CRIC－沈阳别墅市场专题研究51P

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1、沈阳，2012年5月沈阳别墅市场专题研究2 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 目 录沈阳别墅市场发展历程1现阶段沈阳别墅市场表现2沈阳别墅市场区域分布3未来别墅市场的突破点43 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1 沈阳别墅市场发展历程4 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 沈阳别墅的发展历程1992年 1996年 1999-2000年 2006年 开始启动独栋为主20套，促进五里河板块发展代表个案：河畔花园第一个高峰独栋为主，250套以上。荷兰村板块早期别墅区代表个案：天辰景翠、靓马新村、巴黎世

2、家、凤凰花园 第二个高峰风格丰富，理念完善联排出现，客群开始多样性。许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。代表个案：美地庄园、香格蔚蓝、信盟花园第三个高峰环境资源，配套改善，品质提升火爆的市场反应代表个案：唯美十方、方迪山庄、九如溪谷、奥林匹克花园2010年至今 2008-2009年 碧桂园出现碧桂园四盘联动，改变了原有别墅市场的格局，四盘半年销售额高达18亿元，令业界叹为观止，经济型别墅开始盛行。代表个案：沈阳碧桂园、碧桂园凤凰城、碧桂园太阳城、碧桂园银河城品牌开发企业集中进驻，理念再上台阶，品质突飞猛进，市场接受度高。代表个案：龙湖滟澜山、万科兰乔圣菲5 中国房地产信

3、息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 2 现阶段沈阳别墅市场表现6 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 区域形象销售尾盘合计大东区0101东陵区618125和平区0404皇姑区0112浑南新区0202沈北新区216018沈河区1102苏家屯区0505铁西区0303于洪区1405合计1055267纯别墅项目22个，含有别墅业态项目45个，纯别墅项目主要分布于东陵及沈北，两区别墅均是借助自然资源开发。目前沈阳别墅情况7 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2011.1-2012.5 沈阳别墅市场供应量走势 从2011年

4、1月截止至2012年5月份，沈阳别墅市场供应量总达113.61万，供应套数4120套，主要集中于2011年的第三季度，其中9月供应量高达19.53万，进入2012年以来，第一季度无新增供应量，主要受市场及季节的影响较大，预计接下来会有小幅的供应量上涨。别墅产品供应分析注：2012年5月数据指截止至5月27日8 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2011.1-2012.5 沈阳别墅市场成交量走势 从2007年到2012年5月，别墅成交量集中释放于2009年，同比高达75.03%。本年度截止目前为止，2月成交量位于榜首，主要受集中备案影响，本月市场状况明显好转，成交量

5、大幅度上升。别墅产品成交分析2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年5月月成交量（平米）253,184324,657568,276490,338525,979195,959同比（%)28.22%75.03%-13.71%7.27%成交套数（套）1,0291,0442,0311,7282,072759同比（%)1.46%94.54%-14.92%19.91%注：2012年5月数据指截止至5月27日9 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2011.01-2012.05 沈阳别墅市场成交均价走势 从各年的成交数据可以看出，2011年高品质别

6、墅促使成交均价高达12012元/；进入2012年以来，逐月的成交均价也均位于10000元/以上，其中二月数据更为明显。别墅产品价格分析2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年5月月成交价（元/）8,4586,8308,29510,96012,01211,627同比（%)-19.25%21.45%32.13%9.6%成交金额（亿元）21.4222.1747.1453.7463.1822.78同比（%)3.55%112.59%14.01%17.57%注：2012年5月数据指截止至5月27日10 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 别墅产品

7、区域成交分析（2011年1月-2012年5月）区域成交面积(M)成交套数(套)成交均价(元/M)大东区415.77 230000.00 东陵区278476.89 100812346.86 和平区45652.17 16517110.87 皇姑区838.46 313706.43 浑南新区28163.43 9213772.08 沈北新区203684.87 9679791.83 苏家屯区77818.09 27510666.98 铁西区2991.48 1313312.04 于洪区84102.34 30713763.95 汇总682154.74 2644东陵区作为别墅成交的主力区域，占比39%；位于成交榜

8、首，其次是沈北新区，占比28%。注：2012年5月数据指截止至5月27日11 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2011年1月-2012年4月份别墅产品房型、面积段交叉分析叠加产品：面积段220-300平米为主力；独栋产品：面积段300-350平米为主力。联排产品：面积段220-300平米为主力；双拼产品：面积段350以上平米为主力。70-9090-120120-170170-220220-300300-350350以上叠加6001 15691 1171 15991 20537 0 1413 独栋0 0 0 0 5719 48379 38433 联排0 0 242

9、12 30445 257240 79956 33026 双拼161 112 0 11524 38050 13628 40464 总计6162 15803 25383 57961 321546 141963 113337 12 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2011年1月-2012年4月份别墅产品房型、总价段交叉分析70-90万90-120万120-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400万以上叠加6164 24304 4395 10862 3012 2580 9069 416 独栋0 0 0 0 354 233 34704

10、 57240 联排0 16461 15521 22318 63367 62975 142117 102121 双拼193 81 198 6269 15560 18351 27174 36115 总计6357 40847 20113 39449 82293 84139 213065 195891 叠加产品：总价段90-120万为主力；独栋产品：总价段400万以上为主力。联排产品：总价段300-400万为主力；双拼产品：总价段400万以上为主力。13 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2011年1月-2012年4月份沈阳别墅楼盘销售排名序号 项目名称销售套数销售面积（

11、）销售单价（元）销售货值（元）套总价（万元）面积段/套均面积()所在区域1奥园国际新城18046,85213,02061,003339 260 苏家屯区2碧桂园银河城15343,83412,94656,748371 286 于洪区3龙湖香堤漫步10935,80212,00042,962394 328 沈北新区4龙湖滟澜山24831,58210,93534,536139 127 沈北新区5中旅国际小镇12930,4659,48928,908224 236 东陵区6万科兰乔圣菲10628,41719,64355,819527 268 东陵区7保利十二橡树庄园10128,25014,29140,37

12、1400 280 东陵区8中海城10626,64813,87736,979349 251 于洪区9三盛颐景园17625,9847,86920,446116 148 沈北新区10中海龙湾8624,52618,49245,354 527 285 和平区14 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 3 沈阳别墅市场区域分布 总述区域分布情况 各区域别墅板块特征 标杆性项目介绍15 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 机场别墅区沈北别墅区桃仙机场浑河蒲河棋盘山别墅区棋盘山21公里18公里18公里五大别墅区区域位置近郊别墅区近郊别墅区别墅区域

13、分布图16 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 别墅分布：南部日落，东部、北部崛起目前别墅包括近郊别墅和远郊别墅，远郊别墅主要分布在棋盘山风景区、机场附近、沈北蒲河三大区域。07年前，南部机场别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，销售停滞不前。随着世博园带动作用、政府对沈北新区的大力宣传，棋盘山风景区和沈北蒲河成为发展热点。同时凭借资源优势开始迅速发力，别墅的主要分布区域逐渐向东、北方向移动。17 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 沈阳四大别墅区区域代表项目 卖点及区域特征棋盘山别墅区万科

14、兰乔圣菲、保利十二橡树庄园、亿达玖墅拥有沈城独一无二的山景风光，2010年世博会的成功举办为该区域留下世界级具有核心竞争力的旅游景观机场别墅区富力仙湖国际、听雨观澜、美地庄园该区域别墅市场开发较早，随着大浑南的开发、市政府的南迁、全运会的举办，故已经具备了独特的优势沈北别墅区龙湖滟澜山、越秀岄湖郡、原香墅该区域立足定位于“沈阳生态居住区”，临近棋盘山，雄踞蒲河景观带，近期所立项目品质的提升，已经具备自主需求的首选之地近郊别墅区金地长青湾、中海龙湾、碧桂园银河城该区域在距离与规划上存在优势，项目是以多种业态组成，在品质上相对纯别墅区略逊一筹18 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限

15、公司版权所有 棋盘山别墅区区域内的项目以别墅产品为主，独栋、双拼、联排等，自然景观丰富，风景秀丽。至2010年以来，许多知名开发商云集于此，不断的提升了区域内别墅产品的品质，竞争也随之激烈。但是项目分布较为集中，多数聚集在主干道双园路周边。多数项目的建筑风格以南加州风格为主，较为单一。该区域受到“大沈阳”的影响，抚顺的客户占据了一定的比例，但还是以本地客户为主。其购买用途还是以休闲度假为主，私营业主与企业高管等富有人群为主要购买力。清韵百园首创棋盘山1号保利十二橡树兰乔圣菲亿达玖墅首创琥珀湾世茂爵士山漫步地中海19 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 沈北别墅区区域

16、内的项目较多元化，在政府的大力扶持下，涌现出了许多低密度的产品提升了区域内居住的品质。但就目前区域内的配套设施还不完善，加之区域起步较晚，所以还没有被广大人群认可。随着政府的招商引资，城市配套的日益完善，许多知名开发商也纷纷进驻，将为该区域塑造成中高端别墅区助力。本地客户为区域内主要消化者，极少部分会覆盖到周边城市，购买用途以度假、养老为主，私营业主、高管和高知识阶级为主要购买人群。原香墅龙湖滟澜山越秀岄湖郡皇第龙邸龙湖香醍漫步三盛颐景园荣盛香缇澜山汇置尚都人杰水岸20 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 近郊别墅区该区域以浑南新区与和平区长白岛内的项目为主，多数项

17、目以混合型住宅社区，以普通住宅为主，别墅规划量较少。但多数的别墅产品依靠其本身绝佳的位置布局与地段的优势，价格略高。该区域的别墅市场已经逐渐形成了城市别墅的概念，逐步的成为了沈城第一居所的首选地。别墅客源主要以本地为主，部分项目受到了外地客户的追捧。其购买用途以自主为主，自主兼投资的客户占了一少部分。主要购买力为企业中高管与高知识人群。金地长青湾深航翡翠城中海龙湾格林生活坊21 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 机场别墅区该区域别墅产品起步较早，是沈阳首批别墅产品的聚集地。所有项目沿304国道零星分布在两侧，并没有汇聚到一起形成别墅区的氛围。由于开发时间较早，该区

18、域内的别墅品质一般，故去化速度也较为缓慢。但随着市政府南移并市政规划的逐渐完善、加之全运会的举办，区域的形象亦会随之改观，后期别墅产品的品质也会随之呈现上升。客源以本地为主，周围县市客源所占比例不大。购买用途以自主、养老为主。购买人群以私营业主为主。圣罗伦斯美地庄园富力仙湖国际锦绣山庄信盟花园比利华庄园花溪山庄22 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 标杆性项目介绍1. 万科兰乔圣菲（棋盘山代表项目）2. 金地长青湾（近郊别墅代表项目）3. 越秀岄湖郡（沈北代表项目）4.万科惠斯勒小镇（新开盘代表项目）5. 龙湖滟澜山（叠院别墅代表项目）6. 明清册（中式苏式园林代

19、表项目）23 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目为目前沈阳市场较高端的别墅项目之一，市场接受度较高。项目名称万科兰乔圣菲六期地理位置沈阳市东陵区东陵东路123号开发商沈阳万科新墅置业有限公司物业管理公司 沈阳万科物业管理有限公司总占面（万）33989总建面（万）11896建筑类型联排、双拼、独栋建筑风格地中海风格总期数/现期数六期/六期总户数52容积率0.35装修标准清水开盘时间2010.6.26交房时间2011.12均价17500元/万科兰乔圣菲/产品概述24 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 独栋别墅联排别墅 现售情况： 目前

20、在售六期联排产品及五期独栋产品，现均以尾盘； 主力面积段： 联排别墅230-260平方米、独栋别墅400-600平方米； 销售价格： 联排别墅均价17500元/平米、独栋别墅25000-30000元/平米。万科兰乔圣菲/产品介绍房型套数配比(%) 面积段（ ）套数(套)配比(%) 联排 214 54.87 222-238 94 24.1 253-280 7619.48240-243 4411.28独栋 176 45.13 280-680 6717.18456-551 23 5.9 306-451 18 4.62 451-456 11 2.82 380-402 225.64 511-575 9

21、2.31 305-326 14 3.59 379-380 3 0.77 459-496 2 0.51 1092-1112 41.03722-729 2 0.51 4680-4681 1 0.26 独栋别墅 306-451平米25 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 售楼处园区入口园林景观园林景观会所餐厅万科兰乔圣菲/园区景观26 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 万科兰乔圣菲/客群及营销客户区域以全辽宁省区域为主，占比为60%，其次为东北其他两省客户约占总量的30%，东北以外区域散户约占10%。从客户职业来看，区域内成功人士为购买主力。

22、客户群体年收入百万以上客户自住为本案购买的最主要需求，占70%以上。 从客户的付款方式来看，全款为客户付款的主要方式，约占总量的70%。日期主题2011-04-28 万科兰乔圣菲6期，新派独院别墅五月中旬示范区再经匠心雕琢，万科精益求精之作全新开放。 2011-02-19 项目今日开盘，联排别墅价格14000-15000元/平方米，购房98折！ 2011-02-15 兰乔圣菲【新墅】示范区盛大开放，把握最后限购时机，晋升兰乔顶级圈层。 2011-01-11 万科兰乔圣菲，稀世珍品，独栋别墅。万科兰乔圣菲，境界所在人杰在。沈阳世博园南门。 核心竞争力的具体体现：1. 景观资源：东陵区棋盘山风景区

23、核心区域，享有浑河和棋盘山景观资源的大盘住宅，成为吸引自住客户的焦点之一。2. 品牌效应：万科进入沈阳17年，品牌形象早已深入人心，造成了万科逢开盘比热销的结果。27 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 城市别墅，一线河景项目名称金地长青湾地理位置沈阳市浑南新区浑南东路18号开发单位沈阳金地长青房地产开发有限公司物业管理公司 深圳金地物业管理有限公司总占面（万）12总建面（万）12建筑类型联排别墅建筑风格北欧风格总期数/现期数三期/二期总户数350容积率1.0开盘时间2008-11-9交房时间2012.12均价联排别墅15000元/金地长青湾/产品概况28 中国房地

24、产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 地下一层地上首层地上二层金地长青湾/产品介绍类型类型面积段面积段户型户型推案套数推案套数/去化套数去化套数比例比例联排别墅197-269四房三厅二卫63套/53套53%/78%280-345四房四厅二卫104套/91套24%/12%370-390五房四厅二卫94套/79套23%/10%合计261套/223套85.44%地上三层售楼处外立面园林景观29 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 客户区域以沈阳本地区域为主，占比为80%，其次为周边城市的客户约占总量的10%，省外区域客户约占10%。从客户职业来看，私营企

25、业业主客群为主力，占比为70%，企业高层占比为25%，其他职业约占5%。客户群体年收入，私营企业业主：50-150万；企业高层：30-50万；其他职业：20-40万客户改善型为本案购买的最主要需求，占90%以上。 从客户的付款方式来看，贷款为客户付款的主要方式，约占总量的55%。营销推广活动日期日期主题主题2012/5/195月19日，5期【天阅】盛大认筹。300-500平米双水岸奢适境界空间2011/6/30沈阳顶端私家生活卓然启幕2010/7/21相约八月，聆听蔡琴，为新品加推造势2009/8/278.29费翔 相约水晶湖，为新品加推造势2008/11/9项目开盘2008/10/29金地长

26、青湾认筹启动2008/10/12金地长青湾示范区、样板间对外开放2008/9/4金地长青湾首次报媒宣传金地长青湾/客群及营销金地长青湾媒体宣传范围广，途径多，强度高。邀请费翔、蔡琴等明星为活动嘉宾参加项目活动，通过“名人”效应，使得项目在沈阳的知名度大大提高。30 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 金地长青湾的核心竞争力总结核心竞争力：城市别墅+一线河景+区域价值重塑核心竞争力的具体体现：1. 城市别墅：现阶段在售项目中距离市中心最近的项目之一，距离市政府广场仅8.5公里。2. 一线河景：沈城稀缺的临浑河别墅，充分利用浑河河景、内部湖景资源提升项目品味和产品价值。

27、项目的薄弱环节：1. 周边配套：现阶段项目周边配套设施一般，生活氛围不足，但随着项目自身商业配套以及教育设施建设，该情况将有所改观。2.别墅区被高层合围：项目别墅区三面被长青湾高层产品合围，虽然高层可以起到遮挡噪音，灰尘的作用。但极大程度降低了别墅区的隐私性，影响了入住舒适度。3. 区域价值重塑：项目落地后，先后引进华润万家超市，和平区南京一校重点小学，重塑了区域价值。金地长青湾/小结31 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 热点开发区域，自然资源丰富，定位高端别墅社区。项目名称越秀岄湖郡地理位置沈阳市沈北新区蒲北路6号开发单位越秀地产股份有限公司物业管理公司 越秀

28、地产（沈阳）物业管理有限公司总占面（万）66总建面（万）36建筑类型联排、双拼、独栋别墅建筑风格一期英式浪漫风格总期数/现期数六期/一期总户数1126户（一期165户）容积率0.55开盘时间2011-9-24（一期）交房时间2012.6（一期）均价联排均价8000-10000元双拼均价10000-14000元独栋均价15000-17000元越秀岄湖郡/产品概述32 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 S3-六室二厅五卫 -292平方米双拼别墅独栋别墅越秀岄湖郡/产品介绍L2-六室二厅五卫-263平方米联排别墅D1-六室二厅五卫-427平方米户型配比（一期别墅户型）物

29、业类型房型面积段（平方米）套数配比联排四室两厅五卫190159%五室两厅五卫2491912%五室两厅四卫2572012%五室两厅五卫2631811%六室两厅五卫2743219%双拼五室两厅五卫2923219%六室两厅五卫六室两厅五卫318106%六室两厅五卫33285%独栋六室二厅五卫42753%六室三厅六卫44011%六室五厅四卫45553%合计165100%33 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 售楼处外立面园林景观园林景观园林景观越秀岄湖郡/园区景观34 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 越秀岄湖郡/客群及营销营销活动：2012

30、-3-10：越秀地产携手青教办、育才举办“育树育人”大型公益植树活动。2012-3-15：爱心在越秀，生活永美好越秀地产携手奔驰车友会，慰问农民工子弟学校活动圆满落幕。2012-4-15：越秀地产，全心关爱人本教育，先赢未来越秀岄湖郡携手东北大学MBA团队联合办讲座。2012-4-25：才聚越秀，论沈北辉煌沈北新区企业家联谊会于越秀岄湖郡隆重举行。2012-4-29：驰骋山湖林间 “岄”享精彩生活越秀岄湖郡五万平私家原始林地CS体验活动。2012-4-30：墨韵此墅 书香雕车越秀岄湖郡书画品鉴活动2012-5-11：越越秀岄湖郡荣邀铁岭工商联及各大企业家品鉴山湖别墅棋盘山脉千亩山湖名校纯墅铁岭

31、工商联专场团购活动。客群分析客户区域：和平区、沈河区范围内高端客群为主，周边城市如抚顺、本溪等地。客群职业：40岁以上中年成功人士居多，独栋别墅多为大型私企业主、跨国企业高层、建筑机械房产行业总经理董事老板；双拼联排多为工商业者、高级公务员等。客群类型：蒲河以及棋盘山置业多为第二居所以及投资用，客户全部是多次置业者，因经济实力较强，受房产金融新政影响小。35 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 高端别墅集中区域，舒适型产品项目名称万科惠斯勒小镇地理位置沈阳市东陵区世博东街59号开发单位沈阳东部置业开发有限公司物业管理公司 万科物业管理有限公司总占面（万）22总建面（

32、万）29建筑类型类独栋、联排、叠加别墅建筑风格加拿大北美风格总期数/现期数三期/一期总户数1100容积率1.3开盘时间2012-5-19（一期）交房时间2013.12均价类独栋17000元/联排12000元/叠加10000元/万科惠斯勒小镇/产品概述36 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 叠加别墅联排别墅类独栋别墅万科惠斯勒小镇/产品介绍户型户型面积段面积段推案套数推案套数/去化去化套数套数比例比例叠加170-17548套/39套53%/78%联排206-21822套/6套24%/12%类独栋320-34321套/5套23%/10%合计91套/50套54.95%售

33、楼处外立面入口景观园林景观37 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 客户区域以沈阳本地区域为主，占比为70%，其次为周边城市的客户约占总量的20%，省外区域客户约占10%。从客户职业来看，私营企业业主客群为主力，占比为55%，企业中高层占比为25%，自由职业约占20%。客户群体年收入，私营企业业主：30-100万；企业中高层：15-40万；自由职业：10-30万客户改善型为本案购买的最主要需求，占90%以上。 从客户的付款方式来看，贷款为客户付款的主要方式，约占总量的60%。营销推广活动日期日期主题主题2012/5/19项目开盘2012/5/65月6日-5月15日，

34、万科惠斯勒恐龙展2012/5/15月1日万科惠斯勒小镇示范区、样板间对外开放2012/4/15万科惠斯勒小镇，4月15日认筹启动2012/3/163月16日期接受验资2011/12/29万科惠斯勒小镇首次报媒宣传万科惠斯勒小镇/客群及营销万科惠斯勒小镇媒体宣传在进入2012年3月以后加大报纸推广力度，开盘前期通过开放示范区、样板间以及恐龙展等活动吸引客群关注，取得一定的效果。38 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 万科惠斯勒小镇的核心竞争力总结核心竞争力：品牌效应+自然资源+灵活业态核心竞争力的具体体现：1. 品牌效应：万科地产进入沈阳18年，品牌形象早已深入人心

35、，形成了万科逢开盘必热销的结果。2. 自然资源：位于风景秀丽的棋盘山风景区，坐享浑河和棋盘山两大景观资源，具有无与伦比的自然环境。项目的薄弱环节：1.宣传力度稍弱：项目前期宣传时间较短，距开盘不足半年时间，同时报广宣传力度较小，2012年1-2月出现真空期2.风格不够地道：受天然地形条件限制，沈阳的惠斯勒小镇未营造出纯正的加拿大北美山地风情，沈阳本土气息浓重。3. 灵活业态：总建筑面积在170-350平方米区间，更容易被接受，尤其170平方米的叠加别墅的总房款仅170万元，满足了更多人的别墅梦想。万科惠斯勒小镇/小结39 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 高端独栋

36、别墅，标准化物业服务，私享高尔夫球场。项目名称龙湖滟澜山地理位置沈阳市沈北新区辉山通顺街棋盘山北侧开发单位越秀地产股份有限公司物业管理公司 沈阳龙湖房地产拓展有限公司总占面（万）80总建面（万）70建筑类型独栋、叠加别墅建筑风格欧洲古典风格总期数/现期数三期/二期总户数1023(一、二期634)容积率0.8开盘时间2011-9-25（二期）2010-8-15（一期）交房时间2013.9（二期）2011.12（一期）均价叠加均价9000-12000元独栋均价11000-15000元龙湖滟澜山/产品概述40 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 叠加别墅龙湖滟澜山/产品介

37、绍BN-1-五室二厅四卫-341平方米独栋别墅户型配比（一、二期别墅户型）物业类型房型面积段（平方米）套数配比叠加二室二厅以卫8511919%二室二厅一卫10023838%二室二厅一卫105549%独栋五室两厅四卫31512019%六室两厅四卫五室两厅四卫325345%五室两厅四卫3416910%合计634100%C-二室二厅一卫-105平方米41 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 售楼处外立面园林景观园林景观园林景观越秀岄湖郡/园区景观42 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 华润橡树湾/客群及营销营销模式：2010-7-3：龙湖滟澜

38、山大地艺术季在龙湖苗圃公园盛大举行。2010-7-17：龙湖真品亮相，带动沈城别墅市场升温龙湖滟澜山实景体验区开放。2010-7-24：龙湖滟澜山 “幽灵”来了，全球顶级奢华引爆沈阳。2011-2-26：源自滟澜山的lofty ideals“护佑臻宝，典藏非凡”沈阳龙湖滟澜山奢侈品沙龙活动。2011-6-11：又一处 沈阳龙湖 之美全城盛放“夏季欢歌” 沈阳龙湖滟澜山庄园示范区开放活动。2011-7-17：携手龙湖悠居智慧，滟澜山营造优质生活2011中国地暖万里行走进沈阳龙湖滟澜山。客群分析客户区域：和平、沈河区等城市中心区域为主，周边城市如本溪、营口等地。客群职业：中年成功人士居多，企业高管

39、、私企业主为主，叠拼别墅由于总价低，适合高收入人群居住。客群类型：棋盘山因自然条件优越，加之周边配套日渐成熟，改善型客群占多数，均为多次置业人群，由于该区域属于热点开发地段，区位发展前景潜力较大。43 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目为目前市场较为有特色的别墅项目之一，主打苏州园林的风格。项目名称明清册地理位置沈阳市苏家屯区白清乡后小峪村开发商沈阳青建博海置业有限公司总占面（万）267,060总建面（万）293,766 建筑类型联排建筑风格中式风格总期数/现期数一期总户数500容积率0.54装修标准清水开盘时间2011-11-30交房时间2012-11-30

40、均价13,000元/;明清册/产品概述44 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 联排别墅明清册/产品介绍房型套数面积段套数(套) 配比(%) 联排 62359-390 25 40.32 330-347 15 24.19 400-425 12 19.35 316-316 10 16.13 45 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 园林景观园林景观明清册/园区景观46 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 客户区域以全市区域为主，占比为60%，其次为外埠客户约占总量的30%，其他区域散户约占10%。从客户职业来看，区

41、域内校私企业主及年薪较高者。客户群体年收入百万以上客户自助为本案购买的最主要需求，占80%以上。 从客户的付款方式来看，全款为客户付款的主要方式，约占总量的70%。日期主题2011-11-30 项目开盘推出17栋联排别墅，3-5联排，位于园区西南侧，共62套，面积段为316-422平方米。主力户型为359-390平方米。 2011-10-01 10月1日开始限量认筹2011-09-29 “向世界诠释沈阳的美”。华商晨报恭贺明清册苏州园林别墅亮相美国纽约时报广场。 2011-05-19 景观体验区5.22正式开放2011年3月20日-3月28日画中觅园，园中观画。画展时间：2011年3月20日-

42、3月28日（3月20日上午10时举行开幕式）。 明清册/客群及营销核心竞争力的具体体现：1. 苏式园林：青建明清册是由青岛建设集团投资开发的东北唯一中式古典园林私家山水庭园别墅项目，总占地2500亩。2. 产品设计：每户皆为独立山水庭园，户均用地1亩多，庭园内叠山理水。47 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 4 未来别墅市场的突破点48 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 48 东部板块短期内“积滞”（项目多、同质化严重，存量大） 北部板块成长“尚需时日”（起步发展阶段） 南部蓄势“回马枪”（借全运东风，蓄势之中） 城市别墅“

43、你最珍贵”（越来越稀缺）未来在哪里？49 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 别墅一直是塔尖上的产品 沈阳别墅目前正处于百花齐放凸显个性的转型期 个性？未来的别墅“卖什么”面对日趋严重的 “ 同质化 ”现状50 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 未来的别墅“卖什么”山水、自然景观 园林、规划 品牌 产品创新 主题、文化 专属细节设计当我们隔水而望时当园林同根时 当品牌.51 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 奢华、阔绰、炫耀实用、舒适富裕阶层知富阶层度假生活自我生活社区生活千户一面 独我个性 品牌品牌+文化+主题别墅“明天”别墅发展趋势客群功能沈阳的别墅市场已经脱掉简单奢华的外衣，随着知富阶层的崛起，更注重实用和细节，文化的“讲诉”更受青睐。