重庆高新区市调报告

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1、目录第一章重庆市房地产市场动态* 区域信息* 宏观数据* 个盘信息第二章沙坪坝区商品住宅市场分析* 综述* 市场供给分析1、 供给量分析2、 供给的特点* 市场需求分析第三章竞争性楼盘个案调查* 调查时间* 调查方法* 调查步骤* 调查表格注：本次调查针对高甑区冏品住宅市场，重点为产品调查第一章重庆市高新区竞争楼盘市场调查、重庆市宏观经济发展随着改革开放的深入，内地城市发展也越来越迅猛。重庆市作为西部唯一的直辖市，在政治上有着起无法比拟的优势，而这种优势在改革开放的浪潮中就基本转化为了经济发展上的优势。自直辖以来，重庆是的经济发展发生了翻天覆地的变化。国民生产总值比几年前翻了一翻。整体形式相当

2、喜人。1993年-2003年重庆市国内生产总值增长趋势图：%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%1,，尹1/，1y2/年2z，重庆市从上世纪93年开始，国内生产总值增长急速下降，成立直辖市之后，重庆的发展度过了短暂的过渡期，其国内生产总值节节升高，但由于重庆的城市发展起步较晚，基础较差，重庆市与其他的城市的差距也是相当的明显的，特别是同沿海发达的城市的差距。关于人均国内生产总值的比较：2003年资料单位北京天津上海广州元/人316132587434600807531500通过以上的比较，不难看出，虽然近年来重庆市的发展相

3、当喜人，但总的来说同其他直辖市还有相当的距离，而重庆市作为西部的龙头港，其定位是西部的第一城市，因此，政府在宏观调控及政策支持上都给予了极大的优惠，重庆市的经济发展尚有巨大的空间，其潜力远为发掘完全。二、重庆市房地产市场概况2004年，国家宏观调控措施对重庆市房地产市场产生了一定的影响，特别是下半年，交易量和房价增幅趋于平缓，但总体上商品房交易保持增长，房价稳定上升，消费趋于理性，房地产市场稳定健康发展。（一）房地产开发用地供应规模适度，结构基本合理2004年，重庆市共有1347公顷土地（不含划拨转出让土地605公顷，下同）供应给房地产行业用作开发。其中，商业服务用地85公顷，住宅用地1262

4、公顷（占房地产开发用地的93.69%）。住宅用地中，未向别墅、高档公寓等高档房供地，全部用于普通商品房、拆迁还建房等中低档住宅建设。（二）房地产投资占固定资产投资的比重合理，开发资金来源结构优良房地产开发投资完成情况单位：亿元指标名称111月同比增长（%比重（%计划总投资1772.1659.8年初至报告期累计完成投资315.4522.5100按构成分组：建筑工程203.5020.764.5安装工程17.7610.15.6设备工器具购置6.4633.42.0其他费用87.7429.227.8按用途分组：住宅175.1922.355.5办公楼8.42-1.02.7商业营业用房47.5628.215

5、.1其他84.2822.826.7到2004年11月，重庆房地产开发累计完成的投资总量是315.45亿元，该投资占全社会固定资产投资的24.4%,同比增长了22.5%。虽然在国家宏观调控措施的影响下，房地产开发投资增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量；从资金结构看，国内贷款比重（15.6%）低于自有资金（20.25%）4.65个百分点;定金及预收款比重40.82%,销售状况良好。（三）新开工面积增幅小房地产开发施工（竣工）情况指标名称111月同比增长（为比重（%本年房屋施，面枳合计（力平方米）5568.7720.3100住宅4069.7423.873.1办

6、公楼183.01-0.23.3商业用房938.1819.016.8其他377.832.56.8本年新升，面积合计（力平方米）1740.413.1100住宅1378.509.079.2办公楼34.85-15.82.0商业用房233.63-1.013.4其他93.43-36.35.4本年竣工房屋面积合计（力平方米）816.0720.2100住宅633.8223.677.7办公楼25.9340.63.2商业用房112.870.313.8其他43.4523.15.3到2004年11月，我市房屋施工面积5568.77万平方米，同比增长20.3%;新开工面积1740.41万平方米，同比增长3.1%;房屋竣

7、工面积816.07万平方米，同比增长20.2%。施工面积及新开工面积增速减缓，是国家宏观调控措施的作用显现。从土地、拆迁到金融，2004年里治标又治本的调控政策接二连三，来自于其他新开工项目的资金方面的压力，有可能使竣工资金投入减缓，从而影响到竣工量计划和进度的如期实现。（四）商品房成交面积增加商品房销售（预售）情况指标名称110月同比增长（衿比重（%本年销售商品房屋面枳合计（万平方米）642.5611.1100住宅560.3913.787.2办公楼21.0242.53.3商业营业用房55.65-9.98.7其他5.51-37.30.9本年商品房销售额合计（亿兀）109.7112.3100住宅

8、82.5716.275.3办公楼5.4666.25.0商业营业用房20.64-6.018.8其他1.04-24.41.0预售房屋面枳合计（万平方米）853.9934.8100住宅777.9634.591.1办公楼7.66-20.70.9商业营业用房61.4150.67.2其他6.9649.20.8注：销售面积是指报告期已签订了销售合同的商品房屋面积，它不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。商品房销售（预售）情况指标名称111月同比增长（为比重（为本年销售商品房屋面枳合计（万平方米）777.0719.3100住宅685.

9、6623.288.2办公楼22.2440.72.9商业营业用房62.97-9.78.1其他6.20-33.90.8本年商品房销售额合计（亿兀）132.1622.0100住宅102.0931.677.2办公楼5.7964.24.4商业营业用房23.11-10.317.5其他1.18-17.50.9预售房屋面枳合计（万平方米）938.1940.4100住宅855.7140.291.2办公楼7.90-19.30.8商业营业用房66.0753.47.0其他8.5265.90.9注：销售面积是指报告期已签订了销售合同的商品房屋面积，它不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签

10、订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。根据市国土房管局最新统计资料显示，2004年110月，全市商品房成交面积642.56万平米，成交金额109.71亿元，同比增长11.1%、12.3%。其中，住宅成交560.39万平方米，成交金额82.57亿元，分别占商品房成交量的87.2%、75.3%,同比增长13.7%和16.2%。2004年111月，全市商品房成交面积777.07万平方米，成交金额132.16亿元，同比增长19.3%、22.0%。其中，住宅成交685.66万平方米，成交金额102.09亿元，分别占商品房成交量的88.2%、77.%,同比增长23.2%和31.6%。商品房成交量及成

11、交金额呈现增长态势，市场出现供需两旺的状况，与之相伴的是商品房价格的增长。在主城核心区，住宅、商服用房和办公用房的成交均价分别达到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。商品房住宅消费中71.5%的购房者选择了银行按揭购房的消费方式，居民信贷消费意识明显提高。通过以上分析，04年下半年，商品房交易量的同比增速开始逐渐走低，11月份放缓。这与往年年末时交易显著放量呈较大反差，表明年初以来的宏观调控、土地供应紧缩政策和银行加息成效明显，市场走势趋向平稳。而住宅交易均价同比增速自下半年以来，也一直呈平稳走低态势，在11月份达到年初以来的最低值。结论：宏观调控起到重要作用，商品房

12、市场供需两旺，房价稳定上升，消费趋于理性。其中，商品房住宅价格13.7%的增幅与城镇居民可支配收入增长的13.7%不谋而合，成为保持协调发展的最佳佐证。（五）存量房：住宅涨价，非住宅降价类别指标名称04年同比（%存量房转让面积（力平米）894.5313转让金额（亿元）84.0322.转让均价（元/9398.3存量房中：住宅转让面积（力平米）724.4911.3转让金额（亿元）60.4042.3转让均价（元/83418.7存量房中：非住宅转让面积（力平米）170.0416转让金额（亿元）23.556.4转让均价(元/1385-8.3商品房市场的成熟发展，形成了良好的市场环境，优质房源的不断涌入，

13、也促进了存量房市场转让的活跃。2004年重庆市存量房转让面积894.53万平方米，车t让金额84.03亿元，转让均价939元/平方米，与上年同比分别增长13%22.4%和8.3%。其中，非住宅转让面积170.04万平方米，转让金额23.55亿元，同比增长16%6.4%。非住宅转让均价1385元/平方米，同比下降8.3%。由上表可看出，住宅类存量房转让面积增长平缓，但由于2004年，重庆市房地产价格总体走高，带动了存量房转让均价的节节攀高，致使住宅类存量房的总转让金额大幅度上升，可以说，04年是重庆存量房市场的一个“春天”。据了解，从存量房转让面积的同比增速来看，2004年一直保持震荡走高态势，

14、市场发展速度较快，自四季度开始，市场增幅有所下滑，呈现回调态势。结论：随着存量房市场与商品房市场的联动作用进一步加强，市场走势逐步趋同，且走势相对平稳。与此同时，存量房的量增价升，将给市场消化带来考验。综上所述，重庆市2004年在投资量，施工面积，销售面积上有较大的提高，这主要归结于以下几方面的因素：(1)重庆市整体城市化进度的加快(2)新城建设力度加大(3)居民可支配收入有较大提高(4)政府对土地攻击量的有效控制根据调查分析可知，重庆的房地产市场是一个发展的市场，一个开发协调和供求潜力很大的市场，政府的各项优惠政策，宏观调控到位，劳动力和建材成本低，房价上升快，投资机会多，获利可观，风险较小

15、。总体上可以说，重庆房地产市场日趋有序，结构趋于合理，供求基本平衡，消费潜力巨大，发展空间广阔。附：重庆市主城城市建设用地平衡表用地分类代.1994年现状2010年规划2020年规划码面积（公顷）%人均占地（米2/人）面积（公顷）%人均占地（米2/人）面积（公顷）%人均占地（米2/人）居住用地R5524.235.022.87831.332.624.58813.729.323.8公共设施用地C2008.612.78.32710.111.38.52946.99.88.0工业用地M4622.229.319.1550523.017.25502.318.314.9仓储用地W435.62.81.8825.

16、93.42.6922.73.12.5对外交通用地T266.21.71.1782.43.32.41402.54.73.8道路广场用地S1427.89.15.92632.411.08.23914.213.010.6市政公用设施用地U290.41.81.2489.42.01.5514.61.71.4特殊用地D961.46.14.0462.91.91.4462.91.51.3绿公共绿地G1242.01.51.02326.09.77.34312.314.411.7地防护绿地G2454.81.91.41254.74.23.4合计15778.410065.224020.71007530046.810081.

17、2备注：1、现状：主城建成区面积和人口采用1994统计资料。2、规划：城市规划用地按总图。2010年人口规划预测290万人（居住一年以上的暂住人口30万人进入用地平衡区；2020年人口规划预测330万人（居住一年以上的暂住人口40万人进入用地平衡）。三、高新区房地产概况（一）所在片区简介重庆市都市区城市分区规划中部片区渝中组团、大石杨组团、沙坪坝组团、大渡口组团北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家组团、大竹林一一礼嘉组团、唐家沱组团南部片区南坪组团、李家沱一一鱼洞组团西部片区西永组团、北踣组团、西彭组团、走马功能区东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功

18、能区高新区所在的重庆市中部片区，是中梁山、铜锣山之间被长江和嘉陵江环抱的区域（不含蔡家）组团，是重庆城市的发源地，最富有历史传统文化特色的区域，目前是全市人口最集中、功能最积聚的地区，以调整优化和提升为主，重点改善、加强和提升城市中心品质，完善各项基础设施和公共设施，改善城市人居环境，逐步舒解人口和产业，调整产业结构，优化用地布局，大力发展以高端服务业为主的第三产业.（二）高新区简介1、高新区简况重庆高新技术产业开发区是1991年3月国务院批准的国家级高新技术产业开发区，同年9月被国家科委、国家体改委研究为全国五个综合性试验区之一。其目的在于依靠目前科技力量促进高新技术成果的产业化、商品化，调

19、整产业结构，改造传统产业，提高劳动生产率，增强产品的国际竞争力。目前这里吸引了包括“诺基亚”、“康佳”、“TCL、联想”、“方正”等大型高科技企业进入，建成了重庆市最大的电脑市场，高科技开发区已初具规模。高新区是高新技术新兴产业的开发和聚集地。高新区区位图2 、自然环境（ 1）地形高新区位于重庆市主城区西南部，地势由南北向长江河谷逐渐降低，地貌起伏较大。区域地势以低山丘陵为主。（ 2）气候高新区属亚热带湿润季风气候，具有东暖夏凉、湿度大、阴天多、雾日多等特点，年平均气温18.4C,最高气温42.2C,最低气温-2.4C,年平均降雨1151.5mm,年平均相对湿度80%。3 、交通网络（ 1）公

20、路高新区位于沙坪坝、渝中区、杨家坪之间，公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸。陈家坪长途车站将高新区与市内其他区县的距离拉得更近。陈家坪是主城区与成渝高速公路的接口，也是上桥至向家坡横贯东西主干道上的重要节点。由于长途汽车站紧邻转盘，陈家坪平日车流量就很大，石桥铺立交建成通车后更增加了陈家坪的交通压力，原有平交转盘加下穿立交已不能满足大量车辆通行的要求。2004年8月开工的陈家坪立交工程进展顺利，预计2005年5月可以完工使用，这将大幅度改善高新区交通状况。（ 2）铁路靠近渝黔、襄渝、成渝三条干线铁路，临近重庆东站、南站、西站三大货运车站。（ 3）港口长

21、江上游最大的深水货运水陆联运码头九龙坡港近在咫尺（ 4）航空重庆江北国际机场距离九龙坡区30公里，车程20多分钟。4、商用物业形态：高新科技产业区位于沙坪坝、渝中区、九龙坡区的中间地带，是重庆市西大门，其强大的辐射力具有无可比拟的优势。这一区域以高心技术产业作为支柱产业，素有“硅谷”之称，聚集着大量IT行业，这一区域拥有泰兴、赛博电脑城、科有通信市场、八一建材市场、陈家坪、石桥铺机电产品市场并有五星级的南方君临酒店；四星级的西亚酒店、劲力酒店；也有三星级的富丽酒店、南方花园酒店、和平大酒店。石桥铺地区商用物业的运作处于失衡状态重庆国际商城、晨光百货等商场名存实亡，长时间闲置，原有的上海华联等超

22、市已不复存在。现有的商业物业除几个大的电脑城外，仅保留了跃华购物中心、南方百货等，且均以低端产品为主，管理模式也相当落后。石桥铺区域居民对日常生活用品的购买需求由位于万昌国际商城的新世纪超市和位于华宇名都城的人人乐大型购物超市满足，而对于休闲购物，人们通常选择在沙坪坝及解放碑等商圈进行，且往往更偏向于解放碑CBD。高新区的餐饮业主要集中在南方花园及科园四路一带,而石桥铺转盘人口集中区域的就餐问题往往由以跃华为中心，辐射至渝洲路彩电中心的饮食摊点解决，状况极其混乱根据石桥铺地区的现状，由石桥房地产总公司开发的西部商城以打造高新区商业航母的姿态亮相高新区,号称建立一个居家、办公、购物一体化的大型商

23、业物业，这势必带动高新区的商用物业的发展，使得这一区域内的大配套更加完善5、环境状况：高新区是利用产业园区积聚人气的典型区域，其原始自然环境、人文环境欠佳但随着越来越多的楼盘以打造高质量产品来吸引市场，这一区域内的人工生态体系日渐成熟各楼盘也相继推出各自的社区文化，使得这一区域内的人文环境更加规范、丰富起来6、高新区房地产发展状况简介高新科技园的定位为整个高新区的定位和发展指明了方向。更多的企业进驻高新区，集聚更多的精英，加上市政的大量投入，无论自住、投资，这一地区的升值潜力都很大，该区域购买力旺盛，楼市发展后来居上。由于产业结构、从业人员的多样性，使得区内供应产品多样，夹层、小跃层等创新户型

24、纷纷在此率先面世，吸引了大量年轻购房群体；在该地区投资置业某种程度上也成为企业素质的象征。根据调查，高新区的楼盘主要集中在石桥铺转盘附近、奥体中心四周、二郎、渝洲路。1）石桥铺转盘南方香榭里、华宇名都城、国窖明城等典型项目位于高新区的核心地位，这些项目除了物业品质综合水平高之外，地段是其热卖的重要因素之一。再加上高新区目前土地供给量较为匮乏，越发显得寸土寸金，并带动了高新区附近房地产开发升温。（2）奥体中心周边随着重庆市奥林匹克体育中心工程的迅速推进，体育中心周边成为高新版块新的开发热点。目前除了同创奥韵之外，即将启动的还有金牌大厦、中州大厦、奥林匹克大厦等项目，运动概念是这些项目共同的主题。

25、（3）二郎片区二郎科技新城是重庆高新区的拓展区，是重庆市西部大开发十大重点工程之一，占地10平方公里，总投资400亿元，其中基础设施建设投资34亿元。新城从2000年开始建设，道路主骨架现已基本形成，已有格力空调、世纪精信、上海宝钢等项目建成投产，十余个项目入驻园区。新城将积极发展和引进低污染、低能耗、高效益的产业项目，建成重庆21世纪绿色高新技术产业基地。二郎科技园包括工业小区，商贸区、居住小区、环保综合项目、科技公园。规划用地10平方公里。随着老顶坡商业日益红火，交通的不断改善，二郎片区的房地产需求量也在不断加大，但高品质楼盘却不多。目前仅有的美茵河谷、恒鑫名城无疑填补了这项空白，并促进了

26、二郎楼市整体水平提高。（4）渝洲路一线渝州路作为重庆市迎宾大道的组成部分，其道路和公共交通情况甚佳，可便捷通达主城各区，交通极为便利。珠江、建工以及南方都将目光投向了这一块宝地。定位于“都市青年自用型小户型文化社区”，主要针对20-32岁的都市白领族的建工新康桥开盘后短时间内即销售一空。精心打造的4000多平方米的水景，演绎着一场纯正的水岸生活的珠江华轩,更是这一地段的标志性建筑。总结：高新区向城市演变的发展已有50多年的历史，现在的高新区成为了房地产开发的最佳成熟区域就学、就医、就业、商业、娱乐等极为方便。从高新区的开发后劲看，是极具开发潜力的：较新轻轨线约1/2的里程贯穿大石杨版块，也拉近

27、了高新区与周边区域的实际距离；市奥体中心在04年7月初主体工程竣工，各项体育盛事的举办将吸引全重庆乃至亚太区的目光。由此，将会有更多的人选择到此片区居住。目前，高新区的住宅开发几乎与经开组团、南滨路形成三足鼎立之势。附：重庆市大、石、杨版块建设用地平衡表用地分类代码大、杨、石版块公顷%居住用地R1525.440.42公共设施用地C635.416.84工业用地M648.217.18仓储用地W94.42.50对外交通用地T105.02.78道路广场用地S403.910.70市政公用设施用地U66.41.76特殊用地D27.60.73绿地公共绿地G1134.83.57四、高新区典型楼盘调查及分析（一

28、）调查时间本次调查的时间为2005.1.252004.2.20,历时25天。（二）调查方法本次调查采用重点调查法。对重点的竞争性楼盘，采取详细、多次、分步调查的方法；对竞争性较小、借鉴意义不大的楼盘，采取一次性调查，只增加感性认识，最终不形成个案调查表。（三）调查步骤1、拟订市调方案，将高新区竞争性楼盘分区；2、逐个楼盘进行有侧重点的调查；3、整理楼盘资料，形成文档，并对每个楼盘的成功点和失败点进行归纳评价；（四）调查分析表（见下页）高新区近年来得到了较大的发展，这是由于政府宏观调控，政策大力支持。一方面,高新区内越来越多的楼盘以打造高质量产品来吸引市场，这一区域内的人工生态体系日渐成熟，其环

29、境质量已高于全市平均水平。另一方面，高新区的交通也越来越便捷：轻轨已经通车试运行，从高新区到市中心临江门、较场口的空间距离大大缩短。除此之外，高新区业已形成迎宾大道、成渝高速公路、区内陆路交通网络的便捷交通格局：高新区二郎接陈庹路一线已建成通车,以及鹅公岩大桥竣工，高新区业已拥有了快速便捷的公路网络。就连一直是高新区弱项的商业，其未来规划也相当诱人,由石桥房地产总公司开发的西部商城以商业黑马的姿态亮相高新区,号称建立一个居家、办公、购物一体化的大型商业物业，这势必带动高新区的商用物业的发展。高新区房地产开发起步较晚，落后于主城其它区域，其房地产开发主要集中于渝洲路、巴山、奥体中心一带。当前高新

30、区房产发展非常迅速，珠江华轩、同创奥韵、华语名都城等一批楼盘成为高新区代表性楼盘。从实际调查中，我们发现，高新区内的购买力主要集中在石桥铺电脑城、渝洲交易城、八益建材市场、陶瓷市场、老顶坡汽摩市场及其附近。1、高新区楼盘资料由于调查时间较短，无法尽列所有楼盘，只列出了八个典型楼盘资料容积率占地面积总建筑面积户型面积范围主力户型均价（套内）总体销售率层差及朝向差价要点简析国窖明城3.4973.57亩139666平米38103平米单间：38平米二F二T:70平米左右三F二T:90100平米2760元/平米70%层差10元/朝向差价100元/平米总体规划及景观：小区内5栋高层建筑整齐排列，楼间距最小

31、不低于32米，形成大视野的效果。区内拥有4个各具特色的休闲广场、2个空中平台花园、1个戏水池。户型设计：布局上均为南北朝向，采用大面积玻璃窗、落地外飘窗等设计，保证采光、通风。销售状况：项目销售情况较好，总体销售率达70%其中76.69平米和68.07平米的两室两厅销售最火爆。目前，“国窖明城”的销售量保持在每日3套左右。恒鑫名城3.33460亩600000平米67220平米二F二T:7080平米三F二T:120平米2800元/平米60%目苦1015元/平米朝向差价3050元/平米总体规划及景观：运用“景观先行”的理念，在地块中心建造中央景观“名城花园”。现推出的一期由几栋高层和小高层楼房围绕

32、中庭仰置。户型设计：户型基本为南北朝向，朝南苑邛庭花园，朝北可看小区的中央景观“名城公园”，户户采光，间间观景。销售状况：情况良好，总体销售率达60%A上，其中6080平米的两室两厅销售最好。其一期A栋楼，由于有20余套房在做特价促销活动，故销售情况较好。位置、户型与A栋相差无几的C栋楼，由十具均价要图300多兀/平米，故具销售率较低。而位于BD栋楼顶层的跃层，由于其视线及景观较好，总共8套已出售了4套。华宇名都城3.738070平米320000平米82126平米3F2T:108124平米4000元/平米75%层差10元/朝向差价100元/平米总体规划及景观：整个社区楼体造型各异，围绕主题中心

33、花园和8个小庭院发散式布局，交通组织良好、组团布局合理。园林绿化采用较多品种的植被，水系大多采用多层跌水，形成层次分明的立体景观。户型设计：大部分户型的卧室设置了阳光弧形休闲区。卧室都采用外飘窗，确保了居室的采光与通风。销售状况：项目销售状况较好，3期推出的1、7、8、9中，8、9号楼均已售罄，1、7号楼的销售率也超过了75%其中较受追捧的户型是100120平米左右的3室或4室，销售率也达到了90%华宇渝洲4112亩315000平米64128平米二F二T:6070平米4150元/平米70%以上目苦1030元/平米朝向差价100330元/平米总体规划及景观：项目围绕中庭打直十多幢造型别致的小高层

34、和高层建筑，并以“东南一一西北”走向的社区消防通道为景观轴线，在两侧引入了较大面积的绿化植被、亭台水榭等景观。户型设计：格局比较方止，几乎每一户的主卧室中都有270度的观景外飘窗或与卧室相连的观景阳台。销售状况：由于项目所在地理位置的优越，使该楼盘销售状况较好，其中70平米左右的小户型、128平米的错层、以及80多平米左右的小跃层更受到人们的追捧，其销售率分别达到了80%99%100%美因勃天鹅堡1.533000平米100000平米67394平米2F2T:67平米3F2T:119平米4F2T:129平米3480元/平米80%层差15元/无朝向差价总体规划及景观：美茵新天鹅堡位于1000亩德国风

35、情小镇东北部制高点，由5栋高层组成，视野开阔。景观依山就势、高低错落的布置跌水、草皮等。户型设计：每一户型都设有休闲大阳台，大部分户型的客厅采用“阳台一一景观窗”双面采光，采光通风良好，景观视野俱佳。销售状况：项目销售状况较好，但位于每栋楼顶层的跃层户型销售欠佳，开盘至今尚未售出。32027平米78132平米3F2T:97106平米3F3T:121132平米3000元/平米目苦2080元/总体规划及景观：社区楼房依据地势进行规划，高地高层，低地低房，每栋楼空间距离不大却互不遮挡。项目地处较高处，有着良好的自然风貌并在区内大量运用叠泉、瀑布、溪流、花园、绿地等营造小区景观。南方香榭里鑫苑2.48

36、88641平米80%平米无朝向差价户型设计：户型比较方正，大部分户型米用独特的1.5室设计，使卧室和书房结合升-个整体。销售状况：项目正在进行尾盘销售，以100130平米的中、小户型销量最好，平均销售率达到了80%A上.而位于每栋楼17、18楼的跃层户型销售情况欠佳，自去年开盘以来，为数不多的几套跃层只售出了两套.同创奥韵3.41210亩102809.54平米66159平米2F2T:6694平米4000元/平米60%以上层差20元/朝向差价：100200元/平米总体规划及景观：同创奥韵以点式高层住宅为构架，辅以六大主题空间（奥韵之光城市阳台、奥韵会、奥韵广场、奥韵名店街、奥韵风情园林、奥韵大道

37、），缔造了一个充满运动活力的健康社区风情园林中有观景栈道、花台树阵、亲水平台、叠级戏水池和迷你高尔夫球场等众多休闲运动场所，将健身与观景结合一体。户型设计：项目几乎每一户型都拥有阳光健身房，全玻璃构造，为居室采纳更多自然光线。还有部分户型引入了入户花园，让空间显得更加通透宽敞。销售状况：项目三期（B区）约300余套，自04年6月26号面巾以来，市场放映良好。鑫宗铭居3.9左右7700平米30000平米74112平米2F2T:74平米3F2T:9095平米2800元/平米50%以上层差10元/无朝向差价总体规划及景观：项目现推出的二期，由1栋21层的高层、1栋13层的小高层组成及临街大型商用物业

38、围合而成，中庭为小型园林绿化景观，以精致的绿化小品为主。户型设计：户型为70110的两室为主，户型精小，布局紧凑。销售状况：其总体销售率达50%其中74.21平米的两室两厅销售最好。2、项目周边区域重点楼盘市场特征分析(1)供应体量分析(2)销售率分析项目销售情况分析国窖明城项目销售情况较好，总体销售率达70%其中76.69平米和68.07平米的两室两厅销售最火爆。目前，“国窖明城”的销售量保持在每日3袋左右。恒鑫名城情况良好，总体销售率达60犯上，其中6080平米的两室两厅销售最好。其一期A栋楼，由于有20余套房在做特价促销活动，故销售情况较好。位置、户型与A栋相差尢儿的C#,由于具均价要图

39、300多元/平米，故其销售率较低。而位于BD栋楼顶层的跃层，由于其视线及景观较女？，总共8套已出售了4套。华宇名都城项目销售状况较好，3期推出的1、7、8、9中，8、9号楼均已售罄，1、7号楼的销售率也超过了75%其中较受追捧的户型是100120平米左右的3室或4室，销售率也达到了90%华语渝洲新都由于项目所在地理位置的优越，使该楼盘销售状况较好，其中70平米左右的小户型、128平米的错层、以及80多平米左右的小跃层更受到人们的追捧，其销售率分别达到了80%99%100%美岩新天鹅堡项目销售状况较好，但位于每栋楼顶层的跃层户型销售欠佳，开盘至今尚未售出南方香榭里鑫夕巳项目正在进行尾盘销售，以1

40、00130平米的中、小户型销量最好，平均销售率达到了80%上.而位于每栋楼17、18楼的跃层户型销售情况欠佳，自去年开盘以来，为数不多的几套跃层只售出了两套同创奥韵项目三期（B区）约300余套，自04年6月26号面巾以来，市场放映良好鑫宗铭居其总体销售率达50%其中74.21平米的两室两厅销售最好从以上两个图表可以看出高新区房地产市场呈现供需两旺的状态。以上竞争楼盘住宅的平均销售率都达到了70-80%,这首先是由楼盘本身的品质及其附加值所决定，并且在很大程度上表现出高新区房地产的价值对市场的吸引力及辐射能力。（3）面积范围分析项目面积范围（平米）国窖明城38103恒鑫名城67220华宇名都城8

41、2126华语渝洲新都64128美岩新天鹅堡67394南方香榭里鑫夕巳78132同创奥韵66159鑫宗铭居74112高新区各重点楼盘在规划及推广过程中，将“扬长避短”的原则发挥到及至。高新区楼盘的面积配比跨度较大，有从38平米的单间配套到394平米的大跃层。分析上表可知,以周边商业环境取胜的楼盘如国窖明城、鑫泰铭居，即以较小户型为主，主要满足周边建材市场、渝洲交易城商家的投资居住需求。以社区自然环境取胜的楼盘如南方香榭里鑫苑、美茵新天鹅堡、同创奥韵，则打造较大户型及大型景观以体现幽雅的生活居家氛围。其中，同创奥韵更是将“运动生活”的主题发挥得淋漓尽致。也有走综合华语名都城、恒鑫名城、渝洲新都，将

42、居住、投资这两大市场需求融合在一起，打造内容更加丰富的楼盘。根据上述分析，高新区竞争楼盘定位差距不大，且相同定位、相同档次的楼盘比较集中，在销售过程中打“定位差”的可能性较小，这势必造成区域内楼盘竞争激烈。（4）主力面积分析项目主力面积（平层）（单位：平米）主力面积（错层）（单位：平米）主力面积（跃层）（单位：平米）国窖明城98.06103.37恒鑫名城75左右120220华宇名都城108.28124.79华语渝洲新都64.4873.62128164.31美岩新天鹅堡129394南方香榭里鑫夕巳121.11132.11同创奥韵137.57149.42121.06129.40159.18鑫宗铭居

43、95.42市场定位相近决定其产品定位差距较小，户型面积相对集中。楼盘定位较高，基本为中高档楼盘，走高端开发路线；物业形态丰富，花园洋房、别墅和高层百花齐放，其中以高层居多；产品线丰富，尤其是在同面积段内房型多；主力面积趋于中大户型，集中在70-100m2o（5）销售均价分析45004000350030002500200015001000500国窖明城恒鑫名城 华宇名都城 华语渝洲新 都 美茵新天鹅 堡口南方香榭里鑫苑同创奥韵口鑫泰铭居由上图可以看出，占尽优势的高端楼盘与中端楼盘之间加差较大。走综合路线即兼有地段、环境、配套等优势的楼盘，其市场价格偏高，均价都达到4000元/平米以上；而地段、环

44、境具有明显劣势的楼盘，其价格就大大降低，总体维持在3000元/平米左右。而市场定位接近的住宅，价格相差不大，性价比明显无差异。高新区房地产市场的价格战在同档次楼盘及高、中端楼盘之间纵横拉开。(6)主力总价分析 同创奥运 珠江华轩口华宇名都城口康德27生活空间 建工新康桥米)主力总价集中在20-35万元之间。这个价格段的住宅与其他区域相比，性价比不高,缺乏市场竞争力。高新区楼盘的共同点1、性价比较高，增值潜力较大2、较为集中：主要集中在渝洲路、巴山、奥体中心附近3、现阶段的购买力主要来自区内（电脑市场、建材市场等）4、较为符合区内居民需求5、新开楼盘规模都较大，档次较高存在的问题：1、业配套的竞

45、争力相对其他几个主城区较小，这将减弱区域内楼盘的外区辐射能力,并导致一部分区内客源流失2、部分小区内部总体规划、绿化环境俱佳，但高新区总体环境较差。附：高新区竞争楼盘分布国窖明城九龙坡石桥铺石新路巴山加油站旁重庆国窑房地产开发后限公司恒鑫名城九龙坡局新区后新路218号（巴山车管所旁）重庆恒鑫房地产开发后限公司华宇名都城九龙坡石桥铺渝州路（四川省团校原址）重庆华宇物业（集团）有限公司美岩新天鹅堡九龙坡石桥铺局新区局庙科技新区中城联置业同创奥韵九龙坡袁家岗奥林匹克体育公园为重庆向创置业（集团）有限公司南方香榭里九龙坡石桥铺高新区长白路重庆南方集团有限公司鑫小拓居九龙坡石桥铺石新路49#重庆鑫泰房地

46、产开发建设有限公司华语渝洲新都局新区石油路重庆华宇物业（集团）有限公司第二章重庆市商品住宅市场需求调查一、调查目的2004年5月13日为期4天的重庆市春季房地产交易会拉开帷幕。本着“以市场需求”为指导方向，通过本次房交会对房地产市场的消费者进行了大规模的量表问答式消费需求调查，以了解我市消费者对于目前重庆市房地产需求的特征，从而进行产品定位，并为本小区整体规划、户型设计等提供一参考。二、调查时间2004年5月13日至16日，为期4天。三、调查地点2004年重庆市春季房地产交易会现场。四、调查方式、方法为真实、有效地了解重庆市房地产消费者需求，调查人员每天对到访春季房地产交易会现场的市民，采取量

47、表问答式的问卷调查方式进行现场调查。4天时间共抽取样本450份、有效样本（客户）400份，由调查人员进行系统地归纳、客观地分析，并最终形成消费者需求调查统计报告。五、统计内容购房选择的时间购买时间半年内一年内2-3年内3年以上数量（个）63.2122.8123.690.4所占比例（衿15.830.730.922.6半年内2年内23年内3年以上通过上图分析说明：近几年随着重庆整体经济的持续向好，人民生活水平不断提高，越来越多的消费者加入了购房的消费大军，希望在近两三年之内购房的消费者占到抽样调查总数的60%多。一方面本市进行的旧城改造拉动了消费者购买的需求。另一方面重庆房地产业发展火爆，开发的产

48、品亦越加科学化和人性化，旧有的住房已不再满足消费者的需要。购房选择的区域购买区域南岸沙坪坝江北九龙坡渝中渝北大渡口数量（个）100.876105.267.218.817.214.8所占比例（25.21926.316.84.74.33.7通过上图分析说明：我市消费者认为今后理想的居住区域以南岸区、江北区两个区域为首，比例分别为26.3%和25.2%,占到了抽样调查总数的50%以上。说明由于上述两区域在居住环境及居住现状方面均优于其它各区，致使消费者更愿意选择上述区域作为其居住地的首选；此外，沙坪坝和九龙坡区亦在大多消费者考虑的范围内。在调查中，我们发现消费者在选取购房区域时主要考虑的因素还是位置

49、、交通便利及市政设施。购房选择的户型购买户型一室两室三室三室以上数量（个）61.6207.210031.2所占比例（%）15.451.8257.8通过上图分析说明：随着家庭人口居住的细分，三口之家是目前重庆市城区的主要家庭人口结构，选择两室的占到51.8%。而部分消费者在购房也考虑到与父母同住，欲选择三室的住房。可考虑到资金的因素不得不放弃此打算。此外，随着居住观念和习惯的改变，消费者对住宅内部结构更为讲究合理的功能分布。购房选择的面积购买面积60m以下6080m80100m100120m120m以上数量（个）25.2114.8129.6107.622.8所占比例（衿6.328.732.426

50、.95.7通过上图分析说明：60120为现在房地产市场住宅的主流居住需求面积，占到总数的88%从整个重庆居民的收入来看，贫富间距在增大，多数人口还只是处于中等水平。60-80的小户型适应于经济能力有限的两或三口之家消费群体；80-100的中户型则主要消费群体为中等较偏好的消费群体；而100120的大户型，虽为大户型但又不至于大而不当，其成本与实用性又能较好的协调，故市场需求也较为看好。购房选择的房型购买房型平层错层跃层数量（个）22212355所占比例（为55.630.613.8通过上图分析说明：平层仍然是广大消费者购买的主要房型，而错层的市场相对也较为看好，占到抽查人数的30.6%。在调查中

51、我们了解到，错层因其空间上的层次感解决了平层过于单调、直白的缺点而受到欢迎；但由于错层对面积的要求相对平层较高，从而使部分喜好错层的购房者只能购买平层。同样原因亦使得跃层的推广受到限制。应加大的功能房应加大的功能房主客厅主卧室次卧室厨房卫生间书房数量（个）3481889210814036所占比例（。%87472327359通过上图分析说明：随着生活水平的提高及住房知识的普及，消费者的居住要求也在步步提高。从上图可观察到住宅内部结构更为讲究适度的空间尺寸型，其中由以主客厅为代表，占到总数的77%在调查中许多消费者都提到增加主客厅的面积，使平常的娱乐生活更为方便。楼层控制数楼层控制数低层多层小高层

52、高层数量（个）22.4131.2145.684.8所占比例（%）5.632.836.425.2通过上图分析说明：多层与小高层占据市场需求的主流，分别占到抽样人数的32.8%和36.4%,同时高层市场也较为看好，占到。在调查中，诸多消费者提到高层或小高层都无所谓，只要有电梯且不容易坏即可，而老年人则期望楼层不要太高。对于低层，由于其主要表现方式为独体别墅和联排别墅，价格高昂、居住成本高，故常不在一般消费者考虑之列。购房的单价购房单价1500以下150025002500-35003500以上数量（个）60166158.415.6所占比例（%）1541.539.63.9通过上图分析说明：目前市场接受

53、的主要单价还是在15003500元之间，占抽查人数的81.1%。近年来随房地产炒作，房价有增长趋势；此统计数据则提醒我们在提升单价的同时，还要考虑到消费者购买力，不能无限度的增加，而应根据市平均收入的增长而增加。购房总价购房总价10万以下1020万20-30万30-40万4050万50万以上数量（个）60.891.2105.680.452.828.8所占比例（%）10.322.826.420.113.27.2通过上图分析说明：对应于消费者所选理想的居住面积，可承受住房的房价总额主要集中在1040万元区间，占到抽样调查总数的69.3%。除价格外购房考虑因素除价格外购房考虑因素数量（个）所占比例（

54、%小区环境322.480.6小区规划16641.5父通339.284.8户型20852企业品牌6416配套设施21253设计外观287小区位置215.253.8物业管理143.235.8建筑安全83.220.8通过上图分析说明：排除价格因素，消费者购房考虑的最重要的前三项因素依次是：交通、小区环境及小区位置，这三项因素的占有率分别是84.8%、80.6%和53.8。从这些数字可看出住房交通及位置任是消费者首要考虑点，同时随着对住房的认识购房者在对居住环境的要求也有很大提高。内部配套的期望内部配套的期望数量（个）所占比例（运动休闲设施24962.3商业设施39298医疗设施18145.2会所80

55、20.1教育设施12631.5小区直通车369通过上图分析说明：商业设施的需求占决对性的首要地位，达抽查人数的98%在调查中发现绝大部分老年购买者非常看中医疗设施的完善否，而中青年消费者则较看中运动设施；同时有消费者提到若小区所在地方交通便利则小区直通车无所谓。小区氛围的期望小区氛围的期望安静、祥和邻里关系融洽健康向上运动休闲数量（个）2061065038所占比例（%51.626.412.59.5通过上图分析说明：诸多消费者期望小区有一个安静祥和氛围，占抽样调查的51.6%。在调查中发现在竞争激烈的工作岗位下班后，大多消费者都期望能在一安静祥和的环境中休养生息；此外也由于社会人情愈加冷漠，部分

56、购房者期望小区居住者间关系融洽、彼此关心帮助；而老年人从自身身体考虑希望小区能有一健康向上的氛围。六、消费者基本资料统计年龄统计年龄25岁以下25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上数量（个）275013114151所占比例（为6.812.632.735.212.7入住人数统计入住人数1人两人三口之家三人以上数量（个）5413618228所占比例（。%13.63445.56.9职业统计职业数量（个）所占比例（为公司负责人9323.3专业技术人员10025普通职员10927.3经商人员8120自由职业者174.4家庭月收入家庭月收入2000元以下20003000元3000-4000元4000元以上数量（个）3417114748所占比例（衿8.642.736.811.9