一分钟算出地价一种简易的地价计算方法

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1、一分钟算由地价一种简易的地价计算方法一分钟算由地价一种简易的地价计算方法契税：购买土地时，需按照成交额的3%缴纳契税，所以，契税应计入购地成本；地上准建面积单价=竞买成交价 x 1.03 +地上准建面积（PS:俗称的楼面地价，其实是地上准建面积单价）（计算楼面地价时，须从项目准建面积中扣除地下准建面积）高置（和记黄浦盈科）拍得的“京土整储桂（朝）2005048 号朝阳区工体北路”：地上准建面积：40300平米，竞买成交价 51000万元，楼面地价 y 13035元每平米；如果要想从楼面地价，倒推该地块是多少钱每亩，则可以用以下公式：楼面地价X容积率X 666.666 =该地块每亩单价如：工体北

2、路地块单价：13035 X 2.85 X 666.666 =24765980元每亩亩：中国度量单位，曾经随着历史朝代的变迁而变化，现在的一亩等于666.666平方米；宗地面积：莫地块的实际面积（本文涉及的面积，未特殊注 明的均用平方米表示）；代征面积：奥地块内，规划用于城市公共绿化、道路或其他 特殊用途的面积；建设用地面积：奥地块内，可规划用于建设住宅、配套、商业、写字楼用途的用地面积；地上准建面积：奥地块内，规划许可建设的，地上层高超过2.2米以上的总建筑面积；项目准建面积：莫地块的地上准建面积， 加上地下准建面积。容积率：奥地块建设用地范围内，地上准建面积一建设用地面积得到的倍数；地价算法

3、一分钟算由地价一种简易的地价计算方法自政府对经营性土地实行招拍桂以来，地价在逐渐透明 的同时也不断升高，越来越成为决定房地产项目成功与否的 关键性因素。多家企业常常为了取得莫块土地的使用权进行 竞价，如果竞价过低可能错过机会，竞价过高又会背负沉重 的负担。那么，究竟应该以多少价格进行土地的竞价才最合 适呢？开发企业的方法一般是在受让土地前对土地所涉及的项目进行全面的测算，首先从土地交易中心取得详细 的地块资料，再组织有经验的从业人员根据技术指标和规划 管理技术规定，详细规划由各种建筑的面积，确定综合技术 经济指标，最后综合建筑成本、开发营销费用、税收以及市 场售价，推算由能够承受的土地成本范围

4、，以此作为取得招 拍桂等经营性土地的依据。这种方式的优点是结果相对精 确，缺点是费用高、耗时长。许多房地产开发企业为此聘请 专门的地产顾问公司进行前期策划，该前期策划费一般要占 整个项目营销费用的三分之一以上；更专业、分工更精细的 房地产公司也可以依靠自身的力量进行策划，参与者包括组 织策划人员、建筑规划人员、市场调研人员，所产生的策划 费用也常常不菲。笔者从事房地产工作多年，组织、参与过多个房地产项目的开发，一直关注地产市场的走势，经 过多年的观察和探讨，在多个拍卖的房地产项目的地价资料的基础上，总结由一个简易的地价评测方法，熟练掌握这种 方法可以在一分钟内估算由地价。这种方法非常适用于各个

5、 房地产开发公司的老总们在作项目预测、地价评估时估算土 地价值。下面我将用详细的例子阐述这种方法。一、计算公式：V= b X r X 666.67平方米/亩V -每亩土地的价值。-每平方米建筑面积的土地成本 r -容积率V每亩土地的价值是经营性土地进行招拍桂时的最后成交价，是老板们作为决策的依据；。每平方米建筑面积的土地成本是项目运作成功的关键，是老板 们的心理底价，它的取值是本公式的核心，下面我将举例说 明它的取值方法；r容积率可以从土地交易中心的详细地块 资料中取得。二、举例说明：2 0 0 6年1月1 3日，四川省成都市土地交易市场以平均超过起拍价一倍 以上的成交价拍由全部四块土地，竞得

6、人分别是成都市最有 名的房地产开发企业，成都万科房地产有限公司、四川蓝光 和骏实业股份有限公司、成都力迅房地产开发有限公司。因 其中宗地编号为3和4的地块在地块位置、用地规划性质、 容积率、建筑高度等技术指标上具有相似性和可比性，故我 以3、4号地块分别举例来说明上述计算公式及v的取值。两块土地的成交情况是：3号地块起拍价 580万元/亩，成交 价1230万元/亩，r容积率为7 , 4号地块起拍价 400万元/ 亩，成交价960万元/亩，r容积率为5.3。（见附表）我们首先以3号地块代入公式计算 值：3号地块：1230万元/亩=b X 7X666.67平方米/亩a = 2635元/平方米 即：

7、3号地块每平方米建筑面积的土地成本为2635元 再将此 值代入公式计算4号地块的V值：4号地块： V= b X rx 666.67平方米/亩=2635元/平方米X 5.3X666.67平方米/亩=931万元/亩用计算所得的931万元/亩的地价与4号地块的成交价960万元/亩比较，相差3 %,说明该公式基本符合拍卖的实际成交情况。同样，我们将4号地块的成交价代入公式，计算由 a值：960万元/亩=。X 5.3X 666.67平方米/亩=2717元/平方米 即：4号地块每平方米建筑面积的土地成本为2717元 综上，通过分别对3号地块和4号地块的拍卖成交价 计算由a值分别为2635元/平方米、271

8、7元/平方米，说明位 于成都市中心城区的当前的每平方米建筑面积的土地成本在2700元/平方米左右，这基本能够未专业的、具备丰富开 发经验的房地产商所接受。这就是我所提由的第一种。值取值方法，称之为市场取值法。简言之，采用参照的方法根据 土地市场成交价确定 b值。值得注意的是在选择参照物时， 应该具备可参照性，应该在地块位置、净用地面积、用地规 划性质、容积率、建筑高度、绿地率、建筑密度等技术指标 上进行参照分析，不能以中心城区的地块与城郊的地块进行 比较，不能以住宅用地与商业用地进行比较，不能以高层建筑与低层建筑进行比较。b值的第二种取值方法称之为成本利润法，即通过对房产市场的调查，确定房屋的

9、销售平 均价，再减去房屋的土建安装成本、营销费用、税收、利润 等（此部分各开发公司均有自己详细的数据，笔者不再赘 述），得由每平方米建筑面积的土地成本，也就是 。值。同 样，我们以3号地块来举例说明。3号地块是二类住宅用地兼容20%的商业，总建筑面积48932平方米，其中住宅39145 平方米、营业用房9787平方米。根据周边相邻的房产市场价格，成都市市中区当前住宅清水房均价约为5000元/平方米，营业用房均价约为8000元/平方米，平均价格为5600元 /平方米，土建安装成本、营销费用、税收共计约1900元/平方米，利润一般预留 20%,约1100元/平方米（以上为经验 数据）： =5600

10、元/平方米-1900元/平方米-1100元/平方米=2600元/平方米比较：市场取值法得= 2635元/平方米（拍卖成交价）成本利润法得遥?600元/平方米 我们可以理解为什么四JI蓝光和骏实业股份有限公司选择以1230万元/亩的价格拍卖取得3号地块。综上所述，读者在分析估算地价的时候，首先采用市场取值法和成本利润法确定 b 值，再代入公式V= X r X 666.67 平方米/亩，求生V，即每亩土地的地价。笔者的这种简易的 地价计算方法，其优点是计算简单、方便适用，特别适用房 地产开发公司的老总们在拍卖、谈判等应急情况下对土地进行估算，它的缺点是精确性稍差。每个房地产项目的情况各 不相同，读者在应用简易公式进行估算时应区别对待。业内 朋友可以试着用它对2 0 0 6年1月1 3日成都市拍卖成 交的1、2号地块进行分析，相信大家会从中发现成都市当 前的一些地价特征。欢迎各位朋友批评指正