集团房地产项目工程管理办法

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1、XXX殳份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：房地产项目工程管理办法实施日期一、管理目的规范公司开发建设项目的工程管理，提高工程质量，实现公司价值最大化，树立公司良好形象。二、适应范围集团公司所有房地产开发项目。三、房地产开发项目工程管理流程及控制要点开发流程具体程序备注、工程前1、各阶段设计任务书1、由总工办负责制订，项目公司、经期-的制定营发展部参与会签，总经理批准。施工准备2、各阶段设计单位考2、由项目公司负责实施，总工办参与,阶段控规-详规施工图（应为方案）规划设书）-道路管线施工图设计-分区总平面、竖向及单体户型方案设计（工程地质勘察委托）环境设计楼座施工图设计察及设计委

2、托总经理批准。3、各阶段方案制定、讨论及修改意见4、各阶段设计成果的评估、审核5、实施中重大变更调整意见6、各阶段相关档案管7、施工图预算及材料清单3、由总工办负责组织，项目公司及经营发展部参与，总经理批准。4、由总工办负责组织，项目公司参与,总经理批准。5、由项目公司工程经理书面上报，经总工办审核、总经理批准后返回项目公司实施。6、由项目公司负责分阶段上报集团公司档案室存档，同时，总工办备份保存。7、预决算室负责提供，项目公司会签,总工办备份。、工程施现场施工阶段施工现场准备施工组织设计-基坑开挖及支护基础施工-主体施工-设备安装装修工程-工程自检及初验-竣工验收。1、项目公司工程经理负责，

3、总工办、1、施工现场准备预决算室检查。2、由项目公司工程经理上报总工办、2、施工组织设计及项目总工期计划预决算室审定后，送总工办、预决算室、财务结算中心、督察部备案。工程开工前一周完毕。3、由项目公司工程经理负责将方案上3、基坑支护方案评估报，总工办审定。4、由项目公司工程经理负责组织，总4、基坑验槽工办、预决算室参与。5、基础、主体施工及5、由项目公司工程经理负责组织实设备安装施，总工办不定期检查。6、由项目公司工程经理负责召集，总6、基础、主体验收工办主持。7、设备安装使用功能7、由项目公司工程经理负责组织实检测施，总工办抽查。基坑开挖前一周上报。8、装修工程施工8、由项目公司工程经理负责

4、组织实施，总工办抽查。9、特殊装修工程9、由项目公司工程经理报方案，经总工办审查后实施。10、施工疑难技术问题处理10、由项目公司工程经理书面上，总工办制定解决方案并监督实施。11、施工过程中重大变更11、由项目公司工程经理书面上报（须由项目公司总经理签字），经总工办审定方案后监督实施。12、工程验收（自检、初验、竣工）12、由项目公司工程经理负责召集,总工办主持。13、工程档案管理13、由项目公司工程经理负责管理,总工办抽查。三、工程交彳工程验收1、项目公司要求移交1、项目公司向物业管理公司提供有关设计、施工图纸，包括建筑、结构、水、电、暖、装修等。交付项目公司发竣工验收通知书验收小组-提出

5、2、验收小组绿化清洁部组成的验收小组，对项目 公司提供的资料进行审核验收，确定 是否齐全及清楚，若有问题，联系项 目公司。2、物业公司组织由物业部、工程部和整改意见3、整改移交手续。3、对验收不达标的项目，物业公司提出书面整改意见，由项目公司组织施工单位整改，整改后再验收。4、移交手续4、验收合格，项目公司、施工方和物业公司共同在验收报告书上签字,并将所有资料档案存档。四、相关管理文件（一）项目公司工程质量现场管理办法（参见第4页附件一）（二）项目公司工期控制现场管理办法（参见第12页附件二）（三）项目公司安全生产现场管理办法（参见第15页附件三）（四）现场签证管理规定（参见第19页附件四）（

6、五）工程例会管理办法（参见第22页附件五）（六）施工日志管理办法（参见第24页附件六）（七）设计变更管理办法（参见第27页附件七）（八）施工验收管理规定（参见第29页附件八）（九）项目公司总分包管理办法（参见第33页附件九）五、项目公司定期上交集团的工作表单应上报的工作表单报送人报达部门抄送部门报送时间1、年度，程工作时间控制表项目经理总工办总工办每年年初2、工程材料分项表和计划表工程经理总经理、预决算室、财务部督察部、总工办开工前一个月3、周工程例会纪要工程经理总工办督察部每周一下午4、工程进度月报表工程经总经理总工办、经营发展部、督每月27日理察部、预决算室5、申请采购计划表工程经理预决算

7、室财务部每月22日3、下危注：周工程例会纪要主要包括以下内容：1、上周计划完成情况；2、重大质量和安全问题的详细反映;工作计划安排。六、附则本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。附件XXXK份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：项目公司工程质量现场管理办法实施日期一、管理目的加强工程质量管理，提供客户满意产品。二、适应范围集团公司所有房地产项目。三、管理部门与具体职责（一）管理部门：项目公司（二）具体职责：工程人员应根据现场实际情况及施工图纸，从便于产品使用、售后服务的角度，按照国家的有关规范对图纸的使用功能、结构等进行二次审核。若发生变更，应及时汇报总工办、通知设计单位，获得批准

8、和同意后，方可实施。四、管理原则贯彻“预防为主”、“抓大放小”的管理原则，以确保工程质量为最终目的。五、管理程序质量管理程序：项目公司-监理单位-总包单位-分包单位-分部分项工程。六、管理内容（一）各总、分包单位都必须建立质量保证体系。（二）各分项工程的质量验收目标要服从分部工程的质量目标；分部工程的质量验收目标要服从单位工程责任目标管理的质量目标，责任要落实到人。（三）隐蔽工程必须经监理工程师验收签证后方可进行下道工序。隐蔽工程的验收程序为：单位工程技术人员对隐蔽工程验收，符合质量标准要求后，向总包单位报验。总包单位根据标准验收后，再向监理报验。严禁总包不验收，就报监理工程师验收。相关管理部

9、门有明确规定的重要的分项、分部隐蔽工程，按有关规定在完成上述过程基础上，须经质量监督员、设计人员现场验收合格后方可进入下一道工序。（四）各项技术资料要按照监理公司要求和黄河出版社出版的建筑安装工程施工技术资料编制指南执行。（五）监理公司要负责施工全过程的技术质量监督管理工作，加强责任心，确保工程质量目标的实现。（六）总包单位负责施工全过程的技术质量施工管理工作，按照达到建筑、安装施工规范操作规程、工程验收评定标准的要求施工，确保工程质量目标的实现各种建筑材料、构配件、半成品等构筑物用料，施工单位应报项目公司和监理公司对其质量进行考察，达到要求方可订货。进场时监理公司和施工单位要严把质量关。不合

10、格的产品，坚决不准使用。（8） 施工单位必须服从监理的监督管理。如不服从管理，监理公司可根据情节向项目公司提出罚款建议，由项目公司根据实际情况给予经济处罚。（9） 监理公司应向总包单位，总包单位应向各单位工程，各单位工程技术负责人应向各班组进行层层技术交底，保证工程质量目标的落实。（十）要严格按设计图纸和现行施工规范及质量验评标准施工和验收。严格执行冬季施工要求和按冬季施工方案执行。（十一）严格工序交接责任制，建立工序交接记录本，在上道工序完成后交付下道工序的过程中，应由相关技术负责人办理交接、检验、签字手续，以明确责任。（十二）施工单位上报报验工序、项目，须经过自检，自检合格后方可上报。（十

11、三）各工序、工种，必须严格遵守施工操作程序要求，不得违规操作。六、奖罚措施为了确保上述制度落实，特制定经济奖罚如下：（一）未经建设单位、设计单位同意，于施工过程中随意更改设计自行其事的，除责令返工，承担由此造成的损失外，每发现一次罚款10005000元。（二）基础工程和主体工程出现重大事故和质量隐患的，除要经设计出方案补救，一切经济损失由施工单位承担外，根据损失程度对施工单位要处以10000元以上罚款。（三）根据概算和现场审核结果，上报材料量未达到95的准确率，且误差未能二次补齐者，一次罚款500元；（4） 进场材料两证不全、或以次充好；进场材料未经验收即投入使用；不合格建筑材料、构配件、半成

12、品等用于建筑物者除返工外，根据情节处以100010000元罚款。（5） 对不服从监理公司管理造成工程质量低劣者，根据对工程造成的实际损害程度给予10005000元罚款。因质量问题被监理下达停工令者罚款5000元。（六）建筑物平面移位，达不到设计要求的，一次罚款5000元。由此造成停工、工期延误的，损失及相关费用由施工单位负完全赔偿责任。（七）层高控制达不到设计要求，造成住户索赔的，由总包方承担全部赔款。（八）工序交接未办理检验、签字手续的，每次罚款1000元。（九）施工单位未经自检，即上报监理验收的，或在监理验收中发现大量质量不合格项者，每次罚款500元。（十）施工过程中，未严格按照施工操作规

13、程操作，每次罚款200元，主要包括以下几方面：1) 1）防水工程a基底未干，即行铺贴防水卷材的；b防水卷材搭接不足的；c应设附加层而未设的。2) 模板工程a模板尺寸严重偏差的；b支撑间距大于规范要求，易引起结构变形的；c模板未经整理，拼接后大量露缝的；d提前拆模，导致结构受损的。3) 混凝土工程a配合比、水灰比不合要求，经劝说后仍不改正的；b坍落度严重超标的；c浇筑组织不利，于不应出现施工缝处形成施工缝的；d施工缝形成后，后续浇筑未能严格按施工缝操作程序处理的；e楼板施工中不使用振捣设备的；f楼板施工中不设马道，或操作人员不站在马道上操作，致使钢筋严重移位的；g砼拆模后无任何养护措施的。4)

14、钢筋工程a钢筋规格、数量、长度与设计不附的；b钢筋已严重锈蚀，未经除锈而使用的；c钢筋严重移位的。5) 砌筑工程a拉结筋漏设，长度不足，位置偏离过大的；b未按组砌方法砌筑的；c缺棱、掉角、劈裂砌块上墙的；e砌块出厂时间过短，不符合搁置时间要求而上墙的。6) 给、排水工程a施工中地面管道开口部位未采取临时封堵措施，至管道有可能产生堵塞的；b排水管道倒坡及坡度不良的；7) 室内采暖及空调工程a采暖管道倒坡及坡度不良的；b空调管道尺寸与设计不附、保温厚度不足、接口密封不严的；8) 电气安装工程a暗配线管未按操作要求附设，可能导致堵塞、穿线不畅的；b防雷接地系统中隐蔽工程部分漏设、漏焊、焊接不符合标准

15、的；（十一）砂浆和砼用料问题被监理下达停工令者罚款1000元。（十二）梁、柱、楼板、楼梯等到支模后不清理，即开始浇筑砼者，除停工清理干净外每次罚款500元。（十三）砂、石子含泥量过大，不过筛者，每次罚款500元。（十四）主体施工中，窗台、阳台栏板的混凝土压顶，漏设配筋者每次处罚款1000元。阳台压顶筋不与墙体拉结者每次处罚款1000元。（十五）卫生间返沿二次浇筑者每次处罚款3000元。（十六）拉结筋漏设或做假者每次处罚款100元。（十七）砌筑砂浆饱满度达不到80%以上者，每次处罚款100元。（十八）脚手架眼封堵不严，不按要求随意施工者每次处罚款500元。（十九）砌体不立皮数杆或皮书杆形同虚设者

16、、不双面挂线者，每次处罚款500元。（二十）落地灰使用，必须严格控制，不得在结构中使用，如使用每次处罚款3000元。（二十一）每月由监理公司组织，由总、分包单位参加进行月度质量检查评比一次。对质量最优者给予3000元奖励；对质量达不到目标要求，质量低劣者处以3000元罚款。在当地市区主管部门质量大检查中受到通报批评者，视情况严重程度予以5000元以上的加重处罚。（二十三）出现其他未尽质量事故，由监理公司根据实际情况出具罚款建议书，由项目公司执行。（二十四）每月25日由监理公司根据实际情况出具奖罚建议书，由项目公司审核后执行，每月结算一次。（二十五）奖罚执行只针对总包单位，不直接针对单位工程。七

17、、附则（一）根据项目类型（如多层、高层、小高层）的不同，在工程开工前，项目经理可参照此办法与国家施工规范的有关规定，结合关键质量控制点，筛选、补充制定更加符合自己项目特点的工程质量管理办法，报总工办批准后实施。（二）本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。附件XXXK份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：项目公司工期控制现场管理办法实施日期一、管理目的诚信重诺，确保项目工程顺利进行和按期竣工，并按合同时限交付客户二、适应范围集团公司所有房地产项目。三、管理部门项目公司。四、管理程序项目公司一监理公司一总包单位一栋号。五、管理内容（一）总包单位应及时提交工程进度计划，总工期和月计划及周

18、计划要按时完成，并要求周计划要服从月计划，月计划必须服从总工期。（2） 每周生产例会由监理公司主持召开，总包单位汇报上周完成计划情况，分析完成情况的原因。并在总结经验教训的基础上做出切实可行的服从月计划和总工期要求的下周生产计划。（3） 每周、月由监理公司主持，组织总包单位对各栋号的计划完成情况进行评比，对提前完成计划的要给予一定奖励。对完不成计划的要给予一定惩罚。奖罚建议书由监理公司书面报项目公司执行，项目公司也可根据计划完成情况直接奖罚。（四）对各栋号周计划完不成的，每次要处以1000元罚款，提前完成的第一名奖励1000元。次周仍完不成计划的要依次增加罚款1000元。（五）月计划完不成罚款

19、500010000元；月计划完成的优胜者，根据形象进度，工程款拨付比例增加5%。（六）月计划完成的周计划罚款可抵消。（七）根据工程和季节情况划分的分段工程计划，如完不成工期计划罚款1000050000元。（8） 对总工期完不成的要按合同处以罚款，并要承担售房违约金和损害我公司信誉的赔偿，处以10万元的罚款。（9） 对周周完不成计划，月月完不成计划的栋号。项目公司、监理公司有权指令总包单位更换栋号负责人和施工单位。（十）对不可抗拒的自然灾害和人为的特殊情况可调整工期。（十一）因较大的设计变更而影响工期的，经协商可适当调整工期。（十二）总包单位要按各栋号分报周计划。周计划要求按每天排的办法。每月2

20、5日报下月计划，计划要求尽量详细。（十三）项目公司对各栋号的奖罚，只对总包单位直接实施，不直接针对各栋号。（十四）奖罚款每月结算一次。由监理出具奖罚建议书，由项目公司根据实际情况审核后执行。六、附则本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。附件三XXXK份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：项目公司安全生产管理办法实施日期一、管理目的加强建筑安全生产的监督管理，保护人身安全和财产安全。二、适应范围集团公司所有房地产项目。三、管理部门项目公司四、管理程序工地安全管理小组一监理公司一总包单位一分包单位的安全生产保证体系形成管理网。，工地安全管理小组由项目公司、总包、监理和施工队长组成，同时

21、，施工总包单位也要按规定成立内部安全小组。日常监督管理工作主要由监理公司控制、监督、管五、管理内容（一）要认真贯彻落实上级颁布的各项建设安全法律、法规。（二）建筑施工安全应当贯彻“安全第一”的方针，坚持“两管五同时”的管理制度。（三）各总包、分包单位必须建立安全保证体系，总包要有专职安全员。（四）安全体系小组每月要组织一次全工地的安全检查，并总结评比出安全优劣单位。（五）各级安全体系管理人员和监理公司、总分包单位都要随时检查、指导施工现场，落实安全生产责任和安全生产技术措施；签发事故隐患整改通知书，督促各单位限期整改，对有安全隐患逾期不能整改者，有权令其停工整改。（六）对违反安全生产规定，违章

22、指挥，违章作业造成事故的，视其情节实施处罚。（七）施工单位应当按照施工总平面布置图布置临时设施和堆放大宗材料、成品、半成品及设备，不得侵占场内道路及安全防护设施。（八）分包单位如确实需要进行修改施工总平面布置图的，应首先向总包单位提出申请，经总包单位报监理同意后方可实施。（九）施工现场必须设置明显的标志牌，标明工程项目名称，项目公司、设计单位、施工单位、项目经理、施工现场总代表人的姓名，、开竣工日期。施工单位负责对标志牌的保护工作。（十）施工现场用电线路、用电设施必须按照施工组织设计进行架设，严禁任意拉线接电，施工现场必须设有保证施工安全要求的夜间照明，并须由持证人员进行操作。（十一）施工机械

23、应按施工总平面布置图规定的位置和线路设置。施工机械进场后，必须经过安全检查，经检查合格后方可使用。施工机械操作人员应持证上岗。（十二）施工单位应按要求设置各类必要的职工生活设施，并应符合卫生要求。（十三）项目公司和施工单位应当做好施工现场的安全保卫工作，现场周围应设立围护设施，非施工人员不能随便进入施工现场。（十四）施工前单位工程负责人应向操作人员进行安全技术交底，落实所有安全技术措施和人身防护用品。未经落实不准施工。（十五）进入雨天和雪天必须采取可行的防滑防寒防冻措施，凡水冰雪应及时清除。（十六）因作业需要拆除安全防护设施时必须提前向总包申请，总包向监理申请同意后方可进行，作业完成立即恢复。

24、（十七）高度超过3.2米的楼层周边必须在外围架设安全网一道。（十八）分层施工的楼梯口和梯段边必须安装临时防护栏，顶层楼梯应随工程进展安装正式防护栏。（十九）井架和脚手架等及建筑物通道的两侧边必须设防护栏，并必须自上而下的用安全网封闭。（二十）地面通道上部必须设安全防护棚六、处罚措施（一）为了保证安全措施的实施对以下违规行为将给予一定经济制裁：1、进入施工现场人员必须戴好安全帽，不戴安全帽者，凡发现一人次即罚款50元，管理人员罚款100元。2、高空作业不系安全带者每一人次罚款100元。3、出现按照高度要求应搭设安全平网而不搭设的单位工程，应由监理公司和总包单位安全负责制联合向其发出整改通知，要求

25、架设，如仍不架设罚款1000元。4、地面通道不设防护棚，井架、脚手架通道两侧不设防护栏杆和防护网的；梯段处不设防护栏和防护网的；经提出整改而不整改的罚款1000元。5、电工无上岗证操作的罚款500元，尤其登高操作的塔吊工、电工等必须持证上岗，否则罚款1000元。6、施工用电不能乱拉，拉线需经工程负责人同意（临时用电）并应及时检查线的质量防止漏电伤人。如无防护漏电器，将酌情给予处罚。7、凡被上级罚款的工地，加罚上级罚款的50%。8、安全保卫，现场卫生，文明施工按青岛市施工现场管理处罚条例的规定执行。（二）奖罚由监理公司出书面处罚建议，由项目公司对总包单位执行，每月结算一七、附则本规定经总经理批准

26、后实施，修改时亦同附件四XXXK份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：现场签证管理规定实施日期一、管理目的严格工程现场管理，规范工程签证行为二、适用范围集团所有房地产项目。三、管理原则现场管理人员在签证时应坚持公平、公正、合理的原则四、管理部门项目公司、预决算室、总工办五、工程现场签证管理（一）在工程进行的各阶段，应有完整的现场纪录，工程中应及时办理签证。（2） 经济签证在现场工程量完成后3日内，由施工单位报给现场管理人员与监理公司审核，经现场核实后签字。经济签证只能由现场分管的技术人员签字，其他人员签字无效。经现场分管技术人员签字的经济签证，由项目公司工程经理或项目经理签字，并经

27、预算人员审核后生效。（3） 生效后的签证一律由现场管理人员将原件转至预算人员处登记备案，并填写现场签证收文记录本。自工程量完成至预决算登记备案不应超过10天，逾期未登记备案的经济签证一律不予结算，后补签证无效。（4） 经济签证原则上不得改动，如确因签证不合理需调整时，应与项目公司总经理提交书面报告，批准后会同现场管理人员和监理公司进行调整。（五）工程现场签证内容只涉及工程量，不得涉及价格。（六）工程现场签证内容应明确原因、内容、数量、时间等（如能附图，必须附简要图）。（七）工程现场签证内容必须齐全方为有效（包括：项目公司2人、监理、施工方）。（八）工程现场签证应随时发生、随时落实、随时签证，如

28、因施工单位原因，在工程发生三日内未办理签证者，不再予以认可。本条内容应在施工承包合同中注明。（九）工程签证发生后须于2日内向公司通报，否则一切后果由项目公司自负。（十）现场签证人员对一些零星工程等涉及数字的经济签证，一律用大写，防止涂改及作弊现象。现场停水、停电应填写停水、停电纪录单，现场管理人员保留一份，预算人员保留一份备案。零星用工签证填写零星用工使用原因。（十一）因甲方原因造成的停工，工程经理应做好停工纪录，内容应包括人员、设备、材料等及停工原因（十二）现场签证统一表格管理，一式三份，预决算室保留原件，现场施工人员及施工单位各执一份复印件。签证要求字迹工整，线条清晰，数据标注明确。对一些

29、字意含混不清、数据标注不明确、辨认有困难的签证，预算人员有权力也有义务退回另行签证。（十三）现场管理人员应与预算人员紧密配合，保持联系，确定定额包含范围及内容，防止工程量重复计算，如有异议，预算人员必须到现场审核。六、大型工程签证（一）大型签证是指：楼座基坑开挖深度超过3米的工程，现场大型土石方工程，如三通一平土石方、大型管道沟槽等土方量超过5000立方米、土石方量超过3000立方米的工程。（二）大型工程签证必须事前上报总公司，总公司接到汇报后于2日内给予明确答复，否则视为认可。七、签证监督总工办和预决算室应随时把握现场情况，发现有未按规定办理签证或报价异常等特殊情况，及时提出整改意见。八、附

30、则本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。附件五XXXK份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：工程例会管理办法实施日期一、管理目的加强管理，规范上报程序，实现对施工过程的动态控制。二、适用范围集团所有房地产项目。三、管理部门项目公司四、管理内容及要求（一）工程例会1、项目公司每周召开一次工程例会，召开的具体时间、地点由项目公司确定2、工程例会由监理主持，项目公司和施工单位分管施工、计划、质量、安全、材料的人员参加。3、工程例会的主要内容是讨论与工程有关的进度、质量、安全、文明施工、物资材料供应等有关问题及解决现场施工中发生的问题。4、现场施工中发生的疑难技术问题，须由项目公司提出初步

31、方案报总工办，经总工办研究后形成最终解决方案，由项目公司负责实施。5、工程例会须形成例会纪要，项目公司工程负责人、施工单位工程负责人均需在纪要上签字认可。6、工程例会纪要须由项目公司每周一下午4：00前报集团总工办一份存查。（二）工程现场会项目公司每半月组织一次现场会，并提前3个工作日将需解决的问题报总工办、经营发展部及督察部。总工办、经营发展部及督察部可根据工作需要增加内容，并要求项目公司准备相关材料。五、附则本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。附件六XXXK份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：施工日志管理规定实施日期一、管理目的通过施工日志的规范化管理，达到工程全过程的可追

32、溯性。二、适用范围集团所有房地产项目公司。三、管理部门项目公司。四、管理内容及要求（一）施工日志应填写的内容1、开工项目的开竣工日期，该项目各部分项工程施工的起、止日期2、各类图纸、资料、技术文件收发日期、本项目形成的对上发的文件日期。3、气象情况，包括气温、风向、风力、阴、雨、雾、霜、雪以及重要的气象预报和传达贯彻情况。4、每日的施工部位和进度。5、各分部分项工程检查验收情况的纪录。6、各隐蔽工程检查验收情况的纪录。7、材料、设备、构配件供应情况及短缺情况。8、各类事故的发生、分析与处理的纪录。9、开发施工中各类会议纪录。10、在现场决定的重要变更、材料代换代用、经济签证等方面的纪录。11、

33、开发现场发生的停电、停水、停工纪录。12、本公司现场管理人员的会议纪录。13、本公司现场管理人员调出、调入、专业分工纪录。14、上级部门检查工作的指示、意见。15、其他重要事宜，需记录备案的或留待后期应用的记录。（二）施工日志书写要求1、用钢笔或签字笔书写，用蓝或黑墨水，不准用圆珠笔和铅笔及红墨水书写。2、书写字迹清楚、工整。3、开发施工过程中若发生载体记录（摄影、录像等）应在施工日志中标明。（三）施工日志记录1、施工日志应由工程部经理于每日工程碰头汇总会中或会后填写，须逐日记录，不得中断。2、施工日志是记录开发施工过程中的真实写照，所记内容必须真实、客观，不得主观臆断和事后补充，施工日志一般

34、不采用评论语句。3、施工日志是工程资料之一，工程竣工后连同其它资料一并办理归档。4、集团总工办和项目经理应定期检查施工日志的记录情况。四、附则本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。附件七XXXK份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：设计变更管理办法实施日期一、管理目的加强管理，规范程序，杜绝施工的随意性。二、适用范围集团所有房地产项目。三、管理部门项目公司、总工办四、管理内容及要求（一）由项目公司提出的设计变更，根据工程现场情况提出书面意见不涉及重大方案调整、重大经济利益及结构安全的，项目公司可视工期要求先行变更，但须在变更意见发出2日内上报总公司。涉及重大方案调整、重大经济利益及

35、结构安全的，项目公司必须事前书面上报集团公司总工办，总工办在3个工作日内给予明确的书面答复，否则视为认可。（二）在图纸审查中由总工办提出的审图意见，须经设计人员答复签认，由项目公司负责实施。（三）在施工过程中由施工单位、监理提出的设计变更，须由项目公司报总工办审核，并出具明确的书面意见，经设计人员签认后方可实施。（4） 所有变更必须经设计单位同意方可实施，如工期紧迫可先以草图或说明指导施工，但事后必须办理正规手续，施工现场人员不得代为行使设计权。（5） 工程现场问题需由设计、勘察部门配合的，须按正规渠道和方式以文字形式委托，严禁避开单位从非正常渠道操作。五、附则本规定经总经理批准后实施，修改时

36、亦同。附件八XXXK份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：施工验收管理办法实施日期一、管理目的加强管理，明确责任，规范程序二、适用范围集团所有房地产项目公司。三、管理部门集团总工办、项目公司四、管理内容及要求（一）施工过程各阶段的验收现场施工验收分为日常查验、隐蔽工程验收、分项工程验收、分部工程验收、主体工程验收、竣工前检查验收和竣工后验收七个部分。（二）验收的依据1、本公司与施工单位签订的工程承包合同、经济合同。2、全部设计文件，包括：全部勘察设计图纸文件、全套施工图纸、工程变更资料及核定单、材料代用记录、其他设计文件。3、国家现行的施工验收规范、技术规程、技术规定。4、上级部门

37、对工程的特殊要求。（三）验收程序1、日常查验工作由项目公司负责实施，工程部门全体工作人员应以高度的责任心认真对待全部验收工作。2、隐蔽工程验收由项目公司负责实施，监理及相关单位参加，并按规定填写隐蔽工程验收纪录。3、 分项工程和分部工程验收工作由项目公司负责实施，监理及相关单位参加；应根据工程进度及时进行组织验收，并应特别重视单项分报工程、特殊行业外包工程的施工和验收质量，做好验收纪录。4、主体工程验收由总工办具有验评资质的负责人主持实施，项目公司、设计、监理及相关单位参加，并按规定认真填写记录和表格。5、竣工验收（1）竣工验收的准备工作A工程竣工验收前应做好充分的准备工作，准备工作由项目公司

38、总经理和工程部经理负责。B工程竣工预验应于正式验收前五至十天进行，预验内容与正式验收相同。C做好正式验收的其它准备工作，包括：交工资料准备、现场清理准备、验收会议准备、验收文件准备。前检查验收工作由项目公司负责实施，当地质监部门、监理及相关单位参加，总工办视具体情况尽可能参加。（2）竣工验收的标准A工程按设计要求完成了全部设计内容。B各施工单位已经按工程承包合同要求完成了全部承包内容。C工程竣工内容均符合国家现行的施工验收规范、技术流程、技术规定的要求。D全部设备的试调、试运转、试车、试生产已完成并符合设计要求。E房屋建筑工程达到：水通、灯亮、窗明、地净，有暖、通设备的要求达到供热、通风标准，

39、有通讯设备的要求通讯畅通。F施工单位已退场，施工设备余料已清理干净。G工程资料齐全、完整、整洁、清晰。H工程交工验收文件已签署，施工单位已完成工程交换。（3）竣工验收程序A工程竣工验收由总工办具有验评资质的负责人主持实施，项目公司、设计、监理及相关单位参加。B公司验收主持人宣布开会，报告出席单位及人员，简要介绍开发项目概况。C施工单位报告依据设计图纸与承包合同的施工情况。D参加验收人员审验工程资料。E对工程项目进行验收。F如验收通过，可提出进一步整改意见和今后注意事项。G如验收不合格，应确定改进修整的范围和复验的日期。H参加验收单位填写验收意见并签字。五、附则本规定经总经理批准后实施，修改时亦

40、同。附件九XXXK份有限公司规范化管理文件编号：共第页第次修改主题：项目公司的总分包管理办法实施日期一、管理目的理顺总分包关系，确保开发项目的工程质量和按期交付。二、适应范围集团公司所有房地产项目。三、管理原则能够由总包单位完成的工程尽可能地交予总包单位完成，最大限度地减少分包工程。四、管理部门项目公司五、分包工程的分类（一）有明确的行业主管部门和规定、资质要求及规范的单项。主要包括以下项目：电梯（自动扶梯）、输变电工程（变电所、箱变）、玻璃幕墙、消防工程、煤制气或天然气工程、地板辐射采暖工程、智能化（技防）工程、园林绿化工程等。（二）总包单位有能力承担或有长期协作单位可以承担，但由于种种原因

41、，总公司及项目公司指定分包的单项。主要包括以下项目：铝塑门窗（隔断）、外墙镶贴或干挂、夹板门、防火（防盗）门、外墙涂料等。六、分包工程的管理（一）第一类分包项目的管理在与总包单位签订施工合同阶段，对于该类分包项目，项目公司应与总包单位达成相应附加约定作为合同附加条款，以利于管理及降低协调费总额。此类项目专业性较强，国家要求有专门资质的单位施工。一般情况下，总包单位愿意由建设单位分包，但对上述工程的质量、安全不负责任。在收取协调费的情况下，总包单位可承担工程穿插协调、成品与半成品保护的责任。为了加强此类项目的管理，并有效地降低协调成本，协调费的额度一般由项目公司和总包单位直接协商确定。协调费原则

42、上由项目公司支付，但应尽可能与分包单位协商分担。此外，由于近年来建设主管部门对防水工程高度重视，在质量、保修期、资质管理等方面提出了更高的要求，因此，一般总包单位也不愿承担此项工作，建议此项施工也纳入第一类分包项目范畴，由项目公司直接分包以节省开发成本及加快售后服务的反应速度。（二）对于第二类分包项目的管理此类项目，一般情况下总包单位有能力承担或有长期协作单位可以承担，但由于种种原因，有时总公司或项目公司必须指定某些项目的分包单位。在这种情况下，总包单位往往容易与分包单位产生矛盾，不愿意承担协调责任。由于此类项目均需要总分包单位的密切配合、穿插施工，并在工程竣工验收评分中占有较重要的分值，因此

43、，为了避免发生质量事故、人为破坏及其它纠纷，项目公司应高度重视此类项目施工中总包与分包的工作协调。一方面，应在与总包的合同中添加附加条款，明确注明与分包单位配合的相关内容；另一方面，从照顾各方利益的角度出发，可采取与第一类分包项目相同的处理方式，支付总包单位一定的协调费。（三）总包合同中的附加条款约定在与总包单位签订总包合同时，项目公司应在合同中提出明确要求：1、明确项目分包工程的类项；2、明确分包工程协调费如何支付，是按单项分收还是一揽子按总额的一定额度收取，以及支付的具体时间；3、总包单位应对自己负责的施工内容负全面责任，若在以后的使用过程中出现问题，影响使用功能并给客户造成损失者，应赔偿

44、一切经济损失；建设单位签订的分包施工合同，其售后服务由建设单位直接联系分包单位实施。4、总包单位负有与分包单位相互协商、密切配合、穿插施工的义务；5、 总包单位对分包单位负有质量监督（主要指第二类项目）、进度协调、分包工程单项完工、交接手续办理完毕后成品与半成品的保护、提供垂直运输条件、提供临时住宿条件、相互配合施工的责任。总包单位必须明确承诺满足建设单位上述要求，并在分包工程开工前与分包单位签订“分项施工协议”，根据协议的内容承担相应的经济责任；6、分包工程达到交付验收标准后，总包单位不得以任何理由拒绝在“工程进度及工程质量确认单”上签署确认的意见，不得以任何理由拒绝办理交付手续；现场成品保

45、护责任同时移交总包单位。（四）总包与分包的协议约定分包单位进场时，须与总包单位签订“分项施工协议”。协议的主要内容如下：（ 1） 服从总包单位的施工进度安排，相互配合、穿插施工。（ 2） 分包的工程质量必须达到与总包工程质量要求相当的标准，并接受总包单位及工程监理单位的监督。（3）分包完工后，应填写“工程进度及工程质量确认单”，由总包单位和监理单位签署是否符合原定要求的意见后，转交建设单位，作为付款的依据；4）服从总包单位制订的“工地现场安全、文明施工管理规定”，如有违犯，接受总包单位的相关处罚。（5）对分项施工现场的施工、生活安全负全部责任。（ 6） 相互配合做好成品与半成品保护工作，造成损

46、坏的由损坏者无条件予以赔偿。对于分包工程，在施工过程中及办理分包工程单项完工交付手续之前的时期内，由分包单位负责自身的成品与半成品保护工作；分包单项工程完工，经建设、监理、总包、分包共同验收，工程质量达到质量要求标准，且办理移交签字交接手续后，由总包单位负责成品与半成品保护工作。（ 7）按规定装表计量，缴纳施工及生活所用水、电费。（ 8）分包单位提供正式资料，由总包单位负责整理报验、隐检、验收等符合工程验收备案要求的竣工资料。5、工程款的拨付由于分包工程工作量较小，工期比总包工期要短很多，资金占用量较小，因此一般由项目公司根据由总包单位和监理单位签署意见后的“工程进度及工程质量确认单”，直接拨付给分包单位，不采用由总包单位转付的方式，以避免产生矛盾。分包工程工程款的拨付，原则上不采用预付款的方式，竣工验收以前的累计支付金额一般不超过80。七、附则本规定经总经理批准后实施，修改时亦同。