同致行深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告

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1、深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告投 资 商：大益置业建筑（深圳）有限公司编制单位：同致行（中国）地产顾问有限公司完成时间：二零零六年四月八日大益置业建筑（深圳）有限公司：承蒙贵公司信任，委托我司编制深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告。我司项目小组接受任务后，经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的研究，结合贵公司实际情况，提出了本地块开发的评价报告。深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。谨致商祺！同致行（中国）地产顾问有限公司 二零零六年四月八日目 录1.项目评价11.1项目位

2、置及区位评价11.2项目用地现状评价21.3项目周边环境与景观评价31.4项目初步经济技术指标评价31.5项目用地优缺点评价51.6项目周边生活配套设施评价62.法律政策风险评价72.1项目用地法律手续现状72.2合作方式及风险评估73房地产市场评价83.1深圳市房地产市场总体评价83.2深圳市房地产市场后市展望173.3项目附近区域房地产市场评价223.4项目附近区域在售楼盘销售情况分析253.5可能的目标客户分析264开发建议274.1开发方向建议274.2开发计划建议285.财务效益评价315.1成本预测315.2税务分析325.3投资收益预测335.4投资使用计划及启动资金365.5项

3、目财务评价386结论396.1风险、机会、优势、劣势分析396.2结论40附表41附表1 坭岗村城中村改造项目损益表41附表2 坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表4243 / 46文档可自由编辑打印1.项目评价1.1项目位置及区位评价1.1.1项目位置本项目用地东临红岗西村，西临教育学院花场，北临二线巡逻道，南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。 图1：项目位置图1.1.2区位评价本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区银湖别墅区及笔架山相望。北靠凤凰岭，向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。与东门地王商

4、圈、华强北商圈、福田中心区近在咫尺，尽享都市的繁华。图2：项目区位图1.2项目用地现状评价（1）作为旧改项目，项目地块内以农民房为主，环境较差，管理较为混乱，该区域在市民心中的形象欠佳。（2）该地块现为功能混合区域，地块内含有住宅、商业、公共配套等等。拆迁上较为繁琐，也潜在一定的拆迁风险。（3）地块不规则，内有三个普通的住宅小区。给小区的规划和销售造成影响。（4）本地块内现有高压线穿过，但日后将会被埋入地下，所以这一不利因素可以忽略。（5）本地块呈北高南低的走势，为景观设计提供有利条件。1.3项目周边环境与景观评价1.3.1周边环境较为普通，区域环境优劣并存 （1）项目四周及内部分布有：碧清花

5、园、金银苑、星湖花园等普通住宅小区以及部分其他建筑物。整体环境较为普通。 （2）项目处于泥岗西路北侧，货柜车流量大，造成很大的噪音、尘土和空气污染，对居住和商业而言是很大的不利因素。但随着货运主干道的北迁，这一不利影响将会弱化。（3）片区内的教育学院和风光小学给项目注入了文化内涵，有利于提升项目的价值。（4）福田和罗湖的外部环境，对项目起到强大的支撑作用。1.3.2周边景观资源欠缺，高层远景风光独特（1）项目四周紧挨着普通住宅小区、学校以及部分其他建筑，近距离景观欠佳。（2）本项目的高层将可以远望凤凰岭、笔架山以及地王商圈，景观资源有很大的发掘空间。1.4项目初步经济技术指标评价表1：经济技术

6、指标改造用地面积13.44万平方米容积率55.5覆盖率25%30%总建筑面积67.2万平方米73.92万平方米住宅面积53.76万平方米59.136万平方米商业面积13.44万平方米14.784万平方米还迁面积24.6万平方米可售面积41.6万平方米48.32万平方米可售住宅面积28.16万平方米33.54万平方米可售商业面积13.44万平方米14.784万平方米公共配套面积10,000平方米平均建筑高度1820层商住比2：8车位4300个根据利润最大化原则，本项目取5.5的容积率，其他经济技术指标均与5.5的容积率对应。（1）从以上规划要点看，商业面积较大。如此大的商业面积是否与市场需求相一

7、致还需深入论证。原因有以下几点：目前附近片区商业氛围非常弱。本片区与罗湖、福田的其他区域处于相对断裂的状态，偏居一隅。片区的人口较少，自身没有足够的人口支撑如此大的商业。按照30%的覆盖率来算，假设整个项目底层全部做商业，整个项目将有将近四层作为商业，而非底商的商业产生的收益有限。（2）本项目规划有4,300个车位。本项目商业面积达14.784万平方米。按常规，商场每100平方米需要0.5个车位，所以商业部分需要739个车位。余下3,561个车位给住宅部分。本项目按照平均每户90平方米(深圳的平均住宅面积)的建筑面积算，大约有6,571户，按照车位比1：1算，需要有6,571个车位。所以本项目

8、规划中车位的个数是不够的。 （3）根据容积率和建筑高度的规划，本项目的建筑形态基本为小高层和高层建筑。 （4）由于本项目的还迁面积较大，将采取分期拆迁、分期还建的方法操作。对开发商而言，还建会增加前期启动资金，降低资金使用效率，同时也增大了投资风险。但是，通过分期销售与分期还建相结合，将会相应地提高资金使用率，降低风险。1.5项目用地优缺点评价1.5.1 优点评价（1）宗地面积较大，规划和建设上具有回旋空间。对重树片区形象较为有利，同时也有利于分期开发和灵活选择开发方案。（2）规划指标具有弹性空间，便于开发商根据市场情况及战略要求确定开发方案。（3）地处罗湖、福田交接地带，区域配套齐备。紧邻主

9、城区，具有为主城区提供居住配套的功能。（4）交通便利，到关内各区及关外的龙华和布吉都很便捷。（5）被凤凰岭、笔架山两个“绿色氧吧”包围，有良好的生态景观资源（6）根据规划，八卦岭片区将成为集居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区。并且，坭岗与八卦岭有连为一体的可能，从而实现两个片区人流、商业环境的一体化。1.5.2缺点评价（1）地块内含有的住宅小区档次较低、外在形象较差，对项目存在不利影响。（2）地块内含有的住宅小区，致使地块不规整，给规划设计及地块价值提升带来障碍。（3）坭岗村以脏乱差的形象著称，给重树片区形象带来难度。（4）涉及拆迁安置问题，手续较多，较为烦琐。（5

10、）泥岗西路为货柜车通道，噪音较大。（5）本项目虽与银湖豪宅区相邻，但两片区处于相对隔绝状态，受银湖荫庇的可能性基本没有。由于受公路和山体相隔，本项目所在片区与清水河片区的联系较弱，清水河片区对本项目影响不大。1.6项目周边生活配套设施评价（1）由于本项目规划了13.44万平方米的商业设施，常规的生活配套设施，本项目可以解决，而且将比现在的档次高出很多。（2）项目东西两侧是教育学院以及风光小学，具有一定的文化氛围，对本项目是利好因素。（3）由于项目靠近福田、罗湖主城区，大型的商业设施可以由主城区解决。本项目周边有园岭医院、妇女儿童医院、沃尔玛、好又多超市等配套，为居民提供了生活上的便利。但是，项

11、目的500米范围内缺少上规模、上档次的居住配套，是本项目的一个不可忽视的不足点。2.法律政策风险评价2.1项目用地法律手续现状（1）坭岗旧改已经纳入了深圳的旧改日程。（2）坭岗村的规划文件还没有正式获批，立项批准前没有红线和规划图。（3）由于本项目属于城中村旧改项目。投资方需先行投入资金，其后确定用地边界范围，将来有可能在地界、面积方面发生争议。（4）坭岗村提供的主要经济技术指标是由罗湖区旧城改造办公室提供的，具有弹性空间。最终的规划方案由坭岗村、投资方以及深圳市规划部门协商决定。这就给项目规划留下了很大的不确定性。（5）在坭岗村与开发商确定规划指标后，再由坭岗村上报相关单位报批。在立项批准后

12、才确定红线和具体的规划。2.2合作方式及风险评估2.2.1合作方式（1）大益置业建筑（深圳）有限公司负责项目的全部投资（土地费用、投资开发费用、拆迁安置费等）。并负责项目的全程开发。（2）由坭岗实业股份有限公司负责完成拆迁、安置、补偿实施、协助报批报建等手续和双方约定的工作。（3）本项目所有可售的住宅和商业面积均按7：3分配，即大益置业建筑（深圳）有限公司得到70%的可售面积，坭岗实业股份有限公司得到30%的可售面积。2.2.2风险评估（1）目前还没有具有法律效力的规划文件，使本项目具有不确定性，但这也是旧改项目的共性。（2）坭岗实业股份有限公司在申办手续和拆迁安置过程中受阻，致使旧改工作不能

13、如期进行。（3）大益置业建筑（深圳）有限公司与坭岗实业在可售面积分配的实施中产生分歧，导致大益置业遭受损失。（4）拆迁安置涉及多方利益的博弈，整体工作可能会因此遇到障碍。3房地产市场评价3.1深圳市房地产市场总体评价3.1.1供给评价（1）房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长2005年，全市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37。商品房的施工面积累计为3,414.14万平方米，同比增加9.42；竣工面积为656.23万平方米，同比下降35.18。表2 2005年商品房建设规模情况 指 标计算单位2005年去年同期同比一、商品房施工面积万平米3,414.143,120

14、.259.42其中：住宅万平米2,435.632,257.687.88新开工面积万平米1,152.281,025.5512.36二、商品房竣工面积万平米656.231,012.39-35.18其中：住宅竣工面积万平米479.42772.2-37.92图3：深圳历年商品房及住宅建设规模情况（3）特区内住宅批注预售面积减少2004年，深圳全市住宅的批准预售面积为806.48万平方米，2005年批准预售面积为711.58万平方米。2004年关内住宅的批准预售面积为466.31万平方米，2005年关内住宅的批准预售面积仅为300万平方米。可见，无论是全市还是关内，住宅的供给量、在售项目都明显减少。（3

15、）可供土地减少截至2005年12月28日，深圳土地交易市场上共成交商住用地（指地块用途为住宅或商住混合用地）面积合计71.02万平方米。在土地交易市场上，2005年商住用地低于2003年的108.78万平方米和2004年的92.24万平方米；受整体土地资源所限，深圳商住用地土地供应放缓趋势渐趋明朗。近两年特区内可供土地供应面积有限,主要来自旧城改造，而这一现象将成为关内土地市场的主流。在这些放量土地中，宝安、龙岗的土地出让量占到了总量的半壁江山。关内土地已进入“地荒时代”。（4）城中村改造填充深圳楼市 城中村改造开始启动2005年5月22日渔民村的成功爆破，标志着深圳旧城改造工程开始全面实施，

16、2005年也因此成为深圳城中村改造的示范年。 城中村市场储量巨大目前深圳有30个城中村列入改造范围，其中关内需要改造的城中村建筑面积是4,000多万平方米，关外6,000多万平方米,共计1亿多平方米。关内城中村平均容积率约为3.0,关外略低，全市城中村的平均容积率约为2.5。按照“拆一建二”的比例计算，建筑面积扩增一倍，城中村能供应出的房屋面积将达到2亿平方米左右。按照商品房买卖市场和租赁市场各占一半比例，进入二级市场的商品房供应量有1亿平方米左右。乐观估计每年将有200-300万平方米的商品房供应量面世，可缓解深圳日渐希缺的土地市场。3.1.2需求评价（1）新盘销售普遍火爆2005年，万科东

17、海岸三期、水榭花都三期、观澜湖高尔夫大宅、天琴湾、振业城、中旅国际公馆等新盘纷纷入市，且销售连连火爆。万科第五园、香蜜湖一号开盘当天全部售罄，水榭花都三期400多套当天销售剩余无几，中信红树湾二期当天销售总额达7亿元。万科十七英里甚至发生顾客因买不到房而怒砸售楼处的现象。这些现象表明，深圳住宅市场需求旺盛，新盘更是置业者追捧的对象。（2）关外项目成为市场主流 关外楼市占据深圳半壁江山从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位,占全市销售面积的份额从2004年的21上升到30；龙岗区居其次，所占份额从2004年18上升至20%；福田区销售量占全市的19（20

18、04年占16）；南山区销售量占全市的18%（2004年占33）；罗湖区销售量占全市的11（2004年占10）。特区外两区合计占全市50，特区外置业已居主要地位。图4：2005年与2004年各区域住宅销售面积所占的比例图 （外圈为2005年数据） 品牌地产商交战关外，关外楼市品质升级鸿荣源、富通等本地知名开发商大量推出优质大盘，占领本地市场。关内的一些大品牌开发商也纷纷抢占关外市场：万科、中海屯兵坂田，中航推出了观澜的名片格澜郡，金地高起点建造梅陇镇这些品牌开发商的介入，使得质优大盘层出不穷，加速了关外楼盘的品质升级，逐渐追上甚至超过了关内楼盘的品质。（3）市场需求旺盛，空置率持续下降 销售量保

19、持高速增长、供需矛盾凸显2005年深圳批准的商品住宅预售面积共711.58万平方米，但全市商品住宅销售面积已达到901.13万平方米，全市的新增供求比仅为0.79:1，需求持续旺盛。越来越多的外来人口被深圳良好的经济环境所吸引，选择在深圳定居，2005年深圳市已经有暂住人口1,035万，而户籍人口仅171万。经济的发展、收入的增加、人口的快速增长，为深圳房地产业的发展提供了强大的需求动力，形成全年需求旺盛态势，造成深圳供求矛盾凸显。在未来几年，这一矛盾将会随着经济社会的发展进一步深化。 空置房逐步消化、空置率持续下降2005年，商品房空置面积为168.31万平方米，同比下降33.09，其中住宅

20、空置面积69.65万平方米，同比下降49.58。这说明了深圳房地产市场特别是住宅市场需求旺盛。（4）豪宅市场主导潮流 豪宅备受推宠、成交量创历史新高2005年豪宅的推盘量大增，全市144平方米以上的商品住宅销售面积达210.56万平方米，占成交总量的11%，与均价超过10,000元/平方米的商品住宅成交比例一致。旺盛的需求显示，经过多年的积累，深圳豪宅已具备一定的购买力。 图5：2005年全市144平方米以上住宅销售分布（单位：万平方米）图6：2005年商品住宅各价位区间成交比例 推出量历年最高2005年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅1,346套，总建筑面积约34万平方米，占2005深圳住

21、宅批准预售面积的4，占2005年各类型物业批准预售面积的3.6。就批准预售面积而言，几乎为过去3年的推出面积的总和。 别墅居住功能升从2005年批准预售的别墅项目销售统计来看，绝大多数客户购买别墅为自住，观澜湖高尔夫大宅、栖湖、东海岸等别墅度假性客户比例略高其它。主要由于其地理位置离市区略远的特殊性。 产品质优价高2005年出现了诸如红树西岸、中信红树湾等高品质的豪宅，这些豪宅的价格更是频出新高。其中红树西岸更是创造了均价25,000元/平方米的奇迹。3.1.3 住宅供需总体评价根据深圳国土部门统计数据显示，2005年1-12月全市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37，连续

22、在第二年出现了投资的负增长。2005年深圳房地产市场需求持续旺盛，全市新建商品住宅销售面积约901.13万平方米，同比增长约12.28。供需矛盾进一步激化。3.1.4价格特征评价（1）房价节节盘升，居高不下 2005年全市住宅均价增长迅速，涨幅超过17%，并有继续上涨之势图7：2001年2006年3月全市住宅均价 全市商业均价在保持长久平稳之后开始大幅反弹图8：2001年2005年全市商业均价（2）关内外房价差距缩小、房价将在合理区间内保持平衡 图9：2004、2005年深圳各区房价对比（单位：元/平方米） 从上图看出：在区域分布上，宝安、龙岗两区仍然处于全市成交均价和特区内四区的成交均价下方

23、，但特区内外的价格差距正在近一步缩小。2005年特区内外的房价差距为0.6:1，预计2006年这个差距将进一步缩小，特区内外将形成较为合理的价格梯度，从而实现房地产市场一体化发展。（3）关内二手房价上扬2005年二手住宅的成交均价为4,283.92元/平方米，同比增长10.10，其中以福田区的成交均价居最高，达5,513.77元/平方米，而盐田区因万科东海岸、天琴湾等二手豪宅的入市带动了整个区的二手住宅房价上升，同比增幅最高，达48.70。南山区以其成熟的生活配套及崭新的城市规划，受到越来越多的置业者青睐，加上旺盛的一手房需求带动，使得该区域二手住宅的均价升幅也位居第二，达15.41。罗湖、福

24、田、南山三区的二手住宅价格分别比一手住宅低46、39和45，与一手住宅相比，二手住宅具有明显的价格优势。3.2深圳市房地产市场后市展望3.2.1房地产供给面临土地瓶颈（1）土地的重要性日益凸显 土地稀缺，关内房地产市场受土地制约严重据资料显示，从2002年开始，深圳房地产开发用地的供应量得到了有效的控制，比2001年下降了三分之一。实际供应为13.5平方公里，通过拍卖、招标、成交土地面积为62万平方米。2003年深圳全年新出让土地11.7平方公里，比2002年计划土地供应量减少了30，也低于近10年来深圳土地供应量的平均值。2004年与2003年基本持平，2004年、2005年两年之内特区内没

25、有新的供应量，所以从客观上来说，深圳的土地供应量逐年减少是一个不争的事实。2005年的政府出让商品房用地只有0.8平方公里，据悉2006年关内新增面积依然不会增加。特区内土地供应的短缺是市场供求关系的根本。即便2006年关内增加20万平方米的土地供应量，但按容积率3-4的标准计算，也只可提供60-80万平方米的住房，这对于深圳每年800-900万平方米的住房需求量只是杯水车薪，关内新房供应依然紧张。而随着房地产市场的继续发展，深圳的土地储备和土地供应将会逐年减少，深圳房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。 占有土地，占有市场土地成了地产商必争的资源，成了地产商生死存亡的保障。可以说，谁占有了土

26、地资源，谁就占有了市场。（2）关内项目将主要以工业区和旧改为主 城市发展及功能变化促使工业区和城中村改造深圳的经济社会发展日新月异，城市功能不断升级，迫切需要改造不能适应城市发展的关内工业区和城中村。 土地供应量的减少，迫切需要盘活土地土地供应量的减少，促使关内各区加速盘活闲置土地，除多数问题楼盘得以盘活外，城中村改造也开始加快了进程。2005年罗湖、福田就加大了旧城改造的力度，几个停工停建多年的项目重新启动入市，新开盘的项目如特发泊林花园、京基御景华城等均由旧城改造而成。南山是城中村改造的另一个热点区域。据统计，南山区旧城改造的总建筑面积约有1,145.8万平方米，占地7.1平方公里，预计2

27、006年将启动全市最大的旧改项目大冲改造项目，项目总建筑面积86.82万平方米，整个改造过程将历时8年，将对南山楼市造成一定冲击。这些资料表明：盘活关内的土地已经成为深圳开发商市场开发的主要途径之一。 政府强行推进工业区和城中村改造随着去年8月2005年深圳市城中村（旧村）改造年度计划（草案）的通过，2006年旧城改造将进一步加速，催生新的楼市热点。据官方研究机构预测，福田区城中村改造后建筑增量为270万平方米至350万平方米，每年投放市场面积为160万平方米。2006年就有金地渔农村项目、新洲旧城改造项目推出市场。政府的一系列强制性规定和运作，促使工业区和城中村改造成为深圳楼市的重要组成部分

28、。（3）特区内住宅容积率将大幅度提高 人口增长、土地稀缺逼迫容积率提高2005年，全市年末常住人口827.75万人，按可比口径比上年末增加26.95万人，增长3.4。其中户籍人口181.93万人，增加16.80万人，增长10.2，占常住人口比重22.0；暂住人口645.82万人，增加10.15万人，增长1.6，占比重78.0。并且根据深圳经济社会发展的趋势推算，深圳人口将会在今后的几年持续增加。 人口增长催化了住宅需求的增长，而在土地资源有限的情况下，要解决如此多的人口住房问题，必须提高城市的住宅容积率。 最大化土地价值要求容积率提高深圳土地资源的稀缺性显著，要求使每一平方米土地的价值最大化。

29、提高容积率，可以加大每一平方米的产值，最大化它的社会效益和经济效益。所以住宅容积率将大幅度提高是一种必然的趋势。3.2.2住房需求仍将快速增长（1）经济发展促生住房需求从下图可以看出，2000年到2005年，深圳的国内生产总值一直保持较快的稳定增长趋势，初步核算，2005年，深圳经济总量再上新台阶，GDP为4,926.90亿元，比上年增长15.0。根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2005年全年居民人均可支配收入将近3万元，比上年增长8.7，扣除物价因素，实际增长7.0。城镇居民人均消费性支出15,911.88元，增长9.7，实际增长8.0。经济的发展，城镇居民生活水平的提高，居民有更

30、多余款用于改善生活空间，购房需求及改善性购房需求不断上升。图10：深圳市19972005年国内生产总值图11：深圳市20002005年人均可支配收入（2）人口增长增加住房需求深圳市房地产市场在全市人口不断快速增长的前提下，仍未达到相对饱和的阶段，继续处于快速发展期。1998年以后近68年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需求在近年集中释放。随着深圳经济的发展，城市地位进一步巩固，城市对人口的吸引力进一步增强，将会有更多的就业人口投入深圳，从而产生大量的住宅需求。3.2.3住宅房价将继续上涨（1）经济社会发展推动住宅房价上涨经济与社会发展周期、居民收入的阶段性积累，导致住房市场需求尤其是占

31、市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。（2）市场供不应求推动住宅房价上涨在每年外来人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下，2006年房地产市场需求仍将呈现刚性增长，住宅市场有望超过1,000万平方米的需求规模。在未来几年内住宅需求将进一步增加，而深圳的住宅供给有限，供需矛盾的加剧将推动住宅房价进一步上涨。（3）资源稀缺推动房价上涨近年来，深圳市政府严格控制了商品房用地，全市出让的商品房用地保持在1平方公里左右，关内已近四年无商品房用地出让，而销售量却是一年上一个台阶。由于全市特别是关内存量土地的进一步被消化，开发商可用的土地资源越来越紧缺，土地二级市场的交易将变得更加活跃，

32、不少手中有土地但实力不济的开发商将出售其手中的土地，同时房地产市场也将开始新一轮的洗牌。在这种大背景下，房价上涨成为必然趋势。3.3项目附近区域房地产市场评价由于本项目虽属罗湖区管辖，但罗湖区的房地产市场对本项目没有直接的借鉴意义，所以本文直接分析坭岗片区、八卦岭片区、银湖片区和清水河片区的房地产市场。3.3.1坭岗片区房地产市场评价（1）片区形象较差，对房地产市场有一定影响本项目所在的片区管理混乱、人员庞杂、建筑物杂乱密集、配套档次低，在市民中的形象欠佳。（2）目前的房地产开发尚未形成规模，总体档次不高2005年推出的楼盘仅有银晖名居、星湖花园两个楼盘推出。楼盘均价分别为：5,700元/平方

33、米和6,500元/平方米。两项目在特区内属于低价位楼盘。（3）片区规划有利于房地产市场的发展本片区规划为以生活居住为主，兼具教育科研、对外交通等功能的综合性生活居住区。片区内各地块土地利用性质主要包括政府/团体/社区用地、商业服务设施用地、居住用地、配套设施用地、道路广场用地、对外交通用地、市政公用设施用地、特殊用地、绿地、水域和其它用地等。根据片区规划可以预见，未来本项目将具备良好的居住氛围，并且配套齐全，功能完备，是理想的居住场所。由于本项目属于整体改造项目，因此在市场评价上应该着眼于改造后的前景方面，淡化项目所在片区现阶段的状况。3.3.2八卦岭片区房地产市场评价（1）片区地理优势凸显该

34、片区地处福田区东北角，北临泥岗西路与坭岗村一街之隔，南接园岭新村，西靠体育馆，东连笋岗片区。泥岗西路以南、笋岗西路以北、红岭北路以西、上步北路以东的城市用地。（2）该片区处于升级转型再开发阶段八卦岭原规划为工业区。近年逐渐向建材、物流、轻工业、厂房、居住、商贸、餐饮、办公等综合方向发展。2005年到2006年仅有盛世鹏程、招商城市主场、鹏基商务时空（写字楼，商业）三个新楼盘面市。（3）片区规划档次较高，房地产市场前景看好该片区的定位是通过综合重建发展成为包括居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区，改善工业区的整体环境，优化城市布局结构，在配合经济发展和更充分地利用工业区

35、土地的同时，为城市未来发展留有余地。居住建设规模总量为87.8万平方米。可见，该片区的房地产市场还有很大的发展空间。3.3.3银湖房地产市场评价（1）该片区的环境优越、市场形象较高该片区地处罗湖西北部，北接银湖水库，南临笔架山公园，东靠白芒岭，西与梅林相接。片区内主要为银谷别墅、专家别墅、棕榈泉别墅等别墅项目。（2）片区的规划档次很高该片区规划为以政务、高级会议接待，休闲度假为主的高级旅游度假中心；城市中心重要的自然生态景观保护区；以高级别墅为主的、适度完善生活配套设施的住宅区。该片区内各地块土地利用性质主要包括居住用地、配套设施用地、商业性公共设施用地、政府/团体/社区用地、道路广场用地、市

36、政公用设施用地和绿地等。确定本片区建设规模总量为69万平方米。（3）片区房地产市场已经饱和受土地等因素限制，2005年到2006年没有新楼盘面市，该片区的房地产市场已经处于饱和状态。3.3.4清水河房地产市场评价（1）片区区域位置该片区地处泥岗路以北，“二线”巡逻道以南，红岗路以东，布吉路以西。总规划用地面积为2.37平方公里。行政规划属于罗湖区。（2）片区规划限制了房地产的发展该片区的功能定位为：以福田、罗湖区为主要服务范围的城市商业仓库，城市综合性农产品批发基地，特区东北部重要的城市客、货交通枢纽和换乘中心。规划的功能不支撑房地产市场的发展。（3）片区房地产市场表现冷淡该片区从2005年到

37、2006年仅有龙凤雅居在售，均价为6300元/平方米。根据片区规划，该区域房地产市场发展的空间十分有限。3.4项目附近区域在售楼盘销售情况分析表3：附近楼盘信息表项目名称类型占面建面均价销售进度主力户型银晖名居商住3,018.2018,0005,70097%单房、1*1龙凤雅居住宅18,241.9294,902.886,30030%2*2丰湖大厦商住14,192.4079,839.855,80070%2*2星湖花园住宅9,604.8048,0006,50080%2*2旭飞华达园住宅3,370.80180,0006,50093%1房盛世鹏程花园商住31,196155,7297,000100%2*

38、2，3*2城市主场商住8,502.9065,4007,800100%1房 从上表看出，坭岗附近区域的楼盘均价都在8,000元/平方米以下，低于特区内的热点区域。并且项目大都属于中小型社区，以中小户型为主，市场影响力较小。3.5可能的目标客户分析（1）房屋被拆迁的坭岗村村民： 本项目成功改造后，有可能吸引两类原村民购买本项目的物业。一类为因为本片区居住条件太差而到外购房的村民，他们因为地缘、血缘等因素选择回到坭岗村置业。另一类为得到还迁房后，选择另外再在本项目购买住房的坭岗村村民。（2）目前居住在坭岗村的租客：这部分人有可能成为本项目的潜在购房者。（3）福田、罗湖上班的白领：这部分群体具有收入较

39、高、工作稳定、发展空间较大、追求卓越的特征。这部分人将成为本项目的主力客户。（5）投资者：本项目市场前景看好，升值潜力巨大，预计将会有相当数量的投资者成为本项目的客户。4开发建议4.1开发方向建议4.1.1档次建议（1）方案比较中低档中高档1、档次低，无法消除坭岗片区的脏乱差的形象。不利于销售和经营。2、本项目改造成本高,如果项目价值不能充分实现,可能会导致项目亏损。3、未能有效地发掘地块价值。1、拔高了片区形象，有利于销售和经营。2、有利于高价出售，补贴开发成本的同时实现一定利润收益。3、顺应市场趋势，最大化实现地块价值。（2）结论：地域优势+旧改成本高+市场形势好+利润最大化要求=中高档所

40、以，建议打造中高档社区。4.1.2建筑形态建议（1）方案比较别墅、多层小高层、高层1、容积率达不到55.5的规划要求。2、所处地域及地块规模不支撑别墅项目。3、多层建筑无法收回成本、实现利润。1、满足容积率的规划要求。2、适合片区功能形象，符合片区发展的定位。3、能够在收回成本的同时实现利润收益。（2）结论：建设高层、小高层社区。4.2开发计划建议表4：分期计划（单位：万M2）还迁面积对外销售住宅面积商业面积公共配套面积面积合计拆迁占地面积大益可售合作方可售小计大益所有合作方所有小计一期8.2万10.54.5151.72480.73922.46425.6641.72二期8.2万6.489 2.

41、7819.27 1.72480.73922.4640.420.134 1.72三期8.2万6.489 2.7819.271.72480.73922.4640.620.134 1.72四期5.17442.21767.3927.392 合计24.6万（23.478）（10.062）33.54（10.3488）（4.4352）14.784173.9245.17 表5：工 程 计 划2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年首期开工前工作第一期建设拆迁第二期建设拆迁第三期建设拆迁第四期建设拆迁4.2.1首期开工前工作（1）时间跨度从签合同到首期开工。（2）要求在2006年1

42、2月31日前将拆迁计划、规划设计做完，将相关手续办理完毕。（3）2007年1月开始拆迁，分三期拆迁，每期为时六个月。详情参考分期计划表与工程计划表。4.2.2第一期（1）2006年12月，坭岗村原有部分空地开工（2）2007年12月拆迁1/3的城中村建筑面积（3）2007年12月销售（4）2008年7月竣工，进行还迁4.2.3第二期（1）2008年7月，坭岗村原有空地剩余部分及拆迁空出部分开工（2）2009年7月销售，拆迁1/3的城中村建筑面积（3）2009年12月竣工，进行还迁4.2.4第三期（1）2009年12月开工（2）2010年12月销售，拆迁1/3的城中村建筑面积（3）2011年7月

43、竣工，进行还迁4.2.5第四期（1）2011年7月，剩余的一半商业开工（2）2012年7月竣工5.财务效益评价5.1成本预测经测算，本项目开发总成本约为26.12亿元，其中土地费用4.35亿元（含拆迁费、安置费等），前期工程费用0.96亿元，建筑安装工程费用16.41亿元，公共配套设施费用0.05亿元，基础设施费用1.17亿元，工程管理费用0.29亿元，其它费用及不可预见费用0.98亿元，期间费用（含管理费、销售等费用）1.89亿元。详见坭岗村城中村改造项目开发成本表。 表6 坭岗村城中村改造项目开发成本表序号项目面 积取费标准总 价备 注（ M）（万元）1土地费用43,543.32 1.1地

44、 价134,40038,008.32 深圳市城中村（旧村）改造暂行规定1.2安置费用246,00015元/M.月3,321.00租赁期18个月，租赁面积为总拆面积的50%1.3拆迁费246,00090元/M2,214.00 2前期工程费9,612.102.1规划设计费30元/M2,217.60 2.2施工监理费1,883.86建安费1.4%2.3三通一平费用134,40010元/M134.40 2.4可行性研究201.84 建安费0.15%2.5报建报批费等70元/M5,174.403建安工程费164,129.283.1土建成本739,2001800元/M133,056.00 3.2场地平整、

45、桩基础134,400112元/M1,505.28 3.3给排水工程739,20050元/M3,696.00 3.4强弱电工程739,200100元/M7,392.00 3.5电梯工程739,200150元/M11,088.003.6环境工程739,200100元/M7,392.00 4公共配套设施费10,000500元/M500.00 5基础设施费11,716.325.1市政工程建设费739,200100元/M7,392.00 5.2市政工程质检费739,2001.5元/M110.88 5.3小区供电工程费739,20022元/M1,626.24 5.4小区给水工程费739,20015元/M1

46、,108.80 5.5小区供气工程费739,20014元/M1,034.88 5.6有线电视宽带工程费739,2006元/M443.526工程管理费2,948.68（1+2+3+4+5）1.5%7其它费用及不可预见费9,828.89 （1+2+3+4+5）5%8期间费用18,926.868.1销售费用12,646.20销售收入4%8.2管理费用6,280.66 （1+2+3+4+5+6+7）3%8.3财务费用0无利息合计总开发成本261,205.451+2+3+4+5+6+7+8备注：1、坭岗村提供地价数据为23587万元36691万元，我司根据市场现行基准地价及深圳城中村改造暂行规定中的优惠

47、政策进行科学的计算得出地价为38,008.32万元。 2、安置费取费标准参考深圳市类似地段农民房价格15元/平方米.月。 3、拆迁费取费标准参考深圳市市场价格，鉴于本项目拆迁量大，价格还有浮动的空间，取费为90元/平方米。 4、其他指标取费标准参考深圳市建筑市场价格及相关规定。 5、项目单位造价为2688.52元/平方米。（不含土地费用及期间费用） 6、项目平均楼面地价为589元/平方米。（含拆迁费及安置费）5.2税务分析l 营业税：按销售（租赁）收入5.0%计缴l 城建税：按营业税7%计缴l 教育费附加：按营业税3%计缴l 企业所得税：按利润总额15%计缴l 土地增值税：按销售收入0.5%计

48、缴详见下表：表7：坭岗村城中村改造项目物业销售税金及附加 单位：万元税项税率计税依据预计税额计算说明营业税5%销售收入15,807.75销售收入5%城建税7%营业税额1,106.54营业税7%教育费附加3%营业税额474.23营业税3%企业所得税15%利润总额19459.51利润总额15%土地增值税0.5%销售收入1,580.78销售收入0.5%表8：坭岗村城中村改造项目出租物业年租赁税金及附加 单位：万元税项税率计税依据预计税额计算说明营业税5%租赁收入465.57租赁收入5%城建税7%营业税额32.59营业税7%教育费附加3%营业税额13.97营业税3%企业所得税15%利润总额1,447.

49、89 利润总额15%5.3投资收益预测本次测算的销售（租赁）面积及车位个数均按照70%的比例计算。5.3.1销售价格预测（1）住宅销售价格预测因为本项目属于旧改项目，与周边片区的房地产市场没有可比性。所以，将综合住宅价格走势和地块的自身条件进行价格推导。图12：罗湖区20022005住宅均价图表9：罗湖区住宅均价（单位：元/平方米）年份2002年2003年2004年2005年售价7,4087,4947,9968,310 按照趋势预测法公式：基期价格*（1+平均增长率）计算期=预期价格本项目预计建设期（含筹备期）为7年，所以本项目的趋势预测法中采用3.5年作为计算指标。根据罗湖区历年住宅均价算出

50、平均增长率为：3%。根据趋势预测法推出罗湖区住宅均价预期价格为：8,310元/平方米*（1+0.03）3.5=9,216元/平方米本项目开发后将彻底改变项目目前的区域环境，使本项目的价值大幅提升，再加上八卦岭片区的升级、关内土地的稀缺、深圳房地产市场的持续看涨以及深圳城市功能的升级，本项目的预期价格会略高于9,216元/平方米。综合各方面因素考虑，本项目的预期售价能够达到9,500元/平方米左右。（2）商业销售价格预测图13：20012005年商业销售价格根据趋势法预测，到2008年，商业均价将达到19,666元/平方米，综合商业风险及本项目所处片区处于相对隔绝带、商业氛围不浓、人口规模不够的

51、商业条件考虑，本项目的商业预期价格能达到：18,000元/平方米。（3）商业租赁价格预测 根据租金与售价的关系，采用租金倒推法算得商业租金为150元/平方米月。5.3.2销售收入预测综合以上项目开发方案、进度及市场分析等方面，扣除补偿给村集体的面积及分成面积，确定项目可售的建筑面积为33.824万平方米，其中住宅面积为234,780平方米，销售均价为9,500元/平方米，销售率按100%计，销售收入223,041万元；商业可售面积为51,730平方米，销售均价为18,000元/平方米，销售收入为93,114万元。5.3.3租赁收入预测 商业租赁收入综合项目开发方案及市场分析，项目商业可租赁面积

52、为51,730平方米，按150元/平方米月的租金算，商业平均每年租赁收入为9,311.40万元。 停车位租赁收入经过对项目周边楼盘停车位出租价格调查，建议本项目地下停车位出租价格为250元/个.月车位年租赁收入：4,300个0.7250元/个.月12=903万元5.4投资使用计划及启动资金根据开发商提供的资料，同时结合项目开发实际付款情况，以及工程进度等方面，确定科学、合理的资金使用计划，具体详见坭岗村城中村改造项目分期投资计划表。本项目启动资金需要90798.57万元。序号项目名称表10 投资计划(万元)合计20062007200820092010201120121土地成本43,543.32

53、 38,0081,845.00 1,845.00 1,845.00 2前期工程费9,612.10 2,242.88 2,001.23 1,759.59 1,759.59 1,364.31 484.51 0.00 3建筑安装工程费164,129.28 38,297.73 34,171.59 30,045.45 30,045.45 23,295.90 8,273.17 4公共配套设施费500.00 116.67 104.10 91.53 91.53 70.97 25.20 5基础设施费11,716.32 2,733.87 2,439.33 2,144.79 2,144.79 1,662.97 59

54、0.58 6工程管理费2,948.68 688.04 613.91 539.78 539.78 418.52 148.63 7其它费用及不可预见费9,828.89 2,293.46 2,046.37 1,799.27 1,799.27 1,395.08 495.44 8期间费用18,926.86 4,416.37 3,940.56 3,464.74 3,464.74 2,686.41 954.03 9项目总投资261,205.45 40,251.20 50,547.38 46,920.44 41,690.16 39,449.87 31,859.35 10,487.05 5.5项目财务评价5.5

55、.1坭岗村城中村改造项目损益评价（见附表一）5.5.2静态盈利分析与评价l 预期净利润为171,702.12万元，详见坭岗村城中村改造项目损益表l 税前项目投资利润率=利润总额/总投资额=（224,441.81 / 284066.59）*100%=79.01%税后项目投资利润率=税后利润/总投资额=（171,702.12 / 284066.59）*100%=60.44%l 税后静态投资回收期=（累计净现值出现正值的年份-1）+（上年累计净现值的绝对值/当年净现金流量的净现值）= 6.22年5.5.3现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经

56、济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算全部投资的经济效益。由于本项目为租售并举的项目，为确保财务分析的客观、合理，本报告运用多个评价指标来进行分析评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表（见附表二）。注： 财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率(本项目基准收益率为10%)时，则认为其盈利能力已满足最低要求。结论：整理上表得如下评价指标：表11：评价指标表评价指

57、标税前税后财务内部收益率11.30%10.63%投资回收期(动态)6.81年9.44年本项目税前税后的财务内部收益率均大于贴现率10%，投资回收期也满足项目投资经营期限的要求，故本项目在财务上可行。6结论6.1风险、机会、优势、劣势分析风 险机 会（1）法律及政策风险（2）与坭岗村的合作风险（3）拆迁安置风险（4）市场风险（5）金融风险（6）经营管理风险（1）关内土地资源稀缺，未来关内可供土地日益减少（2）深圳商品房长期供不应求，房价持续看涨（3）片区规划升级，经济社会迅速发展优 势 劣 势 （1）规模较大（2）地处关内黄金地段，受关内各商圈辐射（3）有凤凰岭、银湖、笔架山景观资源（1）目前的片区形象较差（2）属于旧改项目，手续烦琐，拆迁安置难度大（3）坭岗实业将无偿从可售面积中分出30%根据上表分析可见，本项目具有较大的市场空间，但也具有一定的操作难