像造汽车一样建房 万科建房工厂化流程化之路 图

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1、像造汽车一样建房 万科建房工厂化流程化之路 图万科对工厂化住宅和工厂化建房的诠释今天这个题目是节能省地科学发展，提到了发展节能省地住宅很重要的一个途径就是工厂化。在这里将万科工厂化的认识和理解，跟大家交流一下。工厂化实际上是一种生产方式的变革，对于地产企业来说，实际上是一种存在方式的变革。工厂化发展是一种必然的趋势，在研究了日本、美国和北欧，主要是针对瑞典工厂化，或者说产业化发展的历程，可以看到这些国家、地区，差不多从五十年代开始，美国是二战之后有了一美元住宅，而日本大战之后经过了产业发展阶段，发展自己的工厂化住宅，主要是政府通过税收政策和一些行业的标准，来鼓励企业在这种政策之下发展自己的产品

2、或者说从事自己的研究工作。发展到目前，实际上这些国家工厂化程度和范围都比较成熟了，在日本工厂化住宅目前的比例占到了20%-25%，日本的工厂化住宅定义是工厂化出产的材料和部件占整个房屋总造价，包括人工、材料的66.7%以上才算是工厂化住宅，如果达不到标准，是进不到这个数据内的。日本目前工厂化住宅占全部住宅的比例是20-25%，有一部分是独户住宅，有一部分是集合住宅，是按照套数来计算的。美国没有严格的定义来说什么是工厂化住宅，我们参照日本的情况做了统计，瑞典也是类似，这些国家目前工厂化住宅发展都比较成熟，而且在2000年之后工厂化住宅实际上是略有降低，主要是市场的情况，工厂化越高，集成度越高，市

3、场相对比较困难一些。在这个过程中我们看看各个企业。日本排名前三家的住宅供应商，也就是说生产住宅的企业，占到整个工厂化住宅的差不多一半。美国这两年住宅的供应也有逐渐向集中化的趋势。中国的现状，大家实际上都是比较清楚的。回过头来看大的经济环境的背景，中国目前的经济增长率，年建设量基本上都处于相对比较高的速度，或者说量级上。日本、美国、瑞典等国家，他们同样发展背景，基本上是在五十年代就开始了。这就前面说的情况一样，在一个高速发展的时期，需要开始提供发展自己工厂化的住宅，中国也处于这样的历史环境之中。我们与发达国家，当年有类似的背景环境，所以我们要发展工厂化住宅，这也是发达国家道路证明的一条必然趋势。

4、日本工厂化住宅我们刚才说了差不多20%-25%的住宅份额，有轻钢、混凝土结构等等，前三家房地产公司占到差不多一半左右，这是02年的数据。我们举日本三种类型的企业为例，住宅制造商、不动产商、住宅开发商，在建造期和施工期来比较。极水是日本最大的房地产供应商，也就是生产房地产的企业，同时也开发、出租、销售房地产业务。大成也有一部分是住宅制造。PF共法住宅按照日本的说法，实际上是一种生产方式。还有不动产，是三井不动产，实际上在建造、出租、销售过程中，都是跟工厂化住宅相关的业务。也就是说日本主流的住宅供应商、开发商、建造商，也就是说产业链上的各个企业都涉及到工厂化的业务，各自占的比例是不同的，积水主要的

5、营业额、利润，80%以上的利润都来源于房屋定制。日本的方式跟中国不同，在于中国房产开发的方式是房地合一，所谓房地合一，也就是说作为一个消费者，可以选择你的房子买在那里，或者买不买，但是在日本、美国这样土地私有化的国家里，首先是自己买地，然后决定自己的房子可以建成什么样，比如说在美国去超市，看到大量的户型平面，找一家代理公司，告诉他我要建什么样的房子，几层几个车库，花园多大，只要符合政府对房屋规划的控制、管理规定就可以做了，日本也是这样的情况，买了地再去找住宅的供应商，或者类似的代理商来建自己的房屋，所以他们有一个业务是房屋定制。大成的业务和三井不动产的业务，都涉及到动产化住宅，各自占的比例不同

6、。大家可以看一下这个数据(图)。大家现在看到的这个统计数据，是万科从02年到04年，我们集团18个分公司所有城市总计的月均月度工程户均保修量的情况，从整个确实来看是收敛的，是逐渐在减少的，但是我们经过一段时间的努力发现如果我们希望这个户型保修量降低到一个更低的水准，比如说每百户每月一条，按照目前我们现有的方式基本上不可能，也就是说在这样的情况下，要想改变这样一个结果，要提升我们的质量，降低我们的成本，只有改变方式。按照刚才户均的保修量，大致推算了一下我们十年之后的成本，当前的成本，按照维修人员的管理费用、维修费用等等来统计每年的维修费用在三千二百万左右，按照我们的计划，十年之后到一千亿，总的费

7、用差不多是要3.5亿左右，也就是说是万科去年利润的一半全部用来维修了。三泽千代是三泽的创始人和董事长，他出版了一本书，主要说到三泽的工厂化发展之路，他说那些问题是老三泽存在的，今天老三泽已经死了，我们开发的是新三泽的产品。也就是说我们当前遇到的问题，日本企业也曾经遇到过。我们再来看一组数据，从03年开始到04年底，浙江、广东、北京企业最低工资标准变化的数据，这个数据我们可以看到累计涨幅04比03年浙江超过30%，广东超过20%，北京也接近20%。我记得04年农民收入涨幅可以说是近十几年间唯一一次高过城镇居民的一年。实际上我们的劳动力，主要是建筑行业，或者说房地产开发，使用了大量农村人口，这些人

8、的收入增长实际上对于行业来说，是劳动力成本的上升，同时也出现了一些劳动力短缺的情况，在04年深圳、广州、中山、东莞不同程度的劳动力短缺造成了成本的上升。未来的发展，我们判断这个确实会加速上升。在美国排名前四五名的一家房地产公司，在华盛顿建了自己工厂化的厂房，年产180万套住宅，当记者问他们建这样的工厂化生产住宅厂房是为什么，他们回答说其中一条是没有办法得到大量满足我们技术要求的工人。再看看我们的管理效率。记得有一项国家的统计数据，说中国的人均竣工面积是日本的1/6，是美国的1/5，万科目前的情况，03年1.046，04年1.09，如果维持这样的效率，到2004年我们再建面积四千万，差不多我们是

9、三千七百万个工程系统人员，这三千多工程人员假设说的前提，是达到万科目前对工程人员能力、经验布置的要求。如果说我们提高的效率，日本九十年代建筑市场平均要求是每人四万平方，实际上这是相当多优秀企业的效率是高于这个数字，在建面积为什么是二千万平方，不是四千万平方，因为工厂化方式之下，建设周期缩短了，也就是说每年我不需要同时有四千万的在建面积建造了，这也可以缩小我们总的建造基数，同时效率的提升，我们总的人数控制住了，这是站在企业的角度来看解决了管理效率的问题。工厂化是对社会和行业都有一些影响的，前面各位专家已经介绍过了，我简单介绍一下，符合四节精神。目前工厂化住宅建造成本一定是比传统方式生产出来的房子

10、要贵，为什么能够降低房子的最终建造成本，降低成本对全社会有几种方式，第一种方式是技术进步，第二种是规模效应，也就是说产业政策鼓励和引导之下形成的规模效应，现在我们工厂化提供的部件国产化还比较少，所以成本比较高。第三是产业链深的各个环节速度提高，就可以降低单次运转，也就是说资本单次运转所得到的利润，降低利润之后，实际上对于下游环节的成本就降低了，因为产业链上总是上游卖给下游，工厂化住宅的方式，可能更多的是依靠后两种途径，当然技术进步也可以降低成本，但是收益不象计算机硬件，或者说手机、通讯等这样的行业，带来的成本降低的幅度那么大，而且对于客户而言，拿到的产品，如果我们从全社会的周期来看成本，而不仅

11、仅对建造成本的阶段，品质提高了，比如说运营阶段的水费、电费、维修费用等一系列的，包括我住在这里，我要维修，我要花时间，可能影响其他的事情或者收益，按照全社会周期的成本来看，工厂化的房子成本可能要低，只是需要一个过程，最终是为客户，或者为最终的消费者带来效益。行业的提升可以提高行业的技术含量，之前我看到一个数字可以说很惊讶，国家有一个统计数据叫科技贡献率，科技贡献率是什么意思呢？是科技进步对产业或者行业的贡献幅度有多少，在中国目前的情况下，建筑行业的科技贡献率还没有农业，农业有40%，这可能可以从某一个方面来解释为什么房子都是农村的流动人口来建设的，原来干的行业比现在干的行业科技高啊，可以提高行

12、业的集约化程度，因为是工厂化生产方式和集约化生产方式带来的，最终是可以提高住宅产品的品质，工厂生产比手工生产品质高，而且可以到多处检验。看一下万科对于工厂化的目标和行动。愿景就是希望实现工厂化之后未来的景象，在生态方面，现场垃圾、材料损耗、可回收材料、建筑节能等都会有质的提高。质量方面，失误率可以降到五西格玛的水平，万分之一，或者说千分之一以下，这是在理论上，跟各个企业的管理水平还有关系。外墙渗漏水平0.01%，精度偏差以mm计，小于0.1%。建造人员减少89%，建造周期减少70%，战略合作伙伴关系，形成规模化产业集群，与政府的良好互动。目前我们参与了建设部多层轻钢的研究课题。达到预制的建造技

13、术，以模块化、标准化设计，来实现最终客户的灵活组合以及一定程度上个性化的需求，生态实际上不仅仅是技术，而是系统性的概念，会更生态或者说更可持续。包括对上游供应链的管理和新技术、新材料，这些都是我们未来实现工厂化之后，跟目前整个行业的现状不一样的。周期方面，我们刚才已经说了，这只是从运转模式上分析，实际上大部分的生产环节已经在工厂完成，积水日本第一大住宅供应商平均生产一套三层小住宅，是46个小时，也就是说他可以在一天多的时间，不到二天的时间内，一套三层的房子可以生产出来，运到现状，就基本上象是搭积木一样。万科是希望自己成为以客户为核心，在产业链上的各个环节形成一定的整合，因为客户的需求是通过万科

14、传递给产业链上的各个企业，在政府的领导下最终培养自己的核心能力。我们有一个工厂化技术的介绍动画，一会儿会放给大家看。万科计划用三到五年的时间，通过研究、初试、中试等环节，使工厂化住宅在技术上具备推广条件，同时奠定万科在住宅工厂化方面的行业领先地位。为了实现刚才的目标，分四个步骤。第一是掌握核心技术，主要是指结构和维护体系。第二是研发较传统模式性能更高开发更快的住宅。第三是希望推动规模开发市场条件的形成，最终企业要初步建立相应的专业能力。我们的研究阶段，大概分为四个步骤，初试的研究阶段，主要是指技术层面，而开发阶段主要是产品研究层面，中试主要侧重于市场的实践和检测，当然现在已经具备一定的政策和标

15、准环境，才能做项目的中试，最终是更大范围的推广。在财务上有一个财务杠杆这个名词，在工厂化我们的标准也是杠杆，标准是连接技术和市场之间的纽带，什么意思呢？如果标准定的高，对于开发企业和产业链上所有的企业，它需要提高自己的技术或者说投入，也就是说提高成本来做到一个达到标准的产品。当然对消费者而言这是好事，因为品质更高、标准更高。我们按照工厂化率程度和应用规模做了一些分析，白色是我们已经做的，红色是准备做的(图)。0号实验楼认为是检测楼，未来的实验楼建在这座检验中心中，模拟风雨等自然环境。一二三号楼分别针对建筑的结构、维护有不同的目标。三号楼是轻钢体系。现在还没有确定，要做一个判断，未来中国工厂化住

16、宅的方向是怎样的。最后来看看我们在研发中面临的问题。因为国家对于住宅这样的行业，管理是比较严格的，从设计到建筑，一直到施工验收，都有一些管理的程序，但是现在做的工厂化住宅的研究，虽然说建房子，但是并不进入市场销售，这种方式除了产业化基地，我们已经在计划申请，除了产业化基地这样的方式之外，有没有其他的方式可以给建造的开发企业，提供一个供实验的环境，这是我们面临的一个问题。另外一个我们希望地方政府共同建立一个产业化的实验基地，来开展我们之前所说的具体研究工作。在推广阶段，我们之前也说到了技术标准和产业政策，还有依靠这个产业政策来推动配套企业越来越多，供选择的产品或者说部件越来越多。万科的住宅工厂化

17、之路在中国住宅行业中领跑的万科在住宅发展史上又踏出新的一步-推行住宅工厂化,这项始于2002年底的举动已经有了初步成果。至03年2月止，万科完成了武汉四季花城B2-5情景花园洋房的单体设计实施方案，并在此基础上勾勒出今年住宅标准化设计华中版、华北版、东北版和华南版的整体轮廓，同时在所开展研究的包括栏杆、空调百叶、铝合金门窗等66个部品中实现了12个部品的工厂化生产和装配式安装。从品质开始的思索从现阶段中国的住宅设计和建造水准上看，与欧美国家相比，我们还有相当大的差距。整体而言，我们的住宅工厂化程度还仅仅处于对方上个世纪四十年代的水平。所以，与国外同时期的住宅相比，我们的差距体现在品质上：“万科

18、推行住宅工厂化，就是要逐步提升住宅品质，而建立标准是第一步。”如果说标准化是工厂化的前提，那么建立标准就是标准化的前提。建立标准就是划出一条及格线，这条及格线是万科住宅品质的基本要求，随着标准化进程的发展，这条及格线也会不断提高。这种“关注品质、设立及格线”的行为本身，也就是一种创新。万科标准之建立2003年万科着手建立万科住宅使用标准和万科住宅性能标准。其中对住宅的隔音、隔热、采光、通风等性能提出了具体要求，从细节入手，根据驻华的功能需求来提出住宅的解决方案。通过满足住宅的功能要求来实现住宅品质的提升，这是一个价值取向。从这个角度来看，万科住宅标准化的核心便是通过建立标准来满足住宅的使用需求

19、和性能需求，从而改进住宅的品质。同时这个标准也不是一成不变的，而是每年逐渐上升的，由此实现产品的更新。万科住宅性能标准规定的是住宅的保温隔热性能、安全防盗性能、门窗的质量、地漏的安全程度，包括交楼时的装修标准、阳台栏杆的耐腐蚀年限、空调百叶的使用状况等指标。这往往会影响住户的第二感受：能否住得舒适和安逸。而居住感由于个人判断不同而很难确定，所以性能标准特指那些能够量化的指标，当然还包括大量的构造做法。建立万科自己的住宅标准的想法缘起于长期的实践，万科发现涉及住宅产品的问题在传统的建造方式中往往难以解决，而现有的住宅建造标准也不足以提供令客户满意的产品。因而万科希望通过建立自己的住宅设计标准，建

20、立完善的材料标准、工艺标准等，从而为满足更先进的建造方式奠定基础。这意味着，在住宅的使用舒适程度和性能优劣方面，万科给自己提出了更高的目标。在建立住宅标准时，万科更多地发现大量的细节完善要靠创新完成。比如说窗下口渗水是最常见的问题。20%渗漏算不算及格？10%又如何？没人能说得清。而万科就是要找出渗漏的根本原因，并彻底解决。整体窗台板是万科的一项实验部品，如何与窗体构造、与墙体连接、如何安装、如何保持耐久，经过大量实验，最后能成功运用到项目中，这同样是一种创新。迄今，万科在建立住宅性能标准时的创新已超过了60项。在此基础上的住宅工厂化研究将是对标准化体系的进一步深化。万科每年会对住宅使用标准和

21、性能标准进行调整，完成产品定型后将实现全部构件的工厂化生产。只有当万科的标准化产品体系具备实现工厂化生产的条件时，住宅产业化才能从蓝图上的设想进入实质性的操作阶段。标准化的影响万科住宅标准化体系试行已有一年多的时间，它对万科住宅产品开发的影响是深远的，这在万科规划设计系统的资源整合中得到了体现。从03年到04年的期间，万科的住宅标准化体系已不仅只属于规划设计系统的范畴了，它已经在某种程度上改变了各个职能部门之间的相互配合方式，这更需要大范围内的团体协作。这甚至影响了部品材料的生产方式、施工单位现场的组织方式.这种影响将越来越大，万科也希望藉此机会缩小中国住宅建造方式与国外的差距。万科规划设计部

22、目前正在推行华中版、华北版、东北版、华南版四个地区住宅项目的标准化设计。而这四个区域规划设计系统的组织架构，也正处于在转变中。一旦新架构确立后，可以将标准化研究、应用的层面扩大到区域设计中去，将从根本上提高整个规划设计系统的投入产出比。在标准化全面启动后，万科的部品集中采购量在目前的标准化版本中可增加30-40%。在具备了与厂商直接谈判的资格后，才有可能获得供货方面更大的优势，这是真正意义上的规模效应。万科认识到，标准化不是一成不变的，因此在最早做标准化体系时提出了版本概念。所谓的版本升级首先是标准的提高，由此而带来产品的更新。住宅版本的提升着重于性能标准的提升，而不仅仅是住宅外观的改变。提到

23、标准化体系对住宅产品本身的直观影响，还必须谈到万科的产品说明书，这是一本说明书。第一本说明书已在南昌万科四季花城推出，那是万科住宅标准化的第一个应用项目。标准化仍可多样化在很多人的印象中，标准化就意味着单一化，这和房地产地域化的特征是相悖的。而棕榈湾人认为两者其实是相辅相成的，并不存在矛盾的关系。举一个很简单的例子：一个灯泡，它的连接方式只有螺纹和卡口两种，这就是标准化。然而灯炮本身是圆形、长形还是方形，就不属于标准化的连接方式，这样才能保证不至于因不同品牌、不同厂家的产品而带来使用上的不便；也正因为有各种形状、各种颜色的灯炮，才使产品具备了多样化的选择条件。标准化的关键是节点，是模块，是方式

24、。20世纪30年代格罗皮乌斯提出房屋设计标准化和预制装配式的理论和规范时，更多的是界定了节点方式的标准形式，单元构件的标准模块以及装配的标准方法，而不是将房屋的平面布置、立面设计进行统一。所以，标准化并不意味着单一化。在标准化的基础上，将标准模块进行组合拼装，形成多种形式，多种效果，这就形成了多样性。同样的事件有不同的描述方法，同样的标准模块经过组合和集成，也能达到不同的效果。所以，多样性是结果，标准化是方法、过程。多样化并非解决市场问题的良药。客户的多样化、个性化需求是建立在一定标准之上的，而把客户提出的个性要求视作客户需求的全部则是危险的。住宅工厂化的基础在住宅标准化建立的过程中,从理论研

25、究、应用研究到成果的最后确定，万科建筑研究中心扮演着资源整合者的角色。在住宅部品、技术性能的研究和创新上坚持走自己的路；在产品的实现过程中，则以开放的态度寻求合作伙伴。为什么万科又率先进行住宅工厂化的研究？首先是因为万科的发展规模。2003年，万科以63。80亿的主营业务收入和136。4万平方米的结算面积在全国69家上市房地产公司中排名第一。截至2004年5月，万科已进入华南、华中、华东、华北、东北和西南的18个城市，并进行住宅项目的开发。其次是因为万科所开发的主流产品。作为主流开发商，万科每年上百万平米的开发量中，主流产品为高档住宅。大众化的产品类型和规模优势使工厂化生产有了产量的保证，足够

26、的产量使工厂化产品的成本得以降低，适宜的成本使产品的售价能为大众所接受，这又反过来促进了产量的增长。这样的良性循环，使得工厂化住宅产品有了市场的支持，有了生命力。在这样的环境下，目前传统的手工化生产方式已经成为万科进一步发展的瓶颈，万科必须重新选择新的生产方式以适应大规模发展的需要。一旦有了工厂化生产的需求，这个市场将会迅速地成长。进行工厂化生产的产品对象必然是市场的主流，是占万科每年开发量约75%的多层住宅产品，这就是万科进行工厂化研究的切入点。从开发理念上说，万科以“面向新经济，关注普通人”为开发理念，在各城市中拿地时幽雅意思地以城郊结合部的土地为对象，中等密度的多层住宅成为了万科产品的主

27、流。从产品设计上说，万科的多层住宅产品体系是现有产品中最成熟体系之一。2002年3月，万科的“情景花园洋房”被国家知识产权局授予实用型专利。以2003年集团的在建项目计算，该类型产品每年预计会销售8000-10000套。所以，标准化华中版的情景花园洋房已经作为定型设计被列为首批工厂化住宅研发的对象。万科同合作伙伴拥有较为成熟的合作关系，这给予万科新的生产方式更有力的支撑。今年来，中国制造业的素质和规模随着引进外资或与外资合作而逐渐提升和扩大，涌现出一大批在建筑材料、机电设备、建筑工程等领域内的优秀企业，形成了良好的工业基础，为工厂化住宅的实施奠定了坚实的基础。而万科通过多年努力，已经拥有了众多

28、合作伙伴，这些合作伙伴在其行业中拥有出色的水平和坚实的地位，并且在地区分布和经营战略上同万科有一定的一致性。当前，住宅产业市场上已经出现了一批有实力，有品牌，有战略的房地产开发企业。他们作为住宅市场的经营主题，将成为未来住宅产业化实施过程中的支柱。而在房地产市场集成程度逐日提高的今天，万科正以推行住宅标准化为起点，逐步完成住宅的工厂化生产，并最终实现住宅产业化的目标。*提起住宅产业化，我们不得不想起譬如日本、新加坡、美国等国家房地产产业的工业化，一栋摩天大楼，少则十数天，多则几十天拔地而起，从整体墙面的生产、吊装、焊接、浇筑瞬间完成，基本不存在中国造屋运动下而产生的墙体开裂、厨卫漏水等建筑质量

29、问题，所选用墙体材料也都是轻型建材、节能处理，更环保、更适用。住宅产业化的核心理念不外乎是这样，楼梯、墙体、外墙面砖、窗框、卫生间等都可能成为标准批量化生产，然后拼装。房地产，还有城市规划，两者作为一个宏观的庞然大物，人们轻易没去想像和思考它的发展前景。但是社会发展趋势上，这种产业化建设和工厂化预制配件，已经是建筑行业发展的趋势，在中国环境中的发展仅仅是一个时间上的问题。这种工厂化生产建筑已不同于中国式的“半手工半机械”化的“堆砌”建筑，房地产转型为工业生产，从设计开发、模具制作、规模生产、施工吊装等一条龙，住宅产业化经营，不仅在建筑周期上大大缩短，更在对于能源消耗、建设成本、人力物力资源、成

30、本预算、劳动强度的降低等都有巨大的好处。住宅产业化在中国房产发展上是一个必然的趋势。工业化生产的8年之路 8年前，万科开始了它对住宅产业化的探索。1999年，万科总部成立“万科建筑研究中心”，之后“万科客户体验中心”、“万科住宅产业化企业联盟”等机构相继成立与发展。2004年，在深圳，万科第一次动手将想法转换为现实1号试验楼破土动工。这是万科住宅产业化的第一个实验项目，是与香港虎地住宅发展项目协作，引进奥雅纳工程顾问有限公司（先后作品有德方斯、悉尼歌剧院、巴黎蓬皮杜艺术文化中心、汇丰银行大厦）技术，采用全预制方式的一套工业化住宅。2005年10月破土动工，2006年10月份被拆除。是国内第一个

31、采用装配整体式方式建造的预制混凝土（PC）的住宅实体。2005年，1号试验楼完成，2好试验楼同步启动。至此，万科已经成功获得了30余项解决方案专利。2006年，万科迎来一位重量级专家丰田房屋的伏见文明。由他正式全面负责工业化住宅的技术研发工作，万科工业化住宅革命进入了国际化时代。2007年，“万科住宅产业化研究基地”落成，它将成为中国住宅产业化的硅谷，引领中国住宅的未来。2008年，在中国先进城市，将有数千个家庭成为享受万科创新技术的受益者。王石说：“万科为什么要搞住宅产业化？和美国施工水平比，我们的效益是他们的1/5，和日本比，是他们的1/10作为房地产行业的领跑者,万科有责任推动这一变革的

32、进程.”万科旨在寻求企业与行业长远利益的共赢局面。现在，万科率先在上海住宅产业化实现自己的住宅产业化之梦，并将逐渐在更多城市推广应用 2007年，上海万科新里程20号、21号楼率先应用PC（预制混凝土）产业化技术设计建造。2007年，上海万科金色家园约5.5万方PC项目规划完成。2007年，上海万科城花新园首期约2.9万方PC小高层规划完成。2008年，上海万科新里程北区约7.5万方PC项目全面展开，PC技术将在其他上海万科项目中大范围推广应用。 与传统建筑施工搓成相比，PC生产方式更为科学 目前PC楼非主要受力构件采用了工厂生产的预制外墙板、预制阳台、预制叠合楼板、楼梯等预制构件运至现场组装

33、而成，而主体受力结构梁、柱全为现浇。在所有预制墙板板片上都有预留钢筋，通过该预留钢筋和楼的主体结构钢筋混凝土浇铸连接，结构非常安全牢固。 在建造中，PC技术突现节能降耗优势PC建造可减少资源，能源消耗，减少装修垃圾，避免装修污染。至2012年，如果整个住宅行业都能实行产业化生产，社会资源消耗将得到大量的节约：节约能耗90.4万吨标准煤=22.6亿度电量=约葛洲坝发电站2个月发电量。节约用水20340万立方=19个杭州西湖的水量；减少混凝土损耗142.4万立方米=285栋18层住宅混凝土用量；减少钢材损耗：13.56万吨=188栋18层住宅用钢量，超过1个 鸟巢用钢量 今天，PC技术首次亮相杭城

34、 公元2008年5月16日，和平会展中心广场，现代工厂化PC技术首次登陆杭城！ 杭州万科倾情奉上丰盛大礼，让全城人民将尽享不断进化的住宅产业未来，近距离体验持续进步的力量。同期还将展示全面家居解决方案等行业领先概念。万科累积24年“筑”家经验，潜心推动杭州人居梦想的进程，向我们生活的这座城市交上满意的答卷。万科推行产业化建房模式：一天一层楼在提出“住宅产业化”概念近7年后，万科终于告别实验室在上海推行其首例“流水线”生产住宅的项目由专业工厂生产出整面墙壁后，只需对每面墙拼装就盖出标准的模块式房屋。 “产业化可提高资金利用率，将项目交付面积与开工建设面积的比例由1：5提升到1：3，甚至1：2。”

35、也就是说，以前一周建一层楼，实施产业化后是一天一层。住宅产业化的首次实战此次，万科要进行产业化运作的住宅项目是“新里程”，位于上海浦东三林地区，属于旧城改造，面积达33万平方米。 与之前深圳总部所造的实验楼不同，此次工厂化生产的两栋楼最大意义在于，将直接用于实际销售。从去年春节开始，刘爱明就一直在推进这一计划。在“新里程”项目中，万科希望通过两栋产业化试点楼完善预制结构体系的设计标准和验收标准，继而再将工厂化进行更大面积的推广。记者获悉：试点楼的外墙结构完全采用PC（预制钢筋混凝土结构），工厂生产出一面带隔热层、压制好的墙板，在工地现场用专利技术“粘贴拼装”。目前，唯一进行现场手工作业的将仅限

36、于楼房的横梁与结构。整个建造过程基本上与发达国家在流水线上盖房子的情形类似。采用工厂化方式后，施工失误率可降低到0.01%，外墙渗漏率水平为0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。此次尝试成功后，万科将在条件允许的情况下，对现有40%的产业化程度进行逐步提升。王石透露：万科今年下半年在上海马上开工5万平方米产业化项目，明年将达20万平方米；2008年全国产业化项目面积将达50万平方米建筑周期有望缩短一半工厂化生产将增加楼房建造成本，但万科将通过周期的缩短，提升资金运作效率。在工厂化生产规模没有达到10万平方米之前，建工成本将超过传统建工成本的40%；达到10万平方米以后，成本是传统建工成本的

37、1.25倍。从目前情况来看，很难达到与传统生产成本相当。”王石说。但是如果综合考虑建设周期，工厂化生产将增强万科的竞争力。今年底，万科累计开工面积将超过2000万平方米，从目前情况来看，交付与开工建设面积比例仅为1：5。产业化推广开后，项目交付面积和开工建设面积的比例有望提升到1：3，甚至1：2。虽然建工成本提升了25%，但如果建设周期缩短一半，那资金周转速度可以提升一倍。所以万科还是赚的。”王石说。按照产业化的楼房建设速度，安装好一层的墙板只需要1天时间，但传统工艺需要花费1周。当然，现在仅是外墙结构采取工厂化生产，真正的内部结构还没有实现工厂化。目前，万科与上海建工集团已进行了紧密合作，后

38、者为推进万科产业化进程专门成立了“万科事业部”，负责墙面的组装。接下来，中建总公司和中铁建设总公司也将成为万科的合作伙伴，共同推进产业化实践。万科今后将寻求与更多国有背景的大建筑公司合作，而小的建筑队在这一领域将逐渐失去生存机会。上海万科 工厂化造楼优势何在近期，位于浦东万科新里程小区的三幢产业化（）结构试验楼结构封顶，这是继去年月全国首个以工厂化方式建造的住宅楼新里程、号楼的两幢层小高层之后，利用方式建造的高层住宅楼，同时也标志着万科在住宅产业化实践探索中又向规模推广迈进了一步。首批三幢高层结构封顶据介绍，此次实现结构封顶的3幢预制装配式（PC）住宅楼，位于浦东新区高青路与中汾泾交汇处，南毗

39、新开河，西邻盛苑路，均属上海万科房产开发的浦东万科新里程小区，总建筑面积近3万平方米，共有9个单元，每幢楼高54米，为18层结构，均为90平方米的全装修房型，得房率在86%以上，预计今年年底可竣工投用，整个工期比传统造楼程序缩短了30%以上相对于原先12层的小高层而言，在施工方面如装配、工艺节点等方面比小高层难度更高一些，在这三幢楼中，PC预制件的比例约近30%，如阳台等全部采用PC构造，并进一步对剪力墙、拼接点进行深化改进。缺陷率仅传统建造方式产生的技术层面质量问题约包括七大方面。一是施工中不易准确实现设计对钢筋位置的要求，容易产生高度降低，保护层厚度不一，钢筋间距不能满足规范要求等；二是常

40、用的木模以及小板钢模多次使用后容易出现漏浆，并导致混凝土表面蜂窝、麻面、露筋甚至大的空洞等；三是模板支撑体系处理不好，容易造成下陷、严重的还可能引发垮塌；四是混凝土振捣和养护时间的差错，容易造成结构件开裂；五为维护结构墙体由于不是承重结构，垂直度、砂浆强度、饱满度不易满足设计及施工要求；六是外窗的安装采用手工安装，易产生渗漏；七是由于构件尺寸偏差较大，导致抹灰层厚度得不到控制，过薄、过厚现象时有发生，易导致抹灰层空鼓、开裂或脱落。而PC产业化住宅楼的外墙面板在工厂预制的过程中，外墙窗框是在浇PC混凝土之前就安装在钢模中，这样浇捣混凝土时框和混凝土很好地啮合在一起，避免了易渗水的缝隙，渗水概率仅

41、为万分之一。此外，由于PC板与板之间留有2-25毫米宽的缝隙，能及时释放应力，从而避免了由于热胀冷缩、地震、不均匀沉降等原因造成的外墙裂缝。工程方面负责人说，以按传统方式作业的住宅小区来看，原本万科的小区户均缺陷率约位1.53%（已处于低水平），而以已交房入住的新里程两幢12层的试验楼为例，这批全装修房创造了集中交付质量户均缺陷率的新低，仅为0.076%。当然，以目前的水平，产业化楼宇每平方米的建安成本比传统造楼技术要高出约400-500元/平方米。供应商多为本地企业为何万科的住宅产业化研发实验基地设在深圳，而首个项目设在上海？上海万科负责人认为，一方面上海的房地产市场比较成熟、购房者消费也十

42、分理性，在了解到产业化所带来实实在在的好处以后，更容易接受这一在先进国家已相对普及的先进建造方式。而另一个重要因素在于，上海的施工单位的工程质量在全国范围内都比较过硬，有好的合作伙伴，万科才能造出更高品质的小区。此外，在全国范围内主要PC资源顾问包括供应商多集中在上海及周边地区。以万科选择的构件供应商为例，主要由上海住总工程材料有限公司、上海建筑构件制造品有限公司。而设计、顾问、培训等合作伙伴则多以香港、日本为主，不过多数这些公司或在上海设有分支机构，且交流合作和相对密切。目前，上海万科新里程产业化住宅楼工程已被列为“上海市十一五住宅产业化建筑施工科技创新示范工程”。从发展前景来看，它将成为住

43、宅工业化发展的一个新的里程碑，其顺利建成将进一步加快完善设计、施工、验收等行业标准，大大推进国内住宅产业化进程。据透露，继新里程全国首批产业化住宅成功交付使用后，今明两年上海地区还将有60多万平方米的高层住宅产业化楼陆续竣工投入市场销售，包括新里程二期、金色雅筑、原地杰国际城项目、城花新城、四季花城等，并多将以1826层的高层为主。就在两三个月内，像“造汽车一样造房子”的万科住宅产业化脚步还将迈出上海走进南京，从而标志着国内住宅产业化步伐的再次加速，正朝着标准化放量生产的方向奋力迈进。采用工厂化、产业化的造房技术是万科拥有的独门利器，由于缩短了建设工期，有助于万科实现快速打造、快速销售、快速资

44、金回笼的一贯目标，在当今楼市整体不振的情势下，作为中国楼市风向标的万科，在提出准备过冬的口号时，其实早已做好了应对的准备。大规模推广PC结构的造楼方式，正是万科应对楼市变局的一大招数。工期可省据施工单位上海二建有关负责人介绍，常规楼在结构施工后，外墙还须利用外脚手架做粉刷、装窗、贴面砖等，就10-18层的住宅楼而言须4-5个月才能拆除外脚手架。由于PC在工厂的流水线上生产构件，外墙的装窗、贴面砖等在工厂里完成，结构封顶后很快可以拆除外脚手架，仅此一项就可节省工期3-4个月。工艺熟练后，万科后续高层PC楼，取消外脚手架，速度更可提前。全面实现结构、安装、装修设计与加工的标准化后，速度更快。此外，

45、预制装配工艺的运用，机械化程度明显提高，使劳动力资源投入相对减少，操作人员的劳动强度得到有效缓解，有利于施工现场的文明施工和安全管理。传统作业是大量工人在施工现场，高空坠落、触电、物体打击等事故频发，而现在将大量现场作业转移到工厂内，现场用工数最大可减少30%以上，也大大减少了现场安全事故发生率。相关链接结构像造汽车一样造楼据了解，结构是英文“预制装配式混凝土结构”的简称，即以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接，结合部分现浇而形成的混凝土结构。构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件，在当今国际建筑领域，项目的运用形式各国和各地区均有所不同，在内地尚属开发、研究阶段。而自年起万

46、科涉足这一专业研究领域，直至去年新里程的两幢试验楼竣工，才得以将研究成果转化为商品住宅进入市场。在工程建造过程中，由于楼体构件在工厂加工，现场完成组装，整个工程建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情况相同，这是中国商品住宅建造方式上的一次革命性改进。住宅产业化将会实现社会资源节约，主要体现在能源、水源和材料节约等方面。在能源方面，在建造和使用过程中直接消耗的能源占全社会总能耗的。化集中生产的方式，降低了建筑主材的消耗；装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的，水泥用量占全国总用量的。产业化生产时，制作构件所用的钢模具、钢模板均为可多次循环使用约次左右，而现场制作模具的木模板可循环使用频率极低，仅次。产业化方式引入了东京建物节能环保核心技术，所以万科的节能环保技术不仅仅改善了空调系统而是从建筑整体下手，对外墙屋面，增加地下室楼板的保温性和建筑外窗的气密性，从而有效地防止室内热能的流失，使得建筑整体节能效果更佳。隔音窗、太阳能热水系统、水循环系统、环境平衡系统、再生能源应用系统等技术的应用?熏 不仅节能环保，更让万科的住宅性能和品质均得到全面提升。