【广告策划PPT】旅游景区营销策划方案

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1、景区营销传播策略景区营销传播策略需要思考的问题需要思考的问题我们的卖点是否能找到适应于武汉的特性市场，又有全国共性的传播表现？我们的卖点是否能找到适应于武汉的特性市场，又有全国共性的传播表现？营销传播面向什么样的人，以什么卖点去满足他们的需求？营销传播面向什么样的人，以什么卖点去满足他们的需求？怎样的卖点组合能够提高旅游需求的增量规模？怎样的卖点组合能够提高旅游需求的增量规模？新的龟山景区新的龟山景区 ，门票该卖多少钱？，门票该卖多少钱？各地旅游代理商能看好龟山景区的卖点吗？各地旅游代理商能看好龟山景区的卖点吗？传播途径能否推动市场策略？传播途径能否推动市场策略？如何通过具体的操作，使龟山景区

2、品牌得到传播？如何通过具体的操作，使龟山景区品牌得到传播？长江半岛 龟山神龟隐世 天地归和品牌龟山品牌龟山分解再分解和文化和文化禹文化禹文化娱乐娱乐消费消费爱情爱情夜景夜景民俗民俗神龟神龟代表景点代表景点天干地支、坦途、兼爱非攻、关帝庙、和源（坛天干地支、坦途、兼爱非攻、关帝庙、和源（坛/壁）壁）卖点提炼卖点提炼神龟背上有乾坤，坦坦荡荡奔前程！神龟背上有乾坤，坦坦荡荡奔前程！核心故事核心故事地标中心；和源传说地标中心；和源传说代表景点代表景点禹王行宫、禹功矶、禹碑禹王行宫、禹功矶、禹碑卖点提炼卖点提炼禹功佑世，风调雨顺！禹功佑世，风调雨顺！核心故事核心故事大禹治水；禹帝开国大禹治水；禹帝开国参

3、与项目参与项目电视塔高空观光、索道移动观光、地面观景台电视塔高空观光、索道移动观光、地面观景台极限运动极限运动绝技绝活表演绝技绝活表演卖点提炼卖点提炼城市立体观光城市立体观光武汉城市最高观景地武汉城市最高观景地极限运动极限运动冒险你最红冒险你最红绝活表演绝活表演非常表演，超级惊叹非常表演，超级惊叹消费项目消费项目顶级会馆、顶级品牌消费顶级会馆、顶级品牌消费怀旧消费、体验消费怀旧消费、体验消费卖点提炼卖点提炼半岛格调！半岛格调！汉阳区最具档次的休闲消费地带。汉阳区最具档次的休闲消费地带。武汉的钓鱼台，社交新名片。武汉的钓鱼台，社交新名片。代表景点代表景点蝴蝶泉、桃花洞、索道恋人包厢蝴蝶泉、桃花洞

4、、索道恋人包厢卖点提炼卖点提炼蝴蝶泉蝴蝶泉浪漫之泉，爱情升级浪漫之泉，爱情升级桃花洞桃花洞武汉市最坚贞的爱情盟誓地武汉市最坚贞的爱情盟誓地索道包厢索道包厢让恋爱来得更刺激一些让恋爱来得更刺激一些蹦极双人跳蹦极双人跳让我们比翼双飞让我们比翼双飞核心故事核心故事化蝶；桃花劫化蝶；桃花劫代表景点代表景点山体夜游、江畔客房山体夜游、江畔客房、古玩鬼市古玩鬼市卖点提炼卖点提炼清风明月看江城，夜宿江畔听涛声；清风明月看江城，夜宿江畔听涛声；古玩鬼市掌灯游，江风作伴来品茗。古玩鬼市掌灯游，江风作伴来品茗。核心故事核心故事龟山奇缘龟山奇缘代表景点代表景点三百六十行民俗文化街、古玩鬼市三百六十行民俗文化街、古玩

5、鬼市卖点提炼卖点提炼民俗大全，百业体验。民俗大全，百业体验。尝天下百味，淘民间珍奇。尝天下百味，淘民间珍奇。核心故事核心故事百业鼻祖探源百业鼻祖探源代表景点代表景点乾坤神龟、长寿阶梯、龟市、龟山寿宴乾坤神龟、长寿阶梯、龟市、龟山寿宴卖点提炼卖点提炼神龟隐世，灵通天地。神龟隐世，灵通天地。核心故事核心故事神龟助禹治水神龟助禹治水营销传播策略营销传播策略风水龟山风水龟山口碑口碑 市民口传市民口传故事演绎故事演绎龟山典故龟山典故口碑口碑传播性闲聊，释放传播性闲聊，释放“创意病毒创意病毒”！关于龟山关于龟山“风水风水”的真实的街道层次的热烈谈论。的真实的街道层次的热烈谈论。如何实施？如何实施？仅仅靠口

6、传，仅仅靠口传，信息会有误差信息会有误差难免力量不够难免力量不够我们还需要正确的我们还需要正确的信息流信息流来传播龟山旅游形象来传播龟山旅游形象但是但是出租车宾馆单位旅行社机场、火车站、长途汽车站宣传单海报户外广告牌印刷品交通电台媒介组合策略媒介组合策略电台广播电台广播户外媒体户外媒体报纸媒体报纸媒体活动、项目推介形象传播新闻炒作活动预告窗口展示窗口展示活动报道印刷品印刷品电视媒体电视媒体渗透传播人脉新闻人脉新闻（旅行社）（旅行社）（出租车）（出租车）长期合作政策信息反馈团队销售维护（主）维护（主）开发（辅）开发（辅）激励激励共赢共赢关系开发关系开发品牌效应品牌效应回扣回扣直接销售延伸市场渠道

7、推广策略渠道推广策略完成销售目标完成销售目标 政策激励政策激励支持支持 广告辅助广告辅助 促销方案促销方案 信息交流信息交流合作合作 共赴一线共赴一线 即时协调即时协调信息反馈信息反馈提供调整依据提供调整依据共存互补的会员制体系共存互补的会员制体系政府促销媒体促销常规促销主题促销旅行社促销团购促销旺期促销节庆促销淡季促销促销组合策略促销组合策略资源组合资源组合形式组合形式组合渠道组合渠道组合阶段组合阶段组合联合促销联合促销旅游延伸产品旅游延伸产品景点纪念品景点纪念品乾坤龟乾坤龟蝴蝶泉蝴蝶泉桃花酥桃花酥百业特产百业特产民间手艺制品民间手艺制品网络行销网络行销 网络行销的精髓在于与游客互动！网络行

8、销的精髓在于与游客互动！ 龟山景区需要精心规划自己的网站，安排专人管理、更新，成为龟山景区需要精心规划自己的网站，安排专人管理、更新，成为推广龟山景区品牌、业务拓展、与游客互动的平台。推广龟山景区品牌、业务拓展、与游客互动的平台。 景区在营销传播方面对网络资源的利用将集中在以下几个方面：景区在营销传播方面对网络资源的利用将集中在以下几个方面： 网上介绍景点和旅游项目网上介绍景点和旅游项目 网上预订消费项目网上预订消费项目 进行活动推广和价格促销进行活动推广和价格促销 游客信息反馈游客信息反馈 成立网上社区成立网上社区价格体系价格体系景区门票景区门票消费券消费券30元元60元元50元元常规门票常

9、规门票年票年票说明：说明：1）景区门票含）景区门票含30元消费券，含索道元消费券，含索道单人来回，含各景点参观券。单人来回，含各景点参观券。2）消费券由名家设计，限定在）消费券由名家设计，限定在360行行民俗文化街使用。民俗文化街使用。3）会馆会员免费游景区。）会馆会员免费游景区。4）夜间观景乘索道维持现在价格，）夜间观景乘索道维持现在价格，不含消费券。不含消费券。5）年票凭本市身份证和本市学生证）年票凭本市身份证和本市学生证申请，持证单人使用。申请，持证单人使用。6）适当时机推出三特）适当时机推出三特 “贵宾一卡贵宾一卡通通”。谢谢 谢谢Thank You如何进行房地产市场分析学习内容 理论

10、部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。

11、标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字

12、楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市

13、场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容

14、+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投

15、资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关

16、系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地产房地产开发投开发投资额增资额增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资

17、固定资产投资产投资37房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.50.450.512.1

18、恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、

19、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swo

20、t分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具

21、体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们

22、作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什

23、么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习