中海上海浦东电信园1号地块市场报告68页

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1、PART 1PART 1： 项项 目目 分分 析析PART 2 PART 2 ：市市 场场 研研 判判PART 3 PART 3 ：项项 目目 定定 位位中海南汇电信园中海南汇电信园1 1号地块市场报告号地块市场报告地块分析地块分析项目位置项目位置秀沿路秀沿路 外环线外环线杨高南路杨高南路 电信园区电信园区本项目地块本项目地块绿地地块绿地地块保利地块保利地块中海南汇电信园中海南汇电信园1 1号地块号地块n 占地：131232平米n 总建面：157478平米n 容积率1.2n 土地性质：住宅n 建筑密度：30%n 绿化：35%n 74/90地块分析地块分析地块现状及周边环境地块现状及周边环境本项

2、目位于上海外环线以外，四至范围为：南至南汇电信园B区、北至外环绿带东至绿地的2号地块，西至南汇与浦东区界地块北向视界地块内靠南的小河地块内小水塘地块内芦苇丛有利于小区水景景观营造地块南向电信园B区，园区整洁大气地块分析地块分析地块现状及周边环境地块现状及周边环境地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值配套条件配套条件商业配套尚不健全，主要商业设施集中在康沈路沿线，但教育配套资源丰富经济指标经济指标总体适中，容积率不高，景观资源需进行一定优化，但产品创新空间大区位条

3、件区位条件周康紧邻浦东的三林和北蔡板块，是南汇最靠近市区的板块，借助板块的成熟度，能有效提升项目市场认知度，但同时也受2、3号地块项目的阻截地块条件地块条件地块容积率较低，利于拉升产品档次交通条件交通条件出行交通动线主要依赖地面道路及高速公路，通畅度不高，成本较高。公交系统较弱。环境条件环境条件水系资源，利于项目整体品质的拔升地块分析地块分析地块初步研判地块初步研判项目地块项目地块SWOTSWOT综合分析综合分析优势：优势： 项目周边有康桥工业区、电信园、为客户导入提供资源 周边名校林立，具有国际化氛围 临近主干道杨高南路和外环线 容积率低，容易提升产品档次 开发企业的品牌优势劣势：劣势： 地

4、理位置边缘化，影响客群导入； 项目周边配套尚不健全 上南路外环线至杨高南路段只有两车道、路况较差，且车流量比较大，易造成堵塞机会机会：周康板块日益成熟，客户板块认知度高。城市进程中被迫郊区化的客群量增大；整体及地区别墅类市场行情趋暖，供求关系紧张，为开发别墅类产品提供支持威胁：威胁： 由于本项目地块与其余两块地启动时间差不多，因此客群将受到2、3号地块以及板块内其他竞争项目阻截； 道路动线不畅（无轨道交通）; 上海整体房地产市场观望气氛浓郁，不少楼盘打折销售，对购房者心理产生较大地块分析地块分析地块初步研判地块初步研判PART 2 PART 2 ：市场研判市场研判p 市场环境分析市场环境分析p

5、 板块属性界定板块属性界定p 借鉴案例分析借鉴案例分析经济飞跃：经济飞跃：中国经济仍处于高速发展循环。人口红利：人口红利：人口出生高峰期所形成的需求高成长期。外资外资：人民币继续升值，外资将“千方百计”绕过壁垒进入上海市场。城市升级：城市升级：世博会驱动上海城市发展迎来高速国际化阶段。未来高速城际交通驱动长三角2小时城市圈的形成。上海的中心都会城市聚集功能升级。p 基本面良好基本面良好p 市场面临转型拐点市场面临转型拐点在宏观调控的影响下，市场面临转型拐点、回归价值基本面为大势所趋市场面临转型拐点、回归价值基本面为大势所趋。 一级市场供给大增，二级市场观望和三级市场回调乃至局部崩溃奎显示200

6、5年一波宏调后行情基本结束，虽然公共住宅、物业税等一系列可变因素导致新的形势尚不明朗，但市场走势拐点已十分明显。 二级市场价格刚性一时难以改变，但市场转型也不可避免。在价格刚性下的在价格刚性下的条件下，从条件下，从0707年的关注溢价，年的关注溢价，0808年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。宏观环境背景分析宏观环境背景分析 04-05年土地供应紧缩是今年市场供不应求的一大原因，为了从根本尚缓解供求失衡状况，预计预计20082008年将在年将在0707年的基础上土地供应量将继续放大。年的基础上土地供应量将继续放大。但对于目前上海地价的不断攀高，如

7、何解决“面粉贵过面包”导致的楼市负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，成为中央宏观调控着力解决的重点，也是政府面临的一大考验。 由于土地市场供应依旧以外环为主力，本项目面临的竞争不容忽视。由于土地市场供应依旧以外环为主力，本项目面临的竞争不容忽视。0808年供应量将继续放大，结构仍旧不平衡年供应量将继续放大，结构仍旧不平衡一级市场分析一级市场分析 受03-07年的土地出让和宏观调控影响，商品房市场上05年供给大于需求，07年需求的爆发使得供应更加趋紧；08年供给会有小幅增加，但是由于宏观调控的影响，需求受到压制，所以08年市场回归理性，供求相对平衡。二级市场分析二级市场分析市场趋于理性

8、市场趋于理性 整个2007年，基本可以以9月份为界限，划分成大热和观望两个阶段，10月后成交量不断走“下坡路”，市场仍会处于消化期，上下家博弈现象加剧，成交情况不会有明显改善。预计，2008年4-5月僵局会打开，二手房进入稳步合理发展阶段。 二手房成交量方面二手房成交量方面，由于今年住宅项目供应逐渐减少，加上开发商拿地的困难将导致他们推盘速度的放慢，一手房供应量持续减少，因此，二手房成交量超过一手房的趋势在2008年后将更加明显。 区域方面，区域方面，土地稀缺的独特性质，将使得内环内房源不断减少，房价自会愈发坚挺。其中，性价比高的豪宅和别墅等，将愈发受到青睐。 户型方面，户型方面，“70、90

9、”政策的效应，将在2008年得以较为显著地体现。外环两侧区域内的小户型，供应量或将扩大，房价在政策的引导下，不会出现太大波动。而从今年一季度开始的中环内大户型热销现象，将随着二次置业者数量的不断增加而持续旺盛。三级市场分析三级市场分析未来市场的主力未来市场的主力外环供给持续放大，竞争激烈外环供给持续放大，竞争激烈元/平方米万平方米成交量上： 从04-07年各环成交的状况可以看出，外环所占市场份额逐渐攀升，07年达到了1600万方，08年更有扩大的趋势。价格上： 基点低，升幅大，从04年到07年外环增幅达70。随着需求的外围化，外环外区域发展潜力较大，档次差距扩大。外环市场分析外环市场分析浦东三

10、林：浦东三林：1.3-1.81.3-1.8万万莘闵：莘闵：1.4-3.01.4-3.0万万七宝：七宝：1.5-1.81.5-1.8万万江桥：江桥：0.85-10.85-1万万新浦江：新浦江：1.2-1.41.2-1.4万万高行：高行：0.85-1.20.85-1.2万万西城：西城：0.9-1.20.9-1.2万万上大：上大：0.9-1.10.9-1.1万万顾村：顾村：0.73-0.80.73-0.8万万周康：周康：0.8-1.20.8-1.2万万外环沿线板块格局分析外环沿线板块格局分析p 发展时序：发展时序：由西向东，同时向南向北发展。p 价格：价格：西高东低（发展次序原因），南高北低（定位和

11、规划原因）p 容积率容积率：新浦江城（新市镇）华漕、莘闵、康桥（后三个属于新老结合自发形成的板块）同属于较低容积率的混合产品板块。华漕：华漕：1.0-3.01.0-3.0万万徐汇滨江：徐汇滨江：1.5-2.51.5-2.5万万张江：张江：1.3-1.41.3-1.4万万PART 2 PART 2 ：市场研判市场研判p 市场环境分析市场环境分析p 板块属性界定板块属性界定p 竞争个案分析竞争个案分析板块属性界定板块属性界定板块介绍板块介绍周康板块周康板块大三林板块大三林板块北蔡板块北蔡板块 周康板块周康板块 大三林板块大三林板块北蔡板块北蔡板块南汇西北部，紧邻浦东，依托周浦老配套和两镇新规划发展

12、的新兴居住区，房源的价格和相邻的三林和北蔡有一定的差距。该地区集中了南汇大量的新建商品房，房产成交表现十分活跃。住宅楼盘均价在9000-12000元/平方米左右。（行政上归属康桥，由于康桥行政上归属康桥，由于康桥产品品质优于周浦，客户也存在较大的差异，只独立产品品质优于周浦，客户也存在较大的差异，只独立考虑康桥板块）考虑康桥板块）近几年最热板块之一，自申博成功以来，兴建了为数不少的商业、医疗、教育基础生活设施，从动迁房基地到浦东改善型购房和新上海人置业的首选地，三林板块已悄然完成其从满足型到改善型板块跃升的过程，目前板块居住氛围已经成熟，楼盘均价在13000-18000元/平方米左右（地理位置

13、上更靠近三林板块（地理位置上更靠近三林板块）由世博概念、轨道7号线以及知名开发商进驻带动楼市发展，定位于未来大型居住板块，目前区域内新建的都是超级大盘，如大华锦绣花城、地杰国际城等，客户以自住客为主楼盘均价在15000-18000元/平方米左右（与北蔡距离较远，板块特征差异化，不作考虑）与北蔡距离较远，板块特征差异化，不作考虑）板块属性界定板块属性界定板块介绍板块介绍u 康康 桥桥 板板 块块时间节点时间节点事件事件中邦、绿地等本中邦、绿地等本土品牌开发商大土品牌开发商大举进驻举进驻05-06年康桥半岛、绿宝康桥半岛、绿宝园等一批高档及园等一批高档及中档别墅进入中档别墅进入2000年美林小城、

14、绿洲康美林小城、绿洲康城、南都韵园、中城、南都韵园、中科大学村等公寓及科大学村等公寓及别墅项目入市别墅项目入市03年左右板块产品开始有所提升，客户向浦东扩展为康桥板块别墅发展打下了基础项目集中上市期p作为南汇区的门户，周康板块凭借与浦东接壤的地理优势以及康桥半岛集团较早介入，目前已发展成为南汇最成熟的别墅区，并吸引众多国际知名企业入驻，为板块腾飞提供经济基础绿宝园是该板块最早的高档涉外别墅小区，为来自工业园区的拜尔、通用汽车、通用电气、 西门子等等跨国企业的海外人士提供服务的别墅项目；该项目前期都是只租不售的形式，到后期开始有部分销售p随着上海整体房地产市场的发展，康桥板块也进入了快速发展期，

15、大量的公寓及别墅项目上市，大部分项目还是以本地开发商开发为主，客户以南汇地区以及浦东附近的本地客为主；p 品牌开发商开始进入市场，项目无论从体量还是整体品质上都有所提升，成为该区域住宅产品中的“领军”项目，客户也逐渐向市区客户延伸。房地产发展历程房地产发展历程板块面临二次升级，客户向市区扩展中海、和黄等一中海、和黄等一线品牌开发商进线品牌开发商进驻驻08-09年产业发展历程产业发展历程时间节点时间节点事件事件医学园医学园2009年康桥工业区康桥工业区1995年中国电信园中国电信园2007年目前已有中德友好医院、上海国际心脏医院、日本德真会国际齿科医疗中心、等20多家客商落户美国通用、福特、德国

16、大众、华硕等国际知名企业入驻中国电信网管中心、中国电信传输中心、中国电信研究院和上海市电信有限公司总部等已经确定将要迁址到中国电信信息园区。p工业区引进外资企业300多家，引进内资企业1464家，美国通用、福特、德国大众、华硕等国际著名企业均在康桥工业区投资兴业。工业区初步形成了电子电器、汽车零部件、新型建材三大行业体系。p总投资100亿，吸引与中国电信产品链相关的IT企业落户，形成强劲的园区经济。p 2009年，初步形成具有医、教、研、产一体的国家级医学园雏形。2012年，建成初具规模的亚洲一流综合性国际医学园。2020年，全面完成医学园软硬件建设任务，跻身于世界先进的综合性国际医学园之列时

17、间节点时间节点事件事件中德友好医院、上中德友好医院、上海国际心脏医院、海国际心脏医院、日本德真会国际齿日本德真会国际齿科医疗中心科医疗中心2006-2007中福幼儿园、建桥中福幼儿园、建桥学院、英国学校、学院、英国学校、申花足球学校申花足球学校2000-2003康桥文化中心、康桥文化中心、中科大研究生院中科大研究生院尚德实验学校、尚德实验学校、大润发大润发医疗配套开始向国际化发展，涉外国际化板块特征开始显现板块内教育配套开始发展，主要为周边居民以及工业园服务板块内完善生活配套以及休闲娱乐文化设施p全世界规模最大的幼儿园中国福利会幼儿园、英式教育第一品牌上海英国学校、上海尚德实验学校等，形成多元

18、化阶梯教育基地。 p 随着产业和房地产的发展，配套设施也逐渐跟随着人口导入的增长速度，板块内生活配套设施进一步完善，从大卖场到文化中心，为板块内居民提供多元化的配套服务p 紧跟着生活配套和教育配套的步伐，医疗配套也向高层次、国际化发展，整体板块的国际化特征开始显现雏形2003-2006配套发展历程配套发展历程康桥板块在售项目分析康桥板块在售项目分析楼盘名称规模容积率物业类型主力户型及面积段均价（元/m2）客户层面中邦城市总体量40万方，剩余体量17万1.90 高层、小高层99-106两房114-139三房9500南汇以及浦东的区域客为主，并逐步有被其配套及价格所吸引的市区的拆迁户以及新上海人绿

19、地东上海总体量61万方，剩余体量42.9万方1.65小高层、高层92-113两房124-140三房11000由原来周边客户为主，逐渐开始吸引浦西市区的购房者。虽然没有轨道交通支撑，但附近有好几辆路经市区的公交车绿洲康城总体量93万方，剩余体量77.4万方1.46独幢别墅、小高层94-116两房121-147三房12000别墅客户主要来自于周边工业区、科技园的管理层和白领，公寓主要是康桥区域客以及浦东工作的新上海人康桥板块康桥板块客户特征客户特征p南汇本地客户以及浦东客户为主，其中在浦东工作的新上海人也是主力客源之一，市中心其它区域客户也有少量；p因为康桥板块属于南汇西北部，由于其与浦东之间特殊

20、的地理关系，受到浦东开发建设的辐射而发展较早，商业配套完善、交通设施便利，购房者以当地居民和动迁户为主，也吸引了浦东以及市区其他区域的客户前来置业。p该板块靠近浦东三林和北蔡板块，价格上相比有一定的优势，因此目前在该地区的购房者中，有很大一部分是来自市区的。公寓客户：公寓客户：康桥板块康桥板块客户特征客户特征p00年开始发展的康桥半岛成为了上海的经济别墅发祥地，聚集了全市范围内的一批小富人群；另外区域的高端客户、康桥工业园的中高层领导、区域的海外人士、浦东范围的中高端客户一直是本区域别墅客户的范围。类别墅客户：类别墅客户：p 除了康桥老镇楼盘的130万方的后续供给，本项目周边45万方，周浦南面

21、和黄在内的80万方的潜在供给（和黄规划开发叠加别墅、公寓混合型高尚社区），板块升级为大势所趋，未来板块内部形成三足鼎立的竞争格局。康桥板块康桥板块未来供给未来供给康桥康桥镇区镇区康沈路康桥康桥镇区镇区周浦周浦老镇老镇和黄地块明华项目总建面80万方永乐地块本项目绿地地块保利地块总建面45万方楼盘后续量130万方u 三三 林林 板板 块块三林板块在售项目分析三林板块在售项目分析目前三林在售的楼盘都集中在大三林板块的南部，包括金谊河畔，价格13000-15000元/平方米；尚东国际名园，价格18000元/平方米；万科新里程，均价18000元/平方米；除此，即将推出的还有万科金色雅筑、浦发博园和金地的

22、湾流域，目前价格都未定。 楼盘名称规模容积率物业类型主力户型及面积段均价（元/m2）客户层面万科新里程总体量33万方，剩余体量15.8万1.50 高层、小高层90-105两房115-125三房18200三林、张江、等区域客和交通引导的市区客为主、以自住需求居多金谊河畔总体量31万方，剩余体量16.8万方1.89小高层102-113两房16800区域客户居多，浦东工作的新上海人，改善型客户尚东国际总体量32万方，剩余体量21.4万方1.14公寓、情景洋房85-120两房114-148三房17600张江、陆家嘴区域内客户包括轨道交通引导市区的中高端客户万科金色雅筑总体量8.5万方1.59 多层 、

23、小高层70-97两房88-124三房15000-20000主打年轻白领结婚人群，区域及全市范围内的新上海人客户、产品类似客户、产品类似多层、小高层、高层、多层、小高层、高层、花园洋房、别墅混合花园洋房、别墅混合社区社区小高层、高层花园洋小高层、高层花园洋房、有大规模混合社房、有大规模混合社区区康桥板块康桥板块轨道交通轨道交通1111号线号线以南汇与浦东改善客以南汇与浦东改善客户为主，逐步有市区户为主，逐步有市区客户客户三林板块三林板块轨道交通轨道交通6 6、1111号线号线本地客户与市区客本地客户与市区客户兼有，随着配套户兼有，随着配套和交通的提升市区和交通的提升市区中高层次客户增多中高层次客

24、户增多三林板块三林板块板块特征描述板块特征描述三林板块目前已成为整个上海竞争最为激烈、竞争规格最高的板块，太多实力开发商的贴身肉搏令市场风云激荡。三林板块在售以及未来供应的项目拿地时间相差无几，基本所有楼盘都是1.31.5容积率，都是多层、小高层、中高层为主的混合型社区。三林板块目前的问题是同质化层面的差异竞争。三林板块三林板块产品特征产品特征同质化层面的差异竞争同质化层面的差异竞争三林板块三林板块客户特征客户特征从客群来源看，三林板块的客户以浦东区域客为主，通过轨道交通引导的市区客户为辅。目前客户群主要分为三类，一类是市政动迁，仍然选择搬回原区域的居民；一类是看好三林板块前景的新上海人；还有

25、一类是为了改善居住条件的市民。自住客以改善型购房者和新婚购房者为主客户趋同，进一步细分客户趋同，进一步细分金地湾流域金地湾流域体量体量2323万万, ,销售周期销售周期20122012前后前后目前已消化9万,后续供应量15.815.8万万科新里程万科新里程金谊河畔金谊河畔尚东国际尚东国际体量体量3232万万, ,销售周期销售周期20112011前后前后体量体量3131万万, ,销售周期销售周期20112011前后前后体量体量3333万万, ,销售周期销售周期20102010前后前后目前已消化14.2万,后续供应量16.816.8万目前已消化10.6万,后续供应量21.421.4万体量体量8.5

26、8.5万万, ,销售周期销售周期20092009前后前后金色雅筑金色雅筑时间轴20082009201020112012三林板块未来供应三林板块未来供应未来几年供应量充足，体量在90万方左右，未来新增供应将往南发展，三林外环线外，包括杨高南路以东大量土地的发展空间较大。 板块发展方向，向东向南板块发展方向，向东向南板块归属板块归属三林三林康桥康桥与市中心的距离更近。有6号线和11号线支撑，公交也更为便利区位交通：区位交通：居住配套：居住配套：传统客户：传统客户：产品类型：产品类型：板块认知：板块认知：隶属南汇，与市区距离更远，只有未来规划的11号线支撑，公交较少；自申博成功以来，兴建了为数不少的

27、商业、医疗、教育基础生活设施具有国际化的医院和学校，有二线国际化的感觉，生活层面档次更高浦东改善型购房和新上海人置业的首选地公寓上的客户与三林类似，层次低于三林，但康桥聚集了一批别墅的优质客户，区域又有产业支撑。由原来的首次置业的单一公寓向适合一、二次置业的多元化产品发展原来为一二次置业的混合产品，面临产品的升级，容积率优势明显公寓的认知度较高上海人心中经济别墅的发祥地 项目行政上属于康桥，如归属三林，则为位置最差的项目；归属项目行政上属于康桥，如归属三林，则为位置最差的项目；归属康桥，依托其高档次的配套，更有利于提升项目的档次。康桥，依托其高档次的配套，更有利于提升项目的档次。 PKu 竞竞

28、 争争 个个 案案 分分 析析n 本项目是邻近三林，行政上属于康桥的低容积率的中高端楼盘，公寓的客户与三林的客户类似，类别墅的客户与区域别墅客户以及三林的类别墅客户也趋同，因此竞争对象为康桥和三林的重点楼盘。n同期上市的绿地、保利项目，周浦的和黄等项目也是本项目的重点竞争楼盘。n新浦江城和一品漫城的客户要比本项目更广一些，也属竞争的范畴。竞争界定竞争界定132764511号线号线6号线号线1 1、中邦城市、中邦城市2 2、绿地东上海、绿地东上海 绿洲康城绿洲康城4 4、万科金色雅筑、万科金色雅筑 金谊河畔金谊河畔 尚东国际尚东国际 万科新里程万科新里程 金地湾流域金地湾流域1236754竞争项

29、目分布竞争项目分布882022-1-31康桥板块康桥板块中邦城市中邦城市项目位置：项目位置：南汇区秀沿路867号开盘时间：开盘时间：2007-05-20总建筑面积：总建筑面积：40万平方米开发商：开发商：中邦置业集团有限公司容积率：容积率：1.9入住时间：入住时间：2008-9规划：规划：10幢小高层和高层（二期）户型：户型：一房67 占8.7%、两房99-106 占58.7%、三房114-139 占32.6%价格：价格：9500元/平方米起销售情况：销售情况：目前一期已经售完、在售二期销售率一房87%、二房74%、三房61%客户：客户：南汇以及浦东的区域客为主，并逐步有被其配套及价格所吸引的

30、市区的拆迁户以及新上海人总建筑面积40万平方米，一期总建筑面积13万平方米，目前已经入住。二期总建面约10万方。规划商业近4万平方米，还有近13万方仍未规划，据销售员说将规划为别墅。后期规划后期规划规划商业街、大卖规划商业街、大卖场场二期二期一期一期康桥板块康桥板块中邦城市中邦城市康桥板块康桥板块绿地东上海绿地东上海项目位置：项目位置：沪南路3185号开盘时间：开盘时间：2007-01-01总建筑面积：总建筑面积：612247平方米开发商：开发商：上海富润房地产发展有限公司容积率：容积率：1.65入住时间：入住时间：2007-12规划：规划：9栋板式小高层、高层及2栋塔式高层（一期）户型：户型

31、：两房92-113占51.4%、三房124-140 占46.9%、复式161-210 占1.7%价格：价格：11000元/平方米销售情况：销售情况：两房销售率90%、三房销售率82%、复式销售率33%。客户：客户：由原来周边客户为主，逐渐开始吸引浦西市区的购房者。虽然没有轨道交通支撑，但附近有好几辆路经市区的公交车1 1期在售期在售二期规划中二期规划中目前一期在售，二期地块未动康桥板块康桥板块绿地东上海绿地东上海非本项目地块非本项目地块康桥板块康桥板块绿洲康城绿洲康城项目位置：项目位置：南汇区康桥路1388号开盘时间：开盘时间：2005-09-16总建筑面积：总建筑面积：93万平方米开发商：开

32、发商：上海振龙房地产有限公司容积率：容积率：1.46入住时间：入住时间：二期2008年12月，三期09年6月规划：规划：1期180幢独立别墅，2期已建成14幢公寓户型：户型：一房67-68占19.2%、 两房94-116 占39.6%、 三房121-147 占40.5%、 复式145-254 占0.7%价格：价格：12000元/平方米销售情况：销售情况：别墅已经入住，公寓一期已经处于尾盘，在售还剩少量的三房。客户：客户：别墅客户主要来自于周边工业区、科技园的管理层和白领，公寓主要是康桥区域客以及浦东工作的新上海人一期别墅区一期别墅区二期在售二期在售 一期别墅（绿洲康城金帝豪苑）用地210800

33、平方米，二期公寓（绿洲康城亲水湾）用地438400平方米，总建筑面积80万方，包括7万平米的商业步行街和5.3万平方米的超五星级国际商务休闲酒店。康桥板块康桥板块绿洲康城绿洲康城三林板块三林板块尚东国际尚东国际项目位置：项目位置： 浦东区海阳路近上南路 开盘时间：开盘时间：2007-12-23总建筑面积：总建筑面积：32万平方米开发商：开发商：上海中万置业投资有限公司 容积率：容积率：1.14入住时间：入住时间：09年5月规划：规划：8层电梯情景公寓、41花园情境洋房户型：户型：一房79占5.8%、 两房85-120 占33.2%、 三房114-148占33.4%、 四房152-179 占20

34、.3%、 复式126-236 占6.2%价格：价格：17600元/平方米销售情况：销售情况：一期已经入住，在售为二期二房12.5%、三房14.5%、四房14.3%、复式6.7%客户：客户：张江、陆家嘴区域内客户包括轨道交通引导市区的中高端客户尚东二期二期二期项目分三期开发，一期10万方，共开发5幢4+1层以及13幢8层住宅，二期12万方，8层电梯情景公寓及4+1花园情境洋房。全部为一梯两户设计的带电梯公寓房，在售为二期。二期靠东明路为商业部分。一期隔东明路西侧也是规划商业用地，据悉三期地块将开发部分的别墅物业三期三期一期一期商业商业三林板块三林板块尚东国际尚东国际项目位置：项目位置：浦东区永泰

35、路595弄开盘时间：开盘时间：2006-12-16总建筑面积：总建筑面积：31万平方米开发商：开发商：上海中房置业股份有限公司容积率：容积率：1.89入住时间：入住时间：一期08年6月、二期09年9月规划：规划：一期由19幢小高层及商业街组成户型：户型：二房103-113占78.6%、 三房135占14.6%、 复式177-190 占6.8%价格：价格：16800元/平方米销售情况：销售情况：一期已经入住，在售为二期二房12.5%、三房14.5%、四房14.3%、复式6.7%客户：客户：区域客户居多，浦东工作的新上海人，改善型客户三林板块三林板块金谊河畔金谊河畔一期一期规划中规划中项目分两期开

36、发，总建筑面积31万方，其中包括25万方住宅、6万方的商业。三林板块三林板块金谊河畔金谊河畔三林板块三林板块万科新里程万科新里程项目位置：项目位置：浦东区高青路2878号(杨高南路)开盘时间：开盘时间：2007-11-17总建筑面积：总建筑面积：33万平方米开发商：开发商：上海天亿置业发展有限公司容积率：容积率：1.5入住时间：入住时间：一期2008-7-31规划：规划：814层小高层户型：户型：二房90-105占78.6%、 三房115-125占14.6%、 复式177-190 占6.8%价格：价格：16000-19000元/平方米销售情况：销售情况：一期已经进入尾盘销售，二期在建造中。一期

37、12.5%、三房14.5%、四房14.3%、复式6.7%客户：客户：三林、张江、等区域客和交通引导的市区客为主、以自住需求居多一期一期在建二期在建二期家乐福家乐福学学校校总建筑面积33万平方米，分两期开发，规划户数为1600户，一期住宅建筑面积17万平方米，一期目前已剩余无几，二期在建造中，预计今年6月份开盘。三林板块三林板块万科新里程万科新里程一期一期三林板块三林板块金色雅筑金色雅筑项目位置：项目位置：环林西路三林路开盘时间：开盘时间：预计在2008年3月底开盘总建筑面积：总建筑面积：8.5万平方米开发商：开发商：上海中林置业发展有限公司容积率：容积率：1.59规划：规划：11幢小高层和4-

38、5幢多层户型：户型：二房70-77、三房88-100价格：价格：预计15000-20000元/平方米（未开盘）装修情况：装修情况：全装修（1000元/平方米）客户：客户：主打年轻白领结婚人群，区域及全市范围内的新上海人三林板块三林板块金地湾流域金地湾流域项目位置：项目位置：浦东区尚博路东明路开盘时间：开盘时间：2008年5月推出第一批双拼别墅、7月推出公寓，公寓面积在90平米以内总建筑面积：总建筑面积：23万平方米 共1738套开发商：开发商：金地集团 容积率：容积率：1.5车位：车位：1050 普通高层普通高层小户型电梯洋房小户型电梯洋房会所会所14层电梯大平层层电梯大平层4+1花园洋房花园

39、洋房220+250别墅别墅220+250别墅别墅270临河别墅临河别墅270临河别墅临河别墅250独栋独栋250独栋独栋250独栋独栋临街商铺临街商铺项目分两期开发，一期13万方，6+1情景洋房、16层高层公寓、4+1洋房、双拼别墅。二期18万方双拼别墅、大户层住宅。PART 3 PART 3 ：项目定位项目定位p 案例借鉴案例借鉴p 市场定位市场定位案例借鉴案例借鉴n 项目行政上属于康桥，如项目归为三林则为位置最差的项目，应属于康桥，从居住配套上，康桥档次较高，住康桥的客户价值优于三林的客户。n康桥属于浦东与机场的结合部；周边外资企业较多；国际化配套：国际学校和国际化医院；客户认知度较高：上

40、海人心中为经济别墅的发祥地。n康桥为新老结合自发形成的混合社区板块，而非新浦江镇这样的新市镇。外环沿线来看与华漕和莘闵别墅区类似，可以参考万科的这两个区域的相似容积率楼盘：华漕的万科红郡、莘闵的白马花园。国际学校旁的别墅国际学校旁的别墅万科红郡万科红郡交通：立体交通网络架构立体交通网络架构毗邻虹桥机场，东隔外环线与长宁区接壤，南临318国道、延安路高架；北接沪宁高速公路， 规划中的虹桥综合交通枢纽就位于区域内，生活配套：成熟国际板块，国际氛围浓郁成熟国际板块，国际氛围浓郁周边还汇集了上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩国学校，丰富的教育资源，除了日常生活配套设施，还有包括上海银

41、涛高尔夫俱乐部、上海大都会高尔夫俱乐部等国际化运动场所区位：城市边缘区的中高档涉外别墅区城市边缘区的中高档涉外别墅区华漕板块处于沪青平公路的最西端，2003年开始开发，主要集中在诸翟一带，由于西郊庄园、万科兰乔圣菲这些项目的成功开发，大大提升了整个板块层次。同时上海网球俱乐部、高尔夫俱乐部吸引了大量外籍人士，中高档涉外别墅城市化别墅成城市化别墅成功的保障要素功的保障要素万科红郡万科红郡背景环境背景环境项目位置：项目位置：闵行华漕镇金丰国际社区北青公路纪翟路口开盘时间：开盘时间：2006-8-31（一期）、2007-5-5（二期）总建筑面积：总建筑面积：5万平方米开发商：开发商：上海万科兰乔置业

42、有限公司容积率：容积率：0.8绿化率：绿化率：40%万科红郡万科红郡基本信息基本信息入住时间：入住时间：2007-12（一期）、2008-3（二期）规划：规划：233套联排和叠拼别墅户型：户型：联排181-243平方米、叠加176-196平方米价格：价格：18580元/平方米（成交均价）；一期报价17000元/平方米、二期23000元/平方米。销售情况：销售情况：全部售磬、目前在售部分地下车库诸翟公园诸翟公园 项目分两期开发，总建面5万方，233套联排和叠拼别墅。第1批第2批示范单位及交房标准二期二期一期一期万科红郡万科红郡规划规划开盘当月成交量就已经达到了96%，后续供应量一经推出就销售大半

43、；06年10月开盘价格在15700元/平方米左右，07年8月售磬时均价达到21800元/平方米左右，上涨幅度达到39%，在同一时间段内推出的别墅中，无论从价格涨幅还是成交量来说成绩都是骄人的万科红郡万科红郡销售情况销售情况q 规划规划利好利好 虹桥综合交通枢纽2010年建成后，华漕将成为整个长三角地区的交通中心q产品魅力产品魅力 在同区位已经成功操作多个别墅项目，市场吸引力和共鸣感强q教育资源丰富，国际化居住氛围教育资源丰富，国际化居住氛围 上海美国学校、英国学校、新加坡学校，华漕镇最丰厚的外籍教育资源，使之成为上海最有价值的国际家庭居住地q 集中体验集中体验 万科城市别墅生活展，有效展示宣传

44、q品牌成功推广品牌成功推广万科红郡万科红郡小结小结情景洋房情景洋房 万科生活万科生活白马花园白马花园闵行闵行上海市区上海市区莘闵板块莘闵板块区域部分与闵行部分地区融和，板块呈现泛城市别墅特征区域部分与闵行部分地区融和，板块呈现泛城市别墅特征随着地区不断的发展和历史的沉淀，板块扩张将必然成为趋势，就目前而言，莘闵板块东、北部边缘已与九亭、泗泾以及闵行的西部部分融合，泛城市的发展特性已十分明显。万科白马花园万科白马花园背景环境背景环境沪上发展最早、规模最大、市场认知度最高的别墅聚集板块沪上发展最早、规模最大、市场认知度最高的别墅聚集板块l莘闵别墅区现有别墅10000多栋，开发面积达8000多亩，是

45、全亚洲最大的别墅区之一。l经过近10年的发展，以及城市化的发展，莘闵别墅区成为中产阶级聚居的第一居所。l统一的低密度建筑，开阔的自然空间，幽雅的居住氛围完全的别墅之境已然成熟。万科白马花园万科白马花园背景环境背景环境项目位置：项目位置：明中路1010弄（明兴路口）开盘时间：开盘时间：2007-10-30（二期）总建筑面积：总建筑面积：38万平方米开发商：开发商：上海万科兰乔置业有限公司容积率：容积率：0.7绿化率：绿化率：47%入住时间：入住时间：08年底（二期）产品类型：产品类型：四至五层公寓、情景洋房、联体别墅户型：户型：二房102 、三房114-146 、别墅160-233 、花园洋房8

46、9-217 价格：价格：7980元/ （公寓均价）、12950元/ （联排均价）。销售情况：销售情况：一期已入住，目前在售的为二期万科白马花园万科白马花园基本信息基本信息下沉庭院组团 社区商业中心幼儿园 一兆韦德运动会所 生态人居保温材料、中空玻璃、 防潮工艺万科白马花园万科白马花园万科白马花园万科白马花园洋房房型洋房房型3室2厅1卫 建筑面积 97平方米 花园洋房，层层退台的台阶状结构，使每层户型面积不同，有85-97平方米的3房、68-74平方米的2房，满足不同家庭的需求。该房源利用退台空间规划露台，户户拥有情景花园或景观露台。 2室2厅1卫 建筑面积 76平方米 2室2厅1卫 建筑面积

47、66平方米 情景洋房2004-06（开盘）均价20052007时间轴12626(装修)联排别墅4500(装修)5852(装修)9826 (装修)20064650（装修）15550（装修）200811013 (装修)万科白马花园万科白马花园销售情况销售情况 行销卖点行销卖点 万科新市镇品牌情景花园洋房专利产品社区班车直达莘庄地铁北广场大型休闲会所：露天泳池、童趣广场、网球场、儿童泳池、会所休闲平台每户均有情景花园或景观露台环保材料：保温材料、中空玻璃、防潮工艺社区配套：社区商业中心、幼儿园、运动会所万科白马花园万科白马花园总结总结PART 3 PART 3 ：项目定位项目定位p 案例借鉴案例借鉴

48、p 市场定位市场定位策略思考策略思考 时间正在改变着一切，上海城市的发展颠覆了传统的城市别墅区域，人们或许在问自己，下一个城市别墅居住区在哪里？同心圆的城市交织着放射型的道路，由此产生了一个个的聚集区，新涌现的磁悬浮、地铁轨道、外环线重新定位着区域特性，新的城市别墅居住圈已经隐然闪现，中海有能力成为下一个城市别墅区域的开创者。市场定位市场定位康桥康桥 新一代新一代 城市别墅城市别墅定位依据定位依据p康桥：康桥：康桥属于浦东与机场的结合部；周边外资企业较多；国际化配套：国际学校和国际化医院；客户认知度较高：上海人心中为经济别墅的发祥地。客户品质优于三林，另外康桥未来中海、和黄进入拉动板块升级。p新一代城市别墅新一代城市别墅：市场面临转型拐点、在价格刚性下的条件下，从07年的关注溢价，08年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。康桥板块也面临产品的二次升级，具有工匠精深的中海有能力做康桥经济别墅的升级者，康桥二级升级的开创者。差异化城市别墅 拼合大户型公寓项目定位项目定位高端社区高端社区高端产品线高端产品线康桥目前的别墅客户，以产品力取胜中端产品线中端产品线区域和浦东的中产阶级，与三林客户类似小户型公寓经济产品线经济产品线区域的青年白领为主，浦东为辅客户定位客户定位p 高端社区项目定位，多客层产品定位高端社区项目定位，多客层产品定位