[优质文档]省局产班地盘增值税0820

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1、全省地税系统房地产行业税收管理业务培训班内容安排内容安排四、存在问题探讨四、存在问题探讨（一）（一）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知健康发展的通知（国办发（国办发2010420104号）号）（二）（二）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知上涨的通知（国发（国发201020101010号）号）（三）（三）国家税务总局关于加强土地增值税征管国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知工作的通知（国税发（国税发201053201053号）号）( (四四) )近年来全省土地增值税征收情况近年来全省土地增值税征收

2、情况 国务院 二一年四月十七日 三、深入贯彻土地增值税清算管理规程，提高清算工作水平四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞五、加强督导检查，建立问责机制 国家税务总局 二一年五月二十五日 福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行） （8、关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（国税函20102202010220号）号）土地土地使用权 国有土地使用权 国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产） 转让房地产 -取得收入 定义定义转让转让 国有国有土地使用权、地上建土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得筑物及其附着物并取得收入收入的行为的行为 在中华人民共和国境内转让国有土地在中华人

3、民共和国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人收入的单位和个人 包括：各类企业单位、事业单位、机包括：各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。位和个人。 转让房地产转让房地产1 1、正常转让、正常转让房产的所有权或土地的使用权发生转移、变更办理权属证书过户手续（1）正常交易行为有偿实质与形式高度统一（收益并过户）（2）非交易行为无偿继承、赠与只过户无收益不征收土地增值税（细则第二条）转让房地产转让房地产2、视同转让（1）土地使用者将土地权利（占有、使用、收益、处

4、分 ）让渡给他人以获取经济利益未办理权属证书过户手续实质转让、抵押或置换了土地（国税函2007645号）（2）以土地（房地产）作价入股对从事房地产开发企业进行投资或联营财税200621号第五条 （3）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 （国税发2006187号 第三条第一款）收入构成收入构成 转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。包括货币收入、实物收入和其他收入。1 1、货币收入纳税人转让产权取

5、得的现金、银行存、货币收入纳税人转让产权取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款；土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款；2 2、实物收入纳税人转让产权而取得的各种实物形、实物收入纳税人转让产权而取得的各种实物形态的收入如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产等。态的收入如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产等。3 3、其他收入纳税人转让产权而取得的无形资产收、其他收入纳税人转让产权而取

6、得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作入或其他具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权，专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。权，专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。收入总额收入总额1 1、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（国税函20102202010220号）第一条：号）第一条：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发

7、生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。2 2、财税、财税199548199548号第六条第一款号第六条第一款: :对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入收入总额收入总额3 3、视同转让房地产收入额、视同转让房地产收入额 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

8、（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 国税发2006187号第三条第一款国税发200991号第十九条土地增值税鉴证准则土地增值税鉴证准则( (国税发国税发20072007132132号号) )第二十三条第二十三条：房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法( (国税发国税发200920093131号号) )第七条第七条 扣除项目金额扣除项目金额一、地价款一、地价款二、开发成本（或旧房评估价）二、开发成本（或旧房评估价）三、开发费用三、开发费用四、与转让房地产有关的税

9、金等四、与转让房地产有关的税金等（1）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税 -细则第七条第五项（2）房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除 -（财税199548号 第九条）（3）因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除 -细则第七条第五项（4）在计算土地增值额时，纳税人交纳的与转让房地产有关的省定的基础设施附加费、社会事业发展费、以工建农资金可按实扣除 -（闽财税政【1995】016号） 五、加计扣除五、加计扣除四级超率累进税率超率累进税率: :（一）增值额未超过扣除项目金额增

10、值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额土地增值税税额= =增值额增值额30%30%(二)增值额超过扣除项目金额5

11、0%，未超过100%的土地增值税税额土地增值税税额= =增值额增值额40%-40%-扣除项目金额扣除项目金额5%5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额土地增值税税额= =增值额增值额50%-50%-扣除项目金额扣除项目金额15%15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额土地增值税税额= =增值额增值额60%-60%-扣除项目金额扣除项目金额35%35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 细则第十条（1 1）土地）土地A A、生地、生地B B、熟地、熟地（2 2）存量房）存量房A A、按评估价、按评估价B B、按发票额、按发票额（3 3

12、）增量房）增量房土地增值税类型土地增值税类型土地增值税类型土地增值税类型土地增值税类型土地增值税类型土地增值税类型土地增值税类型土地增值税类型土地增值税类型项项 目目金额金额一、转让房地产收入总额一、转让房地产收入总额 二、扣除项目金额合计二、扣除项目金额合计 （一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用（三）房地产开发费用 （四）与转让房地产有关的税金等（四）与转让房地产有关的税金等 （五）财政部规定的其他扣除项目（五）财政部规定的其他扣除项目 （一）、（二）之和的20%三、增值额三、增值额 四、增值额与扣除

13、项目金额之比（）四、增值额与扣除项目金额之比（） 五、适用税率（）五、适用税率（） 六、速算扣除系数（）六、速算扣除系数（） 七、应缴土地增值税税额七、应缴土地增值税税额 八、已缴土地增值税税额八、已缴土地增值税税额 九、应补（退）土地增值税税额九、应补（退）土地增值税税额 项项 目目合合 计计住住 宅宅非住宅非住宅备备注注普通标准普通标准非普通标准非普通标准一、转让房地产收入总额一、转让房地产收入总额 二、扣除项目金额合计二、扣除项目金额合计 （一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用（三）房地产开发费用

14、（四）与转让房地产有关的税金等（四）与转让房地产有关的税金等 （五）财政部规定的其他扣除项目（五）财政部规定的其他扣除项目 三、增值额三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（）四、增值额与扣除项目金额之比（） 五、适用税率（）五、适用税率（） 六、速算扣除系数（）六、速算扣除系数（） 七、应缴土地增值税税额七、应缴土地增值税税额 八、已缴土地增值税税额八、已缴土地增值税税额 九、应补（退）土地增值税税额九、应补（退）土地增值税税额 项项 目目金额金额一、转让房地产收入总额一、转让房地产收入总额 二、扣除项目金额合计二、扣除项目金额合计 （一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支

15、付的金额 （二）旧房及建筑物的评估价格（二）旧房及建筑物的评估价格 （三）与转让房地产有关的税金等（三）与转让房地产有关的税金等 三、增值额三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（）四、增值额与扣除项目金额之比（） 五、适用税率（）五、适用税率（） 六、速算扣除系数（）六、速算扣除系数（） 七、应缴土地增值税税额七、应缴土地增值税税额 八、已缴土地增值税税额八、已缴土地增值税税额 九、应补（退）土地增值税税额九、应补（退）土地增值税税额 项项 目目金额金额一、转让房地产收入总额一、转让房地产收入总额 二、扣除项目金额合计二、扣除项目金额合计 （一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用

16、权所支付的金额 （二）缴纳的有关费用（二）缴纳的有关费用（三）与转让房地产有关的税金等（三）与转让房地产有关的税金等 三、增值额三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（）四、增值额与扣除项目金额之比（） 五、适用税率（）五、适用税率（） 六、速算扣除系数（）六、速算扣除系数（） 七、应缴土地增值税税额七、应缴土地增值税税额 八、已缴土地增值税税额八、已缴土地增值税税额 九、应补（退）土地增值税税额九、应补（退）土地增值税税额 项项 目目金额金额一、转让房地产收入总额一、转让房地产收入总额 二、扣除项目金额合计二、扣除项目金额合计 （一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金

17、额 （二）缴纳的有关费用（二）缴纳的有关费用（三）土地开发成本（三）土地开发成本 （四）与转让房地产有关的税金等（四）与转让房地产有关的税金等 （五）财政部规定的其他扣除项目（五）财政部规定的其他扣除项目 第（三）项的20%三、增值额三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（）四、增值额与扣除项目金额之比（） 五、适用税率（）五、适用税率（） 六、速算扣除系数（）六、速算扣除系数（） 七、应缴土地增值税税额七、应缴土地增值税税额 八、已缴土地增值税税额八、已缴土地增值税税额 九、应补（退）土地增值税税额九、应补（退）土地增值税税额 转让生地转让生地 某企业某企业20062006年受让年受让10

18、10亩土地所有权，支付地价款亩土地所有权，支付地价款300300万元，万元，交纳相关税费交纳相关税费3030万元，未进行实质性开发。万元，未进行实质性开发。20092009年将其中的年将其中的5 5亩亩土地所有权对外转让，取得收入土地所有权对外转让，取得收入200200万元，交纳转让环节的流转万元，交纳转让环节的流转税费税费1212万元。请计算其应缴纳的土地增值税。万元。请计算其应缴纳的土地增值税。 一、转让收入：一、转让收入：200200万元万元 二、扣除项目金额：二、扣除项目金额：177177万元万元 1 1、地价款：、地价款：300300* *5/10=1505/10=150万元万元 2

19、 2、交纳的费用：、交纳的费用：3030* *5/10=155/10=15万元万元 3 3、缴纳的交易税金：、缴纳的交易税金：1212万元万元 三、增值额：（三、增值额：（200-177200-177）=23=23万元万元 四、增值率：四、增值率：23/177=12.99%23/177=12.99% 五、适用税率：五、适用税率：30%30% 六、速算扣除系数：六、速算扣除系数：0 0 七、应征土地增值税：七、应征土地增值税：2323* *30%-17730%-177* *0=6.90=6.9万元万元转让熟地转让熟地 某企业某企业20062006年受让年受让1010亩土地所有权，支付地价款亩土地

20、所有权，支付地价款300300万元，万元，交纳相关税费交纳相关税费3030万元，进行三通一平等实质性开发，开发成本万元，进行三通一平等实质性开发，开发成本6060万元。万元。20092009年将其中的年将其中的5 5亩土地所有权对外转让，取得收入亩土地所有权对外转让，取得收入400400万万元，交纳转让环节的流转税费元，交纳转让环节的流转税费2424万元，请计算其应缴纳的土地增万元，请计算其应缴纳的土地增值税。值税。 关于评估价格关于评估价格一、一、条例条例：第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地

21、产成交价格的；（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、二、细则细则（一）第七条第四款：条例第六条所列的旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及（一）第七条第四款：条例第六条所列的旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税

22、务机关确认。估价格须经当地税务机关确认。（二）第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根（二）第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（三）第十四条：（三）第十四条：1 1、条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土、条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。地使

23、用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。机关根据评估价格确定转让房地产的收入。2 2、条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供、条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。扣除项目金额的行为。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋提供扣除项目金额不实的，应由评估

24、机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。 3 3、条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，、条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。供凭据或无正当理由的行

25、为。 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。价格确定转让房地产的收入。旧房转让（按评估价）旧房转让（按评估价）财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知知（财税（财税199548199548号）号） 十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使

26、用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。许扣除取得土地使用权所支付的金额。 十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除问题十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除问题 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在

27、旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为税时，不另作为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除。予以扣除。 十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。 旧房转让（按评估价）旧房转让（按评估价） 某企业某企业20052005年取得一幅地块，支

28、付地价款年取得一幅地块，支付地价款100100万元，自建房万元，自建房建设支出建设支出200200万元，万元，20092009年以年以500500万元的价格转让该房产，缴纳转万元的价格转让该房产，缴纳转让环节税金让环节税金3030万元，经评估确认该房产的重置成本价万元，经评估确认该房产的重置成本价400400万元，万元，成新度成新度80%80%，评估费用，评估费用1 1万元。请计算其应缴纳的土地增值税万元。请计算其应缴纳的土地增值税 一、转让收入：一、转让收入：500500万元万元 二、扣除项目金额：二、扣除项目金额：451451万元万元 1 1、地价款：、地价款：100100万元万元 2 2

29、、评估价格：、评估价格：400400* *80%=32080%=320万元万元 3 3、评估费用：、评估费用：1 1万元万元 4 4、转让税金：、转让税金：3030万元万元 三、增值额：三、增值额：（500-451500-451）=49=49万元万元 四：增值率：四：增值率：49/451=10.86%49/451=10.86% 五、适用税率：五、适用税率：30%30% 六、速算扣除系数：六、速算扣除系数：0 0 七、应征土地增值税：七、应征土地增值税：4949* *30%-45130%-451* *0=14.70=14.7万元万元旧房转让（按发票扣除）旧房转让（按发票扣除）财政部财政部 国家税

30、务总局关于土地增值税若干问题的通知国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税财税200621200621号号二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能

31、提供契税完计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以予以扣除，但不作为加计扣除，但不作为加计5%5%的基数。的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共中华人民共和国税收征收管理法和国税收征收管理法（以下简称（以下简称税收征管法税收征管法）第）第3535条的规定，实行核定征收。条的规定，实行核定征收。旧房转让（按发票扣除）旧房转让（按发票扣除） 某企业某企业200520

32、05年年1 1月购进一处房产，发票金额月购进一处房产，发票金额300300万元，支付契万元，支付契税税9 9万元。万元。20092009年年1010月以月以500500万元的价格转让该房产，缴纳转让环万元的价格转让该房产，缴纳转让环节税金节税金3030万元，该企业不能取得评估价格，但能提供购房发票且万元，该企业不能取得评估价格，但能提供购房发票且经当地税务部门确认。请计算其应缴纳的土地增值税经当地税务部门确认。请计算其应缴纳的土地增值税 一、转让收入：一、转让收入：500500万元万元 二、扣除项目金额：二、扣除项目金额：414414万元万元 1 1、地价及旧房价格：、地价及旧房价格：3003

33、00* *（1+51+5* *5%5%）=375=375万元万元 2 2、契税：、契税：9 9万元万元 3 3、转让税金：、转让税金：3030万元万元 三、增值额：三、增值额：（500-414500-414）=86=86万元万元 四：增值率：四：增值率：86/451=19.07%86/451=19.07% 五、适用税率：五、适用税率：30%30% 六、速算扣除系数：六、速算扣除系数：0 0 七、应征土地增值税：七、应征土地增值税：8686* *30%-45130%-451* *0=25.80=25.8万元万元闽地税政三闽地税政三19961996005005号：纳税人在项目全部竣工结算前预号：纳

34、税人在项目全部竣工结算前预售房地产的，应于月后售房地产的，应于月后1010日内，将上月同一计税项目转让的日内，将上月同一计税项目转让的房地产合同汇总后，到房地产所在地主管税务机关办理纳税房地产合同汇总后，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。申报。土地增值税土地增值税国税发2006187号第一条：2 2、国税发、国税发20062006187187号号: :（1 1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。(2)(2)符合下列

35、情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。1 1、国税发、国税发20062006187187号第五条第一款号第五条第一款 符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知

36、第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。2 2、 对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。2 2、税务检查（审核）的方法、步骤与要求、

37、税务检查（审核）的方法、步骤与要求国税发国税发20062006187187号第八条：号第八条：1 1、国税发、国税发20062006187187号第七条：号第七条：2 2、闽地税发、闽地税发200820086464号号第三条：第三条：3 3、国税发、国税发201053201053号号第四条：第四条：（七）跨越免税期（七）跨越免税期1 1、财法字、财法字199519957 7号：号：（1）一九九四年一月一日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。（2）一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次

38、转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。（财税字【1999】第293号 此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底）2 2、财税、财税199548199548号：号：财法字19957号) 通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。（七）跨越免税期（七）跨越免税期 某房地产开发公司一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同并已按规定投入资金进行开发，项目累计发生扣除项目金额500万元，项目累计取得不动产转让收入700万元，其中2001年前500万元，2001年后200万元。请计

39、算应缴土地增值税。 1、整个项目土地增值税税负 （1）转让收入700万元 （2）扣除项目金额500万元 （3）增值额：200万元 （4）增值率：200/500=40% （5）应征税款：200*30 % -500*0=60万元 （6）税负：60/700=8.571428571% 2、征税期应征税款：200*8.571428571%=17.14万元税务检查（审核）的方法、步骤与要求（一）内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料（二）外部：充分利用现有信息手段获取被查对象涉税信息资料（三）制定检查方案（确定检查的范围、重点、策略、时间、进度、人员分工等）（四）制作相应法律文书二、检查实施二、检查实施（

40、一）进驻被检单位（一）进驻被检单位1.说明来意，消除误解，争取配合。2.出示税务检查证、送达税务检查通知书（ 检通一） （二）实施帐外调查（二）实施帐外调查1、通过座谈等形式总括了解被查对象基本情况和经营状况基本情况和经营状况2、责成提供相关文件资料3、前往工程部、售楼部等部门了解并索取涉税资料4、实地查看、核对被查单位提供反映情况的真实性5、如有必要，可持税务检查通知书（检通二）对其他与案情有关的单位和个人进行调查税务检查（审核）的方法、步骤与要求（三）实施（三）实施帐内检查帐内检查1.详细查阅涉税期间的会计资料报表、帐簿、凭证（全查、抽查、顺查、逆查）2.根据需要要求被查对象经办人员汇总、

41、统计相关数据资料；对上述数据资料进行抽查核对以确保真实可靠四、检查要求四、检查要求（一）证据固定：（一）证据固定： 重要的证据材料应及时固定复制、签章（二）工作底稿：（二）工作底稿： 纳税检查必须保留完整的检查工作底稿检查工作底稿是检查人员在检查实施过程中形成的全部工作记录和取得的证据、资料。（三）检查报告：（三）检查报告： 检查结束后，应对证据材料进行分门别类的汇总分析，形成规范统一的税务检查报告送交审理。基本情况基本情况企业情况企业情况项目情况项目情况征管情况征管情况证照：成立时点证照：成立时点经济性质、经济性质、账户：所有开户账户：所有开户银行及帐号银行及帐号资金：投融资资金：投融资方式

42、、渠道方式、渠道规模：土地储备规模：土地储备开发项目、面积开发项目、面积财务：核算体系财务：核算体系及内部控制及内部控制土地：土地：取得取得时点时点方式方式 面积面积 价款价款立项立项：建设规模：建设规模占地及建筑面积占地及建筑面积规划许可规划许可：占地：占地及建筑面积及建筑面积施工许可施工许可：工程：工程价款及建筑面积价款及建筑面积竣工验收竣工验收：结算：结算价款及实测面积价款及实测面积主管税务机关主管税务机关税款征收方式税款征收方式土增税预征方式土增税预征方式标准住宅认定标准住宅认定清算通知书清算通知书文文号、送达时间号、送达时间清算申报表清算申报表报报送时间、补退情况送时间、补退情况其他

43、事项其他事项权属权属：预售许可：预售许可总登总登 两权证办理两权证办理土地取得土地取得立项立项规划规划施工施工竣工竣工预售预售两权证两权证 土地增值税审核重点土地增值税审核重点审核检查开发产品建成情况审核检查开发产品建成情况审核检查取得转让收入金额审核检查取得转让收入金额审核检查扣除项目金额审核检查扣除项目金额审核检查开发审核检查开发产品建成情况产品建成情况竣工验收竣工验收建筑面积建筑面积可售面积可售面积不可售面积不可售面积预售许可证预售许可证确认的可售面积确认的可售面积虽未经许可但归开虽未经许可但归开发商拥有或控制的发商拥有或控制的建筑面积建筑面积建成后产权归建成后产权归全体业主所有全体业主

44、所有的建筑面积的建筑面积 建成后无偿移建成后无偿移交给政府等部交给政府等部门的建筑面积门的建筑面积 审核检查取得转让收入金额审核检查取得转让收入金额确认转让行为确认转让行为确认转让开发产品种类确认转让开发产品种类确认各种类转让确认各种类转让面积面积确认各种类转让确认各种类转让金额金额先判定住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为标准住宅与非标准住宅视同销售的情形、时点分期收款的按全部价款确认；视同销售的按核定金额确认。正常销售按合同或实测确认；视同销售按权属证书确认。关于普通标准住宅关于普通标准住宅一、普通标准住宅的界定二、普通标准住宅征免土地增值税规定。一、普通标准住宅的界定（一）土增税实施细则第

45、十一条： 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定（二）闽财税政1995056号第一条 除计委立项为高级公寓、别墅、渡假村及非住宅项目之外的其他住宅，按扣除该住宅地价后，每平方米造价超过当地当期普通住宅造价水平50%以上的，为非普通标准住宅。普通标准住宅造价水平由当地税务部门会同房地产主管部门按当地同类同档结构分别确定。一、普通标准住宅的界定一、普通标准住宅的界定（三）闽财税（三）闽财税200327200327号：号： 高级住宅是指以下条

46、件之一的住宅建设项目: （1）建设项目审批部门立项审批确定为别墅、度假村。 （2）单位面积售价超过当时、当地经济适用住房平均建筑单位面积售价1.5倍(即乘以2.5)以上的房地产住宅项目。 除高级住宅以外的其余住宅建设项目均为普通住宅。该规定从2002年10月1日起执行。（四）国办发四）国办发200526200526号：号： 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的

47、比例不得超过上述标准的。一、普通标准住宅的界定一、普通标准住宅的界定（五）闽地税发（五）闽地税发20052005195195号）第十八条：号）第十八条： 纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在140平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均较易价格1.38倍以下。 其中（2）、（3）项的具体标准以当地政府公布的数据为准。本办法自2006年1月1日起施行 （六）财税（六）财税200621200621号第一条：号第一条： 条例第八条中“普通标准住宅”和财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财

48、税字1999210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。一、一、普通标准住宅普通标准住宅的界定的界定（七）（七）省政府办关于促进房地产市场健康发展的若干省政府办关于促进房地产市场健康发展的若干意见意见（闽政办（闽政办200920092525号）：号）： 普通商品住房享受优惠政策标准调整为以下三个条普通商品住房享受优惠政策标准调整为以下三个条件：住宅小区建筑容积率件：住宅小区建筑容积率1.01.0以上、单套建筑面积在以上

49、、单套建筑面积在144144平方米以下、实际成交价低于同区段住房平均交易价格平方米以下、实际成交价低于同区段住房平均交易价格1.441.44倍以下。倍以下。 各地可根据实际，按不同区段确定住房平均交易价各地可根据实际，按不同区段确定住房平均交易价格，原则上每半年调整一次，并向社会公布。格，原则上每半年调整一次，并向社会公布。 二、普通标准住宅征免土地增值税规定二、普通标准住宅征免土地增值税规定（一）（一）土增税条例土增税条例第八条：第八条： 有下列情形之一的，免征土地增值税: 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产 （二）（

50、二） 细则细则第十一条：第十一条： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。（三）财税（三）财税199548199548号号 第十三条：第十三条： 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。二、普通标准住宅征免土地增值税规定二、普通标准住宅征免土地增值税规定（四）闽地税政三（四）闽地税政三199719971212号第二条

51、：号第二条： 各级地税机关在对普通标准住宅的审定中，要准确掌握闽财税政1995056号文件的规定精神，加强与建委、房地产部门联系，及时掌握当地当期普通标准住宅的造价水平，正确贯彻土地增值税的优惠政策。 1、凡建造并转让符合普通标准住宅的纳税人，应于项目开工前，持项目计划文件向主管税务机关填报普通标准住宅审核表。2、负责审核的地税机关应及时审核有关资料，对符合条件的普通标准住宅，可暂不预征土地增值税。3、项目竣工后，主管税务机关应进行核实。对符合普通标准住宅条件的，按土地增值税减免税审批办法批报后，按规定享受减免税优惠。二、普通标准住宅征免土地增值税规定二、普通标准住宅征免土地增值税规定（五）财

52、税（五）财税200621200621号第一条：号第一条： 纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。（注意：删除了“不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”之规定） 在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。 （六）国税发国税发20062006187187号：号： 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（注意：删除了“不分别核算增值额或不能准确核算增值额

53、的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”之规定） 审核检查扣除项目金额审核检查扣除项目金额扣除项目金额确认原则扣除项目金额确认原则扣除项目金额的重点审核扣除项目金额的重点审核扣除扣除原则原则相关性相关性准确性准确性 真实性真实性合法性合法性实际实际 支付支付配比性配比性成本费用应当成本费用应当准确地在各列准确地在各列举扣除项目中举扣除项目中分别归集，不分别归集，不得混淆。得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：本项目各开发产品扣除项在已售和未售间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二

54、次分配：本项目扣除项在各开发产品间（普通、非普通、非住宅）进行分配审核检查扣除项目金额审核检查扣除项目金额土地成本土地成本开发成本开发成本开发费用开发费用税费税费其他其他土地成本的检查审核土地成本的检查审核地价款和有关税费是否支付？地价款和有关税费是否支付？支付凭证是否属于合法有效？支付凭证是否属于合法有效？是否含有土地开发费用或其他费用？是否含有土地开发费用或其他费用？取得面积与本项目用地面积是否不一？取得面积与本项目用地面积是否不一？未支付或不属于合法凭证均应剔除不予扣除土地开发费用或其他费用应转入开发成本或管理费不一致的应按各自用地面积进行分配开发成本的检查审核开发成本的检查审核土地征用

55、及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 前期工程费前期工程费 建筑安装工程费建筑安装工程费 基础设施费和公共配套设施费基础设施费和公共配套设施费 开发间接费用开发间接费用 注意正列举，与财务制度口径不一，特别应将资本化的利息支出予以剔除土地征用及拆迁补偿费 土地征用费、劳动力安置费土地征用费、劳动力安置费 耕地占用税、耕地占用税、 契税契税有关地上、地下附着物有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出拆迁补偿的净支出安置动迁用房支出安置动迁用房支出仅指集体用地，关注是否支付，支付给个人的在凭证方面可适当放宽要求，但必须真实发生仅指货币安置，旧料收入计征营业税费后冲减本项目原拆原迁（自建）、异地安置（自建、

56、外购）多项目受益土地应按各用地面积分配前期工程费前期工程费规划、设计、项目可行性研究规划、设计、项目可行性研究等支出等支出 水文、地质、勘察、测绘水文、地质、勘察、测绘等支出等支出 “三通一平三通一平”等支出等支出 多项目受益应按各多项目受益应按各用地面积或各建筑用地面积或各建筑面积（规划）分配面积（规划）分配一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目建安建安工程费工程费 出包出包方式方式自营自营方式方式建安工建安工程是否程是否真实发真实发生生工程造工程造价是否价是否异常异常有无施有无施工资质工资质和队伍和队伍建安工建安工程是否程是否真实发真实发生生甲供材甲供材料是否料是

57、否重复扣重复扣除除人工等人工等各项费各项费用是否用是否虚列虚列形式方面审核：款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预提”、“暂估”应予剔除。实质方面审核：1、实地查看；2、与预概算、施工、决算中介、审计等进行分析比对已开票未支付的质量保证金除外基础设施费基础设施费公共配套设施费公共配套设施费 开发小区内道路、供水、供电、供气、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出等工程发生的支出不能有偿转让的开发小区内公共配套不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。设施发生的支出。 多项目受多项目受益应按各用地面益应按各用

58、地面积或各建筑面积积或各建筑面积（规划）分配（规划）分配形式方面审核：款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预提”、“暂估”应予剔除。限定于小区内且为工程支出，不含各类管理费用开发间接费用开发间接费用 直接组织、管理开发项目发生的直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费折旧费、修理费、办公费、水电费劳动保护费、周转房摊销等劳动保护费、周转房摊销等 一般限于工程部中负责工地现场管理人员防止：管理费用销售费用挤列本项目开发费用的审核检查开发费用的审核检查利息据实扣除利息据实扣除利息不据实扣除利息不据实扣除其他按其他按5%计算

59、扣除计算扣除全部按全部按10%计算扣除计算扣除审核计算基数审核计算基数对利息支出的审核对利息支出的审核能够按项目计算分摊能够按项目计算分摊并提供金融机构证明并提供金融机构证明 不能按项目计算分摊或不能按项目计算分摊或无法提供金融机构证明无法提供金融机构证明重点审核计算基数重点审核计算基数非金融机构民间非金融机构民间借贷不得扣除借贷不得扣除分支机构支付给总机分支机构支付给总机构的占用费不得扣除构的占用费不得扣除分支机构支付给总机构的分支机构支付给总机构的统借统贷利息不得扣除统借统贷利息不得扣除逾期贷款利息、加息、逾期贷款利息、加息、罚款不得扣除罚款不得扣除细则：“财务费用中的利息支出”，应进行修

60、订。资本化利息应允许还原扣除税费的审核检查税费的审核检查营业税、城市维护建设税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、教育费附加、 省定的基础设施附加费、省定的基础设施附加费、社会事业发展费、以工建农资金社会事业发展费、以工建农资金地方教育附加费地方教育附加费印花税、防洪费不得重复扣除注意：1、与转让房地产有关的税费；2、本项目税费；3、各种类税费4、已经实际缴纳其他扣除项目的检查审核其他扣除项目的检查审核对从事房地产开发的纳税人可按对从事房地产开发的纳税人可按(一一)、(二二)项规定计算的金额之和，加计项规定计算的金额之和，加计20%的扣除的扣除转让转让“生地生地”，只允许扣除地价款、交纳的，

61、只允许扣除地价款、交纳的有关费用，以及税金有关费用，以及税金转让转让“熟地熟地”，允许扣除的地价款、交纳的有关，允许扣除的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及税金。以及税金。代收费用作为转让收入，可予以扣除，代收费用作为转让收入，可予以扣除，但不允许作为加计但不允许作为加计20%扣除的基数；扣除的基数；扣除项目的归集与分配扣除项目的归集与分配1、直接归集： 能够确认属于本清算项目具体开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）所发生的扣除项目金额，直接由该开发产品可售面积可售面积承担。如独立出包的建筑安装费等。2、归集分配：（

62、1）归集属于多个开发项目多个开发项目共同的扣除项目金额；（2）分配计算本清算项目本清算项目应承担的份额；如：同一地块的地价款等。（2）属于本清算项目多个开发产品多个开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）共同的扣除项目，分配计算各开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面积可售面积应承担的该扣除项目金额。（3）各开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面积的扣除项目金额在已售面积已售面积与未售面积之间进行分配。3、汇总计算（1）根据已售面积应承担的地价款和开发成本合计数，计算其其他房地产开发费用他房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目金额财政部规定的其他扣除项目金额（2 2）汇总）汇

63、总直接扣除项目的归集直接扣除项目的归集1 1普通标准住宅普通标准住宅可售面积承担额可售面积承担额土地成本土地成本开发成本开发成本利息支出利息支出直接扣除项目的归集直接扣除项目的归集2 2非普通标准住宅非普通标准住宅可售面积承担额可售面积承担额土地成本土地成本开发成本开发成本利息支出利息支出直接扣除项目的归集直接扣除项目的归集3 3非住宅非住宅可售面积承担额可售面积承担额土地成本土地成本开发成本开发成本利息支出利息支出分配方法分配方法1 11 1、土增税细则土增税细则第九条第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除

64、项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。认的其他方式计算分摊。2 2、 财税财税200621200621号号 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上的，税务机关可以要求纳以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已税人按照转让房地产的

65、收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。 3 3、国税发国税发20062006187187号第四条号第四条属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。算确定清算项目的扣除金额。分配方法分配方法2 24 4、闽地税函闽

66、地税函20072007135135号：号：（1 1）纳税人如果既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，）纳税人如果既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积总建筑面积的比例，分别计的比例，分别计算扣除项目金额和增值额。算扣除项目金额和增值额。（2 2）同一个项目多种产品共同的成本费用分摊：对纳税人既）同一个项目多种产品共同的成本费用分摊：对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。的比例，分别计算扣除项目金额。5 5、闽地税发、闽地税发200820086464号对同一项目中包含不同类型房地产号对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可可售面积售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算计算分摊，也可按税务机关确认的其他