深圳东海国际中心专案研究

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1、深圳东海国际中心专案研究第一部分项目区位一、项目位置东海国际中心由国际甲级写字楼、亚洲最高的顶级服务式公寓、国际五星级商务酒店以及集购物、娱乐、餐饮于一体的品牌商场组成。东海国际中心屹立于深南大道旁，位处城市中轴CBD西核心领地，坐拥交通基建枢纽，紧邻广深高速公路。二、周边配套东海国际中心周边商业配套成熟，周边建有东海集团开发的大型生活社区，居住氛围浓厚，社区设施配套完善。ncnan0不爆城南广巾力毒上T雄sKIIITw“般火,型丁离皴中学*.m.iHRM译的mixiaqA/IXPlfttt衣同北区价服务中Oz，.1网B0U”C3*911,4H1KAIa漏e吵PL一一esu.国I支吧匚鱼）-”

2、京加r:01INM1“8，安1百传超巾ft布，2aQ417内，orTTJbtMi三、交通状况东海国际中心月CAA出国隼上M限万Si二VAEllhraTtwr-x东海国际中心周边有多条公交车站线路接驳项目,公庙站B出口距离仅300米。7FWTCiarAWtfieUHiriAiH；府附属小学单词万家TBMS&项目与地铁车-atv川1叫；、用”阿柿曲Ng招商慢行大及邮”,gftB科二”力人第二部分项目介绍一、简介东海国际中心由办公楼、酒店、商务公寓、商业四大部分组成,是现今深南大道两旁最大的综合建筑群。项目一期的2栋办公楼已投入使用，目前在售为二期的A座商务公寓，该商务公寓为亚洲最高的五星级服务式公

3、寓。二、开发商简介一一深圳东海集团深圳东海集团有限公司是由香港东海联合（集团）有限公司和中国爱地集团公司合作组建，于1994年在中国深圳市注册成立的中外合作经营企业，具有独立法人资格，主要从事房地产的开发经营等业务。公司成立的宗旨，是希望提供先进的住房设计及规划，并引入高科技的配套同建材，从而使深圳市的房地产市场对住”的文化有新的体验。集团投资组建注册资本1亿元的东海航空有限公司，经营国内航空货运业务。2006年8月8日，东海航空首架货机飞抵深圳，成为民营资本介入航空货运业的标o三、项目基本情况开发商：深圳东海集团有限公司（一期项目）深圳天麟房地产发展有限公司（二期项目）项目地址：深圳市福田区

4、深南大道与农林路交汇处东北侧占地面积：4.7万平方米总建面积：约51万平方米（一期约15万m,二期约36万m）其中，公寓：约19万（其中天际会所约5000吊）写字楼：约ii万m酒店：约4.3万m商业：约6.5万m地下室：约9万m停车位：三层车库约1700个开业时间:2013.2.16营销顾问：戴德梁行整合推广：深圳市金马盟广告有限公司总体规划平面图全中山松“住电才守?i曾渭出K淮山卷DZHX、外霹占栋PG 标;I B林阖障捅淞晋直往地下曲甲级办处峨甲级办益楼境尺地诜站掏商审行交疫5万才即氏衍理耆H肺年五廉障通LL铁连通胡牙乔店）丁占蜃八商务公宙鳖层 高 ioi.soXB座商务公寓A座写字搂m

5、27S.35*一总而职59W丽灯层（畀公列层）-1A20136A四、东海国际中心商业布局商业总面积约5万平方米，地下一层贯通地铁车公庙站，地上一至三层，该商场定位为集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮于一体的中高档地下商业中心，主要经营项目有百货购物国际知名服装皮具饰品电器特色餐饮娱乐等。商业平面图地下一层面积约30000平方米，层高6米，主要经营项目有百货购物、特色餐饮、超级市场、药店、饰品店、视像店；T首层面积约9000平方米，层高5米，主要经营项目有百货购物国际知名男女服装、皮具、饰品、化妆品、珠宝、品牌旗舰店二层二层面积约1.3万平方米，层高5米，主要经营项目有百货购物国际知名男女服装、皮具

6、、饰品、化妆品、珠宝、品牌旗舰店;三层面积约12万平方米，层高5米，主要经营项目有美容、纤体、电影院、书店、酒楼、西餐等。一、简介东海国际中心商务公寓为双塔模式，4550层的天际会所连通两座公寓,总楼面面积逾19万平方米，标准层约1500平方米，标准层高3.2米，标准层户型面积约150至500平方米，分910个单元。东海国际中心公寓剖面图二、东海国际中心商务公禺技术参数面积总层数82|_75局度约300米约280米总建筑面积约190,000平方米得房率72%71%楼层分区低区：1-44层，高区46-80/73层交付标准毛坯开发模式主力户型150-500平方米开售模式于2013年2月16日开售，

7、首推A座，B座待售销售均价60000-67000元/平方米寺定公禺总体技术参数外立面风格现代风格园林风格英式皇家风格外墙涂料；幕墙大堂艺术水晶灯进户门进口大理石走廊路易士金特色墙（木纹）进口大理石，手绘艺术墙纸电梯美国CARRIER品牌电梯门高2.5米电梯装修豪华装修空调各单位均预留空间安装中央分体式空调机供水系统每户装配冷热水管道物业管理及保安会所配套大堂入口及电梯大堂均设闭路电视入口装配访客对讲机、智能卡、公共走道全程监控系统各公寓单位大门设密码入户门锁主人房设防盗报警系统面枳5000m2配套室内泳池、桌球馆、网球场、健身房、室外泳池、多功能宴会厅全开放的经营模式三、户型分析（一）A座公寓

8、平面图（二）A座低区（4-44层）户型平面图32tJOJ3ou52JOX%|IoI2M0IB单元户型，位于低区4-43楼层A单元户型，位于低区4-44楼层02(h(WZ|2200I2550112foiI9OT物36WJ565014001g）Cl中无乂式卜层C1单元复式户型，位于低区33-41楼层4550StrDO勒r 一C1单元复式户型，位于低区6-12楼层4700SIOW700巧孔13000D单元户型，位于4-43楼层360045501弘1900|1”0|2550I2200|EI不元复上触22M)1400E1尊兀M式卜瓜F单元户型，位于低区4-44楼层E1单元复式尸型，位于低区33-41楼层

9、:E00DEL际wn|ow?IcmIowe|。帝帏H单元户型，位于低区4-44楼层G单元户型，位于低区4-44楼层乂E=E（三）B座公寓平面图（四）户型配比分析A座公寓户型整体配比鹘户型总套数成交数户型比去化低区局区低区，哥区低区昌区低区IrJ区1A39141708.6%3.1%44%0.0%2B38223008.4%4.9%79%0.0%3C01000.0%0.2%0%0.0%4C1199604.2%2.0%32%0.0%5C2179603.8%2.0%35%0.0%6D3802008.4%0.0%53%0.0%7E01000.0%0.2%0%0.0%8E11911804.2%2.4%42%

10、0.0%9E21791003.8%2.0%59%0.0%10F3925808.6%5.5%21%0.0%11G39161108.6%3.5%28%0.0%12H39322208.6%7.1%56%0.0%小计304149138067.1%32.9%45.4%0.0%合计45313830.5%低区户型配比低区至44层）户型建筑面积结构套数成交数去化率备注1A200三房三卫（2套房）391744%2B140二房二卫（1套房）383079%3C1176二房三卫（1套房）5480%复式188500%210三房四卫（2套房）4125%250100%2602150%290200%4C218855100%复

11、式1926117%209500%283100%5D140二房二卫（1套房）382053%6E1176二房三卫（1套房）5240%复式188500%210三房四卫（2套房）4375%25011100%2602150%2902150%7E218855100%复式1926583%209500%283100%8F250三房三卫（2套房）39821%9G200三房三卫（2套房）391128%10H250三房三卫（2套房）392256%合计30413845.4%高区户型配比高区（46至80层）序号户型建筑面积套数成交数去化率备注1A3701400%2B3202200%3C202100%4C1160500%

12、复式190200%280200%5C2176200%复式210500%318200%6E400100%7E1210800%复式288100%320200%8E2157700%复式190200%9F2502400%480100%10G200200%3651300%435100%11H2502600%400200%420200%750100%870100%合计14900.0%B座公寓户型整体配比序号户型总套数成交数户型比去化率低区昌区低区昌区低区昌区低区昌区1A3912007.8%2.4%0%0.0%2B3816107.6%3.2%3%0.0%3C03000.0%0.6%0%0.0%4C11964

13、03.8%1.2%21%0.0%5C2176503.4%1.2%29%0.0%6D380107.6%0.0%3%0.0%7E04000.0%0.8%0%0.0%8E1197403.8%1.4%21%0.0%9E2176603.4%1.2%35%0.0%10F3920507.8%4.0%13%0.0%11G3913007.8%2.6%0%0.0%12H3926507.8%5.2%13%0.0%13J390507.8%0.0%13%0.0%14K390407.8%0.0%10%0.0%小计38211940076.2%23.8%10.5%0.0%合计501408.0%低区户型配比低区4（至44层）序

14、号户型建筑面积套数成交数去化率1A2033900%2B1433813%3C1169500%188500%20444100%248300%276200%4C218355100%188600%202500%276100%5D1373813%6E1169500%188500%20444100%248300%276200%7E218355100%188600%2025120%276100%8F12239513%9G2033900%H13039513%J7639513%10K7739410%合计3824010.5%高区户型配比高区146至80层，序号户型建筑面积套数成交数去化率1A201100%3605

15、00%368200%389100%400100%406200%2B3221400%327200%3C195300%4C1153500%276100%5C2197400%201100%304100%6E194300%384100%7E1197500%280100%304100%8E2153500%188100%9F2041900%450100%10G201100%360500%370300%400300%450100%11H2112200%345200%640100%703100%合计11900.0%四、公寓销售分析（一）销售价格分析日期面积(m2)成交套数（套）成交均价（元Jm2）套均价（元/

16、套）成交金额（元）2014年2月2,8011565,40512,215,178183,227,6652014年1月1,4491062,8099,102,78591,027,8502013年12月1,7251054,4519,392,29993,922,9862013年11月1,202660,46412,112,31972,673,9112013年10月1,7081151,3007,965,85387,624,3812013年9月2,5481758,0618,701,552147,926,3772013年8月2,4901349,3119,446,004122,798,0492013年7月3,53

17、41858,40511,465,604206,380,8752013年6月3,2811562,85313,746,538206,198,0662013年5月2,3091260,74411,690,148140,281,7752013年4月3,3772058,7869,925,472198,509,4392013年3月1,322961,0718,972,72380,754,5112013年2月575362,31811,937,77335,813,319汇总28,32115958,86610,485,1521,667,139,206（二）主要户型销售情况分析A座公寓骨省序户型供应量成交数供应占比去

18、化率1A531711.7%32.1%2B603013.2%50%3C12866.2%21.4%4C22665.7%23.1%5D38208.4%52.6%6E13086.6%26.7%7E226105.7%38.5%8F64814.1%12.5%9G551112.1%20%10H712215.7%31%可见，B和D户型比较热销，去化率高，其中B户型供应量大，而D户型的供应量相对较少。B座公寓户型供应量成交量供应占比去化率A51010.2%0%B54110.8%1.9%C12545.0%16%C22354.6%21.7%D3817.6%2.6%E12645.2%15.4%E22364.6%26.

19、1%F59511.8%8.5%G52010.4%0%H65513.0%7.7%J3957.8%12.8%K3947.8%10.3%可见，B座中C2和E2的复式户型比较热销，供应量较少，但去化率昌五、推广分析2013年11月15日广告/T0士版彩食218A97南方都布报广音现喀广告取目着考刊酗7逸广乏主际2013年11月29日南方郡石报-滉圳版广告78广吉规梧整帐广隹薮色恶色参考刊例价338&98,B卿就T告广舌主标城1中佛殿弓隔朦训肓端公客m壬南后都市报Ainoa皈广翻榕有?JKif2013年12月27日2013年12月6日广吉壬标凄南ki说中亘重深圳特耶属地版）半膻广告色慈色曩考刊例价4S4

20、525.8趣而能广告广告主标爰蠢最士至中2013年12月12日濯第IH寿劭些地版）诙资即7土版广告颇色彳黄$8刊葩拾434515.8超匣L告2013年12月23日广告圭标空中不一楝的st广吉规橹广告隰邑A43版122300广吉斯告忙器盘士2014年3月21日2014年1月2日HfeH广却J赠 广百薮色231250酎吉；至；，思二匕国甄公皂书色广告主标2014年1月9日探圳特区握广琶规桔执?版jks231250硬广告即良即入伙2014年3月20日蹊圳辅区报3!A07班广吉规恰半版广盍谡色翕考刊口寸松231250类型硬广吉广舌主标东，海西醉公重不殒购不f艮宦南方那市报版画广官规榕广吉骗邑u干Aoau壬版蓉色163400遗广品广吉主标SKfflAMftUtSAaF2014年3月27日EHhW的广吉较色A07ig14-&00广吉主标祈苣才苫先机炷名2014年4月4日深瓢特区旅广盍规植广告额色广告主标A07墟242264)更T色澎巨77运瓷房性名扁2014年4月15日瀑圳特区报版圈I广蛊规昭广告耗化千mA7版半版彩色220240六、卖点归纳:大楼的形态配合到环保的要求，尽量吸取自然资源，玻璃幕墙设计能引入大量光线且减低照明用量，位于大楼高处的空中花园有效将室外绿化引入室内，公寓住户不但拥有私人空间，并可享受空中花园的自然空间，自动调节的绿化系统为住客带来高水平的绿化环境。