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1、关于对“天津市滨海新区轻纺经济区纺五路以东的一宗工业用途土地使用权价格评估”的案例分析一、 评估项目的背景（一）估价目的委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，公司受委托对上述估价对象的土地使用权进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的出让土地使用权价格参考依据。（二）宗地概况本次评估宗地坐落于天津市滨海新区轻纺经济区纺五路以东，面积为98896.9平方米,为国有土地使用权，用途为工业，土地出让年限为50年，经实地查看，估价对象现为空地，规划总建筑面积98896.9平方米，容积率为0.8。待估宗地四至为：东至：空地；南至：现状轻三路；西至：现状纺五路；北至：现状
2、轻二路。（三）地价定义此次评估宗地使用权价格定义为场地外实际开发程度达到“七通”（即供水、排水、通电、通讯、燃气、供暖、通路）及宗地红线内场地平整条件下的国有土地使用权出让价格。土地出让年限为50年,土地用途为工业。二、案例估价工作的主要难点和解决方法（一）防范估价风险因本次估价目的为国有工业土地使用权抵押，防范土地抵押估价风险，保障当事各方利益属估价人员职责所在。重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。估价人员一方面应查验房地产权证、企业法人营业执照及其他资料原件，并在现场查勘时与抵押房地产一一对照核实；另一方面应到当地土地管理机构查询核实记载的有关估价对象的
3、土地状况信息、他项状况信息。此外，还应在抵押相关当事人协助下，调查核实抵押土地在估价时点是否存在权利上的各种瑕疵，特别是是否存在法定优先受偿权利及其数额等情况。（二）估价方法的选择根据城镇土地估价规程（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。委估宗地位于天津市滨海新区，区内工业用地土地交易案例较少，不属于待开发或待拆迁改造或整理的土地，租赁等市场亦不活跃，经项目成员反复收集资料及讨论，认为不
4、宜采取市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价，该宗地位于基准地价范围内，但类似土地取得成本较多，确定选用基准地价修正法和成本逼近法进行估算。（三）成本逼近法技术难点及解决方案成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。该方法一般适用于工业用地、新开发土地的评估。成本逼法的基本公式： 地价=土地取得费+土地开发费+各种税费+利息+投资利润+土地所有权收益 ，在具体进行评估时，对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益的具体操作比较容易，而对土地取得费的测算有一定的难度，而且土地取得费用的测算正确与否对利息、投资利润及土
5、地所有权收益影响较大。土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。其实质是国家依法采取强制性手段，对原所有权人未来收益的补偿，是地租资本化的另一种表现。我们在具体评估操作过程中，对土地取得费用的测算采取以下做法： 1、对征用农地取得土地的，在测算土地取得费用时主要包括：土地补偿费、地上物补偿费（如青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农田基础设施补偿费、房屋补偿）、安置补助费（如剩余劳动力安置费、人员安置）、征地管理费等；2、对于在城市建成区内通过拆迁改造取得土地的，在测算土地费用时主要包括：被拆除房屋及其附属物的补偿费、购建安置用房费、补拆迁人搬家补助费，提前搬家奖励费、临
6、时安置补助费、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费、拆迁管理费和拆迁服务费等。确定土地取得费的测算，应考虑目前同区域、同类土地的征地客观费用，而不能将企业在征地过程中实际发生的费用作为征地费用。项目估价人员综合考虑委估宗地周边状况和其他土地取得方式，选取较为客观的测算方法，以农用地为测算基础，按照天津建设项目征用土地补偿标准计算土地补偿费，按照天津市土地管理条例规定计算安置补助费，按照天津市土地管理条例计算青苗补偿费，按照津价房地字(1993)字第132号计算征地管理费。按照天津基础设施投资价格确定土地开发费。按照进而按照相关比例计算投资利息、投资利润、土地增值收益、计算无限年期土地价格、土地
7、使用权价格、进行区位修正。（四）地价的确定方法考虑到塘沽区招商引资的特点，工业基准地价，在一定程度上没有真实反映土地的稀缺性，应用基准地价系数修正法评估工业用地可信赖程度较成本逼近法低，故此采用了加权平均方法确定地价，将基准地价系数修正法确定了相对较低的权重。三、案例估价工作的启示（一）防范职业风险是估价师的生存之本针对抵押目的的土地价格评估，应遵循保守原则，应主动提供必要的附件，让银行能恰当地根据估价机构所提供的完整报告加以综合考虑，确定合理的贷款额度。面对权属不清、法律上禁止抵押的房地产，评估机构一律不得接受评估委托；在对个人房地产进行抵押评估中，评估人员应认真核对抵押房地产的有效权证，现
8、场勘查该抵押物的结构，了解是否有共有权人并加以详细说明；在对单位土地进行抵押评估时，评估人员应要求抵押单位提供单位、单位法定代表人以及代理人的相关证明资料和复印件，现场勘查，做详细的记录，以防虚假抵押、重复抵押事件发生，为银行把好抵押物的第一道关。特别是当房地产抵押物是在建工程时，银行应要求评估机构提供包括抵押物的如下附件：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证件及其复印件，倘若有预售的，还要求抵押人提供预售许可证及相应复印件，并附于估价报告后。（二）评估方法选择是项目评估成败的关键所在在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场
9、比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实。当然，土地资料收集情况是制约评估方法选择的较大因素，故此估价师收集资料应进行必要的扩展，包括走访经纪人、购买者、销售者、承租者和有关机构甚至扩展至相邻区域，力求获得充分翔实的资料。使估价工作更有较大的主动性，选择更适宜的方法进行估价工作，以求评估值更大限度的接近真实值，将是我们估价师永恒的追求。
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