房产抵押估价结果报告

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1、二 估价师声明我们郑重声明 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们己对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们现场查勘仅限于其区位、建筑物现状及当前的使用状况，且未对建筑物进行结构测试，无法确定其内部缺损。实地查勘人员：李军、孙剑钢、何丽华。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业

2、帮助。 7、本估价报告所依据的有关估价对象资料由委托方提供，由委托方对其真实性、合法性和完整性负责。8、本估价报告结论受“估价的假设和限制条件”限制， 若实际情况与估价假设和限制条件不同，则报告结论应相应 调整或重新评估。 参加本次估价的注册房地产估价师（签名）： 孙剑钢 注册号：3620030024 何丽华 注册号：3620030086三 估价的假设和限制条件 1、本估价报告中公开市场价值是指估价对象于估价时点可在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格：（1）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格；（2）有合理的交易时间；（3）在此期间房地产市场保持相对稳定；（4）房地产买卖符合国

3、家法律规定。2、本估价报告结论以产权人对估价对象拥有完全产权情况下进行估价，同时估价对象不受任何权利限制，可以公开市场上合法进行转让。3、本估价报告结论未考虑国家经济政策发生变化以及其他不可抗力的影响。4、本报告中房地产估价师知悉的法定优先受偿款指房地产估价师执行房地产抵押估价业务时，向产权人了解并由产权人提供的估价对象在估价时点时的法定优先受偿款。5、本估价报告结论未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，抵押双方在办理抵押事宣时需全面考虑，抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易及政府有关税费缴纳等情况确定。四 估价结果报告 （一）委托方：陈云荣 （二）估价方：高

4、安市诚信房地产价格评估限责任公司 单位地址：筠泉路101号 法定代表人：何丽华 资质等级：叁级 （三）估价对象l、估价范围本次估价对象为位于高安市市区南莲南路37号商住房。2、估价对象概况类别项目内容估价对象概况物业地址高安市市区南莲南路37号商住房房屋所有权证号高房权证瑞字第0000956号房屋所有权人陈云荣东至共墙西至共墙南至已墙北至已墙地面装饰水泥地面墙面装饰水泥砂浆打底门窗及其他装饰防盗门，铝合金窗户，铝合金封闭阳台建筑面积（m2）住宅：356.55；商铺：111.86用途商住房屋现状完好建筑结构砖混房屋所在层数1-4建筑年代2004年朝向座北朝南通风、采光条件较好物业管理有（四）估价

5、目的：为确定陈云荣位于高安市市区南莲南路37号商住房抵押贷款额度提供价值参考依据。（五）估价时点：2010年 6月9日（六）价值定义：本报告节房产抵押价值为抵押房产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（七）估价依据l、委托方提供的有关资料2、有关的法律、法规资料（1）中华人民共和国城市房地产管理法（2）房地产估价规范（3）房地产抵押估价指导意见（4）中华人民共和国担保法3、评估人员实地勘察收集的资料4、本市近期房地产交易实例资料（八）估价原则本估价报告遵循房地产估价的独立、客观、公正的原则， 合法原则、谨慎原则、替代原则、最

6、高最佳使用原则、估价 时点原则。 （九）估价方法及计算结果本次估价先计算估价对象公开市场价值，再计算法定优先受偿款，最后得出估价对象抵押价值。估价对象为一四层商住房。在其同一供求范围内近期类似物业交易案例比较多，因而根据估价对象类型、特点及本次估价目的，确定采用市场比较法进行估价。经估价人员测算：l、估价对象公开市场价值= （元）（取整）2、法定优先受偿款总额=0元。3、估价对象抵押价值= （元）（十）估价结果：经估价人员测算：确定估价对象在估价时点抵押价值为人民币大写壹佰贰拾柒万元整 （小写：RMB元）。（十一）估价人员 负责人： 估价师： 估价员： （十二）估价作业日期：2010年6月9日

7、至6月9日 （十三）估价报告的使用 l、本估价报告自完成之日起一年内有效，如遇房地产市场在有效期内发生较大变化或国家经济政策发生变化等影响价格变化，本估价结果相应调整或重新评估。2、本报告仅用于为确定陈云荣位于高安市市区南莲南路37号商住房抵押贷款额度提供价值参考依据，不得用于其他用途。若因用于其他用途造成不良后果，相关责任 由不当使用人自负，我公司不承担任何责任。3、非为法律、。法规规定，本报告未经本估价机构同意不得修改或提供任何单位和个人；亦不得见诸公开媒体。 4、房产估价结果报告和房产估价技术报告为有机整体，请使用单位详尽阅读报告内容，正确，完整使用报告。对使用单位不正确使用造成损失的，

8、我公司不承担任何责任。 5、提请报告使用单位注意：（1）委估房产抵押价值随估价对象内部状况和房地产市场状况而变化；（2）在抵押期间，抵押权人应关注估价对象状况和本区域房地产市场状况变化，定期或在房地产市场价格变化较快时对房产抵押价值进行再评估；（3）合理使用评估价值。 6、本估价报告复印件无效。五 房产估价技术报告 （一）估价对象分析 l、估价范围 本次估价对象为位于高安市市区南莲南路37号商住房。 2、估价对象概况类别项目内容估价对象概况物业地址高安市市区南莲南路37号商住房房屋所有权证号高房权证瑞字第0000956号房屋所有权人陈云荣东至共墙西至共墙南至已墙北至已墙地面装饰水泥地面墙面装饰

9、水泥砂浆打底门窗及其他装饰防盗门，铝合金窗户，铝合金封闭阳台建筑面积（m2）住宅：356.55；商铺：111.86用途商住房屋现状完好建筑结构砖混房屋所在层数1-4建筑年代2004年朝向座北朝南通风、采光条件较好物业管理有 3、个别因素分析 （1）估价对象为砖混结构的建筑物，目前维护保养较好，房屋结构、使用功能可满足正常使用需求。（2）随着市场对该类住宅需求量的增加，将对物业产生增值性影响。（3）估价对象未装饰，不对物业产生增值性影响。（4）估价对象座北朝南，室内平面设计较好，通风采光条件较好。（二）区域因素分析 估价对象位于高安市筠办南莲路，道路通达、出行便利，基础设施及各项公共服务设施完善

10、，附近有集贸市场、超市、幼儿园、中、小学校等，居住条件较好。 （三）市场背景分析 近年来，高安市的经济发展迅速，城市开发建设投资增长较快。城市面貌发生了较大变化，中心城区兴建了大量住宅小区、大型专业市场、商业街、相关的基础设施及市区的美化亮化工程，大大改善了人们的居住环境。随着高安市工业化和城市化进程的推进，促使城区的住房需求不断增加，其次因土地一级市场开发用地价格不断提升及物价指数不断提高，城区住房价格增长较快，但因受国家宏观政策因素影响，预计2010年高安市城区住房价格将趋于稳定。（四）最高最佳使用分析根据估价对象用途和现状，考虑所处区位、周边环境、交通条件及城市功能规划分区等因素，估价对

11、象以维持现状为最高最佳使用。 （五）估价方法选用本次估价先计算估价对象公开市场价值，再计算法定优先受偿款，最后得出估价对象抵押价值。估价对象为一四层商住房。在其同一供求范围内近期类似物业交易实例比较多，因而根据估价对象类型、特点及本次估价目的，确定采用市场比较法进行估价。 （六）估价测算过程 1、计算估价对象公开市场价值在同一供求范围内的近期交易实例中，选取与估价对象在位置、用途、建筑年代、建筑规模等相似的可比实例如下：项 目实 例A实 例B实 例C座落瑞嘉园瑞和园月亮湾成交日期2009年12月2010年2月2010年4月成交单价（元m2）230023802760付款方式一次总付一次总付一次总

12、付交易情况正常正常正常建筑规模及层数六层七层七层建筑结构砖混砖混砖混建筑年代2004年2007年2007年室内装修毛坯毛坯毛坯估价对象市场价格计算如下：项 目实 例A实 例B实 例C成交单价（元/m2）230023802760交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100房地产状况修正100/88100/93100/93比准价格（元/m2）261425592968估价对象单价 （元/m2）（2614+2559+2968）3=2714估价对象总价（元）2714468.41=1271265即估价对象公开市场价值= （元）（取整）2、计算

13、估价对象法定优先受偿款估价对象在估价时点的法定优先受偿款为0元。3、计算估价对象抵押价值估价对象抵押价值=估价对象公开市场价值法定优先受偿款=1270000 （元） （七）变现能力分析l、估价对象通用性、独立使用性或不可分割转让性分析估价对象为一四层商住房，为可独立使用物业，其通用性较好。2、实现抵押权时影响成交价格因素分析（1）短期强制处分估价对象，买受人期望低价成交心理，可能影响成交价格下跌。（2）短期强制处分为非正常交易，没有合理的交易时间， 可能影响成交价格下跌。3、估价对象装饰价值折旧较快，影响短期强制处置价格。4、估价对象整体处置金额较大，市场有效购买力不足。（八）估价结果确定经估价人员测算，确定估价对象在估价时点的抵押价值 为人民币大写壹佰贰拾柒万元整（小写：RMB元）。六 附 件 1、委托评估书2、房屋所有权证高房权证瑞字第号3、委估物现状照片。4、估价机构营业执照及资质证书5、估价师资格证书15 / 13文档可自由编辑打印