石家庄晋州项目产品建议38P

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1、石家庄晋州石家庄晋州项目产品建议项目产品建议沧州市城市解读沧州市城市解读市场解码政策解读政策解读石家庄市三年大变样石家庄市三年大变样第一年重点是拆，以区县为主，大力度推进二环路沿线、四横六纵和十五个主要出入市口道路两侧拆迁（即“24615”），推进滹太新区、西部新区、正定片区和南部山前工业新区基础设施建设，基本实现主城拆建、规划、招商和新区基础建设到位；核心就是搬迁整合，大力度推进主城区企业搬迁改造、退城进郊、晋档升级，搞好行政、文化、教育、体育等资源整合；全面提升，“六大工程”全面见到成效，实现省会城市面貌大变样 城市布局进一步优化。空间布局由主城摊扩变为组团发展，建成区面积由182平方公里

2、扩大到200平方公里左右。 基础设施进一步完善，人均住房建筑面积提高到30平方米以上，生态环境进一步，绿地率提高到35%，人均公共绿地率增加到10平方米。 城市品位进一步提升。以拆促建，以拆促改，大张旗鼓推进主城区连片拆迁改造。二环路以内主街主路沿线城中村、老旧小区和危陋住宅区基本改造完毕，沿主街主路特色建筑群、特色街道区和层级分明的文化体育设施基本形成；城市容貌整洁有序，社区环境和谐舒适，从而进一步夯实省会又好又快发展的平台和基础。 第二年第三年总投资总投资14001400亿元的亿元的600600个项目建设，加快省会城市现代化步伐，确保实现个项目建设，加快省会城市现代化步伐，确保实现“一年一

3、年一大步、三年大变样一大步、三年大变样”。 p 石家庄地处河北省中南部，环渤海湾经济区，距首都北京283公里。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口240万人p 晋州市距省会石家庄市正东45千米，总面积619平方公里，全境皆平原，土地和水资源均较为缺乏；人口52万，下辖8个镇2个乡，4个城区办事处，共224个行政村。p 晋州市民营企业发展迅猛，目前形成以轻纺、建材、农产品加工等支柱产业，从业人员超过5万。晋州市商贸业繁荣发展，近

4、年来，建成了布匹、木材、蔬菜、粮食、小食品等五大城区专业批发市场，从业人员近万人。晋州市种植养殖业业发达，专业户过万。城市解读城市解读行政区划行政区划石家庄石家庄 市行政区划图市行政区划图p 2010年，晋州市把加快发展方式转变和结构调整作为上水平的主攻方向，把打造“龙型经济”作为壮大产业的核心，把项目建设作为保增长的重要抓手，把园区建设作为增后劲的重要依托，全力推进主导产业由低端向高端发展、由传统向现代演进，加快构建布局合理、产业集聚、协调发展的工业经济新格局。p 晋州市将新建续建总投资48.4亿元的20个超亿元项目，竣工千万元以上项目53个，其中亿元以上生产性项目8个；全市拥有自主知识产权

5、的高科技项目和亿元以上产业龙头项目达到5个；并力争新上投资约50亿元项目一个，实现物流等新型产业起步。p 晋州市城镇居民人均可支配收7000元，农民人均纯收入3770元，由于本地特色农业、工业、商贸较发达，收入差距较大。p 经济快速发展，使得住房需求进一步增加，大量楼盘的入市使得有能力的购房者对产品品质的要求有所提升。经济快速发展，使得住房需求进一步增加，大量楼盘的入市使得有能力的购房者对产品品质的要求有所提升。城市解读城市解读经济发展经济发展城市解读城市解读交通情况交通情况p 石家庄火车站有京广铁路、石太铁路、石德铁路交汇于此，朔黄铁路横穿该市北部；京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路

6、和107、307、308等到国家级公路在市域内纵横交错；石家庄至太原北站客运专线的建成，使得列车最高时速达到250公里，70分钟可以到达太原,这样石家庄的交通更加方便! 主要航空枢纽是石家庄正定国际机场，位于石家庄市区东北方向，距市区32公里，是经国务院批准的国际口岸机场。2008年吞吐量已突破100万。p 石家庄三环主线工程简介石家庄三环主线工程简介主线途经石家庄市6区3县（市），全长74.9公里，由西、南、东、北四个部分组成（西环由北新城至高迁东街，长18.5公里；南环由高迁东街至段干，长15.6公里；东环由段干至北五女村，长12公里。北环从北五女庄接石黄高速公路,至北新城村北接西环，利用

7、高速公路28.8公里）。石家庄未来交通四通八达，带动整个城市的快速发展，辐射地带拉动本案价值提升。石家庄未来交通四通八达，带动整个城市的快速发展，辐射地带拉动本案价值提升。 p 石家庄市房地产投资保持增长；p 2008年以来房地产投资出现爆发式增长。p 石家庄市房屋施工面积存在较大波动；p 进入2009年以来，房屋施工面积高速增长，增长率达65%以上。p 2008年受金融危机影响，房地产市场成交低迷，石家庄房地产市场成交量急速下滑；p 进入2009年，受经济刺激政策及需求压抑的释放影响，成交量迅速回升。p 石家庄市房地产成交均价稳步上升；p 2009年以来，商品房成交均价达5847元/平米，增

8、长率为18%。区域内核心竞争对手区域内核心竞争对手2009年年2010年年2011年年2012年年1234123412341234香江国际城香江国际城和顺缔景和顺缔景龙头花园龙头花园住宅住宅18万万 ，共，共1441套房源套房源新盘未开新盘未开10万左右供应量，万左右供应量，住宅住宅3万左右供应量万左右供应量阳光盛景阳光盛景后期后期16万建面未开盘，万建面未开盘，1300套左右房源套左右房源朝阳南区朝阳南区新盘供应量新盘供应量7。8万平米万平米阳光盛景阳光盛景p区位：区位：晋州市朝阳路与向阳街交叉口南行100米路东占地：占地： 40亩；p建面：建面： 7万平米；p开盘时间：开盘时间：2010.

9、5p产品类型：产品类型：小高层，多层 ；p形象定位：形象定位：花园洋房，城市核花园洋房，城市核心地段，精致的社区景观小品心地段，精致的社区景观小品开发商：开发商：冀中房地产开发有限公司p价格：2400元核心竞争力研判核心竞争力研判7万平米的区域简约建筑，引领本区域居住新风尚、品牌 开发策略：开发策略：p充分利用建筑特点优势，做好品质的的同时增加社区绿化率；p中间为大面积的条状景观绿地，40米超大楼间距，树立项目高端形象；p项目清新脱俗，新鲜感强，价格优势明显，流淌着现代都市的时尚、浪漫和激情 。和顺缔景和顺缔景p区位：占地：区位：占地： 67200平方米 ；p建面：建面： 100000平方米

10、；p开盘时间：开盘时间：待定p产品类型：产品类型：高层，小高层 ；p形象定位：和顺缔景形象定位：和顺缔景着力打造晋州宜居新尺度，多方面保证社区宜居生活：舒适性温泉配套入户，无尽吸收了中西方艺术元素，美化陶冶生活；p开发商：河北和顺房地产开发有限公开发商：河北和顺房地产开发有限公司价格：司价格：2300元和顺缔景核心竞争力研判和顺缔景核心竞争力研判由河北和顺房地产公司开发，项目配备了晋由河北和顺房地产公司开发，项目配备了晋州唯一的温泉，天然温泉热浴，放松身心，州唯一的温泉，天然温泉热浴，放松身心，延缓衰老，私享惬意生活，多元化精致户型，延缓衰老，私享惬意生活，多元化精致户型，智能化安保体系，价格

11、占优。智能化安保体系，价格占优。 开发策略：开发策略：p紧邻晋州教育商圈，占据东二环北路核心地段；p建筑风格简约，建筑线条简约、庄重。结合地块特有规划，从南向北设计建造11层的建筑。社区内楼栋整齐划一，空间富于变换。香江国际城香江国际城p区位：区位：晋州市原粮食局西侧p建筑面积：建筑面积： 30万平方米；p开盘时间：开盘时间：2010.10.10p产品类型：产品类型：高层/小高层 ；p形象定位：形象定位：香江国际城扼守政经大道朝阳路与光明街交汇处的交汇核心点,占据着市政未来战略规划的重点朝阳路商务发展路。纯住宅生活社区；p开发商：河北香江开发商：河北香江房地产开发有限公司价格：价格：3000元

12、香江国际城香江国际城核心竞争力研判核心竞争力研判引入石家庄高品质的北国商场，配套小学，860平米社区绿化性水系、超大平米平米特色商业、休闲，社区服务性机构的完善配套、品牌 开发策略：开发策略：p户型设计参照国际化舒适样本80-120 ，满足不同客户的需求；p演绎都市生活风情，领航晋州舒适生活、样板人居的未来潮流 。龙头花园龙头花园p区位：世纪到与富强路交叉口区位：世纪到与富强路交叉口开盘时间：开盘时间：2009年9月27日p产品类型：产品类型：普通住宅p形象定位：形象定位：打造城市新美宅，紧邻世纪广场坐拥城市新繁华。开发商：河北帝华房地产开发开发商：河北帝华房地产开发有限公司有限公司价格：24

13、00元东方魅力核心竞争力研判东方魅力核心竞争力研判完善的商业教育配套，打造大型住宅新区 开发策略：开发策略：p产品多样化，可供选择的空间大；p紧邻城市新核心，交通方便。名人公馆名人公馆p区位：中兴路与东二环交叉口区位：中兴路与东二环交叉口向南向南50米占地：米占地： 36480平方米；p建面：建面： 92000万平米 ；p开盘时间：开盘时间：2009年7月p产品类型：产品类型：高层, ；p形象定位：成熟社区形象定位：成熟社区, 交通网四通八达，完善的商业配套与住宅相得益彰。未来的商务核心。开发商：河北富荣家园房地产开发商：河北富荣家园房地产开发有限公司开发有限公司p价格：价格：3000元名人公

14、馆名人公馆核心竞争力研判核心竞争力研判早期团购、百姓口碑信誉好，前期推广少，节约成本。开发策略：开发策略：p项目为成熟社区在百姓心中有一定影响力，较其它同类产品有一定的优势；p名人公馆设计为高品质稀缺板式高层，整体采用现代简约设计风格；沧州市城市解读沧州市城市解读项目属性界定属性界定属性界定p项目属性：项目属性：p区域属性：区域属性：关键词关键词:二线城市、重点拆迁新兴居住区、相对成熟生活配套、二线城市、重点拆迁新兴居住区、相对成熟生活配套、小规模项目小规模项目项目位于原交易市场，周边的配套较为完备生活配套较完备生活配套较完备占地60亩左右，在晋州市属于中等规模中等规模中等规模 本案在晋州市属

15、于核心地段核心地段核心地段晋州市为工商业较发达地区，有大量的企业主及从业人员。工商业业主生活区工商业业主生活区晋州市在房地产市场划分中属四线城市四线城市四线城市 地块价值地块价值SWOT分析分析WW（劣势）（劣势）S S（优势）（优势）OO（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）l政策利好，河北三年大变样；l晋州市经济状况良好；l区域内产品升级创新不够，仍有提升空间l 土地狭长；l 未来区域供应很大，竞争激烈；l 竞争对手背景实力雄厚，开发经验丰富；l 房地产近期成交量急剧下滑，市场已进入下一轮调整期。l项目所在城市较繁华区域；l地块紧邻水渠，市内主干道交通条件便利；l有配套商业客群分析客源预估

16、高端高端 中层中层 底层底层 项目的定位所针对的目标客群，他们是隐蔽在人群中的中、高端客体。本案的主力客群将来自于经济或政治体系中层或上层。主力人群年龄3050岁客源预估中高端客户的职业构成单位与企业领袖 私营老板实力企业核心高管金融单位核心高管银行加工制造业老板贸易流通业老板高级公务员市政府房地产业核心高管服务业老板教育医疗专家高管客群范围分布客源发展战略：客源发展战略： 以先行挖掘地缘型的客源，再影响到整个晋州市的消费结构，最终拓展晋州市周边村落的购买力。成交客源1.地缘型2.市郊3.周边村落目标客户的描述子女数量：1-2个共同生活的老人：1-2位家庭月收入：3500元以上家庭拥有普通住房

17、：1套：产品建议当地市场对高容积率产品无明显抗性；当地市场对绿化率无明确概念；当地中高层人群的汽车拥有量较周边地区偏高，需要1：0.5左右的车位比以保证未来的需要，另要有自行车停车位；地下室需求不是很明显；车位需求比较明显。整体指标建议采用现代简约风格；短板；楼座排列为兵营式排列；立面有造型变化外立面颜色以暖色调贴砖为主，底部为深色石材建筑风格车道环小区铺就，中间为景观及步道；五层次绿化，用最经济的方式制造立体景观景观最好有贯通的水系，辅以凉亭、小桥等修饰；园林景观小品园林景观户型、面积 户型以三居为主，搭配两居和少量顶层、底层复式，顶层带阁楼、底层带花园格局 当地消费群体比较关注通透和采光，所以产品格局力求方正，减小进深； 避免开门见厅户型建议阳台落地窗卧室飘窗户型建议错层阳台户型建议临街商业示意图临街商业示意图 营销推广策略蓝海地产操盘模式蓝海地产操盘模式目标客户显性价值提炼隐形价值挖掘价值发现系统的整合推广积极的宽频聚客价值传递 强力的销售执行 精细的销售管理价值实现造势聚客谈客注意兴趣欲望客户角度销售角度产品本生蓝海地产销售保障体系蓝海地产销售保障体系内场外场Thanks