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1、浅析我国银行个人房贷业务防范与控制【摘要】这几年来，受欧美金融机构的影响，国外金融市场异常动荡，金融机构抗风险压力加大， 同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用，国内的银行类金融机构由于监管层的严格监管限制混合经营，没有大范围参与创新类金融衍生品投资而避免了这场这场金融危机。但对前几年因业务膨胀而潜伏的风险不容忽视。特别是高速增长的个人房贷业务， 检测分析个人住房贷款很有必要，如何范防风险控制分险已成为当下紧迫的课题。【关键词】银行房贷业务防范控制一、正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险。按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人
2、房贷持效期较长（最长 30 年）在理论上实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大， 一般而言，个人房贷业务存在以下风险 信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况。流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务造成商业银行面临流动性不足情况。 操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序，人员系统或外部事件而给银行造成损失的情况。 利率风险，由于利率的变化而使银行遭受损失的情况。 市场风险，由于地产市场大幅度下降，房产价格贬值造成银行损失的情况。 政策风险，由于有关房地产市场或个人贷款业务相关政策的出台而使银行的个人房贷业务受到影响的情况。在我国，银行
3、的个人房贷业务在以上所列的风险方面具体表现在（一）信用风险，不良违约增加投资用途贷款潜藏较大风险。目前我国个人信息管理状况， 使得银行很难进行准确的风险判断， 一方面国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济， 进而引起借款人在工作收入等因素的不良变化， 导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加， 有可能出现违约导致放弃所购房屋， 从而给银行利益带来损失的违约风险， 借款人还可能故意欺诈通过伪造个人收入资料骗取银行贷款。（二）流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显但值得关注。银行在一定范围内存在资产负债上网期限借配是可以接受的， 但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内， 对这个缺
4、口进行管理就是银行的流动性管理风1险和利率风险管理。根据国际经验个人住房贷款比重接近或者达到20%时银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007 年末，我国主要银行的个人房贷业务在各项贷款中的比例只接近 18%，并值得一提的是，20%的警戒线针对房地产市场较为成熟的国际大市场而言，对于象我国房地产处于快速化成长阶段， 但对于一些资产规模较小资产种类较为单一的部分城市银行来说实际上已经开始关注到流动性问题。（三）操作风险，普通存在应引起银行高度关注由于缺乏必要的相关法律约束， 再加大各大银行之间的激烈竞争， 银行信贷部门为了扩大其范围竞相放松贷前审查和贷后检查工作对借
5、款人的证明等贷款要求放松检查，收入的真实性大打折扣，从而留下贷款风险的漏洞。按照“贷款三查”要求，银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查， 可现实上我国银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。二、对症下药，防范和控制我国银行个人房贷风险。要防范和控制我国银行在个人房贷业务上面临的风险，首先颁布通过房地产市场相关地理部门充分协商制定的 房地产管理条例 从法律高度防范， 约束房地产的健康发展，其次在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由银监会出台各家银行对个人房贷应遵循的基本原则及禁忌。 制定严格的人业机构和人员推入，退出，奖惩条例，切实加强监管，规范银行管理层必须改变思
6、想认识，正如一枚碑有正反面，个人房贷业务也同样如此，从侧面来讲，个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金属产品， 属于我国商业银行的优质资产和利润增长点， 银行绝对不可错过发展的良好时机， 但从另一个侧面来看， 个人房贷并非无风险资产，目前 情况下面临的系列风险不容忽视。对此我国银行应该有足够清醒的认识，面对困境，正视重视风险，多想对策。除此之外加快推进以下方面的革新。（一）加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。尽快导入资产证券化利房地产投资信托， 这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险以及作为管理房地产危机的金融工具。（二）推进资产证券化市场的发展。为了化解个人住
7、房贷款带来的流动性风险应积极鼓励银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展， 首先逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转放市场， 房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后， 再转售给其他投资者。 或者以抵押贷款为担保， 发行抵押贷款证券2的市场，通过一级市场与二级市场的衔接， 提高银行资金的流动性， 一方面银行通过发行抵押贷款证券可以获得充足的资金满足个人贷款要求； 另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配， 分散了流动性风险， 在此基础上， 住房贷款的证券应当是提上日程。（三）强化内控制制度建设。按照要求制定了银行房地产贷款的管理实施细则，建立完善个人住房贷款的
8、风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理，审核，审批，贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准， 并强化贷款操作过程的监督管理。（四）推广全面实施个人住房贷款保证保险制度。将贷款风险转移给专业保险公司，提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产风险， 以保障贷款抵押物的安全。增强贷款的信用度保证资金安全贷放。风险并不可怕，只要你去了解他，掌握他，那他还有什么可怕的呢？我国银行个人房贷业务的各类风险也是如此， 只要你有信心， 有决心，有智慧，早行动，从而完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，防范和控制风险是水到渠成的事。3参考文献【1】金文姬。提高国有商业银行服务质量的具体对策。浙江金融【2】柳鸿宾，浅谈银行如何提高对客户的服务质量【3】对中小企业融资难题问题的成因及对策分析作者姜证宇申席国湖北金融2009 年 06 期【4】我国中小企业筹资难成因及对策刘立丽合作经济与【5】十堰金融 2010 年 12 期4
浅析我国银行个人房贷业务防范与控制
