河北计经010地块项目定位报告

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1、本次报告解决的关键问题 如何做好项目定位及产品线设置从而规避项目风险？ 如何成功打造项目品牌和企业品牌,实现发展商预期利润？前前 言言市场篇本体篇附件一、项目背景 二、 城市背景三、房地产市场分析市场篇发展愿景项目概况一、项目背景 l 河北建投集团下属公司，有深厚的投资背景l 对项目的预期：利润+品牌的复合效应实现回款,释放风险，合理利润品牌与项目共同成长，塑造计经品牌发展愿景发展愿景l 项目概况；项目总占地面积约155.97亩 l 预计开工时间：2008年7月份l 预计施工进度达到预售条件：2008年11月份左右 l 预计进行入市准备时间：2008年9月份左右l 预计开盘时间：2008年10

2、月-11月之间，根据市场条件确定项目概况项目概况城市发展概况项目所在区域概况二、 城市背景地理位置和特色城市发展概况l石家庄市地处华北平原腹地，是首都的南大门。石家庄市地处华北平原腹地，是首都的南大门。l石家庄正全力打造综合型区域性高新技术产业中心。石家庄正全力打造综合型区域性高新技术产业中心。行政区域和人口6 6区区1212县、县、5 5个县级市和个县级市和1 1个国家级高新技术开发区，总面积个国家级高新技术开发区，总面积1.581.58万平方公里，常住人口万平方公里，常住人口939.5939.5万，市区面积万，市区面积455.8455.8平方公里平方公里, ,人口人口231.3231.3万

3、。万。固定资产投资概况l建设项目投资完成866亿元，增长29.7%；l房地产开发完成投资131.5亿元，增长8.0%城市规划定位“接轨京津、借势发展，融入国际、开放发展，辐射周边、极化发展”城市空间发展方向“西优 东拓 南延 北跨 中疏”宏观经济发展蒸蒸日上，城市定位明晰，发展潜力宏观经济发展蒸蒸日上，城市定位明晰，发展潜力 较大较大项目所在区域概况功能定位l成为能够充分展现石家庄现代化大都市风貌的标志性区域l是省会城市总体规划未来发展的主导方向和重点区域财政收入l财政收入从04年开始明显增加达到03年的3.2倍。房地产市场l06年房地产投资294917万元，占固定资产投资总额的1/4l土地供

4、应充足，商品房开发量持续走高综合优势l城市副中心，良好的人文环境l世纪公园，丁香园和希望绿洲进一步提升了区域居住环境区域地位显著、优势相对明显、是固定资产投资的热点区域区域地位显著、优势相对明显、是固定资产投资的热点区域宏观政策及市场分析三、房地产市场分析石市房地产板块分析项目区域板块剖析2007年9月27日，人民银行、银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知“70.90”政策2007年03月18日,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% ;二次购房首付比例将提高到40二次购房房贷利率上浮空间达10%加大对住房保障体系的金融支持保证合理的住房消费，抑制住房投资需求2007年年内六次

5、加息 07年07月20日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点；07年08月22日，一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 07年9月15日，一年期存款基准利率由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率由现行的7.02%提高到7.29%；07年05月19日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款准利率上调0.18个百分点 ；完善住房保障制度、提高经济适用房、廉租房供应比例 07年12月21日，再次上调金融机构人民币存贷款基准利率为4.14%，一年期贷款基准利率调整为7.47%；宏观政策及市场分析 政策利空、信贷紧缩、市

6、场观望、短期看淡政策利空、信贷紧缩、市场观望、短期看淡结构渐趋合理，预期转向理性，结构渐趋合理，预期转向理性，调控威力或将显现调控威力或将显现需求层面：刚性需求依然存在，而消费心态转为驻足观望。住宅类消费支出持续走高；首付款比例及贷款利率的提高降低了自用型客户的购买力，有效购买力不足初显端倪。价格层面：价格层面：从2005年的整体均价2367元/平米窜升至2007年的近4000元/平米，增幅明显，虽然2007年四季度价格增幅有所降低，但整体价格仍处于高位运行的区间。供给层面：供给层面：2008-2010年供应商品住房用地4.31km2，建设商品住房8.73万套，其中经济适用住房2.37万套建筑

7、面积858万 ；住房建设用地年均供应80.6hm2，建筑面积210万。2008年规划建设各类住房39044套，建筑面积342.22万平方米。商品住房29100套，建筑面积283万平方米。市场走势不明朗、供应量放大、市场走势不明朗、供应量放大、0808年将是石市地产市场竞争较为激年将是石市地产市场竞争较为激烈的一年烈的一年东北板块板块范围北二环以北，京广线以东，太平河至滹沱河沿岸 概况是市政规划的高档低密度住宅区，配套设施不完善。板块均价：5500-6000元/平米代表项目：江南新城主力户型：中、大户型产品类型：类别墅多层板块特征：城市新兴板块和平路板块板块范围和平路沿线地区 概况规划为高密度住

8、宅区，厂企集中，综合环境较差。板块均价：6500-7000元/平米代表项目：中宏汇景国际、名门华都主力户型：中、小户型产品类型：高层板块特征：城市热点板块东开发区板块板块范围东二环以东区域 概况生活配套相对滞后，生活区较少，房龄短。随着中央商务区的建设，区域发展潜力巨大。板块均价：4500-5000元/平米代表项目：心海假日、水榭花都主力户型：中、小户型产品类型：高层、小高层板块特征：城市新兴板块东南板块板块范围“裕华东路京珠公路南外环线建设大街（汇通路）” 概况定位于城市副中心功能，文化底蕴相对深厚。板块均价：6000-6800元/平米代表项目：西美第五大道、国大全城主力户型：大、中、小户型

9、产品类型：高层、小高层板块特征：城市次核心板块内环板块板块范围“和平路-体育大街-槐安路-中华大街” 概况配套相对完善，大盘云集板块均价：6500-7000元/平米代表项目：金世界（100万）、中基礼遇（60万）主力户型：小、中、大户型产品类型：高层板块特征：城市核心板块石市房地产板块分析桥西板块板块范围“京广铁路-新华路-外环线”概况是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。中高档住宅具有一定吸引力，刚性需求比重很大；板块均价：6500-6800元/平米代表项目：春江花月、缔景城主力户型：中、大户型产品类型：高层、小高层板块特征：次核心板块。西北板块板块范围“新华路-京广铁路-西北

10、环线” 概况房龄较长，配套落后，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍；板块均价：4500-5000元/平米代表项目：红人公馆主力户型：中、小户型产品类型：高层板块特征：城市边缘板块板块竞争总结：七大板块各具特点，其中内环板、桥西、东南板块竞争力最强，和平板块和东部开发区板块将逐渐成为投资热点；城市发展方向带动住宅市场新的供应方向，区域间竞争加剧。新增住宅供应总量保持适度增长，产品供应结构发生变化，商品房供应集中在中高档和高档项目。u东南板块相对于其他区域属于新城区，入住楼盘多为2000年左右的新建楼盘u 板块内同质化竞争较为激烈u产品创新相对滞后，市场有待于新产品概念的引导u区域性客户购房需求得

11、到了较大程度的满足，以首次置业的客户为主项目所在区域板块刨析根据调研的实际情况来看，目前裕华区住宅市场产品种类整体比较齐全，独栋、联排、叠拼 、公寓、经济适用房、普通住宅都有出售。20072008供应现状： 经济适用房安苑小区：33.43万平米； 低密度住宅观澜逸品、卓达太阳城、顺驰蓝郡等，共220万平米左右 普 通 住 宅19个项目，共350万平米左右市场供应量充足，竞争激烈，同质竞争尤为明显供给层面：在售项目价格分析周边项目绝大多数均价集中在50006000元/平米之间典型项目分析典型项目分析国大全城国大全城占地面积：365亩建筑面积：43万平方米建筑类型：高层,小高层,多层绿化率:40%

12、容积率:1.96项目位置：裕华区东岗路与东二环交叉口西南角均价：6000元/平米(为目前花园洋房价格)主力户型：三室两厅两卫开盘时间：二期2007-05-01入住时间：一期2007-3-16,二期2009-3-16优势：超大体量的复合型社区，产品种类多，配套较完整，市区唯一的地热温泉生活城典型项目分析典型项目分析西美第五大道西美第五大道占地面积：185亩建筑面积：50万建筑类型：高层绿化率:30%容积率:3项目位置：槐安路与谈固南大街交汇处的东北角均价：毛坯6800元户型面积：51-399平米开盘时间：年后，现在可以办贵宾卡入住时间：北区2008-10-12优势：“新城市复合街区”、 “全新城

13、市中心”绿化率低，建筑密度高，炒作概念超前，具有很大风险典型项目分析典型项目分析东方明珠东方明珠占地面积：90亩建筑面积：46万平米 建筑类型：高层绿化率:30%容积率:4.5项目位置：裕华区翟营大街与塔北路交叉口均价：5500元/平方米户型面积：24265平米开盘时间：2、3号楼2008-01-06入住时间：17号楼2008-9-30优势：首创全国空中四季海滨生态公园区域近期代表项目列表注:以上数据来源于我司的08年1月中下旬调研项目项目规模（）规模（）在售（）在售（）类型类型均价（元均价（元/ /）主力户型主力户型面积（）面积（）销售率销售率联邦联邦东方明珠东方明珠4646万万2626万万

14、高层高层55005500三室、四室三室、四室120-172120-1727575国大全城国大全城4040万万约约1010万万小高、高层小高、高层6000(6000(洋房洋房)三室、四室三室、四室130-230130-2309090万隆国际中心万隆国际中心1212万万约约6 6万万高层高层56005600一室一室三室三室62-18062-1809595丽日倾城丽日倾城9 9万万未售未售多层、小高多层、小高两室、三室两室、三室9090138138高远丽都高远丽都4 4万万未售未售高层高层约约50005000以上以上三室三室130-170130-170阳光阳光36136117.617.617.617

15、.6万万多层、小高多层、小高47004700两室、三室两室、三室110-150110-1509090摩卡小镇摩卡小镇1111万万约约4 4万万多层多层47004700左右左右三室三室130-160130-160嘉实蓝岸嘉实蓝岸1111万万1111万万高层、洋房高层、洋房52005200三室、四室三室、四室130-180130-1809090恒泰德钰恒泰德钰6.26.2万万6.26.2高层高层46804680两室、三室两室、三室106-148106-1489595芝兰明仕芝兰明仕1616万多万多多层多层 高层高层47004700元元二室二厅二室二厅46-18046-180西美第五大道西美第五大道

16、7070万万未售未售高层精装高层精装68006800元元二室二厅二室二厅55-39255-392不 足：目前的区域产品力较弱，市场亟待创新性产品。缺乏真正宜居社区。板块价值：城市副中心，次核心板块。建筑形态：涵盖多层、小高层、高层及洋房产品。市场现状：销售态势较好，以自住改善型客户为主；90-140平米左右的户型为畅销户型，超过200平米的户型销售缓慢；价格在5000-6500元/平米之间。本体篇一、项目定位二、 地块规划与产品设计整体定位一、项目定位客群定位价格定位整体定位整体定位发展目标本体条件市场背景界定项目面临问题确定项目发展战略项目整体定位走势不明朗、短期看淡界定项目面临问题体量较大

17、、规控严格、寻求突破发展目标本体条件市场背景控制风险，追求速度与利润兼顾品牌寻求市场主流层面广泛认同确定项目发展战略把握客群、突破速度、赢得竞争项目整体定位发展目标本体条件市场背景界定项目面临问题确定项目发展战略项目整体定位新城市中心 具备影响力的 中高档的 首席宜居生活 示范住区本项目客户群的基本构成本项目客户群的基本构成客群定位客群定位l置业目的多样性l需求种类较多，需求 质量相对较高l来自东南板块、内环、和平板快等区域的各级白领的多样需求是市场发展的主要驱动力中、小白领地缘性居住客户本项目客户基本构成居住类客户投资类客户外地投资客户东南、内环板块投资客户其他区域投资客户解决首次置业居住问

18、题解决首次置业居住问题二次置业二次置业改善居住环境改善居住环境保值增值保值增值富余资金的安全渠道富余资金的安全渠道 高性价比高性价比本项目目标客户群选择本项目目标客户群选择35万以下3555万5570万7085万85100万100120万120万核心客户群核心客户群边缘客户群边缘客户群重点客户群重点客户群产品经济承受能力在产品经济承受能力在35-7035-70万的客户群为主力客群万的客户群为主力客群职职 业及特征业及特征收收 入入拆迁户单位团购投资型客户一次置业70年代升级置业对外贸易公司生活爱好者高级蓝领文艺界艺人外地人置业高工家庭传播公司中小私营业主全球通小型时尚业主娱乐行业商铺投资炒房者

19、第二次购房金丝雀成就策划人看不见的顶层 政府管理层企业高管外籍人士政府高管ceo购房目标客户群生态图购房目标客户群生态图政府职员定价说明：通过对比手段，并结合市场涨幅预判，将项目价格定位由价格静态定位转为动态，符合明年整体运作时的市场动态发展。区域及周边竞争对手对比关系市场历年度同比涨幅与环比涨幅定价依据定价依据采用五级加权方法测算本项目理论基价预测08年度市场同比涨幅与环比涨幅 静态 静态修正定价方式定价方式价格定位价格定位定位方式-同类产品加权平均比准价格区域及周边相同物业类型产品07年交易情况参考及同本项目的5级加权对比权重权重联邦联邦东方明珠东方明珠国大全城国大全城万隆国际中心万隆国际

20、中心阳光阳光361摩卡小镇摩卡小镇芝兰明仕芝兰明仕恒泰德钰恒泰德钰嘉实蓝岸嘉实蓝岸西美第五大道西美第五大道本项目本项目建筑设计建筑设计15%95%110%110%90%80%85%80%90%95%120%项目规模项目规模20%90%110%110%120%85%95%85%95%90%110%产品类型产品类型10%70%95%95%110%95%90%95%90%90%120%户型面积户型面积15%130%115%115%120%120%110%120%110%110%95%房形格局房形格局10%95%95%95%105%95%90%95%90%95%117%周边配套周边配套10%120%1

21、20%120%110%130%130%100%115%130%93%环境规划环境规划10%75%80%90%110%75%75%95%80%75%130%位置交通位置交通10%105%105%110%110%120%120%100%105%120%100%5级加权级加权加权值5403631559785170463046414584504467835533.1比例10%10%10%10%10%10%10%10%20%均价550052005600470047004700480052006800价格定位价格定位如果按5%的变动区间来,本项目的整体均价计算过程为:5533.1(1+5%)=5809.7

22、5533.1(1-5%)=5256.4那么本项目的整体静态均价区间约为那么本项目的整体静态均价区间约为:5256.45809.7元元价格定位价格定位定位依据定位依据-静态修正涨幅预测静态修正涨幅预测07年度区域市场价格涨幅参考我司年度区域市场价格涨幅参考我司2008年年1月中下旬调研之房价相关数据月中下旬调研之房价相关数据综合国家宏观调控，预测综合国家宏观调控，预测2008年度项目所在区域价格年度平均涨幅年度项目所在区域价格年度平均涨幅：同比涨幅约为同比涨幅约为5.5%左右左右 2007年上半年，城乡居民收入快速增长。城市居民人均可支配收入年上半年，城乡居民收入快速增长。城市居民人均可支配收入

23、6521.41元，比上年同期增长元，比上年同期增长16.3%，同比提高，同比提高3.24个百分点。全市居民消费价格总水平个百分点。全市居民消费价格总水平同比上涨同比上涨3.3%，涨幅比去年同期高，涨幅比去年同期高2个百分点，其中市区上涨个百分点，其中市区上涨3.1%，食品类和，食品类和居住类价格涨幅较大，分别上涨居住类价格涨幅较大，分别上涨5.8%和和8.4%。 分析：上述数据反映了消费者的收入与支出情况，分析：上述数据反映了消费者的收入与支出情况，2007年上半年石家庄市年上半年石家庄市城镇居民可支配收入有了较大的提高，其中用于居住类支出的权重较大，增幅城镇居民可支配收入有了较大的提高，其中

24、用于居住类支出的权重较大，增幅为为8.4%。价格定位价格定位价格定位价格定位价格公式及推导静态产品价格加权取值为（静态产品价格加权取值为（5809.7+5256.4)/2=5533.05元元注注:上述价格为项目住宅的整体均价上述价格为项目住宅的整体均价地段、交通、环境成熟区域价值开发装修、设备、服务突破研发精神价值塑造实现均价￥5500元-5600元实现均价￥5700元-5800元注注:因市场的变化因市场的变化,我司提出的均价为参考均价我司提出的均价为参考均价,实施的均价会根据市场和实施的均价会根据市场和项目的实际情况做相应的改动项目的实际情况做相应的改动价格定位价格定位总体规划及经济测算二、

25、地块规划与产品设计园林景观规划建议立面风格和户型建议小区配置建议规划条件规划条件容积率：不高于2.0；住宅建筑面积净密度：不高于2.5；住宅套型比例：90平米以内建筑面积小于总建筑面积的70%；建筑密度：不高于22%；绿地率：不低于35%；人均绿地：不小于1平米；建筑高度：可多、高层结合，建筑高度不超过80米；停车位：机动车停车率不小于80%，其中地面停车率不大于10%；非机动车每户2辆；建筑设计风格：多层需按坡顶设计；建筑色彩：淡雅，与周边建筑色彩协调；规划方案规划方案序号指标单位数值1可规划建设总用地面积平方米103978亩155.962总建筑面积平方米2067033住宅建筑面积平方米18

26、44383.1高塔平方米958803.2小高板平方米343423.3窄多层平方米60843.4宽多层平方米127923.5洋房平方米353404商业建筑面积平方米202654.1超市平方米15004.2中心商业平方米65004.3底商平方米50005配套平方米92655.1幼儿园平方米15765.2小学平方米56895.3其它配套平方米20006容积率1.997绿地率%35%8建筑密度%22%方案经济指标方案经济指标规划方案规划方案11层小高板层小高板6 层层 洋洋 房房6层多层层多层18、24、28层高塔层高塔学校配套学校配套序号成本构成计费标准面积（万平米） 总费用（万元）1土地费用1.1

27、土地出让金271万/亩476001.2契税土地出让金的4%19041.3物业管理公共资金土地成交价的1%4762城镇基础设施配套费61元/平米20.67031260.88833建设咨询前期费60元/平米20.67031240.2184规费20元/平米20.6703413.4065建安工程费5.1小高板1100元/平米3.43423777.625.2窄多层800元/平米0.6084486.725.3宽多层800元/平米1.27921023.365.4高塔1400元/平米9.58813423.25.5洋房900元/平米3.5343180.66商业1100元/平米1.314307公建配套800元/平

28、米0.9265741.28营业税及附加销售收入的8.35%123813.510338.4279直接成本直接成本87295.64方案测算方案测算9直接成本直接成本87295.649.1其它不可预见费直接成本的2%1745.91289.2管理费用直接成本的2%1745.91289.3销售费用销售收入的2%2476.279.4财务费用按资金平衡表取值5500.19.5预交土地增值税销售收入1%1238.13510总成本总成本100002100002方案测算方案测算11住宅11.1高塔5430元/平米9.58852062.8411.2小高板5800元/平米3.434219918.3611.3窄多层60

29、00元/平米0.60843650.411.4宽多层5900元/平米1.27927547.2811.5洋房6900元/平米3.53424384.612商业均价12500元/平米1.31625013销售收入销售收入123813.5123813.5总成本（万元）总成本（万元）100002100002销售收入（万元）销售收入（万元）123813.5123813.5税后利润额税后利润额23811.523811.5成本利润率成本利润率23.81%23.81%销售利润率销售利润率19.23%19.23%测算结果测算结果经济测算经济测算建筑风格分析建筑风格分析项目名称项目名称建筑设计单位建筑设计单位建筑风格建

30、筑风格国际城国际城Ete国际设计机构藏谷LOFT法式、德式、西班牙式天山天山水榭花都水榭花都澳大利亚柏涛、香港贝尔高林澳式顺驰顺驰蓝郡蓝郡加拿大BDCL、北京土人景观设计英式金正金正缔景城缔景城中钢集团工程设计、北京土人景观设计欧式联邦东方明珠联邦东方明珠现代春江花月春江花月北方绿野建筑设计、EDSA（亚洲）景观设计现代名门华都名门华都兴业建筑师（国际）有限公司意大利式建筑风格以西式风格为主，其中又以欧式为主。各开发商力请国内、外知名的建筑设计公司担当建筑设计或顾问，在经过了对地域气候、历史文脉的研究，结合世界建筑的艺术比较之后，达到从建筑风格到园区规划的个性化升级。石家庄高端项目建筑风格列表

31、崇尚合理的构成工艺，尊重材料的性能，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果.结合石家庄项目的风格,我司建议本项目采用德式简约风格建筑风格示意建筑风格示意多层立面示意多层立面示意洋房建筑立面示意洋房建筑立面示意小高板立面示意小高板立面示意高层立面示意高层立面示意市场户型分析市场户型分析项目名称项目名称产品形态产品形态主力户型主力户型主力户型面积主力户型面积其他户型其他户型国际城国际城多层+小高层两室两厅、三室两厅115，150-160四室，跃层五室、六室多层两室两厅、三室两厅100，130-150一室、跃层、五室小高层+高层三室两厅、四室两厅150-160，170-230两室、跃层天山天山水榭花都水

32、榭花都四层半洋房三室两厅、复式四室120-140，180-200五层半洋房+别墅三室两厅130-150跃层四室，别墅户型五层半三室两厅130-150四室、五室顺驰顺驰蓝郡蓝郡别墅+洋房+高层三室两厅、别墅150-160，220-260跃层、四室金正金正缔景城缔景城高层中小三室99-140高层大三室，四室160-175，168-220五室（330）高层大户型联邦联邦东方明珠东方明珠高层小户型、三室两厅25-60，120-172五室、跃层高层两室两厅、三室两厅103，134-165四室三厅石家庄高端项目产品情况列表户型分析小结户型分析小结整体主力户型以三室为主，结合部分两室户型和四室户型户型的功能

33、型日趋完善，同时注重平台、功能间、飘窗及错层等细节设计，如国际城三期率先采用电梯入户设置，引领了石家庄高层产品的设计先河；名门华都的户型中首度采用赠送6-8平米“茶室”的设计户型面积两室一般在100-120平米之间，三室在130-160平米之间，四室普遍在170平米以上，高端项目的套型面积普遍偏大。户型配比建议户型配比建议结合以上市场情况和本项目自身的特点，我司对项目户型规划如下：户型面积6070709090120120140140以上户型一室一厅两室一厅舒适型两居或大三居舒适型三居四居或跃层比例20%45%20%10%5%p90平米以下户型主要分布在塔楼区，少量分布在小高板区域；p90120

34、平米的户型主要分布于小高板和多层区，少量在洋房区；p120平米以上的户型主要在花园洋房区。经典82平米朝南小户型：户型设计示意户型设计示意板塔户型组合板塔户型示意：小高层120平米户型：小高层户型示意：小高层130平米户型：多层户型示意：90平米小户型多层户型125平米多层户型洋房150平米户型洋房160平米户型洋房跃层户型建议：智能化设施智能化设施项目名称项目名称闭路监控闭路监控可视对讲可视对讲网络系统网络系统门禁系统门禁系统停车场管停车场管理理国际城国际城天山天山水榭花都水榭花都顺驰顺驰蓝郡蓝郡金正金正缔景城缔景城联邦联邦东方明珠东方明珠春江花月春江花月名门华都名门华都石家庄中高端项目智能

35、化设施中高端项目的智能化设施非常完善，提高物业了品质。“智能化”已逐渐成为新建社区不可缺少的“卖点”。在提高楼宇的高科技含量的同时，更好地为业主提供快捷便利生活、提高物业的管理效率，大大提升商品住宅的“功能价格比”，使发展商获得高科技增值利润。q车辆出入管理车辆出入管理q小区背景广播信息系统小区背景广播信息系统q小区安防监控系统中心小区安防监控系统中心q业主论坛业主论坛q物业管理公告物业管理公告q在线服务在线服务q万能万能IC卡卡 宽带网络宽带网络 通信线路通信线路 视频接收端子视频接收端子会所设施及配套设施会所设施及配套设施项目名称项目名称超市超市游泳池游泳池幼儿园幼儿园商业街商业街小学小学

36、休闲娱乐休闲娱乐健身中心健身中心国际城国际城天山天山水榭花都水榭花都顺驰顺驰蓝郡蓝郡金正金正缔景城缔景城联邦联邦东方明珠东方明珠春江花月春江花月名门华都名门华都石家庄中高端项目会所及配套设施会所是体现楼盘高档品质的重要因素之一，因此多数高端楼盘均配备完善的社区会所，其功能贴近业主生活，多集休闲娱乐、健身运动、服务于一体，建议增加会所会所面积：目前石家庄房地产项目的会所面积一般较小，建议有一个功能 比较齐全的会所，面积至少要在1200-1500平米以上。会所功能： 建议设置：篮球场、网球场、羽毛球场、乒乓球室、壁球馆、桌球室、健身房、棋牌室、老年人活动室儿童兴趣训练营、女士美体美容会馆、健康咨询

37、诊所、阅览室、多功能厅、小型影院等。会 所 管 理 ： 无 需 全 面 实 行 会 员 制 管 理 ， 可 以 将 根 据 消 费 情 况 获 取收入的方式和部分客源并不是很多的项目实行会员制管理结合起来，可以对外开放，但对小区业主可以有一定优惠。物业管理物业管理项目名称项目名称物业管理公司物业管理公司特色特色物业费物业费国际城国际城石家庄市励富仕联行物业管理公司（香港）英式管家1.2元/月天山天山水榭花都水榭花都香港中海物业管理公司1-1.5元/月顺驰顺驰蓝郡蓝郡石家庄市励富仕联行物业管理公司（香港）英伦管家式服务1.2元/月金正金正缔景城缔景城石家庄水晶物业管理公司酒店式物业管理1.2-1

38、.6元/月联邦联邦东方明珠东方明珠1.0元/月春江花月春江花月石家庄燕都物业管理公司1.1元/月名门华都名门华都石家庄俊和物业管理有限公司1.1元/月石家庄中高端项目物业管理情况由以上各高端项目的物业管理情况可以看出，多数楼盘采用品牌度较高的物业公司或聘请香港物业公司担纲物业，物业服务水平较高；物业服务相对全面，除了基础保安、保洁、绿化管理以及物业维修以外，还有幼儿托管、社区文化等高层次的服务。物业管理的理念将从 “社区管理”提升到“社区服务”的高度。附件方案经济指标方案经济指标1、规划方案一、规划方案一序号指标单位数值1可规划建设总用地面积平方米103978亩155.962总建筑面积平方米2

39、035783住宅建筑面积平方米1733133.1小高板平方米540273.2高板平方米1192864商业建筑面积平方米210004.1超市平方米15004.2中心商业平方米75004.3底商平方米120005配套平方米72655.1幼儿园平方米15765.2小学平方米56895.3其它配套平方米20006容积率27绿地率%35%8建筑密度%22%1、规划方案一23栋9层小高板4栋18层高板5栋24层高板6栋28层高板方案经济指标方案经济指标1、方案一经济测算、方案一经济测算序号成本构成计费标准面积（万平米）总费用（万元）1土地费用1.1土地出让金271万/亩476001.2契税土地出让金的4%

40、19041.3物业管理公共资金土地成交价的1%4762城镇基础设施配套费61元/平米20.35781241.82583建设咨询前期费60元/平米20.35781221.4684规费20元/平米20.3578407.1565建安工程费5.1小高板1100元/平米5.40275546.975.2高塔1400元/平米11.928616700.046商业1100元/平米2.123107公建配套800元/平米0.7265581.28营业税及附加销售收入的8.35%12235810216.8939直接成本直接成本88205.559.1其它不可预见费直接成本的2%1764.1119.2管理费用直接成本的2%

41、1764.1119.3销售费用销售收入的2%2447.169.4财务费用按资金平衡表取值5552.64349.5预交土地增值税销售收入1%1223.5810总成本总成本100957.211住宅小高板5800元/平米5.402731335.66高塔5430元/平米11.928664772.29812商业12500元/平米2.12625013销售收入销售收入122358总成本（万元）总成本（万元）100957.2100957.2销售收入（万元）销售收入（万元）122358122358税后利润额税后利润额21400.821400.8成本利润率成本利润率21.19%21.19%销售利润率销售利润率17

42、.49%17.49%测算结果测算结果1、方案一经济测算、方案一经济测算注注:财务费用为估算费用财务费用为估算费用,最终结算时应以实际核算费用为主最终结算时应以实际核算费用为主.目前计算标准目前计算标准以总成本的以总成本的5.5%取值取值规划方案二序号指标单位数值1可规划建设总用地面积平方米103978亩155.962总建筑面积平方米2056973住宅建筑面积平方米1774323.1多层（6层）平方米533523.2超高层（24层）平方米1240804商业建筑面积平方米190004.1超市平方米15004.2中心商业平方米55004.3底商平方米120005配套平方米92655.1幼儿园平方米1

43、5765.2小学平方米56895.3其它配套平方米20006容积率1.967绿地率%35%8建筑密度%22%方案经济指标方案经济指标规划方案二11座24层点塔34座6层多层有中央景观区方案经济指标方案经济指标方案二经济测算方案二经济测算序号成本构成计费标准面积（万平米）总费用（万元）1土地费用1.1土地出让金271万/亩476001.2契税土地出让金的4%19041.3物业管理公共资金土地成交价的1%4762城镇基础设施配套费61元/平米20.56971254.75173建设咨询前期费60元/平米20.56971234.1824规费20元/平米20.5697411.3945建安工程费5.1住宅

44、（多层）800元/平米5.33524268.165.2住宅（超高层）1400元/平米12.40817371.26商业1100元/平米1.920907公建配套800元/平米0.9265741.28营业税及附加销售收入的8.35%113136.69446.99直接成本直接成本86797.799.1其它不可预见费直接成本的2%1735.9569.2管理费用直接成本的2%1735.9569.3销售费用销售收入的2%2262.7339.4财务费用按资金平衡表取值5451.339.5预交土地增值税销售收入1%1131.36610总成本总成本99115.1311住宅11.1多层6000元/平米5.33523

45、2011.211.2高塔5430元/平米12.40867375.4412商业12500元/平米1.91375013销售收入销售收入113136.6总成本（万元）总成本（万元）99115.1399115.13销售收入（万元）销售收入（万元）113136.6113136.6税后利润额税后利润额14021.4714021.47成本利润率成本利润率14.15%14.15%销售利润率销售利润率12.39%12.39%测算结果测算结果方案二经济测算方案二经济测算注注:财务费用为估算费用财务费用为估算费用,最终结算时应以实际核算费用为主最终结算时应以实际核算费用为主.目前计算标准以总成本的目前计算标准以总成本的5.5%取值取值