北京三里屯village综合体调研分析报告

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1、 北京三里屯village综合体调研分析报告调研分析报告u 基本情况u 商业定位u 商业规划u 建筑特色u 亮点分析地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交会处 三里屯得名由来原意“三里质地”，距离老北京地表之一东直门为三里（1.5公里） 100 多年前，它因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名一、一、基本情况区位：区位：毗临第2使馆区北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”周边分布高端综合体项目，三里屯、世贸天阶、太平洋百货、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓四至及交通四至及交通：东侧为三里屯酒吧一条街南侧为工体北路交通较为便利，临近地铁2、10号线

2、区位交通区位交通三里屯village以“33”服装大厦为界分为南北两区开 发 商：太古房地产开发有限公司 （太古投资80%；基汇资本20%）产权：40年南区南区北区北区占地面积占地面积5.3万万m2建筑面积建筑面积总建面总建面17.2万万m2，北区：北区：8.23 万万m2；南区：南区：9.06 万万m2商业面积总商业面积12万m2南区7.2万m2北区4.8万m2建筑形式建筑形式层低密度建筑层低密度建筑单体数量单体数量栋栋栋栋精品酒店栋栋精品酒店位置位置邻工体北路邻工体北路临近使馆区临近使馆区开业时间开业时间2008年年7月月2009年年10月月定位定位中高档国际流行中高档国际流行品牌品牌国际

3、奢侈品及高档设计师品牌目标客群目标客群时尚运动的年轻时尚运动的年轻一族一族有一定社会地位和一定有一定社会地位和一定消费实力的人群消费实力的人群一、一、基本情况项目概况项目概况商铺分割面积：80-10700平方米装修状况：公共部分精装修限高：18米容积率：3.2层数：B1-F4层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米设施：60部扶梯、垂直电梯 900个停车位N一、一、基本情况技术参数技术参数 三里屯village 这里什么都是 这里什么都不是二、商业定位二、商业定位集文化、艺术、休闲和购物 于一体的全新商业空间7u 知名酒吧街，是追求时尚生活

4、年轻人的聚集地u 周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。只有雅秀服装市场、3.3大厦、太平洋盈科百货，时尚体验的购物中心是市场空白点。u 周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚 首都国际时尚中心二、商业定位项目定位项目定位打造打造最潮流的最潮流的“屯屯”最时尚的最时尚的“村村”吃喝玩乐文化休闲区吃喝玩乐文化休闲区消费水平更接近平民化消费水平更接近平民化是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括包括“尊贵品位区尊贵品位区”“艺术文化酒吧区艺术文化酒吧区”“潮流区潮流区”

5、文化广场和时尚大道文化广场和时尚大道 瞄准一线品牌瞄准一线品牌 打造国际奢侈品聚焦地打造国际奢侈品聚焦地 东座定位际一线品牌东座定位际一线品牌 西座定位国际时尚品牌西座定位国际时尚品牌 北座东为国际知名设计师品牌北座东为国际知名设计师品牌 地下一层定位国内先锋知名设计师品牌地下一层定位国内先锋知名设计师品牌定位：年轻、时尚、前卫定位：年轻、时尚、前卫定位：高端、先锋定位：高端、先锋南区北区北区二、商业定位二、商业定位 南北区实行差异化南北区实行差异化项目定位项目定位9凭借在香港积累的运营经验，太古地产在招商过程深得知名零售商家的青睐。 进入三里屯village 的品牌中，有很多首次进入北京甚至

6、中国的品牌，包括：Ben Sherman、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等品牌。还有中国首家Apple和Fossil专营店 北区多为国际一线品牌，范思哲、劳力士、万宝龙等都有大面积租赁 首次首次引进品牌 太古凭借雄厚的招商实力，引进很多国际知名品牌，其中部分品牌为首次进入中国品类品牌服装服装Ben Sherman、Moiselle、MNG、SISLEY、WHITE COLLAR、Benetton Levis BMW Lifestyle皮具皮具ACUPUNCTURE、DR.MARTINE、Steven Madden、

7、GEOX配饰配饰EXPRESS FOSSIAL餐厅餐厅/酒吧酒吧BLUE FROG、 Panino Teca Royal Tea电子产品电子产品APPLE二、商业定位二、商业定位品牌策略品牌策略除列表中的品牌外，Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden也在三里屯village开设了旗舰店在各大时尚购物中心均会占有一席之地的Esprit和北京市第二家高档BHG Supermarket在三里屯Village的店铺面积超过了1400平方米；至于为时尚前沿人士所喜爱的品牌Bestseller，在三里屯Village内的店铺也分别超过了1000平方米。 名称类型规

8、模说明Adidas体育品牌160（独占1栋4层楼）全球旗舰店Uniqlo休闲品牌1500中国最大面积店Apple1000中国首家店Puma亚洲旗舰店Moiselle/Mademoiselle亚洲旗舰店Columbia户外装备中国旗舰店顺电高档家电2000izzueWhite-Collar女装高级成衣北京最大的专营店b+ab周生生珠宝内地旗舰店MegaBox电影院1700个座位、8厅品牌策略品牌策略-规模之首品牌二、商业定位二、商业定位品牌策略品牌策略-前卫装修品牌前卫装修品牌二、商业定位二、商业定位体验式购物&高科技运用阿迪达斯店内进行的miCoach Core Skills 测试 仅通过简单

9、的按键操作即定制属于自己的独一无二个性足球衫APPLE尽情体验自己想购买的数码产品 品牌策略品牌策略二、商业定位二、商业定位突出体验品牌分布在3、4层，充分利用屋顶平台突出情调配合三里屯“洋派”气氛，主打美式餐饮为主的国外菜系，面向小众，档次偏高，经营一般；中式大众餐饮较为缺失，少量中餐（麻辣诱惑）和快餐（麦当劳）经营情况很好南区定位为满足年轻人追求个性和猎奇心理，配合三里屯酒吧文化，多轻餐、简餐、快餐，以日系、东南亚、港台等小众口味的时尚餐为主；北区定位高端商务和私人酒吧文化聚会人群，多代表性的高档商务餐及文化餐饮，如阿一鲍鱼、bei餐厅、渡金湖等南区餐饮三里屯三里屯village vill

10、age 餐饮分布图餐饮分布图品牌策略品牌策略二、商业定位二、商业定位打造特色餐饮橙色大厅由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计，是三里屯VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台p橙色大厅底层750平方米的开放式空间 挑高13米的大厅穹顶 位于二层的VIP室，电梯直达，可俯瞰大厅全景 活动大门，可全开放以连接南庭p大厅前广场巨幅LED电子屏冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气广场周边设置有座椅构成三里屯village的休憩空橙色大厅以及营造出开敞、宜人空间的前广场，成为三里屯Village的活力中心橙色大厅公共空间公共空间橙色大厅二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位业态品

11、类 数量占比零售服装11343.6%零售皮具鞋履249.3%零售书籍音像31.2%零售珠宝配饰2710.4%零售玩具童装20.8%零售精品超市10.4%零售艺术家居2911.2%餐饮餐饮5019.3%娱乐影院10.4%服务美容美发93.5%合计259100.0%业态以零售为主，占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5%服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色业态组合业态组合16三、商业规划三、商业规划南区：吃喝玩乐文化休闲区南区：吃喝玩乐文化休闲区u 定位定位：年轻时尚、潮流前卫u 档次档次：中高档定位，消费平民化u 客群客群：针

12、对年轻时尚客户群体组合业态u 主营业态主营业态：以服饰为主u 业态规划业态规划：无明显业态分区u 品牌规划：品牌规划：按照潮流时尚选择品牌，服装服饰品牌以时尚热销品牌为主，餐饮迎合酒吧气息，以轻餐、简餐时尚休闲风味餐为主u 代表品牌代表品牌：APPLE、阿迪达斯旗舰店、Levis旗舰店Fashion/Accessories Beauty House and HomeElectronics Books Restaurants Cinema Art17S1: 白领、米籣站、 QGGLE、FISHEVE CAFES3: 江南布衣、seven days、 CK JEANSS5: IZZUE、QUIKS

13、ILVER、播、 澳门味道、VILLAROOGES9: 古老海西餐、酷石、宝姿、STEVEMADDEN、PUMA S11: 周生生、CASIO、 esprit、ADIDASS2: moiselle、北京品、REISSCHANG&BIORCK、lee cooper、 Teenplus、S4: 贝纳通、天梭、FOSSIL、2% 、 swatch、亮视点、 G2000、ARTINI、BirkenstockS6: APPLE STORE、orchiry、 voremoda、Folli Follie、 bread n butter、b+abS8: nike 、lasporsic、novo melacos

14、tec、columbia、north face、 azona、nauticaS10: uniqlo、mango、 levis、星巴克 S1 S2 S3 S5 橙色大厅橙色大厅 S4 S6 S8 S10 S9 S11南区一层：时尚品牌为主南区一层：时尚品牌为主三、商业规划三、商业规划中心中心广场广场APPLE18S1: 白领（1+2）、 QGGLE（1+2）S3: 速写、seven days（1+2）、CK JEANS（1+2）S5: IZZUE（1+2） 橙色大厅橙色大厅S9: 酷石（1+2）、 宝姿（1+2）、 STEVEMADDEN（1+2）、PUMA （1+2） S11: 周生生（1+2

15、）、 esprit（1+2）、ADIDAS（1+2）南区二层：时尚品牌为主南区二层：时尚品牌为主S2: 慕诗（1+2）、顺电S4: 贝纳通（1+2）、 che che、home&spa、G2000（1+2） S6: APPLE STORE（1+2）、 Jack&Jones、欧时力（1+2）、 b+ab（1+2）S8: Nike （1+2）、LACOSTE（1+2）、columbia（1+2）、north face（1+2）、nautica(1+2)S10: uniqlo(1+2)、 mango(1+2)、levis(1+2)三、商业规划三、商业规划19S3: 木叶炭火烧肉酒家 斯达堡酒吧S9：

16、 佰草集spa、恒河印度餐厅 西龙传香饭团、 皇后饭店S11: 周生生（1+2+3）、 esprit （1+2+3）、ADIDAS（1+2+3）S2: 麻辣诱惑、锦炉香豆捞、大渔铁板烧、粟库泰S4: 蓝蛙、小城知味、 越时代、FLAMMES6:APPLE STORE（1+2+3）、优年美式餐厅、潮点、泰和草本工坊S8: 隐泉日本料理、新元素、TONI&GUYS10: uniqlo(1+2+3)、 辣屋、MODO南区三层：以餐饮为主南区三层：以餐饮为主三、商业规划三、商业规划 橙色大厅橙色大厅20S11: ADIDAS（1+2+3+4）南区四层：餐饮平台南区四层：餐饮平台三、商业规划三、商业规划

17、21BHG顺电屈臣氏创意集市卡通天地气味图书馆麦当劳CK UNDERWEAR、moussy、the thing、havanas、express、paul franc美嘉欢乐影城生活本色sasa光合作用testtubesanrio三轩茶屋Tough、Jecci Five、cabbeen、Bla Bla Bra、DHC、Rebecca、Jacki oI brown、Aussino、yellow earth、Another、MELISSA、JASONWOOD南区地下一层：以潮流品牌、生活杂货为主南区地下一层：以潮流品牌、生活杂货为主三、商业规划三、商业规划22三、商业规划三、商业规划北区：高端消费体

18、验区北区：高端消费体验区u 定位定位：高贵优雅、奢华品质u 档次档次：高档定位u 客群客群：针对高端客户群体和艺术群体组合业态u 主营业态主营业态：以服饰、艺术为主 u 业态规划业态规划：无明显业态区分u 品牌规划品牌规划：按照品质、奢华、先锋选择品牌，服 装服饰品牌以国际一线或知名设计师品牌为主，餐饮以高端商务餐为主u 代表品牌代表品牌： ARMANI、ROLEX、VERSACE23三、商业规划三、商业规划北区一层：国际品牌专营店北区一层：国际品牌专营店Liu JoWine Residence by ASC、Marithe+Francois Girbaud、Alexander Wang（1+

19、2）、theory（1+2）、Lalique、DSQUARED2、RolexFurlaKosta BodaAgnes bJuicy coutureSerqio Rossi(1+2)LongchampDieselMontblancI.T DOVERSTREET MARKETEMPORIO ARMANIMaison Martin Marqiela（1+2）BALMAIN (1+2)Versace（1+4）MarniAlexander McQueen巴黎世家（1+2）24三、商业规划三、商业规划北区二层：国际品牌专营店北区二层：国际品牌专营店Liu JoWine Residence by ASC、M

20、arithe+Francois Girbaud、Alexander Wang（1+2）、theory（1+2）、Lalique、DSQUARED2、RolexFurlaKosta BodaAgnes bJuicy coutureSerqio Rossi(1+2)LongchampDieselMontblancI.T DOVERSTREET MARKETEMPORIO ARMANIMaison Martin Marqiela（1+2）BALMAIN (1+2)Versace（1+4）MarniAlexander McQueen巴黎世家（1+2）25三、商业规划三、商业规划北区三层：餐饮、服务北区

21、三层：餐饮、服务东田造型尚水长廊铁板烧渡金湖东田摄影东田化妆LinqliVersace（1-4）百搭音响MontblancEMPORIO ARMANII.T DOVERSTREET MARKETCalifomia Grill26三、商业规划三、商业规划北区四层：餐饮、艺术北区四层：餐饮、艺术东田造型阿一鲍鱼Versace（1-4）MontblancEMPORIO ARMANII.T DOVERSTREET MARKETCalifomia Grill杨画廊升空间以太空间Y+莼萃画廊babu泛视觉空间27北区地下一层：国内设计师品牌北区地下一层：国内设计师品牌三、商业规划三、商业规划菊香人文空间J

22、u Song、emo+、zuczug、Wo2、KartellB.N.C.薄荷糯米葱CHRISS DELLA MODA、上海组合、OTT派PYENisiss 怡夕Woo嫵、谢瑞麟TSL、ARMANI jeansHastens海丝腾、福茗堂茶庄、DAZZLE、气味图书馆、montblanceLULUCHEUNG安逸猿BAPEMocktailAnteprima45RSonia by Sonia RykielMercibeaucoup蜂鸟咖啡EsquivelMasterpieceBRJELDINatuzziArtemide瑜舍酒店28概念设计： RMJM (英国) The Oval Partnersh

23、ip (香港/英国) RAD (新加坡)主要建筑师：Kengo Kuma (日本)南区The Oval Partnership (香港/英国)Kengo Kuma & Associates (日本)SHoP Architects (美国)Lot-EK (美国)北区Kengo Kuma & Associates (日本)SHoP Architects (美国)Lot-EK (美国)BMA (日本)强大的设计团队园林设计：所和鳯株式会社 (日本)结构工程师：奥雅纳工程顾问 (香港)北区北区南区南区四、建筑设计四、建筑设计“我更倾向于中式格调，那种来北京胡同的人文基调，而不是那种线条过于完美的美式建

24、筑风格”隈研吾 三里屯主设计师开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计设计理念：低密度、开放式南区胡同 南区化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面，满足“超越传统的单纯购物的概念，让顾客随心漫步、 从容消闲一整天”的商业理念北区四合院 四面围合，彰显尊贵四、四、30先进的设计理念四、建筑设计四、建筑设计北区：开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，中间多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调南区：前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在源于北京胡同和四合

25、院的元素，并予以现代化的包装31四、建筑设计新颖的产品设计新颖的产品设计布局方式：纵向结合、横向分割。外部露天连廊外部露天连廊上层商铺外廊上层商铺外廊通透的垂直动线通透的垂直动线单体全玻璃幕墙设计单体全玻璃幕墙设计 32建筑语言紧紧贴合商业定位 街区 开放式与封闭式的完美结合，设计形成多动线，符合“随心漫步”的慢生活的定位要求 中心广场 下沉花园广场满足项目以休闲为主题的功能定位 四、建筑设计33建筑语言紧紧贴合品牌需求 旗舰店低密度独栋或复式结构设计，满足国际品牌设立环球店和旗舰店的需求时尚餐饮多阳光平台设计满足休闲时尚餐饮的要求金角银边多内街设计增加了金角银边店铺，多展示面提升了商铺的商业

26、价值建筑设计34四、建筑设计建筑语言紧紧贴合目标人群消费心理 特色建筑设计满足时尚人群的审美心理五、亮点分析五、亮点分析u 商业定位：因地制宜，精准定位u 品牌组合：做精做强，餐娱亮点u 商户管理：眼光长远，灵活细致u 建筑特色：个性鲜明，服务定位u 文化内涵：实用风格，艺术情调35精品工程、精品项目、精品管理经营模式规范，入住商家档次较高361、商业定位：量身定做，源于三里屯，高于三里屯的Lifestyle Center集购物、餐饮、娱乐于一体的人文风尚汇五、亮点分析小众极致37新鲜活力潮流优质旗舰概念APPLE STORE国内第一家直营店，BAPE国内首家店，始终保持品牌新鲜度和活力性，体

27、现了潮流先锋的引领作用，也不断吸引知名品牌的进入和消费群体的关注。开业第二年销售提升47.8%，其中零售增幅37.5%，餐饮增长157%优选国际时尚潮流品牌，严格控制品牌进驻标准，宁缺勿滥。始终保持高标准，积极引入新品牌作为项目亮点，确保项目的号召力和商业发展价值，使其后劲十足，能够保持高增值。Uniqlo、stevenmadden、bensherman等时尚品牌销售占到11.8%大量引入知名品牌开设旗舰店、环球店，UNIQLO、IT、周生生、columbia等众多品牌旗舰店、ADIDAS全球概念店，充分迎合年轻客群的体验式消费喜好，拉动效应明显。超过1000平米的8家旗舰店、环球店占总面积的

28、42%，占总销售的60%2、品牌组合做新做精做强五、亮点分析五、亮点分析u求新：引进特色新品牌。如蓝蛙、小城知味、新元素、bei餐厅、尚水长廊铁板烧餐、蜂鸟、Lets Burger、THE GRILL等38五、亮点分析u求异：非常规、重特色和创意，融合传统的中餐（麻辣诱惑）、异国风情餐（隐泉日料、古老海西餐厅）、文化创意私房菜（泰和草本工坊、辣屋、新元素、越时代）及酒吧文化特色餐（蓝蛙、斯达堡酒吧、Flamme牛排店、modo）2、品牌组合餐饮特色明显餐饮50家（南区36家、北区14家），占比约20%阿一鲍鱼餐厅：享誉世界的南粤味道阿一鲍鱼餐厅：享誉世界的南粤味道隐泉日本料理：日式文化的代表隐

29、泉日本料理：日式文化的代表泰和草本工坊：新派创意饮食文化泰和草本工坊：新派创意饮食文化蓝蛙西餐厅：酒吧文化的代表蓝蛙西餐厅：酒吧文化的代表爱泊朗咖啡：优雅情调的约会爱泊朗咖啡：优雅情调的约会Flamme：西式牛排情调的享受：西式牛排情调的享受澳门味道：传统记忆的味道澳门味道：传统记忆的味道BEI餐厅：精致的北亚味道餐厅：精致的北亚味道The wine Gallery ：醇正的北京藏酒轩393、商户管理：五、亮点分析五、亮点分析4、建筑艺术：既强调艺术性，更强调商业价值，艺术性和实用性完美集合开创了北京购物中心的新形式成为时尚新地标五、亮点分析五、亮点分析店铺展示面最大化店铺展示面最大化5、文化内涵：让艺术如空气般无处不在，并融入到生活细节中艺术实用主义：“喷雾干”和“喷泉树”，灵感来源于艺术，服务于生活。艺术全方位展示：拥有数目众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣 赏到各类艺术展演。从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展。五、亮点分析五、亮点分析谢 谢42