工程管理专业毕业论文房地产估价报告

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1、I / 55 文档可自由编辑打印 摘 要本文主要分为两个部分，第一个部分描述了房地产估价的原理、房地产估价的特性、房地产估价的原则及几种房地产估价的方法。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价职员必须具备丰富的经验，才能作出正确公道的判定。房地产估价既是一门科学也是一门艺术，正确的房地产价格的推断与判断，必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖估价人员的经验。每一种房地产估价方法揭示着房地产不同层次的经济属性，都是房地产价格形成过程和价格内涵的反映，相应的估价公式是房地产价格形成理论的具体表现形式，反映的是相应价格形成理论下的房地产估价技术路线。正

2、确且具有效力的评估，必须是由专业估价职员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价，并结合估价职员的丰富经验所进行的评估。不同的估价方法有其不同的用途，每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。第二个部分为领秀华庭房地产估价报告，利用房地产一系列估价方法，经过实地调查，采用市场比较法、收益还原法对选定的房地产项目进行估价，并完成估价报告。关键词：房地产；房地产估价；估价方法关键词：房地产；房地产估价；估价方法II / 55 文档可自由编辑打印 AbstractThe paper is divided into two par

3、ts, the first section describes the principle of real estate valuation, the valuation of real estate properties, real estate valuation principles and the valuation of several real estate. Real estate valuation is a highly professional business valuation staff has a wealth of experience to make the c

4、orrect fair judgment. Real estate valuation is both a science and an art, real estate prices inference and judgment, must be based on a rigorous set of real estate valuation theory and methods, but can not fully adhere to the relevant theories and methods, but also must rely on valuation of the expe

5、rience of the staff. Economic attributes of each type of real estate valuation methods reveal different levels of real estate, real estate price formation process and price connotation reflect the appropriate valuation formula is a concrete manifestation of the real estate price formation theory, as

6、 reflected in the corresponding price the formation of the theory of real estate valuation techniques routes. Correct and the assessment of the effectiveness, must be by a professional valuation of staff in accordance with valuation purposes, to follow the formation of real estate prices and valuati

7、on principles in accordance with valuation procedures, the use of scientific valuation, combined with extensive experience of the valuation staff assessment. Different valuation methods for different purposes, each valuation methods have certain applicable conditions, the use of different methods to

8、 assess the same real estate will come to different conclusions. The second part of a leading the LingXiu Terrace real estate valuation reports, the use of real estate valuation methods, after a field survey, using the market comparison approach, income approach to valuation of real estate projects

9、selected, and complete the valuation report.Key Words：Real estate; real estate appraisal; valuation methodIII / 55 文档可自由编辑打印 目 录本本 科科 毕毕 业业 设设 计（论计（论 文）文） .I摘摘 要要.IABSTRACT.II1 房地产价格评估概述房地产价格评估概述.11.1 房地产估价原理.11.2 房地产特性 .21.3 房地产估价人员.41.4 房地产估价原则.51.4.1 估价原则.51.4.2 估价程序.71.4.3 明确估价基本事项主要应包括下列内容.81.4

10、.4 估价作业方案主要应包括下列内容 .81.4.5 估价所需资料主要应包括下列方面 .81.5 房地产估价方法.81.5.1 市场比较法.81.5.2 收益还原法.91.5.3 成本法.91.5.4 假设开发法.91.5.5 基准地价法.91.6 本次毕业设计工作描述.102 房地产估价报告房地产估价报告.112.1 估价项目名称.112.2 委托方 .112.3 估价方 .112.4 估价人员 .112.5 估价作业期 .11IV / 55 文档可自由编辑打印2.6 估价报告编号.113 致委托方函致委托方函.124 估价师声明估价师声明.135 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件.

11、145.1 估价的假设条件.145.2 需要特殊说明的事项.155.3 估价报告应用的有效期.156 估价结果报告估价结果报告.166.1 项目名称 .166.2 委托方 .166.3 估价方 .166.4 估价对象 .166.4.1 估价对象位置及环境.166.4.2 估价对象概况.176.4.3 估价对象权利状况.186.5 估价目的 .186.6 估价时点 .186.7 价值定义 .186.8 估价依据.186.9 估价原则 .196.10 估价方法.206.11 价值结果.206.12 估价人员.216.13 估价作业日期.217 估价技术报告估价技术报告.227.1 估价对象分析.2

12、27.1.1 个别因素分析.22V / 55 文档可自由编辑打印7.1.2 区域因素分析.237.2 市场背景分析.247.3 最高最佳使用分析.297.4 估价方法的选用.307.5 估价测算 .307.5.1 估价技术路线确定.307.5.2 运用市场比较法进行测算 .317.5.3 运用收益还原法进行测算 .367.5.4 估价对象 I 的市场价格的确定 .437.5.5 估价对象交易价格确定.438 评估结果评估结果 .45参考文献参考文献 .46致谢致谢.471 / 55 文档可自由编辑打印1 房地产价格评估概述1.1 房地产估价原理房地产估价实务中，经常存在同一宗房地产，运用不同估

13、价方法出现估价结果不一致的情形，对此许多估价人员感到困惑不解，有人认为这是选用不同估价方法估价的结果。事实上，房地产估价专业人员不仅要按照房地产估价规范的要求，“应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用，”运用房地产估价的理论和方法做好估价业务，更重要的是，必须不断研究房地产估价理论和方法，运用房地产估价理论指导估价实践，分析和解释实践中出现的问题，进一步丰富和发展房地产估价理论。因为，房地产估价的过程，实质上是估价人员进行房地产经济研究的过程。只有充分掌握房地产估价的基本理论，把握房地产价格形成的基本规律，才能在充分熟悉和把握当地

14、房地产市场行情和特点的前提下，根据估价目的，遵循估价原则，采用公开市场标准，在一定估价技术路线指导下，选用适宜的估价方法进行估价，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，评估出估价对象房地产的客观合理价格。同时，通过实践探索和理论研究，分析解决估价实践中碰到的一系列问题。一般来说，随着社会生产力的发展、人口的增加、产业的兴旺、人们生活水平的提高，对土地的需求量是日益增加的，但由于土地面积不能随意增加，特别是位置较好的地段，所以，从长期来看房地产价格一般会不断上涨，房地产有着保值和增值的作用。但在短期内，房地产价格可能会出现下落。另外，中国大陆房地产市场中的土地价格由于是有限期的土地使用权的价格

15、，对于一宗土地使用权期限较长的土地来说，在其使用年限内的前若干年，价格可能会随着需求的增加而出现上升趋势，但由于终有一天土地使用期限会降至为零，所以长期来看，价格又是趋于下降的，这也是必须引起注意的。总之，房地产的增值往往是通货膨胀、需求增加以及交通条件改善的结果，而并非仅仅改进房地产本身所引起的价值增加。2 / 55 文档可自由编辑打印从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人 员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推断。房地产估

16、价既是一门科学也是一门艺术，正确的房地产价格的推断与判断，必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖估价人员的经验，因为房地产价格形成的因素发杂多变，不是任何人用某些公式就能够计算出来的，评估是应考虑该房地产的特性及房地产市场的所有潜在的影响因素。1.2 房地产特性(1)位置固定性（包括不可移动性、地区性、个别性）土地具有位置固定性，建筑物由于固着在土地上，其位置往往也是固定的。房地产的位置固定性，派生出了房地产的不可移动性、地区性和个别性，所以没有两宗房地产是完全相同的。纵使两处建筑物一模一样，但由于坐落位置不同，周围环境不同，这两宗房地产实质上也

17、是不相同的。从而在经济上出现同一房地产的大量供给是不可能的，价格千差万别。由于房地产交易很难采取样品交易的方式，要到实地观察，成为特定地的交易。(2)长期使用性尽管土地可以被沙漠化、洪水淹没或荒芜、侵蚀，然而它在地球表面所标明的场所是永存的，可以说土地具有不可毁灭性。建筑物一经建造完成，其寿命通常可达数十年甚至上百年。正常情况下，建筑物很少会发生倒塌，只是为了更好的用途或有可能提供更高的价值才会被拆除。但值得注意的是，在中国大陆，房地产自然方面的长期使用制度（1990年 5 月 19 日国务院发布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例），公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式

18、取得的土地使用权，是有限期的土地使用权，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。国家规3 / 55 文档可自由编辑打印定的土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。对这一点的认识，在房地产估价上具有重要意义。如坐落位置好、建筑物的外观也很好的房地产，可能由于土地使用年限很短而有值钱。(3)大量投资性房地产投资所需数额往往很大。一平方米土地的价格少则数百元，多

19、则数千元至数万元。兴建建筑物的工程也很高。例如，据人民日报1992 年 8 月 10 日报道，珠海经济特区恒通置业股份有限公司与北京市东城区房地产综合开发总公司合作，携手开发改造北京市东城区东四北大街西侧地区。此次珠海恒通公司与北京东城区联手改造建设的范围南起明星电影院，北至钱粮胡同，东临东四北大街，西至工人俱乐部，南北长约 300 米，东西长约 80 米，土地面积约 24000 平方米。计划兴建一座集商业、娱乐、购物、餐饮、文化、休闲为一体的大型现代化国际购物中心。该中心由中国、香港、新加坡、英国等国家和地区的专家共同进行策划和规划设计，建设标准将达到世界一流水平，预计总投资为11 亿元人民

20、币。据此匡算，每平方米土地的投资额高达 4.6 万元人民币。(4)易受政策限制性任何国家和地区对房地产的使用、支配多少都有一些限制，即使在“私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家也如此。房地产受政府法令和政策的影响较重要的有三项：一是警察权。政府基于公共利益，可运用警察权限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定。二是征用权。政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。三是课税权。房地产易受政策限制性还表现在，由于房地产不可搬动，也不可隐藏，所以逃避不了未来政策、制度变化的影响。这一点既说明了投资房地产的风险性，也说明了政府制

21、定长远的房地产政策的重要性。在社会动乱、战争年代，房地产价格低落，而动产尤其是食品的价格暴涨；在4 / 55 文档可自由编辑打印社会安定、稳定发展时期，房地产价格趋于不断上涨，而动产的价格趋于平稳或低落。(5)互相影响性房地产的价格与其本身的用途有直接的关系，同时往往还取决于其周围其他房地产的状况，受其邻近的房地产的用途所影响。例如，在一幢住宅楼旁边兴建一座工厂，可导致该住宅楼的价值下降，反之，如在其旁边兴建一个绿化公园，可使其价格上升。修筑一条道路或兴建一座新的购物中心，对其周围房地产的价格有着更大的影响。(6)保值性如果出现通货膨胀现象，货币的购买力会下降。当某项投资是保值性的，意味着能抵

22、抗通货膨胀，即投入的资金增值速度能抵消货币贬值速度。保值性具体地说，就是能保证投资一段时间后，所抽回的资金完全能购买到当初投资金额可以购买到的同等实物或服务水准。投资房地产通常具有此功能。一般来说，随着社会生产力的发展、人口的增加、产业的兴旺、人们生活水平的提高，对土地的需求量是日益增加的，但由于土地面积不能随意增加，特别是位置较好的地段，所以，从长期来看房地产价格一般会不断上涨，房地产有着保值和增值的作用。但在短期内，房地产价格可能会出现下落。另外，中国大陆房地产市场中的土地价格由于是有限期的土地使用权的价格，对于一宗土地使用权期限较长的土地来说，在其使用年限内的前若干年，价格可能会随着需求

23、的增加而出现上升趋势，但由于终有一天土地使用期限会降至为零，所以长期来看，价格又是趋于下降的，这也是必须引起注意的。总之，房地产的增值往往是通货膨胀、需求增加以及交通条件改善的结果，而并非仅仅改进房地产本身所引起的价值增加。1.3 房地产估价人员一名合格的房地产专业估价人员，应当具备的基本条件：(1)房地产估价方面的扎实的理论知识；(2) 从实践中积累起来的丰富实务经验； 5 / 55 文档可自由编辑打印(3) 实务操作中的良好职业道德。房地产估价人员应遵守的职业道德主要有六个方面：(1)应做到公正、客观、诚实，不得做任何虚伪的估价；(2)应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲或其他有利害关

24、系人有关的估价业务；(3)如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应该接受该估价委托；(4)应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；(5)应执行政府规定的估价收费标准，不得一不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，行不正当竞争；(6)不得将资格证书证借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非本人估价的估价报告上签名、盖章。1.4 房地产估价原则1.4.1 估价原则（1）合法原则 合法原则是房地产估价应遵循的首要原则，遵循这一原则即是要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提下进行。合法权益包括合

25、法产权、合法使用、合法处分等方面。（2）最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应遵循合法原则的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指一空地或已有地上建筑的房地产合法、可能及合理的使用，最高最佳使用需满足法律允许、技术可能、市场支持、财务可行并达到房地产 最高价值的条件。最高最佳使用必须符合法律上许可、技术长可能、经济上可行、价值 最大化这四项标准，并在估价中按照这四项标准一次筛选。（3）均衡原则 房地产价格受土地、资本、劳动力及经营等四项生产要素的组合所影响。这里所谓的资本，是指建筑物及其设备等的投资额，劳动即工资，6 / 55 文档可自由编辑打印当这些生产要

26、素的配合获得最适当的均衡时，房地产的效用便能高度发挥。换言之，生产要素的供给过剩或不足，便会引 起不利现象。（4）收益递增减原则 收益递增减原则，是指当增加诸生产因素的一个单位投资量，收益随之增加；但达到某一数值以后，如再增加投资，其收益不再会与追加投资成正比例增加。 （5）收益与分配原则 由劳动、资本、经营及土地四种生产要素自合而生产的收益，应该有各要素分配。一次原则，分配给土地的收益是总收益的最后部分，如果这是最大的，即可认为该土地是出 于最有效使用状态。 （6）贡献原则 贡献原则是指发那个地产的某部分，对该房地产群体的收益的贡献，这是部分与整体之间的关系。贡献原则可用于土地或建筑物的追加

27、投资和房地产的一部分改良改造等，它能根据房地产整体价格的贡献程度，判定房地产追加投资是否适当，又可以应用这项原 则判断最有效的使用上升程度。（7）使用原则 房地产必须要与外在环境相配合。房地产若能适应其周围环境，该房地产的收益性或舒适性就能最大限度地发挥。（8）竞争原则 一般商品的价格正是在供求均衡点上形成的结果。房地产因为具有不可移动性、数量有限性、个别性等特点，竞争不容易再供给方面引起主要是在需求者之间进行。（9）需求与供给原则 房地产价格由需求与供给的互相关系而定。它与需求呈正向变动，与供给成反向变动。（10）变动原则 房地产价格是伴随着构成价格的各项因素的变化而变化的。房地产价格的形成

28、因素经常处于变动之中，而房地产的价格又是在这些因素的相互作用过程中形成的。7 / 55 文档可自由编辑打印（11）预测原则 价值是由未来可获得利益的预期产生的。对于价值的评价，重要的并非是过去，而是未来，过去经验的重要意义在于为推知未来的动向提供依据。（12）替代原则 两个以上互有替代性的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后才决定的，房地产也有同样现象。某房地产的价格，受同类型具有替代可能的其他房地产的价 格所牵制。换言之，同类型而有替代可能的房地产之间，会相互竞争，使其价格互相牵制而趋于一致。（13）公平原则 估价结果如果不公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产

29、估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性估价结果如果不公平合理。 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（14）时点原则 房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产可能会因为自身的新旧而发生价格变化；也可能因为众多市场因素的变化而变化。房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对 应着一个具体的时间。1.4.2 估价程序自接受估价委托至完成估价报告期间， 房地产估价应按下列程序进行：明确估价基本项；拟定股价作业方案；搜集估价所需资料；实地勘察估价对象；选定估价

30、方法计算；确定估价结果；8 / 55 文档可自由编辑打印撰写估价报告；估价资料归档。1.4.3 明确估价基本事项主要应包括下列内容：明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点； 注：a 估价目的应由委托方提出；b 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况；c 估价时点应根据估价目的确定， 采用公历表示，精确到日；d 在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。1.4.4 估价作业方案主要应包括下列内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度。1.4.5 估价所需资料主要应包括下列方面：对房地

31、产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关房地产交易、成本、收益实例资料；反映估价对象状况的资料。1.5 房地产估价方法1.5.1 市场比较法 市场比较法又叫市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、 交易案例比较法、直接交易案例比较法，有时又简称比较法或市场法。简要地说，它是参照于估价时点近期类似房地产的9 / 55 文档可自由编辑打印实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。 所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产。 市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原

32、理。1.5.2 收益还原法 收益还原法是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益还原法作为房地产市场价值的一种评估方法，以其充分的学术理论依据，被广泛地应用于具有收益的房地产的估价，并被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价法中的“王后” 。有关这种方法的称谓很多，如投资法、纯收益还原法、收入资本化法，在土地经济理论上时常称之为地租资本化法等。1.5.3 成本法 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累

33、加为基础来估算房地产价格的方法。成本法又称原价法、合同法、加法、承包商法等，在旧的房地产估价中通常称为重置成本法。用成本法评估所得的结果，被称为积算价格。1.5.4 假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。 1.5.5 基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。10 / 55 文档可自由编辑打印1.6 本次毕业设计工作描述领秀华庭：

34、位于天津开发区宏达街 19 号，东侧为宏达图书馆，北侧为领秀广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，隔第三大街对面为泰达金融广场，地理位置优越。领秀华庭总用地面积 16,157.5 平方米，建筑面积为 65,400 平方米，由天津津滨发展股份有限公司开发建设。 根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如房地产估价规范5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价

35、规范，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。11 / 55 文档可自由编辑打印2 房地产估价报告2.1 估价项目名称 领秀华庭2.2 委托方 天津津滨发展股份有限公司2.3 估价方 天津天元房地产土地评估有限公司2.4 估价人员付乔雅2.5 估价作业期2010 年 5 月 1 日至 2010 年 10 月 30 日2.6 估价报告编号 评字（2009A）09QB 第 009 号二一年十月三十日12 / 55 文档可自由编辑打印3 致委托方函天津津滨发展股份有限公司： 承蒙委托，我公司对位于天津市开发区的领秀华庭房地产进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地

36、产提供市场价值参考依据。估价对象建筑面积 65,400 平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二三九年七月七日止。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点 2010 年 5 月1 日整体转让条件下的的市场价值为 561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见估价结果明细表。表 3 估价结果明细表估价对

37、象土地用途房地产证号建筑面积（）估价单价（元/）估价值（元）领秀华庭商业用地津字第11403090330965,4008,590561,790,000估价负责人：付乔雅二一年十月三十日13 / 55 文档可自由编辑打印4 估价师声明我们郑重声明： 1 估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 估价人员依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰

38、写本估价报告。 5 估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6 本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 本次估价人员：付乔雅14 / 55 文档可自由编辑打印5 估价的假设和限制条件5.1 估价的假设条件 (1)本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易

39、条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件： 自愿销售的卖方及自愿购买的买方； 有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价； 在此期间物业价值将保持稳定； 该物业可以在公开市场上自由转让； 不考虑特殊买家的额外出价。 (2)对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。 (3)估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑证载数据与实际数据不符。 (4)对于估价对象建筑结构我们仅作一般性

40、勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。 (5)根据委托方提供的租赁合同，估价对象目前带租约出租给天津经济技术开发区管委会，租约期至 2015 年 09 月 30 日，租金水平为 3.31 元/天平米,较客观租约水平稍高,鉴于评估目的为了解房地产在整体转让条件下的市场价值，本次估价测算时仅以正常市场租金水平为15 / 55 文档可自由编辑打印依据，并未考虑租约受限对估价对象估价值的影响，提醒报告使用人注意。 (6)本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场

41、价值，其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。 (7)估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。5.2 需要特殊说明的事项 (1)本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。 (2)委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。 (3)本报告仅针对委托方估价目的进行估价，报告相关意见及结论仅供参考，不对其他用途负

42、责。 (4)如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。 (5)未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。 (6)本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。5.3 估价报告应用的有效期本报告有效期为 2010 年 10 月 30 日至 2011 年 10 月 30 日16 / 55 文档可自由编辑打印6 估价结果报告6.1 项目名称领秀华庭。6.2 委托方 天津津滨发展股份有限公司6.3 估价方估价机构：天津天元房地产土地评估有限公司法人代表:陈平地址：天津市河西区南京路白楼名邸估价机构资质：壹级证书编号：建房估证字2

43、006066 号6.4 估价对象6.4.1 估价对象位置及环境表 6.1 估价对象位置及环境估价对象名称领秀华庭地理位置估价对象位于天津市开发区宏达街 19 号道路通达度物业南侧紧临宏达街,北侧紧邻第三大街，道路通达度好。交通便捷度通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有 503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间) 936 路，交通便捷程度好。公共配套情况估价对象周边公共配套较为完善，分布有南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农

44、业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院等。17 / 55 文档可自由编辑打印商务氛围估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围好。6.4.2 估价对象概况表 6.2 估价对象概况估价对象名称领秀华庭建筑面积共 65,400 平方米建筑结构钢混总楼层A、B 区为配楼共六层；D 区为单层；C 区共十四层评估楼层整栋现实用途商业（办公）法定用途商业平面布置大厦共分 A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。A 区与 B 区呈对称性分布于 D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六

45、层为设备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。外 墙微晶石挂板墙面内 墙进口大理石天 花明铝矿棉吊顶楼地面进口大理石装修情况门不锈钢全玻门窗塑钢窗水 电暗设电 梯A、B 区分别装有 4 部普通电梯，C 区东侧设有 5 部电梯，4 部自动扶梯空 调 消 防消防栓，自动喷淋设施设备其他设备网络接线，监控系统，地下停车场，地面停车位，竣工年月成新度九三成使用状况目前空置，未装修租金水平3.31 元/天m2维护与保养有正常的维护,使用状况良好使用与维护物业管理天津天孚物业管理有限公司18 / 55 文档可自由编辑打印6.4.3 估价对象权利状况6.3 估价对象权利状况表估价

46、对象名称领秀华庭估价对象位置天津市开发区宏达街 19 号房地产证号房地证津字第 114030903309 号权利人天津津滨发展股份有限公司宗地号1201宗地面积16157.5 平方米土地用途商业用地房屋用途 建筑面积65,400 平方米竣工日期土地使用（终止日期）2039-07-07登记价登记日期2009-05-27设定他项权利摘要估价对象目前处于抵押状态6.5 估价目的 为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据6.6 估价时点2010 年 5 月 1 日6.7 价值定义 本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条

47、件下的市场价值，其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。6.8 估价依据(1)中华人民共和国土地管理法(2)中华人民共和国城市房地产管理法(3)房地产估价规范GB/T50291-199919 / 55 文档可自由编辑打印(4)房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料(5)天津市 2004 年至 2008 年建筑安装工程预算基价及相关造价信息(6)天津市房地产市场租售价格调查及有关信息(7)估价人员实地勘测调查获得的实况和资料6.9 估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： (1)合法原则估价对象房地产符合城

48、市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。 (2)最高最佳使用原则考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。 (3)替代原则根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。 (4)估价时点原则房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会

49、有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。20 / 55 文档可自由编辑打印6.10 估价方法 常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如房地产估价规范5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法

50、进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。 市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。 收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。6.11 价值结果 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，

51、在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点 2010 年 05 月 01 日整体转让条件下的的市场价值为 561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见估价结果明细表。表 6.4 估价结果明细表估价对象土地用途房地产证号建筑面积（）估价单价（元/）估价值（元）21 / 55 文档可自由编辑打印领秀华庭商业用地津字第11403090330965,4008

52、,590561,790,0006.12 估价人员表 6.5 估价人员明细表姓 名估价资格或职称证书号码签名付乔雅注册房地产估价师3382874436.13 估价作业日期2010 年 5 月 1 日至 2011 年 10 月 30 日。 22 / 55 文档可自由编辑打印7 估价技术报告7.1 估价对象分析7.1.1 个别因素分析(1) 个别因素分析领秀华庭：位于天津开发区宏达街 19 号，东侧为宏达图书馆，南侧为滨海广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，北侧为第三大街，隔第三大家对面为泰达金融广场，地理位置优越。领秀华庭总用地面积16,157.5 平方米，建筑面积为 65,400 平方米，由天

53、津津滨发展股份有限公司开发建设。估价对象房地产面积为 65,400 平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限至二三九年七月七日止。估价对象室内呈办公布局，房屋现实用途：出租给天津经济技术开发区管委会作办公，使用情况较好。根据委托方提供的房屋租赁合约，估价对象目前出租租金为 3.31 元/平方米天。其具体的装修状况见估价对象概况。估价对象优势劣分析优势：估价对象所处位置较好，且前有广场；估价对象内部装修档次高；估价对象前有大广场，一面临广场，一面临金融街，商业氛围较好。写字楼大堂档次较好。劣势：估价对象作为办公物业而言，其外立面的昭示性不强；估价对象截止至估价时点剩余土地使用年限为 29.

54、2 年，与片区其它写字楼相比,估价对象在平面布局上,分为 A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。A 区与 B 区呈对称性分布于 D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设备用房。C 区位于正北，均为办公23 / 55 文档可自由编辑打印及服务性用房。D 区为单层室内花园。且 D 区面积较大，导致写字楼实际使用率偏低。写字楼的大堂面积较大，导致写字楼分摊的公用面积多，实际使用率低。7.1.2 区域因素分析 天津市中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年

55、（1404 年）设“天津卫”。同年 12 月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19 世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖 18 个区、县，其中市辖区 15 个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县 3 个：静海县、宁河县、蓟县。天津经济技术开发区（TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Area）于 1984 年 12 月 6 日经中华人民共和国国务院批

56、准建立，为中国首批国家级开发区之一。“TEDA”是天津经济技术开发区的英文名称缩写，“泰达”是其音译。天津经济技术开发区位于天津市东 60 公里，紧邻塘沽区。总规划面积 33 平方公里。此外，还分别在武清县、西青区和汉沽区辟建了逸仙科学工业园、微电子工业区和化学工业区等三个区外小区。天津经济技术开发区具有得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北，其所在的环渤海区域是一个人口密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力高的黄金地带，具备发展工商业的良好条件。以“21 世纪现代化国际工业新城区”为目标，天津经济技术开发区致力于塑造与国际惯例和国际市场接轨的投资环境。经过十几年的开发建设

57、，天津经济技术开发区投资环境日臻完善，经济实力迅猛发展，已成为中国乃至整个亚洲最具吸引力的投资区域。24 / 55 文档可自由编辑打印 估价对象位于天津开发区宏达街 19 号，周边公共配套较为完善。学校：南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院。估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围较好。通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有 503 路 5

58、06 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间) 936 路，交通便捷程度较好。7.2 市场背景分析 (1)天津市房地产整体交易情况 2009 年是天津楼市极不平凡的一年，商品房和二手房的交易量双双突破十万套，均创历史新高，市场火爆程度实属罕见。经历了 08 年市场寒冬之后，09 年初市场徘徊在十字路口，未来的市场情况扑朔迷离。然而经过短短两个多月的调整，09 年 3 月份市场经历了 09 年度的首次上扬。这一轮的涨幅是 08 年受到抑制的刚性需求，借着房价下调的机会，得到了集中释放所致。其中以婚房类的首次置业为主，这些需求的积极入市，使得交易活跃、市场

59、回暖。刚性需求在 09 年初完成了帮助市场重拾信心的历史重任。随后的几个月，楼市保持了高位活跃状态。改善型和投资型购房者相继入市，他们与拆迁、婚房等刚性需求一起，将市场整体支撑在高位运行，无论是成交量，还是交易均价，都呈现了高位的箱式震荡整理态势。市场打破了传统的淡旺季规律，在 3 月到 10 月间，基本上各月交易量均处在较活跃状态，至此 09 年市场回暖的大趋势已定。2009 年 11 月，楼市带着加速度驶入最后的两个交易月份，然而这两个月的市场表现堪称是空前绝后，11 月、12 月成了年度最火爆的交易月份，而楼市的温度也升到了历史同期的够高点。然而09 年末的抢购无疑已经透支了 2010

60、年的部分需求。加之政策面的收紧和调控基调已明朗，预计 2010 年的市场，将经历一个冷静降温的过程，而总体情况将趋于更加的理性和平稳。25 / 55 文档可自由编辑打印据天津市国土资源及房屋管理局公布的相关数据，2009 年上半年全市共成交商品房 53408 套，二手房 40422 套。一、二手房的成交比例为 1.32：1。从交易面积来看，商品房上半年共成交 560.5 万平方米，二手房共成交 327.7 万平方米。从交易金额来看，商品房上半年共成交 382.2 亿元，二手房共成交 170.8 亿元。在需求持续的背景下，今年下半年天津楼市的价格不会产生明显的下降，而二手房市场价格仍会比较坚挺。

61、天津西站拆迁带来的二手房市场推高效应在下半年还将继续，并有可能影响到明年上半年的市场。就这个层面而言，下半年二手房市场的价格不会有明显回调。需求大、泡沫少，这是现在天津市场与全国楼市相比的特点，也是上半年楼市成交量能逆势上扬的关键原因。上半年本市房地产市场成交大幅增长主要有几方面的原因。首先，年初开始楼市价格出现 5 年来首次下降，刺激了去年以来积累的弹性购买需求开始释放。其次，滨海新区的快速发展使天津成为目前国内外来人口数量增长最快的城市之一，间接带动了房地产市场的需求上涨。成交量上涨的最关键原因还要数拆迁的拉动。单单红桥区西站项目的拆迁就在短期内刺激了上千户的购买需求，对于二手房市场来说，

62、这些拆迁户的购买需求直接推动了其成交量和价格的上涨。另外，据有关部门监控数据显示，年初的婚房和小户型房产的热销，很好的启动了 09 年存量房市场的行情。而目前买方客户结构已经从即将结婚的新人和单身购房者，逐步向家庭改善型购房者转变，成交的房产也从年初单纯的小房值房产，向总房款适中居住条件较好的房产转变。月均交易面积的逐步增大很好的印证了这一点。因此，目前市场的购房者结构已经趋于多元化和合理化。 (2)天津市房地产交易情况分析 商品房方面： 根据本市国土房管局公布的每日房价统计，上半年本市共成交商品房 560.5 万平方米，同比上涨 115.5%，甚至超过了去年全年的成交量，相比也有 12.3%

63、的涨幅。上半年本市商品房成交均价为 6835 元/平26 / 55 文档可自由编辑打印方米，同比下降了 3.1%，与去年全年成交均价相比也下降了 1.2 个百分点。 二手房方面： 二手住宅上半年交易总量为 40422 套，同比上涨 112.0%，与去年下半年的交易总量相比涨幅则更为明显，环比涨幅高达 184.3%。二手房总成交面积为 327.7 万平方米，同比上涨了 124.9%，与去年下半年的交易面积相比环比涨幅为 192.3%。与去年全年成交数字相比，二手房市场的成交套数和成交面积分别上涨了 21.4%和 27.0%。二手房市场上半年的成交均价为 5210.4 元/平方米，同比下跌了 5.

64、1%，与去年二手房全年成交均价相比上涨了 11.8%。 (3)写字楼房地产市场状况天津作为一个新兴市场，近年来经历了快速的经济增长，对写字楼物业的需求也随之增大。1991 年，作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张，标志着天津优质写字楼市场开始形成。此后到 1997 年，天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展，平均每年落成 1 座写字楼，落成物业主要集中在南京路沿线。1997 年，随着中国房地产行业的制度改革和发展，天津写字楼市场发展开始提速，大量外资和国内资本进入天津市场，办公物业大量兴起。但是大量的新增项目和同期亚洲金融危机的影响，使写字楼市场竞争日益激烈，市场的不成熟也致使大量项目烂尾。这种

65、混乱的局面直至 2000 年后，市场才逐渐有所回转。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻，天津写字楼市场需求一直保持上升态势。许多烂尾楼也基本得以改造，重新进入市场。2002 年至2008 年，写字楼存量年复合增长率达 13.64%。天津的高品质写字楼较少。2007 年津汇写字楼 2 座的入市，终结了天津写字楼市场没有“四管制中央空调系统”的历史。目前天津写字楼市场仍然缺少能达到北京、上海市场中相比拟的顶级或甲级品质写字楼物业。写字楼除主要集中于南京路沿线外，还分布于小白楼、友谊路和海河沿线等区域。分布较为分散，高品质写字楼较少，多数都有散售部分，整租型物业较少；低品质写字楼偏多，竞争相对

66、激烈；同时写字楼子市场尚未成熟，未来新增供应非常大，散布于天津各个主要商业区域，27 / 55 文档可自由编辑打印是目前天津写字楼市场的基本特征。天津市政府在写字楼市场和物业投资方面扮演着非常重要的角色，政府直接参与许多项目的开发和招商引资工作，同时成立半政府性质的地产商负责建设房地产项目，例如泰达集团、海泰集团以及新近的天津金融城开发有限公司等。本地地产商一直是天津写字楼物业开发的主力，已建成物业中大约有 2/3 是由天津本地地产商所投资建设，直到近几年，随着天津物业市场的发展，越来越多的国内大型地产商和外资地产商在天津购地，开发物业，市场主导力量才开始发生转变。预计未来天津写字楼物业发展的中坚力量将逐渐由本地地产商向国内和外资大型地产商转变。天津写字楼主要分布在“一区四线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。 （4）滨海新区未来写字楼子市场地区分布 供应 目前天津写字楼市场主要区域可供租赁的写字楼约 40 座，其中优质写字楼有 16 座。除天津国际大厦是 1991 年建成外，其他优质物业均是在 1997