市场分析-不动产市场分析实务

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1、 2000 2001 2001 2003 2004 2005 2006+ 收益 契約與市場租金* $15,241,645 $16,035,714 $16,485,322 $17,432,668 $19,487,680 $20,291,478 $20,291,478 租金調漲收益 625,906 772,808 1,074,136 1,455,791 1,816,841 2,061,857 2,336,857 空置與欠租 (76,208) (80,179) (82,427) (87,163) (97,438) (101,457) (101,457) 有效毛收益 $15,791,343 $16,7

2、28,343 $17,477,031 $18,801,296 $21,207,083 $22,251,878 $22,526,878 經營費用 固定費用 不動產稅 1,084,074 1,127,437 1,172,534 1,219,436 1,268,213 1,318,942 1,371,699 保險費 83,445 86,783 90,254 93,864 97,619 101,523 105,584 變動費用 冷暖空調 ( HVAC ) 486,203 510,513 536,038 562,840 590,982 620,531 651,558 薪資 208,691 218,082

3、 227,896 238,151 248,868 260,067 271,770 維護與修理 524,708 548,320 572,994 598,779 625,724 653,882 683,307 電費 802,234 842,346 884,463 928,686 975,121 1,023,877 1,075,070 保全 238,504 249,236 260,452 272,172 284,420 297,219 310,594 清潔費 35,776 37,385 39,068 40,826 42,663 44,583 46,589 垃圾清運 7,155 7,477 7,814

4、 8,165 8,533 8,917 9,318 自來水/汙水 59,626 62,309 65,113 68,043 71,105 74,305 77,648 行政與稅務 238,504 249,236 260,452 272,172 284,420 297,219 310,594 管理 89,439 93,464 97,670 102,065 106,658 111,457 116,473 重置提撥款 119,252 124,618 130,226 136,086 142,210 148,609 155,297 總經營費用 $3,977,611 $4,157,206 $4,344,974

5、$4,541,285 $4,746,536 $4,961,131 $5,185,501 淨經營收益 $11,813,732 $12,571,137 $13,132,057 $14,260,011 $16,460,547 $17,290,747 $17,341,377 承租人改良 292,114 135,266 49,309 298,771 312,216 326,266 6,851 租賃佣金 183,356 85,293 31,239 190,196 0 0 4,424 來自營運之淨收益 $11,338,262 $12,350,578 $13,051,509 $13,771,044 $16,1

6、48,331 $16,964,481 $17,330,102 再出售價格(根據2006年的淨經營收益) $173,413,770 減銷售費用2.5% -4,335,344 淨再出售價格 $169,078,426 表21-1 標的不動產經營費用歷史（根據435,146可租平方英呎） 第一年實際 第二年實際 第三年實際 第四年預計 金 額 每平方英呎 金 額 每平方英呎 金 額 每平方英呎 金 額 每平方英呎 固定費用 不動產稅 $1,689,600 $3.88 $1,973,722 $4.54 $2,279,860 $5.24 $2,347,500 $5.39 保險費 18,948 0.04 1

7、7,956 0.04 46,861 0.11 50,000 0.11 變動費用 電費 $1,453,482 $3.34 $1,569,948 $3.61 $1,534,296 $3.53 $1,800,000 $4.14 蒸氣暖氣 575,599 1.32 519,203 1.19 525,646 1.21 619,190 1.42 清潔費 848,260 1.95 797,455 1.83 935,544 2.15 990,000 2.28 薪資 62,441 0.14 73,553 0.17 82,350 0.19 90,000 0.21 修繕與維護 125,417 0.29 222,07

8、4 0.51 283,215 0.65 381,996 0.88 水及污水 19,638 0.05 23,444 0.05 16,958 0.04 33,600 0.08 行政、法稅及會計 8,603 0.02 13,712 0.03 77,397 0.18 77,400 0.18 管理費用 33,240 0.08 36,105 0.08 36,643 0.08 38,400 0.09 雜費 22,492 0.05 511 0.001 3,862 0.01 3,600 0.01 總經營費用 $4,857,720 $11.16 $5,247,683 $12.05 $5,822,632 $13.3

9、9 $6,431,686 $14.79 註：數字皆已四捨五入 收益 年可能毛收益 11單位$2,880 / 年 $31,680 12單位$3,096 / 年 37,152 16單位$3,312 / 年 52,992 租金 16單位$3,456 / 年 55,296 $177,120 其他收益 1,380 總可能毛收益100%進駐率 $178,500 減空置與欠租損失 7,140 有效毛收益 $171,360 經營費用 固定 不動產稅 $18,700 保險 火災及廣泛保障 1,880 其他 770 小計 $21,350 變動費用 管理費（$171,360 0.05） $8,570 監督 16,8

10、00 薪資 5,900 電費 2,200 其他公用事業費用 1,000 修繕與維護 12,500 外部粉刷（$4,650/3） 1,550 內部裝潢 3,750* 雜項 垃圾清運（$45 12） 540 蟲害控制（$65 12） 780 材料 325 其他 325 小計 $54,240 重置提撥款 廚房及浴室設備（$1,300 55）/10 $7,150 地毯（$900 55）/6 8,250 屋頂$18,000/20年 900 小計（9.5% of EGI） $16,300 總經營費用 $91,888 經營費用率（$91,888/$171,360）53.6% 淨經營收益+ $79,472 淨

11、經營收益率（$79,472/$171,360）46.4% 不動產型態 租約與收益 費 用 非不動產權益 工業區土地及廠房 中長期淨租約；標準租金 承租人付大部份經營費用，有時也包括不動產稅 、保險費 、外部維修；房東付管理費用；承租人改良津貼由房東提供；租賃佣金由房東付給代理或仲介 可能包含(或不含)企業價值 購物中心 大承租（主力）人 長期淨租約； 最低百分率 （過量） 租金 承租人付公用費率 、內部及公共區維修 （此類費用取回依比例分攤） ；承租人可能分攤廣告及管理費用；承租人改良由房東提供；租賃佣金由房東付給代理人或仲介 可能包含(或不含)企業價值 小承租人（本地） 短中期淨租約； 最低

12、百分率 （過量） 租金 承租人付公用費率 、內部及公共區維修 （此類費用取回依比例分攤） ；承租人可能分攤廣告及管理費用；承租人改良由房東提供；租賃佣金由房東付給代理人或仲介 旅館 此類不動產通常不出租 ；收益依平均進住率及每天房價而定。 所有權人支付經營費用及固定費用；無承租人改良津貼或租賃佣金。 包含動產及企業價值 20022003200420052006NTD/USD3433323130租金收入4444資產出售100資產購入100IRR4.00%-100444104租金收入- 0.12 0.13 0.13 0.13 資產出售- - - - 3.33 資產購入2.94 - - - - IR

13、R7.30%2.94- 0.12 0.13 0.13 3.47 主 管 機 關信用評等機構信託監察人不動產、不動產相關權利會計師專業估價者承銷商律師其他主管機關核准投資標的不動產相關有價證券受託機構(信託業)投資人投資人建築開發業營造業不動產管理機構建築經理業不動產租賃業上市(櫃)買賣受益人會議1.申請募集或私募受益證券2.主管機關核准或申報生效4.發行受益證券3.收取價款委任管理不動產5.基金投資運用及收取投資收益7.信用評等8.召集受益人會議、執行受益人會議決議及代為訴訟證券市場6.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人主 管 機 關信用增強或評等機構信託監察人會計師專業估價者承銷商律師受託機構(信託業)投資人投資人不動產管理機構上市(櫃)買賣受益人會議1.申請募集或私募受益證券2.主管機關核准或申報生效6.發行受益證券5.收取價款8.委任管理不動產3.訂定契約及不動產信託移轉4.信用增強或信用評等11.召集受益人會議、執行受益人會議決議及代為訴訟證券市場10.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人委託人(不動產業主)7.給付出售受益證券價款9.收取不動產收益