中财讯11月九江全国性房地产高层会议专件

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1、 阚振芳阚振芳20102010年年1111月月1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、预售及销售阶段、预售及销售阶段4 4、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）5 5、土地增值税清算、土地增值税清算 6 6、公司注销、公司注销 问题解答问题解答 1、项目设立及取得阶段见图见图（1）项目设立一般形式）项目设立一般形式（2）特殊项目公司形式优劣及筹划）特殊项目公司形式优劣及筹划1、项目设立及取得阶段读图读图（3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划（4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；

2、）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；1、项目设立及取得阶段读图读图（5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；（6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l项目取得项目取得通过招拍或通过招拍或协议方式取协议方式取得土地得土地土地房产投土地房产投资注入资注入股权方式取股权方式取得土地或项得土地或项目目契税契税土地使用税土地使用税个人所得税个人所得税企业所得税企业所

3、得税土地增值税土地增值税印花税印花税财税财税2006162号：对号：对土地使用权土地使用权出让合同、出让合同、土地使用权土地使用权转让合同按转让合同按产权转移书产权转移书据征收印花据征收印花税。税。重点重点l股权方式取得土地项目成本真实性股权方式取得土地项目成本真实性l土地是否有合法凭证土地是否有合法凭证l交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确l所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花l契税交纳是否正确契税交纳是否正确l股东受让股权是否代扣个人的所得税（股东）股东受让股权是否代扣个人的所得税（股东）检查方法检查方法提供土

4、地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立项、规划、现场了解项、规划、现场了解记录不实成本在后期成本中剔除影响记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性关注拆迁合理性土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目分摊办法是否合理分摊办法是否合理底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本及所得税成本及土地增值税扣土地增值税扣除除成本及扣除项成本及扣除项目目分税种记录分税种记录税

5、务自检与检查项目开发项目取得阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿影响收入/成本l项目建设项目建设拆迁拆迁印花税印花税契税契税土地使用税土地使用税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税重点重点l拆迁费用合理性拆迁费用合理性l回迁房处理视同销售（营业税土地增值税所得税）回迁房处理视同销售（营业税土地增值税所得税）l区分单位与个人拆迁不同处理区分单位与个人拆迁不同处理检查方法检查方法提供拆迁协议、签收花名册提供拆迁协议、签收花名册记录不实成本在后期成本中剔除影响记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常

6、票据特别是股东更换情况比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性关注拆迁合理性一期与二期联动项目一期票据不同处理一期与二期联动项目一期票据不同处理底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本所得税成本及土地增值及土地增值税扣除税扣除回迁视同销回迁视同销售问题售问题成本及扣除成本及扣除分税种记录分税种记录税务自查与检查项目开发项目建设1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、预售及销售阶段、预售及销售阶段4 4、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）5 5、土地增值税清算、土地增值税清算 6 6、公司注销、公司注销 问题解答问题解答 开发阶段开发

7、阶段（1）项目开发阶段介绍）项目开发阶段介绍（2）前期成本合同订立对土地增值税影响）前期成本合同订立对土地增值税影响（3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）开发阶段开发阶段（4）成本核算对象对所得及土增影响）成本核算对象对所得及土增影响（5）开发阶段的的测算）开发阶段的的测算（6）基础设施与分摊）基础设施与分摊（7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理（8）利息与资本化）利息与资本化（9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响；）不同分摊方法对会计利润、所

8、得税及土地增值税影响； 其他见图其他见图102010 阚振芳 版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l前期工程前期工程费费印花税印花税土地使用税土地使用税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税重点重点l是否存在虚列情形土地是否有合法凭证是否存在虚列情形土地是否有合法凭证l是否按项目合理分摊是否按项目合理分摊l所有合同是否按规定贴花所有合同是否按规定贴花l前期票据合法性（如项目前期票据合法性（如项目A-B）检查方法检查方法提供设计等前期合同提供设计等前期合同核对前期票据核对前期票据分摊办法是否合理分摊办法是否合理底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本及

9、所得税成本及土地增值税扣土地增值税扣除除成本及扣除项成本及扣除项目目分税种记录分税种记录税务自查与检查项目开发项目前期112010 阚振芳 版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l项目建设项目建设出包工程出包工程自营工程自营工程企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税印花税印花税营业税营业税个人所得税个人所得税重点重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）等）是否为本项目费用（是否虚列）是否为本项目费用（是否虚列）甲供材营业税甲供材营业税自购建材费用是否重复计算扣除项目自购建材费用是否重复计算扣除项目建筑安装发票是否在项目所在地税开具

10、建筑安装发票是否在项目所在地税开具方法方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；施工合同、与相关账目票据进行核对；利用关联方及主要合同方如总包、材料、装利用关联方及主要合同方如总包、材料、装修合同比较修合同比较核对票据核对票据底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本所得税成本及土地增值及土地增值税扣除税扣除记录影响数记录影响数据据税务自查与检查项目开发项目建设阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l基础设施基础设施及其他及其他企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税重点重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致

11、票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）等）是否为本项目费用（是否虚列）是否为本项目费用（是否虚列）红线外有政府补偿有无冲减成本红线外有政府补偿有无冲减成本分摊是否合理分摊是否合理方法方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；施工合同、与相关账目票据进行核对；核对票据核对票据复核分摊公式复核分摊公式底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本所得税成本及土地增值及土地增值税扣除税扣除记录影响数记录影响数据据税务自查与检查项目开发项目建设阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点l预售款预售款u采用预收款方式销售不动产、转让

12、土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。u因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税 。u银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。u纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 u采取银行按揭方式销售开采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款是否于实发产品的，首付款是否于实际收到日确认收入的实现，际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。账之日确认收入的实现。u有无跨年未确认调增应纳有无跨年未确认调增应纳税所得税所得u有无应资本化利息费用化有无应资本化利息费用化在

13、当期扣除在当期扣除u2008年预收款可以作为广告年预收款可以作为广告费、业务招待费等基数（具体费、业务招待费等基数（具体各地不统一），之前不行。各地不统一），之前不行。比照营业税比照营业税处理是否充处理是否充足预缴足预缴比例是否正比例是否正确确税务自查与检查项目开发项目预售142010 阚振芳 版权所有1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、预售及销售阶段、预售及销售阶段4 4、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）5 5、土地增值税清算、土地增值税清算 6 6、公司注销、公司注销 问题解答问题解答 3、预售及销售阶段（1）预售及销售介绍及会计处

14、理）预售及销售介绍及会计处理（2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发2006187号及国税函号及国税函2010220号、所得税号、所得税31号文件）号文件）（3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）（4）项目备案登记规定及筹划）项目备案登记规定及筹划（5）核算提示）核算提示（6）收入税务检查重点（展开重点讲解）收入税务检查重点（展开重点讲解）国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知l为了发挥土

15、地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得，中部和东北地区省份不得低于低于1.5%，西部地区省份不得低于，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预

16、征阶段及时、的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。充分发挥调节作用。l土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照值税清算工作。要按照土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的要求，结合本地实际，进的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，

17、一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。的中介机构进行严肃惩治。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知l各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工

18、作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照时依法进行清算，按照土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的规定和时限进行申报；对的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移

19、交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。l各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发201010号文件精神，有针对性地选择号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。审核对象，以点带面推动本地区清算工作。 l各地要在各地要在6月底前将本地区的清算工作

20、计划（包括本地区组织企业进行清算的月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知l 规范核定征收，堵塞税收征管漏洞规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅核定征收必须严格依照税收法律法规规定

21、的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之以核定为主、一核了之”、“求快图求快图省省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产

22、类型制定核定征收率。各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函国税函2010220号号 l 关于土地增值税清算时收入确认的问题关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关

23、部门实际测量面积不金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。l房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，

24、建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知l房地产开发费用的扣除问题房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计融机构证明的，允许据实扣除

25、，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的5%以内计算扣除。以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的10%以内计算扣除。以内计算扣除。全部使用自有资金，

26、没有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。l房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知l关于拆迁安置土地增值税计算问题关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按处理，按国家税务总局关于房地产开发企业

27、土地增值税清算管理有关问题的通国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知知（国税发（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋（二）开发企业采取异地安置

28、，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。l土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税

29、务机关纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点l预售款预售款u采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。u因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税 。u银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。u纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 u采取银行按揭方式销售开采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款是否于实发产品的，首付款是否于实际收到日确认收入的

30、实现，际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。账之日确认收入的实现。u有无跨年未确认调增应纳有无跨年未确认调增应纳税所得税所得u有无应资本化利息费用化有无应资本化利息费用化在当期扣除在当期扣除u2008年预收款可以作为广告年预收款可以作为广告费、业务招待费等基数（具体费、业务招待费等基数（具体各地不统一），之前不行。各地不统一），之前不行。比照营业税比照营业税处理是否充处理是否充足预缴足预缴比例是否正比例是否正确确税务自查与检查项目开发项目预售232010 阚振芳 版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿备注l预售款预售款营业税营业税

31、实施细则实施细则规定规定“纳税人转让土地使纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。的当天。”纳税人发生本细则第五条所称自建行纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。（单位或建筑物的纳税义务发生时间。（单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为按细则应视同销售）生的自建行为按细则应视同销售）土地增值税土地增值税是否按规定预缴是否按规定预缴企业所得税企

32、业所得税31号文件规定号文件规定“预计计税毛利率分预计计税毛利率分季季(或月或月)计算出预计毛利额，计入计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额当期应纳税所得额 ”印花税：对商品房销售合同按照产对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。权转移书据征收印花税。重点重点u预收款放“其他应付款”、“应付账款”、及账外未及明申报营业税u不及时或未按规定开票；u外循环或干或未交（足）方法方法u提供预售或销售合同、台账、销控表、楼盘表比对；u提供按揭银行对账单；u提供发票开具记录；比对营业税与土地增值税配比关系u计入当期所得完整性u比对合同及收据连号价格差异u询问按揭人员、销售中介、现场查看楼盘销售进度底

33、稿底稿相关工作底稿相关工作底稿补营业税补营业税城、教、城、教、土增值税土增值税调整应纳调整应纳阁所得补阁所得补所得税所得税补税同时补税同时加收滞纳加收滞纳金金税务自查与检查项目开发项目预售/销售242010 阚振芳 版权所有阶段描述收入自查关注检查重点、方法、底稿备注l预售及预售及销售结转销售结转u收入的合理、完整和及时u收入价款价外费用（定金、诚意金、违约金、手续费、基金、集资费、代收款等）是否入账u预收款（含定金）申报列入以外账目未申报u收款冲成本费用或转入关联单位个人卡账外u开具收具未按规定申报u自有施工力量销售不动产建筑环节营业税u在建项目转让u是否拆迁补偿面积按工程成本+超面积差价和

34、申报u与包销企业两票结算少计收入u分期收款应收未收是否申报u委托销售的是否及时u按揭是否申报u租金收入是否申报u视同销售是否申报（开发产品交换、抵债、分配、个人、赠与地方政府公用单位以外单位）u关联方低价收入合理性u合作建房是否交税u不属于代建作为代建处理补营业税城、教、土增值税调整应纳阁所得补所得税补税同时加收滞纳金税务自查与检查项目开发项目预售/销售252010 阚振芳 版权所有1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、预售及销售阶段、预售及销售阶段4 4、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）5 5、土地增值税清算、土地增值税清算 6 6、公

35、司注销、公司注销 问题解答问题解答 PK老31：降低期中税负严格完工管理预征比例调低预征比例调低救急救急1.25%止：费用止：费用税金口舌税金口舌权责发生权责发生有所限制有所限制转固转固不再踌躇不再踌躇房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 成本口径明确成本口径明确掌握有难度掌握有难度项目项目国税发国税发200931号号国税发国税发200631号号注释注释范围范围内外资内外资内资内资已经已经完工完工条件条件 符合下列条件之一符合下列条件之一 ：（一）开发产品竣工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已

36、开始投入使用（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证明。（三）开发产品已取得了初始产权证明。竣工证明已报房地产管理部门备竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；案的开发产品；2.已开始投入使用的开发产品；已开始投入使用的开发产品；3.已取得了初始产权证明的开发已取得了初始产权证明的开发产品。产品。 无本质区别无本质区别计税计税毛利毛利率率 （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区（二）开发项目位

37、于地及地级市城区及郊区的，不得低于的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于不得低于3%。 .开发项目位于省、自治区、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低在地城市城区和郊区的，不得低于于20。 开发项目位于地及地级市开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于城区及郊区的，不得低于15%。开发项目位于其他地区的，开发项目位于其他地区的，不得低于不得低于10。 下调下调5%，具，具

38、体要看各省如体要看各省如何转发何转发明确明确期间期间 企业发生的期间费用、已销开发产品计税企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。期按规定扣除。 项目国税发200931号国税发200631号注释几项几项预提预提（应（应付）付）费用费用（一）出包工程未最终办理结算而未取得（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的过合同总金额的10。（二）公共配套设施尚未建造或尚

39、未完工（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项物

40、业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。基金。 应付费用。开发企业发生的各应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。另有规定外，不得在税前扣除。原原31号无相关号无相关规定，造成完规定，造成完工企业扣除不工企业扣除不足：如何解决足：如何解决完工、发票、完工、发票、扣除对企业仍扣除对企业仍是个难点是个难点车库车库规定规定 第三十三条第三十三条 企业单独建造的停车场所，应企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设

41、作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。行处理。 无，无，同上同上项目国税发200931号国税发200631号注释成本成本规定规定 l六大原则六大原则l规定了成本项目规定了成本项目l制造成本引入制造成本引入l分配标准统一分配标准统一（见比较资料）（见比较资料）无无* *详细见资料详细见资料302010 阚振芳 版权所有开发产品完工清算鉴证报告书开发产品完工清算鉴证报告书鉴字（鉴字（20102010）第）第号号公司： 我们接受委托，对贵公司我们接受委托，对贵公司开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额开发产品开发产品实际毛

42、利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发200931200931号的规定号的规定及及相关规定，并参照相关规定，并参照企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）业务准则（试行）和和开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南，对，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。序。 贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。贵公司对

43、所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。证报告，独立、客观、公正地发表意见。 贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 经过审查，贵公司经过审查，贵公司开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差

44、异有关开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下：数据鉴证结果如下： 312010 阚振芳 版权所有 可售面积可售面积平方米；平方米； 已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积平方米；平方米； 已销开发产品的销售收入已销开发产品的销售收入元；元； 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本元；元； 已销开发产品的毛利额已销开发产品的毛利额元；元； 开发产品预售收入开发产品预售收入元；元； 开发产品预售毛利额开发产品预售毛利额元；元； 实际销售与预售毛利额差异实际销售与预售毛利额差异元。元。 （现场讲解见资料）（现场讲解见资料）322010 阚振芳 版权所有计税成本管理计税成

45、本管理（1）会计成本核算）会计成本核算（2）计税成本特点）计税成本特点（3）权责发生制与合法凭证与计税成本协调）权责发生制与合法凭证与计税成本协调（4）不同会计核算处理优劣）不同会计核算处理优劣（5）新规动向）新规动向（6）转回税款与转回利润区别协调）转回税款与转回利润区别协调332010 阚振芳 版权所有1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、预售及销售阶段、预售及销售阶段4 4、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）5 5、土地增值税清算、土地增值税清算 6 6、公司注销、公司注销 问题解答问题解答 一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清

46、算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于期开发的项土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于期开发的项目，以分期项目为单位清算。目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（注：京地税200892规定：对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用土地增值税暂行条例第八条（一）项的免税规定。）二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件（一）符

47、合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算1.1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑

48、面积的比例在的比例在85%85%以上以上，或该比例虽未超过，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产

49、品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证

50、的，不予扣除（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）装修费用可以计入房地产开发成本。房

51、地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程第二十二条第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用

52、记入取得土地使用权支付金额以及土地征用（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。第二十三条第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（二

53、）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。合理分摊。土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程 第二十四条第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：审核公共配套设施费时应当重点关注：（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。预提的公共配套设施费情况。（二）是否将房地产开

54、发费用记入公共配套设施费。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。摊。第二十五条第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：审核建筑安装工程费时应当重点关注：（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。同记载的内容相符。（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除

55、项目。目。（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规

56、程 第二十六条第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。凭证是否合法有效。第二十七条第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（

57、一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。第二十八条第二十八条 代收费用的审核。代收费用的审核。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代

58、收费用计入房价时，审核有其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程 第三十四条第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账

59、目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第三十六条第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式

60、应保持一致 （200 ）土增鉴字 号公司：我们接受委托，于年月日至年月日，对贵公司 项目土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业务准则的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：

61、 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。土地增值税清算鉴证报告 二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额

62、： 元。清算事项的具体情况详见附件。操作指南见现象资料操作指南见现象资料附表讲解附表讲解提供资料提供资料申报指南申报指南1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、预售及销售阶段、预售及销售阶段4 4、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）5 5、土地增值税清算、土地增值税清算 6 6、公司注销、公司注销 问题解答问题解答 1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、预售及销售阶段、预售及销售阶段4 4、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）5 5、土地增值税清算、土地增值税清算 6 6、公司注销、公司注销 问题解答问题解答