省房产建筑项目可行性研究报告

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1、1 / 47 文档可自由编辑打印陕西省房产建筑项目陕西省房产建筑项目可行性研究报告可行性研究报告西安文海工程咨询有限公司西安文海工程咨询有限公司编制时间：二零一四年二月编制时间：二零一四年二月2 / 47 文档可自由编辑打印 目目 录录第一章第一章 总论总论.1 11.1 项目简介.11.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围.21.3 项目建设单位简介.31.4 研究的主要结论与建议.5第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性.6 62.1 项目建设背景.62.2 项目建设必要性.9第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测.1212第四章第四章 项目建设条件分析和

2、需求分析项目建设条件分析和需求分析.17174.1 项目建设条件分析.174.2 县域经济基础分析.184.3 发展优势.18第五章第五章 建设内容与规模建设内容与规模.20205.1 建设内容与规模.205.2 经营内容.22第六章第六章 工程设计方案工程设计方案.25256.1 设计依据.256.2 工程概况.256.3 建筑设计.253 / 47 文档可自由编辑打印6.4 结构设计.276.5 辅助工程.29第七章第七章 环境影响分析环境影响分析.34347.1 周边环境现状.347.2 环境影响分析.347.3 环境保护措施及治理效果.35第八章第八章 节节 能能.37378.1 设计

3、依据 .378.2 节能措施.37第九章第九章 消防与安全卫生消防与安全卫生.39399.1 消防.399.2 劳动安全.409.3 卫生防护.41第十章第十章 项目的组织机构与运作方式项目的组织机构与运作方式.444410.1 组织机构.4410.2 部门职能.44第十一章第十一章 经营方式与营销策略经营方式与营销策略.515111.1 经营方式.5111.2 营销策略.51第十二章第十二章 项目实施进度项目实施进度.555512.1 项目工程实施计划.5512.2 项目实施横道图.55第十三章第十三章 投资估算投资估算.57574 / 47 文档可自由编辑打印13.1 估算编制依据.571

4、3.2 估算编制范围.5713.3 估算编制方法.5713.4 投资估算.5813.5 资金筹措及还贷.59第十四章第十四章 经济效益评价经济效益评价.606014.1 成本核算.6014.2 利润估算.6014.3 财务评价结论.62第十五章第十五章 结论与建议结论与建议.64641 / 47 文档可自由编辑打印第一章第一章 总论总论1.11.1 项目简介项目简介1.项目名称：*建设项目2.项目建设单位：*3.项目负责人：4.项目建设地点5.项目建设内容和建设规模：6.投资估算及筹措资金7.可行性研究报告编制单位：西安文海工程咨询有限公司：西安文海工程咨询有限公司 1.21.2 可行性研究报

5、告编制依据、指导思想与范围可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.11.2.1 编制依据编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准 （GBJ137-90）3. 某某县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要4.某某县土地利用总体规划和某某县其他有关专项规划5.某某县城市总体规划 （20042020 年）6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定7.其他相关的政策法规和技术规划8.*建设项目提供的相关资料1.2.21.2.2 指导思想指导思想2 / 47 文档可自由编辑打印1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、

6、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照某某县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4. 该设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等） ，又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.31.2.3 可行性研究报告编制的范围可行性研究报告编制的范围1.项目建设

7、的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措3 / 47 文档可自由编辑打印10.效益分析11.结论与建议1.31.3 项目建设单位简介项目建设单位简介1.41.4 研究的主要结论研究的主要结论与建议与建议1.4.11.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资18300 万元其中：1、固定资产投资18250 万元建设期利息 350 万元 2、铺底流动资金50 万元正常年份销售收入5340.7 万元正常年正

8、常年份总成本3005.8 万元正常年利润总额2326.4 万元正常年所得税581.6 万元正常年税后利润1744.8 万元正常年内部收益率（）11.6%税后财务净现值（万元）1299.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期 1 年动态投资回收期（年）10.7含建设期 1 年投资利润率（）10.8%投资利税率（）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%4 / 47 文档可自由编辑打印第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性2.12.1 项目建设背景项目建设背景2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性2.2.12.2.1 建设建设*是发展三产、构建现代经济的客观要是发展三产

9、、构建现代经济的客观要求求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业” ，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一” 。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000 年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到 39.2%，开始迈入小康水平的门

10、槛。2003 年我国人均 GDP首次突破 1000 美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期， “假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。某某县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。*的建设，不仅完5 / 47 文档可自由编辑打印善某某县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个某某省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动某某第三产业的发展。鉴于某某县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*具有客观必要性。2.2.22

11、.2.2 本项目建设是某某机械工业园发展的需要本项目建设是某某机械工业园发展的需要2.2.32.2.3 本项目建设是城市副中心建设的需要本项目建设是城市副中心建设的需要6 / 47 文档可自由编辑打印第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测7 / 47 文档可自由编辑打印第四章第四章 项目建设条件分析项目建设条件分析和需求分析和需求分析4.14.1 项目建设条件分析项目建设条件分析4.1.14.1.1 县域概述县域概述4.1.24.1.2 县域自然条件县域自然条件4.24.2 县域经济基础分析县域经济基础分析4.34.3 发展优势发展优势8 / 47 文档可自由编辑打印第五章第五章 建设内容

12、与规模建设内容与规模5.15.1 建设内容与规模建设内容与规模*地上总建筑面积 36006m2。地下一层建筑面积 1270 m2 。主要技术经济指标如下：总用地面积：30000m2总建筑面积：地上：36006 m2 地下：1270 m2其中项目：地上：31683 m2 地下：1270 m2贵宾楼：2160 m2（每幢 432 m2共 5 幢）商务楼：2208 m2建筑密度： 24%容积率：1.2绿地率： 30%机动车停车数： 100 辆详细技术指标：序号项目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑面积316381底层53541.1项目大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐厅452厨房 173m21

13、.4商店361.5风味餐厅354厨房 75m21.6KTV4771.7棋牌室11 间(面积1629m2)1.8行李房181.9电话机房321.10网络机房381.11前台办公319 / 47 文档可自由编辑打印1.12商务中心181.13办公642 间1.14变配电间2121.15消防中心及安保 BA691.16冷库1913 间1.17采购部251.18收货271.19营销部461.20公关部美工室372夹层24372.1KTV 包房108318 间(面积22151m2)2.2办公室1624 间2.3培训中心862.4职工餐厅113厨房 98m22.5男更衣室146300 人2.6女更衣室17

14、2300 人2.7布草间1262.8瓷器银器库672.9干货库422.10面包房452.11花房112.12ARTS 工作室212.13总库房1582.14库房892.15工程部1163二层43773.1带洗手间餐厅包房321731 间(面积19162m2)3.2宴会厅5483.3厨房5473.4备餐654三层28684.1会议间99214 间(面积32235m2)4.2总经理办公室1344.3财务室1484.4项目经理办公室445四层14855.1游泳池5115.2健身房3366五层12676.1男子 SPA 会所53410 / 47 文档可自由编辑打印6.2女子 SPA 会所3967六至十

15、五层126701267m2/层7.1标准间220 间7.2套间10 套8十六层11808.1商务客房8 套8.2行政酒廊1788.3会议室42小计36006二地下建筑面积12701水泵房2902柴油发动机组643锅炉房1624冷冻机房2185热交换机房96合计37276(一+二)11 / 47 文档可自由编辑打印第六章第六章 工程设计方案工程设计方案6.16.1 设计依据设计依据6.26.2 工程概况工程概况6.36.3 建筑设计建筑设计6.3.16.3.1 总体布局与环境设计总体布局与环境设计6.3.26.3.2 单体设计单体设计6.46.4 结构设计结构设计6.4.16.4.1 设计荷载设

16、计荷载6.4.26.4.2 上部结构上部结构6.56.5 辅助工程辅助工程6.5.16.5.1 给排水工程给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过 DN200 给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。项目生活进水管为 DN150。在总体上设置 DN150 水表一只，DN200 消防水表一只。2.用水量表本建筑最高日用水量估为：950 m3/日。3.给水系统4.排水12 / 47 文档可自由编辑打印6.5.26.5.2 电气工程电气工程1.负荷等级与供电电源本工程项目为四星级标准项目属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷

17、、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、项目大堂、宴会厅、餐厅、项目管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，项目的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路 10KV 独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入项目一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由项目变电所引来。项目设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时项目照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算项目地上部分按 100W/m2计算电容量，地下部分按 35W/m2计算电容量，考虑需要系数 0.

18、68，功率因数补偿达到 0.9 等因素。商务中心电安装容量按 160KW 计，需要系数按 0.7 考虑；每幢贵宾楼电安装容量按 20KW 计，需要系数按 0.7 考虑。项目计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW13 / 47 文档可自由编辑打印总计算视在功率：2626KVA选用变压器 21600KVA，容量为 3200KVA，负荷率 82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的 30%考虑，按 800KW设置。3.防雷接地本工程地处某某地区，项目按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在项目屋

19、面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于 1 欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5.电信工程项目建立 800 门程控用户交换机房，机房设在项目一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等

20、组成，中继方式采用 2 个 2 兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用 50 欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置14 / 47 文档可自由编辑打印100 门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络：项目营业网和客房网。项目营业网供项目管理、项目办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.36.5.3 暖通工程暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度 35，夏季湿球温度 28.2，夏季风速 2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、

21、客房：夏季温度 26-28，相对湿度30%，新风2050M3/PH。2.通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次/h，送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，厨房 40 次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次/h，送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房 20 次/h，厨房35 次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h

22、，制冷机房、热交换站、库房等为 5 次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调冷热源15 / 47 文档可自由编辑打印冷热负荷：本工程项目裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为 32908 平方米，空调建筑面积约为 31638 平方米。总冷负荷约为 4200KW，冷指标为 133W/m2。总热负荷约为 2050KW，热指标为 65W/m2。4.冷、热源16 / 47 文档可自由编辑打印第七章第七章 环境影响环境影响分析分析7.17.1 周边环境现状周边环境现状7.27.2 环境影响分析环境影响分析7.2.17.2

23、.1 项目施工期间的主要环境问题项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。7.2.27.2.2 项目运营期间的主要环境问题项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区

24、域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2.废水17 / 47 文档可自由编辑打印项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.37.3 环境保护措施及治理效果环境保护措施及治理效果7.3.1 施工期环境污染防治措施及预期治理效果施工期环境污染防治措施及预期治理效果7.3.2 运营期环境污染防治措施及预期治理效果运营期环境污染防治措施及预期治理效果18 / 47 文档可自由编辑打印第八章第八章 节节 能能8.18.1 设计依据设计

25、依据1.公共建筑节能设计标准2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准3.民用建筑热工设计规范4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准8.28.2 节能措施节能措施8.2.18.2.1 建筑专业建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为 Km0.7；2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为 Km1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为 Km1.0；4.地面地下室外墙热阻限值1.2；5.外窗的气密性等级，气密性不低于级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数 K 及遮阳系数 SC 符合规范规定要求。8.2.28.2.2 设备

26、专业设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。项目顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；19 / 47 文档可自由编辑打印3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4.项目设楼宇自控系统（BAS） ，对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机

27、均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12.所有电机选用 Y 型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；20 / 47 文档可自由编辑打印第九章第九章 消防与安全卫生消防与安全卫生9.19.1 消防消防1.消防给水水源由室外给水管网二路 DN300 给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；

28、2.按高层民用建筑设计防火规范 ，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3.总体消防车道呈环通布置，项目主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火； 7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于 15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于 30M。

29、8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、21 / 47 文档可自由编辑打印电梯机房等场所选用感烟探测器；10.本工程项目属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS） 。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.29.2 劳动安全劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪力墙结构。该工程按抗地震 6 度设防

30、。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用 TN-S 接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保22 / 47 文档可自由编辑打印护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护

31、。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过 12V 的安全超低压供电。项目客房内 220/110V 刮须插座内 220 电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于 7.8 米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按建筑物防雷设计规范 （GB50057-94）第 2.0.3 条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑

32、物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.39.3 卫生防护卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。23 / 47 文档可自由编辑打印1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上

33、部无排水管道通过。2.排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3.空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在 24-28之间，冬季一般在 16-20之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为 120 立方米/h/室，餐厅内 25 立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉 OK 厅等为 40立方米/h/人，健身房为 80 立方米/h/人，美容院为 30 立方米/h/人，走道、大厅为 7 立方米/h/人。上述设空调场所

34、，换气次数为 8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于 16。4.振动防治及噪声控制振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。24 / 47 文档可自由编辑打印噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。

35、饭店客房设在 5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。25 / 47 文档可自由编辑打印第十章第十章 项目的组织机构与运作方式项目的组织机构与运作方式10.110.1 组织机构组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。10.210.2 部门职能部门职能10.2.110.2.1 董事会董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东

36、大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案； 5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10 .制定公司的基本管理制度。26 / 47 文档可自由编辑打印10.2.210.2.2 总经理总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导项目的日常经营管理工作，实行

37、统一指标、垂直领导，全权处理项目日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作； 3.根据市场发展趋势，结合项目实际，研究制定项目的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合项目的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合项目情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定项目的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完

38、成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高项目的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发项目的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培27 / 47 文档可自由编辑打印训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高项目声誉、扩大项目影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开项目总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店

39、务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订项目的重要合同，审核项目日常各项开支；代表项目参加重要的接待活动。10.2.310.2.3 副总经理副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和项目日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。10.2.410.2.4 总会计师总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导

40、并负责主持项目的总体经济工作，包括拟定28 / 47 文档可自由编辑打印总体经济规划，参与项目经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全项目的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对项目财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查项目的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定

41、期向董事会和总经理报告项目的财务情况；9.负责项目财务会计报表的审核与签章。 10.2.510.2.5 审计师审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责项目的财务审计工作，审查稽核项目的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核项目的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和29 / 47 文档可自由编辑打印维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇

42、报。10.2.610.2.6 总经理办公室总经理办公室 总经理办公室是项目的行政管理枢纽。负责监督项目各项决议的落实和执行情况，确保项目领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向项目领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为项目服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。10.2.710.2.7 促销与公关部促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网

43、络，为项目招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高项目的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。10.2.810.2.8 前厅部前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、30 / 47 文档可自由编辑打印电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体项目接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是项目服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部

44、门。10.2.1210.2.12 人力资源部人力资源部人力资源部是项目进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。10.2.1310.2.13 财务部财务部财务部是项目的核心部门之一，其主要任务是遵循项目资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连

45、贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。10.2.1410.2.14 工程部工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。31 / 47 文档可自由编辑打印第十一章第十一章 经营方式与营销策略经营方式与营销策略11.111.1 经营方式经营方式11.1.111.1.1 整体经营方式整体经营方式*将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。11.1.211.1.2 分体经营方式分体经营方式客房经营：按照国际化的项目管理集团经营模式

46、进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。11.211.2 营销策略营销策略项目营销中，市场营销是项目经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进项目客源的增32 / 47 文档可自由编辑打印长，开发项目市场的潜力，增进项目的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一

47、切业务活动，最终使项目实现其预设的经营目标。同时项目也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于项目经营发展的最佳经营模式，使项目经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略项目的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道项目新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对项目的感官印象。 运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对项目产品进行宣传。 以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造项目的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。 设计推出例如啤酒节、

48、菜肴赏品、美食周的方式提高项目消费，增加效益同时加强项目在某某以及周边的影响力。 除了传统的公关策略，项目还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使项目提高公众形象，增加市场影响力，使项目的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销33 / 47 文档可自由编辑打印项目的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大项目品牌或产品与竞争对手的差异，而本项目营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如

49、免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。 蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。婚礼组合产品。本类产品主要针对某某当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组

50、合内容有符合某某本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。 周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，34 / 47 文档可自由编辑打印来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。 特殊活动组合产

51、品。这类组合产品即为可利用项目现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高项目的声誉及形象。35 / 47 文档可自由编辑打印第十二章第十二章 项目实施进度项目实施进度12.112.1 项目工程实施计划项目工程实施计划2008 年 6 月2008 年 7 月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2008 年 7 月2008 年 8 月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2008 年 9 月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2008 年 10 月2009 年 4 月：完成项目工程的全部土建工程施工；2009 年 5 月2009 年 6 月：工程的全部装饰装修工程；200

52、9 年 7 月：完成人员培训工作2009 年 8 月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。12.212.2 项目实施横道图项目实施横道图36 / 47 文档可自由编辑打印项目实施计划表2008 年2009 年序号计划内容6789101112123456781可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部装饰装修工程6人员培训7工程竣工验收并投入使用37 / 47 文档可自由编辑打印第十三章第十三章 投资估算投资估算13.113.1 估算编制依据估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据某某市类似工程近期造价水平估算。并参照：1.建

53、设项目经济评价方法与参数 （第三版）2.某某省建设工程单位估算表3.全国统一安装工程概算定额某某省单位估价表4.当地类似工程建设指标5.预备费按工程费用 8%估算。6.建设期利息按年利率 7.0%估算7.项目建设期预计为 1 年，融资偿还期 5 年。13.213.2 估算编制范围估算编制范围本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。13.313.3 估算编制方法估算编制方法参照某某市概算定额，根据类似工程造价水平估算。其他费用按以下标准：1.主楼及裙楼土建加装修费用按 3200 元/平方米计；38 / 47 文档

54、可自由编辑打印2.土地费用按 25 万/亩计，共 1125 万元；3.咨询调查费按工程费用的 0.5计；4.工程监理费按工程费用的 1.2计；5.建设单位管理肺按工程费用的 1.0%计；6.勘察设计费按工程费用的 2.0%计；7.开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传费等，按工程费用的 3计；8.职工培训费以每人 1 个月培训期计，培训费按工程费用的0.1%计。13.413.4 投资估算投资估算1.铺底流动资金估算本项目全额流动资金为 138.5 万元，根据项目的实际情况及力通公司目前的经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金的 30左右估算，为 50 万元。2.项目建设投资估算项目建设投

55、资建设投资+固定资产投资方向调节税+铺底流动资金+建设期利息17900+0+50+35018300 万元（详见投资估算表）39 / 47 文档可自由编辑打印13.513.5 资金筹措及还贷资金筹措及还贷本项目总投资 18300 万元，项目承担单位自筹 8300 万元，其余10000 万元融资解决，年利率 7.0。本项目建设期为一年，当年完成全部投资，项目建成后，5 年可还清银行贷款（详见固定资产投资借款还本付息表） 。40 / 47 文档可自由编辑打印第十四章第十四章 经济效益评价经济效益评价14.114.1 成本核算成本核算14.1.114.1.1 成本核算依据成本核算依据1.动力消耗定额根

56、据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；2.人员工资根据全公司 300 人，年人均收入 15000 元/年计；3.项目固定资产投资中无形及递延资产 2051 万元，分年摊销，年摊销为 160.5 万元。其余形成固定资产，以残值率 5%，土建工程按平均年限法 20 年折旧，设备按平均年限法 15 年折旧，年均折旧合计 826.3 万元；修理费按国内同类企业情况计取；4.利息支出主要为中长期借款利息支出。5.其他费用按国内同类企业情况提取。14.1.214.1.2 成本核算成本核算14.1.314.1.3 投资经营进度投资经营进度14.214.2 利润估

57、算利润估算14.2.114.2.1 收入估算收入估算14.2.214.2.2 利润估算利润估算14.2.314.2.3 财务现金流量和资金来源运用分析财务现金流量和资金来源运用分析本项目在财务上可以接受，项目能较快收回投资。详见全部投资现金流量表。41 / 47 文档可自由编辑打印14.314.3 财务评价结论财务评价结论经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）11.6%（税后） ，投资回收期从建设期算起为 7.9 年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。14.3.114.3.1 经济风险分析经济风险分析1.盈亏平衡分析盈亏

58、平衡点分析： 固定总成本BEP = 100% 销售收入- 可变总成本 - 销售税金及附加 = 70.5%以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的 70.5%，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。2.敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为 14.6%，投资回收期从建设期算（税前）为6.9 年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高 10%和降低 10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降

59、低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市42 / 47 文档可自由编辑打印场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。43 / 47 文档可自由编辑打印第十五章第十五章 结论与建议结论与建议1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为某某县旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和某某市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是*地处*，可带动当地一批相关联产业；三是*的建成必将推进某某县项目业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。