物业公司调查报告

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1、物业公司调查报告篇一：物业管理状况调查报告三汇镇物业管理状况调查报告一、我镇小区楼盘及物业管理现状我镇目前成型的小区共有 12 个，包括 2 个高层小区（光亮阳光佳苑、巨鑫雅苑） 、1 个集资房小区（祥瑞花园） 、9 个商品房小区，分属 7 个开发单位；共有已售、待售住房近4000 套（幢）。我镇的住宅小区物业管理从 2005 年开始起步， 经过 10 年的探索发展，物业管理逐步深入民心。通过实施物业管理，居民的居住环境变得更加整洁，城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、生活中不可或缺的有机组成部分。但由于受管理权限和历史遗留问题的影响，我镇的物业管理服务情况较为复杂，总的来看

2、，我镇业管理可分为以下两种类型：一是旧小区传统旧体制的物业管理模式。由于这类小区修建当初开发商没有与正式物管公司签订合约，只是制定物管工作人员，必定会造成物管人员的消极怠工，提供的服务达不到要求，再加上这些小区业主对物业管理的认识和意识比较薄弱，物业交费率很低，规范化的物业管理难度较大，基本上没有正规的物业管理模式，只是形式上的请 1-2 个人即当保安，又做清洁。如：春夏秋冬四院等住宅小区，在进行物业管理时，只能实行基本服务（如简单的保洁和维修等项目）和低收费。05 年后修建的12 个小区中，到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园 1 个小区。二是新建商品住宅小区较规范的物业管理模式。新建的

3、住宅小区由于配套设施完善，环境较好，没有城市街道穿过，相对独立集中，再加上前期物业开展较好，收费水平和收费率也较高，物业管理服务工作基本能够维持正常。如光亮阳光佳苑（重庆光亮禾顺物业管理有限公司）、巨鑫雅苑（重庆和宜物业管理有限公司） 等住宅小区。但另一方面，这些由开发企业建设的住宅小区为新建小区，接房率 70%左右，但有的老百姓买房不光为了住，也有作为投资的，所以入住率只有 40%左右，虽然说空关房按规定连续六个月无人居住可按 70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。 物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍

4、抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。二、小区贯彻落实物业管理法规情况为了使国家物业管理条例 等法律法规在我镇得小区得到有效宣传，使物业企业成为宣传、贯彻物业管理条例的主体，我镇采取以点带面，利用国庆、中秋及普法宣传日等节假日开展宣传活动，并通过横幅、报纸、宣传单，由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的物业服务知识竞赛活动、物业服务进百家等多种形式，集中开展物业管理政策法规宣传活动。近一年来，发送宣传资料近1.5 万份，举办了以“ 构建和谐小区、共建美好家园”为主题的首届物业服务知识竞赛，通过开展这些宣传

5、活动，对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣传效果。三、小区业主大会及业主委员会情况我镇小区起步较晚，12 个小区只有祥瑞花园小区由业主投票，组成了业主委员会，其中：主任1 人，副主任1 人，财务1 人，委员 5 个，基本上每1-2 年召开一次业主大会，共同探讨本小区物业管理情况；2 个高层小区（阳光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8 月份交房，目前入住的业主还没有达到80%，所以还没有形成业主委员会，不过正在前期的筹备当中；起于小区都没有业主委员会。四、物业管理公司资质、数量及经营情况目前，我镇共有 2 家正规物业管理公司， 分别是重庆光亮禾顺物业管理有限公司（负责光亮阳光佳苑小区）和

6、重庆和宜物业管理有限公司（负责巨鑫雅苑小区） ，其中禾顺物业管理公司是重庆光亮集团下属子公司，公司财政能得到保障，但因目前小区入住率不足 80%，加上小区有 17 个工作人员的工资等， 公司处于入不敷出的状况； 和宜物业公司是与房地产开发商签的合同，同样由于入住率不足80%，加上小区6 个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况。五、物业管理服务情况目前 2 个高层小区的物业管理服务已经进入正规化， 能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等，基本能协调好业主与业主之间的纠纷，能提供一个较好的小区生活环境。六、物业服务管理费用收取及管理使用情况目前我镇的物业管理服务费用， 祥瑞花园小区由业主委员会统

7、一收取，交业主委员会财政保管，支付保安和清洁的工资，物管费用和工资基本持平； 2 个高层小区由物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取，交到公司财政，公司财政再同意支付员工工资和其他维修费用等，现在是一个入不敷出的情况；剩下的小区物业费用由社区工作人员收取 （基本收不全） ，用于支付小区保安、清洁工的工资，同样也是基本持平。七、我镇小区物业管理存在的问题1、没有正规的物业管理，未成立业主委员会，小区物业管理比较混乱。全镇12 个小区中，只有祥瑞花园小区成立业主委员会，2 个高层小区为新建小区，暂未成立业主委员会。剩下的9 个小区均未成立业主委员会。主要是因为此类小区自2005年建成以后， 小区

8、开始引进物业管理模式，由开发商制定物业管理人员来管理物业，但由于物业管理人员自身素养的偏低，是的无关于业主的矛盾纠纷越来越严重，对提供的服务越来越不满意，最终开发商撤下所有的物业管理人员，由业主自行管理。目前9个小区基本上都是由业主选1-2 个人作为小区的物业管理人员，即为小区的清洁工，又为小区的保安，只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区的民事纠纷、工程维修基本都交给社区或者镇政府，增加了社区的工作量，反过来问题没有解决好，业主还不满意。业主意识较差，物业管理得不到群众支持。2、部分小区物业管理费收费难。12 个小区，除了2 个高层电梯小区物业费收取按照重庆市物价局核准外，其余10 个小区物

9、业费基本上是按照建筑面积来收取，100 平方以上收取300 元每年，不足100 平方的收取280 元每年。由于没有正规的物业管理公司收取物管费，也没有业主委员会，业主自身市民意识不强，“花钱买服务”的意识比较死板，比如说有的小区业主开始交了物管费，但是由于某些业主没有交导致心里不平衡，或者说自己过分要求得到更多的服务而没有提供，继而开始不交物管费；有的是口头说交，但没有实际行动。征收的物管费用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人员的工资统一由物管公司发放，2 个高层小区目前的经营情况基本上都是公司要倒贴，像阳光佳苑，17 个物业管理人员每年的工资发放达到 30 多万，而物管费全额收取才有24

10、 万多，资金缺口近8、9 万元，其他如小区内水电费用，公共设施维修费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的，像祥瑞花园小区有业主委员会，费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资，剩余的作为小区内的维修费用；其他小区的物管费，能收上来的交由社区管理，然后按时给保安或者清洁工发放工资，有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象，导致小区无物管。3、集资房小区成政府包袱。某些小区（如祥瑞花园小区）开始修建的时候为集资房，业主没有购买大修基金，目前房屋因工程质量问题，外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落，实际上成了政府的包袱。4、规划超前性不够，车位配备普遍不足。由于

11、开发时间较早，规划超前性不够，业主生活水平的提高，购买私家车的人员越来越多，导致镇内大部分小区车位配备不足。12 个小区除了2 个高层电梯小区有自己的地下停车位，其余十个小区都没有统一的小区车位，小区内车辆乱停乱放的现象比较严重，甚至有的车子停到了小区周边的公路上，增加了城市管理的任务。八、造成问题的主要原因1、业主市民意识不强，业委会难成立。业主自身市民意识不强，是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。随着生活水平的稳步提高，部分农民“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业，变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫

12、狗宠物等；对物业管理则爱理不理，一不高兴就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严重的就堵塞小区门口。“物业是服务，花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。2、历史遗留问题未有效解决，多方矛盾纠缠不清。许多小区当时开发商出售房屋的时候并没有要求购房者购买大修基金，现在开发商房子修好之后，指定的物业管理人员也没有继续做下去，业主选定的保安兼清洁工又只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区内的工程方面的问题，开发商拿已过保修期的借口来搪塞，不予修补；没有大修基金，像外墙脱落，外墙漏水等现象业主也很难自行筹集资金进行修篇二：社

13、区物业管理调查报告梧桐花园小区物业管理调查报告随着我国住房市场和体制的不断改革， 物业管理进入快速发展时期，它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。是房地产业在消费领域的延伸，关系到千家万户的安居乐业。市场对物业管理从业人员的需求越来越大，但于此同时物业企业与业主之间产生了各种矛盾，此次调查的目的正是寻找解决矛盾的途径，了解物业管理的现状，使我们更好的把所学的知识运用到实践中来，缩短理论与实践的距

14、离。梧桐花园小区简介梧桐花园位于梧桐花园位于西夏区同心北路， 交通非常便利， 学区完善，周边综合商场，公交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，小区布局合理。调查所得信息：此次调查以问卷为主，访问为辅， 采取访问和实地调查相结合的方法，对该小区进行了初步的调查研究。此次的问卷主要针对物管公司的工作和服务而展开。根据业主反映， 客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了 5 位住户，其中有的两名业主反映 ,物管公司职员与业主的交流及沟通非常少 ,这就导致了物业管理公司在进行工作时片面性。在实际走访中发现 ,该物业管理公司只设有两名客服人员 ,并且办公室位置偏僻 ,一般居民很难与

15、公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头，夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差 ,没有在小区内形成24 小时有效巡逻机制,在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限，交接班没有明确的记录,安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映,该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班,没有一个合理规范的制度。保洁方面存在的问题主要有：保洁员的待遇较差,并且没有专门的办公室和休息室。经过调查，大部分的业主对小区的环境卫生保洁方面认为服务到位，工作效率及质量较好，但

16、是有一些业主也对此表示不满。此外该小区的业主普遍认为小区在绿化方面太单一，树木种植单调，流经小区内的一条河流污染严重，散发出的阵阵臭味严重影响了河道两边居民的日常生活。根据问卷调查反映，居民对小区的物业管理公司存在较多不满。主要是由于物业管理公司在接管小区后，与居民群众的交流没有到位。致使业主对该管理公司的第一印象不好，使得他们的工作在日后的管理中难以进行。并且物业在工作中没有及时处理业主反映的问题，从而招致了许多不满。比如其中一位住户反映，某一楼道中的灯坏了他通知物业后，一直迟迟没有人来维修，过了将近一个月才将这一问题解决。其次，物业公司在管理费的收支上不透明，业主在对用在管理及社区建设中的

17、资金存在疑虑。这就会引发业主对物管公司不信任，致使日后的管理及小区建设难以发展。最后，由于公司还处在发展阶段，公司业务人员素质偏低，整个小区的物业管理水平有待进一步提高与完善。当然，在这次调查中，我们发现小区内绿化及道路的布置较为合理，没有发现车辆乱停乱放问题，小区内的卫生环境良好，但部分设施也缺少人性化设置。因此，整个社区的建设仍处在进一步发展当中。总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐社区提出了以下改进意见：1.调整工作机制,确保社区工作正常有序的开展,社区开展应该与街道部门考核挂钩,不断加强和完善社区工作的领导,进一步加强合力推进社区建设的责任意识。对于小区发展经费不足问题,应该设立“政

18、府行业个人”三点结合 ,即政府进行补贴,物企和业主或业主委员会共同分担的模式。2.强化小区服务功能，保证居民需求得到充分实现。首先要建立和完善社区服务网络体系，建立小区服务中心，建设各类老年服务设施，缓解老年人休闲娱乐，健身场所不足问题。调动广大群众帮助小区优抚对象，残疾人及特困群体缓解生活困难，支持和鼓励小区居民成立形式多样的文体组织、科普组织和为老人提供生活服务的组织。其次应建立社区卫生服务中心，方便小区居民的基本医疗服务需求。最后，多开展以人为本的服务活动，同时物企要发挥好与群众沟通的桥梁作用。3.积极开展社区文化活动。日积月累从而由量变到质变，整体上提供小区的人文环境。物业公司应该充分

19、发挥领导作用，结合不同群体的需求，深入开展各类特色文化活动及传统文化活动，在满足需求中努力提升小区的文化品位，拓深文化内涵。建立小区图书和阅览室面向老人和儿童，丰富社区文化活动。开展小区法制宣传教育和咨询服务活动。加强小区宣传建设，向小区居民提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位、国内外时政新闻、物业管理费收支等情况。4. 具体问题具体分析。物业公司要加强人力资源管理工作，深入学习先进的管理理念。对不同的情况采取不同的解决方法，对于不同的不门使用不同的管理手段。我深知，在课堂上仅局限于学习理论知识而没有和实践相结合的话，只能是“纸上谈兵” 。通过这次的调查，切实加强了我理论与实践相结合的能力，

20、为今后的学习打下了坚实的基础，尽管调查分析报告中存在很多不足，但收获不小。篇三：物业管理调研报告金色交响小区物业管理项目调查分析报告报告人：张银平（ 200911008214 ）唐统全（）赵标（）指导教师：邓晓盈报告形成时间：2012 年 5 月 20 日分工：（赵标和唐统全负责物业基本情况部分调查并撰写相应部分报告，张银平调查并撰物业管理公司及本项目物业服务部分，其余工作共同完成）目录1、项目基本情况1.1、项目坐落区域和地段1.2、项目规模1.3、项目类型及户型1.4、规划限制条件1.6、建筑风格和色彩1.7、项目调查时点交易挂牌总价和单价1.8、项目建设、设计、施工单位1.9、项目建设开

21、工、竣工、开盘、入住时间1.10、项目配套1.11、业主大会及业主委员会情况配图：项目区域位置图、项目平面效果图、主力户型图、项目大门（或大堂入口）图、项目现状图等。2、物业管理公司介绍2.1、公司名称2.2、组织机构2.3、性质2.4、成立时间2.5、资质等级2.6、管理服务项目类型和总数2.7、获得的各种荣誉等3、针对本项目的管理服务分析3.1、收费标准、收费时间3.2、针对本项目所制定的制度名称3.3、管理服务内容及实施部门3.4、管理服务内容落实情况3.5、管理服务效果评价和建议配：到项目现场拍摄的项目各公共部位、共用设施设备现状图4、调研分析体会4.1、张银平的调研体会4.2、唐统全

22、的调研体会4.3、赵标的调研体会1、项目基本情况1.1、项目坐落区域和地段：金色交响家园属昆明市盘龙区青云办事处管辖,位于世博板块，世博吉鑫园后沿东三环前行约3 公里虹桥立交西北方向，位于东三环与人民路延长线交汇处，项目总投资为139000万元。1.2、项目规模、项目占地:本项目占地530 余亩。、建筑面积 :609039 平方米。、项目总幢数 :分五个组团，共98 幢，分别为：春莺组团共22 幢，夏意组团共27 幢，花语组团共15 幢，水韵组团共18幢，秋恋组团共16 幢。、总单元数： 724 单元；、项目总户数：4303 户；、居住户数： 3522 户。1.3、项目类型及户型、项目类型：普

23、通住宅,商铺 ,多层 ,花园洋房。、户型分类：项目建设98 栋住宅楼，分为D1 标、 D1 底、D1 顶、 D2标、D2底、D2 顶、D3标、D3跃、D4标、D4底、D4 顶11 种户型。沿东三环的10 栋独立商铺均为二至三层。另外还有 1 栋综合楼。、主力户型：已知的主力户型为102 平米的 3 室两厅一厨2卫和 133平米 4 室两厅一厨2 卫。1.4、规划限制条件、容积率： 1.59 。、绿化率： 44.20%。、建筑限高： 24 米（该小区处于巫家坝机场航空限高区）。1.5、建筑风格和色彩：建筑风格是西班牙风格，色彩各个组团部同，分别为：春莺，棕黄色；夏意，棕色；花语，棕灰色；水韵，棕

24、红色；秋恋，青灰色。1.6、项目调查时点交易挂牌总价和单价、总价 :7470 元 / 平米。、单价 :62 万（夏意组团，2 房，坡地住宅） 。1.7、项目建设、设计、施工单位、建设单位：云南金沙房地产开发有限公司。、设计单位：云南怡?ahref=“”金色交响家园工程 （三标段）；target=“blank”class=“keylink”山杓啤 、施工单位：此项目面大量广，由很多施工单位分标段建设，具体为：昆明市晋宁建筑工程公司负责： “金色交响家园” 二期配套校区工程一标段；云南万利金属结构工程有限公司负责： 金色交响家园二期配套工程室内网球场； 云南恒上钢结构有限公司负责： “金色交响家园”二期配套校区工程二标段；云南建工集团第七建筑工程有限公司负责： 金色交响社区垃圾中转站、金色交响家园（一期）工程九标段、金色交响家园（一）期工程七标段； 瑞丽市宏程建筑工程有限公司负责： 金色交响家园（一）期工程六标段、金色交响家园（一）期工程十标段、金色交响家园工程（四标段） ； 云南宏仁建筑工程有限公司负责：金色交响家园（一）期工程五标段、金色交响家园（一期）十一标段；云南思茅昌霖建设工程有限公司：