商业街策划方案

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1、商业街策划方案-03三、项目运作策略及构思（一）、项目运作策略1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在 对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握 这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实 施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作 的有效头施。2、定向招租，龙头店铺带动在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从 市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的 23%,根 据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经 营店铺超50%，

2、商业氛围可培育起业。3、放水养鱼，培育商业氛围降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆 起来。4、以点带面，吸引人气在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫 芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。（二）、项目定位及业态规划-项目定位观澜区域首个特色风情商业街定位诠释：观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项 目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰 为一体的特色风情商业街。特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸 显项目的文化底蕴和气息。1、一层业态规划

3、通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结 合项目 皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、 服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外 休闲来点缀。-酒吧街特点此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河， 并且此区域处在商业 街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流， 晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、 档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式 文化消费环境，体现了 皇家英里路”这一定位。-特色餐饮街特点 特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。 把特色餐饮街安排在这里是结合

4、了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以 很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福 城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。- 家电体验街特点近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营 销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消 费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统 的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。 根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解 和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。-服装服饰、体育用品街特点商业街内部以服装服饰、体育用

5、品为核心，形成特色步行街，合理、 连贯的把项目南北商业连接起来。2、二层业态规划 二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。四、项目执行案（一）、成立项目运作小组为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构， 需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：（二）、收集资料建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的 洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。-与管理处联络，收集购买合同范本、物

6、业管理合同，了解 项目购买以及物业管理的具体条款、协议。（执行人：吕国生）-与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产 权关系。（执行人：吕国生）-与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。（执行人：吕国生） 通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。（执行人：黎海航、吕国生）（三）、召开业主恳谈会除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主 持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户， 使得商业规划无法 实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散

7、给统一的商业 规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过 致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。-根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的 形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。（执行人：黎海航、吕国生） -拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。（执行人：项目部）（四）、代理条件的确定为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。-对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费

8、者的消费习惯，商铺 租金水平等信息。（执行人：黎海航、吕国生）采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面 位置，制定租金价格体系。（执行人：项目部）-拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50%市场租金，第三年80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或 免除相应的租金冲抵。（执行人：项目部）-签订代理协议，取得统一代理经营权。（执行人：项目部）步行商业街的临街深度问题研究步行商业街的设置步行商业街景观设计探究城市商业街的发展战略及规划布局构想城市特色商业街的打造和经营管理研究国外著名商业街比较与分析论商业

9、街的核心竞争力南京东路消费者的回游消费行为研究商业街的制造与困境商业街发展趋势与消费者行为分析商业街建设的误区商业街模式设计论纲商业街研究5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 579036822361076053577

10、1001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 10177583117408667417088100343356109 10108601437357284617088100343356110 10115220721601491617088100343355237 10102704160570270917088100343355238 10122936486142541417088100343356169 10186220440263571817088100343354928 101760654089788804