商品房购买流程与风险防范

《商品房购买流程与风险防范》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房购买流程与风险防范（15页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、商品房购买流程与风险防范-律师教您如何购房第一部分：购买预售商品房差不多流程商品房预售交易是当事人就正在兴建中之房屋所进行的交易行为，开发商负有于一定时期内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人。通常情形，在订立合同时，购房人据以参考者，仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房”。至于房屋完成之实际面积、建筑材料之品质、公共设施之有无等等咨询题，购房人无法预先预期或预见。而这些咨询题往往是购房人决定是否进行交易时之重要因素。更况且，开发商事后亦可变更设计、增加公用面积，以致完工时不符合订立合同时之预期约定等咨询题，让房主哑巴吃黄连，有苦讲不出。买房难，买期房更难。在这一部分，您能够了

2、解购买预售商品房须知的差不多步骤，对购买预售商品房形成一个差不多轮廓。购买预售商品房差不多流程：1 .审查文件（国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证）2 .签定认购书3 .签定预售合同4 .预售登记5 .过户、领取房产证6 .房地产交付第二部分：具体流程分解近年来，随着我国房地产市场的建立和快速进展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，有关于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等咨询题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐步呈上升趋势。在这一部分，我们将对购

3、买预售商品房差不多流程进行分解，让您明白每一个具体分解步骤的注意事项，以防范风险和爱护自己的合法权益。一、审查文件为爱护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。中华人民共和国房地产治理法第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房运算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并差不多确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产治理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。开发商齐备上述证件及批准文件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。审查前述文

4、件时的总原则是：一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些文件大多包含附页和附件，体现专门多内容。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。1 .审查国有土地使用权证国有土地使用权证是证明土地使用者差不多缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律爱护。上海颁发该证的部门应该是上海市房地局。要注意的是：正式的国有土地使用权证应同时加盖人民政府和行政主管部门公章；关于一般商品房，土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”则表明土地使用者尚未缴足价款，会给日后办理产证带来隐患；土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；看看土地证上是否有土地使用权

5、抵押记录；最好是还能要求查看一下开发商支付土地使用金的收据。2 .审查建设工程规划许可证建设工程规划许可证是表明有关建设工程符合都市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证。该证的主管部门为市和区的规划行政部门。注意：没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权证件；开发商在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。3 .审查建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地主管部门申请征用、划拨土地前，经都市规划行政主管部门确认建设项目位置和范畴符合都市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。注意：无此证的用地单位是非法用地，房地产商的销售行为属非法，不能领取房

6、地产权证件；如卖房人没有此证，则讲明其开发的土地未经规划；此证不能保证规划不变更，开发商有可能申请变更规划获得批准，对此的应对方法是与开发商约定其应当在变更规划获批后一定期限内书面通知买受人，并约定不及时通知时开发商应承担风险（购房人有权退房和索赔）。4 .审查建设工程开工许可证建设工程开工许可证是表明建筑施工单位符合各种施工条件，承诺开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律证书，也是房屋权属登记的要紧依据之一。此证由建设行政主管部门颁发。注意：要看看期房工程开工手续是否齐全，无此证的建设项目均属违章建筑，不受法律爱护。5 .审查商品房预售许可证商品房预售许可证是政府房地产行政主管部门承诺房地

7、产开发商企业销售商品房的批准文件。此证的颁发是上海的房地局。注意：查看该证是否在有效期限内，是否是所要购买的房产在此证许可销售的范畴之内；该证应该在销售现场悬挂；房地产预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）进展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。办理预售许可证：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。有关的法律、法规及司法讲明都规定了“出卖人未取得商品房预

8、售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，“然而在起诉前取得商品房预售许可证明的，能够认定有效”。同时又有规定：如果出卖人有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可要求返还已付购房款及利息，赔偿缺失，并能够要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二、签定认购书认购书不是购买房产的必须手续。只是，实践中开发商在购房者有购买意向时，都会要求购房者签定认购书。认购书是当事人双方对交易房产有关事宜的初步确认，名称较多，一样有认购书、定购书、预定书、意向书、允诺书、定金收据、预付款收据等形式。如果购房的心意已决，能够将

9、购房合同应具备的要紧条款写在认购书中，以有利己方；如果还处在可变时期，期望能够有机会随时退出，那就不要在认购书中约定过于详细。注意：在签定认购书时，一样都会要求交纳定金，此定金能够适用定金罚则，因此，为爱护自己利益，应当具体约定双方当事人在一定期限内不能达成一致意见或签定购房合同时的责任条件。如不约定，一样来讲是对处于弱势方的购房者的限制或阻碍较大。我们经常会碰到如此的情形，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你讲那个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户赶忙交付定金。如果客户讲没有带够定金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小定”，签订认购协议

10、书，然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有如此的条款：“如果在约定的时刻内未能签约，所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，通过再三考虑不想购买差不多认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还定金，为了幸免定金的缺失，就会签署自己并不情愿签的合同，从而给自己带来更大的缺失。三、签定预售合同为规范商品房预售消费市场，有关主管部门已实施了示范合同文本的举荐使用制度，但即使是这种比较规范的标准合同文本，在保证购房人权益权方面，仍不够完整。因此，为了爱护自己权益，把好预售合同签定关，有必要坚持的原

11、则是：合同逐条审查，范本不是不能改，内容该细化的细化，幸免模糊约定，不清晰处能够要求开发商给予讲明，对己不利处要力争补充协议修改。购房人在签定合同时，应当注意一些来自开发商陷阱，并通过合同条款补充来保证自己的权益。1 .广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但关于这种承诺又不写在合同里。结果当显现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情形，买房人要求有一个讲法时，开发商却以规划变更差不多通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同

12、约定不清搪塞，消费者一样专门难得到补偿。房地产开发商或代理商确实是利用购房者想所以地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一样会以合同条款作为依据判定是非曲直，而不完全是广告。2 .销售陷阱抓住消费者的盲从心理，开发商就给买房人设下了陷阱：，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公布地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的情形下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了咨询题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保证。3 .合同陷阱几经

13、斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订商品房买卖合同。一样情形下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地点，有些地点是有待双方确定后注入有关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该讲的都已注明了，合同就确实是完成了，殊不知确实是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。例如，标准合同第十五条拖延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三运算，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过如此的案例：拖延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明

14、的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一样不可能将卖出去的房子再收回不卖。因此，签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权益和义务都体现在内了。另外，一旦今后与销售方发生纠纷，购房合同但是解决的重要按照和凭证。在合同中，要充分行使法律给予的权益，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。不要轻信开发商（售楼人员）的花言巧语，买房人必须要把全部有疑咨询的咨询题落实下来，您期望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。通常，进展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼

15、人员口头承诺，然而等到实际交付的时候，专门可能就会显现咨询题，而引起纠纷。进展商会把先前的承诺推翻，讲合同中没写。因此，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的咨询题都要落实在合同里。要有强烈的法律意识。您如果对签订合同没有把握，能够托付律师来协助办理，律师能够关心您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情形等等。签定合同时，还要注意以下方面的内容：（ 1） 中华人民共和国建筑法及有关法律、法规中，针对建筑工程质量咨询题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结

16、构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发觉的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供住宅质量保证书和住宅使用讲明书。住宅质量保证书的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情形下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担保修责任。住宅质量保证书可作为商品房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质

17、量保证书中应当标明正常使用情形下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照建设工程质量治理条例第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：A.基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；C.供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；D.电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。住宅使用讲明书的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等讲明，并提出使用注

18、意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的讲明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要讲明的咨询题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量咨询题，开发商不承担保修责任。（2）购房时房屋的建设进度和资金的落实情形。购房人有权明白预付楼款是否确实被用于所购房屋的建设。作为预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产治理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不承诺此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其他缘故。（3）建

19、设部制定了商品房销售面积运算及公用建筑面积分摊规则，国家质量技术监督治理部门也制定了商品房销售面积测量与运算，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，运算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的商品房销售治理方法与商品房买卖合同示范文本均规定商品房能够按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙风光积、阳台建筑面积三部分组成。3.1 运算全部建筑面积的范畴：3.11 永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积运算建筑面积；

20、多层房屋按各层建筑面积的总和运算。3.12 穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层运算。3.13 楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层运算。3.14 封闭的阳台、挑廊按其外围水平投影面积运算。3.15 算一半建筑面积的范畴：3.21 与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半运算。3.22 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半运算。3.23 未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半运算。3.24 运算建筑面积的范畴：3.31 凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台

21、阶等。3.32 半园柱的雨篷。3.33 房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。3.34 分摊的共有建筑面积：3.41 各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和治理用房均作为共有部位运算建筑面积。3.42 套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。3.43 应分摊的共有建筑面积：3.51 从属于人防工程的地下室、半地下室。3.52 供出租或出售的固定车位或专用车库。（4）如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证并将其写在合同中，则买方的风

22、险可能会减少。因为按照正常的合法的房地产开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多可不能超过两年。要求开发商将取得房屋所有权证的确切、时刻写在合同中、如果到期不能取得房产证，则买方有权退房、或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约。四、预售登记中华人民共和国都市房地产治理法第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产治理部门和土地治理部门登记备案”。只有通过预售登记备案，买受人对预购商品房的要求权才具有一定的排他效力，这是因为预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的要求权，使买受人对预购商品房的要求权具有

23、对抗第三人的效力，从而具有保全买受人要求预售人交付商品房的债权实现的作用。签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋治理局交易治理部门办理预售（预购）登记手续。预售登记对爱护房屋交易双方的权益专门重要，只有在办理完预售（预购）登记后，购房合同生效。按照上海市商品房销售合同网上备案和登记方法的规定，在取得商品房预售许可证或房地产权证后，市房地产交易中心应将商品房证照信息、价格信息、部位、结构、面积等具体的楼盘信息以及经市房地资源局、市工商局联合制定的商品房销售合同、定金合同示范文本在网上房地产备案登记系统（以下简称网上操作系统）予以公布。房地产开发企业和购房人按照合同示范文本拟订条款，合

24、同经双方确认后，通过网上操作系统传送至房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。五、过户、领取房产证预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易治理机构提出过户申请，办理房地产权益变更登记。注意：在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签定补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易治理机构提供。在上海，按照规定，预售合同已进行网上备案的，由房地产开发企业和购房人按下列规定，通过网上操作系统，办理房屋交接手续：（ 1）房地产开发企业在取得大产证后的七个工作日

25、内，向市房地产交易中心申报，由市房地产交易中心通过网上操作系统及时公布大产证、商品房实测面积、“房屋交接书”示范文本等信息；若该商品房项目尚未全部预售，则还应公布商品房出售合同示范文本。（ 2）经申报后，房地产开发企业书面通知购房人办理商品房交接，并由商品房销售当事人双方按照网上公布的示范文本订立“房屋交接书”。“房屋交接书”经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将“房屋交接书”文本传送至市房地产交易中心。（ 3）市房地产交易中心及时完成网上传送的“房屋交易书”文本的校核，给予编号，并通过网上操作系统发送房地产转移登记申请受理书。（ 4）房地产开发企业打印“房屋交接书”和房地产

26、转移登记申请受理书，并与购房人共同在“房屋交接书”上签名（盖章）（ 5）商品房预售的购房人在办理房屋交接后的七日内，持“房屋交接书”、房地产转移登记申请受理书和其他规定的登记材料到房屋所在地的区县房地产登记机构办理过户登记、申领房地产权证（小产证）。六、房地产交付房地产开发商须在房屋竣工后，按商品房预售合同的要求及时办理房屋交付手续，购房人凭合同及房屋交付凭证办理有关的房地产过户手续，并交纳有关费用。注意：在房屋交付之前，你第一要查阅一下预售合同有关房屋交付的约定条款，其次是房屋的验收。房屋验收是一项具有专业知识和规范的操作程序，其涉及上水、下水、房屋结构等，你能够在验收之前咨询有关工程治理方

27、面的专家。1 .在什么情形下，房地产开发项目能够交付使用房地产开发项目竣工，体会收合格后，方可交付使用；未体会收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。2 .在交付时，与样板房不一致时该如何处理房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当讲明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作讲明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。3 .在房

28、屋交付时，开发商应提交哪些文件在房屋交付时，房地产开发企业应当按照商品住宅实行质量保证书和住宅使用讲明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用讲明书。4 .未体会收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量治理条例的规定处罚。5 .在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范畴、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起运算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定

29、保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用讲明书制度的规定（以下简称规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范畴的质量咨询题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的缺失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。第三部分：购买预售商品房纠纷解决途径在购买预售商品房的过程中，总会因为各种缘故显现一些纠纷，解决这些纠纷我们能够采取的途径有：协商、仲裁和诉讼。协商是房产买卖双方自主主动解决纠纷的方法；仲裁

30、是当事人双方达成自愿协议把纠纷提交仲裁机构裁决；诉讼是当事人在纠纷发生后，为爱护自己的合法权益，向法院提交诉状，寻求公权力的保证。下面，我们应该注意以下几个方面的购买预售商品房纠纷的解决。一、在下列情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可承诺购房者解除预售合同：1进展商拖延交楼，在购房者起诉要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种拖延交楼严峻违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严峻损害订约目的，应依法解约。2进展商货不对板，所交付的房屋楼层与原约定严峻不符，现在可予解除合同。但关于朝向有所变更，应视情形而定。如改变的朝向更有利于居住，通风采光更好，则合同目的尚可达到，不足以构成全然违约，可通

31、过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。关于进展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超过原约定面积3%的，视为严峻违约，可予解约，但如购房人已入住，从实际动身也不宜再解除。可通过调解，让开发商承担责任，对少面积则退还价款，多面积则由进展商主动舍弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。关于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。3房屋质量存在咨询题，应视不同情形加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等咨询题，可通过修补、

32、给付违约金方式补偿业主缺失，不应仅因违反合同中的一样性条款就解除合同。关于房屋存在严峻质量咨询题，将足以阻碍居住者的人身安全，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。4进展商以提供银行按揭为优待，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。现在鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能达到，能够解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，则开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。5关于购房者主张开发商所

33、建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情形来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一样描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约；如广告用语使用明确承诺，如“邻近一百米内有名校”等等，则如未符合，一样情形只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到；但如该广告要约专门明确，如“可入上海户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，现在应视为合同目的不能达到，对此种情形能够解除合同。2、 2003年通过的司法讲明在第八、第九条规定了惩处性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的

34、法律依据，且力求最大限度的爱护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范畴的民事责任追究。对此，讲明第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；有意隐瞒所售房屋差不多抵押的事实；有意隐瞒所售房屋差不多出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人

35、能够要求返还已付购房款及利息，赔偿缺失，并可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。3、 按照有关的法律、法规及该司法讲明的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，能够向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人要求解除合同和赔偿缺失的，应予支持。（二）因房屋质量咨询题严峻，致使房屋使用功能受到阻碍，严峻阻碍正常居住使用的，买受人要求解除合同和赔偿缺失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量咨询题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人能够自行或者托

36、付他人修复，修复费用及修复期间造成的其他缺失由出卖人承担。但对“严峻阻碍正常居住使用的范畴”等，该讲明过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。四、现在，有许多房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情形显现。这些开发商常用的手法有：1增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积；2以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，在实际交付时，使用系数大打折扣；3以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念；4利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点，有意小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门

37、实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价。还有一种欺诈行为表现为在预售期房时，以相对小的暂定面积、相对小的总价引诱购房者，要求购房者预付房款，并约定建成后比预售面积增加10或更多，购房者却又无由退房，只能多付房价款，从而达到开发商增加销售量的目的。由于购房金额庞大，如此会使买受人造成许多的缺失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时按照甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，讲明第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照

38、合同约定的价格据实结算，买受人要求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人要求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意连续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。讲明将面积误差比界定为3%，比最高人民法院关于审理房地产开发经营案件若干咨询题的讲明（建议稿）规定的5%提升了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的爱护。