对农村房屋买卖及土地流转的思考

《对农村房屋买卖及土地流转的思考》由会员分享，可在线阅读，更多相关《对农村房屋买卖及土地流转的思考（9页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、XXXX 年对农村房屋买卖及土地流转的思考（可编辑 ）对农村房屋买卖及土地流转的思考随着社会经济建设的快速发展改革开放的深入推进人口流动越来越频繁越来越多的农村居民因为举家迁移至城镇落户、 随子女迁徙到城市共同生活等原因将房屋出售并将土地随之转包给购房人。时过境迁因为种种利益驱使的原因特别是工业园区建设征地拆迁房屋等补偿费用绝对值比当初卖房和土地转包费用多了不少很多卖房人便以种种借口和理由向法院起诉请求确认合同无效或解除合同达到其收回房屋、承包地的目的。鉴于此类型案件数量随着经济发展有不断上升的趋势为了统一裁判标准进一步处理好案件同时也为了释明笔者心中的一些困惑结合笔者在审判实践中的具体案例谈

2、谈有关观点。一、农村房屋买卖合同纠纷对于农村房屋买卖合同纠纷案件出卖人请求确认合同无效或解除合同的理由主要集中在购买人不是出卖人同一集体经济组织成员不能买卖房屋、房屋属家庭成员共有出卖人无权处分等方面。XX 年月日 原告郭某与被告张某签订房屋购买合同被告张某将其位于绥阳县某镇某村的砖木结构房屋以价款出售给原告郭某并将其承包地转包给郭某耕种双方约定：“ .经甲乙双方协商甲方（张某）愿意将自己房屋及地基出售给乙方（郭某）供乙方所有和使用其具体协议内容如下： 一、 甲方自愿将房屋出售给乙方其所有权和使用权归乙方永久所有。二、三、房屋面积以房屋宅基证和实际使用面积为依据房屋 为砖木结构共计间包括厨房、

3、猪圈、牛圈及其他房屋附属物共计面积 约Itf。四、甲方自愿将所有土地转包给乙方其转包期限为永久。如因国家政策有变其变动后的土地仍归乙方使用和负责。土地面积以土地承包证和实际使用土地面积为准共亩。”等内容并附加约定甲方母亲王某暂时居住在乙方房屋左 侧房（间）合同签订后原告郭某将购房款一次性付给被告张某即搬入房屋 居住、耕管承包地至今被告张某举家迁至贵阳其母亲王某则根据双方 约定在该房屋内居住。后因该房屋和承包地即将被征收被告张某与原告郭某就征地补 偿款和拆迁补偿款如何分配协商未果被告张某的母亲王某与原告郭 某的家人经常发生纠纷原告郭某遂诉至法院请求确认双方关于房屋 买卖和土地转包的约定有效。被告

4、张某答辩称我与原告郭某不属于同一农村集体经济组织成员土地管理法明确规定农村宅基地属农民集体经济组织所有只有 该组织成员才享有宅基地使用权我在处分该房屋的同时也处分了宅基地使用权损害了集体经济组织的权益故我无权将房屋出卖给原告 郭某我与原告郭某所签订的 房屋购买合同关于买卖房屋的约定违 反了国家法律、行政法规的强制性规定不具有法律效力而且该房屋应 属我和妻子、母亲共同所有我不能私自处理故我和郭某所签订房屋 购买合同中关于房屋买卖的约定无效。对于本案被告张某所辩称的无效的理由根据中华人民共和国物 权法第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、 使用、收益和处分的权利。”之规定被告张某

5、与原告郭某签订房屋购买合同将房屋出售 给原告郭某是被告张某依法行使自己对房屋的处分权利不违反法律 的规定且双方意思表示真实并且对于原告郭某与被告张某不属同一 村民组的问题中华人民共和国土地管理法第八条第二款农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所 有宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。、第六十二条第四款 农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地 的不予批准。”的规定表明虽然宅基地属于农民集体所有但农村村民对于宅基 地上所建造的房屋享有所有权有权按照法律的规定行使占有、使用和处分、收益的权利除非农村村民出卖住房以后再申请宅基地的法律才 不予保护。从上述物权法和土地管理法的

6、规定可以看出法律并不禁 止所有权人依法出卖自己的房屋也没有限制房屋买受人的户籍、身份而且随着经济社会的持续发展人口流动将会越来越多社会发展趋势 也将促使人们的民事法律行为越来越灵活更多地体现法无禁止即自由”的民法原则。当然由于我国土地管理法律法规所限以及人民群众法律意识的欠缺上述房屋买卖合同有效的同时还存有后遗症此处不再赘述将在 下文中阐释。二、土地承包经营权转包合同纠纷这一类型案件属于土地承包经营权的流转合同纠纷。但结合目前生活实际转让、互换、出租等流转方式要么不多见要 么不扯皮矛盾主要集中在承包经营权的转包中故主要就土地承包经 营权转包合同纠纷小作探讨。土地承包经营权转包合同纠纷案件中依据

7、笔者法院的审判实践 比较突出的是两种类型下面分别讨论。（一）请求确认合同无效或解除合同承包方与受让方签订土地转包合同双方履行约定义务后因为种 种原因承包方想收回承包地就诉至法院请求确认合同无效或解除合 同其理由主要集中在合同未经过土地发包人同意、合同未经过承包人户主以外家庭成员同意等。对于土地转包合同是否需经土地发包人同意的问题 中华人民共 和国农村土地承包法第三十七条第一款土地承包经营权采取转包、 出租、互换、转让或者其他方式流转当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的应当经发包方同意采取转包、出租、互换或者其他方式流转的应当报发包方备案。”明确规定转包合同并不以发包方同意为生效要件只

8、需报发包方 备案而且备案与否也不影响转包合同的效力。对于合同未经过承包人户主以外家庭成员同意的理由根据 合同法关于表见代理的规定和婚姻法第十七条第二款 “夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。” 、最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一） 第十七条第（二）项 “婚姻法第十七条关于 “夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定夫妻双方应当平等协商取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 的规定一般也不能成立。在上述理由之外还有一种类型以案例讨论

9、之。XX 年月日 分属同镇不同村集体的被告胡某、杨某与原告黄某签订房屋买卖协议和责任田土转包协议以价款,元购买原告黄某的房屋同时转包原告黄某的责任田土及自留地双方在 责任田土转包协议中约定“三、乙方（胡某、杨某）家居山区为了让子女读书方便特购买甲方 （黄某） 之房屋并长期转包甲方之责任田土及自留地。四、乙方以甲方之农村土地承包使用权证耕管甲方之责任田土并耕管甲方之所有自留地并履行有关义务。五、乙方按集体土地建设用地使用证规定之范围居住管理房屋及其四周的空地及竹林等。九、乙方在转包甲方之责任田土、自留地期内乙方不另付给甲方任何钱、粮、物等。”等内容。协议签订后被告胡某、杨某将,元钱付给原告黄某原

10、告黄某将房屋、 集体土地建设用地使用证、 农村土地承包使用权证及粮食直补款存折交付给被告胡某、 杨某被告胡某、 杨某于次日搬入房屋内居住并耕管原告黄某的承包地、 自留地至今原告黄某则前往湖南省某市随长子一起生活三年后返回随次女生活直至XX 年搬到遵义市上海路自己的家中生活。后被告杨某为了通行方便与邻居苏某互换了十几平方米土地。被告胡某于 XX 年月在所转包的旱地上修建房屋一幢并于 XX年月日 办理了房屋的集体土地使用证。XX 年月因刘某某在该村修建养猪场需租用被告胡某所转包的承包地中的分地被告胡某起初不同意但当时的生产队长汪某某找到被告胡某说是全部都租给养猪大户刘某某又不是单独租你一家的地而且

11、是按照县畜牧局要求为发展当地的畜牧养殖请给予大力支持在此情况之下被告胡某将分地租给刘某某修建养猪场租用期限为 XX 年年租金为元亩被告胡某收取了前五年的租金元。其后原告黄某以被告胡某、 杨某擅自改变土地用途、 违法使用土地为由诉请解除合同终止双方权利义务关系。对于本案出现两种不同的处理意见。一种意见认为虽然被告胡某在所转包的土地上修建住房已经取得合法手续将受让的承包地转租他人修建养猪场是经过村委会成员做工作即为村委会所同意但被告胡某改变土地用途是不争的事实违 反了 土地管理法和农村土地承包法的有关规定故应当解除合同。笔者持另一种观点。根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法 律问

12、题的解释第八条筮包方违反农村土地承包法第十七条规定将 承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害发包方请求承包 方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的应予支持。”的规定及合同相对性原理在被告胡某在所转包的土地上修建住 房、将受让的承包地转租他人修建养猪场等改变土地用途的行为发生 后应由土地发包人向承包人原告黄某主张侵权责任原告黄某再向被 告胡某主张侵权责任而且从前述最高人民法院关于审理涉及农村土 地承包纠纷案件适用法律问题的解释第八条的规定可见所主张的侵 权责任也仅限于停止侵害、恢复原状或者赔偿损失这是对土地发包人 的土地所有权的保护方式 举重以明轻”对土地承包人的用益物权承 包经营权的保护方式

13、也不能超出土地发包人对承包人所主张的承担 侵权责任的方式。但在本案中土地发包人对被告胡某的上述行为并不持反对意见 未向承包人黄某主张侵权责任并且实质上土地发包人对被告胡某的 上述行为反而是同意、支持的因此上述事实不能成为中华人民共和 国合同法第九十四条 宥下列情形之一的当事人可以解除合同：（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的（二）在履行期限届满之前当事人 一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务 （三）当事人一 方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行 （四）当事人一 方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的 （五）法 律规定的其他情形。”所规定法定解除合同的情形被告

14、杨某为了通行方便与邻居苏某 互换了十几平方米土地的事实符合中华人民共和国物权法第八十 四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、 方便生活、团结互助、 公平合理的原则正确处理相邻关系。”所规定的相邻关系原则同样也不成为 中华人民共和国合同法 第九十四条所规定的法定解除合同的情形因此对原告黄某的诉讼请 求应不予支持。对前述农村房屋买卖合同纠纷和土地承包经营权转包合同纠纷案件的处理意见中还贯穿了民法的诚实信用、 公平等基本原则此处不 再赘述。（二）征地补偿款的分配在此只探讨承包地转包后被征收征收补偿费用在承包人和受让 人之间的分配问题。根据中华人民共和国农村土地承包法第三十九条第一款承包方可以在一

15、定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出 租给第三方承包方与发包方的承包关系不变。”、最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律 问题的解释第二十二条第二款筮包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的除当事人另有约定外青苗补偿费归实际投入人所有地上附着物补偿费归附着物所有人所有。”的规定原则上征收补偿费用应属承包人领取但在转包双方约定 的转包期限还未届满且承包人收取了转包费用的情况之下应当区别 处理。此时参照最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适 用法律问题的解释第九条第（一）项 发包方根据农村土地承包法 第二十六条规定收回承包地前承包方已经以转包、出租等形

16、式将其土 地承包经营权流转给第三人且流转期限尚未届满因流转价款收取产 生的纠纷按照下列情形分别处理：（一）承包方已经一次性收取了流 转价款发包方请求承包方返还剩余流转期限的流转价款的应予支持 的规定按照公平原则承包人应当将其收取的转包费扣除转包期限的 应收转包费后的余款退还给受让人。实践中考虑到通货膨胀、人民币贬值等因素导致购买力下降等问 题应当以退还余款为原则以同时支付同期银行存款利息、按比例分享征收补偿款等方式灵活处理。三、延伸思考本文之所以将农村房屋买卖及土地转包的问题列在一起试作探 讨其原因是众所周知的即实践中的 买房子搭土地”与出卖人不在同 一集体经济组织的买受人作为农民必须要取得出卖人的承包地的耕 种收益的权利才会购买出卖人的房屋。在实践中由于法律规定所限和法律知识的欠缺对于土地买受人 不能够寻求除转包之外的更好的流转的方式再加上受利益驱使导致诚实信用等基本道德的缺失出卖人反悔的情况将会一直存在那么能 否引导双方以转让的方式进行承包经营权的流转？对于房屋如前所 述虽然能够依据物权法的规定明确买卖合同的效力但对于宅基地使 用权是否也能如国有土地使用权的出让方式一样向本集体经济组织 成员以外的人进行转让？否则房屋买受人不能取得宅基地使用权当 房屋损坏或灭失后买受人的后续权利该如何保障？