商业地产项目绿色施工问题与对策研究

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1、北京理工大学珠海学院2020届本科生毕业论文商业地产项目绿色施工问题与对策研究商业地产能迅速发展，是因为在全国住宅市场逐渐饱和，国家相应出台了对住宅市场的宏观政策调控。住宅地产的开发商开始转型涉足商业地产。商业地产项目具有资金量需求量较大、施工难度较大等特点。在我国建筑行业高速蓬勃发展中带来了建筑市场之间的激烈竞争。因此，在绿色施工过程中要加强成本管理。经过绿色施工与传统现浇式施工方法的对比，绿色施工在成本和进度上出现劣势，解决的对策就是在施工过程中注重“四节一环保”，用新型施工工艺打造绿色建筑，用事前控制和规划设计加快进度，用科学的管理手段降低成本。本文以辽宁省某高校实训中心项目为分析对象，

2、列举了传统施工方式出现的问题，阐述了商业地产企业如果要在建筑市场的大环境下稳定发展，除了要创新绿色施工理念，采用先进的施工方式，结合分析市场大范围和居民小范围的需求。用挣值法对案例中的成本、进度部分进行探讨。希望可以为我国今后发展绿色建筑带来积极的推动作用。关键词：商业地产；绿色施工；四节一环保；挣值法 AbstractThe reason for the rapid development of commercial real estate lies in the gradual saturation of the national housing market and the corres

3、ponding macro-control policies issued by the state. Commercial real estate is a project of gradual transformation for developers of residential real estate, which has the characteristics of large capital demand and difficulty in construction. The construction market has brought China to develop cons

4、truction industrys fierce competition rapidly and vigorously. Therefore, it is important that managers should strengthen the cost management in the process of construction. Compared between green construction and traditional cast-in-place construction method, green construction has disadvantages in

5、cost and schedule. The solutions are as follow, the first is pay attention to save energy, water, materials, land and environmental protection in the construction process, the second is to use new construction technology to build green buildings, accelerate the progress with advance control, plans a

6、nd design, and reduce costs with scientific management means.The case is term of analyzing the part takes the training center project of a university in Liaoning province as the research object, and first lists the problems in the traditional construction way. Then, it elaborates whether the commerc

7、ial real estate enterprises would like to develop stably in the construction market under the environment, they should not only have the innovation of green construction ideas, but also use the advanced construction methods, combining with the analysis of the market a wide range of residents and sma

8、ll demand. The cost and schedule of the case are discussed with earned value method. It is hoped that the paper can contributes to play a positive role and make a willing future in the development of green building in China.Keywords: Commercial real estate；Green construction；Save energy, water, mate

9、rials, land and environmental protection；Earn Value Management目 录第一章 绪论11.1 研究背景及意义11.2 研究现状11.2.1 国外的研究现状11.2.2 国内的研究现状21.3 研究目的21.4 研究方法21.5 研究内容和思路3本章小结3第二章 商业地产和绿色施工42.1 商业地产42.1.1 商业地产的概念42.1.2 基本特征42.2 绿色商业地产的发展52.2.1 全球发展概况52.2.2 亚洲发展概况52.2.3 沈阳市发展概况62.3 目前绿色施工有待解决的问题102.3.1 绿色商业地产的问题102.3.2

10、商业地产绿色施工的问题11本章小结11第三章 解决问题的对策133.1 EVM成本管理133.1.1 估算方法133.1.2 挣值法143.1.3 挣值法与绿色施工173.2 绿色施工管及其创新173.2.1 深入理解绿色施工观念173.2.2 加强交流沟通和熟悉现场173.2.3 选择稳定地带作为建筑地点173.2.4 提高技术节约成本173.3 绿色施工关键环节管理183.3.1 生产环节183.3.2 运输环节183.3.3 绿色施工的废料回收环节183.4 绿色施工中四节一环保183.4.1 节能与能源利用193.4.2 节地与室外环境193.4.3 节水与水资源利用203.4.4 节

11、材与材料资源利用203.4.5 环境保护20本章小结20第四章 案例分析224.1 项目概况224.2 项目绿色施工的要求224.2.1 项目设计阶段234.2.2 项目投标阶段234.2.3 项目施工阶段234.3 项目绿色施工的成本管理234.3.1 施工前计划和现场统计234.3.2 进度、成本偏差分析244.4 绿色施工工艺254.4.1 砌块建筑254.4.2 板材建筑264.4.3 骨架板材建筑26本章小结26第五章 结论与展望275.1 结论275.2 展望27参考文献28致 谢2929第一章 绪论1.1 研究背景及意义全球碳排放量的19.9%来自于中国，中国是世界上碳排放量最多

12、的国家，被称为能源消耗大国。地产、建筑业每年碳排放量占全国的40%，占全球的8%。中国之所以坚持发展绿色建筑，是为减轻地球的负担，维护命运共同体；建设魅力中国，也是从改善人居环境，提高人民的健康水平出发，发展绿色地产是刻不容缓的。一个国家基础建设的完善与否，是其经济能够长期持续稳定发展的重要基石。绿色是永续发展的必要条件，建筑是人们为了生活需要，利用技术手段、可获资源、风水文化和美学定义创造的人工环境。2018年，我国绿色建筑三星标识的项目不足百个，发展前景广阔，发展潜力很大，所以推广绿色施工具有深远的现实意义和历史意义。本文以辽宁省某高校实训中心项目为研究对象，该项目运用绿色施工工艺，在环境

13、保护方面优于传统施工的建筑，在建设和使用过程中，对环境生态的污染、资源能耗的浪费情况很少。经过对比，传统施工方式对整个自然系统造成消极的影响1。同时，进行成本分析、进度记录、绩效指数分析，用来评价项目进展情况。提出对该项目设计、投标和施工过程的成本管理具体方法和措施，注重关键环节的调控，以此来实现施工过程中成本的动态管理，达到预期目标。1.2 研究现状1.2.1 国外的研究现状在国外对绿色建筑（Green Building）的研究起源于上世纪60年代，以美、澳、德、英为首的一些建筑师、工程师以及生态学家等相关工作者提出了这个概念。主要由业内专业人士着手研究推广。1976年左右，政府逐渐重视绿色

14、建筑理念，由个人上升至政府研究、由国家上升到国际层面。近几年，非洲肯尼亚Alfred Omenya 教授通过改造现有的单调建筑与城市中被提议的绿色建筑联系起来；英国绿色建筑委员会（UKGBC）启动了一系列新的案例研究，以展示它用碳结构框架的建筑方法；特斯拉（Tesla）公司将安装在房屋顶部的瓦片设计成看似普通的屋顶瓦片，同时作为太阳能电池板发电。欧盟在2002年出台建筑能效指令，一年之后被颁布为强制性法律文件。英国2006年颁布了可持续性住宅规范，10年后新建的住宅达到六星级标准。有法律法规的强制要求，才能为绿色施工工艺的规范使用提供重要保证。城市的可持续建筑是减少空气污染对健康和环境影响的解

15、决方案的关键部分。气候变化对人类而言不再是遥远的威胁，英国的格拉斯哥是2020年气候变化峰会的主办方，将有三万名来自世界各地的代表讨论地球的未来。人与自然和谐共生是维持平衡的难点，人类必须承诺去保护和恢复我们气候、空气、水和赖以生存的自然栖息地和生态系统。建筑发展在为经济发展做出巨大贡献，同样在其他方面也暴露出一些问题，发展绿色建筑、管理好建筑项目是科学发展建筑行业的必然要求和主旨。1.2.2 国内的研究现状国内绿色建筑发展起步较晚，2006年才提出此概念。高小云、徐伟编著的商业地产的施工管理特点研究，商业地产和住宅建筑存在差异，工程量大、建筑面积和施工方法的不同是商业地产的特点，在施工前设计

16、阶段、施工中协调和外部配套是否完善，均对工期产生影响。一个大型商业地产项目的成败取决于多项因素，对应的措施也有许多，能做到因地制宜、因事制宜，就可以圆满地完成工程建设2。商业地产项目施工进度全过程管理分析的作者张心蜜提出，商业地产项目进度蕴含着巨大的经济利益，比一般项目的管理者对工期要求更为严格。高效的设计部门、优秀的管理部门和谨慎的施工单位是施工进度控制的第一要素3。湖南城市学院的金鉴在我国建筑能耗趋势与节能重点分析中论述了我国在建筑建造过程的能源消耗占比高，各类能耗的趋势，以及建筑节能的重要性。除此之外，政府和企业对环保的高度重视，在环保方面多投入人力、物力和财力，利用先进的技术，就能高效

17、地处理建筑污染问题4。商业地产开发项目中的绿色理念与实践的编者黄泽涛阐述了在开发阶段项目的绿色设计理念，施工中的绿色理念，是绿色施工中做好环境保护的前提。积极推行环保、可持续发展策略，房地产作为国民经济健康持续发展中不可或缺的组成部分，首先应将绿色节能理念引入项目中5。1.3 研究目的本文的研究目的是在初步列举绿色施工的相关理论、绿色施工管理的影响因素、绿色施工全过程管理现状的基础上，分析商业地产项目绿色施工存在的薄弱环节，找到解决问题的对策。近五年，房地产中的住宅市场是紧缩型调控的主要对象，使得大型综合购物中心成为许多城市商业零售市场中的主力军。商业地产开发商成为受益者，从2010年开始，商

18、业地产数量快速增长，达到史上最高。商业地产在开发时一次性投入资金量大，所以在施工阶段的成本管理就尤为重要了。通过阅读文献得知，商业地产使用科学管理方法能降低其成本，绿色施工方法有助于保护环境、节约能源，推动绿色商业地产的开发。1.4 研究方法本研究理论部分主要采用文献分析法、深入访谈法、实地考察法和实证分析法。以商业地产、绿色施工、挣值法、四节一环保为关键词，通过查阅期刊、网络、教材、书籍等文献了解其研究现状，在此基础上更好地进行数据分析和开展论文研究。为接下来有针对性地、高效率地实地调查研究提供理论依据。本研究案例分析部分选取已投入使用的项目进行成本管理分析，采用类比估算法、WBS全面详细估

19、计法、参数模型法作为估算的方法，用挣值法、动态管理法分析施工现场成本和进度的状态。在业界人士和建筑设计人员访谈交流后，得出准确和有效的数据，保证案例真实性。1.5 研究内容和思路本文参照了国际先进的理论，研究了商业地产项目绿色施工问题与对策研究。案例是研究辽宁省某高校实训中心的绿色预制装配式部分施工过程、记录进度和与传统施工对比造价。全文共五个章节，论文的研究思路如下图1-1所示：分析文献资料商业地产的特征和发展概况商业地产绿色施工绿色商业地产的问题绿色施工的问题绿色施工内容解决的对策分析文献资料分析文献资料案例结论与展望图1-1 论文写作思路 本章小结在这一章中，综合叙述论文写作的研究背景以

20、及意义，分别调查国内外对发展绿色建筑的态度，国家出台的法律法规和政策。从商业地产发展趋势和实际情况来决定研究的目的、方向和方法。第二章 商业地产和绿色施工2.1 商业地产2.1.1 商业地产的概念商业地产不同于以居住功能为主的住宅房地产，同时亦不同于工业生产功能为主的工业地产，它是商业用途的地产。商业地产企业运营的基础是持续性经营，物业租金的增长和物业增值被认为是目标的长期投资性产品6。大规模商业房地产占地面积可达到几十万、上百万平方米。商业地产除了具备房地产共有的特点外，其重要作用是为提高城市面貌和改善居民生活，此外还具备接下来列举的独特之处。2.1.2 基本特征2.1.2.1专业性强商业地

21、产从开发设计到验收运营的每个阶段对专业化的要求极高，需要专业的承包团队来完成建设。在残酷的市场竞争下，只有前期的招商运营阶段的成功才能使得商业项目的品质有所保证；在后期的经营管理阶段，运营的成功与否直接关系到商业地产的收益情况。2.1.2.2 侧重于商圈选址人流量、消费水平、便捷交通、周边品牌竞争等因素对商业地产后期的经营有着重要的影响。尤其是在城市公共交通便利区域，能聚拢商业地产需求的人气，对项目未来投资回报率有间接的推动作用7。2.1.2.3 与住宅地产的差异之处商业地产与住宅地产是不同的，它们的区别如下表2-1所示：表2-1 商业地产与住宅地产特点的主要区别主要区别商业地产住宅地产资金要

22、求一次性建成，需要的资金量大资金回笼速度快，可分期建设收益来源经营租金收益和物业升值销售经营管理经营方式决定成败对管理者要求较低专业性专业化程度较高专业化程度较低地段要求很高调查客户需求，要求不高风险高风险，受很多因素影响低风险尽管商业地产是由住宅地产演变而来，但通过对两者主要区别的分析，能发现商业地产和住宅地产在很多方面有区别，商业地产自身的特点，决定了其独特的建筑施工方法，不能用建设住宅地产的思想和经验去开发和经营。2.2 绿色商业地产的发展2.2.1 全球发展概况1950年左右开始，西方经过了多次改革，基本形成了适合不同人群需求的经营体系。从最初的居民附近小商品转为郊区大型商业地产，从单

23、一的杂货铺到综合性百货商场，从实体店到网店。在其发展过程中，政府在支持发展绿色施工的同时，也会实行监督。2.2.2 亚洲发展概况日本和新加坡是绿色施工水平程度高的亚洲地区的发达国家，在优秀的管理方法和绿色施工先进的技术方面有值得借鉴之处。绿色施工是日本、新加坡建筑施工的一个重要特点。2.2.2.1 日本日本的首都东京，是世界上商业地产密度最高的城市，东京可用土地资源非常少。1904年具有文艺复兴风格的三越吴福在京都开张，标志着作为实体型百货的诞生。日本的商业地产开发设计者，会根据传统文化和民众的消费习惯及时地调整经营特色。1970年至1980年间，日本新建商业地产数量达到502个，之后的十年内

24、在此基础上增长了121个。交通工具的发展，给居民的出行带来便利，所以郊区商业地产开始兴起。从2000年开始，日本出台了对商业地产绿色环境方面的规范，例如在建设时，将建筑物全部围挡，防止污染环境；实时检测噪声、废弃物分类回收或重新利用、废气排放；在投入使用后检查附近交通阻塞情况、保证交通安全、设置停车位数目。在竞争激烈的情况下，日本逐渐注重差异化，增加多元化的商业地产。日本商业地产将线下的实体商业与互联网虚拟商业相结合，商业地产网络化发达，并且对境内从事电子商务的企业实施征税政策。2.2.2.2 新加坡新加坡于1965年正式从马来西亚独立，国土面积724.4平方公里，水域率1.44%，位于热带。

25、2005年推出了绿色建筑鉴定，是世界上第一个针对热带国家的评价体系。新加坡港湾区可作为国际邮轮码头，是因为在环境上拥有大量的观景资源和滨水条件，对于航运服务产业和邮轮经济的发展大有帮助；历史遗迹和历史建筑在这个地区与现代综合商业融合。克拉码头是老建筑成功改造的经典案例，嘉德置业充分发挥它的整体水系的特点，将移民时代留下的排屋、货栈、仓库等改造成开放式的休憩空间，结合新加坡湿润多雨的特色，设置荷叶形状的顶棚，如今已成为热门区域。在资源短缺的条件下，政府根据本国特点，高效率使用土地，打造的商业地产保证质量而不是追求数量。它作为绿色城市，它的绿色建筑比普通建筑的成本高出5%。但从长远来看，其节约的能

26、源和水资源已经远超出额外成本。2.2.3 沈阳市发展概况2.2.3.1 近五年沈阳商业用地供需稳定增长城市的发展离不开基础建设，土地向边缘郊区扩建，伴随人口数量的增长，商业地产的需求进一步增加。商品从计算机的图纸中完成模型样子的设定，工厂生产后进入商场。商业地产是商品和人们交流的媒介，人们对商品的需求程度，决定着商业地产被需求的情况。市中心的土地价格的特点是“寸土寸金”，郊区的土地面积广阔而且价格经济。商业地产的占地面积之大，使得开发商的选址逐渐从市中心转向郊外。开发商的选址不仅是为了降低成本，也是为了拉动其附近区域的经济发展。2014-2018年沈阳商业用地成交总量如下图2-1：图2-1 2

27、014-2018年沈阳商业用地成交总量2.2.3.2 近五年沈阳新增的商业项目沈阳新增9家商业项目。2018年商业项目总体量占用土地面积71.6万平方米，比2017年同比增长42.2%。商业项目从多个方面进行提升，2018年新营业的绿色商业项目，在开业时引起媒体和当地居民的关注，例如佳兆业广场，下半年的K11艺术购物中心、嘉里城、花园城。2014-2018年沈阳新入市商业项目总量如下图2-2所示：图2-2 2014-2018年沈阳新入市商业项目总量数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心2.2.3.3 商业地产沈阳开业2018年度总计体量和区域分布2018年沈阳市新增商业项目如下表2-2所示

28、：表2-2 沈阳市2018年新增商业项目基本情况商业项目名称开业时间体量（万平方米）佳兆业广场5月26日10太阳狮星悦荟7月26日2山姆会员店9月10日2K11艺术购物中心9月15日26鹿特丹·万科生活广场9月22日5华强广场Living Mall9月30日7中兴Vlife10月23日2沈阳嘉里城11月30日10沈阳花园城11月30日7.62018年沈阳市新增商业项目体量如下图2-3所示：图2-3 2018年沈阳新入市商业项目总量数据来源：RET睿意德中国地产研究中心从2018年入市商业项目的体量来看，5万平方米内的项目、5-10万平方米的项目和大于10万平方米的项目分别占总量的33

29、%、56%和11%。由表2-2中数据可得出结论，近五年发展的主要方向是设计打造“小而精”类型的商业项目，结合上面表2-1能分析出：可满足项目周边三公里内消费者的日常生活等基本需求有地处浑南新区的鹿特丹·万科生活广场、沈北新区的华强广场Living Mall；这说明社区型商业项目的配套设施、周边交通能满足居民的需求，并逐渐被购房者所青睐，例如在2017年建成的恒大都市广场、中粮祥云小镇项目。这也是社区型商业项目明显增加的原因。在分析需求后，市场也进行了策略性的调整。既有受集团资金方面的影响而做出战略经营调整的缘由，又有受到新零售的发展需求而对商业布局规划进行调整和优化。这标志着沈阳市城

30、市型商圈向社区型个性化转变的商业市场情况。2018年沈阳新调整商圈区域分布如下图2-4所示：图2-4 2018年沈阳开业商业地产区域分布2.2.3.4 近五年沈阳闭店商业项目数量及体量2014-2018年沈阳闭店商业项目如下图2-5所示：图2-5 2014-2018年沈阳商业项目闭店数量2014-2018年沈阳闭店商业项目体量如下图2-6所示：图2-6 2014-2018年沈阳商业项目闭店体量网店和微商的出现，影响到顾客对实体店的需求程度。人们生活水平的提高和网络的普及，使得商业功能单一的百货公司已经应对不及。如果商业形式不随着供需关系改变，就很难经营下去。企业能够在市场中保证地位，除了根据消

31、费者的需求更改经营方式，还要在合理范围内降低建设成本。2.3 目前绿色施工有待解决的问题2.3.1 绿色商业地产的问题2.3.1.1 太阳能过度使用太阳能作为可持续新能源走入人们的视野。但因为过度建设太阳能电池板而砍伐森林导致了酸雨和生态不平衡的现象，现在需要重新种植更多树木以保护植被，防止土地沙漠化的出现。2.3.1.2 不合理安装供暖设施冬季是四季之一，从天文学角度认为是90天，北方供暖期最长可达六个月。秦岭淮河以南不属于传统集中供暖区域的长三角及东部沿海地区对冬季供暖的需求也日益增加。在商业地产中有集中供暖、中央空调供暖和燃气供暖三种方式。集中供暖是虽然清洁且有效的一种供暖方式，但供暖费

32、用按房屋面积平方米乘以单价收费，是一笔不小的开销。而且煤炭是不可再生资源，燃烧煤炭以获得热能，会污染环境，降低当地空气质量。2.3.1.3 后续绿色监管措施不到位在实际的建筑施工过程中，大多数建筑企业只是对合同中明确标注的内容进行建筑项目管理，没有按照政府部门要求大力促进新型建筑节能，没有强化建筑节能管理，绿色建筑材料和建材废弃物资源的再次利用没有做到位。一般多在终止合同后，就会停止建筑施工管理工作。2.3.1.4 施工后完善问题以日本为首的发达国家的绿色环保意识较强。用绿色施工方式的商业地产会容易提高租金和售价，并且在欧洲地区的建筑一般是百年工程项目，绿色投入会有长期回报保障。但目前在国内市

33、场，只有大型开发商能够拥有完整的团队，配套的完善的物业管理模式，能做到像国外那样完成百年工程的建筑和实施管理方法的物业公司少之又少。物业的更换频繁，几十年内一个物业可能会多次翻修、多次出售，前任物业不会对后任物业负责，在后期会产生资源浪费。2.3.2 商业地产绿色施工的问题绿色施工的工程造价高于传统施工方式。其原因是：多数标准化构件板，因其尺寸厚于施工前预留位置，增加了费用，间接增加造价，减小室内净高空间；复杂结构的构件需要延长工期去定制模型；只有少数生产厂家能定制模型，供小于求，缺乏市场竞争力，构件价格由厂家决定而且没有统一标准，不利于初期采购谈价和末期结算审计。绿色施工中的装配式建筑和传统

34、施工中的现浇建筑的施工方式不同，绿色施工的造价高于传统施工的造价8。二者造价对比如下表2-1所示：表2-1 装配式设计和现浇建筑造价对比序号分项工程装配式建筑现浇建筑造价/元平方米造价/元造价/元平方米造价/元1土建工程10 034 8072 128.726 208 4081 317.012装饰工程156 941149.05736 929156.333给排水工程764 41930.6218 33846.324采暖工程146 50328.57198 38142.085电气工程893 36581.77552 57273.03总计12 404 8092418.717 914 6281 634.77我

35、国绿色施工商业地产起步较晚，还处于学习发展阶段，即使国家在积极推广，但是现在没有形成完善的规范标准。在施工中存在质量标准不一、建筑随意的现象，在设计方面缺少研究人员，能操作建模绘图软件的人数少，在其使用和推广上力度不够，施工过程中缺少专业指导人员9。现场组装构件技术也不同于传统现浇建筑，施工人员需具有一定的理论储备和工作经验。以上专业人员的缺少，会间接导致绿色施工建筑高效率的优势表现不显著。本章小结本章首先列举商业地产的特征，商业地产与住宅地产的区别。从多个方面延展出商业地产项目绿色施工存在的问题：绿色施工中能源使用不合理，监管力度不足，施工结束后没有负责的物业去管理，新型材料成本较高，工地现

36、场缺少综合技术人员，是它的问题所在。此外，还经过搜集资料，用图表的形式分析沈阳市商业地产的发展情况，以日本、新加坡为代表，借鉴其商业地产使用绿色施工的成功之处，证明了商业地产项目绿色施工的可行性。第三章 解决问题的对策3.1 EVM成本管理对于施工方而言，成本的构成涵盖项目部投标开始到项目竣工全过程的全部费用，直接成本和间接成本组成了项目的总成本，影响总造价。项目实施过程中用于或能加速完成工程实体的各项成本费用称为直接成本，包含人、材、机和其他直接费；项目管理费、规费和税金组成了间接成本，是指为准备、组织和管理施工生产活动所发生的费用。其结构图如下图3-1所示：工程成本 间接成本直接成本税金规

37、费材料费机械费其他直接费项目管理费人工费图3-1 项目管理成本构成结构图3.1.1 估算方法3.1.1.1 类比估算法在实际施工中，如果成本估计精确度低，就适合选择该方法。可与已竣工验收的相似项目进行参照，根据原项目的实际成本，去估算新项目的成本。选用的优点是在实际的数据和财务人员的经验基础上，计算量小，说服力较强。3.1.1.2 WBS全面详细估计法WBS即项目结构分解，英文全称为Work Breakdown Structure。就是按照施工单位预先设置的施工项目做成管理表格，在这基础上拆解为可管理的工作小单元。一个施工项目的管理者将大的工作项目分为多个子项目，按级别再将每个子项目分解为相对

38、独立的小工作单元，明确每个工作大单元的任务及小单元从属的工作。用WBS估算的优点是准确度高，可将费用估算结果作为绿色施工项目的成本控制的一句。便于最高管理层用这些报表选择和批准项目，评价项目的优劣性。其缺点是计算量大，工作量大，需要花费一定的时间和金钱。3.1.1.3 参数模型法参数模型法是利用项目的多个变量建立数学函数，得出特征值来估算项目成本的方法，它在建设项目中，使用项目设计生产能力指数法来完成建模。在估算阶段能节约预算人员的时间和工作量，提高准确度的同时，为开工后的成本管理做铺垫。生产能力指数法是根据已建成竣工、具有相似性质建设项目的生产能力与投资额及拟建项目的生产能力对拟建项目投资额

39、进行估算。其计算公式如下式3-1所示：y=x（C2C1）nCf （式3-1）上面公式： x是已建类似项目投资额；y 表示拟建类似项目投资额；C1 是已建类似项目的生产能力；C2 表示拟建类似项目的生产能力；n是生产能力指数；Cf 表示不同时期、不同地点的成本调整系数。3.1.2 挣值法3.1.2.1 挣值法基本概念挣值法（EVM, Earn Value Management）在实践中被称作偏差分析法，在工程项目管理中，作为成本分析和进度管理结合的常用方法，受到广大工程师和施工人员的认可。它也是一种用以分析项目实施与期望目标之间差异的方法。基础为完成工作预算的挣得值，三个基本值：用计划工作成本B

40、CWS作为报价参照、已完成工作的实际成本ACWP、已完成工作的预算成本BCWP，通过整体技术的管理方法，全面反映工程进展状况。3.1.2.2 挣值法的原理通过对PV、AC、EV三条曲线的比较，进而说明了费用与进度的执行效果就是我们所说的EVM挣值法。EVM挣值法计算参数为：BCWS计划（预算）工作成本、ACWP已完成工作的实际成本、BCWP已完成工作的预算成本。如下式3-2、3-3、3-4所示：BCWS=计划工作量×计划（单位）成本 （式3-2）ACWP=实际已完成工作量×实际发生的单位成本 （式3-3）BCWP=已完成工作量×预算单位成本 （式3-4）EVM挣值

41、法原理如下图3-2所示：价值ACWP (AC)CVBCWS (PV)SVBCWP (EV)工期图3-2 EVM挣值法原理EVM挣值法原理各曲线表示含义如下表3-1所示：表3-1 三条曲线概念表曲线名称简介理论作用实际作用PV曲线计划值曲线或计划工作成本曲线表明计划工作量预算值的曲线用于项目管理的基准曲线AC曲线实耗值曲线已完成工作实际成本曲线由逐月累加项目实耗值的方式得出EV曲线已完成工作量的预算值曲线预算值量化已完成工作量所得的实际进展值与实耗人工、费用无关3.1.2.2 四个重要指标（SV、CV、CPI、SCI）四个重要指标的计算公式如下式3-5、3-6、3-7、3-8所示：SV=PVEV

42、=BCWSBCWP (式3-5)CV=EVAC=BCWPACWP (式3-6)CPI=EVAC (式3-7)SPI=EVPV (式 3-8)四个重要指标含义如下表3-2所示：表3-2 四个重要指标的含义指标名称比较值含义进度偏差SV0实际完成工作量超过计划预算值，进度超前SV=0实际完成工作量等于计划预算值，符合进度计划SV0实际完成工作量小于计划预算值，进度缓慢成本偏差CV0完成某工作量时，实际资源消耗低于计划值，项目结余CV=0完成某工作量时，实际资源消耗等于计划值，项目按计划进行CV0完成某工作量时，实际资源消耗大于计划值，项目超支费用执行效果指数CPI1实际费用低于预算，效益好CPI=

43、1实际费用等于预算，效益达到目标CPI1实际费用超出预算，效益差进度执行效果指数SPI1实际进度超过计划进度SPI=1实际进度等于计划进度SPI1实际进度落后计划进度挣值分析曲线如下图3-3所示：成本已完成作业量预算曲线（基线）BCWS (PV)工期差异量实际成本曲线ACWP (AC)挣值曲线BCWP (EV)CVACSVEVPV实际工期日历工期图3-3成本控制挣值分析示意图3.1.3 挣值法与绿色施工在绿色施工的过程中，估算的方法只能在施工前作为预测值，不够精确。而挣值法能反映工程进展的情况，是必要、有效的方法。在施工时的成本、进度出现偏差，应及时纠偏，尽可能减少偏差的产生，该方法对于建设项

44、目的顺利完成有着很重要的作用。3.2 绿色施工管及其创新3.2.1 深入理解绿色施工观念绿色理念只有深入人心，施工单位项目部人员才能在施工前期、中期和末期时刻想到。所以要求施工人员记录学习，是培养观念的前提。加强管理水平，是提高施工人员的素质有效手段；用考试形式，提高重视程度，最大限度将绿色理念贯穿到每个建筑施工人员的思想观念中。合理安排计划和设计进程是项目施工顺利进行的前提。首先明确绿色施工的思想，明晰商业地产项目绿色施工的内涵和要求，详细了解商业地产项目绿色施工的标准和规范。3.2.2 加强交流沟通和熟悉现场在施工开始前，管理人员掌握项目部施工的总体思路，各个部门沟通协调，分工完成、熟悉图

45、纸、物资准备、劳动组织准备、施工现场准备、成本预算、可行性分析10。在各个阶段做好协同工作，减少资源浪费。在施工过程中不符合前期计划时，不能急于要求工人整改，而应该先找现场管理人员沟通。在施工现场多走动，发现可能存在的隐患，避免在正式施工时因解决问题浪费时间。在施工中勤于去勘察现场，和工人多交流沟通，提高工作的积极性，全面了解项目。3.2.3 选择稳定地带作为建筑地点最大限度选用原有场地的自然生态条件，基本目标是降低周边环境负荷。在场地规划、景观设计、空间使用等方面要做全方面考量，首要满足人们生活工作舒适性。商业地产建设用地的设计应按照绿色建筑评价标准的要求进行，确保建筑与室外环境的良好协调和

46、融合。在保持原场地形态地貌基础上，分析其地质水文情况，按照避开断裂带或危险源等原则，避免对施工质量的影响。为减少城市热岛效应，在施工规划中，地面空间用植物覆盖，形成一个绿色的屏障。绿色屏障尽量避免规划屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的绿化土地。3.2.4 提高技术节约成本能源短缺是目前世界上面临的一个发展问题。高能耗建筑在中国仍占据主导地位，如果节约能源在建筑中不被重视，能源危机将直接加剧。环保税的征收增加了污染者产生污染物的成本，激励企业积极开发新工艺和新技术。建筑业积极引进先进的电气技术，实现节能降耗的发展目标。因此，建设电气设备要遵循适用性原则，符合实际使用效益原则和节能原则，达到节能最

47、优化。窗户隔热保温技术获得NFRC美国的国家门窗评级委员会（National Fenestration Rating Council）在全国范围认可评级，方法是对整个窗户评级，包括玻璃、框架和间隔。所以，在装饰装修时使用窗户隔热保温技术是更优的方法11。3.3 绿色施工关键环节管理3.3.1 生产环节在商业绿色施工管理模式下，生产阶段一般是在工厂完成，它会影响整个绿色施工的生命周期。目前我国全程采用装配式施工方式的建筑屈指可数，通常来说，施工现场除了使用预制构件，还需要钢筋、混凝土、水泥的配合。每年在建筑材料上的数量消耗占比非常高，从单个绿色施工的项目上看，一般占比为：钢筋40%、混凝土50%

48、、水泥60%。并且该数字逐年上涨。施工单位可以采取改进原材料和生产过程的措施。在原材料上尽量选择清洁可回收、容易获得的，提高资源的利用率，降低获取的难度，实现节省能源的目标。施工单位和生产厂家在施工开始前订购预制材料，材料应质量过关，采购员尽可能做到一次性采购完毕，加快进度。在施工现场，制定流水施工方案，缩减不必要的生产环节，减少人员费用，降低成本。3.3.2 运输环节运输环节有大型施工机械运输、原材料运输和构件运输。原材料和构件的及时送达，是保证项目按期开工的前提，为绿色施工的开展奠定基础。使用当地的原材料，减少因距离产生的物流费用和耗费的时间。在运输管理中，规划选择最短路径、最快运输速度和

49、最优运输方式，能节省费用，减少在路途上的时间，提高运输效率。3.3.3 绿色施工的废料回收环节施工结束后，对建筑废料的回收是最后一个环节，废料包括固体废弃物、纤维、混凝土块等等。废料的随意排放会影响生态环境，造成严重的污染。在绿色施工管理模式种，通过回收二次利用，对这些废料重复利用，有利于提高材料利用率，保护环境的同时降低成本。在确定可回收之前，施工单位首先对现场的废料分类，分析其是否可以被二次利用；如果不具备价值的废弃物，直接运输至回收总站，由专业人员降解；如果不能在本项目中继续循环使用的废料，但适合于其他项目，施工单位可以和其他项目负责人联系，将其转交。3.4 绿色施工中四节一环保绿色施工

50、的成本要素体现在可能产生新的投入，也可能会节约成本。在已有条件下应用某些绿色施工技术，会增加资金的投入，增大建筑成本。但是，绿色施工技术能够产生节约的效果12。以建筑工程绿色施工实施指南、文明施工标准化手册为依据，明确四节一环保管理目标，为打造绿色施工现场奠定基础。项目部按照四节一环保的要求，采取绿色建造技术措施，打造环境友好型的绿色工地。3.4.1 节能与能源利用随着大规模能耗建筑的发展，人们对电气技术的创新应用十分青睐，但长期使用大功率电力也存在许多潜在的隐患。为了降低风险，在电网的建设过程中，根据需要设计安装节能装置，充分利用风险技术，逐步提高设计的可靠性。持有可靠准确数据的实验结论值得

51、推广。例如在节能方面去做调查实验，其地点是某公司，实验对象是公司员工，实验目的是探寻员工的行为能否为整个工作地点甚至当地节省大量能源。通过个人行为或者组织决策的改变，达到能源节约的目的。科学帮助人们理解行为变化，尝试多种策略，找出最佳方案促使个人或组织改变他们的能源使用习惯。沈阳K11大量使用了LED灯，较普通照明灯减少15%-20%的能耗，部分区域采用自动感应控制系统，降低了电能的使用。同样，新加坡CBD建筑International Plaza于2012年进行节能改造，尽管此次改造一次性花费了370万新加坡元将公共区域的荧光灯换成LED灯，但在改造后每年能节省大约二百万新加坡元。沈阳新世界

52、商业中心写字楼获LEED-CS预认证金奖，旨在打造更多的高品质建筑，为市民提供更多的舒适空间。其楼梯外观采用反光玻璃和透明玻璃混合的设计，以竖向线条作勾勒装饰。双层中空的玻璃幕墙，既增加了采光区域面积，又能满足日间少使用灯具的节能要求。办公室因为电梯和楼梯间均被布置在办公楼的西侧而享有开阔的视野。这些低碳环保的设计，不仅能为企业带来营运成本的节约，更能提供绿色、健康的办公环境。3.4.2 节地与室外环境加强对环境的保护就是尊重环境，例如在平整场地和土方开挖阶段，会破坏原有的植物和地质，在施工过程中，应该进行保护。在施工中，不可故意破坏原有土地地质，在土方开挖和回填的阶段，尽量缩短时间，尽可能保

53、护土地。土地相关成本、税金、管理费、销售费等作为商业地产项目的施工方成本，其中环境保护税是党中央、国务院高度重视的生态环境保护税金。对于执行较好的施工单位，享受规范税收的优惠。一是环境保护税增加了排放大气污染物或水污染物按浓度减免优惠13。因此，美丽中国的建设进程可以由商业地产项目使用绿色施工的技术加以提升，为人民创造良好的生活环境，为全球生态环境保护作出贡献，还能降低成本，发展可持续建筑。3.4.3 节水与水资源利用工程项目所在地点决定了建筑用水丰富与否的关键。我国的年降水量情况是有明显的季节性差异。在降水量大的地区，雨水的收集十分容易，首先雨水能够从屋顶建筑顶部汇水，道路、地面和绿地是快速

54、地渗入土壤中的途径，再将地下水通过雨水回收系统进行循环利用，同时建立废水回收系统，对污水进行处理，实现污水再利用，尽可能减少自来水用量。在缺水较严重的地区，安装喷淋头养护混凝土构件，用节水型系统浇砖，在道路两侧设置喷雾降尘降温。此外，应合理规划给排水管道线路，减少自来水的用量14。3.4.4 节材与材料资源利用 从2010年开始，星巴克总公司管理层要求，只有通过LEED认证的直营门店才可以营业。除了水电，材料的环保也很重要。在星巴克普通门店、甄选门店，其建设和翻修阶段雇用本地工人，选用本地建筑原材料，最大限度使用可回收利用的材料。北京总部基地的成功实践，掀起了多个城市学习的热潮。东北总部基地在

55、总结北京总部基地的优势后，打造了东北地区第一个有借鉴作用的总部聚集区。规范完整化的纵横交通，是材料运输的首要条件。传统的独栋办公楼设计与现代化loft设计相结合的结果受到业主的好评，每栋楼顶均设计坡顶露台，吸收太阳能变为电能，打造生态智能化的办公环境。反复推敲设计的布局和朝向，使每一栋楼都能获得最佳的采光和视野，四面朝阳使得室内温度适宜生活居住，节省空调的使用率。沈阳市恒隆广场办公楼竣工于2015年，高度超越350米，是现时东北地区最高办公楼，也是区内高端商务地标。获得LEED “能源及环境设计先锋奖 核心及外壳组别”金奖认证。3.4.5 环境保护工业发达国家环境税的实施效果很好，增加的财政收

56、入被直接用作解决问题和治理环境，或补贴公民进行对环境更为有利的活动。而且还促进了科技创新并由此带来能效的提高，降低能源使用的同时，改善了环境。对建筑业征收环保税中的扬尘部分，按月收取，计算方式是建筑面积乘以系数。作为成本列支，施工单位必须按时纳税。如果施工现场的控制粉尘，将会保护环境，节省成本。本章小结本章内容为解决商业地产绿色施工出现的问题而提出的对策。成本分析首先用估算的方法得出计划成本，再用挣值法执行成本管理和进度管理，挣得值在成本管理中监测工程进度费用和质量等进展状况，是不可缺少的项目管理整体技术方法。在施工前，创新思路去设计；在施工中，关键环节必须重点控制；四节一环保作为商业地产建设

57、的最高标准，用科学技术生产新型材料最大限度地节约资源。用合适管理的方法加快进度，减少额外成本。第四章 案例分析4.1 项目概况本文以正在建设中的辽宁省某高校实训中心为案例，分析在施工过程中的成本控制管理。项目根据该高校对未来规划设计的要求，和对辽宁省沈阳市的市场调查与分析，在该块地上建造一栋5层的商用综合实训楼。该项目基本情况为：建筑面积19700，首层层高为5.1m，二层至五层层高为4.5m，五层为钢筋混凝土排架结构，规划用途是商业综合楼。总造价为4056万元，装配式建筑占工程造价的比例为8.21%。大部分采用绿色施工技术和施工工艺。装饰装修部分是局部玻璃幕墙和断桥铝合金窗，玻璃采用Low-

58、E三玻两腔中空玻璃；外墙保温采用65厚A级防火岩棉板；室内供暖部分是暖气片供暖方式，在地下施工阶段预先设置，其热源为电蓄热。本项目部根据实际情况成立了专门成本管理部门，设置中间管理层，由总经理任命三个分管负责人，并下设9个岗位，细化、分拆下属的专业岗位，其构成和分工如下图4-1所示：总经理 进度与技术负责人质量负责人成本负责人技术装配部施工管理部外联部投资发展部工程监管部成本管理部安全管理部项目部财务部图4-1 项目成本管理组织架构图4.2 项目绿色施工的要求4.2.1 项目设计阶段项目在设计阶段的成本虽然只有总费用的5%，但会影响全过程成本的70%，因此在施工前的设计阶段，成本管理的重要性不

59、言而喻。项目组响应建设绿色环保型建筑的理念，在设计阶段融入新技术、新工艺、新材料、新方法到项目建设中，例如安装玻璃幕墙和Low-E三玻两腔中空玻璃、新型保温外墙材料的使用和定制构件工厂加工运送到现场。降低运营期指出，减少人员费用，使得项目整体的成本降低。4.2.2 项目投标阶段选择优秀的施工单位能够在投标阶段降低成本，项目部总投资超过3000万人民币以上必须依法招标，从投标到中标过程的工作要首先发出申请，上报资格审查，提交含有项目信息的文件。申报合格后领取招标文件，缴纳投标保证金。预算员参加踏勘和投标预备会之后选择符合工期的定价方法，施工措施方法，估算材料价格。综合考量项目复杂程度，编制、递送

60、投标书。接到中标通知，签订合同，合理分配资金的使用。最后按规定提供履约担保，开始施工。4.2.3 项目施工阶段开工前，制作各种技术方案和技术准备。该项目施工阶段的方案为：空心板吊装前1-2天，构件全部采购完毕；预先埋好转换层，再吊装预制内、外的墙板，同时绑扎位于墙柱后浇段的钢筋，搭设排架的支撑，吊装叠合板和机械设备平台，加固墙柱模版的封模。进行混凝土浇筑，灌浆，楼梯梯段吊装后，开始吊装下一层预制内、外的墙板。想要降低成本对于施工单位的要求是：多分配时间给施工前的设计阶段，加快现场组装速度以加快进度，精细打造减少材料的损失。引进玻璃幕墙和断桥铝合金窗，玻璃采用low-E三玻等新型绿色材料，缩短工

61、期，使支出有结余，进一步优化工程施工质量。4.3 项目绿色施工的成本管理进度管理是施工过程事前控制的重要环节，根据施工工艺的客观要求、项目融资阶段的资源配置情况，结合挣值法计算成本指标和进度指标的偏差。本案例于2019年6月开工，冬季停工两个月，经政府同意延期至2020年3月复工。选择2019年8月、10月和2020年4月，作为阶段监测点。4.3.1 施工前计划和现场统计施工前计划成本累计值、已完成工作的预算成本累计值、实际成本累计值和累计完成工作量如下表4-1所示： 表4-1 项目跟踪表时间计划成本累计值（万元）已完成工作的预算成本累计值（万元）实际成本累计值（万元）累计完成工作量2019年8月995.3299