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1、业主大会和物业管理企业的法律关系 随着我国住房制度改革的不断深入，住房商品化和住房管理商品化是经济发展的必定趋势，在此两化的过程中，产生了很多新的矛盾和纠纷，物业管理就是其中之一。近年来，诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势，究其原因，大多都是由于物业管理公司及业主委员会在物业管理中的法律关系不明确，各自的权利义务关系不清楚，故笔者在本文中拟就此问题作一番抛砖引玉的初浅探讨。 一、业主委员会与物业管理公司在物业管理中的地位和作用 与计划经济年月由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其最基本的特点是业主自治自律与物
2、业管理企业统一专业化管理服务相结合。 全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，业主委员会是业主团体内部的常设执行机构。它由业主团体内部各个成员按一定程序选举产生，负责详细处理业主团体的日常事务。业主委员会是广阔业主实现业主自治自律的前提和关键。物业管理公司则是对建筑物进行统一专业化管理服务的企业。 二、业主委员会与物业管理公司的法律关系 在实践中，过去我们大都将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系锁定?quot;委托或委托代理上，其实这是望文生义引起的片面理解，对物业管理的健康发展会造成极大的危害。 (一)委托的产生、发展是由于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力
3、，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。这与我国合同法第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是全都的，委托合同是新合同法直接规定的十五种出名合同的类型之一，结合物业管理的实际专心对照新合同法就会发觉委托合同与物业管理是有本质上的区分的，详细反映在以下几个方面： 1.合同的目的不同。中华人民共和国合同法第三百九十六条明确规定：委托合同是委托人和受托人商定，由受托人处理委托人事务的合同。这条规定是法律对委托合同概念的界定。依据这条法律规定委托合同的最主要特征就是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理
4、就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所供应的专业化、技术化的有偿服务;其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，假如每一个业主都直接亲自从事物业管理的详细管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。 2.中华人民共和国合同法第三百九十九条明确规定：受托人应当根据委托人的指示处理委托事务。这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全根据业主、业主
5、委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经济活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有听从业主、业主委员会指示的忠实义务。 3.物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对于报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支
6、付报酬，这种支付费用及报酬的方式明显与物业管理收费有着本质的区分。 4.依据中华人民共和国合同法第四百零八条：委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务的规定，委托合同可以采取重复委托;而物业管理法律、法律规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。 5.中华人民共和国合同法第四百一十条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据中华人民共和
7、国合同法第九十四条第(五)款?quot;法律规定的其他情形的规定，将其解除合同的主见通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人明显没有这种可以随时随便解除合同的权利的，假如一方提出要在合同期限内解除合同，就必需依据合同的详细条款进行协商，协商全都或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。 从上述五个方面的本质量区分可见，物业管理合同与中华人民共和国合同法的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，明显无论是将物业管理合同定位在委托合同的范围上，还是将物业管理定位在物业管理委托的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司供应专项经营服务，业主委托代理人参与业主大会并投票等行为都属于委托行为。- 4 -
业主大会和物业管理企业的法律关系
