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1、规划背景由于南澳大桥的开发建设等现实及历史原因，在未编制控规的前提下，本片区约60%的土地均已出让或者抵押，在南澳新一轮大发展、大跨越的建设背景下，各用地权属单位的开发意愿非常强烈。建设未动，规划先行。近年来，南澳县先后编制了南澳县总体规划、南澳海岛旅游产业园总体规划、南澳县金滩碧海旅游度假区控制性详细规划南澳青澳湾综合旅游区控制性详细规划等，大大促进了南澳县的城镇建设、产业调整和旅游事业的蓬勃发展。为进一步加快建设广东省海洋综合开发实验县，提高南澳县第三产业整体服务水平，南澳县规划局委托我院编制南澳县布袋澳片区控制性详细规划。我院于2013年3月成立规划项目组，先后经历现场踏勘、技术论证、方
2、案比选， 形成了本次规划初步成果。规划依据与原则一、规划范围布袋澳片区位于云澳镇东北部片区，编制范围根据自然地形划定，南侧以自然岸线为界、北侧以自然山体为界，东至金交椅风车群附近，西至烟墩湾东部的特殊用地，规划用地面积130.5公顷。二、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008） 2、城市规划编制办法（2006） 3、城市用地分类标准与规划建设用地标准（GB50137-2011） 4、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95） 5、广东省城市控制性详细规划管理条例（2005） 6、广东省城市控制性详细规划编制指引（试行） 7、汕头市城市总体规划（20022020）8、汕头市城市发展
3、战略规划（2012） 9、南澳县城乡规划管理技术规定（暂行）10、南澳县总体规划（2009-2020）（纲要成果） 11、南澳县海岛旅游区总体规划（2006-2025）12、云澳镇土地利用总体规划（2010-2020）13、其他城市规划相关的法规、技术标准与规范三、上层次规划情况1. 南澳县总体规划（2009-2020）在南澳县总体规划（2009-2020）中确定云澳组团的主体功能为特色渔镇旅游餐饮休闲区、海上运动及邮轮服务基地、海滨特色居住区，旅游服务副中心。云澳组团大力发展旅游服务相关第三产业，充分挖掘地方文化特色与深水港优势条件，以各类赛事、节庆、文化活动提升云澳的活力与文化品质，将云澳
4、建设成为未来南澳旅游形象的新象征和新标志。该总体规划对本片区的用地安排主要为旅游用地和物流仓储用地。具体而言，规划区内沿环岛路两侧布置为旅游用地，在鸭仔屿处布置了港口用地并在附近安排了危险品仓库用地（五洲油库）。片区内保留了布袋湾处沿环岛路北侧的村庄用地，对布袋湾及规划区南侧的两处沙滩进行了保留。2.云澳镇土地利用总体规划（2010-2020）根据南澳县云澳镇土地利用总体规划（2010-2020年）, 规划区内没有基本农田保护区和禁止建设区。在土地利用方面，片区内北侧及布袋湾附近现状土地用途主要为园地及滩涂水域，规划区内南部环岛路南侧自南向北依次为林地、盐田，南部环岛路北侧为两处农村居民点及林
5、地。在土地利用总体规划当中，片区北侧沿环岛路两侧规划为建设用地区，建设用地区两侧为自然保留地，自然保留地向山体方向延伸为林业用地区，向南海方向延伸为滩涂水域。片区南部环岛路以南为建设用地区，环岛路以北为建设用地区和林业用地区。四、规划原则规划衔接原则差异性、互补性原则生态优先原则市场导向原则多样化的空间组织原则现状概况与分析一、区位分析本规划区位于南澳岛的东南部滨海地区，属于南澳县云澳镇，环岛公路从规划片区中部穿过，距南澳县城后宅镇约12公里，距云澳镇中心区约3公里，距青澳管委会约5.5公里，距南澳总体规划中确定的国际游轮停靠港约1.5公里。二、现状概况1、人口片区内2013年居住人口约85人
6、，分属于两个自然村。2、土地利用现状规划区城乡总用地为130.5公顷，区内现状用地性质主要为农林用地，其用地面积为120.1公顷，占总用地面积为94.25%。现状建设用地主要为村庄建设用地、公路用地、特殊用地等，用地面积合计为7.5公顷。表3-1 布袋澳片用地现状汇总表用地代码 用地名称 用地面积 （公顷）占城乡用地的比例（%）大类中类H建设用地7.5 5.75 H1村庄建设用地3.1 H2公路用地2.8 H4特殊用地1.6 E非建设用地123.0 94.25 E1水域2.9 E2农林用地120.1 城乡用地130.5 100.00 3、建筑物现状现状规划区内以村民自建的村镇建筑物为主，建筑物
7、抗震能力很低。同时，在布袋澳有烂尾楼一栋，在金交椅有部队营房一处。4、道路交通设施现状片区现状交通设施主要为环岛路，对外交通便捷，其他道路以村庄道路为主，并未形成现代化交通体系。环岛路布袋澳段宽度多为9米；有两条入村道路，道路宽度为34米；另有一条通往风能景区的上山路，道路宽度约为4米。四、GIS基地分析与评价综合场地内各类开发限制因素，以气候、高程、坡度、坡向、水文、地质条件等各单项因子的分析为基础，根据各单因子的开发适宜性等级，形成针对土地开发建设的各单项因子的适宜性程度分级，再根据各单因子评价情况，综合各单因子根据土地利用适应性标准，最终综合评价为不同的土地开发适宜性等级。布袋澳片区用地
8、开发建设适应性分为三类，分别为适建区、限建区、禁建区等三类用地。适建区为图中绿色区域，主要集中在公路两侧50-200米范围内，占总用地的比例约为32.49%；禁建区为图中红色区域，主要集中在近海岸线30-50米范围内，占总用地的比例约为48.74%；限建区为图中土黄色区域，为适建区与禁建区之间的过渡地带，占总用地的比例约为18.77%。规划方案在山海间巧妙规划，秉承“规划就是财富，环境就是优势”的开发理念。一、设计理念城市运输绿色低碳理念城市开发绿色低冲击理念城市建设高效复合理念城市空间绿色基底理念二、空间形态发展构想护水岸、露海景连绿廊、显山体山中城、城中山TOD、网状路宜居地、活力城三、功
9、能定位片区定位为“特色卫星小镇，山海人居组团”主要城市功能为居住，包含适量的商业娱乐、生活服务功能。努力提供多样化的居住场所如：老年公寓、时尚住区、度假别墅等，另有产权式酒店、分时酒店、高档海景酒店、大型公众娱乐、滨海旅游度假、商务会务接待设施等，试图形成一个适应充满活力、宜业宜居、富有特色的卫星小镇。四、规划结构一心两带，一轴三区“一心”即商业服务中心，位于片区的几何中心，承担片区综合生活服务职能；“两带”即滨海观光旅游带与山地休闲带，位于片区的东南侧与西北侧，是片区主要的景观带，是市民休闲的主要去处；“一轴”即道路发展轴，位于片区中部，是环岛公路的一部分，该轴线是片区主要的交通通道，也是片
10、区的建筑景观轴；“三区”即滨海度假住宅区、山海人居住宅区、综合产业区。滨海度假住宅区位于片区中部，主要规划有滨海度假别墅及分时酒店等建筑，是具有旅游接待功能的度假区；山海人居住宅区位于片区东北部，主要规划有山地别墅、滨海时尚住区、老年公寓等。综合产业区位于片区西南部，主要规划有滨海度假别墅群、潮汕民俗文化村、潮汕风情街、布袋澳水上游乐中心等。五、功能分区与用地布局商业服务中心位于规划区的几何中心，是片区商业服务的核心区，主要以公共设施用地为主，布置的项目主要有小学、幼儿园，配套商业、卫生站、文化站、肉菜市场等。滨海度假住宅区位于规划区中部，具有居住、旅游接待、休闲度假等功能。规划的主要项目有海
11、景公寓、滨海度假别墅、山地别墅、分时度假酒店等，是以居住为主兼具旅游接待功能的滨海度假休闲旅游区。山海人居住宅区 位于规划区东北部，是以居住功能为主的“山海人居”住宅区，规划的主要项目有山地高品质住宅、滨海时尚住区、老年公寓等。片区建设采用较低开发强度的模式，充分结合地形特点及景观资源，建设成低密度、高品质的度假别墅区。综合产业区该片区位于规划区西南部，主要规划有滨海度假别墅群、潮汕民俗文化村、布袋澳水上游乐中心等项目。片区将充分利用东澳村现状条件，挖掘其文化特征，将片区东北部的小村庄迁至此处，共同建设成一个极富地方特色的潮汕民俗文化村；同时，充分利用布袋澳布袋型水面，打造水上游乐中心；另外，
12、按照南澳总规要求，将在半岛上建设一个危险品仓库，根据其性质特征，在其周围规划一条环形的约50米宽的绿化隔离带；此外，充分利用湾顶山和滨海的景观特点，在用地西入口处的山坡上布置低密度的分时度假别墅区。表4-1 城乡用地汇总表用地性质用地面积（公顷）占城市建设用地的比例城市建设用地125.4895.98%非城市建设用地5.26 4.02%H23港口用地1.67 H4特殊用地1.60 E9其他非建设用地1.99 总计130.74 100%表4-2 城市建设用地平衡表用地代码 用地名称 用地面积 （公顷）占城市建设用地的比例大类中类小类R居住用地58.64 46.73%R2二类居住用地58.64 R2
13、1住宅用地56.64 R22服务设施用地2.00 A公共管理与公共服务设施用地1.34 1.07%A33中小学用地1.34 B商业服务业设施用地4.06 3.24%B1商业商务用地3.29 B11商业用地3.29 B3娱乐康体用地0.77 0.61%B32康体用地0.77 W物流仓储用地3.48 2.77%W3三类物流仓储用地3.48 S道路与交通设施用地10.27 8.18%S1城市道路用地9.32 S4交通场站用地0.95 0.76%S42社会停车场用地0.95 S9其他交通设施用地0.26 U公用设施用地1.51 1.20%G绿地与广场用地45.92 36.60%G1公园绿地41.67
14、G2防护绿地3.19 G3广场用地1.06 H11城市建设用地125.48 100.00%六、 道路交通对外交通规划区以环岛路作为对外交通联系的最主要道路，同时，为避免本片区的建设与运营对环岛路的道路通行能力造成较大影响，规划将环岛路拓宽至20米，另外，将环岛路两侧各留15米宽绿化带，为其以后继续拓展留出空间。路网结构“一主一环多通道”即以环岛路作为片区的主干路，以环型的次干路串联各个功能区，规划适宜山地高差特征的多条步行通道。道路布局规划采用自由式路网布局，在尊重现状地形的基础上，道路线型尽量沿等高线设置以减少工程开挖量，避免大挖大填。规划以环岛路为骨架，以曲折变化、高程起伏的道路让让市民、
15、游客在赏心悦目观山览海的同时到达规划区内的各功能区。道路等级规划区内道路分为主干路、次干路、支路、慢行路四个层次。主路：环岛路，红线宽度20米，两侧15米绿化带；次路：联系各功能区的环状道路，红线宽度12米；支路：红线宽度8米；慢行系统规划区内提倡以步行为主，车行为辅的道路交通系统，结合规划控制的绿地景观廊道，建设完善的慢行交通体系。规划以滨海走廊、背山面海步道为慢行系统的骨架，使游客和市民可以便捷轻松的到达海边，使山与海可以紧密联系、共同呼吸。表4-3 规划道路横断面一览表断面类型编码红线宽度（米）机动车道（米）人行道（米）非机动车道（米）隔离带（米）建筑退让红线宽度（米）两侧隔离带（米）AA（环岛路）18.012.023100-10BB（片区主路）12.07.022.54CC（片区次路）7.07.04- 9 -
精品资料（2021-2022年收藏）南澳布袋澳片区控制性详细规划
