大型房地产集团资产管理制度

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1、目录资产管理制度 2第一节 总 则 2第二节 管控体系 31 资产管控体系 . 32 经理层资产管理职责 . 73 相关部门的资产管理职责 . 9第三节 运营流程和工作标准 131 资产添置管理流程及标准 . 132 资产日常管理标准 . 193 资产盘点管理流程及标准 . 234 资产价值评估管理流程及标准 . 265 资产报废管理流程及标准 . 286 房产、土地等实物资产的盘活管理流程 . 317 固定资产清理标准 . 368 人员离职、异动所涉及的资产交接处理标准 . 379 固定资产报表标准 . 3710 检查标准 . 3711 发票管理标准 . 38第四节 奖罚准则 39- 1 -

2、资产管理制度为了准确、及时、全面掌握集团公司及各产业集团、子分公司的资产状况，使资产管 理系统化、规范化，提高资产的完好率，充分发挥资产的效用，实现资产的有形保值和无 形增值，防止资产流失，结合某集团实际，特制定本办法。第一节 总 则资产管理部的管理范围为全集团拥有产权的所有实物资产，具体为：（1）机械设备类： 总承包土建项目的施工机械、 生产设备、实验设备、仪器、料具等； 机械产业集团的生产设备、仪器等；地铁公司的机械、设备等。（2）IT 办公设备类：如电脑、打印机、复印机、投影仪、电话煲、上网卡、手机等；（3）运输设备类：如小轿车、货车、大客车等；（4）生活设备类：空调、彩电、冰箱、相机、

3、摄像机、热水器、乒乓球桌、健身器材 等；（5）办公家具类：办公桌椅、沙发、字画、样板房、会所内设施等；（6）房产土地类：抵债的房子、厂房、办公大楼、构筑物、土地等。（7）其它类。第二节管控体系1资产管控体系集团资产管理部负责对全集团的固定资产进行管理和检查。各级资产管理部门要做好相应的资产管理工作，资产管理核心业务的职责分工见表“资产管理核心业务职责体系”表：资产管理核心业务职责体系责任业、江单 务位活、 动、控股集 团资产 管理部资产使用 部门资产管理部门 （如机具中心、 信息管理中心、 运输中心、各级 办公室）子（分） 公司经理材料 采购 中心监事 会董事 会、rr tort 添置10万兀

4、以 下审批；备 案编号提出；登记审查；登记审核采购10万兀以 上审核；备 案编号提出；登记审查；登记审核采购审批报废10万兀以 下注销、备 案提出鉴定、审核；注销审核10万兀以 上审核、注 销提出鉴定、审核；注销审核审批日常 管理机械设备 类检查监督实施机具管理中心检查 监督检杳监 督IT办公设 备类检查监督实施信息管理中心及各 级网管检杳监督检杳监 督运输设备 类检查监督运输中心实施生活设备 类检查监督实施行政管理中心及各 级办公室检查监督检杳监 督办公设备 类检查监督实施检杳监 督房产土地 类检查监督实施检杳监 督其它类检查监督实施检杳监 督盘点主导配合配合配合资产价 值评估10万兀以 下

5、主导、审 批配合配合配合10万兀以 上主导、审 核配合配合配合审批存量资产盘活主导、审 核配合配合监督审批(1) 控股集团、房地产集团总部、建设产业集团总部资产分类管理部门资产类型控股集团负责部门IT办公设备类信息管理中心生活设备类行政部门办公家具类房产土地类(2) 房地产公司资产分类管理部门资产类型项目公司负责部门区域分公司 负责部门房地产集团公司负 责部门IT办公设备类 生活设备类 办公家具类项目公司行政人事部行政人事部行政管理部样板房内家具、电器、床等设施(3) 总承包公司资产分类管理部门资产类型项目部负责部门分公司负责部门总承包负责部门房产土地类 生活设备类 办公家具类分公司行政人事科

6、行政人事科行政部机械料具类仓库保管员环境安全设备科环境安全设备部(4) 安装公司资产分类管理部门资产类型项目部负责部门分公司负责部门安装总公司负责部门房产土地类 生活设备类 办公家具类仓库保管员材料会计财务部门机械设备类仓库保管员(5) 装饰公司资产分类管理部门资产类型项目部负责部门分公司负责部门装饰总公司负责部门生活设备类 办公家具类仓库保管员材料会计财务部门机械设备类仓库保管员(6) 土木集团资产分类管理部门资产类型项目部负责部门专业子公司负责部门土木集团负责部门盾构设备设备管理中心(土木集团)IT信息设备类技术管理部(土木集团)生活设备类行政部门(子公司)行政部门办公家具类运输设备类设备

7、管理租赁分公司(土木集团)房产土地类物业管理分公司(土木集团)(7) 机械集团资产分类管理部部门资产类型事业部负责部门机械集团负责部门运输设备类 生活设备类 办公家具类事业部办公室机械集团行政部机械集团财务部机械设备类 房产土地类事业部安全设备员机械集团安全设备部(8) 运输设备管理部门除木集团以外的运输设备由控股集团运输中心统一管理(9) 抵回来的房产由资产管理部直接管理，负责日常的房产维修、出租、出售等。-5 -10)IT 类设备由控股集团信息管理中心做统一的实物管理，控股集团总部的由信息管理中心负责日 常的维修保养，子分公司的由网络管理员负责日常的维修保养，如果子分公司没有网络管 理员则

8、由行政部门负责。- 13 -2 经理层资产管理职责（一）子公司经理兼属上级：集团公司资产管理负责人 直属下级：分公司经理、子公司财务经理、子公司实物资产管理部门 岗位职责：（1）全面负责所属子公司的资产管理工作，监督所属分公司的资产管理工作，为子公 司资产管理的第一责任人；（2）负责建立子公司资产责任制网络，结合本公司部门与人员编制，确定资产管理的 各级责任人和管理职责；（3）负责所属子公司的资产申报、采购、入账、出租、报废、转售等的审批工作；（4）负责召开“资产盘点动员会” ，成立资产盘点小组，指挥和落实资产盘点工作；（5）上级交办的其他资产管理工作。（二）分公司经理直属上级：子公司经理 兼

9、属上级：子公司财务经理 直属下级：分公司财务经理、分公司实物资产管理部门岗位职责：（1）全面负责所属分公司的资产管理工作，为分公司资产管理的第一责任人；（2）负责建立分公司资产责任制网络，结合本公司部门与人员编制，确定资产管理的 各级责任人和管理职责；（3）负责所属分公司的资产申报、采购、入账、出租、报废、转售等的审批工作；（4）负责召开“资产盘点动员会” ，成立资产盘点小组，指挥和落实资产盘点工作；（5）上级交办的其他资产管理工作。（三）子公司财务经理直属上级：子公司经理、集团公司资产管理负责人直属下级：分公司财务经理、子公司资产管理员 兼属下级：分公司经理、子公司资产实物管理部门 岗位职责

10、：（1）作为子公司的资产管理直接责任人，负责所属公司的资产管理与监督工作；（2）协助子公司经理做好有关资产责任制网络的建立， 责任人、管理职责的落实工作；（3）负责所属子公司资产采购付款的审核工作，收集采购计划、采购合同、付款审批 资料，确保付款安全；（4）负责对所属子公司的资产票据报批入账、调配、出售、报废的审核、监督和账务 处理工作；（5）负责按时编制、汇总所属公司各期间资产报表，将财务账面资产与ERP中资产的 较对工作，对分公司资产报表予以检查纠正，分析差异原因，采取措施予以解决，对处理 存在困难的及时上报，并跟踪上报处理的结果；(6) 负责监督所属子公司资产实物管理部门在资产 ERP中

11、数据的录入与维护工作，督 促资产实物管理人进行日常抽查，确保数据与实相符；对下属公司未列入固定资产管理的 其他资产(如：办公家俱、样板房内物件等)的台账管理予以督办；(7) 负责对所属子公司出租、出借、担保资产的合同、借用手续和担保情况的收集管 理工作，督促实物资产管理部门做好相关台账，确保公司资产的权益安全；(8) 负责所属子公司的资产管理员岗位和分公司财务经理资产管理工作的移交监交工 作，监督子公司资产实物管理部门的资产管理工作的移交；(9) 负责子公司的资产盘点监督与上报工作。编制盘点表，对资产的盘盈、盘亏分析 原因、落实责任及时上报，按要求做好涉及盈亏资产的账务处理工作；(10) 配合

12、上级组织的资产抽盘工作，确保资产盘点工作顺利进行；(11) 按照公司“三创”的精神要求，针对固定资产管理中的薄弱环节，提供增进资 产管理的合理建议，不断完善资产管理工作；( 12)完成上级交办的其它工作。(四) 分公司财务经理直属上级：分公司经理、子公司财务经理直属下级：分公司资产管理员兼属下级：分公司资产实物管理部门岗位职责：(1) 作为分公司的资产管理直接责任人，负责所属分公司的资产管理与监督工作；(2) 协助分公司经理做好有关资产责任制网络的建立，责任人、管理职责的落实工作；(3) 负责所属分公司资产采购付款的审核工作，收集采购计划、采购合同、付款审批 资料，确保付款安全；(4) 负责对

13、所属子公司的资产票据报批入账、调配、出售、报废的审核、监督和账务 处理工作；(5) 负责按时编制所属分公司各期间资产报表， 将财务账面资产与ERP中资产的较对， 上月已录入ERP的资产本月是否全部进入资产报表，对分公司资产报表予以检查纠正，分 析差异原因，采取措施予以解决，对处理存在困难的及时上报，并跟踪上报处理的结果；(6) 负责监督所属分公司资产实物管理部门在资产 ERP中数据的录入与维护工作，督 促资产实物管理人进行日常抽查，原则上每季度一次，除确保数据与实相符，对新增资产 是否上牌、原有资产的铭牌是否磨损脱落、设备维修保养状况等亦应予以监督管理；(7) 负责监督本单位所属公司未列入或暂

14、未列入固定资产管理的各类办公家俱(办公 桌椅、沙发茶几、文件柜、会议桌、音响等) 、房地产公司的样板房内物件等的台账管理情 况；8）负责对所属分公司出租、出借、担保资产的合同、借用手续和担保情况的收集管理工作，督促实物资产管理部门做好相关台账，确保公司资产的权益安全；（9）负责所属分公司的资产管理员岗位的移交监交工作， 监督分公司资产实物管理部 门的资产管理工作的移交；（10）负责分公司的资产盘点监督与上报工作。编制盘点表，对资产的盘盈、盘亏分 析原因、落实责任及时上报，按要求做好涉及盈亏资产的账务处理工作；（11）配合上级组织的固定资产抽盘工作，确保资产盘点工作顺利进行；（12）按照公司“三

15、创”的精神要求，针对公司资产管理中存在难点问题，提出本单 位改进资产管理的合理建议，不断完善资产管理工作；（13）完成上级交办的其它工作。3 相关部门的资产管理职责（一）子分公司实物资产管理部门管理下级：各实物资产使用保管部门岗位职责：（1）建立资产保管责任制，实行设备定号、管理定人；（2）对设备的技术性能及时进行监控，提请使用部门、人员及时保养，使用状况及增 减变动情况负直接责任；（3）监督使用部门妥善使用并维护、保养好资产；（4）负责建立资产的台账和其他列入管理范围的资产台账（如办公家俱、样板房内物 件等），对资产的申购、调配、出租、出借、报废、出售、盘点盈亏等进行管理，做好相应 台账数据

16、的维护工作，按期上报固定资产报表，确保账实相符；（5）作为资产主盘人，按要求对资产进行定期和不定期盘点，原则上每季一次，并编 制资产盘点初盘表，上报所属公司财务负责人；（6）上级交办的其它工作。（二）子分公司资产使用部门（1）实物使用部门是指各子分公司和项目部的实际资产使用部门和保管部门，应配合实物资产管理部门的日常管理工作；（2）保证资产的安全、完整；（3）合理使用资产；做好防偷防盗工作。（4）配合实物管理部门的盘点。（三）集团行政管理中心（对应资产的管理部门）（1）负责集团本部的生活设备的调配及新增生活设备的申请审核；（2）负责对下属子分公司的生活设备管理进行监督和指导；（3）负责集团本部

17、范围内的生活设备进行编号，系统维护并建立台帐；必须按入库单 的时间、单价等进行申请编号及系统录入，便于核查。（4）负责集团本部范围内对办公家具、字画等进行编号，并建立台帐；（5）负责对集团本部范围内的生活设备报废申请进行审核。（四）集团信息管理中心（对应资产的管理部门）（1）负责对下属网络管理员进行资产管理办法的宣贯和执行；（2）对各子分公司的 IT 办公设备管理情况进行检查、监督与考核；（3）负责对下属公司网络管理员的工作进行指导，对下属公司IT 办公设备管理方面反映的问题进行解答、汇总和上报；（4）负责审核本集团 IT 办公设备的调配、新增 IT 办公设备的申请审核；（5）负责督促、检查下

18、属公司网络管理员对系统数据的日常更新与维护工作，保证系 统内 IT 设备数据的准确性；（6）建立本集团 IT 办公设备明细台帐；（7）负责对 IT 办公设备报废申请审核，并及时上报资产管理部；（8）负责ERP等管理系统改造、升级、更新；（ 9 ）每年年末组织对各分公司的 IT 办公设备进行盘点。（五）各产业集团行政部（办公室） （对应资产的管理部门）各产业集团行政部（办公室）除负责房屋及建筑物、办公设备、其他设备的日常管理 外，同时还承担本产业集团内所有资产的统筹管理与协调；（1）负责对下属公司进行资产管理办法的宣贯和执行；（ 2）对下属公司的资产管理情况进行检查、监督与考核；（3）负责对下属

19、公司资产管理员的工作进行指导， 对下属公司资产管理方面反映的问 题进行解答、汇总和上报；（4）负责审核本集团生活设备的调配、新增生活设备的申请审核；并负责设备采购后 的编号申请。必须按入库单的时间、单价等进行申请编号及系统录入，便于核查；（5）负责督促、检查下属公司网络管理员对系统数据的日常更新与维护工作，保证系 统内 IT 设备数据的准确性；（ 6 ）建立本集团生活设备台帐，无安全设备科的，还应建立机械设备台帐；（7）负责对生活设备报废申请审核，并及时上报资产管理部；（ 8）每年年末组织对各分公司的生活设备进行盘点。（六）总承包机具中心（对应资产的管理部门）（1）负责总承包公司内部机械、料具

20、的调配，新增机械、料具设备的申请审核；（ 2）负责对在机具中心入库的新增机械设备的编号申请工作， 并必须及时订上铭牌后 调出，如有特殊情况机械设备直接发往分公司项目的，机具中心有责任监督落实分公司项 目完成上牌工作；（3）负责督促、检查各公司机具管理科对系统数据的日常更新工作，保证系统内机械设备数据、编号和实物数量、编号的准确性；（4）建立总承包公司机械设备明细台帐；（5）负责对机械设备报废申请的核查、审批并上报集团资产管理部；（6）负责对大型机械设备的日常维修、保养工作；（7）负责各项目部所提出的料具、大模计划的组织、供应工作；（8）监督大模配置、调配、修理工作，负责审核加工大模的规格、型号

21、和数量；（9）负责做好料具、大模的进出场及验收工作；（10）负责料具、大模的保养、大修、维修工作；（11）控制外租料具数量及质量；（12）接受集团资产管理部的领导、部署，负责每年年中、年末两次对机械、料具的 具体盘点工作。（七）各产业集团物资管理部门（对应资产的管理部门）（1）各公司物资部门负责人将本月采购的新增资产整理统计后以电子表格形式发往相 应产业集团的物资管理部门，产业集团物资管理部门核实汇总后，发至控股集团资产管理 部办公平台；（2）负责对本部门自用的新增资产及时向资产管理部申请编号；（3）督促各采购员将已编号的新增资产购买发票复印件传至资产管理部签字确认；（4）负责本部门内部所有资

22、产的编号、上牌及报废申请审核工作；（5）建立本部门自有资产台帐；（6）每年年末组织对本部门所有资产进行盘点。（八）分公司行政部（办公室） （对应资产的管理部门）（1）负责分公司内部生活设备的调拨申请审核，分公司新增、报废生活设备的申请审 核；（2）对分公司生活设备进行系统录入， 总体负责各分公司资产管理系统生活设备数据 准确性。必须按入库单的时间、单价等进行申请编号及系统录入，便于核查。（3）负责土地、房产等产权证的办理和登记，并及时将产权证等扫描后发控股集团资 产管理部；（4）每年年末组织对本公司的生活设备进行盘点；（5）负责办公家具等生活设备的日常台帐登记工作；（6）对不正常损坏及丢失的资

23、产应查清责任落实赔款。（7）及时对生活设备进行编号并建立生活设备明细台帐。（九）分公司安全设备科、机具管理科（对应资产的管理部门）（1）安全设备科负责分公司内部机械设备的调拨申请审核，分公司新增、报废机械设 备的申请审核，必须按入库单的时间、单价等填写编号申请表，便于核查。建立分公司机 械设备台帐工作；（2）安全设备科和机具管理科共同负责每季度对机械设备实物进行一次核查；（3）安全设备科负责及时、完整记录大型机械设备的维修、保养情况；（4）安全设备科负责对不正常损坏及丢失的资产应查清责任落实赔款。（5）安全设备科负责及时对机械设备进行订制编号并建立总承包机械设备资产明细台 帐。（6）机具管理科

24、总体负责分公司资产管理系统内机械设备数据的准确性，督促、检查 各项目仓库管理员的机械设备资产录入情况；必须按入库单的时间、单价等进行申请编号 及系统录入，便于核查。（7）机具管理科负责及时向上级资产管理部门反映系统中出现的问题， 指导各项目仓 库管理员掌握系统使用方法；（十）分公司网络管理员（对应资产的管理人员）（1）负责分公司内部办公 IT 设备的调拨申请审核，分公司新增、报废办公 IT 设备申 请审核；（2）对分公司办公 IT 设备进行系统录入， 负责本公司资产管理系统办公 IT 设备数据 准确性；必须按入库单的时间、单价等进行申请编号及系统录入，便于核查。（3）对 IT 设备的日常维修和

25、保养，对无法修理的 IT 设备零部件进行回收；（4）及时对 IT 办公设备进行编号并建立 IT 办公设备资产明细台帐。（5）对不正常损坏及丢失的资产应查清责任落实赔款。 （十一）分公司车辆调度（对应资产的管理部门）（1）负责分公司车辆的调拨申请审核，分公司新增、报废车辆申请审核；（2）对分公司车辆数据进行系统录入，负责系统内各分公司车辆数据准确性；（3）每年年终统计一次各类车辆证件，并复印备案。（4）及时、完整记录各种车辆的维修、保养情况；（十二）各级财务管理人员（1）负责对新增、 报废的设备进行帐务处理。 新增资产入帐时在摘要中必须写上编号；（2）对系统资产数据和帐务资产数据进行核对，发现不

26、符的情况及时查明原因，并通 知相关资产管理员，双方共同核对后再进行相应的系统数据修改；（十三）子分公司资产管理员目前公司没有专职的资产管理员， 由实物资产管理部门责任人履行资产管理员的职责。第三节 运营流程和工作标准1 资产添置管理流程及标准1.1 资产添置管理流程-14 -1.2 资产添置管理标准（1）固定资产添置要坚持综合考察、统一调配、协调为先的原则；（2）所有固定资产的采购部门均为物资管理部门。（3）中小型设备、其它设备的添置，应由需求单位提前 15 天提出固定资产添置申请， 填制固定资产添置申请单 ，经所在公司经理签字同意，并报上级主管领导审批后，交由 实物管理部门调拨、采购，或由实

27、物管理部门授权需求单位的物资管理部门自行采购并报 实物管理部门备案。（4）大型设备的添置，应由需求单位提前 30 天提出固定资产添置申请，填制固定 资产添置申请单，并附上可行性分析报告。经所在公司经理签字同意，报实物管理部门备 案，并报上级主管领导审核后提交董事会，董事会通过后，由实物管理部门调拨、或由物 资管理部门落实采购。（5）以物抵债等形式取得的固定资产，如房屋、汽车等，在办理手续之前应事先以书 面形式向控股集团董事长请示，获得批准后方可办理。并由该公司经理及有关人员办理好 所有手续，包括房产证、汽车转户等，并及时报本公司财务部门和控股集团资产管理部进 行帐务处理。（6）为了便于资产管理

28、，各子（分）公司、各部门应对新增项目、新增部门、新收购 单位、抵押资产、抵债转入资产等重大资产变更事项的重要文件、凭证扫描后发至控股集 团资产管理部。（7）采购完成后，由各子（分）公司的资产管理部门向控股集团资产管理部申请编号。 申请人按照固定样表填列完整各种资产信息， 通过网络办公平台发给控股集团资产管理部。 必须按入库单的时间、单价等填写编号申请表，便于核查。（8）控股集团资产管理部应在 2 个工作日内给予编号。（9）申请编号人员拿到资产管理部给定的编号后， 需在 5 个工作日内完成铭牌的上牌 工作。（10）所有新增固定资产必须使用机械设备入库单办理入库手续。入库单上必须注明 编号。（11

29、）对已入库的固定资产，当月发票未到的，物资采购人员应将入库单的财务联交 子公司财务部门，财务人员对这部分未到的固定资产发票进行帐务处理，保证帐实相符， 待发票到达后予以调整；各分公司财务部在固定资产入账时应严格把关，并在记帐凭证摘 要中列明资产编号。（12）物资采购部门应每月为给各分公司所采购的固定资产建立台帐， 并于每月 30 日 前汇总后通过网络办公平台发至控股集团资产管理部，资产管理部核对无误后，应及时督 促相关子、分公司完成入帐、入库工作。（13）物资采购人员应及时将已有编号的固定资产发票扫描后发控股集团资产管理部， 经资产管理部签字确认后方可报批费用。发票开出后应在二周内发资产管理签

30、核。超过一个月每张罚 50 元，超过二个月每张罚 100元。（14）各产业集团物资管理部门应每月月底汇总一份当月新购固定资产表报控股集团 资产管理部。（15）新购固定资产的发票必须写清每种设备的名称、型号、单价（不能写材料一批 或办公设备一批等模糊性词汇） 。（16）固定资产发票上的品名、编号、购署时间、原值和管理系统内的数据必须一致， 相关数据不一致的发票、信息未录入管理系统的发票以及无编号发票，资产管理部不能签 字。- 15 -表单1:固定资产添置申请单固定资产添置申请单申请信息（申请部门填写）申请人：联系电话：申请部门：申请时间：申请事项、用途及备注说明：设施情况描述（资产管理员或使用人

31、填写）：审核分公司领导意见：实物管理部门意见：子公司总经理意见：资产管理部意见：注：10万元以上大型资产设备的采购申请须经董事长或董事会的审批。表单2:新增资产编号申请表新增资产编号申请表资产 编号资产 名称数量型号生产厂家入库 时间单价放置 地点使用人购买 金额备注说明：1. 新增资产编号申请统一按此表填写，型号、生产厂家、放置地点、购买时间和金额五项缺一不可，填写完整后发送至控股集团资产管理部信息平台，资产管理部在2个工作日内将资产编号回复至申请人的信息平台；必须按入库单的时间、单价等填写编号申请表，便于核查。2. 由于神宇建机的设备通常都是通过机具中心周转的，为避免重复编号，今后凡是神宇

32、建机的新增设备请直接向机具中心申请编号，然后由资产管理部统一给机具中心编号；3. 电脑、打印机等办公设备请申请人务必填写使用人一栏。表单3:样板房软件硬件盘点明细表样项目：样板房：号年 月日序 号名 称规格型号面 料生产厂 家数 量单 位购买时 间原 值放置 位置保 管 人备 注例1米黄单人 沙发U-1.5*1.5棉麻 面料方园家具厂2张09.05.081590/张客厅XXX例2黑皮钢椅A1120真皮上海家具厂1张09.09.15540餐厅XXX例3台灯D3236铜制品上海灯具厂1只09.09.151236主卧XXX液化气灶参盘部门签字设计部：营销部：物业部：2资产日常管理标准2.1固定资产验

33、收（1）新购入、增加固定资产的验收固定资产米购后应在各分公司验收、编号申请、入库。由资产使用部门、资产米购部 门、资产管理部门三方组成验收小组，共同验收，由各公公司、部门的安全设备科，没有 设备科的由质检员或部门负责人提供技术支持。验收时应跟据采购合同、质保书，验看外 观、检查内在质量、试机、性能实验、配件是否符合质保书及合同要求。验收合格后办理 编号申请手续。经验收合格后，开具固定资产入库单一式三联，一联为财务联 （随发票报销用），一联 为资产联（交资产管理部门作为登记台帐的依据），一联为存根联（交实物管理部门登记台 账）。接收后应及时将资产联和存根联交实物管理部门，实物管理部门再将资产联交

34、控股集 团资产管理部，作为登记台账的依据。由实物管理部门开具固定资产调拨单，作为内部核 算的依据。报销应在使用资产单位的子公司财务部门进行，也可在资产使用单位财务部门报销， 报销后通过内部往来转至所属子公司财务部。（2）调拨的固定资产验收-19 -由实物管理部门开具固定资产调拨单，调入方按购入固定资产的方法进行验收，在固 定资产调拨单上签字确认接收，若调入的固定资产有缺陷，调入方有权要求实物管理部门 进行修理或调换。系统内调出方应及调出，调入方应在三天内签收。超过时间每次罚款 50 元。（特殊原因除外，针对特殊原因的处置权为资产管理部）（3）编号申请机槭设备由安全设备科或部门负责人申请， IT

35、 电子办公设备由各分公司网管申请，生 活办公设备由各办公室申请，跟据编号申请表填写设备名称、型号、生产厂家、购置日期、 原值后由办公平台发控股集团资产管理部申请编号。2.2 固定资产入库（1）固定资产入库新购固定资产经过验收，并收到编号后由分公司、部门仓库办理入库手续，在入库单 上必须写清设备编号，便予以后财务核对。并及时录入管理系统。机具科应及时跟踪检查 管理系统内的录入及调拨情况。（2）实物挂牌新增固定资产，实物入库后，由安全设备科或部门负责人在 5 日内挂牌完毕。（机槭设 备的铭牌应订在易见且不易受碰撞、磨损、遮盖的位置）如在服务中心入库的，实物在异 地的由服务中心监督落实上牌工作。 I

36、T 电子办公设备由各分公司网管挂牌，生活办公设备 由各办公室挂牌，对原有设备应每季度进行一次帐物编号核对，发现看不清或掉牌的设备 应重新换牌，确保编号正确性。 （对房地产、设计院、服装厂等没有设备科及网管员的其机 槭设备、生活设备、 IT 设备都有办公室主任管理）固定资产使用部门在使用过程中如发现铭牌脱落或不清楚的，应及时报资产管理部门 补上。否则，资产管理部门有权对资产使用部门进行处罚。（3）录入 ERP 系统固定资产入库后，资产管理部门必须 3日内将资产信息录入ERPt理系统，录入时必 须填写设备名称、型号、生产厂家、购置时间、原值、存放地点、使用保管人等全部信息。 对原有设备必须核对好编

37、号后才能录入系统。录入时必须按入库单的时间、单价等录入， 便于核查。对房屋等必须填清购置时间、原值、面积、座落地点、楼号、是否有产权证、 是否低压、出租、产权权利人。（4）证件，说明书大型设备说明书由资产管理部门保管。房产证、土地证拿到后，经办人必须把复印件 扫描后发控股集团资产管理部备案。汽车行驶证、登记证各分公司、部门车辆调度必须及 时收集好，并于每年 12 月份汇总一次复印件交控股集团资产管理部。(5) 帐务处理新增固定资产进入管理系统后，凡上月新增的资产在本月应进入固定资产月报表(发 票未到的须进行帐务处理，待正式发票到达后予以调正) 。确保帐实相符。新增固定资产在 记帐凭证摘要中必须

38、写清资产名称及编号，便于财务之间对帐。2.3 固定资产领用(1) 固定资产领用时，领用人应在调拨单上签字，并对领用的固定资产的安全、完整 负完全责任。(2) 凡丢失的设备，资产管理部门应及时报控股集团资产管理部，由资产管理部根据 折旧及新旧程度确定赔偿金额，由赔偿人签字同意赔偿后交财务部门从工资中扣除其应赔 偿金额，需要重新采购的由采购部门统一采购，其余人员不得私自处理，以次充好。(3) 各级财务、设备科长、办公室、仓库人员中途调动时，双方应交接清楚并把固定 资产交接表报一份给控股集团资产管理部。(4) 资产管理部门在资产被领用后必须于当天将相关领用信息录入ERP系统。( 5)各分公司门卫对固

39、定资产进出必须做好台帐记录。( 6)实物管理部门和使用部门不及时做好设备异动台帐， 不认真开调拨单的第一次罚 款 50 元，第二次罚款 100 元。2.4 固定资产调拨( 1)内部只许调拨，不许借用。( 2)调出方。设备调拨必须在系统内进行，调出方在调出时必须帐物编号相符，设备 运转正常。大型设备调运必须要有专人押运，办理交接手续。( 3)调入方。在设备进场后应由设备负责人检查设备的运行情况，编号是否正确，然 后在系统内接收。如运行不正常，编号不正确可不签收，并向上级反应。如不负责签收造 成损失的，由责任人自己承担。( 4)分公司内部调拨的，由调入项目提出书面申请，经分公司经理签字同意后方可落

40、 实。发生的相关费用，由调入项目承担。(5) 分公司间调拨的， 由调入分公司提出书面申请， 经实物管理部门批准后方可落实 发生的相关费用，由调入分公司承担。2.5 固定资产出租与出借- 21 -（1）设备出租程序由出租单位向实物管理部门提出申请，经资产管理部门审核批准后，由实物管理部门 与租用单位签订租赁合同，同时交财务一份备查。实物管理部门应对租出资产进行管理， 并按合同收取租金。期满后及时收回资产，并进行保养。（2）设备外借程序固定资产借出应由分公司安全设备科长写明外借原因经分公经理同意签字后报实物管 理部备案。所发生的费用由受益部门承担。并及时收回设备，验收保养。（3）帐务处理设备出租所

41、得的租金归实物管理部门所有。所有维修保养弗由实物管理部门支出。设 备出借所发生的租金、维修保养费、人工费均由出借方承担。2.6固定资产的报停、修理（1）固定资产的报停，由该资产使用部门提出固定资产报停申请，经资产管理部门审 核批准后实施。（2）各分公司安全设备科长应负责监督固定资产的检修保养。（3）资产管理部门负责定期进行中修、大修，贵重配件（单位价值在1万元以上）的更 换必须报经子公司总经理审批后方可采购。设备大修后，应和资产使用部门办理验收交接手续，写清设备的运转性能及更换配件明细。（4）设备大修费用在2万元以上的，应由相应资产管理部门提交大修申请，经集团公 司总经理批准后实施。（5）生产

42、、运输设备维修费均由资产管理部门承担。2.7固定资产的折旧和减值准备（1）公司固定资产的折旧采用平均年限法， 按固定资产的预计使用年限和预计残值率 分类确定的年折旧率如下：类别预计使用年限预计残值率年折旧率房屋建筑物30年3%3.23%机器设备8年3%12.13%运输设备5年3%19.4%电子设备5年3%19.4%办公设备5年3%19.4%其它5年3%19.4%（2）固定资产减值准备期末按单项固定资产账面价值与市价孰低计量，对市价金额低于账面价值的差额计提 固定资产减值准备。2.8 固定资产的帐务处理（1）固定资产的帐务处理由具有独立法人资格的公司负责进行， 其它公司通过采购或 其它方式取得的

43、固定资产均应通过内部往来转至法人单位进行帐务处理。（2）资产管理部门与资产使用部门均应建立本公司的固定资产台帐， 进行固定资产的 日常实物管理。（3）控股集团资产管理部根据各资产管理部门的数据建立全公司的固定资产台帐，并对公司的全部固定资产进行监控。（4）由各级财务部门负责每月逐级上报固定资产动态分布表。（5）控股集团资产管理部负责每月与各子公司财务部门核对固定资产的账实情况，及时查找原因。3 资产盘点管理流程及标准3.1 资产盘点管理流程3.2资产盘点管理标准(1) 固定资产应在每年年终进行一次全面盘点，年度中不定期抽盘和月度盘点。(2) 固定资产盘点方式 年终盘点：由控股集团资产管理部发布

44、盘点通知，各级子公司落实盘点工作，逐级 上报，控股集团资产管理部组织抽盘与考核。 不定期抽盘：由控股集团资产管理部在实物管理部门和使用单位的配合下对使用单 位的固定资产进行盘点和性能检查。原则上每个使用单位除年终盘点外每年应抽盘一次。 月度盘点：各分公司安全设备科长每月出报表前应组织项目安全员对所占用固定资 产进行盘点。(3) 年度盘点人员的总体分工： 总盘人：由集团财务副总监担任，负责盘点工作的总指挥，督导盘点工作的进行及 异常事项的裁决。 组盘人：由各子分公司经理担任，召开“资产盘点动员会”，成立盘点小组，落实与 指挥盘点工作。 监盘人：由各子分公司财务负责人担任，负责监督盘点质量，编制汇

45、总固定资产盘 点表及附表的上报。 主盘人：由各级实物资产管理部门（有专职资产管理员的由其担任）担任，带领协 盘人完成资产盘点工作，编制初步固定资产盘点表上报。 协盘人：由安全员、仓库、公司经理指定人员等组成，负责协助主盘人的资产盘点 涉及的计数、物品搬运、整理、贴牌等工作。（4）控股集团资产管理部应在年终盘点前，拟订盘点计划 （ 包括盘点目的、盘点人员、 盘点用具、盘点日程等 ） ，报控股集团财务副总监批准后，签发盘点通知，并召集所有盘点 的人员召开由总盘人主持的盘点协调会，限期办理完成盘点工作。（5）所有盘点都以静态盘点为基础， 盘点开始后原则上应停止所有固定资产的进出及 移动。（6） 盘点

46、固定资产时，盘点人应依据实际盘点数编制“盘点表”；盘点完毕，参与盘 点人员均需在盘点表上签字确认。 盘点人应将 “盘点表” 汇总编制“盘点汇总表” 。年终“盘 点汇总表”，还必须由总盘人、主盘人签字后，报送集团公司总经理，并由资产管理部门及 实物管理部门各存档一份。- 25 -附件:表单：固定资产盘点表固定资产盘点表部门名称:年 月日编码名称规格 型号生产厂家购买 日期单位数量原值净值放置 地点保管人备注4资产价值评估管理流程及标准4.1资产价值评估管理流程4.2 资产价值评估管理标准（1）公司依法对固定资产进行有偿转让、出租、变卖、抵押借款、对外投资，以及企 业兼并、投资、变卖、租赁、清算时

47、，相关资产管理部门必须报控股集团资产管理部对固 定资产进行价值评估。（2）购入的固定资产，以其购入价加由公司负担的运输、装卸、安装调试、运输途中 保险费及其他附加费用计价，国外购入的还应包括进口税金。（3）自制、自建的固定资产，按建造过程中的实际支出计价。（4）在原有固定资产基础上进行改建、扩建的，按固定资产原值，加上改建扩建发生 的实际支出计价。（5）投资者投入的固定资产，按评估确认或按合同、协议约定的价格计价。（6）接受捐赠、从境外调入或引进的固定资产，以所附单据确定的金额加上由公司负 担的运输费、保险费、安装调试费、缴纳的税金等计价；无所附单据的，按照同类固定资 产现行市场价格计算。（7

48、）盘盈的固定资产，按照同类固定资产的重置完全价值计价。（8）公司购建固定资产交纳的固定资产投资方向调节税、 耕地占用税计入固定资产的 价值。- 31 -5资产报废管理流程及标准5.1资产报废管理流程5.2资产报废管理标准需报废的固定资产：已到使用寿命又无修复价值的，因遭受意外灾害不能继续使用的 或因技术进步而被淘汰的固定资产。（1）各项目、部门将待报废设备应集中到分公司、部门仓库，由实物使用部门填写固 定资产报废申请单。（2）实物管理部门对设备进行技术鉴定签字后， 写书面报废申请表提交实物管理部经 理、子公司总经理签字后报控股集团资产管理部。（3）大型设备（单位价值 10 万以上）需要申请报废

49、的，还需由专业维修部门进行确 认，经分公司经理、实物管理部门经理、产业集团总经理、控股集团资产管理部及监事会 审核签字后方可报废。（4）如果确认报废，实物管理部门应及时填制固定资产报废申请单（一式四联：第一联：实物管理部门；第二联：财务部门；第三联，资产管理部门；第四联，实物使用 部门）。并把旧铭牌和申请单交回控股集团资产管理部，不得自行销账。5.3 报废资产帐务处理标准财务部门接到书面报废单后，应跟据报废单上的设备编号对应帐套内的设备编号相符 后进行消帐。表单1:固定资产报废申请单固定资产报废申请单年月日序号设备编号名称规格型号数量购进日期保管人备注报废原因（设备使用单位填写）：申报单位：原

50、配备部件：报废设备处理意见（实物管理部经理填写）：子公司总经理意见：资产管理部处理意见：注：1. 大型设备报废必须经集团公司监事会主席签字；2. 报废理部，第二联交财务，设备的铭牌应取下后交资产管理部；3. 本表一式四联，第一联交实物管第三联交资产管理部，第四联交使用部门。6房产、土地等实物资产的盘活管理流程6.1建设产业集团所抵房产管理流程6.1.1流程图6.1.2流程说明（1）职责分工分公司交办人员：负责申请抵入资产，签订抵入资产协议，分配抵入资产；分公司经营科长、法务人员和分公司经理：审批资产抵用申请；控股集团资产管理部：审核分公司提交资料的完整性，并对拟抵入资产的评估价值进 行审核；资

51、产抵入后负责资产的日常管理及盘活等。财务管理中心财务部：负责固定资产账务处理、帐实核对；控股集团副董事长：审批资产抵用申请；控股集团董事长：审批资产抵用申请。（2）节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1分公司交办人员（分公司法务人员、分 公司经理）提出抵入资产申请 ，提交分公 司经营科长、法务人员和分公司经理（1）项目基本情 况：包括项目地点、施 工面积、竣工时间， 目前施工形象，项 目还有多少未销售 面积。（2）欠施工款情 况：我方施工项目 欠的施工款，是否 能回笼资金，说明 项目资金情况。抵入资产申请书2分公司经营科长、法务人员和分公司经 理审批抵入资产申请抵入资产申请书审批

52、意见3资产管理部审核意见4副董事长根据以下条件审批抵入资产申 请；对满足以下前提下的资产同意按照 抵入资产办理：甲方确实没有现金； 抵入的房产金额必须低于市场价值 20%-40%必须已经找好下家，把房产 抵出或出租）；沈总不能定的，由董事长 决定；抵入资产申请书审批意见5董事长审批抵入资产申请|抵入资产申请书审批报告6申请通过审批后交办人员与甲方签订实 物抵债的相关协议，报招商运营中心资 产运营部签核。审批意见实物抵债的相关协 议7资产管理部签核协议8分公司交办人员将协议原件交财务部门 入账实物抵债的相关协 议9控股集团财务管理中心财务部凭上述的 抵房协议、董事长或副董事长审批的报 告作为附件

53、进行固定资产账务处理（增 加固定资产，减少应收帐款）。审批报告、实物抵 债的相关协议账务处理10资产管理部根据财务管理中心提供的数 据办理资产信息登记。实物11资产管理部办理资产入库手续。实物入库单12进入资产日常管理及盘活流程。入库单资产信息6.1.3办理到公司名下房产要准备的资料（1）单位营业执照原件、复印件（章）;（2）单位组织机构代码证 复印件（章）；（3）单位法人证明（章）；（4）法人身份证复印件（章）；（5）法人委托经办人证明；（6）委托人身份证原件、复印件；（7）房产所在地派出所开具房产地址证明；（8）开发商出具准予办理房产及楼号、单元号房号证明；（9）合同3份；（10）发票原件

54、及复印件，复印件盖章；（11）税金及相关费用（要根据房产是商业、住宅、面积大小定） 附表：抵入资产总表抵入资产总表序 号房产地址房 屋 性 质建筑面 积3）抵款金 额（元）抵 入 日 期抵出单位产权证土地证招 租备注编 号原（复）编 号原（复）1234566.2房地产(存量性不动产)运营实施流程6.2.1流程图622流程说明(1) 职责分工房地产项目公司：负责申请资产移交，盘点、移交未销售资产；房地产物业管理中心：审核资产移交申请，盘点未销售资产；监督检查项目物业公司 对未销售资产的管理工作；房地产集团总经理：审核资产移交申请；资产管理部：负责盘点接收未销售资产的，分析及确定其经营模式并委托项

55、目物业公 司经营；监督相关部门的资产运营情况。项目物业公司：按照房地产集团物业管理的相关制度、流程、标准对物业实施管理。 董事长：审批资产移交申请；审批资产经营方式及价格。(2) 节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1房地产项目公司撤销前，项目公司营销 部、物业部提交资产移交申请和物业详细 情况资产移交申请、 物业详细情况2房地产集团物业管理中心审核资产移交申请、 物业详细情况审核意见3房地产集团总经理审批资产移交申请、 物业详细情况审核意见4董事长审批资产移交申请、 物业详细情况审批意见5房地产项目公司报资产移交申请和物业 详细情况给控股集团资产运营部6资产管理部接到申请后，3

56、日内到项目所在地，会同房地产集团物业管理中心、项 目公司营销部、物业部对未售进行现场盘 点，填制未售物业移交清单未售物业移交 清单7项目公司营销部、物业部将未售闲置物业 移交给控股集团资产管理部未售物业移交 清单未售闲置物业8控股集团资产管理部根据资产的实际情 况，确定资产经营模式，内容包括：经营 方式、经营内容、经营方背景、与经营合 作方的合同等，经营模式分为租赁、自营、 出售等经营模式9董事长审批资产经营方式审批意见10控股集团资产管理部确定闲置资产经营 模式后，可委托闲置物业所在项目的物业 管理公司进行经营，包括租赁、出售、自 营等，双方签订物业出售委托书。签订物业出售委 托书。11项目物业公司接受物业后，将物业纳入日常管理范围，按照房地产集团物业管理的 相关制度、流程、标准实施管理6.3房产、土地等实物资产的盘活管理流程6.4房产、土地等实物资产的盘活管理标准（1）控股集团及各产业集团持有的房产、车辆等闲置资产由资产管理部统一管理，由 资产运营组负责具体的运营，如出租、出售等。（2）待盘活资产的价值如果超过100万元，则资产运营组的盘活方案必须经董事会审 批，审批通过后