崇明岛“滨海之舟 ”别墅区项目开发策划书

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1、 一、项目概况一、项目概况 二二 、项目的策划、项目的策划 三、项目的经济评价三、项目的经济评价 四、项目进度管理四、项目进度管理 五、人力资源管理与控制五、人力资源管理与控制 六、项目质量管理六、项目质量管理 七、项目沟通管理七、项目沟通管理 八、项目组织管理八、项目组织管理 九、项目投资预算九、项目投资预算 十、项目风险管理十、项目风险管理 十一、总结十一、总结 1.1.上海是中国最大的经济中心和航运中心，上海是中国最大的经济中心和航运中心，主要的工业基地，长江流域的枢纽城市，主要的工业基地，长江流域的枢纽城市，并将逐步建成西太平洋沿岸的世界级城市并将逐步建成西太平洋沿岸的世界级城市和国际

2、经济、金融、贸易、航运中心之一。和国际经济、金融、贸易、航运中心之一。上海市城市总体规划上海市城市总体规划（1999-2020年）年）中，明确了城市发展应充分体现可持续发中，明确了城市发展应充分体现可持续发展的原则，提出崇明作为上海未来发展的展的原则，提出崇明作为上海未来发展的战略空间，也是全国沿海大通道的重要纽战略空间，也是全国沿海大通道的重要纽带。随着沿海大通道建设日程的日益临近，带。随着沿海大通道建设日程的日益临近，将打破多年来的交通瓶颈，崇明岛的区位将打破多年来的交通瓶颈，崇明岛的区位条件也将有质的飞跃。条件也将有质的飞跃。 2.2.依据依据上海市崇明岛域总体规划上海市崇明岛域总体规划

3、纲纲要的要求，崇明将充分发挥特殊的岛域要的要求，崇明将充分发挥特殊的岛域格局、近便的地理位置、良好的生态环格局、近便的地理位置、良好的生态环境、广阔的土地资源优势，在境、广阔的土地资源优势，在2020年基年基本建成世界级的生态岛和最优美的本建成世界级的生态岛和最优美的“海海上花园上花园”，成为国际一流的生态保护和，成为国际一流的生态保护和生态产业示范区，同时也是沿海大通道生态产业示范区，同时也是沿海大通道的北翼枢纽，是上海辐射长江三角洲的的北翼枢纽，是上海辐射长江三角洲的重要节点之一。重要节点之一。正如崇明县一位政府官正如崇明县一位政府官员所说，员所说，“未来未来的崇明，将是适宜于人的崇明，将

4、是适宜于人们居住的、安静、舒适的生活岛，成为们居住的、安静、舒适的生活岛，成为上海一座美丽的上海一座美丽的后后花园花园。” 崇明是中国第三大岛，也是世界最大的崇明是中国第三大岛，也是世界最大的河口冲击岛，素有河口冲击岛，素有“长江门户，东海瀛长江门户，东海瀛洲洲”之称。岛位于万里长江入海口，三之称。岛位于万里长江入海口，三面环江，一面临海。东濒浩瀚东海，南面环江，一面临海。东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏太仓隔水相与浦东新区、宝山区及江苏太仓隔水相望，西接滚滚长江，北与江苏海门、启望，西接滚滚长江，北与江苏海门、启东一衣带水。真可谓喧嚣中的一片净土，东一衣带水。真可谓喧嚣中的一片净土，

5、水中的安逸家园。该项目就是在这一宝水中的安逸家园。该项目就是在这一宝岛上建设一高档别墅区。在忙碌的城市岛上建设一高档别墅区。在忙碌的城市森林中回到此水中蓬莱生活，如此归宿森林中回到此水中蓬莱生活，如此归宿怎能不令人羡慕？怎能不令人羡慕？ 全岛面积全岛面积12001200多平方公里，东多平方公里，东西长西长7676公里，南北宽公里，南北宽1313至至1818公公里，形似里，形似 春蚕春蚕 。岛上地势平。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。部稍高，西南部和东部略低。90%90%以上的土地标高（以吴淞以上的土地标高（以吴淞标高标高0 0米为参照）在

6、米为参照）在3.213.21米至米至4.204.20米之间。地处北亚热带，米之间。地处北亚热带，气候温和湿润，日照充足，四气候温和湿润，日照充足，四季分明。岛上水土洁净，空气季分明。岛上水土洁净，空气清新。清新。 依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市化中心区和东部生态示范区。化中心区和东部生态示范区。 规划崇东分区将建设成为全岛标志性的生规划崇东分区将建设成为全岛标志性的生态示范区、科教博览区和休闲运动区。态示范区、科教博览区和休闲运动区。 一是辟建东滩国际湿地观

7、光公园、候鸟观一是辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区。赏保护区等崇明标志性的原生态景观区。 二是依托通达性，重点发展大流量的休闲二是依托通达性，重点发展大流量的休闲运动功能，建设上海国际公共高尔夫中心、运动功能，建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一。布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一。 三是按照国际生态社区标准建设上海实业三是按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇，成为生态度假园区和陈家镇生态示范镇，成为全国生态化社区建设的试点窗口和国际性全

8、国生态化社区建设的试点窗口和国际性的科教博览基地。的科教博览基地。 该项目就是在崇东区的靠海口处建立该项目就是在崇东区的靠海口处建立一个高档别墅区。一个高档别墅区。 由于该区域恰好靠海，我们就利用这由于该区域恰好靠海，我们就利用这一天然的自然风光优势，并加以人工一天然的自然风光优势，并加以人工改造改造围绕别墅区挖出舟型水道，围绕别墅区挖出舟型水道，连通大海，象征着海上的一叶小舟，连通大海，象征着海上的一叶小舟，停靠于崇明岛畔。停靠于崇明岛畔。 该该“舟舟”四周环水，兴步岛中，或是四周环水，兴步岛中，或是开窗眺望，就能举目望见大海。岛上开窗眺望，就能举目望见大海。岛上的高档别墅区正是面对大海的宜

9、人居的高档别墅区正是面对大海的宜人居家之处。家之处。 、一个亲水开敞的水滨：以河湖观水、一个亲水开敞的水滨：以河湖观水系作为空间景观的灵魂和骨架，精心组系作为空间景观的灵魂和骨架，精心组织滨水地区的开发空间，塑造上海大都织滨水地区的开发空间，塑造上海大都市中独具魅力的新型滨水空间景观。市中独具魅力的新型滨水空间景观。 。 、一个适宜居住的家园：坚持以、一个适宜居住的家园：坚持以人为本的原则，以幽雅的景观风貌、人为本的原则，以幽雅的景观风貌、完善的配套设施和高品位的居住社完善的配套设施和高品位的居住社区，构建一个安居乐业的生活家园。区，构建一个安居乐业的生活家园。在建筑风格上，注重人性化，其基在

10、建筑风格上，注重人性化，其基本指导思想是建设现代化的本指导思想是建设现代化的“田园田园水城水城” ” 。 、一个生态为本的环境：坚持、一个生态为本的环境：坚持可持续发展的原则，依托崇明可持续发展的原则，依托崇明“水水清土洁气净清土洁气净”的优越生态条件，营的优越生态条件，营造一个花园。造一个花园。式、式、生态型、人与自然生态型、人与自然和谐共存的城市环境。和谐共存的城市环境。 特色：特色： 具有大海般的具有大海般的简洁，明快，简洁，明快，舒适。舒适。上海市城市规划条例上海市城市规划条例 2003-11-13 上海市城市规划管理技术规定上海市城市规划管理技术规定 2003-10-18 中华人民共

11、和国行政许可中华人民共和国行政许可法法 2003-8-31 中华人民共和国环境影响评价法中华人民共和国环境影响评价法 2002-10-28 中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法 1998-1-1 村庄和集镇规划建设管理条例村庄和集镇规划建设管理条例 1998-1-1 在上世纪末至今的几年里，全国各地都在以土地在上世纪末至今的几年里，全国各地都在以土地批租的形式进行土地储备，而崇明却因为考虑到批租的形式进行土地储备，而崇明却因为考虑到开发对环境的影响，而迟迟没有行动。正是这些开发对环境的影响，而迟迟没有行动。正是这些历史情况导致了目前崇明市场上无房可售的现状。历史情况导致了目前崇明市

12、场上无房可售的现状。崇明在上世纪年代以前从未造过商品房，只崇明在上世纪年代以前从未造过商品房，只是在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方是在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了多万平方米的公房。之后十数年间，建设了多万平方米的公房。之后十数年间，全国各地的房地产市场都有了极大的发展，但崇全国各地的房地产市场都有了极大的发展，但崇明也只建设了万平方米的住宅，其中也有明也只建设了万平方米的住宅，其中也有很大一部分是非商品房。很大一部分是非商品房。 大开发就在眼前，大开发就在眼前，20082008年左右建成的越江通道也年左右建成的越江通道也将在陈家镇落脚将在陈家镇落脚 。沉寂了多年的崇明房

13、产市场。沉寂了多年的崇明房产市场在未来几年之内，会急速增量。在未来几年之内，会急速增量。目前中央到地目前中央到地方，各级部门都十分看好崇明方，各级部门都十分看好崇明。崇明开发应崇明开发应该会有一个很高的起点，在这样一个生态型该会有一个很高的起点，在这样一个生态型岛屿上，岛屿上，只有建造高起点高质量环保型的住只有建造高起点高质量环保型的住宅区宅区，才能保证其不才能保证其不被淘汰了被淘汰了。，并对周围，并对周围环境影响减为最低。环境影响减为最低。 1、宏观：、宏观： 房地产市场趋势良好。据统计，人均房地产市场趋势良好。据统计，人均GDP达达7000美元时，建筑的高速增美元时，建筑的高速增长才开始缓

14、和；人均长才开始缓和；人均GDP达达12000美美元时，建筑基本停止增长。我国人均元时，建筑基本停止增长。我国人均GDP才达到才达到1000美元的水平，上海美元的水平，上海的人均的人均GDP目前达到目前达到4000美元，计美元，计划划2007年达年达7500美元。该数据表明似美元。该数据表明似乎饱和的市场仍有巨大的发展空间。乎饱和的市场仍有巨大的发展空间。 2、微观：、微观： 人民的可支配收入增加，有能力增加人民的可支配收入增加，有能力增加住房开支，改善居住条件，给建设项住房开支，改善居住条件，给建设项目带来了极大的机遇。目带来了极大的机遇。 该项目配合了崇明岛整体开发，抓住该项目配合了崇明岛

15、整体开发，抓住机遇与时机，且周围建设有高尔夫场机遇与时机，且周围建设有高尔夫场,跑马场等适宜高消费人群娱乐运动场跑马场等适宜高消费人群娱乐运动场所所,建设美好家园。建设美好家园。 购房者购房动机一般有日常居住，房地购房者购房动机一般有日常居住，房地产投资，假日寓所。产投资，假日寓所。 1、该别墅可用于日常居住：地段较好，、该别墅可用于日常居住：地段较好，配套齐全，物业管理完善。配套齐全，物业管理完善。 2、用于房地产投资：便于出租，能保、用于房地产投资：便于出租，能保值，增值。值，增值。 3、用于假日寓所：该区自身环境优美，、用于假日寓所：该区自身环境优美，加以崇明岛上加以崇明岛上原生态景观区

16、、马术活动原生态景观区、马术活动中心等众多吸引度假项目。中心等众多吸引度假项目。 以国家和上海市的有关定额标准为依以国家和上海市的有关定额标准为依据，完善与居住生活密切相关的社区据，完善与居住生活密切相关的社区服务设施体系。根据东区居住用地的服务设施体系。根据东区居住用地的规划布局，按照城市主干道分割成的规划布局，按照城市主干道分割成的岛外就近居住片区，分别配置相应的岛外就近居住片区，分别配置相应的社区服务设施，包括中小学、托儿所社区服务设施，包括中小学、托儿所等教育设施，商店、餐饮、超市、肉等教育设施，商店、餐饮、超市、肉菜市场等商业设施，文化活动站、老菜市场等商业设施，文化活动站、老年活动

17、站等文化设施，以及居委会等。年活动站等文化设施，以及居委会等。 以一个充满火力的花园式都市中心区以一个充满火力的花园式都市中心区服务于岛内居民和岛外旅游者。服务于岛内居民和岛外旅游者。“小小舟舟”居住者可方便到达崇明东区。居住者可方便到达崇明东区。 小岛内配备购物中心，室外停车场小岛内配备购物中心，室外停车场（不包括别墅的地下停车库），出入（不包括别墅的地下停车库），出入 海水净化系统。海水净化系统。 小岛别墅配备智能化系统小岛别墅配备智能化系统,以便物业管以便物业管理和整体控制。理和整体控制。 各项基本设施完备，各项基本设施完备，以满足以满足150150栋别墅栋别墅居住者基本生活。居住者基本

18、生活。1、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层，、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层，回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高，以回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高，以私人轿车为主要交通工具。以一座富有特色的私人轿车为主要交通工具。以一座富有特色的小桥连接崇明东区，另两条小道直通内陆。并小桥连接崇明东区，另两条小道直通内陆。并且，该区总体面积不大，即使步行至东区，也且，该区总体面积不大，即使步行至东区，也在半小时之内。一旦进入内陆，就可方便利用在半小时之内。一旦进入内陆，就可方便利用崇明岛上便捷的公共交通崇明岛上便捷的公共交通。 2、岛外：从崇明岛至上海的交通也随着岛外：从崇明岛至上海的交通也

19、随着“南南隧北桥隧北桥”工程而大大改善。计划建设的崇明越工程而大大改善。计划建设的崇明越江通道工程起自浦东五号沟，接上海郊区环线，江通道工程起自浦东五号沟，接上海郊区环线，过长江南港水域，经长兴岛再过长江北港水域；过长江南港水域，经长兴岛再过长江北港水域；止于崇明岛陈家镇，暂接陈海公路，全长止于崇明岛陈家镇，暂接陈海公路，全长25.525.5公里。公里。20072007年将彻底完工。年将彻底完工。 别墅区内水景区域面积大，水道直接引别墅区内水景区域面积大，水道直接引自大海水源的活水。但由于目前周边海自大海水源的活水。但由于目前周边海水质量较差，两处入水口设置净水系统，水质量较差，两处入水口设置

20、净水系统，保证最初水质。两闸既可控制水量，又保证最初水质。两闸既可控制水量，又可关闭形成独立的弧型水道，以便定期可关闭形成独立的弧型水道，以便定期对其中的水质进行处理。对其中的水质进行处理。 整个小区绿化率超过，选用金桂、整个小区绿化率超过，选用金桂、紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区的中央紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区的中央大道上布置喷泉广场和四季花坛。因此大道上布置喷泉广场和四季花坛。因此从小区景观设计优美。在这亲水家园，从小区景观设计优美。在这亲水家园，将拥有阳光、绿地、清新的空气，无燥将拥有阳光、绿地、清新的空气，无燥声污染。声污染。业主设计单位I甲设备供应商施工单位甲工程项目总承包单位设计单

21、位I已施工单位已材料供应商 （一）项目开发规模（一）项目开发规模 （二）项目运营模式（二）项目运营模式 （三）经济效益分析（三）经济效益分析 （四）市场营销策划（四）市场营销策划 该项目开发总规模为该项目开发总规模为8万平方米，销售万平方米，销售面积面积: 3.15万平方米。每幢别墅占地面万平方米。每幢别墅占地面积：积：150平方米，总面积平方米，总面积: 210平方米，平方米，建筑面积：建筑面积：500平方米。平方米。属于小规模项目，具有其优点：属于小规模项目，具有其优点： 开发周期短：三年开发周期短：三年 配套设施较单一：全套为居住服务，不配套设施较单一：全套为居住服务，不至于分散资金力量

22、使先期完成的规模受至于分散资金力量使先期完成的规模受到限制到限制 有一个强势的主题：亲水家园有一个强势的主题：亲水家园 适应统一的消费群：高消费阶层适应统一的消费群：高消费阶层 项目运营模式：出售项目运营模式：出售 总投资：总投资：1.9亿元亿元 优点：优点： 资金回收快，有利于资金的滚动开发，资金回收快，有利于资金的滚动开发，有利于快速回收资金，经营风险较小。有利于快速回收资金，经营风险较小。 项目资金筹措方式：项目资金筹措方式： 政府投资，投资商投资，银行贷款政府投资，投资商投资，银行贷款1、综合经济效益：、综合经济效益： 总投资：总投资： 1.9亿，亿，预计三年收回全部成本，预计三年收回

23、全部成本，三年后销售总收入可达三年后销售总收入可达 2.17亿元，亿元，税后利润：税后利润：0.11亿元亿元2、社会经济效益：、社会经济效益： 为上海崇明岛提供为上海崇明岛提供150栋高质量、环栋高质量、环境优美的精品别墅。境优美的精品别墅。 为崇明岛的全面开发打下基础，成为为崇明岛的全面开发打下基础，成为亲水家园的另一个亮点，吸引来岛定亲水家园的另一个亮点，吸引来岛定居者。居者。 改善了经营环境，增加了信誉和知改善了经营环境，增加了信誉和知名度。名度。 1、项目营销策划：、项目营销策划： 投资商对各种外部和内部资源进行投资商对各种外部和内部资源进行优化组合，找出该项目独特的市场优化组合，找出

24、该项目独特的市场竞争优势（环境优美，出门见海；竞争优势（环境优美，出门见海；房型新颖，配套齐全；房价适中）房型新颖，配套齐全；房价适中）作为打入市场的切合点。作为打入市场的切合点。 2、项目包装：、项目包装： 项目宣传媒介包装：通过广告（户外广告，项目宣传媒介包装：通过广告（户外广告，电影电视，报刊广告，互联网广告）突出电影电视，报刊广告，互联网广告）突出风格，传播信息，是目标消费群对该别墅风格，传播信息，是目标消费群对该别墅产生兴趣，对其市场定位和形象定位产生产生兴趣，对其市场定位和形象定位产生同感，并激发进一步索取详细销售资料和同感，并激发进一步索取详细销售资料和到现场参观的兴趣，产生购买

25、欲望。到现场参观的兴趣，产生购买欲望。3、媒介宣传与公关活动、媒介宣传与公关活动使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人气，使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人气，扩大知名度。扩大知名度。 4、项目销售、项目销售开展销会：不定期地举行项目展销会，形开展销会：不定期地举行项目展销会，形成短时期的购买规模。成短时期的购买规模。修建现场销售楼部：它可在展销会期间配修建现场销售楼部：它可在展销会期间配合使用，平时则是主要的销售场所。合使用，平时则是主要的销售场所。5、售后服务、售后服务正式购房契约的签定、各种手续（契约公正式购房契约的签定、各种手续（契约公正、交纳契约、按揭手续）的办理，后正、交纳契约、按揭手

26、续）的办理，后期楼款的回收，交楼手续、物业管理。期楼款的回收，交楼手续、物业管理。建立良好的售后服务，行成购买者的口建立良好的售后服务，行成购买者的口碑宣传，提高销售业绩。碑宣传，提高销售业绩。 WBS 甘特图 项目总顺序表 项目进度网络图 进度控制 进度控制的风险分析 注意事项崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购设 计准 备崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备项目定义文件可行性研究策划方案目标策划风险管理策划组织策划合同策划环境策划崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS招商投资资金落实方案设 计准 备

27、投资估算资金来源计划资金使用计划崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备方案扩初设计施工图目标策划组织策划细部设计专业设计施工图设计施工图审批崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备报建拆迁场地整平水电增容崇明岛水上别墅建设项目前期策划项目融资招标发包WBS设 计准 备招标发包设计招标作息安排采购施工咨询编制发包计划合同谈判编制发包一览表崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购编定文件采购材料设备合同管理通讯系统设备安全系统设备服务系统设备甲供及进口一览表编制采购计划编定询价文件崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验

28、收施 工设备采购别墅区别墅区外工程崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程普通材料特殊材料基础主体崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程土体实验基础开挖打桩门窗工程装饰工程屋面工程计算机中心通信设备日用器具崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购

29、地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程采暖空调通风供电运输给排水电梯崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购主要阶段验收竣工验收业主环境部门政府验收设计人员验收施工单位验收业主验收市政配套崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购投产开业准备财务测算前期宣传意见征询设备总体调试编制资产一览表物业管理培训经营管理培训崇明岛水上别墅建设项目WBS保 修投产开业验 收施 工设备采购设备保修房屋保修1111基础数据调查1112社会调查1121技术方面1122经济方面1131项目目标策划1132项目范围策划1133项目组织策划1134项目合同策划1135项目环

30、境策划1136风险管理1211投资估计1212资金来源计划1213资金使用计划1221招资1222资金落实子任务号1120编号项目名子编号工期(天)细分152320项目前期策划 110012策划方案1130资金落实项目定义可行性研究1110招资投商1220融资12001210271112年份:2004时间1311组织方案竞赛1312方案设计1321扩初步设计1322 扩初步设计审批1331施工图设计1332施工图审批1341细部设计协调1351专业设计1352专业协调1410报建1421动员拆迁1422拆迁1431建筑拆毁1432基础设施拆除1433场地平整1434场地修复14401441水电

31、提供401400水电准备场地平整1430拆迁142018813方案扩初设计2215施工图细部设计专业设计1300设计13101 32 01 33 01 34 01 35 0151015201531设计1532采购1533施工1534咨询1545准备安排1611 编制采购一览表1612定制采购计划1621通用系统电话1622中央空调1623安全系统电脑1624 电梯等服务设备1625建筑材料(在施工中也会有)163015招标发包1530细分时间年份:200512子任务工期(天)编号项目名子编号150017初步1610设备采购1600确定项目合同结构发包合同谈判招标1620采购材料设备合同管理17

32、11普通建筑材料1712普通装修材料1713特殊材料1721土体实验1722地基开挖1723打桩1724地基处理1731基础1732主体1741门窗工程1742装饰工程1743屋面处理1751采暖1752通风1753空调安装1754供电1755运输1756给排水1757电梯1761计算机中心1762通信基础设备1763日用设备1764安全设备1771 道路维修与建造1772停车场1773绿化设施1774购物中心1775污水处理1776引水系统1777其他05.2. 1-06.9.30时间工期(天)细分23年份:2005456编号项目名子编号子任务号施工1700结构工程材料采购1710技术工程1

33、750设备工程1760建筑外工程17701730建筑工程17401720地基工程1711普通建筑材料1712普通装修材料1713特殊材料1721土体实验1722地基开挖1723打桩1724地基处理1731基础1732主体1741门窗工程1742装饰工程1743屋面处理1751采暖1752通风1753空调安装1754供电1755运输1756给排水1757电梯1761计算机中心1762通信基础设备1763日用设备1764安全设备1771 道路维修与建造1772停车场1773绿化设施1774购物中心1775污水处理1776引水系统1777其他789101112123789时间建筑工程05.2.1-0

34、69.30建筑外工程1720地基工程1760设备工程17401700施工1710材料采1730结构工程1750技术工程1770编号项目名子编号子任务工期(天)细分456年份:200520061811设计1812业主1813施工单位182018301841土地手续1842设计手续1843施工手续1844配套设施1845交付手续1911前期宣传1912意见证得1913财务测算1921设备总体测试1922编制资产一览表1923物业管理与培训1924经营管理2011结构保修2012装饰保修2013设备保修2021绿化2021 计算机与电脑系统2022电梯等设备2023其他编号项目名子编号子任务工期(天

35、)时间细分年份:200610验收18001910投产安全质量施工检查竣工验收1840市政配套1810阶段验收11使用期房屋保修20101920开业准备5260保修2000其他2020投产开业1900编号任务名工期时间段备注1100前期策划3404.11.1-04.12.41200融资4604.11.1-04.12.16与1100同时进行1300设计4904.12.11-05.1.29在1200结束前5天开始1400准备3904.12.23-05.1.31在1300结束前34天开始1500招标发包1605.1.15-05.1.31在1300结束前14天开始1600设备采购1605.2.1-05.

36、2.16在1500与1400结束后开始1700施工60505.2.1-06.9.30与1600同时进行1800验收5306.10.1-06.11.221900投产开业6006.10.1-06.11.29与1800同时进行 FS=-34 FS=-5 FS=-34 FS=-140464612000343411005639921400414990130076169215009216 108160092 605 6971700697 53 7501800697 60 7571900757 -2000 施工进度计划检查应采取日检查或定期检施工进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容查

37、的方式进行，应检查下列内容:1检查期内实际完成和累计完成工检查期内实际完成和累计完成工程量。程量。2实际参加施工的人力、机械数量实际参加施工的人力、机械数量及生产效率。及生产效率。3窝工人数、窝工机械台班数及其窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析。原因分析。4进度偏差情况。进度偏差情况。5进度管理情况。进度管理情况。6影响进度的特殊原因及分析。影响进度的特殊原因及分析。 实施检查后，应向企业提供月度施工进度报实施检查后，应向企业提供月度施工进度报告，月度施工进度报告应包括下列内容告，月度施工进度报告应包括下列内容: : 1 1 进度执行情况的综合描述。进度执行情况的综合描述。 2 2 实际施工

38、进度图。实际施工进度图。 3 3 工程变更、价格调整、索赔及工程工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况。款收支情况。 4 4 进度偏差的状况和导致偏差的原因进度偏差的状况和导致偏差的原因分析。分析。 5 5 解决问题的措施。解决问题的措施。 6 6 计划调整意见。计划调整意见。 施工进度计划在实施中的调整必须依据施施工进度计划在实施中的调整必须依据施工进度计划检工进度计划检查结果进行。施工进度计划调整应包括下查结果进行。施工进度计划调整应包括下列内容列内容: : 1 1 施工内容。施工内容。 2 2 工程量。工程量。 3 3 起止时间。起止时间。 4 4 持续时间。持续时间。 5 5 工作关

39、系。工作关系。 6 6 资源供应。资源供应。 调整施工进度计划应采用科学的调整方法，调整施工进度计划应采用科学的调整方法，并应编制调并应编制调 工进度计划。工进度计划。 材料供应进度跟不上施工进度，导致拖延材料供应进度跟不上施工进度，导致拖延整个项目的进度整个项目的进度 材料供应的浪费，有些资源需要当天供应，材料供应的浪费，有些资源需要当天供应，否则会失效的，因此，只有切实的控制进否则会失效的，因此，只有切实的控制进度，才能确定进货时间。度，才能确定进货时间。 窝工人数、窝工机械台班数的多少大多与窝工人数、窝工机械台班数的多少大多与进度的计划、控制有关，所以以防人力、进度的计划、控制有关，所以

40、以防人力、机械设备的浪费，就应该对进度控制好。机械设备的浪费，就应该对进度控制好。 施工现场条件，气候条件，环境条件将影施工现场条件，气候条件，环境条件将影响到进度的展开，所以需要一个弹性的时响到进度的展开，所以需要一个弹性的时间。间。 施工进度计划应根据工艺关系、组织关系、施工进度计划应根据工艺关系、组织关系、搭接关系、起止时间、劳动力计划、材料搭接关系、起止时间、劳动力计划、材料计划、机械计划及其他保证性计划等因素计划、机械计划及其他保证性计划等因素综合确定。综合确定。 当出现进度偏差当出现进度偏差(不必要的提前或延误不必要的提前或延误)时，时，应及时进行调整，并应不断预测未来进度应及时进

41、行调整，并应不断预测未来进度状况。状况。 落实控制进度措施应具体到执行人、目标、落实控制进度措施应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法。任务、检查方法和考核办法。 对故意造成进度拖延的人、单位应追求法对故意造成进度拖延的人、单位应追求法律责任。律责任。 人力资源的概念人力资源的概念 项目人力资源项目人力资源 协调与控制人力资源协调与控制人力资源 注意事项注意事项 概念：人类进行生产或提供服务的现在和潜在的活力、技能及知识的总称。 价值体现：存在于有效的利用中 特点：主导性、社会性 、主动性、自控性、成长性 公式表现：P=F（K，L）其中：P产出 K资本：物力资本，与应用与生产的自然资源

42、 L劳动量：投入生产的技术、专业、行政管理等人力资源 F生产函数获取岗位控制整合开发控制保持目标：目标： 针对前期策划的成果，来分针对前期策划的成果，来分派不同任务派不同任务项目构思构思选择决策点情况分析与问题定义目标的提出和目标系统设计项目定义项目审查项目建议书项目任务书反馈 环境与情况调查决策点决策点可行性研究项目确立过程项目主要负责人：提出构思并总项目主要负责人：提出构思并总体规划，初步确定整个项目的体规划，初步确定整个项目的有关事项，对项目进行研究，有关事项，对项目进行研究，编制项目建议书编制项目建议书 项目设计经理：对于项目形成一项目设计经理：对于项目形成一个整体概个整体概 念，协助

43、主要负责人念，协助主要负责人项目专业经理：根据已知的资料，项目专业经理：根据已知的资料，以及进行环境调查、地质勘察以及进行环境调查、地质勘察所得到的资料，对项目的可行所得到的资料，对项目的可行性进行研究，协助主要负责人性进行研究，协助主要负责人 项目主要负责人：提供可以进行项目融资对象，宏观调控外联部：与融资对象进行协商财务部：提供项目所需金额，以及核算可以赢利的金额业主：提供要求，与特别目标主要负责人：依据要求进行细部规划专业经理：提供专业知识与技能，设计一成果，满足需求 分为：项目负责公司的人员，以及承包单位人员（施工单位人员） 协调：来自不同部门之间的，不同单位之间的要相互帮助、协调、以

44、及互通。 影响工作成效的因素：能力、积极性、所处的工作环境 公式： 工作成效=能力*积极性*所处的工作环境 分类 物质激励 精神激励 主要是包括工资、奖金、福利等 制定公平合理、客观的劳动成果评价标准，在真正体现按劳动分配的基础上，才能激发组织成员的积极性和竞争意识，取得良好的激励效果 形式：表彰、批评、吸引组织成员与管理、满足组织成员的成就感等 内容： 目标激励：把个人与集体的目标协调一致使组员看到自身的价值，获得满足感 荣誉激励：对成员的成绩公开承认，并授予象征荣誉的奖品、光荣称号、满足成员的自尊需要及成就感，达到激励的目的。 培训激励：不仅提高成员达到目标的能力，同时也使组织成员感到组织

45、对他们的重视，调动他们的积极性 晋升激励：通过提升成员到更重要的岗位上，给他们以希望，满足自我实现的需要 参与激励：通过一系列制度和措施，使组织成员在组织的重大决策和管理事务中发挥作用，培养他们的参与意识，激发他们的工作动机 环境激励：创造一个良好的环境，即优美的工作氛围、良好的上下级关系和融洽的同事之间的关系，从而使组织成员心情舒畅，精神饱满地工作。 注意事项：1、两者要有机地结合起来，在不同的历史阶段、不同的环境条件下，采取不同的恰当的“激励组合”2、由于都以激发组织成员的劳动积极性为目的，就必须通过公正、客观、科学的绩效考评，客观评价人的行为表现和工作成果，才能受到实效。 有关质量标准控

46、制有关质量标准控制 质量管理组织质量管理组织 达标方案达标方案 项目的质量控制项目的质量控制 对项目的质量评估对项目的质量评估 注意事项注意事项 项目质量控制应按项目质量控制应按2000版版GB/T19000族族标准和企业质量管理体系的要求进行。标准和企业质量管理体系的要求进行。 项目质量控制应坚持项目质量控制应坚持 “质量第一，预防质量第一，预防为主为主”的方针和的方针和“计划、执行、检查、处计划、执行、检查、处理理”循环工作方法，不断改进过程控制。循环工作方法，不断改进过程控制。 项目质量控制应满足工程施工技术标项目质量控制应满足工程施工技术标准和发包人的要求。准和发包人的要求。 项目质量

47、控制因素应包括人、材料、机项目质量控制因素应包括人、材料、机械、方法械、方法。 项目质量控制必须实行样板制。施工过项目质量控制必须实行样板制。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。下道工序。 项目经理部应建立项目质量责任制和项目经理部应建立项目质量责任制和考核评价办法。项考核评价办法。项 目经理应对项目质目经理应对项目质量控制负责。过程质量控制应由每一道量控制负责。过程质量控制应由每一道工序和岗位的责任人负责。

48、工序和岗位的责任人负责。 分包人应接受承包人的质量管分包人应接受承包人的质量管理理 分项工程完成后，必须经监理工程师检分项工程完成后，必须经监理工程师检验和认可。验和认可。 承包人应对项目质量和质量保修工作向承包人应对项目质量和质量保修工作向发包人负责。分包工程的质量应由分包发包人负责。分包工程的质量应由分包人向承包人负责。承包人应对分包人的人向承包人负责。承包人应对分包人的工程质量向发包人承担连带责任工程质量向发包人承担连带责任质量手册质量体系程序其他质量文件（表格、报告、作业指导书等）质量体系文件层次公司总经理技术管理部质量保证部现场各施工管理项目管理部 项目控制部 设计部采购部 施工部财

49、务部外联部项目经理项目控制经理项目质量经理设计经理采购经理施工经理外联经理质量工程师质量保证部项目经理项目质量经理项目控制经理进度计划工程师估算师费用控制工程师材料控制工程师项目质量工程师设计经理采购经理施工经理外联经理各设计专业负责人设计代表采购工程师检验工程师施工工程师外联人员质量监督工程师外联人员 确定项目质量目标确定项目质量目标 编制项目质量计划编制项目质量计划 实施项目质量计划实施项目质量计划: 1) 施工准备阶段质量控制。施工准备阶段质量控制。 2 施工阶段质量控制。施工阶段质量控制。 3) 竣工验收阶段质量控制。竣工验收阶段质量控制。 满足设计的标准与规范 满足施工方面的规范与实

50、施要求 满足政府部门环境等监督部门的有关条例 满足业主所提出的要求 满足技术部门的要求 应由项目经理主持编制项目质量计划应由项目经理主持编制项目质量计划 质量计划应体现从工序、分项工程、分质量计划应体现从工序、分项工程、分部工程到单位工程的过程控制，且应体部工程到单位工程的过程控制，且应体现从资源投入到完成工程质量最终检验现从资源投入到完成工程质量最终检验和试验的全过程控制。和试验的全过程控制。 质量计划应成为对外质量保证和对内质质量计划应成为对外质量保证和对内质量控制的依据。量控制的依据。质量计划应包括下列内容：质量计划应包括下列内容： 1 编制依据编制依据 2 项目概况项目概况 3 质量目

51、标质量目标 4 组织机构组织机构 5 质量控制及管理组织协调的系统描述。质量控制及管理组织协调的系统描述。 6 必要的质量控制手段、施工过程、服必要的质量控制手段、施工过程、服务、检验和试验程序等。务、检验和试验程序等。 7 确定关键工序和特殊过程及作业的指确定关键工序和特殊过程及作业的指导书。导书。 8 与施工阶段相适应的检验、试验、测与施工阶段相适应的检验、试验、测量、验证要求。量、验证要求。 9 更改和完善质量计划的程序。更改和完善质量计划的程序。 设计阶段质量控制 设备采购阶段质量控制 施工阶段质量管理 验收阶段质量控制 在项目经理的领导下，在设计经理及各类专业负责人协助下，对设计全过

52、程进行控制，监督检查设计各专业执行公司质量体系文件，项目质量计划，确保满足质量要求。 设计阶段的成果应符合项目计划和对项目的质量要求 项目经理部应在质量计划确定的合项目经理部应在质量计划确定的合格材料格材料、设备、设备供应人名录中按计划招供应人名录中按计划招标采购材料、半成品和构配件。标采购材料、半成品和构配件。 项目经理部应对材料、半成品、构项目经理部应对材料、半成品、构配件配件、有关设备、有关设备进行标识。进行标识。 对发包人提供的材料、半成品、构对发包人提供的材料、半成品、构配件、工程设备和检验设备等，必须配件、工程设备和检验设备等，必须按规定进行检验和验收。按规定进行检验和验收。 监理

53、工程师应对承包人自行采购的物监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。资进行验证。 施工阶段的质量问题是整个质量管理的核心部分，是最终确定项目、工程质量的关键。 分为几个部分：技术交底、工程质量、机械设备质量、材料质量施工合同签订后，项目经理部应索取设计施工合同签订后，项目经理部应索取设计图纸和技术资料，指定专人管理并公布有图纸和技术资料，指定专人管理并公布有效文件清单。效文件清单。项目经理部应依据设计文件和设计技术交项目经理部应依据设计文件和设计技术交底的工程控制点进行复测。当发现问题底的工程控制点进行复测。当发现问题时，时，.应与设计人协商处理，并应形成记录。应与设计人协商处理，并应形成

54、记录。项目技术负责人应主持对图纸审核，并应项目技术负责人应主持对图纸审核，并应形成会审记录。形成会审记录。 项目经理应按质量计划中工程分包和物资项目经理应按质量计划中工程分包和物资采购的规定，选择并评价分包人和供应人，采购的规定，选择并评价分包人和供应人，并应保存评价记录。并应保存评价记录。企业应对全体施工人员进行质量知识培训，企业应对全体施工人员进行质量知识培训，并应保存培训记录。并应保存培训记录。 技术交底应符合下列规定技术交底应符合下列规定: 1 单位工程、分部工程和分项工单位工程、分部工程和分项工程开工前，项目技术负责人应向承担程开工前，项目技术负责人应向承担施工的负责人或分包人进行书

55、面技术施工的负责人或分包人进行书面技术交底。技术交底资料应办理签字手续交底。技术交底资料应办理签字手续并归档。并归档。 2 在施工过程中，项目技术负责在施工过程中，项目技术负责人对发包人或监理工程师提出的有关人对发包人或监理工程师提出的有关施工方案、技术措施及设计变更的要施工方案、技术措施及设计变更的要求，应在执行前向执行人员进行书面求，应在执行前向执行人员进行书面技术交底。技术交底。施工阶段 工程测量应符合下列规定工程测量应符合下列规定: 1 在项目开工前应编制测量控制方在项目开工前应编制测量控制方案，经项目技术负责人批准后方可实案，经项目技术负责人批准后方可实施，测量记录应归档保存。施，测

56、量记录应归档保存。 2 在施工过程中应对测量点线妥善在施工过程中应对测量点线妥善保护，严禁擅自移动。保护，严禁擅自移动。 机械设备的质量控制应符合下列规机械设备的质量控制应符合下列规定定: 1 应按设备进场计划进行施工设备应按设备进场计划进行施工设备的调配。的调配。 2 现场的施工机械应满足施工需要。现场的施工机械应满足施工需要。 3 应对机械设备操作人员的资格进应对机械设备操作人员的资格进行确认，无证或资格不符合者，严禁行确认，无证或资格不符合者，严禁上岗上岗施工阶段 材料的质量控制应符合下列规定材料的质量控制应符合下列规定: l 项目经理部应在质量计划确定的合格材项目经理部应在质量计划确定

57、的合格材料供应人名录中按计划招标采购材料、半成品料供应人名录中按计划招标采购材料、半成品和构配件。和构配件。 2 材料的搬运和贮存应按搬运储存规定进材料的搬运和贮存应按搬运储存规定进行，并应建立台账。行，并应建立台账。 3 项目经理部应对材料、半成品、构配件项目经理部应对材料、半成品、构配件进行标识。进行标识。 施工阶段施工阶段 材料的质量控制应符合下列规定材料的质量控制应符合下列规定: 4 未经检验和已经检验为不合格的材料、未经检验和已经检验为不合格的材料、半成品、构配件和工程设备等，不得投入半成品、构配件和工程设备等，不得投入使用。使用。 5 对发包人提供的材料、半成品、构配对发包人提供的

58、材料、半成品、构配件、工程设备和检验设备等，必须按规定件、工程设备和检验设备等，必须按规定进行检验和验收。进行检验和验收。 6 监理工程师应对承包人自行采购的物监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。资进行验证。 单位工程竣工后，必须进行最终检验和试验。单位工程竣工后，必须进行最终检验和试验。项目技术负责人应按编制竣工资料的要求收集、项目技术负责人应按编制竣工资料的要求收集、整理质量记录。整理质量记录。 项目技术负责人应组织有关专业技术人员按最项目技术负责人应组织有关专业技术人员按最终检验和试验规定，根据合同要求进行全面验终检验和试验规定，根据合同要求进行全面验证。证。 对查出的施工质量缺

59、陷，应按不合格控制程序对查出的施工质量缺陷，应按不合格控制程序进行处理。进行处理。 项目经理部应组织有关专业技术人员接合同要项目经理部应组织有关专业技术人员接合同要求编制工程竣工文件，并应做好工程移交准备求编制工程竣工文件，并应做好工程移交准备 在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取防护措施。防护措施。 工程交工后，项目经理部应编制符合文明施工工程交工后，项目经理部应编制符合文明施工和环境保护要求的撤场计划。和环境保护要求的撤场计划。 在工程项目管理过程中，进行工程项在工程项目管理过程中，进行工程项目质量的评定和验收，目质量的评定和验收，是是质量管理的

60、重质量管理的重要内容。项目经理必须根据合同和设计要内容。项目经理必须根据合同和设计图纸的要求，严格执行国家颁发的有关图纸的要求，严格执行国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准，工程项目质量检验评定标准和验收标准，及时地配合监理工程师、质量监督站等及时地配合监理工程师、质量监督站等有关人员进行质量评定和办理竣工验收有关人员进行质量评定和办理竣工验收交接手续。交接手续。 工程项目质量评定和验收程序是按分项工程、分工程项目质量评定和验收程序是按分项工程、分部工程、单位工程依次进行部工程、单位工程依次进行 工程项目质量等级，均分为工程项目质量等级，均分为“合格合格”和和 “优良优良”两两级，

61、凡不合格的项目则不予验收。级，凡不合格的项目则不予验收。 在建筑工程和 建筑设备安装工程中，每一个分项工程均应独立参加评定分部工程质量等级，这是严格划分分项工程的目的，为的是正确鉴定出分部工程的质量等级，进而正确评判单位工程的质量等级，从而决定是否达到工程合同要求，能否验收等。 一般对于质量控制采取预防措施，不得一般对于质量控制采取预防措施，不得已时才考虑纠正措施已时才考虑纠正措施预防措施预防措施 1 项目经理部应定期召开质量分析会，对项目经理部应定期召开质量分析会，对影响工程质量潜在原因，采取预防措施。影响工程质量潜在原因，采取预防措施。 2 对可能出现的不合格，应制定防止再对可能出现的不合

62、格，应制定防止再发生的措施并组织实施。发生的措施并组织实施。 3 对质量通病应采取预防措施。对质量通病应采取预防措施。 4 对潜在的严重不合格，应实施预防措对潜在的严重不合格，应实施预防措施控制程序。施控制程序。 5 项目经理部应定期评价预防措施的有项目经理部应定期评价预防措施的有效性。效性。 1 对发包人或监理工程师、设计人、质对发包人或监理工程师、设计人、质量监督部门提出的质量问题，应分析原因，量监督部门提出的质量问题，应分析原因，制定纠正措施。制定纠正措施。 2 对已发生或潜在的不合格信息，应分对已发生或潜在的不合格信息，应分析并记录结果。析并记录结果。 3 对检查发现的工程质量问题或不

63、合格对检查发现的工程质量问题或不合格报告提及的问题，应由项目技术负责人组报告提及的问题，应由项目技术负责人组织有关人员判定不合格程度，制定纠正措织有关人员判定不合格程度，制定纠正措施。施。 4 对严重不合格或重大质量事故，必须对严重不合格或重大质量事故，必须实施纠正措施。实施纠正措施。 5 实施纠正措施的结果应由项目技术负实施纠正措施的结果应由项目技术负责人验证并记录责人验证并记录;对严重不合格或等级质量对严重不合格或等级质量事故的纠正措施和实施效果应验证，并报事故的纠正措施和实施效果应验证，并报企业管理层。企业管理层。 6 项目经理部或责任单位应定期评价纠项目经理部或责任单位应定期评价纠正措

64、施的有效性。正措施的有效性。 沟通管理的含义沟通管理的含义 如何进行沟通管理如何进行沟通管理 注意事项注意事项沟通：信息从一个发送者到达接受者的程度沟通：信息从一个发送者到达接受者的程度 包括：发送者发出的信息应该完整而准确包括：发送者发出的信息应该完整而准确 接受者必须理解这一信息接受者必须理解这一信息 接受者必须愿意以恰当的形式将信息接受者必须愿意以恰当的形式将信息 传递的意图付诸于行动传递的意图付诸于行动 作用：协调组织成员以形成合力的凝聚力作用：协调组织成员以形成合力的凝聚力 激励下属的基本途径激励下属的基本途径 与外界保持联系的桥梁与外界保持联系的桥梁 对项目进行有效的管理，使其尽快

65、达成组对项目进行有效的管理，使其尽快达成组织目标，沟通是值得引起组织中领导者足够的织目标，沟通是值得引起组织中领导者足够的重视。重视。 人与人之间的沟通人与人之间的沟通 （可以是两人或两人以（可以是两人或两人以 以上）以上） 沟通沟通 人与信息之间的沟通人与信息之间的沟通 （指信息被传达和接受（指信息被传达和接受 的程度）的程度）发送者发送者 信息信息 翻译翻译 传递传递 接受者接受者 翻译翻译 理解理解 反馈反馈 自上而下的沟通：自上而下的沟通：正式沟通：正式沟通： 自下而上的沟通自下而上的沟通 横向沟通横向沟通 斜向沟通斜向沟通 单线式单线式非正式沟通非正式沟通 流言式流言式 偶然式偶然式

66、 集束式集束式 信息是用人来传播的，而对于接受方而信息是用人来传播的，而对于接受方而言需要正确了解、理解这信息的含义。言需要正确了解、理解这信息的含义。对于传达者而言，需要把信息表达清楚，对于传达者而言，需要把信息表达清楚，防止被曲解，误解防止被曲解，误解 人与信息的沟通：正确理解、误解、曲人与信息的沟通：正确理解、误解、曲解解1：项目负责人对于信息的流道加以重视，：项目负责人对于信息的流道加以重视，防止信息堵塞，延误任务完成的时间防止信息堵塞，延误任务完成的时间2：对于不好的信息交流方式，负责人要：对于不好的信息交流方式，负责人要加以杜绝，以防会影响到项目的进行加以杜绝，以防会影响到项目的进行3：上级对于下级下达命令时力求表达准：上级对于下级下达命令时力求表达准确，提倡双向沟通确，提倡双向沟通4：要重视非语言的沟通，经常借助手势、：要重视非语言的沟通，经常借助手势、动作、眼神、表情等来帮助思想和感情动作、眼神、表情等来帮助思想和感情上的沟通，表到主题、兴趣、观点、目上的沟通，表到主题、兴趣、观点、目标和用意标和用意5：注意空间位置，包括相互间的距离和沟通：注意空间位置，包括相互间的距