木兰水乡项目几个必须解决的问题

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1、木兰水乡生态旅游开发项目在再次投入前应解决的几个问题内容提纲：1、对武汉市周边旅游市场和木兰湖当地旅游开发市场和资源再次进行调查，分析该项目的 SWOT，重新定位木兰水乡的开发方向和开发重点，进行项目规划调整。2、对木兰水乡现已投入建设的基建内容进行重新盘点，尽快整合出开发效益来，以便能够在不影响公司发展的前提下维持该项目长期的投入。3、确定该项目建设和管理的基本模式和管理组织机构，组建木兰水乡生态旅游开发有限公司的管理班子。4、从理论上重新进行该项目的经济可行性分析，确定项目切实可行的投资保障措施和投资收益方案。5、重新协调木兰水乡项目所在地的周边关系， 争取政府部门的政策和舆论支持，确保项

2、目开发的整体性、统一性和完整性优势，确保避免重蹈木兰湖风景区开发的覆辙。内容：第一个问题：对武汉市周边旅游市场和木兰湖当地旅游开发市场和资源再次进行调查，分析该项目的 SWOT，重新定位木兰水乡的开发方向和开发重点，进行项目规划调整。一、整个木兰水乡项目现状：旅游业是一次投资长久受益的行业， 其发展要经历高投入、 低产出、中投入、中产出、低投入、高产出三个阶段，目前，木兰水乡项目的前身正阳庄园正处于第一阶段。公司从1997 年到2001 年底在正阳山庄项目公司已经累积投入资金1700 万元，投入劳力13.6 万余个，改造拓宽了7 公里的入园干道，开辟了6 公里的园区干道及8 公里的步行便道、石

3、径、石阶并硬化园区干道2.5 公里；绿化了500亩原火毁山场，建成了400 亩自助果茶园及百亩苗圃基地，培育绿化苗35 万余株；建成庄园覆盖生活休闲区的初级给排水基础实施；筑坝300 米，建梯级污水处理生态塘 80 亩；建新或改造精养鱼池 150 亩；建成或基本建成包括别墅、风情木屋、正阳客舍、日光明珠观景餐厅、农家餐厅、农艺展示厅、怡农茶庄、日光览胜阁及环池回廊等不同风格的旅游设施， 形成了 110 个标准床位的住宿接待能力。目前，一个兼具山水风光游、休闲度假游、培训健身游、猎奇探险游、捕捞垂钓游、乡情民俗游等多种游乐功能的自然生态社区已初具雏形。 但由于后续资金困难的原因，该项目从 200

4、2 年初至今基础建设基本处于停滞状态，仅仅完成了原规划中第一期规划的毛胚子， 还不具备一个生态旅游产品的整体功能， 很难现在产生旅游效益。 尤其是没有对已经建成的设施进行科学管理， 设施本身还存在着闲置浪费和自然损耗。公司在 2001 年元月取得了正阳山庄周围大阳湖 （梅店水库）水面的经营权。因此公司决定将太阳湖与原正阳山庄结合在一起就形成一个水陆结合， 更大更完整更具有发展潜力的的项目木兰水乡生态旅游开发项目。正阳山庄项目原计划分两期实施， 一期投资为 3134 万元，从 1997 年至 2003 年完成投资计划，到目前为止实际完成投资达 2000 万元左右，第二期投资计划投资 4895 万

5、元，从 2003 年 9 月至 2006 年 3 月完成，一、二期原计划投资总额为 8029 万元，现在如果将整个太阳湖水域纳入新的开发项目中，初步估算整个木兰水乡项目将总投资近 1 亿元，所以公司目前在木兰水乡项目的投入和建设还仅仅是一个开端。根据以上所述整个木兰水乡项目的现状， 在目前整个项目的主体投资还未完全展开之前， 本着实事求是的原则， 对整个项目重新进行科学的分析、 评估和规划，以确保项目投资的回报，很有必要。二、市场分析：（一）、武汉旅游市场和木兰湖生态旅游区状况分析： 目前在武汉市区域范围内，重要的旅游风景区有东湖、黄鹤楼、琴台、盘龙城、道观河、江夏成泉山梁子湖、蔡甸索河风景区

6、和武汉市木兰生态旅游区等， 他们都是武汉市市民在双休日或节假日进行短程旅游的好地方。 其中武汉市生态旅游区、 东湖风景区和黄鹤楼三个景区从 2002 年起，代表武汉市人作为首批 21 个重点旅游城市之一进入旅游业的日常情况国家预报系统。其中东湖、黄鹤楼、琴台、盘龙城应归入人文观光产品类； 道观河、江夏成泉山梁子湖、 蔡甸索河风景区和武汉市木兰生态旅游区可以归入自然观光产品类。 道观河景区发展空间有限、 江夏成泉山梁子湖旅游资源单一、 蔡甸索河风景区尚未形成气候， 只有木兰生态旅游区， 发展空间广阔，整个木兰生态旅游区规划总面积可达 947 平方公里； 旅游资源丰富， 既有以花木兰将军代父从军的

7、故事为依托的人文景观， 又有由美丽的石景、 森林峡谷和湖泊山川等自然景观， 还有以丰富的动物资源、 植物资源构成的生态景观； 经过多年的开发，已经初具规模，尤其是木兰山风景区已历经千年，早已名播四海。基于此，一九九六年六月， 在武汉举行的 “生态旅游规划与发展国际咨询研讨会”上，木兰生态旅游区被来自美、法、英、荷、新加坡等国的专家和我国旅游界的权威从武汉市周边二十多个旅游点中选出， 权威们一致认为木兰生态旅游区是武汉市最具保护和开发价值的旅游区域， 同年十月该区正式列入 中国二十一世纪议程优先投资项目。虽然近几年， 在全国生态旅游的发展态势迅猛， 受到人们的普遍关注， 但事实上木兰湖这两年生态

8、旅游的发展进入了低迷状态。 原因是多方面的， 但很重要一点是人们对生态旅游的概念并非真正理解。 关于生态旅游的定义也颇多。 但无论怎样定义都必须遵守两点共识： 生态旅游是回归大自然的旅游； 生态旅游对自然生态环境起到促进保护作用。 因此，我们认为生态旅游是以高质量的生态环境资源为基础， 以生态学原则为指导， 以获取经济效益为主要直接目的， 最终提高人们环境生态意识的一种生态工程和旅游活动。 其实质就是缩小人们主观愿望与实际行动对环境所造成的影响之间的差距， 让我们用有一个健康的生存和生活环境。生态旅游的发展必须遵守生态经济原则、 生态美学原则、 区域性原则和关联怀原则。在对生态旅游进行开发实施

9、的过程中， 人们往往很难很好的把握这些， 木兰湖这两年生态旅游发展的低迷就是一种突出表现。概括起来有以下几点：1、就武汉市范围而言，武汉市周边淡水湖泊及国家森林公园众多旅游资源相对富集，全市旅游缺少统一规划，各区（县）甚至乡（镇）相续开发生态旅游度假区或生态农业观光区， 致使旅游景点布局不合理， 旅游设施建设重复； 从木兰湖生态旅游开发区的范围来看， 没有统一的层次较高的管理机构协调区内各景区的开发建设， 区域旅游产业过度集中于住宿、 餐饮、娱乐业，产业趋同化严重，“东（区）与西（区）不呼应， （木兰）山与湖（木兰湖）难交融” ，出现“东区未发展，西区难起步” 的困难局面，各乡镇或管委会、 管

10、理处招商引资各自为政，自行其是，开发建设规模小、起点低、战线长、效益差，严重违背了生态旅游经济性原则。2、对自然资源的开发改造和保护的不合理。该投资的基础设施明显不足，区内道路网络及道路等级与开发建设的要求极不适应，缺少垃圾处理的设施和场所。以西半区旅游景区比较集中的“石门风景区”为例，石门乡政府驻地至素山寺国家森林公园的石素公路急需拓宽、硬化；太阳湖入口门楼、西岸环湖公路、景点相连公路及“西堤大桥”亟待建设；此外，区内电力、通讯设施的线网及容量与规划要求尚有很大差距； 该保护的自然环境却因不合理开发而遭破坏， 在木兰湖湖边和岛上修建过多的亭台馆所， 生活垃圾污染了水体， 破坏了木兰湖山清水秀

11、的自然风貌；人工建造的景观给游人的总体感受是： 青石素瓦的“黑白照片”、断残壁的破落景象， 与美丽的水光山色极不和谐， 这些违反了生态美学原则。 长此以往，不利于木兰湖生态区旅游形象的树立。3、生态旅游区域特色不明显：虽然在木兰生态旅游区的建设规划中对各旅游区内的旅游项目有一定的区分但是并没进行更深入的细分，区域特征不明显。几乎凡是有湖面水域的地方就有水寨、游艇；凡是山村都有乡村野趣的农家饭；凡是岛屿都为休闲娱乐之所； 缺乏创意， 没有因地制宜， 不符合生态旅游区域性原则。4、木兰湖生态旅游区的整体运作是一种政府行为，木兰湖生态旅游开发景区的开发没有被当作一种关联性很强的产业来操作，没有遵从生

12、态旅游关联性的原则。旅游业是一种关联性很大的产业，它所产生的外部经济影响远远大于它的内部经济性。 正加为如此， 旅游业一直被视为促进经济发展的推动力。生态旅游开发也正是基于这一点， 带动生态旅游地区经济的发展，因为大多数生态旅游区都是经济较为落后的地区。 关联怀原则要求生态旅游开发通过生态内部经济的核心与放大作用， 扩大与加强外部经济性的影响，把生态旅游的外部经济建设，渗透到各个方面， 积极推进生态旅游开发与区域各项事业的结合，优先发展与区域经济建设关系较大的生态旅游项目，如果生态旅游购物开发等， 真正实现生态推动力的作用。生态旅游一方面要让公众了解生态旅游，参与到生态旅游活动中来，另一方面还

13、要积极宣传让旅游者懂得如何进行生态旅游，提高旅游者的旅游效果，真正地提高旅游者的生态意识， 实现生态旅游开发的目的。 例如在生态旅游区内，生产具有旅游区特色的旅游工艺品，旅游纪念品，旅游土特产品等。（二）木兰水乡项目旅游资源分析：整个木兰水乡项目水陆覆盖面积将达20 多平方公里，其中太阳湖水域面积 14.7 平方公里，正阳山庄陆地面积 2600 亩，计 1.73 平方公里，其他太阳湖周围山场 6000 亩，计 4 平方公里。它完全可以构成整个木兰生态旅游西区的主要旅游景区之一， 如果和西区的素山森林公园和木兰天池峡谷形成一个整体性的大旅游风景区， 在整个木兰生态旅游区中， 其发展规模和潜力仅次

14、于木兰生态旅游东区的木兰山和木兰湖风景区。太阳湖为国家级大型人工湖， 总库容 1.98 亿立方米，常水位为 57 米，最高水位 60 米，最低水位 55 米，为国家一级水体，湖内空气清新、烟波浩淼、鸟屿出落、山水环抱、港湾纵横。湖岸线蜿蜒曲折， 绵延近百公公里， 两岸群山起伏、重峰竞秀、浓翠欲滴。湖中麒麟岛， 地势平坦，植被完好，四面环水，碧波荡漾，是难得的水上旅游资源。 太阳湖及其周围山场是动、 植物理想的栖息、生长之地，动植物资源十分丰富。野生禽类有黄嘴白鹭（国家二级保护动物） 、池鹭、斑嘴鸭、野鸡、锦鸡、野鸭等；野生兽类以野猪、野羊、狼、狐、松鼠、獾为主，兼有国家二级保护动物草豹等；野生

15、植物初步统计近二千种，其中树种多达160余种，间有三角枫、水杉、银杏、湖北山楂等国家二级保护植物；水中天然放养的清水“胖头鱼”（花鲢）、和野生鳜鱼等闻名遐迩。正阳山庄座落在太阳湖畔， 由十座三面环水的半岛及三座全岛组成。 山庄内的旅游设施建设已初具规模， 经过进一步完善， 极适合作为整个木兰水乡旅游项目管理和旅游食宿的大本营。（三）旅游客源分析： 根据武汉木兰生态旅游区建设规划的预测，整个木兰生态旅游区的游客总量，每年以 10的速率递增，将由 1999 年的 84.7 万人次增加到 2005 年的 150 万人次。由于木兰水乡旅游项目本身没有社会知名度， 因此其开园初期以品牌效应吸引到首选目标

16、为木兰水乡的游客数量有限， 主要游客数量必然受整个木兰生态旅游区游客量的制约。由此可知，木兰水乡开园后的游客资源开发必须经历两个阶段，初期的借力使力阶段和后期的品牌经营阶段。 而且两个阶段的游客结构组成和数量会有一定的区别。初期阶段，为了吸引木兰生态旅游区的过路游客，木兰水乡项目的建设必须与整个木兰生态旅游区西部景区连成一体， 将木兰水乡作为一个旅游点纳入整个木兰生态旅游区的旅游路线中。 如果以水域为结点， 在地图上， 整个木兰生态旅游区可以木兰湖风景区、 太阳湖风景区和星光湖风景区为三个顶点， 构成木兰生态旅游三角区。其中木兰山风景区和木兰川风景区座落在木兰湖风景区与星光湖风景区的连边两侧，

17、 月光湖风景区和矿山风景区座落在太阳湖风景区和星光湖风景区的连边两侧。 目前，木兰生态旅游区规划的七大风景区中， 只有木兰湖风景区和木兰山风景区的开发时间较长， 投入量大，具有一定的开发深度， 也是整个生态旅游区主要的游客旅游目的地和集散地。 所以对木兰湖风景区和木兰山风景区现有的游客进行调查分析， 根据木兰水乡的旅游资源特点， 确定木兰水乡的游客定位，根据定位游客的特征决定木兰水乡项目的最突出的旅游特色和后期的投资方向，是开园初期的主要工作。 就初步估计， 只要能吸引到整个木兰生态旅游区游客的 120，到 2005 年，木兰水乡的游客年接待量就达 7.5 万人次，平均日接待量可达 200 人

18、次以上。后期阶段，在前期工作的基础上，木兰水乡直接创立自己的旅游特色品牌，就可凭借品牌效应吸引以木兰水乡为首选目的地游客， 估计在原来的基础上年可增加游客接待量 20，到 2010 年年游客接待量可达 18.5 万人次，平均日接待量可达 500 人次以上。（四）木兰水乡在木兰湖生态旅游区主要竞争对手：在木兰湖生态旅游区，木兰水乡在近期主要旅游竞争对手在东区是木兰湖风景区和木兰山风景区， 这两个风景区开发较早，旅游设施完善，旅游资源丰富，社会知名度高；在西区是素山寺森林公园和木兰天池景区， 这两风景区也有一定的开发规模， 自然旅游资源比较丰富，目前人气比较旺盛 , 具有一定的知名度 , 但是在经

19、营中有一定的短期利益行为。月光湖风景区和星光湖风景区因为投资规模小， 旅游资源有限， 基础建设滞后，暂时还不能形成对木兰水乡项目的威胁。三、 SWOT分析（一）优势（ W）1、木兰水乡景区原始生态保存完好，环境洁净优美， 山水相连，旅游资源丰富，充满乡情野趣。2、太阳湖开发水产养殖和水上娱乐的潜力具大。3、已建成的正阳山庄，设施配套完备，能为旅游开发提供良好的管理和生活基地。4、区域优势明显，太阳湖毗邻素山寺森林公园和木兰天池景区，与之在天然资源上具有互补的特点, 木兰水乡可以与之组合形成木兰生态旅游区西部风景区的主体。5、地域面积宽阔适中，非常适合游客进行1 天或 2 天的短程旅游。6、有木

20、兰湖风景区和木兰山风景区的开发经验在前，可以取长补短，对整个木兰水乡项目进行整体规划，统筹安排。（二）劣势（ W）1、位于木兰生态旅游区的偏西地区，位置相当于其他地区较为偏远，交通不便，地域辐射力弱。2、属于木兰生态旅游区的远期规划区，社会知名度小，投资额度大，周期长，见效慢。3、自然地质地貌景观和人文景观缺乏，观光旅游的潜力不大。（三）机会（ O）1、随着人们生活节奏加快，工作压力增大，国家采取了双休制，实行了“五一”和“十一”的长假，武汉市市民短程旅游休闲度假的人数日益增多，并且随着私家山的日益增多，市民进行郊游也更加方便。2、因为缺乏对生态旅游的真正理解，作为武汉市后花园的木兰湖生态旅游

21、区已陷入了低迷状态，需要有一个能真正体现生态旅游概念的生态旅游景区来带动和促进木兰生态旅游整体水平的发展和提高。3、与木兰湖生态旅游区相关的关联产业基本是空白，生产独具当地特色的旅游工艺品、旅游纪念品和土特产品蕴藏着巨大的商机。4、与木兰天池大峡谷毗邻, 木兰天池的人气较旺 , 巧妙利用可以加快木兰水乡旅游市场的开拓的进度。（四）威胁（ T）1、与当地居民的协调难度大，木兰水乡周围部分山场还未纳入到公司统一规划的范围，一旦木兰水乡发展到一定规模，产生效益后，当地居民会争抢游客资源，产生恶性竞争，破坏木兰水乡旅游品牌形象。2、在进行正阳山庄的规划时，对市场和经济因素考虑不全面，缺乏管理，会影响到

22、整个木兰水乡项目的全面规划和实施。3、木兰水乡附近的西区素山寺森林公园和木兰天池景区，自然旅游资源比较丰富，具有一定的开发规模和社会知名度，如果该区开发得当，而木兰水乡特色定位不当，两者间将会发生激烈的市场竞争，严重影响木兰水乡的经济效益。四、木兰水乡的旅游定位任何一个旅游景区都不可能具备满足所有人的全部旅游需求的旅游资源， 即使有，一个游客也不可能有时间和精力游完全部的景区， 满足所有旅游需求。 一个旅游景区只有挖掘本身旅游资源的特征， 开发出独具特色的旅游产品， 充分满足游客某一方面的旅游需求， 才有可能使其旅游产品具有长久的生命力。 例如孔庙以其丰富的人文景观和深厚的文化底蕴吸引着来自五

23、湖四海的游客， 而东湖以其优美的湖光山色令游人留连望返。 将产品的独有品质和特征扎根于顾客的感知中，就是产品定位。 所以为了使木兰水乡开发的旅游产品能在游客心中留下独特的印象，必须在开发前对其进行全面的定位， 保证在开发实施过程中具有明显的特色。通过以上对木兰水乡旅游资源的特点进行分析知道，木兰水乡的原始资源中，自然地质地貌景观和人文景观缺乏， 动植物资源和水资源丰富， 自然环境优美，其旅游种类定位应该以度假休闲和生态旅游为主， 其他观光旅游等只宜作为辅助性旅游。根据世界旅游组织的产品分类方案， 旅游产品可以分为三大类， 即观光旅游产品、度假旅游产品和专项旅游产品。 其中度假旅游产品对旅游地资

24、源的要求是，优美的自然风光， 良好的休息环境和丰富的健身娱乐旅游资源。 可以说，木兰水乡已完全具备满足这些要求的潜力，是武汉周边难得的理想度假休闲旅游场所。所谓生态旅游是从旅游活动和环境的关系上进行的一种分类， 它更强调了人类旅游对自然资源的充分利用和促进保护， 因此度假旅游和生态旅游不是在同一标准下分类的两个并列的概念， 两者之间是相互交叉和包容的关系。 体现在木兰水乡上，就是充分挖掘生态旅游的潜力，做好度假休闲旅游的品牌。五、目标市场的细分和选择明确了木兰水乡旅游产品的定位后，就可以对旅游市场进行细分。所谓旅游市场细分就是将旅游市场的客源划分为独特的旅游者子集。只有通过对已有的旅游资源进行

25、定位， 对现存的旅游市场进行细分，明了细分市场的特征， 明了旅游资源和细分目标市场之间的关系， 我们才能有的放矢地进行旅游设施建设和具体的旅游产品开发。以地理位置进行细分，木兰水乡主要客源来自于武汉市市民。以社会经济与人口学变量进行细分， 木兰水乡主要客源应为大中学生， 经济实力在中等以上的家庭和个人， 以崇尚自然， 热爱时尚的青少年群体为主， 同时可以吸引到经济富裕， 有钱有闲， 向往返璞归真生活的中老年游客， 可以成为客商们进行生意洽谈的理想场所， 还可以发展一定的会员从事专项的水上训练和其他活动。六、开发方向和开发重点及项目规划调整木兰水乡的前身正阳山庄的建设规划中对旅游产品的开发建设过

26、于庞杂全面，特色不明显。正阳山庄庄园分为西堤入口区、生态牧场区、生态植物园区、田园风光区、太平山景区及“澳门岛”富豪会所七个小区。可以将西堤入口区的建设规划取消， 将生态牧场区、 生态植物园区和园风光区、 太平山景区合并为一个大的生态观光区， 再生态观光区划分为生态牧场、 生态植物园和园风区、 太平山景区四个部分， 保留生活休闲区， 生活休闲区又可分为一般生活区和特殊生活区两部分，将“澳门岛”富豪会所改建为木兰水乡接待中心，接待中心包括太阳湖上的麒麟岛水寨和水库大坝停车坪两部分， 在太阳湖水域上新规划一个水上乐园，水上乐园根据不同的游乐项目再划分若干个更少的片区， 这样整个木兰水乡就由接待中心

27、区、 水上乐园、生态旅游区和生活休闲区四个大区及其所包含若干个小区的组成。接待中心的主要功能是： 初步接待游客， 展示木兰水乡旅游特色， 销售旅游纪念品和当地的土特产品。水上乐园的主要功能是：开展水上运动和娱乐，体验渔家生活，强身健体，陶冶性情。生态观光区的主要功能是：建设生态农庄，体验农家生活，回归自然；发展观光果园，增加旅游经济效益；种植药圃，发展药疗和康复休养。生活休闲区：游客的食宿、聚会和休闲基地；木兰水乡的管理中心。其中将水上乐园和生态旅游区开发出特色来是木兰水乡旅游项目开发的重点和成功的关键。第二个问题：对木兰水乡现已投入建设的基建内容进行重新盘点， 尽快整合出开发效益来， 以便能

28、够在不影响公司发展的前提下维持该项目长期的投入。公司在正阳山庄已经投入了近 2000 万元，因为主要以基础设施建设为主，所以规划中的主要旅游产品并未开发出来， 旅游能够游玩的景点较少， 因此目前还不能以独立配套的旅游项目向旅游市场开放。 但是由于正阳山庄基础设施的建设已经比较齐备，只要首先开发一些见效快的旅游产品和娱乐设施，在 2003 年底，开园接待小批量的游客完全有可能。如果对正阳山庄目前已建好的项目进行盘点和重新整合， 可以将已修建或拓宽的园林干道和园区干道两旁都栽花植树， 花和树的品种不宜繁杂， 品种应少而精，单种数量多，形成大面积的视觉景观；对于已建成了自助果林、茶园和苗圃基地，可以

29、添置相应的农具，根据作物的季节特征，让游客参与养植耕种，摘果品尝，体验田园生活的乐趣；新建或改造的精养鱼池，可以在池塘边建钓鱼台，添置垂钓用具，开发为绿园垂钓之所；建成或基本建成包括别墅、风情木屋、正阳客舍、日光明珠观景餐厅、农家餐厅、农艺展示厅、怡农茶庄、日光览胜阁及环池回廊等全部作为接待游客食宿的基础设施。近期投资建设的重点应在太阳湖水上旅游娱乐项目的开发和水上配套设施的建设上，开辟水上接待通道，修建大坝停车坪，建设麒麟岛水上接待中心，添置水上接待船只。 将木兰水乡丰富的农、 林、渔资源开发成旅游产品或为旅游服务产品。太阳湖水上旅游项目应该充分利用太阳湖野生禽类品种多的特点， 进行野生禽类

30、驯养，早期从易于驯养的野鸭入手，逐渐发展到黄嘴白鹭、池鹭、斑嘴鸭、野鸡、锦鸡的驯养，并且让游客参与，让游客体会驯养的乐趣；利用太阳湖渔业资源丰富的特点， 让游客参与打捞捕鱼， 享受渔家的快乐； 在湖湾修建沙滩游泳场和沙滩排球场；还可以开发水上冲浪等年轻人喜爱的惊险刺激的旅游项目。大力发展生态旅游的关联产业，一方面扩太阳湖水产养殖的规模，提高水产养殖的科技含量和产量， 对鱼产品进行深加工， 增加水产养殖的附加值， 创建木兰水乡清水“胖头鱼”（花鲢）、和野生鳜鱼的土特产品的品牌；另一方面扩大山庄生态农产品种植面积， 建立服务于游客的茶园、 品种多样的应季果园和服务于药浴和理疗的中药种植园。因为木兰

31、水乡项目开发周期长、投资大、见效慢，所以只有尽快产生一定的旅游经济效益和产业经济效益，才能更好地推动该项目滚动发展，持续投资，只有这样才能尽量减轻公司经营负担和投资风险，保证该项目的规划目标最终全部实现。第三个问题 确定该项目建设和管理的基本模式和管理组织机构， 组建木兰水乡生态旅游开发有限公司的管理班子。公司目前在人才结构上，缺乏旅游管理专业人才、生态养殖专业人才和中高层管理人才， 就目前木兰水乡开发的程度， 引进这些人才有一定的难度， 即使引进，发生的人力资源成本也比较高， 就木兰水乡现有的经济能力还一时难以承受，而且引进的人才与现有的人员由于素质相差大， 难以融合为整体。 但是项目的经营

32、管理不跟上会严重影响和制约项目的进一步开发。为此公司本着一切从实际出发的原则，可以采取灵活多样的形式，根据项目具体内容的不同进行针对性管理。 将木兰水乡的旅游产品开发和基础建设与日常游客接待和生态农业产业化分开进行管理。旅游产品开发和基础建设由公司自行组织管理， 纳入公司房地产开发的公司工程管理体系，旅游市场营销和日常游客接待可以与旅游公司联合经营管理或交给旅游公司进行托管经营，生态养殖和种植，可以聘请专家顾问进行技术指导，由公司请有经验的人员进行承包管理。为了既利于分工管理，又便于统一协调，组建木兰水乡生态旅游开发有限公司。公司组织结构设置如下：总经理总经理办公室开旅产财发游业务部部部部开发

33、部由华强环境改造有限公司委派工程部人员组成， 负责木兰水乡规划旅游产品的开发建设，组织进行建筑施工，负责旅游设施、设备的添置、维护和保养，负责水电供应。旅游部由联营的旅游公司委派人员组成， 明确旅游公司与木兰水乡生态旅游开发有限公司的经济责任关系， 实行承包经营； 或者旅游公司投资入股， 旅游经营管理营利后按股进行分红。 不管何种形式都接受木兰水乡生态旅游开发有限公司的行政监督。产业部聘请专家顾问进行技术指导，由公司提供产业工人，请有经验的人员进行承包经营。财务部由公司委派专业财务人员组成， 负责该项目日常收支管理和项目投资成本控制管理。总经理办公室负责协调各部门间和当地的周边关系， 统一接受

34、木兰水乡生态旅游开发有限公司总经理的领导。第四个问题 从理论上重新进行该项目的经济可行性分析， 确定项目切实可行的投资保障措施和投资收益方案。为了将木兰水乡项目开发为木兰生态旅游区规格档次最高、环境保护最完善、整体规划最完整和最具生态旅游特色的旅游景区， 在该项目的投资上必然呈现出大投入， 高风险特征。 但是就目前公司现有的资金状况， 想一次全部投资到位，一次建设完善， 快速创品牌创效益并不现实。 为了保证大投入能最终全部到位，高风险能够被分解，必须采取切实可行的投资策略，开辟灵活的融资渠道。为了确保木兰乡项目能够持续开发，持续投入，长久收益，对以前正阳山庄的投资额度、投资周期和投资进度进行适

35、当的调整， 将木兰水乡的开发建设分为三个阶段，根据每个阶段的特点，分别采取不同的投资、融资手段。第一阶段（ 1997 年 2003 年底）基本设施建设、核心旅游产品开发和生态农业产业化的初期阶段，计划投资为 3000 万。这一阶段木兰水乡项目一时还难以产生效益，所以对外部资本不具有吸引力，难以进行外部融资。 资金投入以公司原有的积累资本投入为主， 在该阶段的建设后期，木兰水乡固定资产投资已有一定规模， 而生态旅游是国家和政府政策提倡的产业，并且公司在黄陂当地具有良好的银行信誉， 可以以固定资产作抵押向银行申请一定量的五年以上的中长期贷款 （假设贷款数额为 250 万元，贷款期为 6 年，以现在

36、银行贷款利率计算， 到 2009 贷款期满，需偿还复本利和为 349.8 万元）。事实上，这一阶段的投资任务公司大部分已经完成，但未形成核心旅游产品的接待能力， 生态农业产业化尚未产生规模效益，可以以银行的贷款来加快核心旅游产品的开发，尽快形成旅游接待能力，通过2003 年的投资建设，确保在 2004 年初公司在木兰水乡项目上能产生一定经济效益，具有自身的投资造血功能。就项目目前的投资进展情况来看，在 2003 年底完成项目投资 3000 万元，实现第一阶段投资目标问题不会很大。第二阶段（ 2004 年初 2008 年底）基本设施建设完善、核心和主要的旅游产品开发完成、 生态养殖产业化达到一定

37、规模、 开始创立木兰水乡品牌阶段， 计划投资 3000 万元。这一阶段木兰水乡的投资资金来源可以分三个部分： 华强环境改造有限公司每年投资 200 万元， 5 年累计投资额为 1000 万元，生态养殖产业化每年平均实现利润 100 万元，全部用于投资， 5 年累计投资额为 500 万元，在旅游上，通过联营入股吸纳资金 500 万元，旅游利润收益分配每年平均 150 万元，全部用于投资， 5 年累计投资额为 750 万元，另外力争招商引资 750 万元。第三阶段（ 2009 初年 2015 底）进一步调整、丰富和改造旅游产品、完善旅游设施、扩大生态农业产业化规模。计划投资 2500 万元。这一阶

38、段，木兰水乡的各项经济收益除了偿还银行代款外， 完成自身投资的需要外， 可以长期支撑公司其他产业的发展壮大。第五个问题 重新协调木兰水乡项目所在地的周边关系， 争取政府部门的政策和舆论支持，确保项目开发的整体性、 统一性和完整性优势，确保避免重蹈木兰湖风景区开发的覆辙。木兰水乡的开发建设是一个系统工程，涉及到多学科、多领域和多个行业，与当地居民和地方政府有密切的关系。 开发建设的成败很大程度上取决于当地政府的支持力度和当地居民关系处理的好坏。 为了保证项目规划的整体性、 统一性和完整性，保证建设实施的连续性， 应尽快联络当地政府、 梅店水库管理会和当地村民委员会， 筹建专门机构， 负责协调公司

39、、 梅店水库管委会和当地村民的利益关系，明确和保证公司在木兰水乡项目的唯一合法经营权， 负责项目规划区域范围内居民的拆迁和安置，负责合理聘用当地居民从事生态农业的生产。加强与武汉市黄陂区旅游事业管理局的联络， 将木兰水乡项目纳入木兰生态旅游区的宣传范围， 积极参加各种宣传木兰生态旅游区的公共活动， 借以宣传木兰水乡的品牌形象。 如果木兰生态旅游区组建股分制性质的木兰生态旅游开发总公司，木兰水乡争取入股，用好木兰生态旅游这张虎皮做好木兰水乡的大旗。进一步密切与黄陂区政府的联系， 用巧、用活、用尽木兰生态旅游区的招商引资政策，合理规避各种税费， 合理利用当地现有资源。 在木兰水乡原进正阳山庄道路的建设上，继续争取当地政府的支持。争取黄陂区政府和黄陂区旅游事业管理局的支持，由他们牵头，将素山寺森林公园、木兰天池景区、 平峰顶景区和木兰水乡风景区一起组成木兰生态旅游区西区太阳湖风景区， 太阳湖风景区成立专门机构，负责四个景区间的协调， 避免旅游设施的重复建设、 旅游产品的重复开发和各风景区间的恶性竞争，与木兰天池等风景区进行合作， 利用各旅游区间的旅游资源互补优势，力争旅游交通线路和游客资源共享，共同创建太阳湖风景区品牌。2003年 3月31日