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1、宁夏省 2016 年房地产估价师 制度与政策：住房公积金利率、 税收及会计核算考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润 =直接成本利润率 【2007 年考题】A：后续开发成本 +管理费用B：后续开发成本 +管理费用 +销售费用C：待开发房地产价值 +后续开发成本D：待开发房地产价值 +后续开发成本 +取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格2、房地产的实物
2、通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及 【2004 年考题】A：相应配套的基础设施B：土地的形状C：组合完成的功能D：立体空间E：工业用地的监测点评估价格3、某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工预计该项目建成后的建筑面积为 17500 ，年净收益为 350 万元 目前该项目已建设 2 年，估计至项目建成还需 25 年已知市场同类房地产报酬率为 7，则评估该项目续建完成时的总价值为 【2006 年考题】A：375857 万元B：394203 万元C：396610 万元D：476985 万元E：工业用地的监测点评估价格4、根据中华人民共和国
3、刑法规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处 _年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A一B三C五D七5、估价上的折旧注重的是。A：原始取得价值的减价修正B：原始取得价值的摊销与回收C：重置价值的摊销与回收D：价值的减价修正E：工业用地的监测点评估价格6、2010 年 1 月 1 日， B 企业取得了位于 A 市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定， 如果该项出让合同约定的使用年限届满， B 企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。A：2049年 1 月 1 日一 2049年 12月
4、31日B：2050 年 1 月 1 日2050年 12 月 31 日C：2059年 1月 1日2059年 12月 31日D：2060年 1 月 1 日2060年 12月 31 日E：房地产估价机构必须加盖公章7、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好 _工作。A项目建议书的编制B施工图设计C可行性研究D成本收益分析8、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的 _形式越来越得到普遍应用。A长期投资、实物投资和直接投资B长期投资、间接投资和实物投资C短期投资、实物投资和金融投资D短期投资、间接投资和
5、金融投资9、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时， 临街宗地总价 =路线价临街宽度【2004 年考题】A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：混合深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格10、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。A ：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关B：房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素C：对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”D：房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的E：工业用地的监测点评估价格11、
6、人防工程的地下室面积_建筑。A属不应分摊的共有B属应分摊的共有C不属共有D属物业公司所有的12、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还， 这种风险因素为个人住房抵押贷款的 （）。A操作风险B信用风险C市场风险D法律风险13、下面不属于不可控制因素的调查的是_A市场需求容量调查B市场营销因素调查C竞争情况调查D消费者调查14、仅考虑房地产的投资特性时， 一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。A：更强的适时的更新改造投资性B：更易受政策影响性C：更长的经济寿命D：更专业的物业管理E：借款
7、合同15、某房地产现房价格为 4000 元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内， 现房出租的租金收入为每年 300 元/m2（年末收取），出租运营费用为每年 50 元/m2。假设折现率为 5%，风险补偿为 200 元 /m2，则该房地产的期房价格为 （）元 /m2。A3300B3324C3335D357316、2006 年 1 月 13 日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了 _。A关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知B注册房地产估价师管理办法C关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知D房地产抵押估价指导意见17、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式
8、取得的， 依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后， 抵押权人方可优先受偿。A：税金B：拍卖费用C：土地使用权出让金D：土地使用成本E：工业用地的监测点评估价格18、_是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。A房地产经纪B房地产咨询C房地产评估D房地产开发19、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。A掌握的有关信息不同B作出的估价师声明不同C估价对象状况不同D委托人不同20、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。A：估价目的B：估价时点C：估价对象D：价值类
9、型E：工业用地的监测点评估价格21、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 2%，商场建筑面积为 40 000 ，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为 _万元。A690.40B8284.79C8720.83D9746.8122、根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A房地产交易方式B房地产交易顺序C购买房地产目的D房地产类型23、在房地产开发项目经济评价中， 选择评价的基础参数时， 一般将空置率归为。A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E
10、：借款合同24、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某的作为_。A构成非法拘禁罪B构成绑架罪C构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯D构成敲诈勒索罪25、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配， 但不能通过市场转让获取交易差价的证券是 _。A股份B股票C股单D公司债券二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是 _。A土地管理法B城市房地产管理法C城
11、市规划法D城市商品房预售管理办法2、下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述正确的有。A：工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情況发生的变化B：承包人在确定变更后 7 日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更C：变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行D：工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的E：按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔3、常用的采暖方式包括。A：集中采暖B：局部采暖C：区域供热D：分散采暖E：集体供热4、
12、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用 _的权利。A占有B使用C收益D处分E额外改建5、房屋租赁审查的主要内容不包括。A：审查合同內容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件B：审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋C：审查租赁合同的內容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任D：审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策E：审查是否按照有关部门规定缴纳了税费6、土地费用估算主要包括。A：划拨或征收土地的征地拆迁费B：出让土地的土地出让地价款C：转让土地的土地转让费D：租用土地的土地租用费E：转让土
13、地应缴纳的手续费7、对房地产估价总的要求是。A：公开B：客观C：公正D：平等E：独立8、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在 _监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A建设单位或工程监理单位B建设单位C工程监理单位D建设单位和工程监理单位9、房地产总登记应由 _在规定的登记期限开始之日30 日内发布公告。A当地政府土地管理部门B当地县级以上人民政府房屋管理部门C当地县级以上人民政府D当地县级以上人民政府土地管理部门10、竞争导向定价法不包括_。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D价值定价法11、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测
14、B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C：督促开发企业按城市规划实施开发D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生12、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个 _的价值。A特定时段B任何一时段C特定时间D任意时间13、甲公司的主营业务收入为 210 亿元，主营业务成本为 18250 亿元，年初存货为 60 亿元，年未存货为 10 亿元，其存货周转天数是天。A：61B：70C：120D：140E：执行层的组织协调14、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期
15、满前_年向土地管理部门提出申请。A1B2C3D415、下列属于形成权的是。A：解除权B：追认权C：选择权D：异议权E：人身权16、房产面积测量的精度要求是以_作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差17、实施建设监理的充分条件是具有_。A监理法规、监理依据B监理组织结构、监理人才C建设工程D明确的责权利保障E监理依据18、_就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。A潜在需求评估B市场趋势分析C市场规模分析D市场需求预测19、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括_子市场。A租赁B销售C保险D抵押20、股票赢利的大小取决于。A：股份有限公司的经营状况
16、和赢利水平B：公司的赢利状况C：公司的年终利润的多少D：公司风险程度和股票的稳定性E：执行层的组织协调21、市场法中实物状况比较和调整的内容包括2006 年考题 A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施完备程度E：装饰装修22、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是 _。A房地产销售收入B土地出让收入C土地储备所获得的利润D土地受让方的投资23、下列属于免征契税范围的包括。A：事业单位承受土地、房屋用于教学的B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的C：城镇职工，多次购买公有住房的D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的24、2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业。A：获得了正常利润B：获得了经济利润C：获得了超额利润D：年净利润为零E：执行层的组织协调25、下列 _等是影响房地产制度的政策因素。A税收政策B人口素质C经济发展状况D特殊政策E有关规划和计划
宁夏省房地产估价师《制度与政策》：住房公积金利率、税收及会计核算考试题复习进程
