旭光花园定位推广思考(定稿)

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1、一场人居换代的风暴旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考武漢合創共景武漢合創共景出品出品Live Updating 有这样一句话有这样一句话: :好房子=好销路合创共景观点: :NONO当产品和人无利益联系时当产品和人无利益联系时多半人会认为：房子很好，但我暂时不需要多半人会认为：房子很好，但我暂时不需要地球上，地球上，只有被需要的东西=好销路前言前言从卖房子，转换为卖他们需要的房子项目核心问题：项目核心问题：市场环境市场环境1【旭光序曲【旭光序曲政策环境浅析政策环境浅析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考政策趋势分析政策趋势分析-房地产房地产“史上最强史上最强”政策来袭政策来袭【旭光

2、序曲【旭光序曲政策环境浅析政策环境浅析】3 3月月1010日：国土部强调房地产用地监管日：国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查；将开展突击检查；3 3月月1818日：国资委要求日：国资委要求7878家非地产主业央企家非地产主业央企1515天出退出方案；天出退出方案；4 4月月1111日：银监会：银行不得对投机投资购房贷款；日：银监会：银行不得对投机投资购房贷款；4 4月月1313日：住建部：加快保障房建设日：住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨；遏制房价过快上涨；4 4月月1515日：国务院常务会日：国务院常务会: :贷款买二套房首付不得低于贷款买二套房首付不得低于50%50%；4 4

3、月月1717日：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷；日：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷；旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考【旭光序曲【旭光序曲政策环境浅析政策环境浅析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考4 4月月1919日：住建部要求商品住房严格实行购房实名制；日：住建部要求商品住房严格实行购房实名制；4 4月月2121日：二套房以住房套数界定日：二套房以住房套数界定 不再以贷款为准；不再以贷款为准；4 4月月2323日：第三套房或被定性为经营性住房日：第三套房或被定性为经营性住房 政府将积极推出对此征收的房产税种；政府将积极推出对此征收的房产税种；5 5月月2 2

4、日：中国人民银行存款准备金率上调；日：中国人民银行存款准备金率上调；6 6月月2626日：国家税务局通知规范土地增值税清算问题日：国家税务局通知规范土地增值税清算问题 ；9 9月月2929日：国家相关部委日：国家相关部委新国五条新国五条规定；规定；【旭光序曲【旭光序曲政策环境浅析政策环境浅析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考1010月月1919日：央行加息日：央行加息 1111月月3 3日：日：关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知1111月月1515日：日：关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知关于进一步规范境外机构和个人

5、购房管理的通知 【旭光序曲【旭光序曲政策环境浅析政策环境浅析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考 政策预警登场政策预警登场，已反映了中央将采取前所未有的调控力度。，已反映了中央将采取前所未有的调控力度。但在风声但在风声放出当月内，全国放出当月内，全国地王不完全统计达到地王不完全统计达到2727块以上，实际逼迫中央采取了最严苛的政策走向。块以上，实际逼迫中央采取了最严苛的政策走向。 该该次政策调控，次政策调控，采取了高密集采取了高密集“组合拳组合拳”策略策略，从金融、税收、房管部门、土地规划实现，从金融、税收、房管部门、土地规划实现多部门联合作业，核心在于多部门联合作业，核心在于“完全不给

6、空子钻完全不给空子钻”。 往往届中央调控流于形式，主要表现在银行届中央调控流于形式，主要表现在银行“此时彼时此时彼时”，以及地方政府利益驱动暗地放松，以及地方政府利益驱动暗地放松政策执行。但在此次调控，政策执行。但在此次调控，中央政府直接制定银行中央政府直接制定银行“游戏规则游戏规则”，以及地方政府，以及地方政府“挂钩干部挂钩干部考核考核”、“直接暗访直接暗访”。 短期：客短期：客户层面两级锐减户层面两级锐减投资客户不能按揭，意味着投资对资金实际风险指投资客户不能按揭，意味着投资对资金实际风险指 数数大大增加；初次置业客户本来信心不足，可能因为担心大大增加；初次置业客户本来信心不足，可能因为担

7、心“高位进场高位进场” ” 而而选择观望。而针对改善型置业客户，由于资金实力较强，置业主要目的明选择观望。而针对改善型置业客户，由于资金实力较强，置业主要目的明 确确，可能在，可能在 “ “谈判空间更大谈判空间更大”的前提下，选择性价比、综合条件最优楼盘。的前提下，选择性价比、综合条件最优楼盘。 中期：房中期：房价因购买力下降或多或少受到制约，针对消费需求，开发方向可能更多针价因购买力下降或多或少受到制约，针对消费需求，开发方向可能更多针 对对首次置业及改善型住房，二手房放量情况明显，但价格下行有可能拉低一首次置业及改善型住房，二手房放量情况明显，但价格下行有可能拉低一 手手房价格体系。房价格

8、体系。【旭光序曲【旭光序曲政策环境浅析政策环境浅析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考影响预测影响预测影响预测影响预测【旭光序曲【旭光序曲政策环境浅析政策环境浅析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考金融管道变窄，开发商需现金为王金融管道变窄，开发商需现金为王通胀通胀“PK” PK” 低进，低进，“快快”降低风险王道降低风险王道消费面应上下挖掘，尽可能扩大内需消费面应上下挖掘，尽可能扩大内需优势产品消费疲软，价值产品才是价格支撑优势产品消费疲软，价值产品才是价格支撑开发速度、回款、应变、性价比，胜者为王！结论结论【旭光序曲【旭光序曲市场环境之房地产现状市场环境之房地产现状】旭光花园项

9、目定位思考旭光花园项目定位思考2010年3季度，主城区商品房上市面积26.11万平方米，上市量同比增长1.65倍，环比减少14.8%；2010年3季度，季度末累计可售面积44.59万平方米，供应量同比增长21.3%，环比增长8.1% ；20102010年平顶山房地产市场及发展趋势年平顶山房地产市场及发展趋势【旭光序曲【旭光序曲市场环境之房地产现状市场环境之房地产现状】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考商品住房销售商品住房销售20522052套，同比增长套，同比增长28.1%28.1%，环比增长，环比增长1.401.40倍；倍； 主城区商品房销售面积22.76万平方米，销售量同比增长19.

10、3%，环比增长69.4%； 销售金额7.30亿元，销售额同比增长33.2%，环比增长45.0%； 【旭光序曲【旭光序曲市场环境之房地产现状市场环境之房地产现状】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考20102010年从二季度末，商品房供应呈现年从二季度末，商品房供应呈现“井喷井喷”趋势，趋势，供应量增长明显，交易量大幅上升；供应量增长明显，交易量大幅上升；在全国大环境及区域经济上涨的情况下，城市居民改在全国大环境及区域经济上涨的情况下，城市居民改善居住条件的要求强烈，市场呈现供销两旺的局面；善居住条件的要求强烈，市场呈现供销两旺的局面；平顶山住宅成交均价呈现明显上升局面，在第三季度平顶山住宅

11、成交均价呈现明显上升局面，在第三季度中期受政策及传统销售淡季的影响，价格有所松动，中期受政策及传统销售淡季的影响，价格有所松动，但仍将保持平稳小幅提升趋势；但仍将保持平稳小幅提升趋势；根据销售面积总量及销售套数，推算出均户型面积为根据销售面积总量及销售套数，推算出均户型面积为100110100110平米左右，紧凑三房仍为需求主力；平米左右，紧凑三房仍为需求主力；值得关注的是：值得关注的是：目前大量开发商补货开发，大量新目前大量开发商补货开发，大量新建项目蓄势待发，建项目蓄势待发，20112011年竞争将更趋白热化！年竞争将更趋白热化！【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区域市场概括市场环境之各区域

12、市场概括】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考新华区新华区从市政规划上来说，新华区靠近平顶山新城区，位于老城和新城的中间地段，地理位置得天独厚。而且高档楼盘较多，如联盟新城，九天城等，区域内最高的价格约达到均价5000元/，低价也在均价3800元/左右。新华区建设路以西与本项目的最大的共同点是，同样都是平顶山的边郊城区，但该区域靠近平顶山新城区，房地产开发已形成规模，且市政规划有向西发展的趋势，楼盘以中高档楼盘为主，目前区域内的销售价格已达到均价3800元/以上，与本区域的可比性不高，但仍需持续参考、关注！【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区域分析市场环境之各区域分析】旭光花园项目定位思考旭

13、光花园项目定位思考春华春华国际茗都国际茗都项目地址：项目地址：建设路西段花卉市场西200米路南总建面：总建面：33万平米物业形态：物业形态：一期：两栋13层小高层、四栋20层；两栋 32层高层产品定位：产品定位：鹰城首创立体叠加户型鹰城首创立体叠加户型商业配套：商业配套：四星级国际大酒店、6万平米社区商业街教育配套：教育配套：新华区公立小学、数字教学幼儿园价格：价格：小高层小高层43004300元元/ /，高层均价，高层均价36003600元元/ / 开盘时间：开盘时间：2011年1月交房时间：交房时间：2013年底产品供应：产品供应：222232324258.83 72 97.41 114

14、147 【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区个案分析市场环境之各区个案分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考春华春华国际茗都国际茗都较为恢弘的开发气势，北临生态园，南邻湛河，环境优美，社区配备有四星级春较为恢弘的开发气势，北临生态园，南邻湛河，环境优美，社区配备有四星级春华国际大酒店，华国际大酒店，5A5A极地标写字楼、奥斯卡院线、动漫城、美食城、极地标写字楼、奥斯卡院线、动漫城、美食城、KTVKTV、恒温游、恒温游泳馆等，同时在其智能化物管等方面也有诸多优势。泳馆等，同时在其智能化物管等方面也有诸多优势。该项目突出平顶山首创的魔变立体空间概念，凸显了在户型设计方面的独特，同该项目突出平

15、顶山首创的魔变立体空间概念，凸显了在户型设计方面的独特，同时在户外报纸，海报，网络，电视等媒体的大投入推广及样板间的现场体验，使时在户外报纸，海报，网络，电视等媒体的大投入推广及样板间的现场体验，使其小高层均价达到其小高层均价达到43004300元元/ / 、高层均价、高层均价36003600元元/ / 。特别强调：买一层送一层，单价提升，但总价相差无几，实则是价值价格的转换，特别强调：买一层送一层，单价提升，但总价相差无几，实则是价值价格的转换，却给客户一种占便宜、实质利益的错觉，令该户型供不应求，预订数量超过了该却给客户一种占便宜、实质利益的错觉，令该户型供不应求，预订数量超过了该户型供应

16、的三倍以上。户型供应的三倍以上。旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区域市场概括市场环境之各区域市场概括】湛河区湛河区 市政府大力发展新城区的同时，也提出了关于湛河区的建设，将把湛河区打造成平顶山的住宅密集型区域。该区致力于城中村改造项目，楼盘大多数规模大，价位相对较低，如大乘.领仕馆、豫森.时代新城等，区域内的价格区间主要在均价约2900-3500元/之间。湛河区目前的楼盘与本项目的最大共同点是：地理位置都相对较偏，价位较低。在客群上有所重叠，湛河区的房产开发规模比本项目区域要大，主要以中低档楼盘为主。楼盘因为离本项目地距离相对较近，有一定的可比性，因此需

17、重点关注。【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区个案分析市场环境之各区个案分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考豫森豫森时代新城时代新城项目地址：项目地址：神马大道中段西铁炉村总建面：总建面：22万平米产品定位：产品定位：公园社区生活公园社区生活物业形态：物业形态：7栋29层高层园林景观：园林景观：50%庭院园林景观、3000 内湖教育配套：教育配套：社区双语幼儿园价格：价格：均价均价35003500元元/ / 开盘时间：开盘时间：2010年7月交房时间：交房时间：2012年底产品供应：产品供应：222232325277.53 90108.6 135.75 195.58【旭光序曲【旭光序曲

18、市场环境之各区个案分析市场环境之各区个案分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考豫森豫森时代新城时代新城该项目的该项目的“内功修炼内功修炼”较为到位，大手笔开发，在景观、智能、物管等方面均有较为到位，大手笔开发，在景观、智能、物管等方面均有亮点，特别在于低密度社区、亮点，特别在于低密度社区、50%50%的绿化景观、社区内湖的独特优势，但在案名、的绿化景观、社区内湖的独特优势，但在案名、宣传物料和推广中未能较为直观的表达出这一核心价值诉求。宣传物料和推广中未能较为直观的表达出这一核心价值诉求。目前，该项目小户型的销售情况良好，目前，该项目小户型的销售情况良好，77.5377.53的两室已经

19、销售完毕，的两室已经销售完毕，90.0190.01的两室的两室仅有极个别楼层，大部分已销售完毕。仅有极个别楼层，大部分已销售完毕。小面积的三室也所剩不多，促销方面，一小面积的三室也所剩不多，促销方面，一次性付款可享受次性付款可享受9.79.7折，因该项目所具备的产品优势，折，因该项目所具备的产品优势，预计相比同区域的大乘预计相比同区域的大乘领领仕馆，在价格与销售上更具提升空间。仕馆，在价格与销售上更具提升空间。旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区域市场概括市场环境之各区域市场概括】卫东区卫东区 卫东区卫东区平顶山目前的价值低谷平顶山目前的价值低谷区域楼价在

20、3200元/徘徊；区域建筑规划、风格外观新与旧、颜色夹杂；而客户群虽以周边居多，但客户身份、教育、职业等无代表性特征，较为杂乱，层次偏下。平顶山房地产价格的平顶山房地产价格的低洼地！低洼地！倚借高性价比居所的倚借高性价比居所的发展地！发展地！人群与建筑人群与建筑“复杂复杂”的的汇聚地！汇聚地！【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区个案分析市场环境之各区个案分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考水岸佳苑水岸佳苑 项目地址：项目地址：平顶山市矿工路与东环路交叉口东150米路南 开发商：开发商：平顶山市天恒鸿房地产开发有限公司总建面：总建面：13万平米项目定位：项目定位：河畔优居生活社区河畔优居

21、生活社区物业形态：物业形态：6栋32层高层付款方式：付款方式：一次性付清或者按揭（首付30%）公摊：公摊：15%价格价格：未公布，预计未公布，预计均价均价33003300元元/ /左右左右 开盘时间：预计开盘时间：预计2011年1月交房时间：交房时间：2013年中主力供应：主力供应：房型房型22323232面积面积70.5196.69121.99 130.63【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区个案分析市场环境之各区个案分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考和谐新村和谐新村 项目地址：项目地址：建设路与东环路交叉口东100米路北 开发商：开发商：平顶山市旭光房地产开发有限公司总建面：总建

22、面：11万平米项目定位：项目定位：和谐宜居典范和谐宜居典范物业形态：物业形态：22栋纯多层、4栋高层付款方式：付款方式：一次性付清或者按揭（首付一律15万元）公摊：公摊：15%价格价格：均价均价33003300元元/ /左右左右 开盘时间：开盘时间：预计2010年7月交房时间：交房时间：2012年底主力供应：主力供应：房型房型22213132面积面积901068895100115120130【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区个案分析市场环境之各区个案分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考杨东国际杨东国际 项目地址：项目地址：建设路与东环路交汇处向南100米西侧 开发商：开发商：平顶山市

23、杨东房地产开发有限公司总建面：总建面：2万平米项目定位：项目定位：国际生活街区国际生活街区物业形态：物业形态：2期：一栋20层高层付款方式：付款方式：2期首付30%，封底付55%，交房付15%容积：容积：4.3价格价格：34103410元元/ /起价起价 开盘时间：开盘时间：2010年11月27日交房时间：交房时间：2012年底主力供应：主力供应：房型房型11223232面积面积5867817996110140【旭光序曲【旭光序曲市场环境之各区个案分析市场环境之各区个案分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考东城东城盛世花园盛世花园项目地址：项目地址：市矿工路与东环路交叉口南200米路东

24、开发商：开发商：平顶山市天赐宏基房地产开发公司总建面：总建面：3.5万平米项目定位：项目定位：南北通透，花园高层南北通透，花园高层物业形态：物业形态：20层板式高层，两梯四户付款方式：付款方式：一次性付款、按揭价格价格：均价：均价：37003700元元/ /开盘时间：开盘时间：未定交房时间：交房时间：2012年底产品供应：产品供应：房型房型323242面积面积94.57137.9143.44【旭光序曲【旭光序曲区域竞争情况区域竞争情况】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考区域竞争市场总体供应与销售情况区域竞争市场总体供应与销售情况 本项目周边竞争楼盘主要为矿工路东段的水岸佳苑和和谐园，东环

25、路上的东城.盛世花园；建设路上的杨东国际、和谐新村、豫森.平宝港湾 。水岸佳苑总体供应量水岸佳苑总体供应量10801080套；套；杨东国际总体供应量杨东国际总体供应量220220套；套；和谐新村总体供应量和谐新村总体供应量180180套；套；东城东城. .盛世花园总体供应量盛世花园总体供应量240240套。套。【旭光序曲【旭光序曲区域竞争情况区域竞争情况】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考区域主力供应户型区域主力供应户型60-70的两室，占总市场供应量的 13% ；70-90的两室，占总市场供应量的 13% ；100-110的三室，占总市场供应量的11% ；110-120的三室，占总市场

26、供应量的 32% ；130-140的三室，占总市场供应量的 31% 。【旭光序曲【旭光序曲区域竞争情况区域竞争情况】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考竞争项目供应与销售情况竞争项目供应与销售情况 杨杨东东国国际际 6070两室销售率：40%； 110120三室销售率：50%；120130 三室销售率：33%； 130140 三室销售率：25%7090 7090 两室销售率：两室销售率：75%75%【旭光序曲【旭光序曲区域竞争情况区域竞争情况】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考竞争项目供应与销售情况竞争项目供应与销售情况 和和谐谐新新村村 120130 三室销售率：58%； 1301

27、40 三室销售率：33%110120 110120 两室销售率：两室销售率：97%97%【旭光序曲【旭光序曲区域竞争情况区域竞争情况】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考区域供应与销售情况区域供应与销售情况 小结小结水岸佳苑和东城水岸佳苑和东城盛世花园目前没有具体开始销售，其中水岸佳苑盛世花园目前没有具体开始销售，其中水岸佳苑1212月月1 1号号举行预付举行预付50005000元抵购房款元抵购房款1000010000元的活动，并对外公布价格；元的活动，并对外公布价格；两房、三房为区域主要供应户型，一房销售较快，但主要由供应的稀缺性造两房、三房为区域主要供应户型，一房销售较快，但主要由供应

28、的稀缺性造成；成；紧凑型两房、三房房源供应少于舒适型的房源供应，不到紧凑型两房、三房房源供应少于舒适型的房源供应，不到50%50%，但紧凑房型，但紧凑房型占整体去化量的占整体去化量的80%80%以上，销售明显优于其他户型；以上，销售明显优于其他户型；紧凑型两房或三房，销售率高出近紧凑型两房或三房，销售率高出近3540%3540%，反应出，反应出区域购买者对户型总价区域购买者对户型总价的考虑大于的考虑大于对户型舒适的享受，客户群对区域低价印象的根深蒂固；对户型舒适的享受，客户群对区域低价印象的根深蒂固；130130平米以上三房去化量仅平米以上三房去化量仅30%30%，目前在区域反应不佳。，目前在

29、区域反应不佳。【旭光序曲【旭光序曲竞争项目客户分析竞争项目客户分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考客户来源分析客户来源分析卫东区人群：卫东区人群：项目客源基础，项目客源基础，应加大对其的宣传，保证项应加大对其的宣传，保证项目持续稳定销售目持续稳定销售。其它区域人群：其它区域人群：异区置业、主要为改善生活而异区置业、主要为改善生活而购买购买【旭光序曲【旭光序曲竞争项目客户分析竞争项目客户分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考客户置业目的客户置业目的性价比、交通、居住环境是购房者选择本区域的主因性价比、交通、居住环境是购房者选择本区域的主因24%的人认为区域楼盘性价比高12%的人

30、认为区域楼盘交通便利10%的人认为区域的居住环境较好“性价比性价比”，隐现卫东区楼盘价格是吸引客户购买的主要原因！，隐现卫东区楼盘价格是吸引客户购买的主要原因！10%12%7%24%7%9%3%4%12%2%0%5%10%15%20%25%30%看中区域发展交通便利配套齐全楼盘性价比高看重楼盘品质户型设计实用开发商信誉好居住人群素质高本地购房其他【旭光序曲【旭光序曲竞争项目客户分析竞争项目客户分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考客户共性分析客户共性分析为子女的购房行为超过70%自住和改善型置业占20%需要强调的是，需要强调的是，大量为子女购房者，可能会与子女共同居住大量为子女购房者，

31、可能会与子女共同居住待一段时期过后，搬回自己的老宅，该物业留给子女待一段时期过后，搬回自己的老宅，该物业留给子女. .10%6%3%10%11%60%0%10%20%50%70%改善型住房养老投资自住准婚房为子女购房【旭光序曲【旭光序曲竞争项目客户分析竞争项目客户分析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考客户共性分析客户共性分析本地购房者主要来源于：当地居民、拆迁户、附近企业管理层人员和少数工人、本地购房者主要来源于：当地居民、拆迁户、附近企业管理层人员和少数工人、平顶山市区的中等收入居民。收入相对稳定。（企业有十矿，总机厂，首山矿等）平顶山市区的中等收入居民。收入相对稳定。（企业有十矿，

32、总机厂，首山矿等）年龄特征：年龄特征：3535岁以上中老年人为主，极少部分中青年客户。岁以上中老年人为主，极少部分中青年客户。购房者家庭特征：消费者多为三口或三口以上居民家庭，约占购房者的购房者家庭特征：消费者多为三口或三口以上居民家庭，约占购房者的80%80%以上。以上。置业用途：绝大多数客户首次置业，仍为解决自住需求。置业用途：绝大多数客户首次置业，仍为解决自住需求。 市场：市场：供应项目良莠不齐，同质化严重，高中低端无供应项目良莠不齐，同质化严重，高中低端无明显区格；明显区格； 户型：户型：主力供应仍是传统型二、三房，面积主力供应仍是传统型二、三房，面积8012080120平米左右为主；

33、平米左右为主； 客源：客源：区域原居民及商户、周边厂矿企业职工、企事业单区域原居民及商户、周边厂矿企业职工、企事业单位人员；位人员； 营销：营销：有待走有待走向专业团队、专业包装的规范化作业；向专业团队、专业包装的规范化作业； 竞争：竞争：明年平顶山市场将处于一个集中放量阶段，市场竞争激烈。明年平顶山市场将处于一个集中放量阶段，市场竞争激烈。 项目区域市场无新盘上市消息，仍以目前在售楼盘为主要竞争对手。项目区域市场无新盘上市消息，仍以目前在售楼盘为主要竞争对手。【旭光序曲【旭光序曲政策环境浅析政策环境浅析】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考市场小结市场小结鉴于片区市场的主要特征，合创共景

34、建议：鉴于片区市场的主要特征，合创共景建议：不适宜建造纯高档住宅。不适宜建造纯高档住宅。在片区目前住宅水平的基础上稍微拔高一到两个档次，即在适度控制成本的基础上增加项目卖点和档次又不至于将价格拔得很高。户型设计重点考虑紧凑型的二房和三房户型，并增加赠送空间。紧凑型的二房和三房户型，并增加赠送空间。该片区客群经济实力有限，但不满足与价格匹配的低劣产品，而是希望用相应的资金买到自己满意的好房子，故“高性价比高性价比”“”“物超所值物超所值”将是本案的形象标签。区域竞争项目众多，推广概念广泛，项目在定位上须实现差异化，并打造一击即中的市场、项目形象，实现差异化，并打造一击即中的市场、项目形象，主动迎

35、合客户，引起目标客群共鸣。鉴于竞争压力和同质化严重现状，本案在产品上应有适度创新，产品上应有适度创新，制造话题和宣传卖点，跳脱竞争市场。【旭光序曲【旭光序曲市场环境之总结市场环境之总结】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考鉴于片区市场的主要特征，合创共景建议鉴于片区市场的主要特征，合创共景建议：【旭光序曲【旭光序曲市场环境之总结市场环境之总结】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考竞争核心突破点竞争核心突破点 产品、营销差异化，以“过目不忘、超越想象过目不忘、超越想象”的个性表达，引导消费 不不同生活享受、不同超值理念同生活享受、不同超值理念，创造“客户满意、认同”的上溢价值 高形象度、

36、高利益感高形象度、高利益感，实现客户的消费忠诚，实现客户带客户的追随效应 更专业、务实、更具想象力的操作更专业、务实、更具想象力的操作，让客户信赖、认同本项目项目定位项目定位2【旭光引擎【旭光引擎引言引言】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考我们的营销推广需要一个市场战略上的占位我们的营销推广需要一个市场战略上的占位是创造需求，引导市场，不是迎合市场是创造需求，引导市场，不是迎合市场大胆清晰的市场占位大胆清晰的市场占位能有效回避大量的竞争对手能有效回避大量的竞争对手赢得项目在市场中的有利位置赢得项目在市场中的有利位置【旭光引擎【旭光引擎开发战略沟通开发战略沟通】旭光花园项目定位思考旭光花园

37、项目定位思考 保证两个前提保证两个前提： 完成三个积累完成三个积累：快速回现快速回现规避风险规避风险品牌积累品牌积累客户积累客户积累模式积累模式积累在实现资金的快速回笼、以稳健的策略规避开发风险的前提下，完成积累，为企业的后续开发奠定基础。本项目面对本项目面对区域区域众多竞争楼盘众多竞争楼盘，战，战略上需要站得更高，看得更远！略上需要站得更高，看得更远！【旭光引擎【旭光引擎目标沟通目标沟通】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考回归到本项目目标回归到本项目目标实现：短（短时间）实现：短（短时间） 高（形象高）高（形象高） 大大（价值最大化价值最大化）合创共景合创共景对目标的解读对目标的解读1

38、 1、在短时间内快速引爆市场、在短时间内快速引爆市场2 2、建立项目标杆形象，实现价、建立项目标杆形象，实现价格与价格与价值突破值突破3 3、建立客户线，积累企业客户资源、建立客户线，积累企业客户资源【旭光引擎【旭光引擎SWOTSWOT分析之优劣势分析之优劣势】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考优势规模22万平米整体规模，易于形成大社区居住氛围；交通周边多条公交线路，出行便捷，与市中心保持联系；价格项目所在区域与其他各区域在价格上有一定优势；产品项目规划产品未定，可根据市场情况调整，降低风险。价格、交通，均是区域盘共有优势项目整体规模虽大，但有相当的拆迁还建，故此优势并不明显重点突破点：

39、重点突破点：产品规划产品规划详细掌握市场信息与竞争项目信息，有针对性建立略为领先而又符合客详细掌握市场信息与竞争项目信息，有针对性建立略为领先而又符合客户需求的产品体系，对准客群，结合价格优势精准定位，配合推广实现项目形象标杆，户需求的产品体系，对准客群，结合价格优势精准定位，配合推广实现项目形象标杆，顺利热销。顺利热销。【旭光引擎【旭光引擎SWOTSWOT分析之优劣势分析之优劣势】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考劣势地段项目地理位置较偏，离市中心距离较远；配套大型生活配套缺乏，主要以小型店铺为生活需求补给；环境周边老宅居多，环境较差，居住人口档次不高；消费区域人群消费能力和承受能力低

40、，项目无法吸引高端人群；景观无自然景观和绿化，且月台河污染严重，形象差。地段、配套、环境，均为区域盘共通结症重点突破点：重点突破点：周边景观不足，建议予以社区内绿化方式补强，以特色绿化增强绿化的实际体验感；周边景观不足，建议予以社区内绿化方式补强，以特色绿化增强绿化的实际体验感；利用高性价比的产品，采取风险较小的价格策略，给客户物超所值的心里暗示，最大利用高性价比的产品，采取风险较小的价格策略，给客户物超所值的心里暗示，最大限度吸引市区内中高层收入客户。限度吸引市区内中高层收入客户。【旭光引擎【旭光引擎SWOTSWOT分析之机会、威胁分析之机会、威胁】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考机

41、会市政月台河改正，同时市政规划将矿工路向东打通，与高速相连。客源城市整体刚性需求大，客源旺盛；竞争周边项目定位华而不实，无营销强势楼盘，给本项目创造机会；前景区域发展起点较低，随着各方位完善，未来发展潜力大。被动认同区域，但不认同区域高价值，区域缺乏高价值的支撑重点突破点：重点突破点：合力共炒区域合力共炒区域应对竞争，将利弊转化为利好的关键，在于定位、产品、营销的前瞻性应对竞争，将利弊转化为利好的关键，在于定位、产品、营销的前瞻性“特殊特殊”营销、推广、产品，让楼盘产生营销、推广、产品，让楼盘产生“过目不忘过目不忘”的领先性、独特性的领先性、独特性【旭光引擎【旭光引擎SWOTSWOT分析之机会

42、、威胁分析之机会、威胁】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考威胁政策新一轮的房地产调控政策，平顶山未来走势存在变数；市场不规范，充斥大量还建房、小产权房，扰乱市场供应及价格；竞争高密度竞争，势必分流客源，同时须谨防价格战；配套区域整体配套较不完善，短时间内得不到改善；形象区域形象度不高，市区客源对区域认知尚需一段过程 。重点突破点：重点突破点：跳出区域局限，做平顶山的特色实惠楼盘跳出区域局限，做平顶山的特色实惠楼盘物美价廉的首次置业、有品位的舒适型改善购房、物超所值的投资购房物美价廉的首次置业、有品位的舒适型改善购房、物超所值的投资购房营销抗风险能力要加强。阶段保回款，阶段保利润营销抗风险

43、能力要加强。阶段保回款，阶段保利润【旭光引擎【旭光引擎项目核心价值思考项目核心价值思考】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考2222万平米的大型规模万平米的大型规模略具优势的区域价格略具优势的区域价格逐步完善的市政生活配套逐步完善的市政生活配套这些要素是否构成项目的核心价值？！这些要素是否构成项目的核心价值？！ 不是！不是！ 我们具备的优势资源：我们具备的优势资源：【旭光引擎【旭光引擎项目核心价值思考项目核心价值思考】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考本项目最大的问题在哪里？本项目最大的问题在哪里？地块、客源、资源和产品供给严重同质化地块、客源、资源和产品供给严重同质化！本项目最大的

44、机会在哪里？本项目最大的机会在哪里？项目定位和产品规划超越同质化项目定位和产品规划超越同质化！【旭光引擎【旭光引擎项目核心价值思考项目核心价值思考】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考发挥后发优势，实施差异化竞争策略！发挥后发优势，实施差异化竞争策略！我们的核心策略是：我们的核心策略是：【旭光引擎【旭光引擎项目差异化思考项目差异化思考】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考守株待兔守株待兔纵观区域项目，其调性及概念层出不穷， 国际感、升级版、宜居型、河畔居均有涉及但他们的做法：自顾编辑一个自认为好的“概念名词”作为定位赋予给项目，然后坐在售楼部，等待客户上门。华而不实，成交率低华而不实，

45、成交率低捕捕“风风”捉捉“影影”深入研究项目目标客户，剖析其各方位需求及关注要素，针锋相对突显产品价值。我们的定位：为项目主要目标客群量身定做，以务实的态度针对性投入，以被动“坐销”化为主动“迎”销，事半功倍。精准打击，超高成交率精准打击，超高成交率终端终端客户客户【旭光引擎【旭光引擎价值体系之客户定位价值体系之客户定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考客户基本情况客户年龄：客户年龄：主力购房人群为4055岁，但其为子女购房比例占到65%以上；收入情况：收入情况：建议本案客群锁定在家庭年收入58万左右的家庭；客户职业：客户职业：主要以大营村和当地固定居民，附近企业的工作人员和低层管理为

46、主；人口情况：人口情况：新婚两口之家及三口之家为主，居住空间需求不宜过大，二房和小三房为他们首选；置业目的：置业目的：多为首次置业，以父母为子女买房或婚房为主，少数改善型置业；关注要素：关注要素：价格、户型、外观、景观、知名度等着重关注。【旭光引擎【旭光引擎价值体系之客户定位价值体系之客户定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考核心客户核心客户重点客户重点客户游历客户游历客户矿工路动段附近企事业单位工作人员矿工路动段附近企事业单位工作人员及周边个体商户、周边长期居民；及周边个体商户、周边长期居民；平顶山其他区域急需购房客户；平顶山其他区域急需购房客户；其他地区或外地投资客；其他地区或外地

47、投资客；客户来源情况客户来源情况高端高端 客户群客户群中端客户群中端客户群低端客户群低端客户群高性价比，相对轻松的购房高性价比，相对轻松的购房楼盘有一定名气，满足虚荣楼盘有一定名气，满足虚荣心心渴望别样的居住体验，但付出有限渴望别样的居住体验，但付出有限离城市中心距离不远，可长期居住、传承离城市中心距离不远，可长期居住、传承希望在配套方面逐步完善希望在配套方面逐步完善【旭光引擎【旭光引擎价值体系之客户定位价值体系之客户定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考旭光花园旭光花园客户人群客户人群【旭光引擎【旭光引擎价值体系之客户定位价值体系之客户定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考客

48、群共性：客群共性：有稳定的收入，但属中低收入，整体素质不高，但对新鲜事物有一定兴趣。目前价格因素为购房主要考虑因素，关注性价比高的产品，亲睐价格不高但看起来有档次的楼盘。对居住品质有一定向往，但为其提供一定量的支付有所抗性，消费心理尚需要引导和培养。特别关注采光，对通风条件也有一定程度的偏爱。对景观有一定程度的偏爱、对建筑风水没有明显的取向。一般对区域配套情况有所了解，不占重点置业关注点。对道路状况和停车条件的关注程度不高，而对出行动向及公共交通状况有所关注。【旭光引擎【旭光引擎价值体系之客户定位价值体系之客户定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考在置业中的核心需求元素在置业中的核心需

49、求元素p热衷关注市场形象度高的物业p物业所体现的身份感和满足感p贴心及人性化的物业配套p实用舒适的房型及赠送空间p安全、健康、整洁的小区环境p较低的买入价格和增值潜力p卓越的物业品质和持有价值p优美的园林景观p精神的愉悦、闲适和放松p创新性的产品类型和所彰显的生活方式目标客户的消费习惯目标客户的消费习惯舒适和便捷身份感和品位感关注别人对自己消费的评价消费和置业上的比较对新事物和新生活方式的接受和期待安全、健康、环境舒适、安全、健康、环境舒适、有点小品位的生活居所有点小品位的生活居所物有所值的置业成就物有所值的置业成就全新的居住体验和生活全新的居住体验和生活构想构想客群消费特性：客群消费特性：【

50、旭光引擎【旭光引擎价值体系之客户定位价值体系之客户定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考我们将他们称为我们将他们称为城市城市“准准”新兴阶新兴阶层层希望与城市保持轻松距离的群体希望与城市保持轻松距离的群体他们离不开城市的设施，但中心城区房价急速上涨这样一些城市中心现象的发生，让他们无法在城市中心获得“满意的栖居空间”，于是他们选择一种轻松的距离与城市相依生活轻松即达市心的便捷、轻松的置业代价、轻松而舒适的社区生活轻松的置业代价、轻松而舒适的社区生活【旭光引擎【旭光引擎价值体系之客户定位价值体系之客户定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考合创共景观点合创共景观点特点特点1 1：本

51、案客群因财力有限，无力承担市中心的房价，才选择本区域，但本项目也绝非他们的“过渡型物业”，而是长期居住并且传承的置业对象，故而除了价格，居住环境与产品质素犹为重要。特点特点2 2：区域项目购买人群虽多为40岁以上，但70%是为其子女购置，在产品上更多以其居住人群的居住习惯和需求入手。特点特点3 3：须全方位顾及购买人群和居住人群，“子女们”虽无购房能力，但他们有足够的话语权，并有对居所的新思维，所以他们共同关注住宅的性价比、便利性、舒适性、品位感和领先性！【旭光引擎【旭光引擎价值体系之客户定位价值体系之客户定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考轻松轻松品位品位舒适舒适归属归属领先领先健

52、康健康品质品质朝向朝向安全安全价格价格传统价值圈传统价值圈升级价值圈升级价值圈购买购买人群人群居住居住人群人群合创共景观点合创共景观点【旭光引擎【旭光引擎价值体系之项目定位价值体系之项目定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考定位思考定位思考项目整体定位立足于项目独特的地产因子，最大发挥项目的第一性和唯一性，唯一性如项目概念与客群需求的精准对接；在产品上依据差异化，做好第一性；第一性第一性唯一性唯一性【旭光引擎【旭光引擎价值体系之项目定位价值体系之项目定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考定位思考：定位思考：消费者为什么要买房？消费者为什么要买房？买好买好“钻钻”的目的不是得到钻

53、的本身，的目的不是得到钻的本身， 而而是想快速、完美的得到其钻出来的洞！是想快速、完美的得到其钻出来的洞！消费者购房的目是什么？消费者购房的目是什么？希望钻出什么样的洞？希望钻出什么样的洞？【旭光引擎【旭光引擎价值体系之项目定位价值体系之项目定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考答案答案1 1：既不是如杨东国际华而不实，盲目：既不是如杨东国际华而不实，盲目附加的国际街区生活；附加的国际街区生活；答案答案2 2：也不是如和谐新村平淡无奇，平步：也不是如和谐新村平淡无奇，平步无前的和谐宜居；无前的和谐宜居；答案答案3 3：更不是水岸佳苑视：更不是水岸佳苑视“废废”为为“宝宝”，混淆视听的混

54、淆视听的“河畔河畔”人居；人居；【旭光引擎【旭光引擎价值体系之项目定位价值体系之项目定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考多数消费者在接受和询问产品信息的时候，多数消费者在接受和询问产品信息的时候，其实并不十分清楚自己想得到的理想答案到底是什么。其实并不十分清楚自己想得到的理想答案到底是什么。 P.H. 科里对这批购房者和居住者，他们真正想要的对这批购房者和居住者，他们真正想要的理想答案其实就两个字理想答案其实就两个字： 潜台词：潜台词：买得起而且还住得好的买得起而且还住得好的【旭光引擎【旭光引擎价值体系之项目定位价值体系之项目定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考保障置业保障

55、置业首次置业首次置业改善置业改善置业 从老宅到新居、租房到小窝的自然转换 自身需求的满足换代自身需求的满足换代 为子女生活、婚娶的必然行为。 家庭与希望传承换代家庭与希望传承换代 居住舒适性、优越性、品位感的逐步递进 身份与眼界的提升换代身份与眼界的提升换代人人 居居 换换 代代囊囊括括目目标标客客群，群，直直击击其其需需求求【旭光引擎【旭光引擎价值体系之项目定位价值体系之项目定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考项目档次定位项目档次定位矿工路，矿工路，2222万平米中高档骄典私宅万平米中高档骄典私宅切合实际的档次定位，对于项目而言至关重要本区域消费者对价格高度敏感，定位过高会使消费者

56、望而却步，建议档次定位为中档偏高，符合市场接纳的客观要求，既能吸引目标客户，同时也可以其高性价比辐射部分到高档和低档的部分客户。【旭光引擎【旭光引擎价值体系之项目定位价值体系之项目定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考项目档次定位项目档次定位矿工路东，首席人居换代示范区矿工路东，首席人居换代示范区直观、强势的表达出项目的独特概念与形象高度，屹立区域内其他竞争项目之上，且无形中体现出项目品质、品位、优越的领先与升级，唤醒并对接购房客户的内心需求，换代置业，本案必是首选。同时，“换代”“示范区”易于在推广宣传中与产品各优势对接与延伸，并且引发想像。项目整体定位项目整体定位【旭光引擎【旭光引

57、擎价值体系之项目定位价值体系之项目定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考为中产阶层量身定制的换代居所为中产阶层量身定制的换代居所产品定位产品定位对建筑外观的青睐对建筑外观的青睐对社区形象的认同对社区形象的认同对景观价值的追求对景观价值的追求对创新的适度热衷对创新的适度热衷对性价比的敏感追捧对性价比的敏感追捧对利益的实质性考虑对利益的实质性考虑 高识别性立面视觉冲击、私享性领先、实质利益型产品内功极致型户型高差异性景观布局内外兼修型景观观念适度的领先硬、软件增值体系换代客群的居住需求换代客群的居住需求VS.VS.我们所具备的产品特征我们所具备的产品特征【旭光引擎【旭光引擎项目核心价值项目

58、核心价值】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考体现项目务实、独特、贴身的高性价比产品，即“项目在整个平顶山的价项目在整个平顶山的价格优势，又展示在本区域的优越性和产品优势，独树一帜，物超所值格优势，又展示在本区域的优越性和产品优势，独树一帜，物超所值”。换代居所换代居所 轻松置业轻松置业 优适生活优适生活只有被需要的东西只有被需要的东西= =好销路好销路项目所展示的，不是最好，项目所展示的，不是最好，也不是最贵，而是最适合目标客户的。也不是最贵，而是最适合目标客户的。产品攻略产品攻略3【旭光引擎【旭光引擎价值体系之客户定位价值体系之客户定位】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考客群与产

59、品对接点客群与产品对接点对建筑外观的青睐对建筑外观的青睐对社区形象的认同对社区形象的认同对景观价值的追求对景观价值的追求对创新的适度热衷对创新的适度热衷对性价比的敏感追捧对性价比的敏感追捧对利益的实质性考虑对利益的实质性考虑 高识别性立面视觉冲击、私享性领先、实质利益型产品内功极致型户型高差异性景观布局内外兼修型景观观念适度的领先硬、软件增值体系目标客群的居住需求目标客群的居住需求VS.VS.要求我们所具备的产品特征要求我们所具备的产品特征“外观、户型、景观、软件外观、户型、景观、软件”，应是本案打造的重点，应是本案打造的重点” 高价值感高价值感外观外观高实用度高实用度户型户型高特征化高特征化

60、景观景观高身份感高身份感附加附加旭光花园产品增值攻略旭光花园产品增值攻略【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略产品全攻略】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考所有的建筑，人们对它的第一印象往往是外观。比如埃菲尔铁塔，比如金字塔，又如悉尼歌剧院、帝国大厦最表达化的差异、最浓缩的建筑特征，往往印象更深！我们的第一张脸我们的第一张脸 建筑建筑外观外观【旭光旭光畅想畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考区域竞争对手外观现状区域竞争对手外观现状

61、色彩较多、较杂档次整体不高，个别较佳涂料、面砖皆有品质感一般合创共景建议合创共景建议色彩稳，品质感强色彩稳，品质感强品位突出，简洁大气品位突出，简洁大气配合配合3333层层高层层高强调视觉冲击力强调视觉冲击力【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考合创共景建议合创共景建议区域内环境较差，灰尘、垃圾较为严重，建议本项目外立面材区域内环境较差，灰尘、垃圾较为严重，建议本项目外立面材质采用混合材料，注重平面的干净、稳重、大方及立体感，且质采用混合材料，注重平面的干净、稳重、大方及立体感，且节省成本。即基座部分受尘土污染较严重，采用

62、抗污性较好、节省成本。即基座部分受尘土污染较严重，采用抗污性较好、色彩稳定的陶土砖，顶部采用弹性涂料活跃视觉效果。色彩稳定的陶土砖，顶部采用弹性涂料活跃视觉效果。【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考北京格调，中档住宅小区陶土砖原料采用天然陶土，凭借陶土的自然色差，经高温成型后的收缩差异，营造出古典、纯朴、柔和、幽雅的装饰效果。陶土砖既具有抗冻性强、不剥落、无辐射等特点，耐久、抗污性较好，容易清理和养护。又经济合理。陶土砖最大的好处是它的自洁、隔音、隔热能力非常强，能够使项目长时间保持一个良好的品质形象。陶土砖陶土砖深咖啡

63、色+浅咖啡色大面色彩+窗、栏杆灰色跳跃，纵向拉升视觉，最能体现高层建筑挺拔、质感【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考利用高层的特点，让建筑成为质感的最好展示载体。【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考空中独栋270度住宅，最大尺度透景、透阳光、透内敛的奢华部分楼层，出现挑空两层以上，景观 / 立体 / 植入建筑的泛绿带空中绿化立体泛绿带的建筑

64、创新立体泛绿带的建筑创新【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考视觉盛宴：视觉盛宴：创新性与实用性结合的动态质感创新性与实用性结合的动态质感【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考在外挂机位的处理上要考虑到外立面的整体协调性与美观性，建议按照同一位置安装，并在外立面设计时考虑外挂机安装位及挡板.空调机位美化空调机位美化【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考入户空间示意入户空间是住户每天

65、都要出进的公共场所，它的营造能充分体现项目的文化精神。对于本项目而言，外部可以通过细部装饰包装得富有趣味性和生活感。入户空间优化入户空间优化【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高价值感外观产品全攻略之高价值感外观】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考一层入户示意一层入户示意一层独立入户门，提升项目质感与一层产品卖点，同时带给业主私享感和尊崇感。高价值感高价值感外观外观高实用度高实用度户型户型高特征化高特征化景观景观高身份感高身份感附加附加旭光花园产品增值攻略旭光花园产品增值攻略【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略产品全攻略】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高实

66、用度户型产品全攻略之高实用度户型】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考合创共景建议合创共景建议考虑到本区域客群多为首次置业及改善型客户,建议本项目的户型更多以面积紧凑、实惠型的户型为主，有效降低总价，使得居住者轻松置业，方便使用，体现出超高性价比。故本案的主力户型，主要空间控制在下列面积范围之内较为合理：户型结构户型结构销售面积销售面积实用面积实用面积套数配比套数配比常规两房70-8060-705-10%两房变三房N+户型90左右10011040-45%常规三房90-11085-10010-15%三房变四房N+户型100-120110-130左右30-35%顶层房王170-190加阳光房可致190-2105%【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高实用度户型产品全攻略之高实用度户型】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高实用度户型产品全攻略之高实用度户型】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高实用度户型产品全攻略之高实用度户型】旭光花园项目定位思考旭光花园项目定位思考【旭光畅想【旭光畅想产品全攻略之高实用度户型产品全