商业地产影院招商知识汇编

《商业地产影院招商知识汇编》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产影院招商知识汇编（10页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、商业地产影院招商知识汇编商业地产影院招商知识汇编提要：其实培育期给影院低 租是非常愿意的，有人流和更多滞留，提租金基数是因为占 用面积大，影响未来财务目标；人流说到底也是提租金，平 效说到底还是提租金自商业地产影院招商知识汇编Q ：影院对于城市、区域选址评估的方法，主要考量指 标有哪些？A ：考量指标：区域周边三公里范围内家庭户数，即人口总量；城市历史票房、观影人次及前三年和本年度票房及观影人次增长率；交通可达性；项目本身定位规划及体量、 商业业态组成、招商运营能力、开发商经营实力。Q ：影院对于商业体的要求？A ：商业体在 6 万方以上，城市人口 100 万以上；社区 性的区域首选。主要看城

2、市消费指数，观影频率这些商业数 据，并要求影厅规划数量有足够的市场竞争力。Q ：影院关于物业条件？A ：面积 3000 6000 平方米（不含夹层） ，可供建设 6 个厅以上；商场 3-5 层,最高不超过 6层；承重要求： 450 公 斤/ 平方米。层高: 影厅入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设 施，一般高度不低于 6 米，电影院放映厅装修后的净高在米 或以上，即梁下净高约米高。放映厅数量： 5-12 个影厅（一般为 1-2 个大厅， 4 5 个中型厅， 1-2 个小厅）。正常 7-10 厅， 1000-2000 座。柱间距： 9 米以上；放映厅尺寸 :大 厅 : 宽 度 20-25 米

3、, 长 度 24-32 米 , 座 位 数 约 为:350-500 人，高度梁下 15 米。中 厅 : 宽 度 12-14 米 , 长 度 15-22 米 , 座 位 数 约 为 :230-300 人。VIP 厅: 宽度 8-12 米, 长度 15-20 米,座位数约为 :25-60 人。交通要求要与商场主通道相连，门面要求 12-20 米，附 近要有相对独立的垂直电梯，每个疏散门宽度大于米。卫生间 : 影院范围内要有不小于 40平方米的影院专用洗 手间。供电:强电容量 500-650kw ；消防系统 :完成一次消防； 中央空调 : 已配备冷冻水到位；排水 / 排污: 预留到位。Q ：影院哪些

4、是硬性的，必须满足的？A ：层高、柱距、电量、荷载、投影面积至少 2500 以上。Q ：影院一般最好在项目的什么阶段即进入商务洽谈？A ：拿地后做规划阶段介入布局规划、影厅设计。更希 望报规阶段一起探讨Q ：影院理想情况下的商务谈判周期多久？A ：这个要看甲方设计报规、定位进度而定，最好在报 规前影厅布局完成后，开始走意向书签署流程。洽谈半年左 右确立商务及意向，装修期 4-6 个月Q ：影院租金的承受标准及租金收取方式（对应不同级 别及档次）？A ：租金的基本预测依据为公司影城投资回收测算表， 经过对当地人口、观影指数、影城票房、商业体未来经营的 测评后，计算得出票房预估和可承受租金范围比例

5、。收取方 式分为按净票房和保底租金取其高。其它可谈的商务条件及方式：免租期、租期、租金递增幅度。装修免租期 6 个月，试营业免租期 6 个月。租期一般 为 15-20 年，租金基本为每三年递增 5%。Q ：不同影院的投资多少？A ：针对城市类别和商业体级别，投资范围为万- 万 / 座。在每个城市沃美都要做五星级影院配置，标准配置为巨幕 厅、VIP厅、彩虹厅、杜比全景声、3D厅，个别项目会设置4D 厅、 4k 放映机。主要的投入构成包括装修 45%、设备设施 55%左右。Q ：电影的分成模式？A ：净票房收入 =票房总收入 - 国家电影专项基金 - 营业税 及附加国家电影专项基金 =票房总收入

6、X5%营业税及附加 =票房总收入 %。 目前国产片票房分账的比例为，片方和发行方43%：院线方 57%。影院收入主要是票房分成、小吃饮料、其它收入，大致 的比例：票房基本为一半，卖品占比15%左右，广告衍生品等5-10%左右。沃美在挖掘卖品潜力，采用口感好，多种丰富的食品满 足影迷需求（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线） 。Q ：影院运营阶段主要的费用构成及结构？A ：租金、物业费、水电空调费、人工、维护维修费、 管理费。Q ：对应不同的投入的影院，票房收入至少达到多少算 是比较 ok 的？A ：笼统的讲 1000 座的影城，年票房至少在 1500 万， 单日单座 40 元以上能满足基本营

7、收平衡，计提折旧。其中， 经验数值至少 7 个厅最合理。Q ：对不同级别影院的租售比、坪效的大致范围？ A ：影院按照单座产出作为依据，单日单座产出至少应 在 40 元以上，租金比例总平均为票房的 12%。Q ：关于影院的其它指标？A ：南宁项目 1777 座，旺季或者节日影城最高 9000 人 次/ 日。沃美最好的影院年人次是 100 万。投资回收期 5-7 年，影院之所以做多座位数，就是大片上映时能满足影迷需 求。Q ：沃美已有参与院线发行和制作，有联合发型呢，还 是独立发型，合作方式有哪些，又有哪些投资方式，主要投 资电影的哪些环节？A ： 13 年沃美参投了几部电视剧，云影、阿里巴巴合

8、投 了一部电影，明年一月上映。今年在独立制作一部怀旧片， 在和导演、编剧沟通。Q ：影院目前的竞争及各院线的市场占比？A ：在扩张的有国内一些院线，各自的经营目标目的不 一样，有的是尽快花了风投的钱，有的是跑马圈地，有的是 为了上市套现。有的是一步步的认真经营每一家店，目的不 一样，竞争方法也不一样。院线票房数据排名没有可参考性，影院多布点多必然票 房多一些。金逸排第六，利润 4000 多万，上影排第二，利 润 1 亿多，万达第一利润 6 亿多（因为租金不算） ，没有可 参考性，要看运营效率和店均收入。Q ：之前有看到报道说影院竞争激烈，特别是三四线城 市，导致很多亏本。想问问是不是如此？A

9、：是这样的，不仅仅是竞争激烈，包括盲目进入消费 能力差或者无观影习惯的城市、或者商业体运营差，吸引不了人流等等，都造成投资回收慢。目前国内影院基本是维持2、 8 比例，全国 20%的影城赚钱， 80%的在维持经营或者亏 钱。Q ：影院和剧场是否可以合二为一？ 商业地产影院招商知识汇编提要：其实培育期给影 院低租是非常愿意的，有人流和更多滞留，提租金基数是因 为占用面积大， 影响未来财务目标； 人流说到底也是提租金， 平效说到底还是提租金自 A:不能，一个是垄音一个散音。Q ：购物中心引入影院的初衷是什么？A : 1. 大众娱乐消费代表，便于整体娱乐体验主题的打 造 2. 聚集人气， 3. 业态

10、带动能力强能形成生态圈， 大规模拉 动目标消费群，与其他业态互动兼容，产生最大效益！ 4. 延 长消费停留时间创造间接消费Q :选择哪家影院的纬度有哪些？决策者是如何判断的。 愿意招入哪些院线？是院线票房排名靠前的，还是营运水平 高、经济评效好的，或者装修硬件投入比较高的。A :主力店的作用，开业前无外乎带动其他品牌入驻， 促进招商，所以主力店的气质决定了整个项目的气质；开业 后，主力店运营能力，与项目配合是关键。品牌还要与项目 定位契合，影院其实也有奢侈品型，艺术性，大众消费型等等，目的客群都不一样。Q ：从人流、直接租金、间接坪效上更看重哪些？A ：影院的贡献一直有，前期带人气，拉升其他部

11、位租 金，促进招商，后期稳定经营，综合来看前面作用更大A ：其实培育期给影院低租是非常愿意的，有人流和更 多滞留， 提租金基数是因为占用面积大， 影响未来财务目标； 人流说到底也是提租金，平效说到底还是提租金，租金说到 底就是收益；人流，平效都是调整固定租金和扣点租金的本 源（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）A: 个人排序吧，前几年看人流，其次观察间接坪效。在 一个购物中心的培育期内，三年到五年左右看重的是人流。 中后期主要看租金，然后继续观察间接坪效 , 对于重视场子 管理的老板，肯定会主动找主力店商谈如何促进营业，提升 营业额。Q ：租金分配上是如何计算出来的，是否按照基本投资 租金

12、计算方法得出？是否对影城品牌方因竞争入驻相互抬 价而乐见其成。A ：王总算法和业主不同，他们是运营算法，业主是投 资算法，损益表，现金流外加各种子物业测算。但是给王总 定租就很粗，不是比较法就是预估营业额乘比例。比较法就 是缺点在于高估自己的场子，打分高，租金自然高点A ：一般主力店租金，多数业主是参考同类项目; 一个城 市不同项目，甚至不同时期，票房收入差别太多，开发商永 远觉得自己项目最好，总是和最高的去比较、但是倒推出来 的租金，品牌肯定无法接受A ：其实是多找几家影院谈，再参考相似项目相似规模 的影院，最好同一城市A ：关于租金，我们会与影院方先沟通预计票房，看在 此点上分歧是否大。票

13、房参照有影协的报告和业内数据可供 参考。如果预期票房差异不大，下边的租金可参考同城项目 及收益预期来进行供应的结局了。A: 现在的主流做法更多的是找像尼尔森， urbis 这些公 司在开业前对项目进行测算预估，然后自己的资产管理公司 进行评估修改，然后再根据周边项目，以及经验。一遍遍的 修改,pk，来定大框，然后，谈！Q ：如何看待做商养商，如影城，应该在前1、2年甚至3 年有培养期，在此期间，应在租金物业等方面给与影城一 定的优惠政策和帮助，是否同意，如何做?的 ?A: 放低租金和物业费，营运企划，加大相关的宣传营运 活动，还有免租期。院线要点补充：1 、明星是什么？就影院来讲，明星不仅仅是

14、开业时和 首映式的一天效果 , 影院要通过明星来传达给消费者，我这 个影院是什么气质的，我会如何和大家一起消费文化，如何 达到影迷的心理诉求，如沃美请韩国明星，而不请大陆的一 日游明星，沃美就要告诉影迷，我是韩国明星喜欢的影城， 代表最时尚最潮流的文化传达。2 、至于以营运数据作为租金依据比较科学，是因为票 房高，租金提成必然高， 我们南宁的场子， 第一年就做到 5000 万，直接就秒杀了保底租金。不会让开发商亏了。3 、关于和开发商的关系，沃美一直是认为夫妻的关系， 嫁到你家，一起维护蒸蒸日上的发展关系，合作期是 15 年， 唇齿相依。4 、首年保底租金计算方法：票房预估的 12%，这是可承

15、 受范围，后续年度最高接受程度是 15%。5 、关于票房预估，因为国内市场处于成长期，年度票 房增长率为 25%左右，但从 13 年起，影院大力扩张后，全国 总票房增长了，但单个影城票房增长率下降了，说明分羹的 人多了，观影人次增长率小于影厅增长率。所以，影院在经 营 5-7 年后，票房会下降，但租金同比还是递增的，这个比 较难受。（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）6 、观影指数：城市观影人次 / 城市常驻人口，中国整体 观影指数，韩国是 3，中国确实有提高的空间，但是因为影 城随着商业体的剧增，一二线个别城市已经造成竞争事态， 会有洗牌阶段。7 、会员体系，大数据应用，沃美也在逐步实施

16、中，这 是这个行业的突破口，也就是如何运营：如为什么要带孩子 看那个电影，沃美会让你来后，引导你看这个片子后，传达 给孩子什么？为什么带父母来看， 应该如何看， 在哪个厅看， 传达什么样的文化理念。最重要的气质是电影是文化消费， 如何养成文化消费的习惯，就如同为什么不熟的人或者熟的 人都去下午茶的地方如星巴克谈事情。如何做到你我生活， 沃美上映！这个课题是沃美院线营运中心这两年要大力抓 的，如何通过活动抓取人的心，通过各种人性化管理和利用 移动互联网去引导消费意识，形成心理依赖。8 、如何做到精细化管理，在硬件建设上配置最新科技 设备，最大化满足观影感受，保持 5 年以上竞争力；在设施 上配备毛毯、 儿童老人座椅、 厕所人性化处理、 标识舒适化、 取票自动化、休息区互动设施配备、咖啡吧设置、 ViP 独享 服务，卖品口味独特，爆米花随卖随爆，食材要好的等等。 这些才是抓住客人回头率的关键。