9087《房地产经营管理》网络作业答案

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1、1：论述题 问答题1、什么是房地产？其特征是什么？2、什么是房地产经营？其特点是什么？3、房地产经营的内容有哪些？参考答案： 1、什么是房地产？其特征是什么？答：房地产是房产和地产的总称，在物质上是由土地、土地上的建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分组成，从法律上讲，房地产本质上是以土地和房屋作为物质存在形态的财产。房地产的特征包括：（1）位置的固定性；（2）构成内容的复杂性；（3）规格的非通用性；（4）使用的耐久性；（5）单位价值高；（6）保值增值性；（7）不可毁灭性。2、什么是房地产经营？其特点是什么？答：狭义的房地产经营是指建筑地块和房屋建筑物的流通过程和售后管理，广义的房地产经营

2、是指房地产企业全部的经济活动，即生产活动和经营活动，包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的活动。房地产经营的特点包括：（1）生产周期长、投资数额大；（2）经营业务具有复杂性；（3）价值实现过程的多样性；（4）经营活动的政策性强；（5）经营活动风险性大。3、房地产经营的内容有哪些？答：房地产经营涉及的内容非常多，广义的房地产经营内容包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的经营活动。主要包括：（1）国有土地使用权经营；（2）房地产开发经营；（3）房地产销售经营；（4）房地产代理经营；（5）房地产租赁经营；（6）房地产抵押、典当与拍卖经营；（7）房地产信托经营；（8）物业管理；（9）房地产中介

3、服务。1：多选题 3、下列哪些不是风险的特征（ ）A：可控性B：相对性C：已知性D：不确定性参考答案：BC2：多选题 2、按经济内容划分的房地产投资包括（ ）A：房地产直接投资B：土地开发投资C：房地产间接投资D：房屋开发投资参考答案：BD3：论述题问答题 1、什么是房地产投资？房地产投资的特征有哪些？2、房地产投资按物业类型主要分为哪几类？3、房地产投资风险中经济风险主要包括哪些内容？参考答案： 1、什么是房地产投资？房地产投资的特征有哪些？答：房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。其特征主要包括：一是投资巨额性，二是投资回收期长，三是流动性差，四是抵

4、御通货膨胀影响能力强，五是受政策影响性大，六是影响房地产投资的风险因素多，七是金融作用强，八是投资回报率高。2、房地产投资按物业类型主要分为哪几类？答：主要分为五类：一是住宅用房开发投资，相当长一段时期内，住宅将始终成为房地产投资的首选对象。二是写字楼开发投资，随着经济发展，写字楼成为一些城市房地产投资的热点。然而其风险较大，受经济景气循环状况的影响。三是商场、酒店的开发投资，此类投资的投资回报率较高，通常是房地产投资的热点，但往往竞争激烈，投资风险很大。四是工业厂房和仓储性物业开发投资，该类物业的适应性很差，投资风险相当高。五是休闲性物业开发投资，指那些具有娱乐、休闲性的房地产项目，如健身中

5、心、游乐场、剧院、电影院、养老院等。3、房地产投资风险中经济风险主要包括哪些内容？答：主要包括三类风险。一是市场供求风险：由于供给和需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，就是供求风险，又可以分为：供给风险、需求风险和购买力风险。二是财务风险：由于各种财务因素变化而给房地产商品经营者带来的损失，分为通货膨胀风险、利率变化风险、资金变化风险、开发费用变化风险和税率变化风险。三是地价风险：地价是房地产开发成本的重要组成部分，包括一般地价风险、区域地价风险和个别地价风险。4：多选题 5、关于投资类型的选择，下列哪些说法是正确的（ ） A：土地投资的风险最大B：住宅投资的风险最小C：商业设施投资的风

6、险主要来自区域的商业发达程度D：商业设施与写字楼的投资对区位地段的要求非常高参考答案：ABD5：多选题 4、关于时机选择，下面哪些说法是正确的（ ）A：房地产周期的上升阶段，是房地产开发的时机切入点B：房地产周期的高峰阶段，是房地产开发的时机切入点C：房地产周期的低谷阶段，是房地产开发的时机切入点D：房地产周期的高峰阶段，是房地产销售的时机切入点参考答案：AD6：多选题 1、房地产投资三要素包括（ ） A：时机B：心理C：地段D：地段参考答案：ACD1：判断题 4、投资利润率法属于动态评价法。参考答案：错误2：判断题 3、净现值标准考虑了资金成本的大小。参考答案：错误3：判断题 2、层次分析法

7、是定性和定量相结合的决策方法。参考答案：正确4：论述题计算题 1、已知某房地产投资项目的现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为=10%，求该项目的内部收益率，并判断项目是否可行。现金流量表（单位：万元）年份0123456现金流出量25025002600400450500500现金流入量-70080013001300净现金流量-250-2500-26003003508008002、已知某投资项目的现金流量如下表所示，求该投资项目的静态投资回收期。现金流量表（单位：万元）年份012345678现金流出量-200300200400400400400800现金流入量1000-净现金流量-10002

8、00300200400400400400800参考答案： 1、解：（1）当=10%时，NPV1=518.71万元（2）当=12%时，NPV2=-274.25万元（3）根据内插法的公式该项目是可以被接受的。2、解：计算过程如下表：现金流量表（单位：万元）年份012345678现金流出量-200300200400400400400800现金流入量1000-净现金流量-1000200300200400400400400800净现金流量累积-1000-800-500-300-10030070011001900因为在第5年净现金流量累积开始出现正值，所以=（累计净现金流量出现正值的年份-1）+上期累计净

9、现金流量的绝对值当期净现金流量=（5-1）+ 100400= 4.25年。5：判断题 5、房地产投资组合的目的是为了分散房地产投资风险。参考答案：正确6：判断题 1、选择投资方案是房地产投资决策的中心环节。参考答案：正确7：论述题问答题 1、房地产投资决策应遵循什么程序？2、什么是层次分析法？3、现代投资组合理论主要有哪些？参考答案： 1、房地产投资决策应遵循什么程序？答：主要程序包括：一、确定房地产投资的目标；二、制定房地产投资的可行方案；三、分析与评价投资方案；四、选择投资方案。2、什么是层次分析法？答：层次分析法是20世纪70年代美国著名运筹学家萨蒂于1971年提出的一种多目标、多准则的

10、决策方法。它的基本思想是把一个复杂的问题分解为各个组成因素，并将这些因素按支配关系分组，从而形成一个有序的递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性，然后综合人的判断以确定决策诸因素相对重要性的总排序。层次分析法大体分为3个基本步骤：第一步，由给定的评价指标体系的层次结构构造比较判断矩阵；第二步，计算比较判断矩阵A的最大特征根、最大特征根对应的特征向量和指标的权重；第三步，一致性检验。3、现代投资组合理论主要有哪些？答：现代投资组合理论也有人将其称为证券组合理论或投资分散理论，由马柯维茨教授首开先河。现代投资组合理论主要包括马克维茨的均值一方差”投资组合理论；夏普的资本资产定

11、价”投资组合理论；詹森的非常规收益率”投资组合理论；罗斯的套利定价”投资组合理论等。1：多选题 3、对物业价值重新评估的方法有（ ）A：市场比较法B：头脑风暴法C：成本法D：收益法参考答案：ACD2：多选题2、下列哪些是房地产资产管理的主要方式和途径（ ） A：上市经营B：投资基金C：抵押经营D：产权转让参考答案：ABCD3：多选题4、物业重新定位以哪些物业为主（ ） A：特殊物业B：工业物业C：商业物业D：住宅物业参考答案：BCD4：多选题 1、资产管理的放大效应包括（ ）A：交易放大效应B：融资放大效应C：人才放大效应D：质量放大效应参考答案：AB5：论述题 问答题1、什么是资产管理？2、

12、房地产资产管理内容包括哪些？3、什么是房地产信托投资？4、简述物业重新定位的程序。参考答案： 1、什么是资产管理？答：资产管理范畴丰富，内容广泛，凡涉及财产、资金以及能带来经济利益的物质等方面接受委托，进行保管、处理并使委托者经济利益获得保障的行为均可称之为资产管理。资产管理以价值形态为特征，通过对资产的存量和增量进行管理、重组和交易等途径，以实现最大限度的资产增值为目标的一种企业经营行为。2、房地产资产管理内容包括哪些？答：主要包括物业管理、设施管理、物业资产管理、房地产投资组合管理等内容。3、什么是房地产信托投资？答：房地产信托就是房地产投资者借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资

13、金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合。房地产信托的操作方式是，信托公司集合委托人（机构或个人）的资金，以贷款、股权投资或两者组合的方式介入房地产项目，委托人从而获得信托资金运作的投资回报，信托公司收取一定手续费。就目前而言，我国房地产信托还处在探索阶段。4、简述物业重新定位的程序。答：程序是：一、发现或寻找目标物业；二、对物业的价值重新评价；三、决策和执行；四、物业投入运行后的评估、总结。6：单选题 以下不属于房地产资产管理内容的是（ ）A：物业管理B：设施管理C：物业资产管理D：开发管理参考答案：D1：填空题 1、市

14、场营销组合的基本要素是、，简称4P模型。2、市场营销是从产品设计开始，一直到产品的售后服务的营销。3、房地产市场调查的方法包括、和。4、涉及房地产销售的三种模式为、。5、房地产市场的调查重点在于，而房地产市场的预测重点在于。参考答案： 1、产品，价格，地点，促销2、全过程3、全面调查法，抽样调查法，重点调查法4、企业自产自销，代理销售，营销指导或分销5、掌握历史和现状，把握未来2：论述题问答题 1、何谓房地产市场营销？2、房地产市场营销的作用是什么？3、房地产市场调查的作用是什么？4、房地产市场调查内容有哪些？参考答案： 1、何谓房地产市场营销？答：房地产市场营销的定义是房地产企业开展的创造性

15、的、适应动态变化的房地产市场的活动以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产企业流向房地产购买者的社会管理过程。2、房地产市场营销的作用是什么？答：一、是有助于提高房地产企业的营销素质和竞争力；二、是有利于房地产市场的发育和完善；三、是有利于消费者需求的满足；四、是有利于房地产业和国民经济的发展。3、房地产市场调查的作用是什么？答：一、市场调查是房地产企业经营决策的基础；二、市场调查和市场预测是可行性研究的源泉；三、市场调查和市场预测有利于企业作出销售计划和销售价格的决策；四、市场调查和市场预测是使市场经营组合经常处于最佳状态的手段；五、市场调查有利于房地产企业在竞争中占据有利地位

16、。4、房地产市场调查内容有哪些？答：一、是市场环境的调查，包括（1）国家的房地产政策和法规；（2）经济指标、国民经济的结构和发展水平；（3）人口政策和家庭人口的构成情况；（4）房屋经济管理体制及其改革情况。二、是房地产市场需求的调查，包括（1）房地产市场需求的潜量；（2）房地产市场对本企业产品的需求总量；（3）房地产市场对某类房地产产品的供求状况；（4）房地产市场需求的因素。三、是消费者的调查，包括（1）消费者的特征，包括职业划分、受教育程度、家庭结构及消费者的购买行为；（2）消费者的收入状况、购买能力；（3）消费者的购买倾向，包括户型、面积、位置、价格、环境、配套设施、物业管理等。四、是竞争

17、者的调查，包括（1）竞争者及潜在竞争者的实力与优势、劣势分析，包括企业规模、生产能力、经营方式、管理水平；（2）竟争者的商品房设计、装修标准、配套设施、物业服务水平；（3）竞争者采用的新技术、新理念。1：论述题 二、问答题1、房地产产品品牌的作用体现在哪些方面？2、房地产销售渠道可分为哪几种模式？3、房地产促销策略可分为哪几种？参考答案： 1、房地产产品品牌的作用体现在哪些方面？答案：（1）品牌是房地产产品的象征。（2）品牌有助于突出产品的特点。（3）品牌有助于树立形象，增强竞争。（4）品牌有助于企业经营战略的选择。2、房地产销售渠道可分为哪几种模式？答案：分为四种模式：（1）房地产直接销售渠

18、道；（2）房地产间接销售渠道；（3）房地产多渠道销售；（4）网络营销。3、房地产促销策略可分为哪几种？答案：主要分为四种：一是广告促销；二是营业推广；三是人员促销；四是公共关系。2：论述题一、名词解释 1、房地产产品品牌2、撇脂定价策略3、渗透定价策略4、房地产商品销售渠道5、促销参考答案： 1、房地产产品品牌答案：房地产产品品牌是指房地产企业给自己开发的房地产产品规定的名称与标识。通常是由文字，标记、符号、图案和颜色等要素组合构成的。2、撇脂定价策略答案：撇脂定价策略是一种高价格策略，它是指房地产企业推出的产品在上市之初，把价格定得很高，以求在短期内获取高额利润。3、渗透定价策略答案：渗透定

19、价策略是一种低价投放策略，它是新产品上市初期，将价格定得很低，以低价获利，使新产品迅速占领市场。4、房地产商品销售渠道答案：是指产品从生产领域进入消费领域的途径以及相应的组织机构。5、促销答案：促销活动是一种在规定时间内，向确定的顾客提供具有特定意图的产品或服务的行为，其直接的目的是为了激发顾客消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。1：判断题 4、投资写字楼可以不注重档次形象。（ ）参考答案：错误2：判断题 3、购买住宅时不需要看物业管理。（ ）参考答案：错误3：论述题简答题 1、房地产置业对象的类型有哪些？2、房地产置业应注意哪些事项？3、挑选二手商铺应注意哪些问题？参考答案： 1

20、、房地产置业对象的类型有哪些？答案：主要有四类，一是居住型物业，一般是指供人们生活居住的建筑，包括各类住宅、公寓、别墅等。这类物业可以满足消费者自用的目的，同时也可以作为投资供出租之用。二是商业物业，也称经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产，包括酒店、写字楼、商场、商住楼等。三是工业物业，是指为人类生产活动提供入住空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。四是特殊物业，是指物业空间内的经营活动需要得到政府许可的房地产，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道

21、等。2、房地产置业应注意哪些事项？答案：一是要了解市场，投资者如有分析整个投资环境变动情况的能力，往往就有可能以比较低的价格购进房地产，而在恰当的时候以比较高的价格售出。二是进行资格审查，在购房时卖方应出示承建该物业的五证”、两书”。三是确定付款方式，根据具体情况选择一次性付款、分期付款或者按揭付款。四是了解和掌握房地产交易流程，规避投资风险。3、挑选二手商铺应注意哪些问题？答案：一是要注意商铺的土地使用年限；二是要注意区分商铺的土地使用权性质；三是要注意商铺土地使用证上注明的用途。4：判断题 1、学生公寓是新型的居住型物业。（ ）参考答案：正确5：判断题 5、二手商铺也属于二手房。（ ）参考

22、答案：正确6：判断题 2、房地产置业的目的分为自用型置业和投资型置业。（ ）参考答案：正确1：论述题问答题 1、商品房销售的一般流程包括哪些步骤？2、什么是房屋出租代理？3、房地产抵押代理实务有哪几种类型？参考答案： 1、商品房销售的一般流程包括哪些步骤？答案：主要包括四个步骤：一是购房人通过代理商、媒体等渠道寻找合适楼盘；二是购房人查询该楼盘的基本情况；三是购房人与房地产开发商订立商品房买卖合同；四是进行交易过户备案登记。2、什么是房屋出租代理？答案：房屋出租代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人的委托，以出租人的名义代理出租房屋，并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同，房地产经纪机构在

23、出租人授权范围内所实施的一切民事行为的法律后果均由出租人承担。3、房地产抵押代理实务有哪几种类型？答案：房地产抵押是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。主要包括土地使用权抵押、在建工程抵押、预购商品房抵押和现房抵押四种类型。1：多选题 5、租赁合同的终止包括（ ）A：自然终止B：法律终止C：约定终止D：人为终止参考答案：AD2：多选题 3、签订租赁合同应遵循哪些原则（ ）A：自愿互利原则B：公平合理原则C：合法原则D：诚实信用原则参考答案：ABCD3：论述题问答题 1、房屋出租与出售有哪些区别？2、房屋租赁有哪些特征？3、租赁合同的

24、法律特征如何体现？4、出租人的义务包括哪些？参考答案： 1、房屋出租与出售有哪些区别？答案：主要区别体现在：一、转移或让渡的权属不同；二、流通过程与消费过程中的关系不同；三、房屋的投资和利息不同。2、房屋租赁有哪些特征？答案：一是租赁的标的是作为特定物的房屋；二是房屋租赁是一种物质形态向货币形态转换的过程；三是房屋租赁的期限性；四是房屋租赁是一种双务有偿的债权关系；五是房屋租赁是一种要式行为；六是租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。3、租赁合同的法律特征如何体现？答案：一是房屋租赁合同是双务合同；二是房屋租赁合同是诺成合同；三是房屋租赁合同是要式合同；四是房屋租赁合同是有偿合同。4、出租人的

25、义务包括哪些？答案：出租人的义务主要包括：一、出租方有保障承租人对房屋合法使用的义务；二、出租方有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务；三、在终止租赁关系前，不得将租约所指房屋出租给第三方使用；四、房屋需要大修，要求承租方迁出时，有为承租方解决临时房屋的义务；五、有接受租户监督的义务。4：多选题2、房屋租赁管理模式包括（ ） A：包租转租模式B：出租代理模式C：委托管理模式D：业主自营模式参考答案：ABC5：多选题 1、出租的房屋主要包括（ ）A：住宅B：办公用房C：商业用房D：厂房参考答案：ABCD6：多选题 4、以下说法正确的是（ ）A：租赁合同可以提前终止B：任何情况下租

26、赁合同都不可以提前终止C：租赁合同提前终止可由出租人提出D：租赁合同提前终止可由承租人提出参考答案：ACD1：论述题问答题 1、房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括哪些？2、房地产抵押合同有哪些特征？3、房地产典当具有哪些优势？参考答案： 1、房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括哪些？答案：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设

27、定抵押的前提条件是土地必须是以出让方式取得的。2、房地产抵押合同有哪些特征？答案：主要有六个方面的特征：一是房地产抵押合同是从合同；二是房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在；三是房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让；四是房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权；五是房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；六是抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。3、房地产典当具有哪些优势？答案：一是借款速度快；二是对融资者的信用度没有要求；三是贷款用途不受限制；四是当期短，利息支出少；五是认物不认人；六是只凭土地使用证。

28、2：多选题 4、当物包括（ ）A：动产B：不动产C：财产权利D：争议财产参考答案：ABD3：多选题 1、抵押人对抵押财产仍然享有哪些权利（ ）A：占有权B：使用权C：收益权D：处置权参考答案：ABCD4：多选题 2、下列房地产不可以设定抵押权的是（ ）A：权属有争议的房地产B：用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C：权属明确的出租房地产D：已依法公告列入拆迁范围的房地产参考答案：ABD5：多选题 5、当期最短可以有（ ）A：一个月B：两个月C：三个月D：六个月参考答案：ABC6：多选题 3、下列说法正确的是（ ）A：房地产抵押合同是主合同B：房地产抵押合同是从合同C：房地产抵押合同生效后

29、，对抵押物没有限制性D：房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性参考答案：BD1：论述题 一、名词解释1、信托2、受托人3、房地产信托4、管理信托参考答案： 1、信托答案：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。2、受托人答案：指受信托人委托，并按约定的信托合同对信托资产进行管理或经营的人。受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人，也可以是法人。3、房地产信托答案：房地产信托是指房地产信托机构以投资者身份，借助于金融机构为中介，直接或间接对房地产经营开发的投资行为，房地产信托存在资金信托和财

30、产信托两种模式。4、管理信托答案：管理信托是指代收地租或房租一类的信托，这种信托有时还要承担交付固定房产税、房屋的火灾保险费以及修缮房屋等工作。2：论述题 二、问答题1、按照信托标的物的不同，信托如何分类？2、信托的作用如何体现？3、房地产信托有哪些优势？参考答案： 1、按照信托标的物的不同，信托如何分类？答案：信托可以分为货币信托、动产信托、不动产信托和货币债权信托等。货币信托是指受托人受领的信托财产是货币，即货币形态的资金，在信托终了时仍以货币给受益人的信托。动产信托是指以各种动产作为信托财产而设定的信托，动产主要为工业设备、交通车辆、飞机船只及其附属设施等。不动产信托是指以不能移动的财产

31、，即移动后会引起性质、形态等变化的财产作为信托财产而成立的信托关系。货币债权信托是指委托人以货币债权移转给受托人，委托受托人保全债权，等此项债权给付清算后，再交委托人或受益人管理、使用、支配的信托行为。2、信托的作用如何体现？答案：主要体现在三个方面，一是拓宽投资者投资渠道；二是全新的融资方式；三是促进金融市场的发展和完善。3、房地产信托有哪些优势？答案：一是房地产信托通过集中化专业管理和多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，可有效降低投资风险，取得较高投资回报；二是中小投资者通过房地产信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益；三是房地产信托提供了一种普

32、通投资者进行房地产投资的理想渠道，具有较高的投资回报和较低的投资风险，是一种比较理想的资本市场投资工具；四是房地产信托可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展，增加了市场供需双方的选择空间；五是发展房地产信托，可以加大对房地产的有效投资，有效的房地产投资还将带动房地产抵押贷款（按揭）市场、按揭二级市场、按揭证券市场的发展。1：论述题问答题 1、房地产信托与房地产投资信托有何区别？2、什么是权益型房地产投资信托？3、房地产投资信托的优点有哪些？参考答案： 1、房地产信托与房地产投资信托有何区别？答案：一是业务范围不同。房地产信托可以包括各类型房地产商业

33、信托和金融信托，而房地产投资信托基金只是金融信托的一种。二是资金运用形式不同。信托机构既可以融通资金，也可以融通财物；房地产投资信托基金主要是进行资金运用。三是当事人不同。房地产信托业务的当事人主要是委托者、受托者和受益者；而房地产投资信托基金业务的当事人除了上述三者外，还必须有一个保管者。四是体现关系不同。房地产信托主要指一种法律关系；而房地产投资信托基金则是指一种集合各种金融资本参与房地产领域的一个组织，依据的则是投资公司法或者投资基金法。2、什么是权益型房地产投资信托？答案：权益型房地产投资信托直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。通常主要持有购物中心、公寓、办公楼

34、、仓库等收益型房地产。投资方式主要有两种：一类是直接收购房地产进行经营管理；另一类为投资房地产公司，通过间接方式投资房地产资产。3、房地产投资信托的优点有哪些？答案：一是房地产投资信托面向广大中小投资者。二是房地产投资信托注重长期投资，高收益、低风险。三是房地产投资信托流动性强。四是房地产投资信托实现了分散风险和投资组合管理。1：多选题 1、房地产税收与房地产收费的区别在于（ ）A：主体不同B：依据不同C：目的不同D：对象不同参考答案：ABC2：多选题 2、房地产税收有哪些特征（ ）A：自愿性B：强制性C：无偿性D：固定性参考答案：BCD3：多选题 3、房地产税收体系由哪些构成（ ）A：商品流

35、转税B：财产税C：所得税D：行为税参考答案：ABCD4：多选题 5、印花税的纳税义务人可分为哪几种（ ）A：立合同人B：立据人C：立账簿人D：领受人参考答案：ABCD5：多选题 4、关于城市维护建设税税率下列说法正确的是（ ）A：纳税人所在地在市区的，税率为7%B：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%C：纳税人所在地在县城、镇的，税率为3%D：纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%参考答案：ABD6：论述题问答题 1、营业税的税收优惠有哪些？2、土地增值税的征税范围包括哪些内容？3、契税的征税对象包括哪些？参考答案： 1、营业税的税收优惠有哪些？答案：主要有三条：一是对住房公积金管理中心

36、用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；二是对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征营业税；对个人按市场价格出租的居民用房，暂按3%的税率征收营业税；三是个人转让不满5年的住房接销售总额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去其购买住房的价款后的差额征收营业税，将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2、土地增值税的征税范围包括哪些内容？答案：征税范围主要有两个方面：一是转让国有土地使用权；二是地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。征税范围界定有三个标准：转让的土地是否为国家所有是判定标准之一

37、；土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定标准之二；是否取得收入是判定标准之三。3、契税的征税对象包括哪些？答案：契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。包括以下内容：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与。一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属1：多选题 1、广义的物业包括哪些含义（ ）A：财产B：资产C：拥有物D：房地产参考答案：A

38、BCD2：多选题 6、物业管理延伸服务开展包括哪些形式（ ）A：立足自我开展延伸服务B：合作开展延伸服务C：外包开展延伸服务D：独立开展延伸服务参考答案：ABC3：多选题 5、做好延伸服务通常要达到哪些要求（ ）A：效果B：态度C：合理D：满意参考答案：ABCD4：论述题问答题 1、物业管理的概念包含了哪几层意思？2、物业管理的常规服务包括哪些内容？3、延伸服务的种类主要包括哪些？参考答案： 1、物业管理的概念包含了哪几层意思？答案：（1）是物业服务企业取得项目的管理权应当通过招投标的方式；（2）是实施物业管理必须是物业服务企业；（3）是实施物业管理必须按业主、业主大会和物业服务企业签订的物业

39、服务合同依法进行管理；（4）是物业管理的对象是物业即房屋及配套的设施设备和相关场地，同时要维护好物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。2、物业管理的常规服务包括哪些内容？答案：物业管理常规服务是面向物业管理区域内的全体业主所提供的最基本的公共性管理和服务。主要包括：（1）房屋公共部位的维护和管理；（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（3）物业管理区域公共秩序的维护和管理；（4）物业管理区域清洁卫生管理服务；（5）绿化管理服务；（6）物业管理区域综合管理。3、延伸服务的种类主要包括哪些？答案：主要包括：（1）家政服务中的清洁；（2）家政服务中的保姆；（3）知识更新；（4）文化娱乐；（5）提

40、供后勤保障服务；（6）中介服务；（7）特殊时段的服务。5：多选题 3、物业管理招标的方式有（ ）A：公开招标B：邀请招标C：常规招标D：议标参考答案：ABD6：多选题 2、物业管理内容主要包括（ ）A：特殊服务B：常规服务C：特约服务D：专项服务参考答案：BCD7：多选题 4、物业管理投标主体为（ ）A：物业服务企业B：业主代表C：业主委员会D：专业管理公司参考答案：AD1：判断题 5、狭义的信息资源把计算机及通信基础设施，以至信息技术人才都包括在内。（ ）参考答案：错误2：判断题 4、对物业管理项目而言原材物料的储备定额由经常储备量和季节储备量构成。（ ）参考答案：正确3：论述题简答题 1、

41、什么是物业管理项目资源？如何分类？2、人力资源规划包括哪些内容？3、开发利用信息资源的方法主要有哪些？参考答案： 1、什么是物业管理项目资源？如何分类？答案：所谓物业管理项目资源，是物业管理项目在实施管理服务过程中所必须的各种投入。在物业管理项目管理服务过程中，对所使用的资源可做如下分类：（1）公共资源与物业管理项目资源。公共资源是指这类资源在社会经济活动的方方面面都会涉及的资源，如人力资源、资金资源、信息资源、技术资源等。物业管理项目资源是指这类资源在物业管理活动中所涉及的资源，如物业、品牌、公共设施设备等。（2）物业服务企业内部资源与物业服务企业外部资源。物业服务企业内部资源指存在于物业服

42、务企业内部，其开发利用完全由物业服务企业自主决定的资源。物业服务企业外部资源指存在于物业服务企业外部，在取得后物业服务企业才可对其进行开发利用的资源。2、人力资源规划包括哪些内容？答案：主要包括六个方面的内容：（1）人力资源战略规划。人力资源战略规划是一种长期规划，着重于人力资源总的、概括性的谋略和有关重要方针、政策和原则；（2）人员变动计划。人员变动计划主要用来计划物业服务企业未来的人员变动，它是由人员调配计划、人员接替与提升计划和人员补充计划三部分组成；（3）培训计划。培训计划既保证了物业管理项目用人的需求，又调动了员工的积极性；（4）工资激励计划。合理的工资政策、福利政策和激励政策对防止

43、人才流失、提高士气、改进绩效，往往起着决定作用；（5）劳动关系计划。一个长期的、连贯的、台理的劳动关系计划，可改善劳资关系、减少投诉和不满，使员工的利益最大限度地与企业的利益保持一致；（6）人力成本计划。人力成本计划是指与人力资源有关的所有费用的总和。明确人力资源成本，对加强人力资源决策、降低人力资源成本开支具有重要作用。3、开发利用信息资源的方法主要有哪些？答案：主要有三种：（1）观察分析法。观察分析法是一种以搜集非语言行为信息为主的方法。它主要是借助于直接感知和直接记录信息源所产生的各种信息，并加以利用的方法；（2）理性思维法。思维的实质是借助抽象来反映客观世界中事物或过程本质的一种复杂的

44、劳动。理性思维主要包括对比与分类、分析与综合、证明与反驳等方法；（3）社会调查分析法。可通过随机取样或其他调查方法，取得相关的数据或信息资料，然后对所得数据信息资料进行加工、分析，以获取有用的信息。4：判断题 2、按资源的形态可分为有限制的资源和没有限制的资源。（ ）参考答案：错误5：判断题 1、西方对资源的理解一般指自然资源。（ ）参考答案：正确6：判断题 3、物质激励是主要的激励手段和方法。（ ）参考答案：正确1：论述题问答题 1、美国的公共住房政策主要有哪些内容？2、如何理解美国房地产贷款主要流向房屋的消费者？3、日本的住宅政策有哪些内容？4、日本房地产企业经营管理模式的一般特点有哪些？

45、参考答案： 1、美国的公共住房政策主要有哪些内容？答案：一是政府成立专门的机构来实施抵押贷款证券化；二是对购房者实行优惠的税收政策；三是政府参与建造一定的经济适用住房；四是实施公平住房政策。2、如何理解美国房地产贷款主要流向房屋的消费者？答案：美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去，商品房卖得出去，房地产开发商才有了资金，就等于支持了开发商。相反，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手道”进入房地产市场，影响房地产市场稳定。美国的这种贷款结构非常合理，也是抵押证券化的基石。3、日本的住宅政策有哪些内

46、容？答案：日本住宅政策总目标是与国民经济发展阶段相适应，与家庭构成以及居住区域的特性相适应，为全体国民提供居住环境良好的住宅。主要内容包括三个方面：（1）重视住宅建设立法；（2）重视住宅管理；（3）给予在财政、金融和税收上的支持。4、日本房地产企业经营管理模式的一般特点有哪些？答案：（1）不仅产品质量高而且成本低；（2）随着标准化和批量生产的发展，能够尽可能多地满足市场需求；（3）把产品开发、生产、销售看成是一个整体，以谋求提高产品的质量和生产效率，缩短交货期；（4）确立终身雇用制度，使企业与职工能够齐心协力；（5）给予所有管理人员对未做出决议的项目发表意见的机会，达成共识后再做出决定；（6）

47、形成系统的网络结构，通过系统银行的融资资金来筹措大部分资金，并通过相互持有股票清除来自股市方面谋求在短期内取得业绩的压力；（7）制定提高市场份额的长期目标；（8）实现企业内部的多元化，使现存的剩余劳力得到重新分配。2：填空题 1、在美国自用住宅政策中，长期奉行政策。2、美国的房地产税主要包括、。3、美国房地产业分工明确，有专门的、等。4、二战后，日本住宅市场供应严重不足，日本政府采取了由、共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。5、日本住宅市场的产业化使、成为潮流。参考答案： 1、买得起的住房”2、所得税，一般财产税，房地产收益税3、土地开发商，建设商，中介经纪商，保险商，抵押服务机构4、政府，民间，个人5、环保节能，绿色建材，智能技术，生态住宅