴巴制造业医药业优酷土豆ITIT IT 寸F

14、Lf七 能源资料来源伸量联行北京研究部350330310290270250230210190170150中J 区3Z1望京北京上海中J 区631非核J 区资料来源伸量联行北京研究部注释为丁便于比较， 此图申l山区租金未包括金融街及望京 同时，真正的新兴非核l山区则是通州、丽j圭和北京经济 技术开发区这些还没青显示 出相同成熟特质的区域 。人人 租户的角度来吾，这些 非核l山区市场还无法与核l山区市 场相提并论。正在兴起的通州和丽泽将推动非核 J 区的发展。至2021年，这两个区域将为非核 l山区新供应277万平万米的办公楼面积，超过同期核 l山区规划新增供应总量 (图 5d) 。这些新增供应将

15、使得整体市场更为多元，并使得非 核l山区办公楼市场在城市边缘兴起。望京军。奥林匹克区域都青较多高质 量的办公面积，使得 这两个区域能够满足对大面积连续空间的需求，而这类 需求在CBO租金融街这种面积紧凑的核 l山区域是无法得 以满足的。 核l山西圈只能提供像瑞士如酶似的小而 分额的面积空间，这导到不断扩张的租户不得不在新的 区域寻求更大的空间。同时，因为能够提供较为低廉的租金同时青较大面积的办公空间可供选择，望京成为受IT类创业公司欢迎而闻名的区域。而这将成为吸引部分在中关村寻求扩张但同时戚本顿感的企业需求的关键因政策支持以及政府规划将会推动这些区域的发展，但要彤 成规模可观的具备 甲级办公楼

16、白质的顶 目，并能够与核l山 区市场竞争，仍青待时 曰。 由 于北京市政府将会疏解大部分 市政功能至i MII ， 并 推 司该区域的办公楼市场发展， 通 II将会 I领非核J 区办公楼市场的发展。:m 11 1 目前规划的十二个顶 目，总建筑 面积约 177万平方米，约占非核l山区新增办公楼总供应 量的三分之二。 截 至 目前为丘，通外|甲级办公楼未来供 应仍较少。素。望京区域紧邻北京首都国际机场高速路 3奥林匹 克区域距离高速路也不远，优越的地理缸量为许多公司 在此确立办公地点提供丁便利条件 。租金和成熟的核l山区予市场相比，并没青巨大差别。 尽管望京的租金相对较低，但仅 tt其他核l山办

17、公区的平 均租金低约 24% (不菩虑金融茧的1 1霄泪下)(图5c) 。而上海中央商务区4和非中央商务区租金差额高达 60% 。这也说明，望京地区与核 l山区的租金差额并不足以使其 成为非核l山区予市场 。丽泽 将青近 100万平万米的未来供应，其 中大部分部规 划为 串级办公楼， 并规划成为新的金融产业聚集地， 主要吸引新兴、 非传统金融行业的租户。尽管丽泽相较3 与值于北京南部，距离市申山 50多公里处的大兴新机场相比，首都国际机场仍是距离北京所育办公楼商圈的最近选择-4 上海中央商务区指的是内环路内部、苏州河以南、浦东 但纪公园以西的所奇区域.8 1 伸量联行于Jj小1 1 拥青更快的

18、开发进度以及楼宇面质，但真办公楼市场被墓础设施环节的薄弱以及城市发展度的滞后所拖 累。尽琶制定丁宏伟发展的计划，可地铁线仍要等到 2019 年才能运行。但是总的来说，丽淫的发展将不可避 免地推司北京南娥的发展。国5d : 新兴区域推动非核 I 市场的发展建筑面积 (000， 平万米)2，0001，8001，6001，4001，2001，0008006004002000北京经济技术开发区(亦庄) 成为非核 区市场的时闰 节点预计将更为遥远，尽管该区域是脏一在 20 1 4年就拥 青若干大型办公楼顶目的新 兴市场。由于距离市区较远 且与市区的连Jj/l哇晦差，这个区域的顶目出租率上涨缓 慢。而在未

19、果段时间内，这个区域也没 青规划新建顶 曰。但这也带来一线希望，因为这意昧着新兴区域不会 同回形成并使得市场迅速饱和。通州丽泽现有 (2016年底)亦庄未来 (2017- 2021)资料来源 - 伸量联行北京研究部 注译 :未来供给包言备等级办公楼第二部分:需求表现是 f录 l 北京办公楼市场的光明前 景 1 9北京中l山区域的下一波新供应量将怡台时直地释放被压制 的需求。供给童在过去数年经历丁缓慢擅长的阶段，随着 新顶目逐渐完 工 ， 北 京 中J 山城区的新供应量将会大 量出上升，以下理由使我们相信市场能较为迅速地吸纳这些新 供应的办公楼空间:现，并在未来几年内对市场产生较大影响(图的。国

20、6: 北京中J 城区的多数供应集中在 CBO区域20172018201920202021丽泽奥林匹克公园望京金融m_ CBO资料来源 (申量 联行北京研究部l 虽然经济增长的速度高所缓慢，但 2016年新完工的高质 量办公楼顶目都较 l快达到满租。这表明 ， 市场上对高质 量建筑的被压制的需求仍然存在。2 业玉对市场判读更为准确，在需求疲织、供应增加的情况下，通过调整租赁策略、啻 1里增长目标等 手段来应对 变化的市场。在这方面积累的经验能 w让他们处理问题时更加灵活，更具前瞻性地应对未来 。3 新增供给将不会集中在某年进入市场。实际上在规划 顶目最多的 CBO ，新顶目的完 工日期可能会由于

21、顶 目间 连廊修建的复杂1 1哇以及其他各种原因而推迟。因此，每年能w进入市场的顶目数 量将较为 百限， 入人而使得供给童保持在可控范围内。那么，市场是否育能力吸纳掉这些新供 应的办公楼面积将 成为个问题。另外，在未来五到七年间， 230万平万米 的新增甲级办公楼面积中近三分之二集中在一个单一的 超大街区内，彤成 CBOI见南区域在三环路东侧的拓展区，这也会引起人们的关注 。尽啻空置率会不可避免地南 F斤4 租金即将开始下降，使得这些新的顶目-包括地标性顶目 以及高质 量顶目对于租户来说更加可以京受(图 7) 。 净吸纳量将会受到升级需求的情词 ， 直接与客户打交道 的租户群体将拥佳机遇，抢占

22、入人业王市场转向租户市场 的先机。-E-h唱、-国7. 北京租金将开始趋于正常化，并将使办公楼租金变得更加可承受新增供结开始增加CBO 租金(预J则期内CBD租金)-.-EE- HE. .- - F- - -被压抑的需求 改善型需求 业主期望1军2-3 年- 一 全市租金预测- - - CBO 租盒预测资料来源 (申量联行北京研究部(51国外叶O/.国9- 国内租户开始主导市场香港、 澳门 和ACJ 弯俨弓I/.中国大陆5句1个 习 52点55)10 1 仲量联行5 巴在北京经济中占主导地恒的第三产业也将会继续 l快速 增长，并将带来更多的办公楼需求。例如直接面对客 户的专业服务业当前占据 C

23、BO 区域五分之一的办公楼面 积，该行业将继续在核 l山区域寻求高质量的办公空间来 接近客户。由于北京城市交通拥培情况很难得以缓解， 这类租户也更加希望缩短与其他办公楼聚集区的通勤距 离。因此 ， 对于这类租户群体，以及 那些希望与附近的 客户建立并维系关系的其他行业来说， CBO核l山区5的新 建办公楼顶目对他们颇南吸引力。7百分点同比(2015 - 2016)资料来源 伸量联行北京研究部 ， 基 于 我 们对70栋办公楼的年度调查 注译 : 后可租赁面积国10: 北京甲级办公市场租户搜总部国籍付类的情况可租赁面积自用面积6 人均办公面积全球对比情况(图的显示，与全球领先 的城市相比，北京在

24、办公面积需求万面依旧拥青较大的 增长空间。就算把未来的供应 量包言在内，北京工作 年龄人口的人均办公面积仅为 0 .6平万米，远低于香港(人均2.3平万米)和纽约(人均 2.9 平15米)等主要办 公市场的人均办公面积，长期来吾显示出较低的过 量供 给风险。国8- 全球工作年龄人口人均田级办公楼面积对比 北京上海香港纽约资料来源当地统计局，伸量联行北京研究部注释 。 仓载 ， 、干事量包言 乙级办公楼，主丑妇总存量为 曼后顿甲级办公楼存量f它 主E德国 日本其他英国 吾湛韩国 瑞 士 美国外企租赁面积降幅最大的莫过于金融f写 了 。 凭借绝佳的 地理1 1 1量以及邻近监琶机构的优势，金融街办

25、公楼租金 居北京办公楼市场之首 ，也是中国内地办公楼的最高租金;但对于国外公司而言，随着经济增长速度减缓，其5 这里的CBO核的区是指缸子建国路和东三环路交叉口东北侧在建的越大商务区，是政府对该区域的官污 13称，请不要与本报告前后又所定义的核 11 ，1 区和核仙拓展区相混淆。资料来源伸量联行北京研究部中国大陆法国 外资企业缩减面积和/或重新选址以压缩成本，而内资企 业不断拓展市场规模。与2015年相比，甲级办公楼市场的租户比 例显示出2016年 市场中内资企业的比例显菩提高。伸 量联行对 70栋甲级办 公楼进行年度调查显示:内资公司明显王导市场，占租用 面积的 59% (图明日10) ，

26、而 20 15年该比例仅为 52% 。 尽 啻睦国公司对中国的投资情况随着全球 l情况起伏变化，但是内资公司是中国未来经济增长的支柱， f佳司经济持续向 前发展。是 仿 直 北京办公楼市场的 光明前景 1 11对戚本颐感性的增加，该区域租金已经达到他们可以理 受的临界点。随着部分该类型公司缩减面积或者搬迁 到C O望京区域来降低成本，金融茧的外企所占办公 面积在过去年缩减丁 25% 。相反，内资公司热切进 驻金融茧，入人而进一步确立其在该区域统治性的 87%的 占比。国11: 北京甲级办公楼租赁市场的行业细分:租赁和自用可租赁面积自用面积北京全市也出现相同的趋势。 内资公司在CO 区域所占 比

27、例增长丁8.9个百分点 ， 而在望京区域则增长了 18.8个 百分点。内资公司将会继续兴起，并将被视为市场成熟的自然 过程。 未来，国内公司将王导北京办公楼市场，与美国 公司主导纽约办公楼市场相类似 。多样化的需求会持续支撑租赁市场。对许多人来说北京仍是个令人惊奇的市场:多数人会认为北京的办公楼市场需求被国南企业所掌控 。虽然对于山 王自用型顶目来说可能确实 如此，但现实却是甲级办公楼 租赁市场是高度多元化的(图 1 1 ， 图 12) 。虽然金融业是 最大的租赁群体，占南 三分之以上的市场份额，但四个 主要支撑产业:金融业、专业服务业、信息技术业和制造 型企业集团共占据丁 70% 的租赁份额

28、。市场需求的高度 多元化使得北京办公楼市场免受特定行业需求波司的影 响 。 2016 年初 P2P借贷行业的倒闭风潮对整个租赁市场瓶 子其做的冲击证明丁该观点的正确性 。金融业 制造业 专业服务业其他IT及高科技 资料来源伸量联 行北 京 研究部国12: 北京甲级写字楼租赁租户变化盒融业专业服务业IT及高科技制造业真他 任 毛 日 毯 151.个5自 在 点 予 吁1.161.+3自 在 点/EE点f t飞飞JgZ71./自俨 + Z i点资料 来 源 伸 量联行北 京研究部 ， 墨子 我们 对70栋办公楼的年度调查注i军 : 指 可租赁面积申国跨国企业的兴起越来越多的中国企业巴经成长为具南国

29、际竞争刀的巨头，据报道财富 500强中国企业的数量巴队 2005年 四18家增加到丁 2016年的 110家，增长丁足青 5倍之多。随着大量这样的企业不断扩张他们设立于北京的 国际运营总部，来精! 策划他们的国际拓震步伐，这种增长也就扩大丁对北京办公楼的需求。根据我们的市场调查， 2016年甲级办公楼租赁市场的租 P结何申，财富500强中国企业所占面积达到相当大的比例，约为22% 。我们进一步期待私营企业能略兴起，在市场需求申占重大比例。此外，申国企业持续国际化，意昧着更多 回国内企业将愈发向国际企业看齐，来遵循他们在企业房地产万面的最佳实践，促使他们去采取更高的 要求，并占据租赁市场上更多的

30、审级办公空间。121仲量联行核I子市场聚焦特定行业。 虽然北京办公楼市场租户构成多元化，各予市场仍能很妇 地满足特定行业的需求。抛开在每个手市场都占据 一定比 例的金融类 企业，北京需求的多样性导到丁不同行业在特 定区域内形成丁不同的集嚣。(参见图 13) 中关村占比最大的租户行业是 IT血。不过，此区域 甲级 办公楼较高的租金以及其北部缸 子上地的众多产业园区 具青苔代性 ， 抑制丁 IT企业在该予市场的租赁占比。 专业服务机构在 CD、东长安街和东二环路 予市场表现 强劲，但在北京的其他区域占比青限。望京予市场 则以 生产制造企业和IT企业为主。 金融公司以绝对优势主导丁金融街 予市场，把

31、其他行业 的公司几于完全排除在外。这王要是因为金融街予市场 毗邻监管机构以及此区域高昂的租金7J平 。国13: 北京审级办公楼市场行业热力图盒融业制造业资料来源伸量联行北京研究部IT及高科技专业服务业是 仿 直 北京办公楼市场的 光明前景 1 13随蔷新金融业的持续兴起 ，金融业将成为未来需求的主要 驱动力。除二7传统金融业和银行业，金融科技、互联网金融服务和 财富琶理产业青望成为办公楼需求的增长来源。新的金融市场与金融产自伴随着逐渐开放的资本账户带来的潜能，将使得金融业在北京办公楼需求市场中尤为重要。金融 类企业租户所占租赁面积的总量巴经达到 37% ， 这 一数字将伴随私人金融服务行业的增

32、长而不断提高，将导呈交银行业、私人资本、证券经纪、投资管理、保险和相关服 务行业产生重大的办公空间需求，尤其是私雾和保险行业 公司:3 . 新金融服务将变成办公楼主流租户: 迫去监啻薄弱 的互联网金融平台和 P2P借贷等相关行业 ， 面1 1面大批已 具规模公司倒闭的境况。虽然北京涉及该行业相对较 少 ， 但 随着监雷的加强 ， 会使得新金融服务领域更加稳 定。随着监啻的到缸，该行业将稳步向前发展，这些之 前被边缘化的租户群体将逐渐发展为值得信赖的稳定相户，成为租赁的中流 柱 。4 人民币的全球化: 目前世界各地成立丁十五座人民币离 岸清算中J 山，中国的人民币已成为全球第五大支付货 币。中国

33、银行业 的规模随着人民币使用范围的扩大也相应增长。而为 3推切可控、渐进的资 本账户开放 ， 政 府推出系列万案，包括自由贸易区、沪港逼和中港基金互认等。l 客户不断寻求资本口报和风险管撞，增加了对于更加复 杂工具的需求，从而推动产生更多金融产品和服务。例 如，保险巨头正快速地自传统保险产面向投资和财富管 理机问演变，不远的未来，我们将吾到它们活跃于多 样 的金融服务市场中。这些公司同样也会在包括基础设施 租房地产之内的更多 经济领域投进行资， 因此南潜力发 展为庞大的办公楼租赁万。随蔷投资者热情的继续高涨 ， IT行业对办公楼租赁市场的 需求依然将保持强劲。以2015 到 2016 年的调查

34、中发现 ， IT行业是租赁需求增长最快的行业 ，租赁市场需求份额增长丁 5个百分点，已达 15%。基于以下三点，可以预见IT行业对北京办公楼的需 求将持续保持强到:2 私人资本和公私合作模武 (PPP模武)的崛起: 由于中 国试图降低金融业增长对于国青银行体系的依赖性，将 会对私人资本开放包括石油和天然气开采在内的新的领 域。例如，最近的相关公告表明支持民营企业参与十 三五规划中所描述的 165个顶目中。这些顶目覆盖丁能 源、交通、7J资源保护以及农业和林业等一系列行业， 将为这些行业当中的企业带来新的增长。1. IT行业在北京作为备受关注的重要行业领域，得到了政 同政策扶持，政府发布的城市发

35、展规划蓝图表明 ，北京 市将会发展成为服务全国的创新申 J 、高科技生产墓地 和全国云计算及大数据服务中 J 。在设定IT行业硅J 山勃勃的目标擅长率同时， IT行IjJ!p斤获得的关注将很可能转 化成对办公空间的重大 需求。14 1 仲量联行2 基于中国对科技潮流发展的持续渴望， T MT (科技、媒 体和通信)行业还在持 续升温。 无论是电予商务平台、 共享经济应用织件、移司支付应用的使用上，还是车辆 共乘应用的使用上，中国在这些新型科技利用率方面已 经超越丁西方国家。中国或许并非是新型科技的最旱利 用苔，但是旦这些科技产日受到市场肯定，其利用率 会直线攀升。国14: 一甫一路:充满扩张机

36、会的世界版图3 在中国，科技 创新不仅仅集中在硬件和软件方面 ， 同 样 发生在加工处理、包装、供应链以及整合其他平台方 面。很多创新活却都源自于在共享办公空间、 孵化 器 ， 甚至公寓内开始运营的 IT创业型公司 。当这些公司发展 规模扩大，并戚朋获得新一驼的融资资金时，他们将在办公楼市场上变得活跃，以寻求更大的办公空间 。未来几茸，北京市场将主要聚焦在中等规模公司的崛起上， 而不是阿里巴巴、腾讯和 B度这些蛊踞于行业顶端的典 型意义上的产业园区使用者上 。因为中等规模公司的需 要在演变，我们期待看到更多这样的公司出现于标准的 甲级高层办公楼市场当中。一旦这些公司达到某种成 熟度，他们会寻找

37、更好的、南归属感的空间，为他们的员 工提供舒适、高质量的工作环境，以此吸引井留佳人 才 ， 上公司业务走上新台阶 。资料来源伸量联行北京研究部 北京是监啻海外港口、铁路、工业园区开发顶目的高级 琶1里决策中l山。这与外资企业通常在 本国的主要城市设 立总部相类似。中国全球总部的发展将进入超车道，而北京正处于该临界点上。睛一蹈旨在 1号中国大城 市作为全球神经中枢的角色与新的中国医国公司的扩张结合起来。d相对于美国的 25% 份额，中国海外直接投资份额只南8% 到10% ，暗示着中国还 青巨大的增长空间 。2015年 中国公司晤越不同领域的海外投资总额首次超过 7外国 公司在中国投资的总额。现实

38、 l情况是中国公司对于国际 扩张已足够成熟 ，就如同日本公司在 19704代所做的那 样。这并非是资本外流，而是中国经济的崛起所贺。一带一路 旨在让国内企业开足马力 。 中 国 带 路 策 略 的 潜 在 需 求 很 高 ( 图 1 4) 。国内 行业巨头向海外扩张时都需要在可信赖的国内拥南更多 的办公空间去监啻其海外事务，北京巴集中丁大 量的总部型企业，不管是国青企业还是民营企业，未来将会以 中收益颇多。中国一带一路政策简短说明通过重新沿用历史上的陆路贸易路线击丝绸之路以及横瞎印度芹的遇上贸易路线， 一带一路并非提议创造一 条实际上的道路或成为横穿亚洲大陆的美国 66号公路，其重的也不是开发

39、兴建绵延不绝的通道，逼迫轶距 1号商局远 在欧洲。相皮， 一带一路政策更注重短遥连遇，比如以后萨克斯坦到中国，以及以伊朗到印度等。在迅速l盹起的过程中，申国积累丁辛富多样的公路、高棋和城市轨道交通网络的建设经验。中国的设计、工程和建筑 公司遥远赢得海外工程台同，将这些工程建设的经验技术出口到世界其他地区。申国的龙头开发企业善于调动资涯， 复制他们在国内的经验，快速高娘地兴建顶目。他们深知，进军更具成长性的市场将大青可为。对中国大型国青企illL 来讲，海外业务是通向未来盈利之路。是 仿 直 北京办公楼市场的 光明前景 1 15第三部分:楼宇标准的提高市场上的新办公楼不断推动项曰基准线的提卉。

40、随着商业市场持续发展，租户需要建筑物具备回写的硬件设 施，以便在布局和功能上获得更妇的灵活性。若虑到用户需 求7J平的提升，自上世纪90年代初甲级办公楼市场彤成至 舍，北京的面用标准巴取得巨大的提升(见国 15) 。新建筑 物按照更高的建筑标庙茸行串置，青由 于提升市场的整本复 杂程度。反过来，建筑标准提升的速度使得低等级商用变得 更不入流，在某些情况下，昌经被认为是最妇的建筑已然处 于中等标准7J平，甚至是低于标准7J 令， ， ( 0今， ， 气叫，飞守( 0守 气公vv巳巳v)，)，)， v )， ) ，v )净高 一 单层每平万米马桶数量 一 每平万米电梯数量资料来源伸量联行北京研究部

41、注释 :上图体现经过5年移胡平均指数化的数值变化趋 势。 其 申0= 1 999年援工的楼宇均筐， 1 = C8D区域顶目均值。16 1 伸量联行越具体的标准发展变化越快。类似于室内净高这一类男子观察到的建筑标准提 升最快。 AA2004 年到2014年这十年阁 ，较高的净高成为市场的常 规标准， 2014 年市场上70% 的办公楼净高不低于2 .7米 (国16 ) 。尽琶相关地方法规规定净高不低于2.4米的政策巴执行多年， 但串级办公楼净高需达到2 .7米及以上E经成为全球公认的标准 。 同样地，网络地 板也呈现高标准趋势(国17) ， 为 办 公 室内部配置提供丁灵活性。2006年之前 ，

42、 很 少 奇办公楼 采用网络地板， 但是近些年来， 南南网络地板的建筑E经在市场中形成多数 。同样地，过去十年里 ，门禁卡的 使用也发生丁很大的变化， 现在使用门禁系统E成为市 场上的大部分顶目的标准自己 置 (图18) 。国16: 北京甲级办公楼市场的净高n U E Jn U E Jn U E Jn U E Jn U E Jn U E Jn U E Jn U E Jn U E Jn U E Jn un y n 3 00 00 7 t ? tr o r O E J E J A TA斗 句3 句3 Lq 4 4 4 4刷刷剖制制641 5 5由申确立A 4节J ，萨牛hto/.0.0.0)， ，

43、 y ， ， : 1， ， ， ， ， 0 ) 、，:1，伊铲俨俨俨俨俨俨俨俨拨工年份. 2.7+(米)2 .4- 2.7 (米)资料来源伸量联行北京研究部国17: 北京甲级办公楼网络地板95908580757065m 酬 60革 叫.t6/.50刽 45忌 403530252015105/飞吟、c?勾气C习、:1句、Pl 、 0巳巳 飞飞、拨工年份无网络地板有网络地板资料来源伸量联行北京研究部国18: 北京甲级办公楼市场门禁卡的使用100959085807570E刷 65额 60甜 55 I 50立 45 4035302520151056 6 / .今$)0)守， ) : 1 哥?今;:，0

44、)勺守勺、飞 毛、.0) . 1 ， ， : ) V I)V I : ) V I : ) V t ; ; : : ) V )Y )Y c : : : : ，vvvvvvvv竣工年份有门禁卡无门禁卡资料来源伸量联行北京研究部如录直袍- 北京办公楼市场的光明前景 1 17虽拥育良好的硬件和结构，但依然需要优化建筑功能。 我们也注意到，在难于观察的标准方面不同顶目仍存在巨 大的差异，我们需要透过表象去观察实质 。比如，我们在 调查室内空气质量时， 发现大部分建筑并没青配备怡当的 装量来育放监测室内空气污染7J平(图 19) 。在空气污染 的情泪下，中央过滤设备 & ! ， 页能鹏将PM2.5 (对健

45、康青富的 微小污染物)降低 75% ，才能保证良好的室内空气质量。 然而，伸量联行测量的数据(在 2015年以北京 160栋办公楼 调查职样， 2016年又对新竣土顶目进行丁更新)表明，高 达73% 的建筑并没青此类级别的空气过 滤设备。后佛的一顶研究表明，与污染的空气相比，良好的空气能让员土的 土作究员率提升两到三倍，污染的空气会使得员 土的健康和 安全以及土作放率都低于其应发挥的潜能 。2016年度经济 学人调查表明，在亚 洲顶级企业所关注的话题当中，北京 的空气污染问题排名第一 。办公楼ill主L 需要采职更积极的 万法来解决吾不见的问题 。虽然以2011年起部分顶 目就 开始提升室内空

46、气质量标准，但依然只代表丁少数群体 。完善的吻业管理在愈发复杂的市场竞争中至关重要。 在北京办公楼市场发展的初期，办公楼白质的优劣常常一 目丁然。而如舍， 一座办公楼即使外观漂亮，也很可能缺 乏必要的内部运营琶理 。育放的物业管理对于长期维系办 公楼的价值至关重要，并能使其跟上市场预期。例如， 巴建成近30年的国贸大厦l期 ， 由于完善的维修以及不断的资金投入，在租金万面依然继续傲视 cso的众多其他 顶目。微小的改变虽然难以从外部进行观察，但是会对办公楼的 运营产生至关重要的影响。虽然缺乏经验的企业租户可能难以区别办公楼顶目的好 坏，但是随着时间的积累，公司将会逐渐对什么是良好的 办公空间产

47、生深刻的认识。以前， 由于市场大量出现首次 进入甲级办公楼的职善需求， 1 J0之租户对于办公楼功能性的期望较低，琶1里不善的办公楼也能实现令人满意的业绩 表现 。但如乡的经济环境，租户不再满足于高租金 1 质 的办公楼顶目。经验丰富的租户现在都意识到，他们能人人盲目质办公楼中获得益处，入人而1J O m x才更高标准的追求 。对于业主果说，与建材和建造相关的戚本上涨和土地价格的翻升使得建造白白质的办公楼顶目并不明白 。这会引导Z7/.北京新建办公楼顶目的发展万向，但是市场预计要花费一些时间菜做出反应 ，因为这些职变需要对硬件设施等进行根本性的职变，才能对市场以及未来产生持久的影 响。这意昧着

48、硬件设施不足的旧办公楼顶目面 1 1面最终将被新顶目超越的风险，除非它们能够升级以适应时代的变迁。国19: 北京甲级办公楼工作区域 PM2.5减少情况E J n U E J n U E J n U E J n U E J n U E Jn U E J n U E J n U E J n U E Jn u n 3 0 0 0 0 7 t ? t r o r O E J E J A斗 A斗 句3 句3 气，& 气，& 唱4 4酬摇剧坦白，R、: 合 点 忘 忌 点 七 合 点 点 忌 忠V节节节节节节节节拨工年份. 75%+ (与室外比较减少的比例)75% (与室外比较减少的比例)资料来源伸量联行

49、北京研究部18 1 仲量联行通过从国际标准汲取灵感，北京办公楼能够达到更高 水 平 。由于北京要参与全球竞争，办公楼市场必须具青足晤的 吸引力，才能吸引企业在这座城市开设并/或扩展业务。将北京办公楼市场的基准标准与全球顶级刃 1公楼之它载的碎片大厦相比(图20) 就不难发现北京与世界顶尖 办公楼顶目的差距。 在一些最男子观察到的办公楼建筑特征方面，北京办公 楼的平均净高处于优势 ，甚至稍微超过碎片大 厦。 预 计未来，北京在这一方面依然领先，因为 cso核l山区域规 划的办公楼建筑净高依然继续攀升。相比于碎片大厦 ，马桶和电楠数 量上的差距使北京的办 公楼略显不足。然而在不远的将来，在 cso

50、核J 山区域的 发展中，这些不足与建筑安全部将进一步改善，赶上碎片大厦的标准。I应东采 |国20: 与碎片大厦的基准线相比较lh一北京甲级t f直CBO 核l山区均值英国碎片大厦资料来源伸量联行北京研究部注释 : p斤育的数值与每组数据中的最 大数值关联 。 电 梯 娼的是每平 方米建筑面积对应的电梯数量马桶 t旨单层每平万米对应的马桶数量。图表依据伸量耳其行研究部对子 120多座办公楼的苦察和测量所绘。随着大量办公楼新增供 给持续进入市场，北京的办公楼市场不断发展成熟，由于对人 才的竞争日益激烈，国内企 业的期待僵不断增加。办公楼的质量以及办公楼如何能为 企业服引并留佳人才、提升交 交率等相

51、关问题将变得更加重要。随着地价的攀升，建设 顶尖办公楼和低标准办公楼 所需的资金量的差额在逐渐缩小。这将激励开发商提升 建筑质量.曾刀。其长期投资 口报率。对于整个市场来说，这科趋势具青很大的发展 潜力。能提供最妇工作环境的 办公楼将能获得更娼的租金溢价，南来更娼的收益。拥育优质的办公楼器和充足的 可用空间，望京和奥林匹克区域将被完全整合北京进入代办公楼的入市，传统 _ 1地区将继续对面向客户的租户严圭吸引 刀，使这些租户在此区域大震拳脚。(立于城市周. 地带新兴的 jE小1 I和丽淫区域将开启非核l区市场的新时代 。随着整个市场的扩张和建3筑质量的提升，北京的办公楼市场在走向 成熟中迈出巨大的步，并将在哇界主顶- 级办公楼市场中取得席之地。 ;争高马桶电梯门禁卡网恪地板核J 山市场，为大型租户提供充足空闯。随着大量新